Особенности аренды коммерческой недвижимости: Аренда коммерческой недвижимости: советы и правила

Содержание

Аренда коммерческой недвижимости: советы и правила

Ни для кого не секрет, что недвижимость, выделенная для коммерческих нужд, открывает для частного бизнеса новые горизонты. Разумеется, наиболее предпочтительным является приобретение такой недвижимости, однако не каждый предприниматель может позволить себе раскошелиться на помещение под офис.Многие организации смело отказываются от приобретения коммерческой недвижимости, и просто арендуют необходимые им квадратные метры, обеспечивая себя офисом, складскими помещениями и т.п. Итак, чем же так выгодна аренда коммерческой недвижимости, и что нужно учитывать при составлении договора коммерческой аренды?

Арендная ставка на коммерческую недвижимость

Итак, если вы все же решились арендовать помещение под офис, склад или даже магазин, постарайтесь оценить все плюсы и минусы такого вида инвестиций. Разумеется, аренда коммерческих помещений позволит вам не тратиться на покупку недвижимости, то есть сэкономит солидную долю денежных средств, однако вам придется регулярно продлевать сроки пользования арендной недвижимостью и контактировать с арендодателями, что, в некоторых случаях бывает не самым приятным занятием.

Арендная ставка на помещение определит то, насколько выгодной будет аренда недвижимости для конкретных коммерческих нужд. Ставка зависит от множества факторов – например, от площади арендованного офиса, его расположения и даже «комплектации». К примеру, помещение под магазин или кофейню должно находиться на первом этаже- не повредит и удобный подъезд. Также на размеры арендной ставки влияет наличие поблизости автостоянок и, в особенности, транспортных развязок.

Каких бы сказочных условий вам не наобещали владельцы недвижимости, перед заключением договора на аренду постарайтесь лично осмотреть «сосватанную» площадь и оценить ее достоинства. Кроме того, проверьте репутацию ее владельца – узнайте, кому эта площадь сдавалась до вас и по какой причине арендаторы ее покинули.

Порядок начисления арендной ставки

Ставка за пользование арендованным коммерческим помещением начисляется с даты, указанной в договоре (как правило, этой датой становится момент передачи арендованного помещения по передаточному акту «на руки» новому владельцу). Сроки внесения арендной платы, равно как и условия ее внесения заведомо оговариваются в договорах аренды.

Арендная плата может взыматься с арендатора как в виде твердого платежа, так и в качестве доли от доходов, полученных арендатором при эксплуатации данного коммерческого помещения. Также возможным способом оплаты является исполнение неких обязательств перед арендодателем либо оказание встречных услуг.

Как правило, в договоре указывается арендная ставка без учета НДС, о чем важно помнить, рассчитывая размер арендной платы на тот или иной промежуток времени. Также стороны, заключившие договор аренды коммерческой недвижимости, могут заранее договориться о скидках и льготах на период проведения ремонтных и отделочных работ. Скидки полагаются арендатору за доработку инженерных систем помещения и за проведение отделочных работ, а льготы могут быть связаны с неприбыльностью помещения во время ремонта.

Составление и регистрация договора аренды

Чтобы уменьшить риски от коммерческой аренды, предприниматель должен с особым вниманием отнестись к составлению и регистрации договоров найма. Это – основной арендный документ, регламентирующий права и обязанности арендатора и арендодателя, а также определяющий стоимость и продолжительность коммерческой аренды.

Форма договора во многом зависит от особенностей арендуемой вами коммерческой недвижимости. Так, аренда помещений муниципального и федерального фонда недвижимости подразумевает не только заключение договора, но и его обязательную регистрацию в надлежащих органах с получением специальных разрешительных документов на эксплуатацию помещения. Регистрация муниципальных площадей проводится вне зависимости от срока аренды.

Если арендуется помещение, принадлежащее частному собственнику, регистрация договора аренды является необязательным условием для совершения сделки. Так, аренда коммерческой недвижимости на срок менее 11 месяцев гос-регистрации не подлежит, а вот квадратные метры, арендованные более чем на 11 месяцев, придется зарегистрировать в уполномоченных органах.

Для проведения процедуры регистрации в регистрационный орган необходимо подать сам договор аренды, а также заявление и квитанцию. Квитанция является подтверждением того, что арендатор оплатил государственную пошлину за съем помещения. Арендодатель, в свою очередь, должен предоставить регистрационным органам правоустанавливающие документы на недвижимость, которая сдается в коммерческую аренду. Состав пакета правоустанавливающих документов варьируется в зависимости от характеристик недвижимости.

Содержание договора коммерческой аренды

Договор, регламентирующий порядок сдачи помещения в аренду для коммерческих нужд, должен содержать в себе юридический адрес арендованной недвижимости, «метраж» помещения, тип и этажность строения, а также его поэтажный план. В договоре аренды также прописываются все права арендодателя и арендатора на данную коммерческую недвижимость. Если арендодатель, в свою очередь, тоже является арендатором, а не собственником, при пересдаче права на недвижимость необходимо изучить все документы, подтверждающее право арендодателя на совершение такого рода сделок. Если арендодатель изначально не обладал правом сдавать эту недвижимость в аренду, заключенный сторонами договор будет признан недействительным.

Также в договоре должна быть обозначена ответственность сторон, заключающих договор, в случае нарушения прав другой стороны либо при несоблюдении обязательств, указанных в договоре.

Аренда и покупка коммерческой недвижимости

Статьи о строительстве

: Строительство

Вступление

Традиционно агентства недвижимости разделяют свою работу на два отдельных направления: работа с жилым фондом и аренда и покупка коммерческой недвижимости. Особенности работы с коммерческой недвижимостью в этой статье. Варианты аренды нежилых помещения на странице сайта http://telus.moscow/4706.

Что такое коммерческая недвижимость

Все помещения которые можно использовать для ведения коммерческой деятельности (бизнеса) или недвижимость необходимая для ведения бизнеса называется коммерческой недвижимостью.

Вся коммерческая недвижимость является нежилой. Здесь стоит отметить, что гостиницы, хотя по сути являются коммерческой недвижимостью (приносят прибыль), по факту относятся (большинство их них) к жилому фонду.

Разница между коммерческой недвижимостью (нежилыми помещениями) не только в формальном определении: в жилых помещениях могут проживать люди, а в нежилых не могут. Суть в санитарных и иных нормах предъявляемых к помещениям для проживания людей.

Так вы некогда не сможете квартиру в жилом доме на пятом этаже перевести в нежилой фонд. Только квартиры первого этажа и то, после оборудования отдельного входа.

Из-за этого документация на помещения жилого и нежилого фонда сильно разнятся. Как собственно и сама регистрация прав собственности на эти два типа недвижимости.

Особенности коммерческой недвижимости

При работе с коммерческой недвижимостью риэлтерам нужно учитывать следующие особенности:

Во-первых, работать приходится с юридическими лицами, по сути организациями. Чаще это проще, чем работа с частными лицами, хотя ответственности больше.

Во-вторых, документация на коммерческую недвижимость более сложная, чем на квартиры. Особенно сложны варианты сделок купли/продажи нежилых помещений.
В-третьих, в отличие от квартир, нежилые помещения более разнообразны и специфичны. Из-за этого риэлтерам чаще приходится специализироваться не только на типе недвижимости, но и на её виде.

Например, агентам по работе с коммерческой недвижимостью чаще приходится дополнять свою специализацию работой только с офисами или банками или магазинами или складами. Всё это разные виды коммерческой недвижимости, работа с которыми имеет свои отличительные нюансы.

В-четвертых, любые операции с коммерческой недвижимости имеют прямое отношение к налогообложению юридических лиц. Это еще один нюанс, который часто требует проработки специальных схем аренды или покупки. Их нужно знать.

Аренда и покупка коммерческой недвижимости для клиента

Для клиента, желающего снять или купить коммерческую недвижимость, всё начинается с желания.

Самостоятельно реализовать своё желание удается не каждому, скажу больше, практически некому. Хотя баннеров и реклам на фасадах домов об «аренде от собственника» сейчас очень много.

Обращаться в агентство коммерческой недвижимости заставляют следующие обстоятельства:

Чаще офис или склад нужно срочно и ждать до окончания строительства или проведения ремонта нет времени;
Во всех городах всегда был и будет большой дефицит на небольшие и маленькие офисы и склады. Найти такой тихий офис можно только по хорошей базе агентства;
Цены бизнес-центров и складских комплектов никогда не будут дешевыми и доступными для большинства начинающих бизнесменов.

Заключение

Из-за всего перечисленного аренда и покупка коммерческой недвижимости через агентства недвижимости будет актуальная всегда. Хотя и спады и падения спроса в этом бизнесе неминуемы.

©obotoplenii.ru

Еще статьи

Основные десять основных элементов коммерческой аренды

После того, как владелец бизнеса находит подходящее помещение в коммерческой недвижимости, в котором он может вести свой бизнес, важно, чтобы арендодатель и арендатор официально изложили свои отношения между арендодателем и арендатором, используя Договор коммерческой аренды . В договоре аренды должно быть указано, как долго будет действовать договор аренды, сколько будет выплачиваться арендная плата, а также другие важные элементы сделки, которые будут обязательными для обеих сторон. Крайне важно, чтобы стороны понимали смысл этих положений. Это руководство пройдёт через Наиболее распространенные и важные элементы, которые включаются в договор коммерческой аренды , чтобы стороны могли избежать будущих недоразумений и споров, а также помогли им договориться о выгодных изменениях. Для получения дополнительной информации о том, как договориться о хорошей коммерческой аренде, см. руководство «Аренда коммерческого помещения: найдите наиболее подходящее для вашего бизнеса».

Важные базовые термины, которые следует понимать в этом руководстве, включают:

— Коммерческий Аренда : договор между арендатором и арендодателем об использовании коммерческой недвижимости для получения прибыли за счет продажи товаров, услуг или производства продукта .
— Арендодатель : сторона, владеющая арендуемой площадью и сдающая ее в аренду арендатору
— Арендатор : сторона, которая будет вести бизнес в арендуемой площади, арендуемой у арендодателя

Стороны

Все договоры аренды обычно начинаются с указания стороны договора аренды, также известные как арендодатель и арендатор или арендодатель и арендатор . Крайне важно, чтобы эти стороны были названы подробно и точно. Например, если компания является ООО или корпорацией, название в договоре аренды должно быть юридическим названием, включая «ООО» или «Инк». конечное обозначение. Если допущена ошибка при написании точного юридического имени любой из сторон, это может иметь серьезные и долгосрочные последствия, которые повлияют на отношения между арендодателем и арендатором в будущем. Например, если владелец ООО или корпорации указывает свое собственное имя, а не официальное название компании, они могут нести личную ответственность по договору аренды, что в первую очередь сводит на нет основную цель регистрации бизнеса или превращения в ООО.

Помещения Пункт

Как правило, сразу после перечисления сторон договор коммерческой аренды включает пункт, который идентифицирует и описывает помещение, которое арендатор будет занимать . Этот пункт известен как «Предпосылочный пункт». Длина и детализация этого пункта зависят от арендуемого помещения. Если арендатор арендует все здание, обычно достаточно указать адрес здания вместе с описанием любой парковки или открытых площадок, которые входят в состав здания. Однако, если арендатор арендует помещение внутри здания, в пункте о помещениях содержится гораздо более подробное и точное описание. В договоре аренды должно быть указано, что входит в арендуемое помещение, включая помещения общего пользования, такие как коридоры, туалеты и лифты.

В дополнение к описанию сдаваемого в аренду здания или площади должно быть определено, существует ли различие между арендованной площадью и фактической полезной площадью . Часто арендаторы должны платить арендную плату за коммерческое помещение, измеренное от стены до стены, также известное как «ванильная оболочка», даже если после того, как площадь будет построена для коммерческих целей, полученная полезная площадь может быть значительно меньше. Кроме того, в некоторых договорах аренды измеряется площадь, включая толщину стен.

Пункт об использовании

Пункт об использовании работает, чтобы ограничить то, как арендатору разрешено использовать арендуемое им пространство . Эти ограничения могут варьироваться по масштабу и могут быть как широкими, например, ограничение того, какой бизнес будет вестись в пространстве, так и конкретными, такими как детализация отдельных услуг и продуктов, которые будут предлагаться. Арендодатель может пожелать ввести эти ограничения на использование по многим причинам, в том числе:

Арендодатель обеспокоен ответственностью, связанной с ведением бизнеса с потенциальной опасностью , например, производство или предприятия, использующие опасные химические вещества или растворители
Арендодатель пообещал другим арендаторам в здании, что их бизнес будет единственным в этом помещении, предлагающим определенные услуги или продукты
Арендодатель испытывает личную неприязнь к определенным видам коммерческой деятельности

Хотя большинство договоров коммерческой аренды включают пункт об использовании, они, как правило, кратки и не налагают необоснованных ограничений на арендатора.

Пункт о сроках

Обычно в начале договора коммерческой аренды есть пункт, известный как «Оговорка о сроках». В этом пункте приводится описание продолжительности аренды и указываются даты начала и, если известны, даты окончания аренды . Коммерческая аренда может быть заключена на разные периоды времени, известные как срок, в зависимости от ситуации. Договор коммерческой аренды может предусматривать краткосрочную аренду, например, аренду стенда для выставки. Аренда также может быть заключена на более длительный период времени, обычно на несколько лет. Долгосрочное соглашение часто предпочтительнее для предприятий, которые планируют пустить более постоянные корни и рекламировать свой бизнес. Независимо от договоренности, очень важно, чтобы в договоре аренды был конкретный срок аренды. Этот пункт также включает информацию о t когда и как стороны могут продлить договор аренды , если они решат продолжить аренду после истечения первоначального срока аренды. Для продления срока аренды по истечении срока ее действия стороны могут использовать Соглашение о продлении аренды.

Особенно важно, чтобы в договоре коммерческой аренды была указана точная дата начала аренды, когда арендатор несет ответственность за уплату арендной платы . Например, некоторые договоры аренды начинаются с даты подписания договора аренды сторонами, даже если арендатор еще не начал вести бизнес. Коммерческая аренда может иметь и часто имеет несколько дат начала, которые соответствуют тому, когда арендатор может войти в собственность, чтобы начать настройку, когда должна быть уплачена арендная плата, когда арендатор становится ответственным за обеспечение страховки, когда бизнес может быть открыт для публики. , и так далее.

Арендная плата

Для большинства предприятий размер арендной платы, который должен быть выплачен арендодателю, является чрезвычайно важным вопросом. Наличие управляемой арендной платы может создать или разрушить новый бизнес, поскольку аренда помещения обычно является одним из самых больших первоначальных расходов, которые берет на себя бизнес. Раздел коммерческой аренды, в котором описывается порядок арендной платы, должен быть подробным и конкретным, включая сумму арендной платы, которая будет выплачиваться, когда и как будет выплачиваться арендная плата, какие части эксплуатационных расходов арендодателя будут переданы арендодателю. арендатор, и как арендная плата взаимодействует с другими частями соглашения , например, предоставление арендатору пособия на улучшение, которое даст арендатору некоторые средства для подготовки помещения. В этом разделе также должно быть описано допустимое повышение арендной платы, известное как эскалация , как часто они могут происходить и как они будут рассчитываться. Как правило, повышение арендной платы происходит реже при аренде на более длительные периоды времени из-за дополнительной стабильности, которую арендодатель имеет, имея гарантированного арендатора на более длительный период времени. Если арендодатель желает изменить арендную плату после подписания договора аренды, он может использовать Уведомление об изменении арендной платы, чтобы задокументировать изменение в письменной форме.

Гарантийный депозит

Многие договоры аренды включают пункт, требующий от арендатора уплаты арендодателю залога в размере , чтобы гарантировать, что наличные деньги будут доступны, если он позже не заплатит арендную плату или не произведет другие платежи в соответствии с требованиями арендовать. В отличие от арендодателей жилых помещений, которые в большинстве штатов ограничены в размере арендной платы, которую они могут вносить в качестве залога, коммерческие арендодатели могут требовать любую сумму, которая им нужна, в качестве подстраховки для покрытия арендной платы, ущерба и других финансовых обязательств арендатора.

Вместо гарантийного депозита некоторые коммерческие арендодатели требуют, чтобы арендатор предоставил аккредитив из своего банка. Этот документ используется для того, чтобы банк отложил согласованную сумму денег для использования арендодателем, если арендатор не выполнит свои финансовые обязательства, указанные в договоре аренды.

Переделки и усовершенствования

Часто коммерческие помещения должны быть адаптированы или перестроены в соответствии с потребностями арендатора, поэтому значительная часть договоров коммерческой аренды направлена на решение этой проблемы. В договоре аренды должны быть закреплены соглашения арендодателя и арендатора о кто будет делать дизайн, кто будет делать ремонт, когда это будет сделано и кто за это заплатит . Также очень важно указать, будет ли арендатор нести ответственность за возвращение пространства в исходное состояние, если и когда закончится аренда и они покинут здание. Это может быть дорого, а в некоторых случаях невозможно в зависимости от улучшений и самого помещения, поэтому особенно важно заранее четко понимать это обязательство.

Коммунальные услуги, техническое обслуживание и соблюдение норм

Коммерческая аренда почти всегда включает пункт об обслуживании, касающийся обязанности арендатора заботиться об арендованном помещении и поддерживать его состояние . Для арендаторов, арендующих помещение с несколькими арендаторами, в договоре аренды также должно быть четко указано, как будут выставляться счета и оплачиваться коммунальные услуги. Пункт о коммунальных услугах и пункт об обслуживании обычно находятся рядом друг с другом в договоре аренды, поскольку они охватывают связанные вопросы. Наконец, коммерческие договоры аренды, также связанные с техническим обслуживанием, часто содержат положение, касающееся Ответственность арендатора за содержание помещения в соответствии с кодом . Это часто называют пунктом о «соблюдении» или «соблюдении закона». Для получения более подробной информации об обязанностях по обслуживанию арендуемых в коммерческих целях помещений см. руководство «Кто в договоре аренды обязан осуществлять техническое обслуживание и ремонт?», в котором рассматривается содержание как коммерческой, так и жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Пункт о страховании

Большинство договоров коммерческой аренды включают пункт, определяющий виды страхования, которые арендатор обязан иметь при аренде помещения . Существует множество различных видов страхования, которые доступны для покрытия рисков, связанных с арендой коммерческой площади. Некоторые из наиболее распространенных видов страхования включают страхование имущества и ответственности, страхование перерыва в аренде, которое покрывает, если бизнес неожиданно прерывается, и страхование арендованного имущества, которое покрывает арендатора, если аренда расторгается из-за обстоятельств, не зависящих от них, и они должны арендовать другое жилье. место для более высокой арендной платы. Арендодатель и арендатор должны обсудить, какие формы страхования будут наиболее необходимы в зависимости от контекста аренды, требований арендодателя и потребностей бизнеса, а затем зафиксировать это в самом договоре аренды для ясности в будущем. Владельцы бизнеса часто используют страховых брокеров , чтобы убедиться, что они выбрали адекватный уровень покрытия для своего бизнеса.

Прочие положения

Существует ряд других положений, которые часто включаются в коммерческую аренду в зависимости от контекста аренды и вида деятельности. Некоторые из других важных пунктов включают возможность продления или субаренды (также известную как пункт о гибкости), расторжение договора аренды, споры, гонорары адвоката, обращение взыскания и поручители. Арендодатель и арендатор должны тщательно оценить ситуацию, чтобы решить, какие дополнительные положения применимы к ним и должны быть включены в договор аренды.

Заключительные выводы

Непонятная коммерческая аренда может стать неприятной и потенциально дорогостоящей как для арендодателя, так и для арендатора. Создав четкий и тщательный договор коммерческой аренды, стороны могут гарантировать, что их деловые отношения будут свободны от недопонимания, недопонимания и будущих споров. Вот наиболее важные элементы, которые должны учитываться в коммерческой аренде:

1. Информация о сторонах аренды , указав официальные имена арендодателя и арендатора, обязательно включив любые применимые конечные обозначения.

2. Подробное описание сдаваемого в аренду помещения , включая адрес, площадь в квадратных футах и любые необходимые различия между арендуемой площадью и полезной площадью в собственности.

3. Пункт , ограничивающий виды коммерческой деятельности , которые разрешено вести на территории.

4. срок или продолжительность аренды , а также прописаны даты начала аренды и когда арендатор обязан начать платить арендодателю арендную плату.

5. Сумма арендной платы , которая будет выплачена, и когда/как арендатор будет производить эти платежи.

6. Гарантийный депозит в размере , который арендатор должен внести арендодателю авансом для покрытия стоимости любой будущей невыплаченной арендной платы или ущерба, который необходимо устранить.

7. Пункт, касающийся реконструкции , которая может произойти в помещении, кто будет платить за нее, и как помещение будет возвращено в исходное состояние при прекращении аренды.

8. Пункты, описывающие обязанности арендатора содержать собственность, оплачивать коммунальные услуги и содержать помещение в соответствии с нормами.

9. Описание форм страхования , которые арендатор должен иметь при аренде имущества.

10. Прочие важные положения , такие как варианты продления или субаренды, расторжение договора аренды, гонорары адвокатов и поручители, в зависимости от конкретных обстоятельств бизнеса и самой аренды.

Об авторе: Малисса Дарем — программист юридических шаблонов и юрист компании Wonder.Legal, базирующаяся в США.

Шаблоны и примеры для загрузки в форматах Word и PDF Договор аренды

Уведомление об изменении арендной платы

Десять основных элементов коммерческой аренды

Как только владелец бизнеса находит подходящее помещение в коммерческой недвижимости, в котором он может вести свой бизнес, важно, чтобы арендодатель и арендатор бизнеса официально изложить свои отношения между арендодателем и арендатором, используя Соглашение о коммерческой аренде . В договоре аренды должно быть указано, как долго будет действовать договор аренды, сколько будет выплачиваться арендная плата, а также другие важные элементы сделки, которые будут обязательными для обеих сторон. Крайне важно, чтобы стороны понимали смысл этих положений. В этом руководстве будут рассмотрены наиболее распространенных и важных элемента, включенных в договор коммерческой аренды , чтобы стороны могли избежать будущих недоразумений и споров, а также помочь им договориться о благоприятных изменениях. Для получения дополнительной информации о том, как договориться о хорошей коммерческой аренде, см. руководство «Аренда коммерческого помещения: найдите наиболее подходящее для вашего бизнеса».

Важные базовые термины, которые следует понимать в этом руководстве, включают:

— Коммерческая недвижимость Аренда : договор между арендатором и арендодателем на использование коммерческой недвижимости для получения прибыли за счет продажи товаров , услуги или производство продукта .
— Арендодатель : сторона, которая владеет арендуемой площадью и сдает ее арендатору
— Арендатор : сторона, которая будет вести бизнес в арендуемой площади, арендуемой у арендодателя

Стороны

Все договоры аренды обычно начинаются с указания сторон аренды, также известных как арендодатель и арендатор или арендодатель и арендатор . Крайне важно, чтобы эти стороны были названы подробно и точно. Например, если компания является ООО или корпорацией, название в договоре аренды должно быть юридическим названием, включая «ООО» или «Инк». конечное обозначение. Если допущена ошибка при написании точного юридического имени любой из сторон, это может иметь серьезные и долгосрочные последствия, которые повлияют на отношения между арендодателем и арендатором в будущем. Например, если владелец ООО или корпорации указывает свое собственное имя, а не официальное название компании, они могут нести личную ответственность по договору аренды, что в первую очередь сводит на нет основную цель регистрации бизнеса или превращения в ООО.

Помещения Пункт

Пункт об использовании

Арендодатель обеспокоен ответственностью, связанной с ведением бизнеса с потенциальной опасностью , например, производство или предприятия, использующие опасные химические вещества или растворители
Арендодатель пообещал другим арендаторам в здании, что их бизнес будет единственным в этом помещении, предлагающим определенные услуги или продукты
Арендодатель испытывает личную неприязнь к определенным видам коммерческой деятельности