Оспорить решение общего собрания собственников: Обжалование решения общего собрания собственников

Содержание

Как оспорить решение собрания собственников жилья?

Обжаловать такое решение в суд может любой собственник, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия решения и если его права были нарушены

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится для управления домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по тем из них, что поставлены на голосование. Обычно эти вопросы актуальны для всех жильцов (платить ли старшему по дому, какая управляющая компания будет обслуживать дом, оплачивать ли конкретные услуги, какой тариф устанавливать и т.д.). А потому каждый должен знать, как оспорить решение собрания собственников, оформленное протоколом, если оно нарушает права отдельных жильцов.

На какие нормы права нужно обратить внимание?

До оспаривания решения собрания собственников необходимо ознакомиться со ст.

181.1–181.5 ГК РФ, ст. 44–48 ЖК РФ, ст. 131 и 132 ГПК РФ.

Кто может обжаловать в суд решение собрания собственников?

В суд может обратиться собственник помещения в доме, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права. Но нужно иметь в виду, что суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

Кто будет ответчиком?

Им будет являться инициатор проведенного собрания (один из собственников или управляющая домом организация (УК, ТСН, ТСЖ)).

(Об оспаривании решения собрания собственников, созванного УК, читайте также в материале «Управляющая компания vs жильцы».)

В какой суд подается исковое заявление?

Заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Срок для его подачи – 6 месяцев с даты оформления протокола.

В каком случае решение собрания собственников будет признано недействительным?

Это возможно, если выявлено отсутствие кворума (проголосовали менее 50% собственников) или был нарушен закон (решение принято по отсутствовавшему в повестке вопросу или противоречит основам правопорядка и нравственности, допущено нарушение порядка проведения собрания или иное нарушение, влияющее на волеизъявление собственника).

Суд почти всегда истребует материалы собрания из Государственной жилищной инспекции для проверки кворума, наличия полномочий у лиц, подписавших бюллетени, и иных процедурных моментов.

С какими сложностями собственники могут столкнуться при оспаривании решения общего собрания?

Усложняет оспаривание решения общего собрания собственников потенциальная множественность протоколов, которыми оформляются такие решения. Новый протокол может «засилить» решение, оформленное старым протоколом, – тогда смысла в обжаловании не будет. На новом собрании можно отменить решение, принятое на предыдущем собрании. Все это нередко приводит к длительным «военным» действиям: собственники, желающие принятия разных решений, оспаривают их до победного конца.

Оспаривание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

30.09.2019

      В силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – решение ОСС МКД), принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников до признания его недействительным судом, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник, не участвовавший в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее – ОСС МКД) или голосовавший против принятия решения ОСС МКД, поставленного на голосование, если этим решением нарушены его права и законные интересы и оно принято с нарушением требований ЖК РФ, вправе оспорить такое решение в суде общей юрисдикции (ст. ст. 11, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ст. 3, п. 1 ст. 22 ГПК РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ заявление по обжалованию решения общего собрания может быть подано собственником в суд в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом решении.

Суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания в силе, если:

— голосование собственника не могло повлиять на его результаты;

— допущенные нарушения не являются существенными;

— принятое решение не повлекло за собой причинение убытков подателю жалобы.

В своем определении от 24.12.2013 № 1974-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что указанные законоположения, во взаимосвязи с другими нормами ЖК РФ, определяющие компетенцию ОСС МКД, обеспечивающие необходимый баланс интересов собственников помещений с учетом требований конституционного принципа справедливости и предусматривающие возможность отмены решения ОСС МКД, направлены на обеспечение функционирования органов управления многоквартирных домов и соблюдение прав собственников помещений в многоквартирном доме и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан.

Закон связывает возможность судебного оспаривания решения ОСС МКД с наличием совокупности условий, предусмотренных не только статьей 46 ЖК РФ, но и в части, не урегулированной этой специальной нормой, или в части, конкретизирующей её положения, наличием условий, установленных положениями статей 181.3, 181.4, 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При этом допущение каких-либо нарушений процедуры проведения ОСС МКД само по себе не влечет безусловной необходимости признания такого решения недействительным при условии, что отсутствуют для этого иные предусмотренные законом основания.

Решение ОСС МКД, в случае нарушения порядка проведения такого собрания, может быть признано судом недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств:

1) заявление о признании решения общего собрания подано собственником, не принимавшим участия в этом собрании или голосовавшим против такого решения;

2) голосование собственника, не участвовавшего в общем собрании, могло повлиять на результаты голосования;

3) при проведении общего собрания допущены нарушения порядка принятия решений. К нарушениям порядка принятия решения, в том числе, могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования;

4) решением общего собрания нарушены права и законные интересы собственника, обжалующего это решение;

5) решение общего собрания повлекло за собой причинение убытков собственнику, обжалующему данное решение.

Таким образом, решение ОСС МКД может быть признано судом недействительным только при наличии всех указанных обстоятельств, являющихся оспоримыми.

Решение ОСС МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению (например, в случае признания судом недействительным решения общего собрания собственников о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения данная плата подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом).

Также, согласно статье 181.5 ГК РФ, решение ОСС МКД недействительно независимо от признания его таковым судом (ничтожно) в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все собственники;

2) принято при отсутствии необходимого кворума, проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными (ничтожными) и не имеющими юридической сил;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Ничтожное решение ОСС МКД не требует самостоятельного оспаривания участником данного гражданско-правового сообщества. Ничтожное решение является недействительным с момента его принятия.

На обстоятельства, дающие основания полагать, что решение ОСС МКД является ничтожным, вправе сослаться лицо, чьи права данным решением были нарушены.

Следует отметить, что с заявлением в суд об оспаривании решения ОСС МКД может обратиться орган государственного жилищного надзора.

Часть 6 статьи 20 ЖК РФ наделяет орган государственного жилищного надзора правом, а не обязанностью обращаться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого ОСС МКД либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива с нарушением требований ЖК РФ.

Однако для того, чтобы орган государственного жилищного надзора мог воспользоваться своим правом, он должен обладать документами, содержащими неопровержимые сведения о наличии совокупности всех вышеуказанных обстоятельств, свидетельствующих о недействительности решения ОСС МКД.

Кроме того, орган государственного жилищного надзора может обратиться в суд с соответствующим заявлением в том случае, когда решение ОСС МКД нарушает права и законные интересы большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

Во всех иных случаях закон предоставляет право на обращение в суд с заявлением об оспаривании решения ОСС МКД только собственнику, который не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 

Когда решение общего собрания собственников помещений в МКД можно оспорить

Когда решение общего собрания собственников помещений в МКД можно оспорить | База знаний РосКвартал® Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Условия, при которых можно оспорить решение общего собрания собственников помещений, условно делятся на три большие группы. 

Процедурные нарушения

Процедура соблюдена, если (ч. 1 ст. 181-4 ГК РФ):

Нарушение этих условий ведёт к признанию решений собрания недействительными.

Незаконность принятого решения

Все решения, принятые на ОСС, должны не только удовлетворять собственников помещений, но и соответствовать действующему законодательству. Если, например, собственники одного дома решили на собрании, что теперь им принадлежит участок другого дома, такое решение не будет законным.

Неспособность лиц принимать решения на собрании

Лица, которые принимают участие в собрании, должны быть собственниками, подтвердившими своё право собственности соответствующим документом. Представители собственника должны иметь доверенность (п. 2 ч. 1 ст. 181-4 ГК РФ).

Решение, принятое на ОСС, становится недействительным только с того момента, когда оно оспорено в суде (п. 7 ч. 1 ст. 181-4 ГК РФ). 

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Знаете, как улучшить статью?
Расскажите нам!

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Статьи Новости Обсуждения База знаний Мероприятия

По запросу «» ничего не найдено.


Уточните, пожалуйста, запрос, например, напишите «Стандарт раскрытия информации» или «ГИС ЖКХ».

,
войдите в свою учётную запись
или зарегистрируйтесь

Выберите причину нарушения:

Мы используем файлы cookie для сбора статистики, которая поможет нашему сайту стать лучше и удобнее для вас. Продолжая использовать сайт, вы принимаете условия пользовательского соглашения.

​Кто и как может обжаловать в суде решение общего собрания?

17 Октябрь 2019

На общих собраниях собственников решаются вопросы, которые могут затрагивать права как самих собственников, так и других лиц, например, управляющих компаний. Далеко не всегда принятые решения нравятся жителям и лицам, которые управляют домом. Также решение общего собрания может не понравиться жилищной инспекции, точнее, претензии вызывают нарушения при проведении такого собрания.

Мы уже писали об оспаривании решений органами жилищного надзора, а также о том, могут ли обращаться в суд управляющие компании, если нарушены их права.

В этой статье мы расскажем о тех, кто выступает истцом в большинстве случаев – о самих собственниках.

Статья 46 Жилищного кодекса дает право обжалования решения, которое приняли с нарушениями, собственнику квартиры или нежилого помещения, если он не голосовал на собрании или голосовал против, и если спорное решение нарушает его права (ч. 6).

Может ли новый собственник обжаловать решение собрания, принятое до приобретения им помещения в доме?

Судебная практика дает вполне однозначный отрицательный ответ на этот вопрос.

Например, Самарский областной суд по делу N 33-3950/2019 отказался признавать решение собрания недействительным, так как с заявлением обратилось юридическое лицо, которое в период проведения общего собрания не было собственником нежилого помещения.

Отсутствие права собственности в момент голосования, по мнению суда, лишает лицо права на оспаривание. Законодатель, закрепляя в кодексе право собственника обжаловать решение, особо подчеркнул, что право это есть не у любого собственника, а только у того, который не голосовал на собрании или голосовал «против». Эта норма направлена на защиту прав собственников, имевших в силу закона право на участие в управлении домом, однако фактически лишенных этого права в силу определенных обстоятельств.

Суд отметил, что на лиц, которые после собрания приобрели помещения, это положение закона не распространяется, поскольку они в любом случае не могли голосовать и влиять на решения собрания.

Аналогичную позицию можно найти у Санкт-Петербургского городского суда по делу N 33-13681/2019. Там также в суд обратился новый собственник помещения, и ему отказали, так как правом на обжалование решений собраний обладают только те, кто был собственниками на момент голосования. Суд подчеркнул, что противоположный подход позволял бы лицу, ставшему собственником, в любое время оспорить решение собрания, то есть давал бы новому собственнику необоснованные преимущества перед остальными. При этом новый собственник всегда может инициировать свое собрание.

Можно ли оспаривать решение собрания, если голосовал «ЗА» его принятие?

Оспаривать в суде решение может тот, кто голосовал против или не участвовал в собрании. Поэтому суды отказывают в удовлетворении требований тех жителей, которые сначала проголосовали за принятие решений, а потом передумали и решили обратиться в суд.

Иногда собственники утверждают, что не подписывали бюллетень, а их подпись подделана. Тогда суд может предложить провести почерковедческую экспертизу. Расходы на ее проведение будут взысканы с проигравшей стороны. Однако если истцы испугаются расходов и откажутся от экспертизы, то суд будет трактовать вопрос о подлинности подписей в пользу ответчика.

Например, летом Самарский областной суд по делу N 33-8399/2019 отказал в признании недействительным решения такого собрания. Собственник, судя по документам, участвовал в голосовании, из подписанного им бюллетеня следовало, что он голосовал «ЗА» по тем вопросам, которые оспаривал в суде. Когда житель стал утверждать, что подпись ему не принадлежит, суд предложил провести экспертизу, но истец отказался.

В силу ч. 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, при уклонении стороны от проведения экспертизы суд в зависимости от того, кто именно уклоняется – истец или ответчик, а также какое для них имеет значение итог исследования, может признать факт, для выяснения которого предназначалась экспертиза, установленным или опровергнутым.

Житель не доказал того, что не заполнял бюллетень, а от экспертизы отказался, поэтому суды пришли к выводу, что его права не нарушены, так как он проголосовал за оспариваемые решения.

Можно ли обжаловать в суд решение собрания, если при голосовании поставил в бюллетене «воздержался»?

Здесь практика судов не настолько однозначна, как в предыдущем примере. Исходя из буквального толкования ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ идти в суд можно, если голосовал против или не голосовал вообще. Проставление в бюллетене варианта «воздержался» под эти случаи не подпадает, однако нам удалось найти решение суда, где судья не настолько формально подошел к рассмотрению спора, как это часто бывает.

Речь идет об апелляционном определении Омского областного суда по делу N 33-1870/2019. Он отменил решение нижестоящего суда, оттказавшего в удовлетворении требований, который посчитал голосование «воздержался» препятствием для признания решения недействительным: выводы нижестоящей инстанции о том, что собственник не голосовал против спорного решения, в связи с чем не может обжаловать его, судебная коллегия посчитала недостаточными для отказа в исковых требованиях».

Дело в том, что истец был председателем совета дома, а решение, которое он оспаривал, касалось досрочного прекращения его полномочий. Он поставил отметку в графе «Воздержался», так как посчитал некорректным со своей стороны голосовать по вопросу о прекращении своих же полномочий как председателя совета дома.

По мнению апелляционной инстанции, отказ в признании недействительным решения лишь на том основании, что один из истцов не голосовал против него, повлечет нарушение прав третьего лица, голос которой незаконно не был учтен при подведении итогов голосования и мог оказать решающее влияние на его результаты.

Решение собрания признано недействительным.

Обращаясь в суд с заявлением о признании решения собрания недействительным, стоит учитывать отмеченные в статье моменты. Если проводится общее собрание, которые вы заранее намерены оспаривать в суде, то голосуйте против предложенных решений или не участвуйте в собрании. Если вы выбрали первый вариант, то убедитесь, что заполнение бюллетеня и его подписание исключает возможность подмены его части (например, первого листа) на новый лист с нужными инициатору решениями.

Как оспорить решение общего собрания собственников?

Содержание статьи

На общем собрании собственников могут решаться самые разнообразные вопросы, касающиеся каждого жильца, начиная с изменения целевого назначения помещения и заканчивая установлением размера платы за содержание жилого помещения. Однако очень часто порядок проведения мероприятий и оформления итоговых документов нарушаются. В этом случае гражданин, имеющий в собственности помещение в такой многоэтажке, может оспорить решение общего собрания собственников (далее – ОСС).

Как проводится общее собрание собственников?

Порядок проведения ОСС квартир, расположенных в многоэтажном доме, зафиксирован в ст.45 ЖК РФ. 

Рассмотрим алгоритм подготовки и проведения данного мероприятия.

  1. Определение организатора собрания. Если владельцы квартир в новостройке планируют встречаться впервые, то инициатором может быть любой собственник/группа собственников. Годовое собрание будет готовить инициативная группа, избранная на первичном собрании.

Внеочередные встречи жильцов могут проводиться по желанию каждого собственника в многоквартирном доме – это следует из ч.2 ст.45 ЖК РФ. Также в роли организатора может выступить управляющая компания – только та, которая занимается обслуживанием данного дома. При этом в повестку могут быть включены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений.

Согласно ч.6 ст.45 ЖК РФ, собственники, обладающие не менее 10 % голосов, вправе обратиться в обслуживающую дом организацию с просьбой провести общее собрании. Управляющая компания, в свою очередь, обязана провести собрание в течение 45 дней.

В некоторых случаях ОСС вправе созывать орган местного управления (например, при необходимости решения вопроса о способе управления многоэтажкой – ч.6 ст.161 ЖК РФ).

  1. Подготовка и сбор документов, необходимых для проведения ОСС. Организатору потребуются:
  • уведомления о проведении мероприятия;
  • реестр владельцев помещений;
  • бланки решений собственников;
  • листы регистрации.
  1. Уведомление владельцев помещений о мероприятии. Каждый собственник жилых и нежилых помещений уведомляется минимум за 10 суток. Требования к содержанию сообщения зафиксированы в ч.5 ст.45 ЖК РФ. Способы уведомления могут быть разными, начиная с отправки заказного письма каждому собственнику и заканчивая размещением соответствующей информации на информационных стендах в подъездах домов.
  2. Проведение ОСС. Собрание допустимо проводить в очном, заочном и очно-заочном формате. Общее правило таково: собрание вправе решать поставленные вопросы, только если в нем принимают участие собственники, располагающие не менее  50 % голосов. 

Но есть исключения. Например, при переводе жилого помещения в нежилое на собрании должны присутствовать собственники, обладающие не менее 2/3 голосов (если подъезд единственный). Если подъездов несколько, на собрании должны присутствовать жители, обладающие не менее 50 % голосов во всем доме, включая граждан, обладающих 2/3 голосов в конкретном подъезде.

 Решение считается принятым, если за него было отдано большинство голосов.

  1. Подведение итогов собрания. В течение 10 суток с момента завершения собрания оформляется протокол, требования к которому содержатся в Приказе Минстроя РФ от 28.01.19 № 44/пр. О принятом решении уведомляются жильцы дома не позднее 10 суток с даты оформления протокола. Далее все документы передаются в обслуживающую многоэтажку фирму.

Кто может оспаривать решение общего собрания?

Оспаривание решения общего собрания собственников многоквартирного дома возможно жильцом этой многоэтажки при наличии одновременно двух условий (ч.6 ст.46 ЖК РФ):

  • гражданин не был на ОСС и не голосовал/выступал против принятого решения;
  • спорное решение затрагивает его права и интересы.

Другие жильцы также вправе присоединиться к иску до того, как будет вынесен итоговый акт. Если проигнорировать такую возможность, собственники теряют в дальнейшем право на обращение в суд с подобным иском. 

Кто может еще обжаловать решение общего собрания собственников? Ст.20 ЖК РФ дает возможность оспаривания решения также органам Государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. Что касается управляющей организации, то она лишена данного права.

Предмет оспаривания

В иске необходимо заявлять требование об оспаривании самого решения ОСС, но не составленного протокола. В случае заявления подобных требований большинство судов указывает на то, что такой способ защиты не предусмотрен ст.12 ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Соответственно, в удовлетворении данного требования будет отказано.

Кто будет отвечать по иску?

В качестве ответчиков указываются граждане или юридические лица, инициировавшие проведение общего собрания, либо лица, руководившие им.

Однако если будет установлено, что якобы инициировавший собрание гражданин ничего о нем не знал, а его подпись в протоколе была поддельной, в качестве ответчика допустимо привлечь управляющую организацию. Но только в том случае, если по итогам решения она была наделена новыми правами и обязанностями по отношению к жильцам многоэтажки.

В каких случаях решение ОСС нельзя оспорить?

Исходя из положений п.2 ст.181.4 ГК РФ, не удастся аннулировать решение, принятое с нарушением процедурных моментов, если в дальнейшем общее собрание приняло аналогичное решение, но уже по всем установленным правилам. Важный нюанс – более позднее решение должно быть принято до вынесения судом соответствующего итогового акта.

Кроме того, согласно п.4 рассматриваемой статьи, решение остается в силе при наличии двух обстоятельств:

  • даже если бы истец принял участие в процедуре, его голос бы не оказал влияния на принятие окончательного решения;
  • принятое решение не несет в себе существенных неблагоприятных последствий для гражданина (он не понес убытков, не лишился возможности получить выгоду от использования общего имущества, не утратил способности участвовать в ОСС и т.д.).

Авторский подкаст «Следователь Позвонит»

Проект наших партнеров Андрея Шевченко и Михаила Кучин, где они разбирают самые резонансные события в стране и их последствия для всех нас.

Все о новых законах и громких делах в России и в мире максимально доступно и без занудства.

Как определить кворум оспариваемого собрания?

Чтобы определить кворум, необходимо:

  1. Узнать квадратуру жилых и коммерческих помещений в доме. Получить необходимую информацию можно, например, на сайте «ГИС ЖКХ» или из технического паспорта многоквартирного дома.
  2. Подсчитать, какую площадь занимают лица, посетившие собрание.
  3. Разделить площадь помещений, принадлежащую участникам, на общую площадь жилых и нежилых помещений, а затем умножить полученное значение на 100 %. Отметим: в расчет не берется площадь помещений, относящихся к общему имуществу дома.

Если итоговая цифра не превышает 50 %, то кворума не было, и собрание не могло решать никаких вопросов.

В некоторых случаях бюллетени не должны учитываться при подсчете голосов. Например, не подлежит учету документ, если в нем не указаны сведения о правоустаналивающих документах конкретного лица, принимающего участие в голосовании (требование п.2 ч.5.1 ст.48 ЖК РФ). 

Отсутствие в бюллетене даты его подачи само по себе не означает, что его не стоит учитывать при подсчете голосов. В этом случае суд предлагает участникам передать дополнительные доказательства. Жильцы многоэтажки могут быть вызваны в судебное разбирательство для дачи своих пояснений в роли свидетелей.

Иск о признании протокола общего собрания недействительным

Как мы уже выяснили, заинтересованному субъекту необходимо подавать иск об оспаривании решения общего собрания собственников, а не о признании протокола недействительным. Что касается требований к форме и содержанию иска, то они фиксируются в ст.131 ГПК РФ. Структура заявления следующая:

  1. Вводная часть. Здесь истец указывает свое ФИО, адрес своей регистрации, контактные данные, а также приводит аналогичные данные об ответчике. Необходимо прописать и наименование суда, в который будет подано заявление, и его адрес. Не забудьте написать название иска («О признании недействительным решения общего собрания собственников помещений»).
  2. Мотивировочная часть. В этой части иска необходимо указать, когда, где и в каком формате проходило собрание, кто явился его инициатором, какие вопросы ставились на повестку дня. Истец должен обязательно перечислить нарушения, допущенные (по его мнению) при проведении встречи. В ст.181.4 ГК РФ указано, что, в частности, может стать причиной аннулирования решения ОСС.

Подкрепите свои доводы ссылками на действующее законодательство.

  1. Просительная часть. В ней истец формулирует свои требования к ответчику (в нашем случае – признать недействительным решение ОСС). Также можно заявить требование о возмещении понесенных на обращение в суд расходов.

В конце иска приводится перечень прикладываемых документов.

Образец искового заявления

Чтобы оспорить решение общего собрания собственников, нужно исковое заявление. Истец может воспользоваться готовым образцом иска ради экономии сил и времени. Однако имейте в виду, что не всем образцам, размещенным в Интернете, можно доверять – многие их них содержат устаревшую информацию или вовсе составлены некорректно.

Поэтому сверяйтесь с нормативными актами во избежание ошибок.

Куда подавать заявление?

Иск следует направить в районный суд по месту проживания ответчика-инициатора собрания. Документы можно передать через канцелярию лично, направить по почте заказным письмом или загрузить через портал «ГАС Правосудие».

Какие документы понадобятся?

Для обжалования решения собрания собственников жилья понадобятся следующие документы:

  • квитанция госпошлины;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности истца на помещение в данной многоэтажке;
  • документы, подтверждающие факт уведомления других собственников о планах обратиться в суд;
  • почтовые квитанции, подтверждающие факт отправки иска и всех документов ответчику;
  • протокол ОСС со всеми приложениями;
  • иные документы.

Если у истца не хватает каких-либо документов, он может просить суд оказать содействие в их получении.

Сроки обжалования

Срок обжалования решения общего собрания собственников сокращенный и составляет, согласно ч.6 ст.46 ЖК, полгода с даты, когда истцу стало известно или должно было стать известно о принятом решении (но не позднее 2 лет с даты, когда информация появилась в открытом доступе). Поэтому рекомендуется не тянуть с обращением в суд.

Юридическая помощь в

признании протокола общего собрания недействительным

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Порядок оспаривания решения ОСС

Приведем алгоритм обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Следуйте ему, чтобы добиться отмены решения, которое вас не устраивает по тем или иным причинам.

Получение и изучение протокола ОСС

Получить протокол можно на сайте «ГИС ЖКХ». Внимательно ознакомьтесь с его содержанием на предмет возможных нарушений. Достаточно часто обнаруживаются различные нестыковки, среди которых, например, участие в голосование обычных жильцов (не собственников), завышение площадей квартир ради увеличения количества голосов участвующих, проведение голосования не по повестке дня и т.д.

Уведомление других собственников о планах обратиться в суд

П.6 ст.181.4 ГК РФ обязывает гражданина перед подачей иска в суд уведомить других собственников о своих намерениях. Конечно, можно направить каждому собственнику отдельное письмо: но если квартир много, это может обойтись истцу очень дорого. Поэтому дешевле и быстрее разместить соответствующее уведомление на доске объявлений в подъезде дома – Пленум Верховного Суда РФ в п.65 своего Постановления № 25 от 23.06.2015 года разрешил делать так.

Если истец не выполнит данную обязанность, судья оставит заявление без движения.

Подготовьте иск и подайте его в суд

О том, как подготовить иск и куда его правильно подать, мы уже говорили ранее. Не забудьте перед этим направить копии документов ответчику – организатору ОСС.

Примите участие в судебном процессе

Чтобы иметь возможность отвечать на вопросы суда, представлять свои возражения на доводы ответчика, участвовать в изучении доказательств, истцу лучше принять личное участие в судебных разбирательствах. Однако если у гражданина нет времени или желания заниматься данным вопросом, он может заручиться поддержкой юриста или адвоката.

Дело должно быть рассмотрено в течение 2 месяцев с даты поступления заявления в суд. Однако сроки могут затягиваться, например, из-за необходимости привлечения третьих лиц к процессу – управляющей компании или других собственников.

Оспорьте решение суда, если оно вас не устроило

Если истец остался недоволен итогами судебного разбирательства, он может подать апелляционную жалобу в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде. Требования к жалобе зафиксированы в ст.322 ГПК РФ. Стоит помнить, что в жалобе нельзя заявлять новые требования или представлять новые документы. Истец может просить апелляционный суд лишь заново оценить представленные ранее доказательства.

Итак, добиться обжалования решения ОСС можно, однако это весьма трудоемкий процесс, требующий соблюдения ряда правил.


Рекомендуем к прочтению:

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома?

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

 Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. (п. 1 статьи 46 Жилищного Кодекса). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Как указано, в п. 5 статьи 46 Жилищного кодекса, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищным кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

«>

Обжалование решения общего собрания собственников МКД, помощь юристов

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и общее собрание членов ТСЖ являются органами управления многоквартирным домом. Порядок подготовки и проведения общих собраний регламентирован нормами ЖК РФ. Если при подготовке и проведении данных собраний не были соблюдены или нарушены требования ЖК РФ, решения, принятые на таких собраниях, могут быть обжалованы в судебном порядке.

К основаниям для признания нарушенными требований ЖК РФ при подготовке и проведении общего собрания относятся обстоятельства, препятствующие реализации права собственника помещения участвовать в принятии решения общим собранием собственников или общим собранием членов ТСЖ.

К таким обстоятельствам можно отнести, в частности, несоблюдение требований о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня; о возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, об определении кворума, о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников и другие.

Какие сроки предусмотрены для обжалования решения общего собрания собственников и членов ТСЖ?

Пунктом 6 статьи 146 ЖК РФ предусмотрен шестимесячный срок для обжалования решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

При решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 Жилищного кодекса РФ отсылает к положениям ст. 45 ЖК РФ, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.

Часть 6 статьи 46 ЖК РФ в связи с этим устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Учитывая, что товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 Жилищного кодекса РФ), член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.

При этом некоторые заявители, пропустившие срок обжалования, обращаясь в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов ТСЖ, ссылаются на отсутствие в ЖК РФ сокращенного срока обжалования решения общего собрания членов ТСЖ и необходимости применения в таком случае норм ГК РФ – ст.196 ГК РФ, предусматривающий общий срок исковой давности – 3 года. Однако данные доводы заявителей отклоняются судами.

С примером из судебной практики по вопросу о сроках обжалования решений общих собраний членов ТСЖ можно ознакомиться здесь.

Решение Никулинского районного суда по иску об обжаловании решения общего собрания членов ТСЖ.pdf

Юристы Юридической компании «ЭЛИТ» оказывают юридическую помощь по всем вопросам, связанным с обжалованием решений общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ.

Обращайтесь, будем рады помочь.

Обжалование решения общего собрания собственников МКД

Решения, связанные с многоквартирным домом, принимаются высшим органом управления – общим собранием собственников или членов ТСН (ТСЖ). Однако при выявлении определенных нюансов они могут быть опровергнуты. Компания «ЭЛИТ» окажет помощь в подготовке и процессе оспаривания таких решений.

Обжалование решения общего собрания собственников многоквартирного дома

Все этапы процесса регламентируются правовыми актами и нормами РФ. Собственник жилой и нежилой недвижимости может оспорить принятое общим собранием решение. Основным условием для этого считается нарушение законодательства при принятии решения.

Обжалование решения общего собрания собственников МКД одним из собственников происходит через подачу иска в суд.

Юристы нашей компании помогут грамотно составить заявления и выиграть суд.

Часто задаваемые вопросы о спорах между акционерами и советами директоров

19 Часто задаваемые вопросы о спорах между акционерами и советом директоров.

  1. Каковы наиболее частые причины разногласий акционеров?
  2. Как минимизировать вероятность возникновения разногласий между акционерами?
  3. Каковы наиболее частые причины споров между директорами?
  4. Как я могу минимизировать вероятность возникновения спора между директорами?
  5. Что произойдет, если директора не могут прийти к соглашению по поводу решения?
  6. Все ли директора имеют одинаковые права голоса?
  7. Что произойдет, если на собрании совета директоров недостаточно директоров для принятия решения?
  8. Что я могу сделать как директор, если не согласен с решением, принятым на собрании, на котором я не присутствовал?
  9. Что мне делать как директору, если я чувствую, что правление действует неправильно?
  10. Могут ли акционеры отменить совет директоров?
  11. Для каких решений директорам требуется одобрение акционеров?
  12. Что произойдет, если акционеры не удовлетворены отчетами?
  13. Что произойдет, если я не согласен с другими акционерами относительно того, что мне делать?
  14. Что произойдет, если я владею акциями совместно с кем-то еще, и мы не согласны?
  15. Могут ли акционеры уволить директора?
  16. Как совет директоров может уволить директора?
  17. Что мне делать, если я чувствую, что больше не могу работать с другими акционерами или директорами?
  18. Как я могу реализовать свои права как акционера?
  19. Сколько времени потребуется для защиты моих прав как акционера и сколько это будет стоить?

1.Каковы наиболее частые причины споров акционеров?

Общие причины споров включают разногласия по:

  • стратегия компании
  • уровень дивидендов
  • зарплат акционерам, которые также работают в бизнесе
  • несоразмерные взносы денег и / или времени от каждого акционера
  • сделок между компанией и частным бизнесом, принадлежащим одному из акционеров
  • цена, подлежащая уплате при выкупе акционера

Проблемы могут быть особенно острыми, когда один акционер или группа акционеров, действующих вместе, могут отвергнуть желание миноритарного акционера.

Вернуться к началу

2. Как минимизировать вероятность возникновения разногласий между акционерами?

В частной компании, особенно с относительно небольшим количеством акционеров, которые также управляют бизнесом, лучшим методом обычно является соглашение акционеров. Помимо предоставления соглашения, охватывающего наиболее вероятные причины спора, процесс подготовки соглашения помогает акционерам проработать некоторые ключевые вопросы, которые могут привести к потенциальным проблемам позже, и побуждает их решать проблемы на начальном этапе, в то время как отношения все еще хороши.

Среди прочего, соглашение акционеров обычно включает:

  • , когда ваш совет директоров должен получить одобрение акционеров;
  • , требуется ли согласие всех или почти всех акционеров для принятия важных решений, таких как выпуск дополнительных акций, ослабляющих власть существующих акционеров или покупка другого бизнеса;
  • , если какой-либо акционер может передать свои акции по своему усмотрению, не предлагая их предварительно другим акционерам; и
  • , когда ваш бизнес продан и как вы это делаете.

Насколько это возможно, соглашение будет предусматривать возможные будущие проблемы: например, что произойдет, если компании потребуется привлечь дополнительное финансирование, заключить дорогостоящие контракты или нанять ряд высокооплачиваемых новых сотрудников. В соглашении будет указано, что большинство или, возможно, все акционеры должны дать одобрение, прежде чем компания может быть связана обязательствами.

Соглашение также обычно касается того, как акционер может реализовать свои инвестиции в компанию: например, вводить ли какие-либо ограничения на продажу акций и как будет оцениваться пакет акций, если другие акционеры или компания имеют право купи это.Это особенно важно, если выход акционера из компании не является дружественным и оценка акций не может быть согласована. Ожидается, что в стандартном акционерном соглашении будет указан график продажи и разрешено назначение независимой третьей стороны для оценки акций.

Кроме того, соглашение может также касаться «предполагаемых переводов». Это будет список событий, который автоматически инициирует требование к акционеру предложить продать свои акции другим акционерам и определяет процесс продажи.Например, это может включать смерть акционера или уход директора с пакетом акций.

Вернуться к началу

LinkedIn показывает вашу работу людям с нужными навыками, опытом и стремлениями. Получите квалифицированных кандидатов, не теряя времени.

Разместите вакансию бесплатно сегодня!

3. Каковы наиболее частые причины споров между директорами?

Общие причины споров включают:

  • разногласий по стратегии
  • борьба за власть и плохие личные отношения
  • конфликтов интересов и сделок между компанией и частным бизнесом, принадлежащим одному из директоров
  • озабоченность по поводу того, выполняет ли правление свои юридические обязанности
  • беспокойство по поводу финансовых вопросов и потенциальной неплатежеспособности
  • договоров об оказании услуг и вознаграждения
  • изменение личных обстоятельств одного из ключевых лиц

Вернуться к началу

4.Как я могу минимизировать вероятность возникновения разногласий между директорами?

Не существует единственного способа создать счастливую и эффективную доску. Вот несколько предложений:

  1. Культура открытого общения может помочь. Например, обеспечение того, чтобы все директора получали полные информационные записки по всем вопросам, которые необходимо рассмотреть, задолго до любого заседания совета директоров. Вы можете рассмотреть возможность обсуждения потенциально спорных вопросов с другими директорами перед любым официальным заседанием совета директоров. Это может помочь облегчить достижение договоренности на самой встрече и избежать неожиданностей.
  2. Опытный председатель знает, как проводить заседания совета директоров. Например, следить за тем, чтобы директора придерживались повестки дня, ограничивая время, посвященное каждому пункту, и зная, когда ставить вопросы на голосование (или, в качестве альтернативы, откладывать решения для дальнейшего обсуждения вне собрания).
  3. Правлению требуется легкий доступ к советам по любым юридическим вопросам. Один из вариантов — обеспечить, чтобы директора и секретарь компании (если компания их назначила) прошли соответствующую подготовку, а также, при необходимости, приглашать юридических советников для участия в заседаниях.
  4. Директора юридически обязаны заявлять о любом потенциальном конфликте интересов и не должны использовать свое положение для получения частной прибыли за счет компании. Соответствующая политика, требующая от директоров объявлять о конфликтах и ​​воздерживаться от голосования, если у них может быть конфликт, должна строго соблюдаться и регистрироваться.
  5. По мере роста вашей компании вы можете рассмотреть возможность введения в совет директоров неисполнительных директоров. Эти люди обычно обходятся дорого, но могут принести с собой богатый деловой и управленческий опыт.Они также могут предложить свежий взгляд, свободный от личных интересов.

Наверх

5. Что произойдет, если директора не смогут прийти к соглашению по поводу решения?

Правила принятия решений советом директоров (известные как «решения совета директоров») должны быть включены в устав компании и / или акционерное соглашение (если оно у вас есть). Председатель должен обращаться к ним в ситуациях потенциального тупика или конфликта.

Многие малые и средние предприятия и начинающие компании руководствуются типовым уставом по умолчанию.Они предусматривают, что решения совета директоров принимаются с одобрения большинства директоров, присутствующих на собрании, или единогласно, если это согласовано в письменной форме. Они также предоставляют председателю решающий голос, при этом директора делятся 50/50. В типовых статьях также указано, что для принятия любых решений на собрании должны присутствовать как минимум два директора («кворум»).

Вернуться к началу

6. Все ли директора имеют одинаковые права голоса?

Да, если вы являетесь одним из многих малых и средних предприятий и начинающих компаний с типовым уставом по умолчанию.Каждый директор будет иметь один голос, и решения будут приниматься простым большинством голосов на собрании. Председатель имеет право решающего голоса, если голоса за и против предложения равны. Следует также помнить, что по некоторым вопросам отдельные директора могут быть лишены права голоса из-за конфликта интересов.

Однако устав компании или соглашение акционеров могут установить какую-либо другую систему. Например, компания может пожелать избежать тупика, приняв положение, предоставляющее взвешенные права голоса, возможно, пропорционально доле участия директоров в компании по определенным вопросам.Вам следует проверить условия любого акционерного соглашения, чтобы определить права голоса ваших директоров. Вам также следует проверить свой устав, если вы не пользуетесь описанными выше модельными статьями по умолчанию.

Вернуться к началу

7. Что произойдет, если на заседании совета директоров недостаточно директоров для принятия решения?

Если количество директоров меньше кворума, требуемого уставом для принятия решения, то решение не может быть принято.

Многие малые и средние предприятия и начинающие компании используют типовой устав по умолчанию. Для того, чтобы они были действительными, на заседании совета директоров должны присутствовать как минимум два директора.

Если вы проводите собрание совета директоров, на котором количество присутствующих директоров меньше двух, вам нужно будет отложить собрание или отложить его до повторного созыва. Это может произойти, например, когда директор отключается от заседания совета директоров, проводимого посредством видеоконференции.

Если ваши коллеги-директора становятся все более неспособными посещать заседания совета директоров — например, если они болеют или недееспособны по какой-либо причине, вам, возможно, придется предпринять дальнейшие действия.Вы можете подумать о том, чтобы директор назначил заместителя для проведения собраний или пересмотрел условия их соглашения об оказании услуг, чтобы определить, что должно произойти дальше. Если вы оказались в такой ситуации, вам следует обратиться за консультацией к юристу, чтобы выработать наилучший курс действий.

Даже если вы не можете созвать действительное заседание совета директоров или принять решения компании, помните, что ваши директора и любой секретарь по-прежнему будут обязаны выполнять текущие обязанности вашей компании по ведению учета и отчетности.

Вернуться к началу

8. Что я могу как директор, если не согласен с решением, принятым на собрании, на котором я не присутствовал?

Устав вашей компании обычно требует уведомления директоров о любых заседаниях совета директоров. В соответствии с типовым уставом по умолчанию, используемым многими МСП и стартапами, все директора должны получать «разумное уведомление» до любого заседания совета директоров. Если вас не уведомят в разумные сроки о собрании, любые решения, принятые на таком собрании, могут быть юридически недействительными.Вы можете сообщить остальному правлению об этом факте и предложить созвать должным образом организованное собрание правления для рассмотрения рассматриваемого вопроса. В противном случае вы потенциально можете обратиться в суд с просьбой об отмене решения, но для подачи такого заявления вам потребуется отдельная юридическая консультация.

На практике здоровые советы директоров больше полагаются на переговоры и обсуждения, чем на юридическое принуждение. Нет причин, по которым вы должны соглашаться с каждым принятым решением, но если решение принимается намеренно за вашей спиной, вы можете почувствовать, что больше не можете служить директором.Если вы считаете, что совет или кто-либо из директоров действовал ненадлежащим образом, см. Пункт 9 ниже.

Вернуться к началу

9. Что мне делать как директору, если я чувствую, что правление действует неправильно?

Директора несут обширную юридическую ответственность и несут юридические обязанности перед компанией, которую они обслуживают. У них есть широкий круг обязанностей по обеспечению лояльности и добросовестности по отношению к своей компании, а также их обязанности проявлять заботу, усердие и навыки, чтобы способствовать успеху компании. Несоблюдение своих обязанностей и обязанностей может привести к дисквалификации в качестве директора, штрафам, уголовному преследованию или привлечению к личной ответственности по долгам компании.

Директора должны быть в курсе того, что происходит в бизнесе, и участвовать в его управлении. Они не должны сидеть сложа руки и позволять другим директорам действовать, не будучи готовыми бросить им вызов, независимо от того, насколько доминируют другие.

Вы всегда должны принимать меры, если чувствуете, что правление действует неправильно. Наиболее подходящий курс будет зависеть от обстоятельств. Например, если правление просто что-то упустило, например, подачу необходимого документа в Регистрационную палату, вы можете просто сказать об этом и убедиться, что ситуация разрешена.

Однако вы можете подумать, что один или несколько членов совета директоров намеренно действуют ненадлежащим образом — например, получая частную прибыль за счет компании или заказывая товары и услуги от имени компании в то время, когда маловероятно, что компания сможет оплачивать эти товары или услуги. В этих обстоятельствах вы должны убедиться, что есть доказательства ваших возражений, например, написав председателю или попросив записать ваши возражения в протоколе.В таких обстоятельствах вам всегда следует обращаться к юристу за советом о других мерах, которые вам могут потребоваться для защиты.

Если вы считаете, что правление действует ненадлежащим образом, вы также можете рассмотреть возможность ухода с должности директора. Однако это не освобождает вас от ответственности полностью. Вы по-прежнему будете нести ответственность за решения совета директоров, принятые до вашей отставки, и по-прежнему можете столкнуться с судебными исками, если, например, компания впоследствии станет неплатежеспособной в результате решений, принятых в то время, когда вы были директором.Если вы рассматриваете возможность ухода с должности директора в таких обстоятельствах, вам всегда следует обращаться за отдельной юридической консультацией.

Вернуться к началу

10. Могут ли акционеры отвергать совет директоров?

Это зависит от обстоятельств, но, как правило, если совет директоров имеет право в соответствии с уставом компании принимать решения, и (как обычно) в уставе компании нет ничего, что дало бы акционерам право немедленно отменить решение директора, ответ «не прямо».

В соответствии с типовым уставом по умолчанию, используемым многими малыми и средними предприятиями и стартапами, директора компании несут общую ответственность за все повседневное управление и решения. Только несколько конкретных вопросов (например, изменение уставного капитала компании или ее устава) должны быть возвращены акционерам для принятия решения.

Тем не менее, для акционеров, которые не согласны с решением совета директоров, открыты различные потенциальные возможности:

  • Акционеры, владеющие не менее 5% голосующего капитала, могут потребовать от директоров созвать общее собрание акционеров для рассмотрения резолюции, отменяющей это решение.Однако любой потерпевший (-и) акционер (-и) должен тщательно продумать причины, по которым они созвали такое собрание. Если им не принадлежит более 50% прав голоса, они вряд ли смогут принять какое-либо решение на следующем собрании.
  • Акционеры также могут попытаться уволить директора (см. 15) или назначить новых директоров в совет в надежде, что они перестанут голосовать за существующих членов совета.
  • Акционеры могут подать в суд, если они считают, что директора действуют ненадлежащим образом.
  • Миноритарные акционеры могут подать в суд, если они считают, что их права несправедливо ущемлены.

Перед тем, как воспользоваться любым из вышеперечисленных вариантов, потребуется консультация юриста.

Даже если акционеры предпримут одно из этих действий, соответствующее решение совета директоров тем временем останется в силе.

Вернуться к началу

11. Для каких решений директорам требуется одобрение акционеров?

В вашем уставе и любом соглашении акционеров может быть указано, что некоторые решения требуют одобрения акционеров.Кроме того, некоторые решения всегда требуют одобрения акционеров по закону. Вы всегда должны проверять условия своих статей и любое соглашение акционеров, чтобы определить, требуется ли одобрение акционеров.

Наиболее распространенными решениями, требующими одобрения акционеров, являются:

  • изменения в ваш устав
  • Предоставление полномочий на выпуск новых акций
  • отказ в праве преимущественной покупки перед предложением новых акций новому инвестору
  • меняет название вашей компании
  • снятие директора

Вернуться к началу

12.Что произойдет, если акционеры останутся недовольны отчетностью?

Директора должны обеспечить, чтобы отчеты были доведены до сведения акционеров, но больше нет требования представлять их акционерам на утверждение.

На практике неудовлетворенность акционеров отчетностью обычно отражает основную проблему — например, если акционеры считают, что директора пытаются ввести их в заблуждение или управлять компанией в интересах директоров.После этого акционеры могут рассмотреть возможность принятия мер (см. 17).

Вернуться к началу

13. Что произойдет, если я не согласен с другими акционерами относительно того, что мне делать?

Решения акционеров принимаются голосованием (письменным решением или общим собранием). Как правило, письменные решения оформляются быстрее и проще, чем общие собрания, для которых требуется строго установленный процесс.

В большинстве случаев для принятия решения акционером требуется простое большинство голосов.Некоторые решения требуют более высокого большинства: например, для принятия специального решения об изменении устава компании требуется большинство в 75% поданных голосов. Большинство разногласий между акционерами в конечном итоге будет разрешено простым голосованием.

Однако защита также доступна при определенных обстоятельствах для миноритарных акционеров, когда мажоритарные акционеры злоупотребляют своим положением.

Одним из способов преодоления разногласий является соглашение акционеров.Они часто содержат пункты, в которых подробно описывается, как акционеры должны действовать в определенных обстоятельствах. Тщательно продуманное акционерное соглашение часто может помочь компании работать более гладко, с меньшим количеством отвлекающих факторов или задержек, вызванных спорами между акционерами.

Вернуться к началу

14. Что произойдет, если я владею акциями совместно с кем-то еще, а мы не согласны?

В уставе компании должно быть указано, кто будет иметь право голоса по акциям, находящимся в совместном владении.Обычно акционер, имя которого первым появляется в реестре акционеров, имеет право голоса по этой акции.

Вернуться к началу

15. Могут ли акционеры уволить директора?

Теоретически да, но процедура сложная и строгая. Вам всегда следует обращаться за юридической консультацией, если вы хотите уволить директора с должности.

В общих чертах, акционеры, представляющие не менее 5% голосующих акций компании, могут потребовать от совета директоров созвать общее собрание акционеров для рассмотрения решения об увольнении директора.Для вступления в силу решение должно быть принято на собрании более чем 50% поданных голосов.

Директор имеет право получить специальное уведомление о собрании и изложить свою позицию как в виде письменных заявлений членам заранее, так и на собрании. Это означает, что решение не может быть принято письменным решением вместо собрания — должно быть настоящее собрание.

Закон о компаниях 2006 г. гласит, что директор может быть отстранен от должности таким образом независимо от каких-либо положений об обратном в их трудовом договоре или в уставе компании.Однако директора, которые также являются акционерами, иногда обладают особым правом голоса при принятии решений об их снятии, изложенных в уставе компании. Несмотря на то, что говорится в Законе, они эффективны, потому что означают, что невозможно получить необходимое большинство голосов для принятия резолюции. Вы также должны помнить о правах директора как сотрудника. Всегда обращайтесь за советом.

Вернуться к началу

16. Как совет директоров может уволить директора?

Для полного увольнения директора с должности требуется одобрение акционеров.Сами директора могут иметь право отстранить директора от должности управляющего директора или председателя, но он или она все равно останется директором. Поэтому совету директоров необходимо будет созвать общее собрание, чтобы при желании отстранить директора от должности (см. 15).

Если директор также является сотрудником компании, директора должны будут убедиться, что при увольнении соблюдаются их трудовые права — в частности, срок уведомления в соответствии с их контрактом или в соответствии с законом, а также их право не быть уволенным несправедливо — или они могут иметь право требовать компенсации за нарушение этих прав.

На практике директора чаще побуждают уйти в отставку, чем активно вытесняют с должности. В таких обстоятельствах часто составляется компромиссное соглашение, чтобы покрыть будущие претензии и, возможно, участие уходящего директора в конкурирующих предприятиях.

Всегда обращайтесь за юридической консультацией, если хотите уволить директора с должности.

Вернуться к началу

17. Что мне делать, если я чувствую, что больше не могу работать с другими акционерами или директорами?

Вам необходимо подумать, являетесь ли вы акционером, директором или сотрудником, потому что у вас могут быть права в каждой должности.Чтобы понять вашу позицию на переговорах, вам необходимо ознакомиться со статьями компании, вашим трудовым договором и любым соглашением акционеров. Они могут быть взаимосвязаны.

Если вы решите уволиться с должности сотрудника, вы можете потерять свои трудовые права; вас также могут заставить продать свои акции. Вы должны четко понимать, чего вы хотите достичь, и посоветоваться с лучшими курсами действий для достижения этой цели.

Как акционер, если вы хотите реализовать свои вложения, вам лучше всего будет договориться о продаже ваших акций компании, другим акционерам или третьей стороне.Ваша способность сделать это и цена, которую вы получите, могут зависеть от любых ограничений в уставе компании или соглашении акционеров. Может быть предусмотрен механизм для расчета стоимости, если вы являетесь миноритарным акционером, но он вполне может быть рассчитан как миноритарный пакет, а не как прямой процент от общей стоимости компании. Если акционер и правление не могут согласовать цену вашего пакета акций, тогда может быть предусмотрено назначение независимого эксперта (обычно дипломированного бухгалтера) для оценки пакета акций.

Как директор, у вас может не быть другого выхода, кроме как уйти в отставку. Если вы просто не согласны со стратегией, которой придерживается совет, это дает простое решение. Однако, если ваша отставка вызвана опасениями по поводу законности действий совета директоров, вам следует обратиться за юридической консультацией; увольнение может не защитить вас от потенциальной ответственности в будущем за решения, принятые в то время, когда вы были директором.

Вернуться к началу

18. Как я могу защитить свои права как акционера?

Есть разные варианты, в том числе:

  • с предложением решения на общем собрании, которое исправляет ситуацию
  • жалоба в полицию на преступление
  • через посредничество в урегулировании спора
  • с просьбой к совету директоров принять меры от имени компании против отдельного директора (потому что, как правило, акционеры не могут подавать в суд от имени компании)
  • обращение в суд с заявлением о том, что компания действует или действовала несправедливо (так называемое действие «несправедливого предубеждения»)
  • обращение в суд о ликвидации компании
  • предъявление иска к директорам за халатность посредством производного иска

Если вы все же планируете подать в суд самостоятельно, воспользуйтесь профессиональным советом на ранней стадии относительно наилучшего варианта, вероятного результата, вероятных сроков и затрат (см. 19).

Вернуться к началу

19. Сколько времени потребуется для реализации моих прав как акционера и сколько это будет стоить?

Поскольку это зависит от обстоятельств и типа действия, трудно говорить конкретно.

Сложное, упорное судебное дело может в конечном итоге обойтись дороже, чем изначально стоили акции. С другой стороны, урегулирование при посредничестве может быть достигнуто за день с минимальными затратами. Всегда лучше попытаться достичь урегулирования путем переговоров.

Помните о важности обеспечения наличия денег, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Например, нет смысла преследовать неплатежеспособную компанию или директора.

Вернуться к началу

Принятие решений корпорацией владельцев — Сеть корпорации владельцев ACT

Существуют ли правила или процессы для разрешения конфликтов интересов между владельцами?

Да.

Недавнее решение ACAT о конфликте интересов, Gracie v Units Plan 3411 , имеет значительные последствия для принятия решений OC.Это значительный шаг вперед в законе, регулирующем оргкомитет в АСТ. ACAT подробно рассмотрел значение конфликта интересов в параграфе 25.

Самым важным моментом, сделанным ACAT, является то, что недостаточно признаться в конфликте интересов, но конфликты необходимо решать и разрешать. Слон не может молчать в комнате.

Все решения OC связаны с меньшими или большими конфликтами интересов. Члены ЕК и ОК имеют разные интересы почти во всех решениях.Владельцы-резиденты и владельцы-нерезиденты имеют существенно разные доли в обслуживании, благоустройстве и коммунальных услугах (особенно в воде и коммуникациях). Члены, которые потенциально получают больше выгоды от решений, чем другие, имеют конфликт интересов. Теперь эти конфликты должны быть разъяснены и разрешены.

Как правило, владельцы, которые извлекают особую выгоду из решения, не должны участвовать в принятии решения до такой степени, что заявляют о своем конфликте и покидают комнату.Это может потребовать от председателей жесткого контроля над встречей и признания конфликтов и соблюдения надлежащего поведения.

Другие владельцы могут оспаривать решения в ACAT на том основании, что продолжающееся участие сильно конфликтующих лиц привело к «необоснованному влиянию» на решения.

Должны ли слова всех предложений на годовом или внеочередном общем собрании быть в повестке дня, рассылаемой всем собственникам?

No.

Большинство владельцев будут встревожены, если узнают, что как в Brudenall & UP202 (UT 28/2015) , так и в UP68 & Haughey , ACAT заявила, что Раздел 3.7 Приложения 3 UT (M) A требует, чтобы в повестку дня включались только тексты неоспоримых или единодушных предложений, и чтобы ни один другой раздел не требовал включения в повестку дня особых или обычных предложений.

Ни в том, ни в другом случае ACAT даже не предполагал, что включение текста всех предложений в повестку дня было незаконным или неправильным. В обоих письменных решениях обращалось внимание на требование об уведомлении в соответствии с Разделом 3.6 Приложения 3 и на то, что в этом уведомлении должны быть четко указаны масштабы собрания.

Следовательно, почти единодушной практикой является то, что текст всех предложений включается в повестку дня, предоставляемую всем владельцам, чтобы гарантировать отсутствие неправильных представлений о масштабах собрания.

Однако было бы предпочтительнее, если бы UT (M) A было ясно, что текст всех существенных предложений должен быть включен в повестку дня. OCN поднимет этот вопрос при обсуждении дальнейших усовершенствований UT (M) A.

Можно ли поднять предложение, требующее специального голосования, на общем собрании без уведомления?

Да.

В деле Units Plan 68 v Haughey ответчик утверждал, что это вполне уместно для решения, которое требует принятия специального решения с пола общего собрания без какого-либо предварительного уведомления. ACAT не нужно было решать этот вопрос в контексте этого дела, но он сделал замечания, что текст специального решения не нужно сообщать владельцам за 14 дней до собрания.

Имеет ли член ОК право голосовать на годовом Общем собрании или внеочередном общем собрании, если он должен какие-либо деньги ОК?

В План подразделений исполнительного комитета 930 против Capital Strata Management и Милиано и другие (не сообщается) ACAT подтвердил, что, если член ОК должен какие-либо деньги ОК, он не имеет права голосовать по любому решению на годовом Общем собрании или специальном общем собрании. .

Если члены ОК хотят созвать внеочередное общее собрание в соответствии с разделом 3.5 Приложения 3 UTMA, все ли подписавшие стороны должны быть полностью финансовыми во время подписания запроса на собрание?

Да.

В Исполнительный комитет Подразделения Plan 930 и Capital Strata Management и Miliano and Others ACAT пришел к выводу, что Подраздел 2 Раздела 3.5 означает, что, если подписавшая сторона не полностью финансова на момент подписания петиции о проведении внеочередного общего собрания, ее подпись не засчитывается для достижения по крайней мере 1/4 от общего количества единиц в плане единиц. «Недостаточно того, что они могут получить право голоса, уплатив причитающиеся суммы за некоторое время до общего собрания, которое проводится в результате их запроса.”

Разве не правомерно вносить поправки в любое решение, вынесенное на ГОСА, в любом случае, если собрание согласилось с этим?

No.

На самом деле этого никогда не было, но ACAT обратил внимание на это в Brudenhall и UP202 .

«Во-вторых, точно установлено, что на собрании ходатайство может быть изменено только в той степени, в которой оно остается в рамках того ходатайства, о котором было подано уведомление».

Логично, что если разрешение, уведомленное владельцам, состоит в том, что ОК выполняет X, но решение, согласованное после внесения поправки, состоит в том, что ОК вместо этого выполняет Y, уведомление о решении не дается должным образом, и решение будет недействительным.Таким образом, этот вопрос следует передать на специальное общее собрание и должным образом уведомить об этом.

Учитываются ли прокси в кворуме?

Да.

В Butt и UP 1725 ACAT решили, что прокси-серверы действительно учитываются при создании кворума. Раздел 3.9 (1) Приложения 3 UT (M) A предусматривает, что:

(1) Предложение может быть рассмотрено на общем собрании корпорации собственников с 3 или более членами только в том случае, если присутствует:

  • (a) кворум (стандартный кворум ), состоящий из лиц, имеющих право голоса (по предложению), в отношении не менее ½ общего количества единиц; или

  • (b) кворум ( сокращенный кворум ) в соответствии с подразделом (2).

ACAT решил, что использование слов «по отношению к» приводит к выводу, что положение означает не физически присутствующих людей, а количество присутствующих с правом голоса. Следовательно, доверенные лица (т.е. право голоса) учитываются при определении кворума.

ACAT пришел к выводу, что это толкование является усиленным, поскольку «Пункт 3.31. (4) конкретно предусматривает в отношении заочных голосов, что такие голоса не учитываются» для целей формирования кворума.«Если бы такой же подход предполагалось применить в отношении доверенных лиц, было бы сделано аналогичное законодательное положение».

Можете ли вы передать свой доверенность кому-то, кто не является членом вашего OC?

Да.

В случае Энн К. Браун против Плана подразделений 2737 , ACAT пришел к выводу, что, поскольку Подраздел 115 (3) (теперь Приложение 3 3.26 Закона о названиях подразделений (управление)) исключает только два типа лиц (слои менеджера или подрядчика по оказанию услуг) от назначения доверенным лицом, следовательно, это позволяет кому-либо другому владеть доверенным лицом.

Может ли OC запретить некоторым людям принимать прокси?

No.

ACAT пришел к выводу в деле Anne K Brown v Units Plan 2737 , что полномочия ОК по утверждению формы доверенности (Приложение 3 3.26 Закона о названиях единиц (управление) не включает право изменять Закон. Таким образом, так как Закон запрещает назначать доверенного лица только менеджеру группы или подрядчику по обслуживанию, ОК не может пойти дальше этого.

Может ли ОК запретить доверенным лицам голосовать по определенным предложениям на Общем собрании акционеров?

Нет.

ACAT заключил в Энн К. Браун против Плана 2737 квартир, что собственник может в письменной форме устанавливать ограничения на то, какие ходатайства и как его доверенное лицо может голосовать, но что, поскольку Закон не ограничивает, какие ходатайства может голосовать доверенное лицо, OC не может изменять Закон или объем доверенности, предоставленной владельцем.

Вручается ли заочное голосование Председателю, если владелец оставляет годовое общее собрание или внеочередное общее собрание действительным голосом?

В плане Green v Units Plan 199 ACAT обнаружил, что до начала собрания необходимо зарегистрировать заочное голосование, как того требует Раздел 3.31 Приложения 3 к Закону UTM.

Обоснование этого решения, по-видимому, не делает голосование по доверенности, даже направленное голосование по доверенности, данное Председателю или другому участнику во время собрания, недействительным, если положения Раздела 3.26 Приложения 3, касающиеся доверенных лиц, являются придерживался.

Члены ИК должны знать об этом и обеспечить, чтобы владельцы, которые должны покинуть собрание, которое длится дольше, чем ожидалось, были правильно проинформированы о том, как зарегистрировать свой голос для оставшихся предложений.

Является ли новое Правило недействительным, если принимающее его решение относится к неправильному набору Правил или Статей по умолчанию?

Может быть.

В деле Forman v UP312 ACAT согласился внести поправки в текст специального постановления, уже принятого ОК, чтобы отсылать к набору статей по умолчанию, которые фактически действовали в то время.

Следует отметить, что статьи или правила, принятые в начале ОК, остаются в силе до тех пор, пока ОК не внесет поправки в них. Таким образом, если ОК был учрежден в соответствии с Актом 1970 года, его статьи являются статьями по умолчанию 1970 года, в которые время от времени вносятся поправки.Точно так же статьи 2001 года по-прежнему применяются к ОК, зарегистрированным во время действия этого закона, и так далее. Новый закон не изменяет статьи или правила, действующие в каждом ОК.

Таким образом, чтобы снизить вероятность оспаривания каких-либо новых статей или правил, важно убедиться, что вы вносите поправки в статьи или правила, которые действительно действуют в вашем оргкомитете.

Если ходатайство принято без возражений, может ли оно быть позже отменено специальным постановлением?

Возможно.

Раздел 3.14 Приложения 3 к Закону UT (M) предусматривает следующее:

  • (1) Решения на общих собраниях должны приниматься обычным решением, если настоящим Законом не предусмотрено иное.

  • (2) Если на общем собрании корпорация собственников принимает решение определенного типа (то есть обычное, специальное, неоспоримое или единогласное решение), решение такого же рода на общем собрании принимается. требуется изменить или отменить предыдущее решение, если настоящим Законом не предусмотрено иное.

В плане Green v Units Plan 199 ACAT обнаружил, что движение, принятое без сопротивления, когда его нужно было принять только специальным разрешением, могло быть отменено специальным решением. То есть, требовалось специальное разрешение, чтобы законно передать исходное разрешение, поэтому требовалось специальное разрешение, чтобы законно отменить его, и тот факт, что исходное разрешение было принято без возражений, был чисто случайным.

Члены ИК должны учитывать, какой уровень разрешения требуется для реализации любого предложения, и следить за тем, чтобы протоколы правильно отражали тип решения и записанные голоса.(Обратите внимание, что в некоторых случаях решение определенного типа может быть отменено меньшим классом решения — см., Например, раздел 22 Закона.)

Следует ли выносить решения на общее собрание, даже если они были потеряны по заочным голосам?

Да.

Правильная практика проведения собраний и справедливость по отношению ко всем сторонам — официально выносить на собрание все резолюции, которые указаны в повестке дня и бюллетенях для заочного голосования, и что результат (голоса за и против) формально фиксируется в протоколе.

В деле Kilcullen v UP13 в 2006 году Суд мелких тяжб установил, что тогдашние положения Закона о титулах квартир не могли быть задействованы, поскольку решение не было официально вынесено на общее собрание, поскольку сформировалось мнение, что он уже был потерян.

Этот случай затем предполагает, что, если ходатайство, которое, возможно, уже было проиграно, не было официально вынесено на общем собрании, владельцы не могли воспользоваться преимуществом S129 UT (M) A и оспорить решение.Следовательно, ИК всегда обязаны обеспечивать проведение общих собраний таким образом, чтобы гарантировать защиту прав всех членов ОК.

Укладка нового напольного покрытия, в частности твердого пола, является монтажом или изменением, требующим утверждения годовым общим собранием?

В деле Нолан против UP369 ACAT постановил, что:

«Удаление ковров и установка плавающего бамбукового пола не является возведением или изменением конструкции, как предусмотрено в правиле 4 (1) по умолчанию. (а) в Приложении 4 UTMA и не требует утверждения ОК.»

« Конструкция »,« переделка »,« переделка »,« возведение »или« возведение »не определены в UTMA. Правило 23 Строительных (общих) правил 2008 года касается существенных изменений. Подпункт (2) предусматривает, что ни переоборудование здания, ни замена внутренних элементов здания не являются изменением здания, если не изменились планировка и функция внутренних пространств здания.

Итак, Трибунал рассмотрел прецедентное право и межгосударственное законодательство в отношении «структурных изменений».Во всех случаях суды пришли к выводу, что «структурная перестройка» требует как минимум проникновения в бетонную плиту, но более вероятно добавление дверей или окон или изменение несущих стен.

Исходя из этой логики, было бы разумно сделать вывод, что для восстановления существующей арматуры, арматуры или конструкции не потребуется одобрение годового общего собрания акционеров, если только это не повлечет за собой существенных изменений.

Должен ли владелец запрашивать разрешение у OC или EC, если владелец предполагает, исходя из предыдущей практики, что разрешение будет в ближайшее время?

Да.

В деле UP116 v Nicholson ACAT совершенно ясно дал понять, что часть функций OC или EC заключается в обеспечении соблюдения правил. Если существует правило, согласно которому владелец должен запрашивать разрешение на что-либо, то ожидание владельца о том, что разрешение будет предоставлено, не отменяет требования о том, что разрешение нужно запрашивать в соответствии с требованиями правила.

Если владелец возражает против предложения соседа о возведении или изменении конструкции, означает ли это, что заявителю может быть отказано в праве выносить вопрос на общее собрание ОК в соответствии с Правилами по умолчанию?

В деле Nolan v UP 369 ACAT не принял решение по делу в пользу заявителя на этом основании, но сказал, что владелец, предлагающий изменение, должен иметь возможность вынести предложение на общее собрание, а другие владельцы затем будут иметь возможность голосование по нему,

Это решение поддерживает рассуждение в Kilcullen выше.

Может ли владелец сказать, что, поскольку его планы изменения и дополнения были утверждены в соответствии с Законом о планировании и развитии, любые возражения владельцев в соответствии со статьей 4 являются необоснованными?

В деле Bonasea v UP421 отметил, что планы были утверждены при условии утверждения ОК на работу, поэтому утверждение было условным. Но ACAT также отметил, что Правило 4 является обязательным Правилом и что владелец должен иметь одобрение ОК или одобрение ACAT.

Если владелец получил одобрение Закона о планировании и развитии, а ОК не опубликовал никаких правил или указаний относительно того, что он будет утверждать, любые возражения в соответствии со Статьей 4 по своей сути необоснованны?

В деле Bonasea v UP421 ACAT решил, что рассуждение сделает Правило 4 по умолчанию или, тем не менее, ОК изменил Правило так, чтобы оно подходило для себя, бессмысленным. ACAT пришел к выводу, что наличие Правила 4 составляет правило планирования для ОК. Это обязательное правило, которое все владельцы согласились соблюдать, и работы не могут быть начаты без его соблюдения.

Может ли собственник начать строительные работы без разрешения и применить судебный шантаж против других владельцев, чтобы утвердить завершение работ?

В деле Bonasea v UP421 ACAT решительно отклонил эту тактику на том основании, что не разрешается вносить изменения или дополнения без явного разрешения Оргкомитета или приказа ACAT. В этом случае ничего не произошло.

Проблемы проведения независимого виртуального общего собрания акционеров

Пандемия Covid-19 вынудила многие корпорации кондоминиумов скорректировать свои процедуры управления, в том числе свои ежегодные общие собрания и собрания владельцев.За последний год мы стали свидетелями того, как многие корпорации перешли от личных встреч к виртуальным.

Слухи о преимуществах виртуального проведения этих собраний с тех пор быстро распространились, и многие управляющие недвижимостью и члены совета директоров теперь рассматривают виртуальные ежегодные общие собрания (AGM) как жизнеспособные, действенные, действенные и, возможно, более удобные мероприятия, чем традиционные личные собрания. . Однако некоторые управляющие недвижимостью и члены совета директоров, которые не использовали GetQuorum для проведения виртуального общего собрания акционеров, часто спрашивают, смогут ли они самостоятельно провести виртуальное собрание акционеров своей корпорации в надежде сократить расходы, связанные с проведением собрания.

Это вполне понятно, поскольку ответственные советы директоров всегда будут стремиться минимизировать затраты своей корпорации, поэтому, естественно, при рассмотрении новой услуги, такой как виртуальный хостинг AGM, они внимательно изучат услугу и сравнят альтернативы, чтобы определить, подходит ли она. для своей корпорации.

В то время как небольшие корпорации могут успешно проводить виртуальное общее собрание акционеров независимо, более крупные корпорации имеют более сложные и изощренные процедуры собраний, которые невозможно выполнить, просто пригласив своих владельцев принять участие в виртуальном собрании, организованном с использованием платформы веб-конференций, такой как Zoom, Google Meet, Webex или GoToMeeting.Тем не менее, многие советы директоров не могут полностью понять, почему использование их собственного программного обеспечения для вебинаров может быть недостаточным решением для их предстоящего общего собрания акционеров.

Многие управляющие недвижимостью и члены правления также недооценивают потенциальные недостатки и проблемы, связанные с независимым виртуальным проведением собраний своих корпораций. Поэтому, прежде чем вы решите провести виртуальное Ежегодное общее собрание самостоятельно, вот некоторые из недостатков и проблем, которые вам следует учесть перед тем, как это сделать.

О, для контекста, мы собираемся предположить, что все знают, почему им следует использовать предварительное голосование и электронные доверенности до собрания; мы просто сосредоточимся на процедурах, связанных конкретно с проведением виртуального AGM.

Посещение собраний и регистрация должны быть упрощены!


Посещение собрания является решающим фактором в определении успеха годового общего собрания. Общее собрание не может быть проведено без необходимого количества участников для достижения кворума. Это становится еще более сложной задачей при проведении виртуального AGM без решения, которое автоматизирует процессы RSVP и регистрации и точно аутентифицирует присутствующих на собрании.

Без автоматизированного и безопасного процесса регистрации корпорации вынуждены выполнять ручные и длительные процессы, чтобы обеспечить соблюдение кворума до начала собрания, что приводит к задержкам и ненужному давлению на координаторов собрания (например.грамм. Премьер-министры, юристы, председатели, советы).

Чтобы понять, насколько сложной может быть эта задача для организаторов встреч, давайте взглянем на приведенный ниже пример:

Корпорация самостоятельно проводит виртуальное ежегодное общее собрание через Zoom Meeting. У них есть 100 «участников» на их встрече Zoom, и теперь необходимо определить следующее:

• Сколько из этих участников отправили доверенности до встречи?
• Сколько из этих участников не имеют права голоса из-за задолженности?
• Есть ли у вас кворум?
• Будет ли достаточно владельцев, чтобы проголосовать и принять устав?

В этом примере фасилитаторам собрания нужно будет вручную найти ответы на эти важные вопросы, потому что программное обеспечение для виртуальных встреч само по себе не может отвечать на эти вопросы автоматически.С другой стороны, если корпорация решила использовать решение GetQuorum Hosted Virtual Meeting, чтобы облегчить их встречу, именно здесь наша интеграция с Zoom вступит в игру для автоматизации процесса. Благодаря нашей интеграции API с Zoom, GetQuorum может мгновенно и без промедления определить, какие участники проголосовали через прокси, кто является «правомочным избирателем» и каковы настоящие регистрационные номера собрания. Эта автоматизация помогает повысить эффективность встреч и точность данных для организаторов встреч.

К сожалению, проблемы, связанные с посещаемостью собраний, на этом не заканчиваются. При проведении годового общего собрания советы директоров должны убедиться, что они используют решение, способное подтвердить личность присутствующих. В противном случае ваша встреча будет подвержена нарушениям безопасности в результате присоединения к ней неавторизованного персонала. Это может быть не только неудобно для участников, но также может привести к серьезным правонарушениям и препятствиям, которые могут полностью сорвать общее собрание акционеров, что значительно увеличит время и денежные ресурсы, затрачиваемые на проведение вашего виртуального собрания.

Прямое голосование на собрании может быть проблемой ….


Когда приходит время для голосования на собрании по директорам, уставу или любым другим вопросам, требующим тайного голосования, возникает потребность в провайдере услуг, который может поддержка живого голосования становится все более острой. Программное обеспечение для виртуальных встреч, такое как Zoom, GoToMeeting и другие, совершенно недостаточны для поддержки этого по многим из тех же причин, изложенных выше во время регистрации на собрание. В частности, встроенные инструменты опроса, обычно встречающиеся на этих платформах, не могут удовлетворить потребности корпораций Condo, которые будут иметь как бумажные, так и электронные прокси-серверы в их AGM.Для уточнения, большинство этих собственных инструментов опроса позволяют голосовать только ВСЕМ участникам и не будут учитывать присутствующих, которые уже представили доверенность, взвешивание бюллетеней для держателей доверенностей и тех, кто не имеет права (например, просроченные) голосовать.

В конечном итоге проблема состоит в том, чтобы согласовать голосование в режиме реального времени на собрании с предварительным голосованием без автоматизированной системы, что, если бы это было сделано вручную, должно было бы проводиться через трудоемкий, длительный процесс, который может быть уязвим для ошибок голосования, подвергая опасности легитимность результатов голосования и сведение на нет преимуществ виртуального проведения собрания.

Автоматизированные решения, такие как GetQuorum, не только предлагают избирателям возможность отзывать доверенностей и голосовать в режиме реального времени, не откладывая собрание, но также могут подсчитывать результаты голосования в режиме реального времени, предоставляя ответы на такие вопросы, как:

• Какие избиратели представили доверенности до голосования встреча?
• Хотят ли они отозвать и проголосовать вживую?
• Каким избирателям были назначены доверенные лица, и были ли они должным образом взвешены, чтобы отразить это?

Более того, подробные результаты опроса могут быть недоступны мгновенно и не могут поддерживаться в соответствии с требованиями некоторых законодательных актов, например Закона о кондоминиумах в Онтарио.

Технические проблемы — готовы ли вы к их возникновению?


К сожалению, даже при использовании самой стабильной и безопасной платформы во время виртуальной встречи могут возникнуть технические проблемы. Вот почему многие корпорации для начала выбрали технически модерируемую и поддерживаемую виртуальную службу AGM, подобную той, что предлагает GetQuorum.

Без ресурсов и опыта для решения любых возникающих технических проблем устранение причин этих проблем может оказаться сложной и трудоемкой задачей, особенно для тех, у кого нет опыта проведения виртуальных встреч.

Более того, эти технические проблемы и потребность в дополнительной поддержке часто выходят за рамки необходимости простого повторного подключения участника к собранию или решения проблем с функциональностью инструмента электронного голосования. Организаторы собрания и поставщики услуг также должны быть способны решать вопросы, уникальные для проведения общего собрания акционеров, виртуально, например, когда происходит равенство голосов или возникает проблема, приводящая к повторному голосованию.

Отсутствие возможности быстро и эффективно решать эти типы вопросов, если они возникают в середине собрания, не только расстраивает, но и может поставить под угрозу законность собрания и результатов голосования, что еще больше подчеркивает важность способности решать проблемы, если они возникают.

Вы не можете забыть о юридических проблемах …


Наконец, и, возможно, самое главное, всегда важно обеспечить соответствие вашего виртуального AGM применимому законодательству и подзаконным актам на протяжении всего процесса. Хотя невозможно знать, когда и возникнут ли проблемы, связанные с чем-то вроде выборов и результатов голосования, разумно, чтобы вы могли решить их соответствующим образом, если они действительно возникнут, чтобы обеспечить соблюдение устава и законодательства.

В прошлом GetQuorum просили проверить широкий спектр элементов в ответ на юридические проблемы, возникающие во время собрания, такие как статус того, установили ли владельцы подключения к виртуальным собраниям, информацию о том, отправил ли владелец доверенность, если владелец проголосовал вживую и многое другое.

Возможность предоставить все данные, относящиеся к этим юридическим проблемам, очень важна. Вот почему платформа GetQuorum способна «распаковать» все данные, относящиеся к юридической проблеме, и очень важно, чтобы фасилитаторы встречи могли сделать то же самое для обеспечения успешного проведения общего собрания акционеров в соответствии с требованиями законодательства.

Заключительные мысли и итоги


Вот некоторые из основных проблем и недостатков, которые необходимо учитывать менеджерам собственности и членам правления, прежде чем принимать решение о проведении своего виртуального общего собрания акционеров без использования решения для виртуальных собраний.

Мы понимаем, что некоторые корпорации будут чувствовать себя комфортно при проведении своего виртуального AGM независимо и будут использовать GetQuorum для строгого голосования по доверенности и уведомления об обслуживании до собрания, и мы рады сыграть эту роль. Однако мы настоятельно рекомендуем советам директоров и управляющим имуществом тщательно рассмотреть недостатки и проблемы, связанные с проведением своих собраний без использования виртуальной службы общего собрания акционеров, прежде чем делать это.

Для тех, кто решил проводить встречу самостоятельно, мы надеемся, что этот блог предоставил вам понимание потенциальных проблем, которые могут возникнуть во время вашей встречи, и поможет вам создать необходимую основу для эффективного и результативного проведения встречи.

Если вы хотите узнать больше о полнофункциональных решениях GetQuorum, щелкните здесь.

Если вы хотите запланировать виртуальное AGM, щелкните здесь.

Все, что вам нужно знать

[Щелкните изображение, чтобы увеличить]

* Некоторые функции могут быть доступны только с платным планом.

В Tribe у нашей команды есть фаворит на все времена… посмотрите, о чем мы говорим, в нашей статье «5 советов по проведению собраний совета виртуальных слоев».

Для каждой платформы важно самостоятельно решать, какие функции следует включить, а какие отключить. Например, вы можете отключить функцию «Журнал чата», если считаете, что она будет отвлекать вас, и ограничить «Общий доступ к экрану» только для хозяев, чтобы люди не шутили.

Совет для профессионалов: если вы планируете записывать встречу, обязательно проинформируйте владельцев о том, что вы это сделаете.

В Tribe мы провели сотни встреч и готовы работать с вами для поддержки ваших электронных AGM и SGM.Что отличает нас от других компаний по управлению недвижимостью, так это наш технологический подход. Благодаря нашей собственной команде по разработке продуктов мы создаем и поставляем технологии, которые помогают удовлетворить потребности наших клиентов.

Мы проводим вебинары и семинары по использованию наших инструментов — например, наш ежемесячный веб-семинар для владельцев на тему «Удобство работы с Zoom». Кроме того, нам не помешает то, что мы терпеливы, увлечены и готовы предоставить вам управление сообществом с сердцем.

вернуться к списку

2.Передача виртуальных инструкций

Теперь, когда вы хорошо знакомы со своим инструментом видеоконференцсвязи, пора поделиться инструкциями со своим сообществом.

В соответствии с Законом о собственности Strata, советы Strata должны уведомлять о собраниях как минимум за 2 недели до годового общего собрания акционеров и SGM. Однако в компании Tribe мы даем в общей сложности 3 недели, чтобы гарантировать своевременную доставку уведомлений. Не забудьте указать следующее:

  • Информация о встрече . Как и при личных встречах, важно убедиться, что все готовы к электронному AGM или SGM.Сюда входят основные сведения, такие как время и дата проведения собрания, а также ссылка на виртуальное собрание и инструкции по установке или запуску платформы для собраний.
  • Виртуальный этикет. С новым форматом встреч добавлены новые протоколы. Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы рассказать своему сообществу о передовых методах видеоконференцсвязи. Сюда входит напоминание жителям о необходимости выключать микрофоны, когда они не разговаривают, и использовать функции, которые может предложить ваша платформа (например, «Поднять руку»), чтобы облегчить течение вашей встречи.Чтобы помочь вам сообщить об этом своему сообществу, мы создали одностраничную программу, которой вы можете поделиться со своими владельцами.
  • Поддержите свое сообщество. Вероятно, что некоторые жители впервые используют видеоконференцсвязь. Таким образом, ваш Strata Council должен быть готов поддержать ваше сообщество и ответить на вопросы о том, как открыть платформу, как войти в систему (при необходимости) и где получить доступ к различным функциям. Включите контактное лицо для вашего сообщества, чтобы они могли связаться, если им понадобится помощь.

Если вам когда-нибудь понадобится помощь, наши невероятные менеджеры сообщества в Tribe всегда готовы помочь. Как мы уже упоминали ранее, по нашему опыту работы в качестве менеджеров по управлению недвижимостью, наша команда делает все возможное, чтобы все — даже те, кто может быть новичком в видеоконференцсвязи — были на борту и чувствовали себя комфортно.

вернуться к списку

3. Рассмотреть процедуры голосования

Затем следует участие в голосовании. Но в формате онлайн-встречи не засчитывается, когда фасилитатор призывает к голосованию, когда вы поднимаете руку, особенно если ваше видео не показывается.Вот несколько вариантов, которые помогут вам избежать этого сценария:

  • Голосование поднятием руки (с видео) . В случае, когда у участников есть видео, простейшим вариантом может быть поднятие руки, как при личном собрании акционеров или SGM. Этот вариант потребует от вашего менеджера Strata или президента совета подсчета количества голосов, при этом добавляя к подсчету любых доверенных лиц — людей, которые передали свое право голоса другому человеку.
  • Голосование голосом. Перекличка! Чтобы собрать мнения участников без камеры или тех, кто набирает номер по телефону, вы можете попросить словесное «да» или «нет» для голосования. Это можно сделать для всех участников или использовать параллельно с первым вариантом (с камерой), чтобы ускорить процесс.
  • Голосование ограниченным доверенным лицом . Как и в случае с любым обычным AGM или SGM, доверенные лица с ограниченным доступом должны быть разобраны до собрания. В Tribe мы рассылаем пакет уведомлений нашим сообществам, чтобы владельцы могли заполнить форму с ограниченным доступом через доверенных лиц.Здесь Владельцы в письменной форме записывают назначение назначенного члена Совета, советника или заместителя и отправляют форму по электронной или обычной почте своему менеджеру сообщества, чтобы их голос был подсчитан.

Как только это будет завершено, точный подсчет голосов будет записываться в протокол собрания, а доверенные лица будут храниться в течение 2 лет.

Примечание. За неделю до AGM или SGM также может быть проведена ратуша, чтобы проверить, как Владельцы могут присоединиться к виртуальному собранию, и обсудить решения (при необходимости).Это возможность для любого задать вопросы до подсчета голосов на годовом общем собрании или SGM.

Подобно личным встречам, Племя выбирает беспристрастных наблюдателей для наблюдения за голосами сообщества. Мы заботимся о прозрачности всего, что делаем, и надеемся держать вас в курсе на каждом этапе.

Наша команда — это эксперты в тонкостях политик и процедур голосования. Мы можем помочь вам создать максимально комфортный пользовательский интерфейс для вашего сообщества, гарантируя, что вы соблюдаете все правила Закона о собственности Strata.

вернуться к списку

4. Порепетировать

Ваш план успешно реализуется. Вы нашли подходящую платформу, пообщались с резидентами и теперь ждете важного дня (AGM или SGM).

Это ваш шанс попрактиковаться. Чтобы помочь вам подготовиться, задайте себе следующие вопросы:

Презентация
  • Кто будет выступать?
  • Кто будет создавать слайды презентации?
  • Кто ответит на вопросы?
  • Какой будет фон?

Pro Совет: некоторые платформы, такие как Zoom и Google Meet, позволяют загружать индивидуальный фон для вашего видео

Логистика
  • Вы знаете, как работает ваша процедура голосования?
  • Как долго будет длиться встреча?
  • Есть ли у динамика необходимое оборудование?

Совет для профессионалов. Два монитора позволяют организаторам следить как за комнатой чата, так и в журнале чата.

В Tribe мы готовы предложить советы и рекомендации, которые помогут вам добиться успеха на следующей встрече.Благодаря нашему опыту в области технологий, мы можем обеспечить нашим сообществам уверенность в том, что они используют свои электронные AGM и SGM. В нашем прошлом опросе клиентов во время пандемии 83% наших клиентов заявили, что они удовлетворены уровнем обслуживания от Tribe, а 60% наших клиентов заявили, что они подумают о виртуальных встречах после COVID.

вернуться к списку

5. Подготовить план действий в чрезвычайных ситуациях

Пауза! До сих пор вы разгадывали множество деталей … но эти кусочки составляют одну головоломку.Что, если эта головоломка сломается и что-то пойдет не так? Что тогда происходит?

В этой ситуации могут разыграться следующие сценарии:

Кворум не достигнут

Во время разговора вы можете обнаружить, что участники уходят один за другим с течением времени.

Здесь вам нужно сначала узнать, каков устав вашего кворума. Если в вашем сообществе его нет, раздел № 48 Закона о собственности Strata гласит, что если кворум не достигнут через 30 минут после вашего звонка, ваше собрание должно быть перенесено ровно на одну неделю со дня (в тот же день следующей недели). .

Примечание. Изменение расписания может происходить только один раз на AGM или SGM… если кворум не будет достигнут во второй раз, присутствующие или по доверенности будут иметь право считаться кворумом.

Интернет работает нестабильно.

Если у вас возникли проблемы с подключением к Интернету или возникла небольшая задержка, попробуйте проводное подключение. Используя кабель Ethernet, вы можете быть уверены, что соединение вашего компьютера не будет колебаться.

При таком большом количестве движущихся частей важно думать наперед и готовиться к различным ситуациям.Наша команда Tribe будет рядом с вами во время AGM / SGM, и мы готовы относиться к каждой встрече как к своей собственной.

вернуться к списку

6. ​​Обустрой свою комнату

Вы на последнем этапе совершенствования своего AGM или SGM. Ваши усилия сейчас критически важны. Эти последние штрихи помогут задать тон вашей встрече.

В день вашего годового общего собрания или внеочередного общего собрания следуйте этому контрольному списку:

  • Найдите тихое место для проведения собрания.Следите за тем, как может звучать звук: убедитесь, что микрофон не загораживает и в вашей комнате нет эха.

Pro Совет: закройте окна, чтобы избежать фоновых шумов.

  • Убедитесь, что все знают свою роль. Худшее, что может случиться, — это упустить из виду часть вашего плана, потому что кто-то не осознает, что это его ответственность. Чтобы этого избежать, убедитесь, что каждый человек знает, что он контролирует. После того, как вы запустите AGM или SGM, пути назад уже не будет.
  • Напоследок не забывай улыбаться! Вы так много работали, чтобы спланировать AGM или SGM вашего сообщества. Сделайте глубокий вдох и уделите встрече все свое внимание.
вернуться к списку

7. Продолжение

Поздравляем! Вы разместили свое электронное AGM или SGM. Теперь, когда тяжелая работа сделана, вам нужно выполнить несколько шагов, чтобы уверенно закрыть эту главу до (надеюсь) следующего года.

Подведение итогов

После того, как собрание подошло к концу, есть несколько ресурсов, которые вы можете использовать для загрузки ключевой информации (если это позволяет ваша платформа), если вам когда-нибудь понадобится вернуться к звонку.Сюда входят:

  • Загрузка журнала чата вашей встречи
  • Список ваших участников
  • И отчеты вашего опроса (если использовались)

Примечание. Ограниченный прокси-сервер должен поддерживаться в течение двух лет.

Храните их в надежном месте, чтобы они были легко доступны для тех, кто в них нуждается. В конце этого раздела вы узнаете, как работает наша bazinga! Платформа сообщества идеально подходит для этого.

Pro Совет: хотя Закон о собственности Strata не устанавливает требования в отношении того, как долго вы должны хранить эти записи и документы, Закон об ограничениях предполагает, что у вас есть два года для принятия мер по любым предъявленным искам.Это означает, что вы должны хранить свою информацию в течение этого периода, поскольку она может служить доказательством, если кто-либо когда-либо оспорит сказанное.

Распространение протоколов заседаний

К настоящему времени вы должны быть знакомы с логистикой вашего AGM или SGM. Не забудьте включить их в свои протоколы, которые мы рекомендуем рассылать в течение двух недель после встреч. Поделиться:

  • Дата, время и используемая платформа
  • Общее количество участников (доверенных лиц и участников)
  • Принятые решения
  • Результаты голосования
  • Полное имя членов совета, назначенных и избранных

В Tribe наша работа не соответствует ‘ На этом я закончу.Мы используем нашу базу! Платформа сообщества, которая поможет вашему сообществу не сбиться с пути и быть на связи. Некоторые из функций нашего программного обеспечения для управления недвижимостью включают:

Документы сообщества

Документы сообщества — это специальный раздел для вашего сообщества, где жители могут легко получить доступ к файлам и папкам вашего здания, таким как финансовые отчеты и протоколы встреч. Это безопасно, надежно и все хранится в одном месте.

Собрания по запросу владельцев | Управление кондоминиума Онтарио

В соответствии с Законом о кондоминиумах, 1998 год («Закон»), владельцы корпорации кондоминиума могут потребовать, чтобы правление корпорации кондоминиума созвало собрание для обсуждения и / или голосования по определенной теме.Эти собрания называются собраниями по требованию владельцев, и все владельцы могут присутствовать на них.

Что происходит на собрании, назначенном владельцем?

На собрании, назначенном владельцем, владельцы могут обсудить с правлением любую тему. В зависимости от темы владельцы также могут голосовать по этим темам.

Вот некоторые темы, которые часто обсуждаются на собраниях по требованию владельцев:

  • Смещение и замена директора до истечения срока полномочий этого директора.
  • Голосование по предложенному правилу.
  • Обсуждение возникающей проблемы (например, поведение владельцев, жителей или гостей).

Важно отметить, что владельцы не имеют возможности отменить решение совета директоров на собрании, назначенном владельцем, если только Закон не дает владельцам возможность утвердить это решение. Например, в законе говорится, что владельцы могут назначить встречу для обсуждения правил, предложенных правлением, и голосования по ним. Если правление предлагает новые правила, владельцы могут назначить встречу и проголосовать по предложенным правилам.

Если собственники недовольны прошлым решением совета директоров, например, наймом определенного подрядчика, владельцы все равно могут созвать собрание для обсуждения этого решения, но не могут отменить решение совета. Правление имеет право принимать решения о найме, и Закон не требует, чтобы владельцы утверждали это решение.

Хотя владельцы могут не иметь возможности формально отменить решение совета директоров, собрания по требованию владельцев могут быть полезны, поскольку дают владельцам возможность высказать озабоченность или представить идеи.На собрании может быть проведено необязательное голосование владельцев, чтобы убедиться, что корпорация кондоминиума понимает позицию владельцев.

Кто может назначить встречу?

Владельцы квартир в кондоминиуме могут запросить собрания. Заявка должна быть подписана владельцами не менее 15 процентов голосующих паев в кондоминиуме.

Примечание : Владельцы, утратившие право голоса (например, из-за того, что они должны общие расходы кондоминиумной корпорации), не могут назначать собрания, и их нельзя засчитать в требуемые 15 процентов голосов.

Обзор процесса подачи заявки

Шаг 1. Подготовьте заявку

Первым шагом в подаче заявки на собрание является подготовка заявки. Заявка должна быть:

  • Будьте в письменной форме.
  • Опишите темы для обсуждения и / или голосования на собрании.
  • Доставлено лично или заказным письмом президенту или секретарю корпорации или депонировано (доставлено) по адресу корпорации для обслуживания.

Знаете ли вы? Адрес для обслуживания любой корпорации кондоминиума в Онтарио можно найти в публичном реестре CAO.

Если собрание должно отстранить одного или нескольких директоров, то заявка также должна включать:

  • Имена директоров, которых предлагается удалить.
  • Причины удаления.
  • Указание на то, занимает ли один из директоров, предложенных для увольнения, место в совете, зарезервированное для голосования владельцев квартир, занимаемых собственником.

В заявке также могут быть указаны темы, которые будут добавлены в повестку дня следующего годового общего собрания (AGM), вместо того, чтобы обсуждаться на собрании, созванном специально для этой цели.

CAO создал шаблон, который владельцы могут использовать для подачи заявки на собрание под названием « Заявка на созыв и проведение собрания владельцев».

Этот шаблон может быть доступен, заполнен и доставлен в корпорацию кондоминиума реквизиционистами. Обратите внимание, что использование шаблона CAO в качестве заявки не является обязательным в соответствии с Законом.

Шаг 2. Получите подписи

Следующий шаг — заставить владельцев не менее 15 процентов избирательных участков подписать заявку.Владельцы, подписавшие заявку, называются « реквизиционистами ».

Иногда бывает сложно получить подписи, особенно если многие владельцы не проживают в кондоминиуме.

Контактную информацию владельцев ячеек можно найти в записи владельцев и залогодержателей , которую должна вести каждая корпорация кондоминиума. Включает:

  • Имена всех владельцев.
  • Идентификационный номер единицы для каждого владельца.
  • Адрес для обслуживания каждого собственника.

Примечание: В записях владельцев и залогодержателей не указывается, потеряли ли собственники право голоса.

Для получения дополнительной информации о запросе документации у кондоминиума посетите веб-сайт CAO здесь.

Для владельцев, которые живут в своих квартирах, самый простой способ получить подписи — ходить от двери к двери. Тем не менее, владельцы должны ознакомиться с их декларацией, подзаконными актами и правилами о любых ограничениях или запретах на этот вид деятельности.

Примечание: Электронные подписи могут использоваться для подписания заявки, если подписи соответствуют требованиям раздела 11 Закона об электронной торговле , 2000 .

Шаг 3: доставить заявку

Заявка должна быть доставлена ​​лично или заказным письмом президенту или секретарю корпорации или депонирована (доставлена) по адресу корпорации для обслуживания.

Адрес для обслуживания любой корпорации кондоминиума в Онтарио можно найти в публичном реестре CAO.

Ответ Правления на запрос

После получения заявки доска должна выполнить одно из следующих действий:

А. Добавьте темы, включенные в заявку, в повестку дня следующего ГОСА, но только по запросу заявителей.
B. Позвоните и проведите собрание владельцев в течение 35 дней (как описано в шагах ниже).

Шаг 1. Получите и рассмотрите заявку (день 0)

После получения заявки правление должно рассмотреть ее и определить, следует ли добавить эти темы в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров или созвать собрание владельцев.

Примечание: Правлению разрешается добавлять темы в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров только по просьбе заявителей. Если они не просят, правление должно созвать собрание и провести его.

Шаг 2. Отправьте предварительное уведомление (не позднее 5 дня)

Правление должно направить предварительное уведомление всем владельцам ячеек не менее чем за 15 дней до выпуска окончательного уведомления. Поскольку окончательное уведомление должно быть отправлено за 15 дней до собрания, предварительное уведомление должно быть отправлено в течение пяти дней с момента получения заявки.

Материалы, которые необходимо включить в предварительное уведомление, описаны в разделе 45.1 Закона.

Шаг 3. Отправьте уведомление (не позднее 20 дня)

Правление должно направить владельцам уведомление о собрании не менее чем за 15 дней до дня собрания. Уведомление должно содержать и сопровождаться следующими данными:

  • Место, дата и время встречи.
  • Бизнес, который будет представлен на встрече.
  • Копия заявки.
  • Копии всех предлагаемых изменений в декларации, подзаконных актах, правилах или соглашениях, которые будут обсуждаться на собрании (если заявка относится к одной из этих тем).

Материалы, которые необходимо включить в уведомление о собрании, описаны в статье 47 Закона.

Шаг 4: Проведите собрание владельцев (не позднее 35 дня)

Правление должно провести собрание владельцев не позднее 35 дня после получения заявки. Кворум . Требование для собрания — это присутствие владельцев, которым принадлежит 25% единиц кондоминиума.Это означает, что если на собрании присутствуют владельцы менее 25 процентов голосующих акций, никакие деловые операции корпорации не могут осуществляться на собрании, например, голосование по вопросам, перечисленным в уведомлении.

На собрании владельцы и правление обсудят и / или проголосуют по темам, включенным в заявку.

Если владельцы будут голосовать на собрании заявок, существуют разные пороговые значения владельцев, необходимых для голосования по разным темам:

  • Если собрание должно проголосовать по предложенным правилам, требуется простое большинство присутствующих владельцев.
  • Если собрание должно отстранить директора, то владельцы более 50 процентов голосующих паев в корпорации должны проголосовать за отстранение.
  • Если собрание должно отстранить директора, который занимает место на доске, зарезервированное для единиц, занимаемых владельцем, то владельцы более 50 процентов всех единиц, занимаемых владельцем, должны проголосовать за отстранение.

Примечание: Владельцы, не присутствующие на собрании, все равно могут голосовать и учитываться при подсчете кворума, если они назначают доверенное лицо, используя обязательную форму доверенности.

Шаг 5: После встречи (день 36 и далее)

После собрания корпорация кондоминиума должна подготовить протокол собрания (в соответствии с требованиями раздела 55 Закона).

Что произойдет, если доска не ответит на заявку?

Как описано выше, когда доска получает заявку, она должна выполнить одно из следующих действий:

A. Добавьте бизнес-пункт в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров (но только по запросу заявителей).
Б.Звоните и проводите собрание собственников в течении 35 дней.

Если корпорация не делает ни A, ни B, то один из реквизиционистов может сам созвать собрание. Если один из реквизиционистов созывает собрание, оно должно быть проведено в течение 45 дней с момента его созыва.

Если владелец несет расходы по созыву собрания, он может потребовать возмещения этих расходов у корпорации кондоминиума. Корпорация обязана возместить заказчику все разумные расходы, понесенные при созыве собрания (e.g., расходы на рассылку уведомления о встрече всем владельцам).

Что произойдет, если голосование за отстранение одного или нескольких директоров приведет к потере кворума правлением?

Если владельцы голосуют за отстранение директора на собрании, назначенном владельцем, то владельцы могут в соответствии с внутренним законодательством, регулирующим выборы директоров, выбрать любое квалифицированное лицо для замены предыдущего директора в совете на этом собрании на оставшийся срок снятого с должности директора.Если владельцы не выберут нового директора на этом собрании, правление может потерять кворум.

Если директор отстраняется и правление теряет кворум, оставшиеся директора должны созвать и провести собрание собственников для заполнения всех вакансий в правлении в течение 30 дней с момента потери кворума.

Если директора не созывают и не проводят собрание для заполнения всех вакансий, или если в должности не осталось директоров, владелец может созвать собрание. Как и в случае собрания по требованию владельца, корпорация обязана возместить владельцу по запросу все разумные расходы, понесенные при созыве собрания

.

Глоссарий

Встреча по заказу собственника

Собрание собственников, созываемое советом директоров по требованию владельцев не менее 15 процентов голосующих паев в кондоминиуме.

Кворум

Минимальное количество владельцев, присутствующих (лично или через доверенных лиц) на собрании собственников до начала собрания.

Заявка

Письменный документ, подписанный владельцами не менее 15 процентов голосующих акций, требующий от совета директоров кондоминиумной корпорации либо добавить конкретный бизнес-вопрос к следующему ГОСА, либо созвать и провести собрание владельцев в течение 35 дней до рассмотрите дело.

Реквизиционист

Владелец единицы, подписавший документ заявки.

Учет собственников и залогодержателей

Запись, которую ведет корпорация кондоминиума, которая будет содержать имена, номера квартир и адреса для обслуживания владельцев и залогодержателей корпорации кондоминиума.

% PDF-1.5 % 13 0 объект > эндобдж xref 13 77 0000000016 00000 н. 0000002184 00000 н. 0000002283 00000 н. 0000002942 00000 н. 0000002977 00000 н. 0000003088 00000 н. 0000003201 00000 н. 0000013791 00000 п. 0000023256 00000 п. 0000032973 00000 п. 0000041966 00000 п. 0000042475 00000 п. 0000042948 00000 п. 0000043530 00000 п. 0000043985 00000 п. 0000044525 00000 п. 0000044611 00000 п. 0000045127 00000 п. 0000045742 00000 п. 0000046130 00000 н. 0000046609 00000 п. 0000056100 00000 п. 0000056235 00000 п. 0000056374 00000 п. 0000056756 00000 п. 0000056958 00000 п. 0000057425 00000 п. 0000057450 00000 п. 0000057755 00000 п. 0000066558 00000 п. 0000075088 00000 п. 0000084818 00000 п. 0000087467 00000 п. 0000087536 00000 п. 0000087616 00000 п. 0000088086 00000 п. 0000088361 00000 п. 0000088512 00000 п. 0000092775 00000 п. 0000096880 00000 п. 0000099736 00000 н. 0000099771 00000 п. 0000099882 00000 н. 0000100005 00000 н. 0000100121 00000 н. 0000100190 00000 н. 0000100270 00000 н. 0000103704 00000 н. 0000103974 00000 н. 0000104145 00000 н. 0000104170 00000 п. 0000104469 00000 н. 0000108323 00000 п. 0000108583 00000 н. 0000108952 00000 п. 0000120919 00000 н. 0000121175 00000 н. 0000121478 00000 н. 0000134342 00000 п. 0000134611 00000 н. 0000135024 00000 н. 0000161349 00000 н. 0000161422 00000 н. 0000171375 00000 н. 0000171448 00000 н. 0000171563 00000 н. 0000171636 00000 н. 0000171825 00000 н. 0000172479 00000 н. 0000172552 00000 н. 0000173291 00000 н. 0000173364 00000 н. 0000174090 00000 н. 0000174163 00000 н. 0000174550 00000 н. 0000188732 00000 н. 0000001836 00000 н. трейлер ] / Назад 1089684 >> startxref 0 %% EOF 89 0 объект > поток hb««g`g`l Ȁ

Определение: Встреча совладельцев — Condo condo Quebec

  1. Дом
  2. Глоссарий
  3. Собрание совладельцев: Собрание совладельцев

Один из двух руководящих органов синдиката, объединяющий всех совладельцев.Существует четыре типа собраний, а именно: годовое общее собрание (AGM), специальное общее собрание (SGM), специальное переходное общее собрание и исправительное общее собрание (RGM).

Статьи по теме


Les Assemblées de Coopleétaire doivent être tenues en bonne et due forme, car il s’agit d’un des deux organes décisionnels d’une coopleété, l’autre étant le consil d’administration. Des décisions importantes s’y prennent. Par conséquent, это изначальный qu’elles se déroulent dans les règles de l’art.

Посмотреть ещё

Совладельцы возбуждают возражение против решений собрания совладельцев. Как правило, они стремятся оспорить решения, которые считают необоснованными. В целях обеспечения стабильности решений, принимаемых на собрании совладельцев, законодатель разрешает такое обращение только при определенных обстоятельствах. Таким образом, статья 1103 Гражданского кодекса Квебека предусматривает, что любой совладелец может обратиться в суд с просьбой отменить или, в исключительных случаях, изменить решение общего собрания, если решение является необъективным, если оно было принято с намерением причинить вред. совладельцы или в нарушение их прав, или если при подсчете голосов была допущена ошибка.

Посмотреть ещё Посмотреть ещё

Общее собрание совладельцев является одним из двух директивных органов синдиката. Он должен проводиться не реже одного раза в год, но может проводиться сколько угодно раз. Вы должны знать, что совместное владение подразумевает, что совладельцы или их представители время от времени встречаются для обсуждения важных решений и голосования по ним. Это происходит на общих собраниях совладельцев, которые являются основным демократическим органом совместной собственности.Их поведение подчиняется определенным правилам формы и содержания. Обзор различных аспектов Общих собраний совладельцев.

Посмотреть ещё

Dans le context de la pandémie de la COVID-19 et alors que des mesures sont mises en place, например, gouvernementales pour limiter les rassemblements, les синдикаты правопреемников, предусматривающих решения по замене дополнительных собраний прав собственности. Distanciation sociale declare, la COVID-19 a donné ainsi naissance à un phénomène en coppriété: les Assemblées virtuelles de coppriétaires, aussi appelées assemblées à distance.Depuis le 26 avril 2020, l’arrêté ministériel 2020-029 les a rendues possible. Cette nouvelle forme pour la tenue des assemblées de copopleétaires a conquis de nombreux adeptes. L’intérêt pour la poursuite des Assemblées virtuelles de copopleétaires ne dérougit pas. Il est fort à parier qu’il s’agit d’une pratique qui est là pour rester.

Посмотреть ещё

Общее собрание совладельцев не может проводиться без повестки дня. Для проведения совещаний в соответствии с Законом совладельцы должны быть осведомлены до Общего собрания о вопросах повестки дня.По этой причине он должен быть приложен к объявлению о вызове, обычно подготавливаемому Советом директоров (Правлением). В нем собраны все вопросы, которые будут вынесены на обсуждение на Общем собрании. Этот документ должен быть ясным и недвусмысленным, чтобы избежать юридических проблем. Обзор различных особенностей повестки дня.

Посмотреть ещё

Декларация о совместной собственности обычно содержит условия, касающиеся проведения собрания совладельцев, определяя правила процедуры и роль должностных лиц собрания.Ключевые цифры собрания совладельцев, они обеспечивают его бесперебойную работу. Поэтому их назначение необходимо для проведения любого собрания совладельцев. Как правило, они избираются в начале собрания отдельным голосованием, проводимым абсолютным большинством голосов присутствующих или представленных совладельцев (50% голосов плюс один). Это обязательство, от которого нельзя отказаться, потому что любые решения, принятые до их избрания, не имеют юридической силы.

Посмотреть ещё

Право голоса признано неотъемлемым элементом любого современного общества, и совладельцы не могут быть лишены его, кроме случаев, предусмотренных законом.Кроме того, каждый совладелец в принципе имеет на собрании количество голосов, пропорциональное относительной величине его доли. Однако при определенных обстоятельствах предусмотрено, что право голоса совладельца может быть приостановлено или сокращено исключительно в силу закона. Важно знать, на кого могут повлиять эти ограничения и каковы их последствия. Право голоса совладельцев недвижимой вещи может при определенных обстоятельствах быть приостановлено или ограничено. Важно знать, на кого могут повлиять эти ограничения и их последствия.

Посмотреть ещё

2 февраля 2016 г. — Le terme Varia est fréquemment Employé dans les ordres du jour d’assemblées générales annuelles de coprieétaires. Il permet d’ajouter des sujets qui n’y étaient pas initialement prévus, et qui sont débattus en fin d’assemblée. Или: selon l’Office québécois de la langue française, ce terme est une impriete à éviter.

Посмотреть ещё

Je serai à Cuba lors de la prochaine Assemblée des Coprétaires. Quelles sont mes options? Puis-je donner une sorte de mandat à quelqu’un pour que ma voix soit tout de même entendue à l’assemblée?

Авторизуйтесь / Зарегистрируйтесь, чтобы прочитать эту статью

Решения Общего собрания совладельцев требуют сложных расчетов, чтобы определить, достигнуто ли необходимое большинство.Для этого вы должны убедиться, что реестр совладельцев обновлен, и что подсчет голосов производится в соответствии с относительной величиной, характерной для каждой фракции. Это снижает риск обжалования принятого решения. При этом некоторые решения имеют чрезвычайно важные последствия для всех совладельцев, поэтому требования с точки зрения большинства будут выше. По этой причине закон устанавливает три уровня большинства: абсолютное, усиленное и двойное большинство, в зависимости от важности принимаемого решения.

Посмотреть ещё

Каждый совладелец должен участвовать во всех собраниях, чтобы собрание совладельцев могло достичь кворума и, следовательно, обсуждать и принимать решения. Когда совладелец не может туда поехать, он может попросить представителя по своему выбору представлять его интересы. Доверенное лицо, получившее доверенность, не обязательно является другим совладельцем. Это может быть лицо вне совместной собственности. Таким образом, последний сможет представлять его на этом заседании и голосовать вместо него по всем вопросам повестки дня. Письменный инструмент является обязательным. Если молчаливый мандат исключен, вы должны передать письменный документ уполномоченному по вашему выбору, если вы хотите быть представленным на Собрании. Последний, который будет представлять вас и голосовать от вашего имени на общем собрании, может быть одним из директоров совместной собственности (в своем личном качестве), другим совладельцем, другом или лицом, полностью чуждым для совместной собственности. -право собственности.

Посмотреть ещё

Часто возникает вопрос, может ли совладелец изменить повестку дня, полученную с его уведомлением о созыве годового общего собрания, до или во время общего собрания? Общее собрание совладельцев регулируется строгими правовыми нормами, о которых вы должны знать.В принципе, Общее собрание рассматривает только вопросы, включенные в повестку дня до проведения Общего собрания. В противном случае любое решение, принятое по вопросу, незаконно включенному в повестку дня, является недействительным и может быть предметом судебного обжалования.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *