Отчуждение жилого помещения: Отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Содержание

Отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Поскольку права ребенка и обязанности родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка, то лишение ребенка права пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, влечет нарушение прав ребенка (п. 1 ст. 65 СК РФ). Дети вправе проживать как по месту жительства матери, так и по месту жительства отца. При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, хотя и не являющиеся его собственниками, должны быть соблюдены и обеспечены права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего члена семьи собственника, поскольку конкретные права ребенка имеют приоритет перед теми же правами родителей, то есть право ребенка на жилище имеет приоритет перед правом родителя — собственника этого жилища.
Родители не вправе ухудшать необоснованно и несоразмерно жилищные условия проживающих с ними детей и тем более они не вправе лишать детей жилья. В случае же установления недобросовестности родителей по отношению к детям при отчуждении жилого помещения и, как следствие, нарушения прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетнего суд вправе признать такую сделку недействительной. Установив злоупотребление ответчиком своими родительскими правами, что родительское попечение в отношении несовершеннолетнего на момент совершения сделки осуществлялось матерью, иное жилое помещение в собственности или в пользовании несовершеннолетнего на законных основаниях не имеется, суд признал договор купли-продажи недействительным и возложил обязанность возвратить уплаченную за дом сумму.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Интересная цитата из судебного решения: Императивного запрета на заключение договора ипотеки жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, не имеетсяУтверждения апеллянта о том, что суд в любом случае обязан был проверить сделку по отчуждению жилого помещения относительно соблюдения прав несовершеннолетних детей, основаны на ошибочном понимании норм закона. В силу основных принципов права и гражданского судопроизводства — свободы договора, беспрепятственности осуществления гражданских прав, невмешательства в частные дела, состязательности и диспозитивности — в отсутствие активных действий со стороны участников сделки, иных заинтересованных лиц по оспариванию договора ипотеки в установленном законом порядке суд не вправе выйти за пределы заявленных требований и по собственной инициативе исследовать законность данной сделки.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Статья: Модернизация законодательства о нотариате как фактор, повышающий гарантии охраны и защиты гражданских и семейных прав
(Михайлова И.А.)
(«Нотариус», 2021, N 3)Ключевые слова: нотариальные действия, соглашения о разделе, нотариальное удостоверение, сделки по отчуждению, жилые помещения, несовершеннолетние лица, граждане, признанные ограниченно дееспособными.

Отчуждение жилых помещений: основание, форма, порядок

Жилое помещение является объектом жилищных прав (ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилищные права — это права вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством и основанные на праве на жилище, его безопасности,  на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища (ст. 1 Жилищного кодекса РФ).

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Spoiler К жилым помещениям относятся (ст. 16 Жилищного кодекса РФ):

1) жилой дом, часть жилого дома — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

2) квартира, часть квартиры — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

3) комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Вопросы отчуждения относятся к гражданским отношениям, поэтому жилое помещение также является объектом гражданских прав.

Отчуждение — это возмездная или безвозмездная передача права собственности на объект от одного лица к другому. Возмездное отчуждение — купля-продажа, мена, безвозмездное отчуждение — дарение (например, п. 2 ст. 218 или ст. 585 Гражданского кодекса РФ). Приватизацию также можно отнести к дарению, но первичным является волеизъявление принимающей стороны, а не отчуждающей «Приватизация жилого помещения«.

Таким образом, добровольное отчуждение жилого помещения по инициативе собственника возможно на основании купли-продажи, дарения, мены, а по инициативе приобретателя на основании приватизации. Основания принудительного отчуждения перечислены в статье 235 Гражданского кодекса РФ.

Отличительные условия характерные для отчуждения жилого помещения:

— переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации, в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;

— если в жилом помещении проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (например, ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 22.02.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» — «Приватизация жилого помещения» , или «Пользование по завещательному отказу» ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ), то существенным условием отчуждения жилого помещения является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделиться ссылкой:

Сделки по отчуждению жилого помещения с участием несовершеннолетних

Обращаем внимание на главное.

Во-первых, уточним, что несовершеннолетние граждане делятся на две категории: не достигшие 14 лет (малолетние), и лица в возрасте от 14 до 18 лет (несовершеннолетние). В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) за лиц, не достигших 14 лет, по общему правилу сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки. Однако при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Это могут быть, например, сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также такие, которые влекут за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей. Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) устанавливает, что в случае, если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требуется. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и отчуждение жилого помещения скажется на интересах ребенка, действует специально прописанный законом порядок. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Ведь интересы ребенка могут пострадать оттого, что ему просто негде будет жить. Нередки ситуации, когда дети проживают отдельно от родителей или от одного из них. В таких случаях местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Существует много примеров сделок, при проведении которых затрагиваются интересы детей, но всегда действует основной принцип: права несовершеннолетних защищаются в первую очередь.



Росреестр разработал условия отчуждения затопленных домов в госсобственность

Росреестр разработал законопроект с предложением не регистрировать право собственности на недвижимость, выданную в качестве компенсации за наводнение, если гражданин не согласился передать в госсобственность свое затопленное жилье.

«Отсутствие подтверждения выполнения обязательства по отчуждению жилого помещения, признанного непригодным для проживания… из-за воздействия вод, является основанием для приостановки государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилое помещение, приобретаемое за счет средств, предоставленных в качестве мер социальной поддержки», – отмечено в пояснительной записке к законопроекту.

Государство оказывает соцподдержку гражданам, жилье которых признано непригодным для проживания из-за чрезвычайной ситуации. В этом случае собственник жилья должен взять обязательство о безвозмездном отчуждении пострадавшего жилья и земельного участка, на котором расположено жилье, в региональную или муниципальную собственность.

Однако в ряде регионов, например, в Амурской области, Хабаровском крае, Еврейской автономной области имеют место случаи, когда при оказании соцподдержки граждане отказываются заключать договоры безвозмездного отчуждения пострадавших жилых помещений в госсобственность.

Так, в 2019-2020 гг. в Дальневосточном федеральном округе поддержку от государства получили семьи, пострадавшие от затоплений. Власти предоставили этим семьям 1239 новых жилых помещений, но только 419 пострадавших помещений безвозмездно отчуждены в госсобственность.

По мнению Росреестра, в законодательстве отсутствует указание на возможность принудительного отчуждения земельного участка, если расположенное на нем жилое помещение признано непригодным для проживания после затопления, а гражданин получил поддержку от государства.

Принудительное отчуждение пострадавшего земельного участка необходимо проводить в случае, если гражданину предоставлено новое равноценное жилье или земельный участок, заключает Росреестр.

1.1.3 Принятие решения о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или граждане признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, либо жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним

Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по  заявлениям граждан»

Административная процедура 1. 1.3

Принятие решения о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или граждане признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, либо жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним


Бланк и образец заявления


Прием документов и выдача административных решений
производится специалистами службы «ОДНО ОКНО»
кабинеты №№ 14-16, 19, 1-й этаж, тел. 72-44-28,73-71-85,42-90-38
Режим работы: понедельник, среда, пятница
8.00-13.00, 14.00-17.00
вторник, четверг 8. 00-13.00, 14.00-20.00
2-ая, 4-ая суббота месяца 8.00-13.00, 14.00-17.00

На альтернативной основе подать документы и получить административное решение можно обратившись в службу «одно окно» Могилевского горисполкома (ул. Первомайская, 28а, каб. 105-106 )

Ответственные за осуществление административной процедуры:

в отношении имущества несовершеннолетних:

Богдан Наталья Ивановна – педагог-психолог ГУО «Социально-педагогический центр Ленинского района г. Могилева»  4-й этаж, кабинет № 44, тел. 42-90-73

Сергеенко Ирина Никифоровна – главный специалист отдела по образованию                  4-й этаж, кабинет № 47, тел. 73-78-70

в отношении имущества подопечных:

Бахарева Татьяна Александровна – главный специалист управления социальной защиты, 1 этаж, каб. № 13, тел. 42-90-93

Стецко Марина Александровна – старший инспектор отдела пенсионного обеспечения управления социальной защиты, 3-й этаж, каб. 32, т. 73-72-42

Документы и(или) сведения,
представляемые гражданином для осуществления административной процедуры:
— заявление
— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемое жилое помещение
— свидетельства о рождении несовершеннолетних (при отчуждении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, а также жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним)
— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности законного представителя несовершеннолетнего члена, бывшего члена семьи собственника, признанного находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите, или гражданина, признанного недееспособным или ограниченного в дееспособности судом, ребенка-сироты или ребенка, оставшегося без попечения родителей, несовершеннолетнего на жилое помещение, в котором указанные лица будут проживать после совершения сделки, — в случае наличия такого жилого помещения
— предварительный договор приобретения жилого помещения, копии технического паспорта и документа, подтверждающего право собственности на приобретаемое жилое помещение, в котором будет проживать после сделки несовершеннолетний член, бывший член семьи собственника, признанный находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите, или гражданин, признанный недееспособным или ограниченный в дееспособности судом, ребенок-сирота или ребенок, оставшийся без попечения родителей, несовершеннолетний, — в случае приобретения законным представителем другого жилого помещения
— договор, предусматривающий строительство жилого помещения, а также договор найма жилого помещения частного жилищного фонда или договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, в котором будет проживать несовершеннолетний член, бывший член семьи собственника, признанный находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите, или гражданин, признанный недееспособным или ограниченный в дееспособности судом, ребенок-сирота или ребенок, оставшийся без попечения родителей, несовершеннолетний до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, — в случае отчуждения жилого помещения в связи со строительством другого жилого помещения
— паспорт для постоянного проживания за пределами Республики Беларусь несовершеннолетнего члена, бывшего члена семьи собственника, признанного находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите, или гражданина, признанного недееспособным или ограниченного в дееспособности судом, ребенка-сироты или ребенка, оставшегося без попечения родителей, несовершеннолетнего – в случае отчуждения жилого помещения в связи с выездом на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь
— документы, подтверждающие факт признания гражданина находящимся в социально опасном положении или  нуждающимся в государственной защите, или факт признания гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности судом, или документ, подтверждающий факт закрепления жилого помещения за ребенком-сиротой или ребенком, оставшимся без попечения родителей

Перечень документов и (или) сведений, самостоятельно запрашиваемых местными исполнительными органами при осуществлении административных процедур
по заявлениям граждан:

— справка о месте жительства и составе семьи или копия лицевого счета
— информация, подтверждающая соответствие приобретаемого жилого помещения типовым потребительским качествам
— документы, послужившие основанием для осуществления государственной регистрации запрета на отчуждение жилого помещения, — в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей
— согласие на отчуждение жилого помещения законного представителя несовершеннолетнего, находящегося в детском интернатном учреждении, воспитывающегося в опекунской семье, приемной семье, детском доме семейного типа, — в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей


Данные документы и (или) сведения могут быть представлены гражданином самостоятельно


Максимальный срок осуществления административной процедуры- 15 дней
со дня подачи заявления, а в случае запроса документов сведений и (или)  от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц

Срок действия документа- 6 месяцев   Размер взимаемой платы – бесплатно

Порядок осуществления административной процедуры 1. 1.3 основывается:

1. Закон Республики Беларусь от 28.10.2008 №433-3 «Об основах административных процедур» (Национальный правовой      
Интернет-портал Республики Беларусь, 19.07.2012 г. №2/1964).
2. ст.275 Гражданского кодекса Республики Беларусь. (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 12.01.2017,  2/2452). 
3. ст. 89 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье от 9 июля 1999г. № 278-3 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 12.01.2017, 2/2437).
4. ст.123 Жилищного кодекса Республики Беларусь (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 28.11.2017, 2/2506).
5. Постановление Совета Министров Республики Беларусь  от 22.12.2005 г. № 121  «О некоторых вопросах сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений».
6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18 сентября 2020 г. № 541 «О документах, запрашиваемых при осуществлении административных процедур»

Участник подпрограммы произвел отчуждение находящегося в собственности жилья иному лицу после обращения с заявлением на участие в подпрограмме.

Будет ли являться правомерным отказ органов местного самоуправления в выдаче ему сертификата? Участник подпрограммы произвел отчуждение находящегося в собственности жилья иному лицу после обращения с заявлением на участие в подпрограмме. Будет ли являться правомерным отказ органов местного самоуправления в выдаче ему сертификата? ENG

Если Вы хотите открыть английскую версию официального портала Правительства Ростовской области, пожалуйста, подтвердите, что Вы являетесь реальным человеком, а не роботом. Спасибо.

If you want to open the English version of the official portal Of the government of the Rostov region, please confirm that you are a human and not a robot. Thanks.

Сайты органов власти Главная Вопросы и ответы Участник подпрограммы произвел отчуждение находящегося в собственности жилья иному лицу после обращения с заявлением на участие в подпрограмме. Будет ли являться правомерным отказ органов местного самоуправления в выдаче ему сертификата?

Дата публикации: 13 окт. 2011 15:19

В соответствии с пунктом 19 Правил выпуска и реализации сертификатов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153, для участия в подпрограмме граждане, указанные в пункте 5 Правил, подают заявление установленной формы, в котором под роспись обязуются выполнять условия подпрограммы, в том числе в части безвозмездной передачи находящегося в собственности жилья в государственную (муниципальную) собственность. Таким образом, гражданин уведомляется, что отчуждение впоследствии находящегося в его собственности жилого помещения другому лицу (не включенному в состав семьи) будет препятствовать выполнению требований пункта 44 Правил о представлении обязательства о безвозмездной передаче данного жилого помещения в государственную (муниципальную) собственность как необходимом условии для получения сертификата. В такой ситуации невыполнение данного требования влечет отказ в выдаче сертификата гражданину. Отчуждение жилого помещения члену семьи не препятствует сдаче жилого помещения с предварительным оформлением всеми членами семьи обязательства о такой сдаче и представлением такого обязательства в соответствии с требованиями Правил (за исключением случаев, указанных в абзаце первом пункта 16.2 Правил).

Ещё вопросы по теме

Размещено: 13 окт. 2011 15:19

Изменено: 1 июн. 2019 00:23

Количество просмотров: 21

Поиск по разделу производится только по той форме слова, которая задана, без учета изменения окончания.


Например, если задан поиск по словам Ростовская область, то поиск будет производиться именно по этой фразе, и страницы, где встречается фраза Ростовской области, в результаты поиска не попадут.

Если ввести в поиск запрос Ростов, то в результаты поиска будут попадать тексты, в которых будут слова, начинающиеся с Ростов, например: Ростовская, Ростовской, Ростов.

Лучше задавать ОДНО ключевое слово для поиска и БЕЗ окончания

Для более точного поиска воспользуйтесь поисковой системой сайта

Каков порядок безвозмездного отчуждения в коммунальную собственность пустующих и ветхих домов? | Вопросы, касающиеся земельных отношений

 Указом Президента Республики Беларусь от 23 февраля 2012 г. № 100 ”О мерах по совершенствованию учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов в сельской местности“ (далее – Указ № 100) определены правовые основания отнесения жилых домов, расположенных в сельской местности, к числу пустующих или ветхих, порядок принудительного прекращения прав собственности на них с целью дальнейшего наведения порядка на земле и благоустройства территорий населенных пунктов.

Согласно пункту 16 Указа № 100 собственник пустующего, ветхого дома вправе произвести отчуждение такого дома до получения извещения о подаче местным исполнительным комитетом заявления в суд в соответствии с пунктами 6 и 12 названного Указа либо о принятии решения о сносе ветхого дома.

В случае если собственники таких домов до получения названного извещения в добровольном порядке желают произвести их безвозмездное отчуждение в коммунальную собственность им необходимо написать заявление о добровольном безвозмездном отчуждении жилого дома, указав свои идентификационные данные (ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации (места жительства)), адрес места нахождения жилого дома, дату государственной регистрации возникновения права собственности на жилой дом, номер свидетельства о государственной регистрации, другие данные (при необходимости)).

Справочно.

Отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства (статья
75 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

При принятии решений о безвозмездном приобретении в коммунальную собственность пустующих или ветхих домов местным исполнительным комитетам следует руководствоваться решениями соответствующих Советов депутатов, принятыми на основании пункта 7 Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. № 388 ”О порядке распоряжения государственным жилищным фондом“ и определяющими порядок распоряжения жилыми помещениями, находящимися в собственности административно-территориальных единиц.

Затем между собственником жилого дома и местным исполнительным комитетом заключается договор о безвозмездной передаче жилого дома, подлежащий удостоверению (нотариусом либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) и государственной регистрации (в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

В соответствии со статьей 5 Кодекса Республики Беларусь о земле одним из основных принципов земельных отношений является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений).

Таким образом, при безвозмездной передаче жилого дома в коммунальную собственность одновременно должен быть решен вопрос о прекращении права землепользователя на земельный участок.

22 Кодекс США § 2370a — Экспроприация собственности Соединенных Штатов | Кодекс США | Закон США

Ссылки в тексте

Настоящий Закон, упомянутый в подст. (а), паб. L. 103–236, 30 апреля 1994 г., 108 Stat. 382, известный как Закон о разрешении внешних сношений, 1994 и 1995 финансовые годы. Полную классификацию этого Закона по Кодексу см. в кратком заголовке примечания к поправке 1994 года, изложенном в разделе 2651 этого раздела, и в таблицах.

Закон об иностранной помощи от 1961 г. с поправками, упомянутыми в подразд. (а), паб. Л. 87–195, 4 сентября 1961 г., 75 стат. 424 с поправками, которые в основном относятся к этой главе (§ 2151 и последующие). Полную классификацию настоящего Закона и Кодекса см. в примечании к краткому заголовку в разделе 2151 этого раздела и в таблицах.

Закон о контроле за экспортом оружия, упомянутый в пп. (а), паб. L. 90–629, 22 октября 1968 г., 82 Stat. 1320 с поправками, который в основном относится к главе 39 (§ 2751 и далее) этого раздела. Полную классификацию настоящего Закона и Кодекса см. в примечании к краткому заголовку в разделе 2751 этого раздела и в таблицах.

Делегирование обязанностей в соответствии с Законом о разрешении международных отношений, 1994 и 1995 финансовые годы

Меморандум президента США, 26 июля 1994 г., 59 Ф.Р. 40205, при условии:

Меморандум для государственного секретаря

Властью, предоставленной мне Конституцией и законами Соединенных Штатов Америки, включая раздел 301 раздела 3 Кодекса Соединенных Штатов, я настоящим делегирую Государственному секретарю функции, возложенные на Президента следующими положениями Закон о разрешении внешних сношений, 1994 и 1995 финансовые годы (публичный закон 103–236) («Закон»): разделы 102(g) [22 U. примечание S.C. 287e], 161(c) [22 U.S.C. 2651a прим.], 401(b) [108 Stat. 446], 407(а) [22 U.S.C. примечание 287b], 409 [22 U.S.C. примечание 287e], 431(b) [108 Stat. 459], 514(b) [22 U.S.C. 1928 г.], 523 [108 Stat. 473], 527(e) и (g) [22 U.S.C. 2370a(e), (g)], 528 [108 Stat. 477], 532(а) [108 Стат. 480], 574 [22 U.S.C. примечание 2656], 583(b)(1) и (b)(6) [108 Stat. 489, 490], 733 [22 U.S.C. 2779a] и 735(d) [22 U.S.C. 2797б–1].

Функции согласно разделу 407(a) Закона [22 U.S.C. 287b note] осуществляется по согласованию с министром обороны.

Функции согласно разделу 527(e) и (g) Закона [22 U.S.C. 2370a(e), (g)] осуществляется в консультации с министром финансов и руководителями других департаментов и агентств, в зависимости от обстоятельств.

Любая ссылка в этом меморандуме на любой акт, приказ, определение или делегирование полномочий считается ссылкой на такой акт, приказ, определение или делегирование полномочий с внесенными время от времени поправками.

Функции, делегированные настоящим меморандумом, могут быть переданы Государственному департаменту.

Вам разрешено и предписано опубликовать этот меморандум в Федеральном реестре.

Меморандум президента США, 4 января 1995 г., 60 F.R. 3335, при условии:

Меморандум для министра финансов

Властью, предоставленной мне как Президенту Конституцией и законами Соединенных Штатов Америки, включая раздел 301 главы 3 Кодекса Соединенных Штатов, я настоящим делегирую Министру финансов функции, предусмотренные разделом 527(b) Закона о разрешении международных отношений, 1994 и 1995 финансовые годы (публичный закон 103–236) [22 U.SC 2370a(b)].

Любая ссылка в настоящем меморандуме на любой закон, приказ, постановление или делегирование полномочий считается ссылкой на такой закон, приказ, определение или делегирование полномочий с внесенными в него поправками.

Функции, делегированные настоящим меморандумом, могут быть переданы Министерству финансов.

Вам разрешено и предписано опубликовать этот меморандум в Федеральном реестре.

Процесс экспроприации | Альберта.

ca

Обзор

Если органом по экспроприации не является Корона или муниципалитет, утверждающим органом является Суд по земельным и имущественным правам.

В качестве Утверждающего органа Трибунал может нести ответственность за расследование того, является ли предполагаемая экспроприация справедливой, обоснованной и разумно необходимой для достижения целей Экспроприирующего органа.

Если Трибунал не получает возражений, как Утверждающий орган, Трибунал может одобрить экспроприацию.

Сертификат

Уведомление о намерении экспроприировать (NOITE)

Процесс начинается, когда Орган по экспроприации выпускает NOITE .

  1. Орган по экспроприации должен подать NOITE в Управление прав собственности на землю.
  2. Орган по экспроприации должен вручить каждому лицу, о котором известно, что он имеет интерес к земле, копию NOITE.
  3. NOITE также должен быть опубликован как минимум в 2 выпусках местной газеты с интервалом не менее 7 и не более 14 дней.
  4. Органу по экспроприации может также потребоваться выполнить другие требования перед выдачей NOITE, в зависимости от того, какой закон он использует для экспроприации.
  5. Для получения дополнительной информации о NOITE см. Закон об экспроприации .

Если возражение не подано в Утверждающий орган, Утверждающий орган может одобрить экспроприацию. Утверждающий орган должен убедиться, что все необходимые лица были обслужены NOITE, и никто не возражает против экспроприации.

Если экспроприация была одобрена, а владелец не согласен с суммой компенсации, владелец может подать Заявление об определении компенсации (ADC) и следовать процессу ADC.Владелец может оспорить компенсацию, даже если он не возражал против экспроприации.

Возражение

Подать возражение

Владелец имеет возможность возразить против экспроприации.

  1. В течение 21 дня после вручения NOITE владелец может возразить против экспроприации и запросить расследование.
  2. Владелец может возразить, подав уведомление о возражении в утверждающий орган, имя и адрес которого можно найти на NOITE.
  3. Возражения против экспроприации отделены от вопросов компенсации.Владелец может согласиться на экспроприацию, но все же оспорить сумму предлагаемой компенсации.
  4. В некоторых случаях возражение может не привести к расследованию (см. Закон об экспроприации ).

Запрос

Слушание по запросу необходимо только в том случае, если владелец возражает против экспроприации. Сотрудник по дознанию определяет время и место для расследования и вручает Уведомление о расследовании органу, осуществляющему экспроприацию, и каждому лицу, подавшему возражение против экспроприации.

  1. Если Органом по экспроприации является Корона или муниципалитет, следователь назначается заместителем министра юстиции (или назначенным лицом). Во всех других случаях Трибунал назначается следователем.
  2. После назначения дознаватель проводит публичные слушания. На слушании каждая сторона будет иметь возможность представить свое дело, и следователь выяснит, является ли экспроприация справедливой, обоснованной и разумно необходимой.
  3. Орган по экспроприации оплатит разумные судебные издержки владельца, если только не возникнут особые обстоятельства.
  4. В течение 30 дней после назначения дознаватель составляет отчет о расследовании в утверждающий орган и отправляет копию сторонам расследования и органу, занимающемуся экспроприацией. Утверждающий орган решает, будет ли одобрена экспроприация.

Утвердить, изменить или отклонить

Утверждающий орган решает, утвердить, изменить или отклонить любую экспроприацию.

  1. NOITE и отчет о расследовании направляются в утверждающий орган.В зависимости от ситуации утверждающим органом может быть правительственное ведомство, муниципальный совет или Суд по земельным и имущественным правам.
  2. Утверждающий орган рассматривает отчет о расследовании, если применимо, и принимает решение утвердить, изменить или отклонить предлагаемую экспроприацию. Любые модификации не могут повлиять на землю лица, не являвшегося стороной Расследования.
  3. Если экспроприация одобрена, выдается Свидетельство об утверждении.

Сертификат соответствия

  1. Если Утверждающий орган выдает Свидетельство об утверждении, оно может быть зарегистрировано в Управлении прав на землю.Для получения дополнительной информации о сроках и продлениях см. Закон об экспроприации .
  2. После того, как Свидетельство об утверждении будет зарегистрировано, поместье или доля в земле становится собственностью Управления по экспроприации, и владелец имеет право требовать компенсацию.
  3. Регистрация Свидетельства об одобрении не означает, что владелец должен отказаться от владения землей. Владельцы не должны отказываться от владения до тех пор, пока не будет вручено уведомление о владении. См. Дополнительная компенсация ниже.

Заброшенность

Орган по экспроприации должен зарегистрировать Свидетельство об утверждении в течение 120 дней или дольше, если предоставлено продление, в противном случае действие NOITE прекращается, и экспроприация прекращается.

  1. Орган по экспроприации может отказаться от своего намерения осуществить экспроприацию, полностью или частично, в любое время до регистрации Свидетельства об утверждении, вручив уведомление об отказе от экспроприации всем владельцам, а также уведомив Управление прав на землю.
  2. Если от экспроприации было прекращено, Орган по экспроприации должен возместить собственнику любые фактические убытки и разумные юридические, оценочные и другие расходы, понесенные собственником до момента отказа в результате возбуждения процедуры экспроприации.
  3. Если стороны не согласны, Трибунал определяет компенсацию, связанную с отказом, включая расходы.

Дата владения

В течение 30 дней после регистрации Свидетельства об одобрении Орган по экспроприации вручает владельцу Уведомление о владении землей, в соответствии с которой орган по экспроприации требует земли на конкретную дату.

Срок уведомления не может быть менее 90 дней, за исключением случаев, когда интерес представляет собой преимущественное право проезда.

Компенсация

Если экспроприация была одобрена, а Свидетельство об утверждении зарегистрировано в Управлении прав на землю, владелец может подать Заявку на определение компенсации в Трибунал.

Предлагаемый платеж

  1. После регистрации Свидетельства об утверждении Орган по экспроприации должен вручить владельцу Уведомление об экспроприации.
  2. В течение 90 дней с момента регистрации Свидетельства об одобрении Орган по экспроприации должен направить владельцу письменное уведомление о своей оценке стоимости доли собственника и должен приложить копию своей письменной оценки. Предлагаемый платеж должен основываться на оценке – Уведомлении о предлагаемом платеже.
  3. Владелец имеет право немедленно получить сумму предложенного платежа. Принятие предложенного платежа не мешает владельцу требовать дополнительной компенсации в Трибунале.
  4. Владелец должен предоставить информацию, необходимую для оказания помощи Органу по экспроприации в проведении оценки. Если Орган по экспроприации не может получить необходимую информацию для правильного определения предлагаемого платежа, Трибунал может определить сумму предлагаемого платежа.

Дополнительная компенсация

  1. Владелец может потребовать компенсацию сверх предложенного платежа.
  2. Если какая-либо из сторон не согласна с подлежащей выплате компенсацией, она может подать заявку , чтобы Суд определил сумму компенсации.Для получения дополнительной информации и сроков см. Закон об экспроприации .
  3. Владелец может получить независимую оценку или юридическую консультацию, чтобы решить, принимать ли предложенный платеж, а Орган по экспроприации должен оплатить все разумные расходы на оценку и юридическую консультацию.

Справедливая компенсация

  1. Если стороны не могут договориться о компенсации, то в большинстве случаев компенсацию определяет Трибунал. Если экспроприация производится короной, владелец может вместо этого выбрать, чтобы суд королевской скамьи определил компенсацию.
  2. Принципы компенсации описаны в Законе об экспроприации и соответствующем прецедентном праве в отношении фактов и экспертизы, представленных для определения справедливой компенсации.
  3. Процедуры слушаний по компенсации изложены в Правилах процедуры и практики Закона об экспроприации.
  4. Орган по экспроприации оплатит разумные юридические, оценочные и другие расходы владельца, за исключением особых обстоятельств.
  5. Стороны могут использовать посредничество в качестве альтернативного средства для достижения собственного соглашения о компенсации.Дополнительные сведения см. в разделе Посредничество.

Связаться с Трибуналом по земельным и имущественным правам:

Часы работы: с 8:15 до 16:30 (закрыт с 12:00 до 13:00, работает с понедельника по пятницу, выходные дни)
Телефон: 780-427-2444
Бесплатный звонок: Alberta)
Факс: 780-427-0986
Электронная почта: [email protected]

Адрес:
Суд по земельным и имущественным правам
2-й этаж, бизнес-центр Summerside
1229 91 Street SW
Edmonton, Alberta  T6X 1E9

Разместить людей, экспроприировать помещиков

‘Золото не является правом человека. Жилье есть.’

Фото: Энтони Крайдер/(CC BY 2.0) Акция протеста против арендной платы в Вашингтоне, округ Колумбия, 20 января 2021 года.

В период с 2012 по 2021 год средняя арендная плата в Берлине выросла более чем на 70 процентов. Стоимость жилья резко возросла не потому, что город внезапно стал лучшим местом для жизни, а потому, что немецкую столицу открыли инвесторы, ищущие безопасное место для размещения своих денег. За последние 30 лет в крупных городах по всему миру корпорации скупали огромное количество домов в качестве прибыльных инвестиций.В результате обычным людям стало экспоненциально труднее найти и сохранить пригодное для жилья и доступное жилье.

В документальном фильме «Толчок» 2019 года, в котором исследуется, почему и как города стали непомерно дорогими, Лейлани Фарха, бывший специальный докладчик ООН по вопросам достаточного жилья, говорит, что «необузданный капитализм» сделал города непригодными для жизни для всех, кроме богатых, с доступными жилье теперь роскошь, а не необходимость. «Вот что отличает жилье как товар от золота как товара, — говорит Фарха. — Золото — это не право человека.Жилье есть».

В фильме Фарха знакомится с несколькими людьми, чья арендная плата выросла настолько резко, практически за одну ночь, что у них мало надежды остаться в своих домах. Новая управляющая компания купила здание в Гарлеме и подняла арендную плату для некоторых жителей на 900 долларов в месяц, что сделало невозможным для афроамериканца жить в своем доме много лет, если только он не смог внезапно найти работу за 100 000 долларов в год (около 58 лет). процентов жителей Гарлема зарабатывают 60 000 долларов в год или меньше). Нечто подобное произошло с жилым комплексом в Уппсале, Швеция, из-за чего пожилым жителям среднего класса стало чрезвычайно трудно оставаться в своих домах без резкого увеличения их доходов — почти невозможный подвиг для тех, кто не желает покидать свои общины.

Жилье обычно считается доступным, если оно стоит не более 30 процентов дохода семьи. В Соединенных Штатах почти 11 миллионов арендаторов потратили более половины своего дохода на жилье в 2018 году. В том же году Национальная жилищная коалиция с низким доходом обнаружила, что нет округов США, в которых человек, работающий полный рабочий день за минимальную заработную плату, мог бы позволить себе снять стандартную двухкомнатную квартиру. Некоторые люди тратят так много своего дохода на жилье, что у них почти не остается на еду.

Тот факт, что крупные компании и инвесторы теперь рассматривают жилье как надежный инструмент для инвестиций, а не как важный элемент социальной инфраструктуры, — явление, известное как «финансиализация жилья», — превратил дома по всему миру в пристанище для денег, а не для людей. . Тысячи домов пустуют в крупных мегаполисах, увеличивая портфолио богатых, в то время как десятки тысяч людей спят на улицах.

В Берлине активисты жилищного строительства ищут радикальное решение: они хотят экспроприировать домашнюю собственность у крупнейших домовладельцев Германии и перепрофилировать ее под социальное жилье. Если жилье является общественным благом, говорят они, то общественность должна его контролировать. Среди берлинцев, 85 процентов из которых являются арендаторами, эта попытка становится все более популярной: 56 процентов заявили, что либо поддерживают (47 процентов) предложение об экспроприации собственности крупных домовладельцев, либо не определились (9 процентов).

Распространенный аргумент против экспроприации заключается в том, что правительства должны использовать свои ограниченные ресурсы для строительства более доступного жилья. Но это решение предлагалось на протяжении десятилетий, и ему еще предстоит остановить или хотя бы значительно замедлить более широкий кризис.Затраты на рабочую силу и строительные материалы во многих местах непомерно высоки. Правила строительства и землепользования также создают значительные препятствия, особенно в городских районах. По-прежнему трудно найти как подходящие места для строительства, так и сообщества, восприимчивые к крупномасштабным проектам государственного жилья. Простое строительство большего количества единиц является ошибочным и частичным решением, особенно при отсутствии значительного и постоянного финансирования.

Но берлинская кампания нацелена на огромные публичные компании, владеющие более чем 3000 квартир, такие как Vonovia и Deutsche Wohnen, два крупнейших корпоративных арендодателя в Германии.Две компании недавно договорились о слиянии на сумму 18 миллиардов евро, что стало рекордом для крупнейшей сделки с недвижимостью в Европе, с совокупной рыночной оценкой около 47 миллиардов евро, или 56 миллиардов долларов. В настоящее время они совместно владеют примерно 550 000 квартир по всей Германии.

Статья 14 конституции Германии разрешает экспроприацию только для общего блага и только в обмен на справедливую компенсацию. Если берлинские жилищные активисты добьются успеха, правительство не просто захватит частные квартиры; он передаст их общественности и компенсирует владельцам, хотя и в размере, который некоторые акционеры могут счесть недостаточным (компании имеют право подать в суд, если они считают компенсацию недостаточной).

Согласно отчету за 2020 год, подготовленному Фондом Розы Люксембург, в Берлине проживает около двух миллионов квартир, около 15 процентов из которых принадлежат финансовым инвесторам и публичным жилищным компаниям. Во всем мире на жилую недвижимость приходится 163 триллиона долларов активов, часть которых принадлежит инвесторам и жилищным компаниям в Германии. Deutsche Wohnen сообщила о прибыли в размере 1,54 миллиарда евро (около 1,83 миллиарда долларов) в 2020 финансовом году. Организаторы в Берлине говорят, что компания получила значительную прибыль от скупки недвижимости и повышения арендной платы, пренебрежения плановым техническим обслуживанием и затягивания основного ремонта до капитального ремонта. необходимы, а затем привести квартиры в порядок, чтобы оправдать резкое повышение арендной платы.

Не только берлинцы пытаются отвоевать свой город у корпоративных спекулянтов. В 2020 году городские власти Барселоны предупредили 14 компаний, что, если они не сдадут в аренду 194 свободных квартиры, которыми они совместно владели, в течение одного месяца, муниципалитет возьмет их во владение и переоборудует в государственное жилье. С 2016 года Каталония – регион, в который входит Барселона, разрешила муниципалитетам изымать квартиры, пустовавшие более двух лет, и сдавать их малообеспеченным арендаторам на срок от четырех до десяти лет, прежде чем вернуть их владельцам.Каталонцы также одобрили меру 2019 года, позволяющую городам покупать такие квартиры сразу за половину рыночной цены (у владельцев не будет возможности отказаться от продажи). Закон разрешает городу Барселоне вступать во владение только в тех случаях, когда владельцы владеют несколькими квартирами, в то время как принудительная покупка разрешена только в том случае, если квартиры остаются свободными в течение как минимум двух лет.

Экспроприация вряд ли получит распространение в ближайшее время в Соединенных Штатах, где права владельцев собственности считаются неприкосновенными.Во время пандемии организаторы арендаторов в Нью-Йорке, Канзас-Сити, Лос-Анджелесе и других городах США оказывали давление на правительство, чтобы оно отменило арендную плату и платежи по ипотеке до тех пор, пока коронавирус подрывал экономику, не заставляя людей возвращать их позже. Калифорния, Нью-Йорк и несколько других штатов предложили арендаторам скромную помощь в виде временного моратория на выселение — компромисс, который далеко не соответствовал требованиям организаторов.

Эти меры никоим образом не соответствовали действиям, предложенным или предпринятым в Берлине или Барселоне.Тем не менее Алан Берд, управляющий директор Interlink Capital Strategies, финансовой консалтинговой фирмы, написал для The Hill статью под названием «Как защититься от будущей экспроприации со стороны правительства США», в которой он критиковал правительства США за то, что они «фактически экспроприировала большую часть американской экономики», заставив предприятия закрыться из соображений безопасности и усложнив выселение людей во время пандемии.

Во многих городах США организаторы борются за больший контроль над зданиями, которые уже принадлежат публике.В прошлом году организаторы Филадельфии добились от города ограниченных уступок, разбив лагеря, захватив пустующую собственность в Северной Филадельфии и на бульваре Бенджамина Франклина и потребовав, чтобы город передал собственность людям, проживающим в ней. В конце концов городские власти согласились передать 50 пустующих домов в общественный земельный фонд и разрешить 50 бездомным матерям с детьми жить в 15 пустующих городских домах — капля в море, учитывая, что тысячи филадельфийцев по-прежнему нуждаются в постоянном жилье.

В идеальном мире, по словам Сиа Уивер, координатора кампании жилищной справедливости для всех, базирующейся в штате Нью-Йорк коалиции защитников жилищного строительства, «общественное жилье, управляемое демократическим путем и контролируемое его жильцами», было бы нормой повсюду. Но в Соединенных Штатах, где мало доверия к правительству или желания финансировать общественные услуги, это может показаться далекой мечтой. «Чтобы государственное жилье стало лучше, нам также необходимо восстановить веру в правительство как в нечто, способное с сочувствием позаботиться обо всех нас, — сказала она, — а не в то, что убивает нас и делает нас больными, лишая наших домов финансирования». .

Тара Рагувир, которая руководит KC Tenants, организацией по защите прав арендаторов в Канзас-Сити, штат Миссури, и кампанией по гарантии жилья в People’s Action, считает, что одним из самых больших препятствий на пути к «миру, где у каждого есть дом, а жилье не рассматривается как товар» состоит в том, что «нас настолько убедили спекулянты», что другого выхода нет. «Именно это отношение невозможности мешает нам делать вещи, которые на самом деле довольно просты и для которых у нас есть модели даже в [США].С.], уходящие в прошлое на десятилетия», — добавила она.

Часть привлекательности экспроприации заключается в том, что она позволяет людям оставаться там, где они уже живут. Томас МакГат, американский эмигрант, живущий в Берлине и представитель кампании по экспроприации крупнейших домовладельцев Германии, сказал, что берлинцы начинают задаваться вопросом: «Какую выгоду я получу, если кто-то бросит где-нибудь в поле тысячу квартир? Это ничего не дает мне в моем районе, где арендная плата растет быстро и/или непомерно.По его словам, идея состоит в том, чтобы создать город, «который удовлетворяет потребности всех, кто здесь живет, и сохраняет свой уникальный характер, определяемый этими людьми».

МакГат сказал, что он переехал в Берлин в 2013 году отчасти для того, чтобы избежать растущей недоступности городов США. «Если мы владеем нашими собственными городами и у нас есть более демократичный контроль над вещами, которыми мы владеем… нам действительно легче сделать город более устойчивым, более доступным, более пригодным для жизни», — сказал он, вместо того, чтобы превращаться в « большая площадка для инвесторов, чтобы строить тщеславные проекты, которые на самом деле не имеют социальной цели.

Если право на жилье является правом человека, справедливо задаться вопросом, должны ли безликие коммерческие корпорации иметь возможность определять, кто его получает, на какой срок и на каких условиях. Дом — это больше, чем убежище; именно здесь люди чувствуют комфорт и принадлежность. Экспроприация — это один из инструментов, который защитники используют, чтобы вернуть жилью его первоначальную цель: поддерживать и обогащать человеческую жизнь.

Backdoor expropriation: как потерять дом (и попасть в тюрьму)

Линия дат: Пномпень, Камбоджа

Шесть лет назад, когда мой вещательный бизнес в Стране Свободных был в самом разгаре, я прилетел в Нью-Йорк на важную деловую встречу со своим первым наставником.

Он был настолько любезен, что пригласил меня остановиться в его доме на Лонг-Айленде, которым он владел почти сорок лет.

На неподготовленный взгляд можно было бы подумать, что этот человек разбогател как инвестор в недвижимость. Дом, за который он заплатил всего 100 000 долларов в 1970-х годах, теперь стоил в шесть раз больше.

Конечно, «это все инфляция», — сказал он мне.

Когда вы на самом деле подсчитали всю жизнь владения жильем, его доход после инфляции составил 1% в год. Может быть.

Сегодня, когда почти 1 триллион горячих денег уходит из-под пресса каждый год и продолжается девальвация доллара, вы все еще можете добиться большего, чем хранить свои деньги на высокодоходном сберегательном счете.

Однако, какой бы низкой ни была реальная норма прибыли от его домовладения, моего наставника по-настоящему беспокоило другое. В двух словах: налоги на недвижимость.

Недавно мы обсуждали относительно короткий список стран, в которых нет налога на недвижимость. Некоторые из этих стран взимают несколько баллов по налогу на передачу собственности при продаже недвижимости, в то время как другие просто не облагают налогом недвижимость вообще.

Однако до отсутствия налогов на недвижимость и кровососущего правительственного пиявства, происходящего в некоторых частях «свободного мира», далеко.

В Стране Свободы и других западных странах вы настолько «вольны» владеть своей собственностью, что в случае с моим наставником налоги на скромный дом на Лонг-Айленде превышали 11 000 долларов в год.

И это после солидной «скидки для пенсионеров» — меры, введенной местным правительством, чтобы пожилые избиратели были счастливы и чувствовали, что их не ограбили.

Здесь был парень, который год за годом платил двузначный процент от покупной цены своего дома — и все потому, что этого требовало его местное правительство.В разгар финансового кризиса местное правительство сократило услуги, чтобы сократить расходы.

Но налоги на имущество, конечно, не уменьшили.

Именно по этой причине я не могу не развлекаться, когда люди призывают меня инвестировать в недвижимость здесь, в Камбодже.

Мои старые друзья обеспокоены тем, что имущество, которое я здесь покупаю, может быть конфисковано путем экспроприации. Для многих жителей Запада их местная система собственности является единственной, которой стоит доверять.

Парень, который помог продать мой дом в США, не мог поверить, что я упустил возможность инвестировать в недвижимость посреди пустыни Аризоны для инвестиций в недвижимость на многообещающем пограничном рынке.

Хороший парень, но он и другие не понимают, что, по крайней мере, камбоджийцы усвоили урок, доверяя своему правительству.

На самом деле, некоторые агенты по недвижимости здесь, в Камбодже, настолько незнакомы с налогами на недвижимость, что путают их с небольшим единовременным налогом на передачу собственности с «твердым титулом».Некоторые объекты недвижимости, которые я рассматривал, не облагаются ежегодным налогом на недвижимость, в то время как к другим прилагается сумма налога всего 40 долларов в год.

Я буду брать 0,1% налога на имущество в любой день.

Это потому, что я уже давно говорил вам, что современные западные правительства не выйдут и не украдут ваши деньги. Хотя я верю, что мы увидим больше помощи в кипрском стиле, среднестатистическое правительство-банкрот в наши дни занимается полировкой своего имиджа.

Когда они опустошат ваш банковский счет, они назовут это «налогом на стабильность».Когда они украдут ваш пенсионный счет, они назовут это «пенсионной реформой».

Правительства были мастерами маркетинга, придумывая множество симпатичных названий, чтобы убедить рядового гражданина в том, что его не обдирают, и что 1000 долларов в месяц в виде налога на недвижимость за дом, которым якобы владеет гражданин, — это полная афера.

Пожалуй, нигде это так не очевидно, как в Греции.

Я всегда в поиске возможностей «кризисного инвестирования». Британский дворянин 18-го века барон Ротшильд однажды заявил: «Покупайте, когда на улицах льется кровь».

Греция, заслуженно, так избита, что я задумался, а стоит ли смотреть. Хотя у меня гораздо больше уверенности в Азии, чем в Европе, мой портфель становится скорее азиатско-ориентированным, и я подумал, что немного западного влияния может быть уместно.

Кроме того, Греция является популярным туристическим направлением, что играет роль в одной из моих высокодоходных стратегий в отношении недвижимости.

Но даже после второго по величине краха недвижимости во всем Европейском Союзе – и почти в современной истории – недвижимость в Греции заметно непривлекательна.

Это потому, что в Греции банки не выгоняют людей из домов. Правительство есть.

После того, как несколько лет назад их ужасная финансовая безответственность была разоблачена, Греция оказалась на грани разорения и рискует выйти из еврозоны, чтобы выручить себя из этой неразберихи.

Однако вместо того, чтобы создать новую греческую валюту и раздуть ее до бесконечности, греческое правительство решило поднять налоги на недвижимость.

Семь раз.

Агенты по недвижимости в Афинах в эти дни очень заняты.К сожалению, звонки, которые они получают, в основном с одного направления. Люди, которые хотят арендовать или продать недвижимость, которую они больше не могут себе позволить.

Одна семья накопила задолженность по налогам, превышающую 270 000 долларов, за поместье размером всего в один акр. Их сын сказал репортерам, что, по его мнению, попадание в тюрьму за уклонение от уплаты налогов — лишь вопрос времени.

Рекордно высокие налоги на недвижимость в Греции настолько удушают, что в прошлом году в Афинах только 3600 объектов недвижимости перешли из рук в руки. В городе-миллионнике продавалось всего десять объектов недвижимости в день.

Это сводит с ума. Никто не хочет прикасаться к новому ядовитому греческому имуществу.

При этом греки называют себя «neoptohoi», или «новые бедняки», отражая некогда огромное состояние многих семей в сфере недвижимости, которое сейчас находится в упадке.

Целые семейные состояния были уничтожены одним росчерком государственного пера. Все потому, что их правительство не могло содержать свой финансовый дом в порядке.

Но становится еще хуже.

Несмотря на то, что налоги на имущество составляют беспрецедентную долю среднего дохода (по одному показателю более 40%), греческое правительство объявило неуплату налога на имущество настоящим уголовным преступлением.

Вы можете попасть в тюрьму за неспособность платить налоги на недвижимость.

В результате многие греки опасаются жить на улице из-за невозможности платить налогоплательщикам.

Власти арестовывают деньги с банковских счетов и отдают законопослушных граждан в суд для возмездия.

Вся эта неразбериха началась с «чрезвычайного сбора» — помните, это никогда не называлось «конфискацией имущества» — с самых богатых собственников, в основном с людей, имевших поместья, принадлежавшие семье.

Правительству не потребовалось много времени, чтобы постановить, что ВСЕ, включая тех, кто кричал «налоги с богатых», должны платить повышенные налоги или им грозит тюремная камера.

Это потрясающий пример того, как ваше правительство может изменить правила игры в любой момент. Если вы не будете подыгрывать, они могут буквально лишить вас жизни.

В Соединенных Штатах и ​​других западных странах правительства тратят кучу денег на поощрение домовладения посредством налоговых субсидий и прямой пропаганды.

Те же самые люди, которые проделали такую ​​прекрасную работу по централизованному планированию вашей валюты, говорят вам купить дом. Во многих таких странах несколько дополнительных процентных пунктов в процентном соотношении домовладельцев означали катастрофу.

Но когда план правительства рухнет и их казна иссякнет, они все равно будут рассчитывать на вас, чтобы компенсировать разницу. И они зайдут так далеко, что лишат вас свободы, если вы откажетесь.

Если бы греческие владельцы собственности хранили свое богатство на оффшорных банковских счетах, им было бы легче удерживать свои с трудом заработанные деньги, чем подвергаться разграблению их счетов для оплаты возмутительных счетов по налогу на недвижимость, от которых не было никакой возможности уйти.

Если вы инвестируете в недвижимость — или любой другой рынок — в своей обанкротившейся стране, потому что это «чувствует себя в безопасности», скорее всего, это вовсе не безопасно. И, скорее всего, это преимущества зарубежной недвижимости в безопасных юрисдикциях, в том числе таких, о которых вы и не догадывались —

.

Времена «здесь этого не может быть» давно прошли. Экспроприация проявляется во многих формах.

Эндрю Хендерсон — самый востребованный в мире консультант по вопросам международного налогового планирования, инвестиционной иммиграции и глобального гражданства.Он лично вел этот образ жизни более десяти лет и теперь работает с семи- и восьмизначными предпринимателями и инвесторами, которые хотят «пойти туда, где к ним относятся лучше всего».

Последние сообщения Эндрю Хендерсона (посмотреть все)

E.C.B. Номер 8/88/001

16 ноября 1988 г., E.C.B. Контроль № 08/88/001 (40 L.C.R. 213)

 

В СУТЬ Закона об экспроприации , S.ДО НАШЕЙ ЭРЫ. 1987 г., с.23; и

ПО ДЕЛУ Муниципального закона , R. S.B.C. 1987, с.290; и

ПО ДЕЛУ О заявке Уолли Бруно Фельдман и Фиолетовая Королева Фельдман к экспроприации Компенсационный совет для определения компенсации уплачивается корпорацией поселка г. Лэнгли в результате экспроприации Корпорация земли здесь и далее описана.

Между: Уолли Бруно Фельдман и Фиолетовая Королева Фельдман
Истцы
А: Корпорация городка Лэнгли
Респондент
До: Совет по компенсации экспроприации
провинции Британская Колумбия
Появления: Тео. Дж. Пирс, королевский адвокат, советник истцов

М. Ховард Томас, эсквайр, адвокат ответчика

ЗАКАЗ

У СОВЕТА:

Приложение было сделано Уолли Бруно Фельдман и Фиолетовая Королева Фельдман (далее именуемые «Владельцы») в соответствии с положениями Закона об экспроприации , С.ДО НАШЕЙ ЭРЫ. 1987, с. 23 (далее именуемый «Законом об экспроприации ») для постановление Совета об установлении размера компенсации оплачивается Корпорацией городка Лэнгли (далее именуемое «Корпорация») Владельцам как в результате экспроприации Корпорацией 1,22 акра свободной земли с гражданским адресом 4946 – 215 Street, Лэнгли, Британская Колумбия, юридически описывается как:

Лот 59, Секция 1, Городок 8, Нью-
Вестминстерский округ, План 50562,
Муниципалитет Лэнгли.

(далее именуемый «Экспроприированный земля»).

Слушание проходило в Муниципальном Холл в городке Лэнгли 4, 5 октября и 6 октября 1988 г. 6 октября 1988 г. Правление заслушало устные прения по совету.

Все предварительные вопросы, ведущие к в судебном заседании было установлено, что оно было надлежащим образом исполнены или от которых стороны отказались.Адвокат представил при открытии слушания Заявление о согласии Факты. Дата изъятия экспроприированного земельного участка для цели оценки были согласованы 20 августа 1987 г.

На дату принятия экспроприированного земля была обременена ипотекой в ​​пользу Суррейский кредитный союз. Непогашенный остаток на декабрь 31 декабря 1987 года стоила 37 332 доллара.98 какую сумму уплатила Корпорация в этот день для обеспечения погашения ипотеки. Эта сделка была согласована между Собственниками и Корпорация в соответствии с Меморандумом о соглашении от 31 декабря 1987 г., в котором Владельцы согласились, что сумма, уплачиваемая корпорацией для погашения ипотека будет вычтена из общей суммы компенсации уплата за экспроприированную землю.

Владельцам было вручено уведомление авансового платежа в соответствии с положениями Закон об экспроприации от 6 июля 1988 г. Плата составляла 49 031,23 доллара США, что является расчетной суммой, подлежащей выплате Корпорации, включая сумму для покрытия процентов, расходы и издержки и за вычетом суммы, уплаченной по выписке ипотека.

Экспроприированная земля была захвачена Корпорация в соответствии с разделами 679(l)(a) и 680 муниципального закона , R.S.B.C. 1979, с. 290 (далее под названием «Муниципальный закон »), который разрешает муниципалитет, по закону приобретающий собственность путем экспроприации для рекреационного использования. Взятые проценты были поместьем в плате простой, Постановление об экспроприации, принятое 10 августа 1987 г. — экспроприация парка Мюррейвилль. (Фельдман) Постановление 1987 г. № 2467.Владельцы были обслужены с Уведомлением об экспроприации от 13 августа 1987 г. Постановление об экспроприации было зарегистрировано в Нью-Вестминстере. Ведомство о праве собственности на землю от 14 августа 1987 г. , опубликованное в местная газета от 19 августа 1987 г. и в B.C. Gazette от 20 августа 1987 г. Корпорация получила право собственности на экспроприированную землю 30 августа 1988 г. регистрация уведомления о наделении правами в соответствии со ст. 22 Закона об экспроприации .

На дату принятия экспроприированного земельный участок был зонирован СР-1 (загородный жилой), что позволило только для проживания одной семьи. Подразделения не было допустимо.

Владельцы приобрели экспроприированную земля в июне 1980 года с первоначальной целью строительства на них жилое помещение для собственного пользования.

Экспроприированная земля прямоугольной формы в форме с дорожным фронтом 166 футов и глубиной 318 футов. Он расположен на восточной стороне улицы 215, к северу от 48-й авеню, в районе Мюррейвилля, жилой район расположен в центре большинства сообществ и общественных Сервисы.

Владельцы не смогли обеспечить разрешение на строительство жилого дома из-за недопустимого дренажа для септического поля.Соответственно, в 1980 году они установили водопропускная труба для обеспечения доступа и депонирования количества полигона для удовлетворения требований дренажа в соответствии с предписаниями местным департаментом здравоохранения. Эти усилия встретились без успех. Разрешение на строительство так и не было выдано, хотя на дату покупки Владельцами септики были приемлемый метод удаления сточных вод в Мюррейвилле площадь при условии дренажа была удовлетворительной. Более поздняя политика Корпорации было отказано в разрешении на строительство до тех пор, пока не были установлены санитарные службы или, в вместо этого владельцы заплатили Корпорации значительную сумму для использования, когда такая установка в конечном итоге произошла.

В течение 1984 года Корпорация находилась в процесс внесения поправок в официальный план сообщества «предоставить более подробную политику землепользования для район Мюррейвилля в Лэнгли.«Общественные слушания состоялось 22 октября 1984 г., «чтобы позволить этим лицам которые считают, что их интерес к имуществу затрагивается предложенный План дает возможность присутствовать и быть услышанным.»

Владельцы присутствовали на собрании и обнаружил, что экспроприированная земля вместе с часть прилегающего земельного участка к север, был обозначен как районный парк. Хотя юридическая сила обозначения была только указать муниципальную плановую политику и экспроприированную земля осталась зонирована как СР-1 (загородная жилая), доказательства указывали на то, что Корпорация намеревалась получить экспроприированную землю. Однако почти три лет, прошедших до того, как Корпорация осуществила свои полномочия экспроприации.

В дополнение к требованию канализации стало очевидно, что в 1984 г. Корпорация также потребует установки ливневой канализации до выдачи разрешения на строительство. В противном случае владельцам пришлось бы платить авансом. Корпорации сметные расходы, основанные на фасаде, как для хозяйственно-бытовой, так и для ливневой канализации до выдачи разрешения на строительство. Расходы становились непомерно высокими. Владельцы теперь оказались в режиме ожидания этот статус сохранялся до лета 1986 г., когда они обратились к Корпорации с предложением купить их земля.

В качестве доказательства намерения Корпорации о приобретении земли собственников, меморандум от сентября 16 октября 1986 г. мэру и совету от управляющего парками. и одобрено директором общественных служб, обоих сотрудников Корпорации, было подано адвокатом для Владельцев.Соответствующие части настоящего меморандума являются:

«ОБЪЯСНЕНИЕ

План сообщества Мюррейвилля указывает что, исходя из общей концепции развития, необходим придомовый парк рядом с домом 215 Улица. Владельцы собственности, показанной как микрорайон парк на карте плана сообщества, Уолли и Вайолет Фельдман, обратились в администрацию по поводу продажи. их земли.

Выбор площадки и время

Лот 59, собственность Фельдмана, единственный участок в районе 215-й улицы, на котором нет зданий на нем и будет достаточно большим для парковой площадки после предложенная схема дороги завершена. Эта зона в этом году планируется сдача канализации. Приобретение имущества должно иметь место перед любым зданием на этом участке или его подразделении.

Заключение

Лот 59 требуется в качестве подрайона парк в Мюррейвилле. Сайт нужно приобрести до каких-либо улучшений или разделения участка, что возможно после завершения канализационных услуг в этот район в конце этого года. Нет приемлемого альтернативное место в этом районе, поэтому муниципалитет должен приступить к экспроприации, если договор купли-продажи невозможно связаться с владельцами.»

Представлены доказательства того, что санитарная канализация была проведена на той части улицы, которая выходит на улицу 215. экспроприированных земель осенью 1986 г., примерно за десять месяцев до даты взятия.

Вопросы, подлежащие определению Бортовой номер:

(а) самое лучшее и лучшее использование экспроприированной земли;
(б) рыночная стоимость экспроприированной земли и размер компенсации, присуждаемой Владельцам;
(с) возмещение убытков, возникших в результате принятия и размер компенсации, если таковая будет выплачивается владельцам;
(г) корректировка налогов на имущество;
(е) процента; и
(ж) стоит.

От имени владельцев следующие были вызваны свидетели. Миссис Вайолет Куин Фельдман, владелец, дал показания относительно истории земли владение, использование и усовершенствование, а также отношения с сотрудниками Корпорации, строительные консультанты, подрядчики и оценщик.Г-н М. Павлакович, квалифицированный оценщик, выступил с докладом и дал показания о высочайшем наилучшее использование и рыночная стоимость экспроприированного земля. Г-н Уолли Бруно Фельдман, владелец, дал показания монтаж канализации, подготовка планы домов и примерный план застройки.

От имени Корпорации были вызваны следующие свидетели. Г-н Курт Альбертс, Директор по общественному планированию Корпорации дал свидетельства о разработке и прохождении Официальный план сообщества Мюррейвилля, муниципальный совет политика в отношении зонирования и услуг, а также планы на будущее застройки на экспроприированной земле. господа С.Ф. Лесли и Дж. М. Дин, оба квалифицированные оценщики, представил доклады и дал показания о высочайшем наилучшее использование и рыночная стоимость экспроприированного земля.

Правление теперь будет заниматься вопросами и его выводы по ним.

(a) Определение наивысшее и наилучшее использование.

Доказательства, которые необходимо учитывать при определении наилучшее и лучшее использование экспроприированной земли что гг. Павлакович, Лесли и Дин.

Г-н Павлакович выразил свое мнение наивысшего и наилучшего использования на странице 11 его доклада.

«Учитывая вышеизложенное, наилучшее и лучшее использование рассматриваемого имущества под районированием СФ-2 было бы создание трех глубокие участки, выходящие на 215-ю улицу.»

Мистер Лесли выразил свое мнение о наивысшее и наилучшее использование на странице 1 его отчета.

«Активное предложение для раздел на односемейные участки.»

Мистер Дин выразил свое мнение о самое лучшее и лучшее использование на странице 8 его доклада.

«Наивысшее и лучшее использование предметом была застройка с одной резиденцией (под существующее зонирование) в качестве временного использования до разделения до четырех лотов стало физически и экономически целесообразным».

Правление принимает и соглашается с общее мнение всех трех оценщиков о том, что наилучшее и лучшее использование экспроприированной земли предназначалось для односемейное жилое использование.Согласен с мистером Дином о специфике такого развития.

(b) Определение рыночная стоимость экспроприированной земли

(и) подход к разработке

Доказательства рыночной стоимости с использованием подход к разработке был одобрен всеми тремя оценщики, гг. Лесли и Дин придерживались мнения что стоимость разработки будет такой величины что это дало бы результат значительно ниже рыночная стоимость, полученная путем прямого сравнения метод. Оба оценщика рассмотрели подход к развитию быть ненадежным, потому что сроки любого будущего развития экспроприированных земель было не только неопределенным, но и неизвестный.Количество предварительных условий, которые должны быть выполнены до развитие могло иметь место, были значительными. Несмотря на то что План сообщества Мюррейвилля определил окружающие земля как SF-2 (Single Family 2 — максимальная плотность шесть жилые участки на одну семью за акр) доступ к тыл экспроприированной земли потребуется для достижения этот потенциал развития. Такой доступ на основании Усовершенствованный план улиц корпорации потребует расширение 50-й авеню и строительство улицы 215 Б юг на экспроприированные земли, включая установку санитарной и ливневой канализации, заканчивающейся тупиком. Для предоставления доступа либо согласие ряда потребуются владельцы собственности или земельное собрание должна быть осуществлена ​​третьей стороной с имеется в виду более крупное подразделение.Каждое из этих решений будет иметь ряд финансовых последствий.

Получены доказательства г-на Павлаковича более оптимистичный взгляд на то, что он поставил значительно более высокая остаточная стоимость земли на экспроприированной земле используя метод разработки. В его докладе говорилось что этот метод использовался для проверки его оценки рыночной стоимости, определяемой прямым сравнением подход.На странице 29 своего доклада г-н Павлакович заключил говоря:

«Подход к разработке и Рыночный подход был использован в предмете оценка. Однако ставка делалась в основном на Рыночный подход в выводе конечной стоимости с Подход к развитию предлагает поддержку и руководство….»

«В заключение, Маркет Подход является предпочтительным методом, и поэтому значение, указанное в этом подходе, было использовано.»

Однако это не осталось незамеченным что такая «поддержка и руководство» была наиболее обнадеживает г-на Павлаковича. Он назначил рынок стоимостью 123 000 долларов США с использованием подхода к разработке, который превысил его мнение о рыночной стоимости всего на 3000 долларов. используя метод прямого сравнения.

Другой подход к разработке также был используется тремя оценщиками. Господа Лесли и Дин предложил разделить экспроприированную землю. на два участка без обеспечения доступа сзади. Мистер. Лесли заявил на странице 5 своего отчета:

.

«Нет очевидной причины почему сайт нельзя было разделить на два относительно большие лоты, которые имели бы дальнейший потенциал чтобы разделить заднюю часть на более поздний срок.»

Г-н Дин заявил на странице 7 своего отчета:

«Даже если ливневая канализация была доступны, предмет может быть разделен только на север/юг на два лота, если было получено перезонирование R-ID. Этот происходит из-за отсутствия подъезда к восточной стороне, Форма участка, его фасад 50.554 метра, и минимальные требования к фасаду 18,25 метра в зоне R-ID. Например, разделение на три лоты привели бы к тому, что каждый лот имел бы фасад 16,85 метра, что ниже минимальных требований.»

Оба признали, что ливневая канализация и потребуется перезонирование.

г.Павлакович заявил на странице 11 его отчет о том, что самое лучшее и лучшее использование экспроприированного земель под зонированием СФ-2 было бы «созданием три глубоких участка, выходящих на 215-ю улицу». отмечает, что ширина трех таких участков потребует ослабление минимальных требований к фасаду.

Раздел экспроприированной земли на два лота, при условии, что будет разрешено изменение зонирования, будет потребовать от собственника оплатить расходы на разработку один лот вместе со значительным сбором за ливневую канализацию.

После анализа и рассмотрения доказательства потенциальной стоимости и дисконтирования существующих ценность для владельцев, Совет приходит к выводу, что чистая сумма компенсации, полученная в результате использования разработки подход для двух- или трехчастного подразделения будет быть меньше, чем владельцы получили бы в противном случае, используя Метод прямого сравнения для определения рыночной стоимости.

Расслабится ли Корпорация минимальные требования к фасаду неизвестны. Свидетельство был предложен совсем недавний план подразделения в район Мюррейвилля, где требуется фасад был расслаблен. Однако этот план был связан со многими участок площадью 0,34 акра, расположенный в обслуживаемом подразделение, содержащее гораздо меньшие участки с доступом как спереди, так и сзади.

Мистер Лесли в своем отчете на странице 4 обсудили возможность отдыха:

«Возможно, что утверждающее должностное лицо может дать минимальное послабление Требования к фасаду, как шестичастное подразделение получается фасад 16,85 метра или 91% площади требование, но это очень неопределенно.Расслабление минимальных требований не является чем-то необычным, если разница составляет менее 10%, но утверждающий сотрудник дает другие соображения, такие как подразделенный участки должны быть меньше, чем большинство участков по соседству. В этом случае все лоты в настоящее время больше, чем ни один из них еще не был разделен».

г.Курт Альбертс, директор Общественное планирование для корпорации, дал показания что почти во всех случаях перезонирование отклоняется, потому что отсутствия услуг, и релаксация на фасаде редко предоставленный.

В отношении представленных доказательств расслабления фасада, он сказал, что это было единственный случай в области, где была дана релаксация и причина была в том, что разделенный лот соответствовал во всех остальных отношениях.Он не одобрил бы равного размер подразделения на два участка, не говоря уже о подразделении на три участка, из-за сложности получения согласия владельцев к потенциальной схеме перепланировки, как указано в Расширенном плане схемы улиц. Однако он бы не возражать против плана раздела экспроприированного земельный участок на два участка неравного размера; то есть оба участки, выходящие на улицу 215, один участок содержит примерно 7000 квадратных футов, а другой, гораздо больший участок в форме как попрошайка.

После тщательного изучения и рассмотрения все доказательства, представленные Комиссией, приходят к выводу о факты о том, что подход к развитию слишком отдален и спекулятивна и не может быть использована для обеспечения надежного указание рыночной стоимости экспроприированной земли. В Athabasca Realty Co. Ltd. v. Город Форт МакМюррей (1985), 33 л.CR 320 на 341, Альберта Совет по земельным компенсациям выразил именно точку зрения этого Совета.

«Кроме того, доказательства представленные не предоставили совету достаточных достоверные данные, на основе которых совет мог бы попытаться реструктурировать и рассчитать стоимость на основе разработки подход.Любая попытка реструктуризации различных факторы, которые должны быть определены и учтены при использовании подход к развитию был бы настолько спекулятивным, насколько сделать результат совершенно недостоверным»

Совет также пришел к выводу в виду того, что было изобилие рынка данные для метода прямого сравнения.В Айелло против Город Калгари (1982), 24 L. C.R. 357 на 363 Совету по земельным компенсациям Альберты было представлено аналогичный подход подразделения к оценке экспроприированных земля. Комментарии, сделанные этим советом, применимы к этому делу.

«Правление заявило о многих предыдущий раз это где … продажи сопоставимых свойства доступны подход рыночных данных определить компенсацию за рыночную стоимость предпочтительнее подхода к оценке, чем метод подразделения».

(ii) Метод прямого сравнения

Второй метод, используемый всеми тремя оценщики для оценки рыночной стоимости были рыночные данные или метод прямого сравнения, который «отражает типичное реакции покупателя и продавца на рынке, (и) он может обеспечить надежную оценку стоимости. » [Недвижимость Оценка в Канаде, третье издание, 1987 г., стр. 163]

Рыночная информация Собственников

Г-н Павлакович использовал пять сопоставимых одно из которых было листингом, Он рассмотрел листинг быть лучшим индикатором стоимости. На странице 28 его доклад он заявил,

«Наиболее непосредственно сопоставимые собственности с точки зрения площади и отсутствия улучшений Сопоставимый №5. Это свойство демонстрирует превосходство над тематикой сайта в плане доступности и должны быть скорректированы вниз для этого факта. Дальше, будучи листингом, эта цена имеет тенденцию отражать ожидания поставщика, а рыночные данные указывают на общее корректировка в сторону понижения цены продажи оправдана. После учета этих корректировок в сторону понижения к цене листинга, это свойство по-прежнему демонстрирует наибольшая сопоставимость с тематикой сайта и поэтому считается очень полезным в целом ценностный анализ.

Приняв во внимание все вышеперечисленные сопоставимые доказательства и их последствия, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на август 14 октября 1987 года оценивается в 120 000 долларов».

Этот аналог является свободным углом собственность, имеющая 258 футов фасада и 207 футов глубина, содержащая 1.22 сотки, зона СР-1. Список цена была 125000.00$. Он достаточно похож на экспроприированная земля, свободная, с выходом на дорогу 166 футов и глубиной 318 футов; он также содержит 1,22 акра и зонирован SR-1.

В судебном заседании были представлены доказательства что сопоставимый № 5 был фактически продан за 73 500 долларов в Март 1988 года, примерно за шесть месяцев до того, как свидетель предстал перед Советом и за два месяца до его был представлен окончательный отчет.Это свидетельство является фатальным и не оставляет Совету иной альтернативы, кроме как отклонить Показания г-на Павлаковича. Справедливости ради отметим что отчет об оценке, хотя и датирован 20 мая 1988 г., на стр. 31 подтверждено, что оценка рыночной стоимости вступил в силу 14 декабря 1987 г. Однако свидетель должен был просмотреть и пересмотреть свой отчет до судебного заседания, особенно в связи с тем, что что краеугольным камнем его оценки был листинг. Беглый взгляд на оценку Корпорации отчеты, представленные в июле 1988 г. юрисконсульту владельцев с уведомлением об авансе, раскрыл бы что листинг стал продажей в марте 1988 года.

Эта ситуация иллюстрирует мудрость найдено в зарегистрированных комментариях, сделанных в отношении показаний продвигается на основе списков, используемых в качестве руководства для оценить рыночную стоимость.В тех решениях, которые сообщалось, можно найти две точки зрения на то, доказательства списков должны быть допустимыми. В Коссар v. Министерство государственных служб (1978), 16 Л.К.Р. 93 в 95 бывшая компенсация за землю Онтарио На борту заявлено:

«Пока не было признано недопустимым Совет обычно не приписывает какой-либо степени вес для списков в отсутствие подтверждающих доказательств отношение цены листинга к рыночной стоимости. ..»

В Jakubowski et al. против Министр транспорта и связи (1973), 6 Л.К.Р. 29 в 34 Совет по земельным компенсациям Онтарио отказался принять доказательства списков.

«Эта доска… никогда не привилегированные списки как имеющие реальную доказательную ценность.В лучшем случае такие показания являются косвенными доказательствами мнение стороны, вносящей листинг. это слухи без возможности перекрестного допроса, если выпускается листор.

… этот совет не может найти это списки, которые обычно отражают максимальную цену подающего надежды поставщика может оказать ему любую помощь при определении рыночной стоимости. ..»

Рыночные данные Корпорации

Г-н Лесли перечислил десять сопоставимых в его отчете от 45 000 до 120 000 долларов за 0,75 акров до 1,22 акра участков. Разница объясняется таким факторам, как размер участка, расположение, улучшения и потенциал подразделения.Некоторые из его аналогов были улучшенные участки, и он попытался вывести голую землю стоимости путем произвольного вычитания из каждой продажной цены оценочная стоимость улучшения. Причина, по которой он дал за надежду на улучшение продаж было то, что в территория, на которой находится экспроприированная земля было несколько свободных участков, доступных для сравнения.

Сопоставимый номер 5 мистера Лесли был проигнорировано Советом, как указано в его отчете на стр. 27, что покупатель «фактически получит три разделенные и обслуживаемые лоты, и не покупает сырцовый 1. 0 серия акра. Однако г-н Лесли также заявил что сопоставимое «… доступно и не может игнорироваться, и если что-то будет указывать на высокий уровень стоимости, поскольку стоимость недвижимости увеличилась с август 1987 года.Он завершил свой доклад, поместив рыночная стоимость экспроприированной земли составляет 65 000 долларов.

Мистер Дин перечислил восемь сопоставимых которые «предлагают несколько противоречивые доказательства ценности» но он предположил на странице 17 в своем отчете, что наиболее надежные индикаторы стоимости были предоставлены его сопоставимыми с № 1 по № 4, которые были незастроенными участками, которые указать, что стоимость ниже 70 000 долларов США должна применяться к экспроприированному земля. Остальные аналоги улучшены и «предлагают значения выше 70 000 долларов могут быть применимы». заключалась в том, что рыночная стоимость экспроприированной земли колебалась от 67 000 до 76 500 долларов, и он назначил рынок стоимость экспроприированной земли в размере 75 000 долларов США на основе что «…любая разумная польза от сомнения должна отдать владельцам…»

Сопоставимые объекты, общие для три оценщика:

(1) Павлакович Нет. 1 — Лесли №3 — Дин №5;
(2) Павлакович Нет. 5 — Лесли Нет.6 — декан №4; и
(3) № Павлаковича 2 и 3 — Лесли №№ 7 и 8 — Дин №№ 1 и 2.

Совет приступит к анализ каждого из трех вышеперечисленных аналогов.

(1) Это улучшенный отель с одинаковые размеры, расположенные рядом и непосредственно к северу от экспроприированных земель.Как экспроприированный земля не обслуживалась ливневой канализацией и могла сразу не разделить. Продан в феврале 1987 г. за 85 000 долларов. Благоустройство 17 летней давности 1215 кв. пешком двухкомнатная квартира без подвала в хорошем состоянии с пристроенным навесом.

Существует значительный разброс в рыночная стоимость, присвоенная каждым оценщиком экспроприированному земли после использования этого сопоставимого в качестве индикатора.Этот может быть связано с тем, что в то время часть продажи собственности была обозначена как парк под Официальный план сообщества. Это обозначение с тех пор был удален. Имелись также некоторые свидетельства того, что уплаченная цена могла быть снижена, чтобы приспособить бытовая ситуация. Viva voce было дано свидетельство что это имущество было перепродано в сентябре 1988 года за 120 000 долларов США, увеличение цены на 41% за 19 месяцев.Мистер, Лесли заметил, что, хотя «значения собственности были относительно стабильный в течение 1987 года. .. значения выросли значительно в начале 1988 года». Комиссия считает, что это сопоставимо с ограниченной помощью несмотря на его близость, потому что это улучшенный пакет.

(2) Этот аналог является обслуживаемым незастроенный угловой участок прямоугольной формы с Фасад дороги на две улицы, включающей 1.22 акра, с возможностью разделения на четыре лота или два дуплекса много. Он был зонирован SR-1, обозначен как SF-2 в Официальном План сообщества, и расположен недалеко от к востоку от экспроприированных земель на «занятом» улица. Он был продан в марте 1988 года за 73 500 долларов.

Г-н Павлакович разместил значительные зависимость от этого сопоставимого и его листинговой цены для подтверждает его вывод о рыночной стоимости экспроприированная земля, как указано на странице 28 его отчета:

«Приняв во внимание все вышеперечисленные сопоставимые доказательства и их последствия, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на август 14 октября 1987 года оценивается в 120 000 долларов. »

Доска, как упоминалось ранее и по указанным причинам отвергает предложение г-на Павлаковича вывод.

Хотя три оценщика согласились что это имущество превосходит экспроприированное земли, г-н Лесли показал, что обе передние улицы требуют модернизации, а проспект 49 А требует реконструкции так как это было не по стандарту.Не было предоставлено никаких доказательств какова причина существенной разницы между листинговые и продажные цены.

(3) Этот сопоставимый объект состоит из двух незастроенные участки, один прямоугольной формы, а другой другой, «попрошайка», имеющий объединенную площадь 1,85 акра, и приобретены вместе по общей стоимости в размере 103 000 долларов в мае 1987 года. Эти посылки были обслужены включая ливневую канализацию и могли быть разделены и превратился сразу в восемь лотов со строительством 365 футов внутренней дороги. Г-н Павлакович сказал, что он внесен ряд корректировок, ни одна из которых не найдена в своем отчете, но после проведения этих расчетов мнения, что экспроприированная земля, используя это продажа в качестве прямого сравнения, будет иметь рыночную стоимость свыше 120 000 долларов США.

По мнению мистера Лесли, северный компонент, участок в один акр, проданный за 58 000 долларов в мае 1987 года «… считается хороший показатель стоимости, так как он имеет потенциал подразделения. Однако у него неудачное расположение на оживленной улице. »

Мистер Дин считал, что, поскольку это свойство было обслужено, его можно было быстро развить тогда как экспроприированная земля «является владением с несколько неопределенным потенциалом развития.» Он пришел к выводу, что эта комбинированная продажа предполагает стоимость ниже 55 675 долларов за акр должны применяться к экспроприированным земля. Однако Правление отметило, что viva voce были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость земли была в восходящий тренд между датой, когда этот сопоставимый была продана и оговорена дата взятия.

В то время как упомянутые выше свойства в (1), (2) и (3) помогают, есть один сопоставимый используется только Mr. Декан, которого находит Совет убедительный, а именно его продажа № 3.

Этот аналог представляет собой незастроенный участок площадью один акр. участок, расположенный на южной стороне проспекта 49А, один участок к востоку от 216-й улицы (не на углу) и обслуживается кроме ливневой канализации. В настоящее время это зона SR-1, но обозначен как SF-2 в официальном плане сообщества. Пока не совсем такой конфигурации, как экспроприированный земельный участок, есть возможность разделить на три участка при монтаже ливневой канализации.Расслабление дороги Требования к фасаду для размещения трех участков под обозначение SF-2 не потребуется.

Цена, уплаченная за это сопоставимое в марте 1987 г. составлял 54 000 долларов плюс коммунальные услуги. сбор в размере ± 4500 долларов США при общей конечной цене ± 58 500 долларов США. Для того, чтобы использовать эту продажу в качестве сопоставимого времени и размера требуются корректировки.

Правление приняло viva voce свидетельствуют о восходящем тренде рыночных цен в течение календарный 1987 год. При отсутствии документально корректировки в отчет об оценке, Совет нанял собственные расчеты и пришел к выводу, что этот показатель предложил скорректированную стоимость порядка 75 800 долларов США. на экспроприированную землю.

Есть еще одна посылка, которая также помощь в определении рыночной стоимости экспроприированная земля. Сопоставимый г-н Лесли номер 1 и сопоставимый № 6 г-на Дина относятся к одному и тому же пакету. Этот аналог расположен в четырех участках к северу от экспроприированного земли, не имеет ливневой канализации и, как и последний, Фасады 215 ул.Участок благоустроенный, прямоугольной формы по форме, размером в один акр, продано в августе 1987 г. за 127 900 долларов. Оценочная стоимость улучшения в 1987 г. составляла 65 000 долларов, оставляя остаточную стоимость земли, которую оба оценщики оценили в 62 900 долларов. Мистер Лесли выразил следующее мнение на странице 26 его доклада.

«Продажа No.1 по скорректированному стоимость 62 900 долларов считается отличным указание стоимости, так как продажа произошла очень близко до даты вступления в силу оценки, и имеет аналогичный потенциал подразделения на четыре лота. То площадь сайта меньше, по сравнению с тематикой, но этот аспект не является основным соображением в данном случае так как доходность сайта аналогична.»

Мнение мистера Дина по поводу этой продажи на странице 17 его доклада.

«Распродажа №6 произошла ближе до даты вступления в силу оценки. При сравнении к продажам, которые произошли в начале года, Продажа № 6 предполагает тенденцию к повышению стоимости земли. по 1987 год.Будущее подразделение этого имущества может быть затруднено расположением зданий. Продажа № 6 предлагает стоимость, превышающую 62 900 долларов за штуку. акр может применяться к субъекту.»

И, заявляя на странице 16 своего сообщить, что

«Остаточная стоимость земли указана этими продажами следует пользоваться с осторожностью из-за неопределенности, связанные с определением вклада стоимость зданий.»

он также высказал следующее мнение:

«Мотивация покупателей различается между улучшенные свойства и свободные места. Тем не менее, продажи От № 5 до № 8, как правило, подтверждают общую величину стоимости земли, указанной в продажах с № 1 по № 4. улучшенные продажи расположены на улице 215 или рядом с ней.Как и Тема, их не обслуживают штормом канализации и не могут быть разделены сразу.»

Корректировка времени не требуется так как продажа произошла в том же месяце и году как взятие. Мистер Лесли рассматривал эту продажу как отличный показатель. Мистер Дин придерживался мнения, что: (1) остаточная стоимость земли от продажи, как правило, обосновано по сравнению с продажами свободных земель в его отчете и (2) стоимость, превышающая 62 900 долларов США. за акр может применяться к экспроприированной земле.

Правление рассмотрело близость этого участка на экспроприированную землю, имеющиеся услуги, текущее и потенциальное зонирование, а также дата продажи. Тот факт, что дата продажи произошло в том же месяце и году, что и взятие особенно важно, потому что это устраняет зависимость о субъективном характере корректировки времени.Все из этих факторов делают эту продажу достаточно хорошей сопоставимой, сохранить только для улучшения. Использование предполагаемого остатка стоимость земли в размере 62 900 долларов США от этой продажи и создание размера корректировка, стоимость экспроприированной земли могла до 76 750 долларов.

Несмотря на то, что Совет рассмотрел улучшенный сопоставимые товары, когда есть достоверные данные о продажах неблагоустроенных участков предпочтение следует отдавать это доказательство.Сложность использования улучшенных продаж заключается в том, что они требуют определения стоимости между землей и улучшения.

«В целом, потенциальная точность этого процесса оценки уменьшается по мере улучшения обесценивается, таким образом делая метод абстракции слабый показатель стоимости. Результаты обычно являются приблизительными и считаются приблизительным руководством для использования в сочетании с другой техникой. Оценка недвижимости в Канаде (см. выше) на стр. 162

Есть еще одна проблема в том, что никаких доказательств не было вызвано в поддержку оценочных значений присвоены улучшенным участкам, которые использовались в качестве аналоги. См. Kelner v. Город Торонто (1974), 6 Л. К.Р. 201 на 225 (Ont.-LCB).

«Обычно небольшой, если вообще есть, вес будут отнесены к этим доказательствам как лица производившие оценки не предъявлялись к экспертизе,… Тем не менее, это свидетельство нельзя полностью игнорировать, и … действительно предоставляет немного показаний для рассмотрения при определении компенсации…»

См. также Айелло v. Город Калгари (выше) на 361, где Правление прокомментировало по использованию сопоставимых объектов

«… которые имели существенные улучшения, расположенные на нем, для которых корректировка требовалось для того, чтобы правильно сравнивать такие продажи с подлежащей землей, которая была свободной или неулучшенной. Этот тип корректировки требует очень субъективного осуществление суждения оценщиком и вводит существенная мера ненадежности в использовании таких данные.»

После тщательного изучения и рассмотрения все доказательства, Совет определяет рынок стоимость экспроприированной земли составит 76 000 долларов США и награды собственникам указанную сумму за экспроприированную землю.

(c) Определение нарушения повреждения

Владельцы потребовали компенсацию за три предмета нарушения убытков.

Были представлены доказательства того, что ранее на дату захвата Владельцы понесли следующие расходы, а именно (i) свалка (2007 долларов США), (ii) водопропускная труба (460 долларов США) и (iii) планы домов (155 долларов США).

Полигон требовалось выровнять экспроприированных земель и обеспечить надлежащий дренаж для септического поля. Эти расходы были понесены в момент когда у владельцев были основания полагать, что установка септик соответствует требованиям местный отдел здравоохранения, и что при дренаже для септическое поле было принято как удовлетворительное, жилой будет выдано разрешение на строительство.

Установка водопропускной трубы была необходимо для обеспечения доступа к экспроприированному Земельный участок от 215 ул.

Приобретение планов домов в г. Июнь 1986 года был разумным расходом. Раскрытые доказательства что владельцы намеревались построить дом на участке экспроприированной земли. Общеизвестно, что на улице 215 собирались провести канализационную сеть. Осенью 1986 года. Канализация действительно была установлена. Хотя экспроприированная земля была обозначена как парк в Официальный план сообщества у владельцев все еще был право запрашивать разрешение на строительство для одной семьи проживания в соответствии с существующим зонированием.

Совет присуждает компенсацию за нарушение порядка на общую сумму 2622 доллара.

(d) Корректировка имущества налоги

Корпорация согласилась возместить Собственники за недвижимое имущество налоги на экспроприированное земля, которая начислялась с 20 августа 1987 г. по 30 июня, 1988 год.Начисленные налоги составили 1 088,22 долл. США, а их возмещение таким образом заказано как часть этой премии.

(д) Проценты

Процентная ставка, применимая к награда регулируется законодательством, действовавшим на момент начисляются проценты по времени. На дату взятия, 20 августа 1987 г., раздел 544 (l) Муниципального закона . Закон был оперативным положением.После экспроприации г. Закон был провозглашен вступившим в силу 24 декабря 1987 г. статья 45 этого Закона является действующим положением. Следовательно проценты, выплачиваемые по вознаграждению, составляют 6% годовых. в соответствии с прежней статьей 544(l) Муниципальный закон от 20 августа 1987 г. до и включая 23 декабря 1987 г.

Проценты к уплате с 24 декабря 1987 г. выплачивается в соответствии с разделом 45 Закона об экспроприации . Закон , который гласит:

45. (1) экспроприирующий орган уплачивает проценты за любая сумма, присужденная сверх любой суммы, выплаченной экспроприирующим органом в соответствии со статьей 19(l) или (11) или иным образом, рассчитывается ежегодно
(а) на рыночная стоимость части компенсации, от дата, когда владелец отказался от владения, и
(б) на любая другая сумма, от
(и) дата, когда были понесены убытки или ущерб, или
(ii) любой другую дату, которую совет сочтет разумной.
(2) Интерес выплачивается по годовой ставке, равной к основной ссудной ставке банкира Корона справа от провинции
(3) Во время первые 6 месяцев года проценты рассчитывается по процентной ставке согласно подразделу (2) по состоянию на 1 января и в течение последних 6 месяцев: проценты начисляются по процентной ставке согласно подразделу (2) по состоянию на 1 июля.
(4) Где сумма платежа в соответствии с разделом 19(l) или (11) или иным образом составляет менее 90% компенсации присуждено, за исключением процентов и коммерческих убытков, Совет должен приказать экспроприирующему органу платить дополнительные проценты по годовой ставке 5%, на сумму разницы, исчисленной со дня оплаты до дата определения компенсации.

Основная ссудная ставка банкира Короне по праву провинции по состоянию на 1 июля, 1987 г. — 9,50%; на 1 января 1988 г. — 9,75%; и на 1 июля 1988 г. — 10,75%.

(е) Затраты

Владельцы должны иметь свои фактические разумные юридические, оценочные и другие расходы.

ПОЭТОМУ ПРИКАЗАНО

Корпорация уплачивает Владельцы

(1) Для экспроприированная земля на сумму 76 000 долларов.
(2) Для нарушение причиняет ущерб в размере 2 622 долларов США.
(3) Для корректировка налога на имущество в размере 1088,32 долларов США.
(4) Проценты на вышеуказанные суммы в (1), (2) и (3) с корректировки, чтобы учесть любые деньги, выплаченные Корпорацией в пользу или от имени Владельцы.Проценты начисляются ежегодно по следующим тарифам:
(а) Шесть процентов (6%) с 20 августа 1987 г. по декабрь 23, 1987;
(б) Девять и полпроцента (9.5%) с 24 декабря, с 1987 г. по 31 декабря 1987 г.;
(с) Девять и три четверти процента (9,75%) с января с 1 января 1988 г. по 30 июня 1988 г.; и
(г) Десять и три четверти процента (10. 75%) с июля 1, 1988 до полной суммы причитающихся и причитающихся оплачиваются.
(5) Их фактические разумные юридические, оценочные и другие расходы и связанных с заявлением и слушанием перед Советом в такой сумме, которая может быть согласована в случае невыполнения такого соглашения в такой сумме как может, по заявлению в Совет, впоследствии облагаться налогом и разрешаться Советом.

КОМПЕНСАЦИЯ ОТ ЭКСПРОПРИЯЦИИ ДОСКА

Джон Х. Генрих, королевский адвокат,
Председатель

Эрик К. Э. Тодд,
член правления

Майкл Р. Гровер,
член правления

Экспроприация компаний, владеющих недвижимостью: как берлинцы борются с жилищным кризисом

Жители Берлина недавно проголосовали за экспроприацию компаний, владеющих собственностью, и возвращение их в государственную собственность.Однако, утверждает Адриан Кройц , в то время как люди настаивали на своем праве на жилье, реализация результатов референдума остается неопределенной

Берлин проголосовал за экспроприацию

Итоги всеобщих выборов в Германии 26 сентября затмили новаторские результаты референдума, состоявшегося в тот же день в Берлине. На этом референдуме явное большинство в 56,3% проголосовало за экспроприацию всех компаний, владеющих недвижимостью, владеющих более чем 3000 единиц жилья, и за возвращение их в государственную собственность.

56,3% проголосовали за экспроприацию всех имущественных компаний, владеющих более чем 3000 единиц жилья, и за возвращение их в государственную собственность

Более миллиона берлинцев призвали Сенат Берлина разработать юридическую основу, необходимую для экспроприации таких групп недвижимости, как Vonovia, Akelius и печально известной Deutsche Wohnen SE . В совокупности эти компании по недвижимости владеют примерно 250 000 единиц жилья, разбросанных по всей Германии. Deutsche Wohnen SE владеет 115 000 единиц жилья только в Берлине.Референдум знаменует собой решающий шаг на пути к преодолению разворачивающегося жилищного кризиса в столице Германии.

Это законно?

Экспроприация, правда? Это никогда не может быть законным, верно? Тем не менее, более пристальный взгляд на Конституцию Германии 1949 года может доказать, что скептики ошибались. В статье 14 говорится, что «собственность и право наследования должны быть гарантированы в любое время». Для большинства либеральных конституций это все, что можно сказать о праве частной собственности.

В конституции Германии есть небольшая загвоздка: «Собственность имеет свои обязанности», продолжает статья 14, что означает, что частная собственность не должна быть исключительно средством для достижения личных целей.Он также всегда должен служить общему благу. Когда частная собственность служит только интересам отдельных лиц, а не общему благу, экспроприация действительно является законным инструментом. Есть два предостережения. Во-первых, экспроприация должна быть организована на юридических основаниях. Во-вторых, полагается адекватная (но ниже рыночной цены) компенсация.

общий интерес капитала редко совпадает с тем, что хорошо для всех. Воскресное большинство голосов на референдуме подтверждает общие интересы жителей Берлина

Обычно считается, что статья 14 относится к частной собственности отдельных лиц, как правило, к участкам, находящимся в частной собственности (как указано в статье 15). А на самом деле экспроприации — обычная юридическая практика в инфраструктурных проектах. Однако статья 14 применяется не только к инфраструктурным проектам на земельной собственности. Это также может относиться к собственности крупных групп недвижимости. Такая собственность, в конце концов, находится в частной собственности и, по крайней мере, по мнению берлинцев, не служит общественному благу.

Основатели конституции 1949 г. хорошо знали, что капиталистическая экономика опирается на экспроприации, чтобы отстаивать общие интересы капитала против индивидуальных и, возможно, противоречивых интересов владельцев собственности.Мы знаем, что общий интерес капитала редко совпадает с тем, что хорошо для всех. Воскресное большинство голосов на референдуме подтверждает общие интересы жителей Берлина.

Долгая история

Референдум — это третья попытка включить крупномасштабную экспроприацию жилищных компаний в более масштабный рассказ о том, как противостоять жилищному кризису. Deutsche Wohnen & Co. enteignen! Кампания началась с петиции о референдуме в 2017 году. 20 000 подписей было бы достаточно, чтобы начать референдум.Менее чем через месяц участники кампании насчитали 70 000 подписей.

Популярность идеи экспроприации проистекает из кипящего гнева на систему, которая вознаграждает горстку акционеров групп недвижимости и обрекает всех остальных на постоянную борьбу за доступное жилье. Непрекращающееся давление растущей арендной платы на жителей Берлина очень велико. Во второй петиции участники кампании собрали поразительные 350 000 подписей.

Мера в «советском стиле» становится мейнстримом

Экспроприации? Это мера «в советском стиле», жаловались некоторые запугивающие консервативные критики.Агентства недвижимости не упускали возможности напомнить Берлину о его «социалистической» истории и «благодатях» капиталистического государства. В ответ Сенат Берлина опубликовал несколько отчетов, в которых ставится под сомнение возможность экспроприации. Даже прогрессивисты крайне опасались экспроприации могущественных имущественных компаний.

В отчаянии, когда кампания по экспроприации достигла своего полного размаха, берлинские социал-демократы (СДПГ) купили 15 000 единиц жилья по рыночной цене, принадлежащих Deutsche Wohnen SE.Это должно было остановить кампанию, предотвратить референдум? Мы не знаем. Если да, то это не сработало.

Референдум поднимает дебаты о законности экспроприации на новый уровень. Профессионально организованной кампании удалось внедрить то, что когда-то считалось радикальным, немыслимым требованием — левым нишевым проектом — прямо в мейнстримных дебатах.

Профессионально организованной кампании удалось внедрить то, что когда-то считалось правым радикальным требованием, в основные дебаты

Большинство голосов показывает, что жилищный кризис затрагивает не только экономически бесправных, но и профессиональный средний класс.От мест жительства (в основном бедных) «молодой городской среды», Фридрихсхайн-Кройцберг и Нойкельн, вплоть до шикарных Штеглица или Пренцлауэр-Берг, каждый отдельный район Берлина проголосовал за экспроприацию. То, что начиналось как левая утопия, стало мейнстримом.

Реализация результата остается открытой

Большинство голосов оказывает значительное давление на Сенат. Избранный сенатор, который должен быть утвержден, Франциска Гиффи из социал-демократов с самого начала презирала референдум.Сенат Берлина не обязан прислушиваться к его результатам. Референдум не имеет обязательной силы. Если бы Сенат отклонил большинство голосов, берлинцы мало что могли бы сделать, чтобы бросить ему вызов. Нет никакого инструмента, с помощью которого можно было бы привлечь Сенат к ответственности за то, что фактически было бы антидемократическим решением. В этом случае Сенат, вероятно, увязнет в юридических вопросах, судебных процессах и других оценках. Бюрократия, в общем. Тем временем жилищный кризис будет продолжать обостряться.

Тем не менее, отказ жителей Берлина от своего права на жилье — очень маловероятный исход. Ненадежная жилищная ситуация сохранится, равно как и гнев и разочарование, подстегнувшие Deutsche Wohnen & Co. enteignen! Кампания в первую очередь. Берлин хочет выкупить свое право на жилье и сделал огромный шаг в правильном направлении. Теперь дело за Сенатом Берлина, который должен последовать их примеру.

Что дальше для берлинцев, проголосовавших за экспроприацию собственности?

Активисты, выступавшие за экспроприацию около 240 000 единиц жилья у крупных компаний по недвижимости, довольны результатами референдума в Берлине, состоявшегося в воскресенье.

Большинство берлинцев проголосовали за экспроприацию тысяч единиц жилья у крупных домовладельцев, таких как Deutsche Wohnen и Vonovia, в воскресенье, чтобы помочь снизить арендную плату в немецкой столице.

Около 56 процентов проголосовали «за» национализацию недвижимости, принадлежащей крупным риелторам, в то время как 39 процентов берлинцев проголосовали против, согласно предварительным результатам референдума, который проводился одновременно с выборами в городское правительство и национальный парламент.

В последние годы растет общественное недовольство ростом цен на жилье, что стало главной темой предвыборной кампании в немецкой столице.

Землевладельческие компании, владеющие более чем 3000 квартир каждая, обвиняются в выдавливании малообеспеченных за счет высокой арендной платы.

DW and Co. Enteignen (Expropriate Deutsche Wohnen and Company), группа, инициировавшая референдум, объявила о своей победе и призвала городской сенат разработать закон об экспроприации и социализации крупных групп жилья.Активисты надеются, что городские власти экспроприируют около 240 000 квартир, принадлежащих компаниям, занимающимся недвижимостью.

«Игнорирование референдума было бы политическим скандалом. Мы не сдадимся до тех пор, пока не будет реализована социализация жилищных групп», — заявил представитель инициативы Калле Кункель.

Фабио Браун Карраско, один из представителей инициативы DW and Co. Enteignen, сказал TRT World , что было бы «очень цинично игнорировать такой явный результат в демократическом процессе.”

Теперь Инициатива и Карраско ожидают принятия закона Сенатом Берлина, регулирующего условия экспроприации, такие как сроки и компенсация, которую получат компании по недвижимости.

Что касается компенсации, Карраско сказал, что она должна быть выплачена за экспроприированную землю, «но компенсация не определяется рыночной стоимостью собственности, а должна определяться с учетом интересов всех вовлеченных сторон.

«Это означает, что интерес арендаторов к доступному жилью можно рассматривать как более насущный, чем интерес компаний к получению прибыли, что позволяет компенсацию намного ниже рыночной стоимости», — добавил он.

Юридический статус

Активисты обосновывают предлагаемый закон 15-й статьей Основного закона Германии, которая ранее никогда не использовалась. Закон гласит: «Земля, природные ресурсы и средства производства могут быть переданы в целях национализации в общественную собственность или в иные формы общественного хозяйства законом, определяющим характер и размеры возмещения.»

Существует неопределенность в отношении обеспечения соблюдения референдума об экспроприации, и он, вероятно, столкнется с некоторыми юридическими проблемами.

В апреле 2021 года Конституционный суд Германии отменил решение правительства земли Берлин о введении предела арендной платы, которое было предложено заморозить арендную плату для 90 процентов квартир в Берлине на пять лет на уровне июня 2019 г.

В постановлении говорилось, что с ноября 2020 г. любая существующая арендная плата, которая все еще превышала этот уровень, должна быть снижена

В постановлении указывалось, что правительство земли может не навязывать свой собственный закон поверх закона федерального правительства, регулирующего арендную плату.Таким образом, он решил, что берлинское законодательство об ограничении арендной платы является недействительным.

На данный момент Карраско сказал: «Вполне маловероятно, что федеральный суд вообще заблокирует экспроприацию, поскольку такая возможность четко указана в конституции Германии». Он подчеркнул, что сумма компенсации скорее всего будет оспорена в суде.

Чем вызван жилищный кризис в Берлине?

Берлин привлекает людей со всего мира, что делает город привлекательным для инвестиций в недвижимость.

В то время как предложение домов остается ограниченным, спрос на них за последнее десятилетие вырос. Несмотря на пандемию, жилищный бум продолжался как никогда раньше.

Десять лет назад средняя цена квартир в Берлине за квадратный метр была менее 1700 евро (2009 долларов США). Сейчас спрос продавца составляет 5000 евро ((5909 долларов США) за квадратный метр, который увеличился примерно на 200 процентов за 10 лет.

Это постоянное повышение цен на жилье гарантирует покупателям или инвесторам, что стоимость будет продолжать расти в будущем.

Арендная плата за существующие здания увеличилась примерно на 39 процентов, а цена на недавно построенные дома выросла примерно на 63 процента.

Считается, что миграция и отсутствие новостроек еще больше усугубляют жилищный кризис, поскольку 86 процентов берлинцев снимают жилье.

Что дальше?

Карраско заявил, что две крупные компании по недвижимости Deutsche Wohnen и Vonovia начали попытки заморозить арендную плату в Берлине на следующие пять лет.

«В целом это означает, что референдум успешно вернул жилье на политическую карту, и даже корпорации уже были вынуждены пойти на уступки».

Следующим шагом участников кампании будет очень внимательное наблюдение за процессом в парламенте земли Берлин и напоминание избранным политикам, что у них есть очень четкая миссия, возложенная на них народом Берлина.

Для достижения этого «мы продолжим оказывать политическое давление на каждом этапе пути, чтобы обеспечить соблюдение решения избирателей», добавил Карраско.

Он также считает, что успешный референдум «очевидно дает большие надежды жилищным и арендаторским движениям во всем мире», доказывая, что организация людей с общими интересами может быть эффективной даже против могущественных корпораций.

В то время как арендная плата во всем мире стремительно растет, особенно во время пандемии коронавируса, доступное и справедливое жилье можно получить за счет политической мобилизации.

 Сразу после референдума компания DW and Co. Enteignen получила огромное количество сообщений в поддержку со всего мира.Они также просили дать конкретные советы по организации и созданию сетей для достижения своих целей.

Карраско и его команда устали, но они также счастливы, полны надежд и чувствуют облегчение.

«Нам понадобится пара дней, чтобы отдохнуть после того, как мы постучались в тысячи дверей и поговорили, написали по электронной почте и позвонили десяткам тысяч берлинцев, чтобы поделиться с ними нашим видением будущего Берлина», — сказал он.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.