Оспаривание кадастровой стоимости в суде: Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости \ КонсультантПлюс

Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Перспективы и риски в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 24.18

— Административный истец хочет установить кадастровую стоимость недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости

— Административный истец не согласен с оставлением иска об установлении кадастровой стоимости без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора

— Административный истец не согласен с обязанностью оплатить экспертизу для определения рыночной стоимости недвижимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 274-ФЗ, от 02.07.2021 N 351-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, его территориальных органов (далее — орган регистрации прав) или на основании акта Правительства Российской Федерации публично-правовой компании, созданной в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр» (далее — публично-правовая компания), и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 19.12.2022 N 546-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее — порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы публичной власти федеральной территории, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также — заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 351-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24. 19 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 18.03.2020 N 66-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы публичной власти федеральной территории, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, федеральной территории или муниципального образования.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 351-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы публичной власти федеральной территории, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 351-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24. 19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 18.03.2020 N 66-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

абзац утратил силу. — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

(часть двадцать восьмая введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган регистрации прав копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке;

(в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Части тридцать первая — тридцать вторая утратили силу. — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

КАС РФ Статья 245. Обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости \ КонсультантПлюс

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу

КАС РФ Статья 245. Обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

1. Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

3. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

4. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии подается в суд в соответствии с правилами подсудности, установленными статьей 20 настоящего Кодекса. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке в случае отказа комиссии Росреестра

Специальная комиссия, действующая при каждом Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации, вправе по результатам рассмотрения заявления организации о пересмотре кадастровой стоимости, принять решение об отклонении заявки. Юридическая фирма BRACE оказывает организациям услуги по обжалованию кадастровой стоимости в судебном порядке в случаях отклонения заявки Росреестром.

Порядок рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ). Дела с участием организаций об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются судами общей юрисдикции (пункт 15 статьи 20 КАС РФ). При этом для организаций (в отличие от физических лиц) перед подачей заявления в суд необходимо соблюдение досудебного порядка, то есть обращение в комиссию при Росреестре.

К административному иску в суд об оспаривании кадастровой стоимости имущества необходимо приложить следующие документы:

1. справка об определении кадастровой стоимости имущества, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа или правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
3. , если основанием для обращения послужило недостоверность сведений: документы, подтверждающие недостоверность сведений о недвижимом имуществе, использованных при определении его кадастровой стоимости;
4. , если основанием послужило установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости: отчет об оценке рыночной стоимости;
5. при отклонении рыночной стоимости от кадастровой более чем на 30 %: положительное экспертное заключение на акт определения рыночной стоимости имущества, подготовленное экспертом СРО оценщиков;
6. уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение копий административного иска (или копий документов, подлежащих направлению указанным лицам) другим лицам, участвующим в деле;
7. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
8. доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
9. документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка разрешения споров (при обращении юридического лица в суд).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов суд оставляет без движения.

Организация может предъявить одно из следующих требований при обращении в суд по вопросам:

1. об установлении ее рыночной стоимости в отношении имущества;
2. изменение кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе исправление технических и/или кадастровых ошибок;
№
3. об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии Росреестра.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в течение пяти лет со дня внесения оспариваемых результатов в государственный кадастр объектов недвижимости. При этом, если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре уже изменилась, то оспорить прежнюю стоимость невозможно.

Юридические услуги

Оказываем следующие юридические услуги в рамках судебного оспаривания кадастровой стоимости:

1. анализ перспектив обращения в суд и формирования правовой позиции, а также выявление рисков и возможных неблагоприятных последствий;
2. предлагают варианты разрешения спорной ситуации;
3. подготовка пакета документов для обращения в суд;
4. представление интересов юридического лица в суде на любой стадии судебного разбирательства.

Сопутствующие услуги

• Подготовка и анализ различных проектов договоров для строительной отрасли
• Юридическая экспертиза сделок с недвижимостью
• Обжалование (уменьшение) кадастровой стоимости в Росреестре
• Юридическое сопровождение девелоперских проектов
• Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
• Юридическое консультирование по вопросам, связанным с недвижимостью

Legal Highlights: Оспаривание кадастровой стоимости: причины и причины

В разделе Legal Highlights не участвовали отчетность или редакция The Moscow Times.

Рустам Курмаев
Партнер, Разрешение споров
Гольцблат БЛП

Системный кризис, охвативший страну в настоящее время, побуждает бизнес-сообщество уделять особое внимание сокращению расходов на ведение бизнеса. Эффективный способ сделать это — добиваться снижения кадастровой стоимости земли, торговых центров и других объектов, используемых в их хозяйственной деятельности.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость имущества, определяемая государственной кадастровой оценкой, которая использует методы массовой оценки для получения определенного показателя стоимости квадратного метра. Этот показатель распространяется на все земельные участки в пределах одной территориальной зоны, определяемые по множеству критериев (ценовых переменных).

В связи с тем, что используется ограниченное количество переменных ценообразования, государственная кадастровая оценка не учитывает все индивидуальные качества объекта или все виды ограничений и обременений (таких как аренда, ипотека и т.д.).

Следовательно, кадастровая стоимость недвижимости всегда отличается от рыночной стоимости и обычно выше ее, хотя она может быть уменьшена за счет рыночной оценки соответствующего объекта недвижимости.

Василий Малинин
Ассоциированный сотрудник, разрешение споров
Goltsblat BLP

Кто может оспорить кадастровую стоимость (какие расходы можно сократить)?

Как физические, так и юридические лица могут добиться снижения кадастровой стоимости через компетентные органы; те, кто может быть заинтересован в оспаривании кадастра, напрямую соотносятся с правовыми положениями, привязывающими их права и обязанности к кадастровой стоимости.

База земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (ст. 390 НК РФ), поэтому налогоплательщики-собственники земли обязательно захотят ее уменьшить, оспорив кадастровую стоимость своей земли.

Региональный налог на имущество организаций рассчитывается с использованием кадастровой стоимости административно-деловых центров, торговых центров, офисных помещений, торговых точек, объектов общественного питания и отдельных иных видов имущества (статья 378.2. НК РФ). Таким образом, те владельцы такой коммерческой недвижимости, которые не применяют специальные налоговые режимы и не освобождены от этого налога, будут в равной степени заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить свою налоговую нагрузку.

Цена внеконкурсной продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации). Например, арендаторы, желающие приватизировать сдаваемые в аренду государственные земельные участки, поскольку они владеют расположенными на них зданиями или сооружениями, могут оспорить кадастровую стоимость сдаваемых в аренду земель до подписания договора купли-продажи и пожинать плоды в момент покупки.

Некоторые арендаторы государственной или муниципальной земли платят арендную плату исходя из ее кадастровой стоимости, как это часто предусмотрено региональным законодательством, поэтому в их экономических интересах снизить арендную плату.

Новая редакция статьи 8.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающего в силу с 1 мая 2015 года, вводятся штрафы исходя из кадастровой стоимости земельного участка за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с категорией земли и/или разрешенным использованием. Для юридических лиц размер штрафа может достигать двух процентов от такой стоимости.

Выгоды, получаемые собственниками или иными правообладателями земельного участка, торгового центра или иного имущества, указанного в законе, зависят от того, насколько велика разница между его кадастровой и рыночной стоимостью. На практике первое часто уменьшается вдвое.

Как оспорить кадастровую стоимость

Законодательством предусмотрено два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке или в судебном порядке.

В административном порядке заинтересованные лица обращаются в комиссию, рассматривающую споры о кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются при соответствующих территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр») в каждом субъекте Российской Федерации. Физические лица могут пропустить стадию комиссии и подать исковое заявление непосредственно в суд. Юридическим лицам, напротив, необходимо сначала обратиться в комиссию, иначе суд оставит их исковое заявление без рассмотрения.

Обязательный пакет документов для комиссии состоит из кадастрового акта на объект, правоустанавливающего документа (свидетельство, договор и т.п.), акта об оценке, подготовленного оценщиком, и положительного экспертного заключения, полученного от саморегулируемой организации г. оценщиков, к которым принадлежит данный оценщик.

Многие практикующие юристы считают, что эффективность комиссии оставляет желать лучшего. Часто отказывается от пересмотра кадастровой стоимости по формальным основаниям, которые, по сути, не имеют ничего общего с достоверностью рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в его отчете. Одним из объяснений этого является преобладание в комиссии представителей органов исполнительной власти.

Следовательно, ни в коем случае нельзя возлагать все надежды на комиссию. Бизнесменам, которые должны обратиться в комиссию, следует на данном этапе сосредоточиться на привлечении квалифицированного оценщика для определения достоверной рыночной стоимости, а не установления искусственно заниженной. По сути, это самый важный практический аспект всей процедуры, так как в ходе судебного разбирательства суд проверит достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете, о чем более подробно будет сказано ниже.

Раньше судебный процесс был более выгодным по сравнению с административным, поскольку государственные арбитражные суды, руководствуясь Высшим Арбитражным Судом РФ, накопили обширную судебную историю в пользу истцов. Однако в августе 2014 года федеральный законодатель постановил, что споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции на уровне субъекта (для Москвы и Московской области это Мосгорсуд и Московский областной суд).

Единой сложившейся практики разрешения подобных споров в Москве и Московской области нет, так как соответствующие суды едва завершают рассмотрение по существу первых дел, принятых к производству. Следовательно, пока нельзя сказать, займут ли суды общей юрисдикции позицию, соответствующую сложившейся практике государственного арбитража.

Тем не менее, квалифицированные юристы уже разработали судебные стратегии для владельцев недвижимости или других заинтересованных лиц, чтобы так или иначе прийти к желаемому снижению кадастровой стоимости.

Залогом окончательного судебного результата является судебно-медицинская экспертиза, проводимая для определения рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку никакие конкретные доказательства не имеют заранее установленного значения для судов, истец несет риск отклонения заключения об оценке (обоснованность вопроса решается в последующем обжаловании судебного акта). Поскольку суды изначально довольно критично относятся к отчету, представленному истцом, они обычно предлагают провести судебно-медицинскую экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества. Такое предложение лучше не игнорировать, так как оно поможет снизить вышеописанный риск.

На данном этапе важно выбрать эксперта с наивысшей оценочной квалификацией и убедить суд в назначении высококвалифицированного и непредвзятого специалиста. Вы можете ожидать, что ваши оппоненты на стороне правительства также предложат своих экспертов. Скорее всего, суд, опираясь на заключение эксперта, удовлетворит иск в пределах установленной рыночной стоимости. Именно поэтому, готовясь к обращению в комиссию, вы должны позаботиться о том, чтобы ваша рыночная оценка была максимально объективной и достоверной, и в этом случае выводы отчета об оценке и заключения эксперта не должны сильно отличаться.

Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости (административная и судебная стадии) займет от четырех до шести месяцев, поэтому нужно запастись терпением.

Каких результатов можно ожидать?

После рассмотрения вашего заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия или суд вынесут решение.

Кадастровая палата Росреестра затем на его основании должна будет внести новую кадастровую стоимость (содержащуюся в резолютивная часть решения) в Государственный кадастр недвижимости.

Но собственники и другие заинтересованные стороны, очевидно, будут заинтересованы в реальной экономии за счет снижения налогов или арендной платы исходя из кадастровой стоимости, а не только в актуализации госреестра.

Несомненным преимуществом последних изменений в законодательстве об оценке является то, что новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения оспариваемой (предыдущей) стоимости в Государственный реестр Кадастр недвижимости.

Следовательно, заинтересованным лицам важно получить налоговые льготы или иную экономию не только за период после внесения новой стоимости в Кадастр, но и за предшествующий период в отношении авансовых налоговых платежей или арендной платы, уже уплаченных на основании старой кадастровой стоимости.

Имеется негативная история дела, которая опирается, в частности, на Письмо Минфина № 03-05-04-02/27809 от 16.07.2013 о том, что налоговая служба не должна пересматривать ранее уплаченные налоги.

Несмотря на это, он был сформирован до того, как вступили в силу правовые положения, дающие обратную силу новым кадастровым значениям, и он не выглядит надежным.

Не менее важным остается вопрос о том, распространяется ли такая обратная сила на ситуации, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию в течение одного календарного года (скажем, 2014), а исковое заявление подается в следующем (2015) году .

Органы исполнительной власти, скорее всего, примут ограничительное толкование положения об обратной силе в отношении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда. Новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре (статья 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).