Основания прекращения аренды: ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)

2.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

(п. 2.2 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

2.3. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.

(п. 2.3 введен Федеральным законом от 03.07.2018 N 185-ФЗ)

2.4. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

(п. 2.4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

(в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

КонсультантПлюс: примечание.

П. 4 ст. 46 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 — 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

(п. 4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

П. 5 ст. 46 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

(п. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

П. 6 ст. 46 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

(п. 6 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

П. 7 ст. 46 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

(п. 7 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Основания прекращения аренды земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Основания прекращения аренды земельного участка

В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке.

Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

• При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
• В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
• Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
• Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды в связи с истечением предельно допустимого срока действия заключенного договора

В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.

В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.

Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора

В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

• Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
• Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
• Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
• Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Случаи, когда прекращение аренды земельного участка недопустимо

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

Согласно Земельному кодексу России и федеральному законодательству не допускается расторжение договора аренды недвижимости, под которой подразумевается земля или земельный участок, если подобное прекращение аренды земельного участка повредит состоянию объекта.

В частности, расторжение договора аренды не допускается в периоды:

• проведения полевых сельскохозяйственных работ;
• проведения прочих работ, прервав которые, стороны грозят нарушить плодородный слой почвы.

В федеральном законодательстве можно найти точное определение плодородия земель. Земельный кодекс России, применяя подобный термин, подразумевает способность почвы удовлетворять различные потребности сельскохозяйственных культурных растений, выращиваемых людьми.

Данными потребностями являются потребность в воде, воздухе, разнообразных питательных веществах.

В результате удовлетворения всех возникающих потребностей растений, плодородность почты позволяет обеспечить богатый урожай, который впоследствии будет собран арендатором. Если по каким-либо причинам договор аренды будет расторгнут до окончания периода ведения на участке сельскохозяйственных работ, плодородность почвы может быть нарушена.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

ВС расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду

Один из экспертов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права, игнорирование положений постановления Пленума ВАС. Второй отметил, что апелляционный суд применил подход из недавнего определения ВС, в котором тот потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора, но при этом апелляция не учла императивных положений Земельного кодекса.

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.

3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка. Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.1 договора действующему на момент его заключения законодательству.

В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п. 18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.

Также Суд обратил внимание, что в п. 16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.

Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст. 22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

ВС заметил, что п. 9 ст. 22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды. Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.

«В заданном векторе апелляционный суд обращался в первую очередь к гражданскому законодательству и к пунктам договора аренды об обязательности предварительного согласования такой субаренды с арендодателем, а также о праве арендодателя на досрочное расторжение договора при передаче земельного участка в субаренду без подобного согласования. Однако апелляционная инстанция не учла императивные положения п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающих право свободной передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя, что было отмечено АС Московской области и ВС», – указал Тариел Арутюнян.

Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия. Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

Руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права (нормы ст. 22 Земельного кодекса и ст. 422 ГК), игнорирование данными судами положений Постановления Пленума ВАС № 11.

«Полагаю, ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении данного спора заключается в том, что они не учли норму ст. 422 ГК, согласно которой договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, о чем говорит и Экономическая коллегия применительно к норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса», – отметил Игорь Ершов.

Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

Государственная регистрация прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) по заявлению одной стороны договора аренды в связи с истечением срока его действия.

В соответствии с гл 34 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

 В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

 Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015  №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.

Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Учитывая в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например,  уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Статья 46 ЗК РФ с комментариями

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.(Пункт в редакции, введенной в действие с 6 сентября 2013 года Федеральным законом от 7 июня 2013 года N 123-ФЗ.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.»(Пункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:(Абзац в редакции, введенной в действие с 6 сентября 2013 года Федеральным законом от 7 июня 2013 года N 123-ФЗ.
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Комментарий к статье 46 ЗК РФ

Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п.2 и 2.1 комментируемой статьи.

Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.

Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет.

Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.

По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).

Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.

Консультации и комментарии юристов по ст 46 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 46 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка. 1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Комментарий к статье 46
Договор аренды земельного участка может быть прекращен по основаниям, установленным гражданским законодательством применительно к прекращению права аренды любого недвижимого имущества, и тем основаниям, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков (они перечислены в п. 2 комментируемой статьи).
Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Например, в соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года.
Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно как по требованию арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. Гражданским кодексом предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора, — в основном эти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, то им, логично предположить, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, но он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя преимущественно по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования. Исключение составляют те нарушения, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесение земельного налога (его уплачивает арендодатель, если иное не установлено договором), нарушение установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан оговорить особые условия в договоре об аренде земельного участка).
Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только при существенном нарушении договора арендатором (см. комментарий к ней).
Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая — прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Дело в том, что в других случаях, о которых речь идет в п. 2 данной статьи, имеют место либо государственные интересы, требующие незамедлительного изъятия участка (подп. 5 и 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1 и 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп. 3). Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращения аренды земельного участка по указанному основанию.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Основания такого расторжения предусмотрены ст. 620 ГК РФ, но договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, если:
арендодатель не предоставляет земельного участка в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
арендодатель не проводит в установленные договором или иные разумные сроки мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность;
земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
В соответствии с гражданским законодательством (ст. 453 ГК РФ) обязательства сторон по договору аренды земельного участка считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (о возмещении убытков см. комментарий к ст. 62).

законных причин для прекращения помесячной аренды | Малый бизнес

Хотя законы о недвижимости варьируются от штата к штату, есть несколько типичных законных причин для прекращения помесячной аренды. Аренда подлежит настройке с учетом потребностей арендодателя, арендатора и их конкретной ситуации. Соответственно, перед расторжением помесячной аренды крайне важно ознакомиться с условиями аренды и ознакомиться с законодательством штата, чтобы избежать потенциальной ответственности за расторжение договора аренды.Как правило, помесячная аренда заканчивается без объяснения причин и просто с надлежащим уведомлением любой из сторон.

По соглашению

Помесячная аренда может указывать дату окончания аренды. Стороны договора также могут принять взаимное решение о прекращении аренды до указанной даты или до даты окончания, указанной в договоре аренды, если таковой имеется. Условия аренды должны соблюдаться, чтобы сделать это на законных основаниях. Например, во многих договорах аренды указывается, что любые изменения в соглашении должны быть в письменной форме и выполнены обеими сторонами.Даже при отсутствии этой спецификации прекращение действия должно быть оформлено в письменной форме, чтобы избежать путаницы в будущем.

Нежилые помещения

Если арендодатель не поддерживает безопасное содержание помещения, это может быть основанием для досрочного прекращения договора аренды. Неспособность содержать безопасные помещения может происходить по-разному, например, в результате нарушения норм охраны здоровья и других государственных или местных требований. Более того, если помещения повреждены или разрушены в результате стихийного бедствия или других событий, не зависящих от арендатора, могут быть основания для законного и законного прекращения аренды.

Нарушение условий аренды

Если какая-либо из сторон не выполняет обязанности, указанные в условиях аренды, аренда, вероятно, будет прекращена по закону. Если арендодатель не поддерживает помещение в соответствии с указаниями или не выполняет условия аренды, такие как обновление бытовой техники или другие согласованные задачи, арендатор будет иметь законное право расторгнуть договор аренды. Если арендатор не выполняет обещания, содержащиеся в договоре аренды, арендодатель может расторгнуть договор аренды.

Требуется надлежащее уведомление

В условиях аренды будет указано время, необходимое каждой стороне для уведомления о прекращении аренды. Как правило, у обеих сторон будет одинаковое время для уведомления, и стандартный период уведомления составляет 30 дней.

Ссылки

Писатель биографии

Кей Ли начала писать внештатные статьи для Answerbag и eHow в 2010 году. Она работает юристом в Вашингтоне, округ Колумбия, практикует с 2006 года. Ли специализируется на выплатах сотрудникам и вознаграждениям руководителей.Она имеет степень доктора юридических наук юридической школы Колумбуса и степень магистра права юридического центра Джорджтаунского университета.

Основания прекращения аренды

Изменения в законодательстве вводят дополнительные требования к уведомлениям о расторжении договора по следующим основаниям: арендодатель требует недвижимость для личного или семейного пользования; домовладелец хочет продать недвижимость; значительный ремонт недвижимости; и использование собственности меняется.Для получения дополнительной информации об этих изменениях см. Основания ниже.

Обратите внимание, что закон, принятый 16 июля 2021 года, внес изменения в процедуры сдачи в аренду в результате задолженности по арендной плате, особенно если арендатор пострадал от Covid-19 финансово.

Щелкните здесь, чтобы получить более подробную информацию о том, как новое законодательство повлияет на прекращение аренды и уведомления о прекращении действия

Уведомление о расторжении договора Форма возврата

Если срок аренды превышает 6 месяцев, домовладелец, подающий Уведомление о расторжении договора, должен заполнить бланк возврата уведомления о расторжении и приложить копию соответствующего уведомления.Эти документы должны быть отправлены в Совет по аренде жилья в течение 28 дней после истечения срока прекращения аренды.

Если срок аренды составляет менее 6 месяцев, домовладелец не должен указывать причину прекращения аренды.

Если аренда длится 6 месяцев или более (известная как аренда по «Части 4»), домовладелец должен предоставить обоснование того, почему аренда заканчивается. По закону основанием для прекращения аренды должно быть одно из следующих:

1.Арендатор нарушил свои обязанности

Арендатор не выполнил свои обязанности, несмотря на то, что арендодатель уведомил об этом в письменной форме и ему было предоставлено разумное время для решения проблемы.

1А. Арендатор не оплатил арендную плату (действительно с 1 августа 2020 года)

Арендатор не уплатил арендную плату в течение минимального 28-дневного периода, предусмотренного для оплаты, после получения письменного предупреждения о просрочке арендной платы как арендатором, так и RTB.28-дневный период начинается после получения письменного уведомления о задолженности по арендной плате от арендатора или RTB, в зависимости от того, что наступит позже. 1 августа 2020 года был принят закон, который ввел новые процедуры, связанные с прекращением аренды из-за задолженности по арендной плате. Для большей информации, пожалуйста нажмите сюда.

2. Недвижимость не соответствует потребностям арендатора

Имущество больше не соответствует потребностям арендатора, например, оно может быть слишком маленьким. В этом случае вместе с уведомлением о расторжении необходимо указать, почему он больше не подходит для нужд арендатора.В заявлении также необходимо указать спальные места в жилище.

3. Арендодателю требуется недвижимость для личного или семейного использования *

Если домовладелец или член семьи * намеревается жить в собственности, договор аренды может быть прекращен. В этом случае официальное заявление с указанием «конкретных деталей» должно быть включено в уведомление о расторжении или вместе с уведомлением о расторжении. (Это не относится к утвержденным жилищным органам). Эти конкретные данные:

• Идентификационные данные предполагаемого жильца
• Их отношения с домовладельцем
• Ожидаемая продолжительность их занятия

Арендодатели должны предложить недвижимость обратно арендатору, который освободил место после действительного уведомления о расторжении договора, если недвижимость снова станет доступной для сдачи в аренду. С 4 июня 2019 года срок, в течение которого домовладелец должен предложить недвижимость обратно арендатору, увеличился с 6 до 12 месяцев с момента истечения срока уведомления.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть образец уведомления о расторжении, которое можно использовать при прекращении аренды по этой причине.

* Член семьи арендодателя определяется как супруг (а), гражданский партнер, ребенок, пасынок, приемный ребенок, внук, родитель, дедушка или бабушка, приемный родитель, родитель в законе, брат, сестра, племянник, племянница или лицо, усыновленное домовладелец в соответствии с Законом об усыновлении.

4. Арендодатель хочет продать недвижимость

Аренда может быть прекращена, если арендодатель намеревается продать недвижимость в течение девяти месяцев с даты прекращения. Если это произойдет, необходимо также подать официальное заявление с уведомлением о расторжении договора, подтверждающее намерение арендодателя продать.

Существует новое ограничение, действующее с января 2017 года (иногда называемое поправкой Тайрелстауна), которое распространяется на арендодателей, прекращающих аренду, которые хотят продать 10 или более квартир в рамках одной застройки в течение 6 месяцев.Обычно арендаторам разрешается оставаться в арендованном жилище во время и после продажи собственности, за исключением случаев:

• при продаже по рыночной стоимости жилище более чем на 20% ниже рыночной стоимости, которая могла бы быть получена за жилище, если бы в квартирах не проживал никто; и
• , чтобы ограничить продажу было бы чрезмерно сложно или могло бы вызвать затруднения для арендодателя.

С 4 июня 2019 года изменения в законе означают, что арендодатель обязан предложить арендатору возможность повторно сдать недвижимость в аренду, если они не продадут ее в течение 9 месяцев и после того, как арендатор предоставит свои контактные данные в письменной форме арендодателю. в течение 28 дней с момента получения уведомления о расторжении.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть образец уведомления о расторжении, которое можно использовать при прекращении аренды по этой причине.

5. Капитальный ремонт объекта *

Аренда может быть прекращена, если арендодатель намеревается провести существенный ремонт собственности. С 4 июня 2019 года существуют дополнительные критерии, которым домовладелец должен соответствовать и предоставить при выдаче уведомления о расторжении договора по этой причине.

Все арендодатели должны указать:

• , если требуется разрешение на строительство,
• наименование исполнителя (при наличии),
• — даты проведения намеченных работ,
• предполагаемая продолжительность работ.

Уведомления о прекращении должны также содержать или сопровождаться письменным сертификатом зарегистрированного специалиста (в значении Закона о строительном контроле 2007 г.), в котором говорится, что:

Предлагаемые работы по переоборудованию или обновлению могут представлять угрозу для здоровья и безопасности жителей соответствующего жилища и не должны продолжаться, пока жилище занято, и;

Вероятно, такой риск будет существовать в течение указанного в сертификате периода, который не может быть менее 3 недель.

С 4 июня 2019 года в законодательство были внесены изменения, согласно которым арендодатель должен вернуть недвижимость первоначальному арендатору после завершения работ.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть образец уведомления о расторжении, которое можно использовать при прекращении аренды по этой причине.

6. Изменяется использование собственности *

Аренда может быть прекращена, если арендодатель намеревается изменить использование собственности, например, арендодатель намеревается перейти с жилой на коммерческую аренду.В этом случае уведомление о прекращении должно включать или сопровождаться заявлением, излагающим предполагаемое использование собственности, копию разрешения на строительство (если применимо), подробные сведения о любых работах, которые должны быть выполнены, имя подрядчика. , а также даты и предполагаемая продолжительность работ.

Если недвижимость снова становится доступной для сдачи в аренду, домовладелец должен предложить ее обратно арендатору, который освободил ее, с действующим уведомлением о расторжении договора. С 4 июня 2019 года периоды времени, в течение которых имущество должно быть предложено обратно, были увеличены с 6 месяцев до 12 месяцев с момента истечения срока уведомления.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть образец уведомления о расторжении, которое можно использовать при прекращении аренды по этой причине.

Расторжение договора аренды в Нью-Йорке [2021]: ВСЕ юридические причины

Узнайте, когда арендатор может по закону расторгнуть договор аренды в Нью-Йорке, а когда нет, и требуется ли от арендодателя по закону Нью-Йорка предпринимать разумные усилия для сдачи в аренду.

Прежде чем мы рассмотрим юридически приемлемые причины для досрочного прекращения аренды без штрафных санкций, важно знать требования к уведомлению в Нью-Йорке для прекращения аренды в целом.

Требования к уведомлению о прекращении аренды в Нью-Йорке

В Нью-Йорке от арендатора не требуется предоставлять уведомление об аренде с фиксированной датой окончания (N.Y. RPL §§ 232-b). Арендаторы в Нью-Йорке должны предоставить письменное уведомление о следующем сроке аренды:

• Уведомление о прекращении помесячной аренды. Один месяц, если вы находитесь за пределами города Нью-Йорка (N.Y. RPL §§ 232-b). Если вы находитесь в Нью-Йорке, требуется уведомление за 30 дней (N.Y. RPL §§ 232-a).

Условия расторжения договора аренды в Нью-Йорке

Существует несколько сценариев, когда арендатор может на законных основаниях расторгнуть договор аренды в Нью-Йорке без штрафных санкций. Мы рассмотрим каждый из них ниже.

1. Оговорка о досрочном прекращении

Некоторые современные договоры аренды могут содержать особые условия, позволяющие арендатору досрочно расторгнуть договор аренды в обмен на уплату штрафа.Прочтите договор аренды и найдите формулировку, в которой излагаются согласованные условия прекращения аренды до окончания установленного периода, такие как сумма комиссии (т.е. равная арендной плате за 2 месяца) и сумма необходимого уведомления (например, 30 дней).

Если договор аренды содержит пункт о досрочном расторжении, перед его исполнением и уплатой штрафа прочтите далее, чтобы узнать о других условиях, выполнение которых не потребует уплаты штрафа.

2. Действующая военная служба

Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) помогает защитить активных военнослужащих, которые перемещаются из-за развертывания или постоянной смены станции.Защита начинается с даты поступления на службу и заканчивается через 30-90 дней после даты увольнения.

Чтобы расторгнуть договор аренды в соответствии с актом о возмещении ущерба, арендатор должен:

• Подтвердите, что договор аренды был подписан до вступления в должность
• Докажите, что они будут оставаться на действительной военной службе как минимум в течение следующих 90 дней
• Доставьте арендодателю письменное уведомление (пример, стр. 2) вместе с копией приказов о развертывании / PCS или письмом от их командира с указанием ожидаемого развертывания.

При этом договор аренды не прекращается сразу. Как только уведомление будет доставлено, договор аренды может быть прекращен не раньше, чем через 30 дней после начала следующего периода аренды. Так, например, если уведомление было доставлено 23 марта, а арендная плата должна быть уплачена 1-го числа каждого месяца, самый ранний срок действия договора аренды — 1 мая (это означает, что арендная плата все еще подлежит оплате за апрель).

В Нью-Йорке термин «военнослужащий» означает военнослужащего, военнослужащего, военнослужащего Национального управления океанических и атмосферных исследований (NOAA), военнослужащего Службы общественного здравоохранения и активированной Национальной гвардии.

3. Нежилое помещение

В каждом штате есть особые правила охраны труда и техники безопасности, которые устанавливают минимальные стандарты для арендуемого жилья, и Нью-Йорк не исключение.

Если эти стандарты не соблюдаются, арендатор направляет соответствующее уведомление и ремонт / исправления все еще не произведены в течение допустимого периода времени, арендатор будет считаться «конструктивно выселенным». В результате обязательства арендатора по договору аренды больше не требуются, поскольку арендодатель не выполнил свои собственные обязательства в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк о арендодателе-арендодателе.В соответствии с законодательством штата Нью-Йорк в обязанности арендодателя по предоставлению жилого помещения входит следующее:

• Арендодатели многоквартирных домов должны содержать квартиры и общественные зоны здания в «хорошем состоянии», в чистоте и без паразитов, мусора или других агрессивных материалов.
• Арендодатели обязаны поддерживать электрические, водопроводные, санитарные, отопительные и вентиляционные системы и приборы, которые они устанавливают (например, холодильники и плиты), в хорошем и безопасном рабочем состоянии.Ремонт должен производиться в разумные сроки. Срок может варьироваться в зависимости от серьезности ремонта.
• В г. Нью-Йорке домовладелец обязан поддерживать общественные зоны в чистоте и санитарном состоянии (§ 27-2011 Административного кодекса г. Нью-Йорка).

Арендаторы должны подавать жалобы местным органам жилищного строительства (Закон о многоквартирных домах §78 и §80; Закон о многоквартирных домах §174. Закон о многоквартирных домах применяется к городам с населением 325000 и более, а Закон о многоквартирных домах применяется к городам с населением менее 325 000 человек и всем городам и деревням).

4. Преследование домовладельца или нарушение конфиденциальности

Если действие достаточно серьезное, преследование арендодателем или нарушение им частной жизни арендатора может быть достаточным основанием для освобождения арендатора от его обязательств по аренде.

• Ввод арендодателя . В Нью-Йорке нет закона о въезде домовладельца, однако рекомендуется уведомление за 24 часа.
• Замена замков . В некоторых штатах, если замки меняются арендодателем без разрешения арендатора или без защиты конкретных формулировок в договоре аренды, это может квалифицироваться как «конструктивное выселение» и может освободить арендатора от его обязанностей по аренде.В Нью-Йорке домовладельцам не разрешается блокировать жильцов.

5. Домашнее насилие

Нью-Йорк предоставляет арендаторам, ставшим жертвами домашнего насилия, специальные положения об аренде для их защиты. Если вы столкнулись с ситуацией домашнего насилия (это также может быть преследование) и хотите переехать, узнайте в местных правоохранительных органах о специальных законах штата, которые могут применяться в ситуациях домашнего насилия. Штат Нью-Йорк предусматривает этот статут для жертв домашнего насилия:

• Прекращение аренды .С одобрения суда арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в случае домашнего насилия (NY RPL §§ 237-c).

6. ​​Пожилой гражданин или проблема здоровья

Если вы, проживающий с вами иждивенец или ваш соарендатор столкнетесь с серьезной проблемой физического или психического здоровья, вы можете иметь право на досрочное расторжение договора аренды без обязательства уплаты всей причитающейся суммы арендной платы.

В соответствии с законодательством штата Нью-Йорк (Закон о недвижимости §227-a (1)) арендаторы или их супруги, проживающие с ними 62 года и старше, или которым исполнится 62 года в течение срока их аренды, имеют право расторгнуть договор аренды. если они сертифицированы врачом как неспособные по медицинским показаниям жить самостоятельно и которые переедут в место жительства члена семьи или переедут в учреждение по уходу для взрослых, учреждение здравоохранения с постоянным проживанием, субсидируемое малообеспеченное население жилье или другое жилье для пожилых людей.

Получив уведомление о намерении арендатора переехать в одно из вышеуказанных помещений, арендодатель должен освободить арендатора от ответственности по уплате арендной платы за остаток аренды и скорректировать любые платежи, произведенные заранее.

Примеры недостаточного обоснования расторжения договора аренды в Нью-Йорке

Приведенные ниже причины, как правило, не являются достаточным основанием (сами по себе) для освобождения арендатора от обязательства в течение срока аренды и, как следствие, не обеспечивают правовой защиты от штрафов за невыполнение договора аренды.

• Купили дом
• Переезжают на новую работу или в школу
• Они повышают или понижают
• Переезжает с партнером
• Они переезжают к семье

Поскольку законы штата о домовладельцах и квартиросъемщиках различаются, следующие причины могут по закону разрешить арендатору досрочно прекратить аренду в других штатах, но не применимы в Нью-Йорке:

• Нарушение договора аренды .Если арендодатель нарушает условия договора аренды, это может быть достаточным основанием для расторжения договора аренды и освобождения арендатора от его собственных обязательств (то есть незаконного повышения арендной платы в течение установленного периода).
• Незаконный договор . В некоторых сценариях договор аренды может быть признан незаконным и в результате, как правило, не подлежит исполнению.
• Обязательное раскрытие информации . Многие законы штата и местные законы требуют от домовладельцев раскрывать арендаторам документацию, правила или информацию о конкретных квартирах до въезда.Законы о раскрытии информации обычно налагают на домовладельцев крупные штрафы или юридические последствия, если они не соблюдаются. В редких случаях они содержат положения о штрафах и могут позволить вам расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора аренды по любой из вышеперечисленных причин или при любых обстоятельствах, не указанных ранее, может иметь ощутимые последствия для арендаторов.

Закон штата Нью-Йорк не требует от домовладельцев принимать разумные меры для сдачи в аренду своей квартиры, если арендатор расторгает договор аренды.

Право арендатора на субаренду в Нью-Йорке

Если ваш договор аренды не запрещает субаренду, то вы можете это сделать.Однако в вашем договоре аренды может содержаться пункт, требующий от вас получения согласия арендодателя до субаренды. Чтобы получить одобрение арендодателя, вам нужно будет отправить им письмо заказным письмом с запрошенной квитанцией о вручении с изложением условий договора аренды субаренды. Заказное письмо — единственное доказательство доставки, которое большинство судов примет в случае, если вам понадобится доказательство того, что вы уведомили арендодателя.

Письмо должно содержать следующую информацию:

• Срок субаренды
• Имя предлагаемого субарендатора или правопреемника
• Постоянный домашний адрес предполагаемого субарендатора или правопреемника
• Причина сдачи в субаренду или постоянного выезда
• Ваш новый адрес во время субаренды, если применимо
• Письменное согласие любого со-арендатора
• Копия предлагаемой субаренды

Если ваш домовладелец отклонит ваш запрос, знайте, что он может отказать предложенному субарендатору только на основании законных факторов.Закон гласит, что арендодатель не может необоснованно отказать вам в субаренде.

Дополнительные ресурсы для арендаторов и арендодателей в Нью-Йорке:

Прекращение аренды | Союз арендаторов

Закон «Арендодатель-арендатор» допускает только четыре причины для расторжения договора аренды в течение срока. Это:

• RCW 59.18.200: Призыв на военную службу.
• RCW 59.18.090: В ответ на возникшую проблему с ремонтом, которую арендодатель не предпринимает для устранения в установленные сроки. См. «Ремонт» для получения подробной информации и дополнительных сведений об использовании этого средства правовой защиты.
• RCW 59.18.575: Защита переживших домашнее насилие, преследование или сексуальное насилие, или незаконное преследование со стороны арендодателя или агента арендодателя (дополнительную информацию см. В разделе «Вопросы арендодателя-арендатора для пострадавших от домашнего насилия»).
• RCW 59.18.352, RCW 59.18.354: сосед угрожает арендатору смертоносным оружием, что приводит к аресту, и арендодатель не подает иск о выселении; арендодатель угрожает арендодателем смертоносным оружием, что приводит к аресту. Для получения дополнительной информации см. Соседи по комнате и соседи.

Может быть любое количество других серьезных причин, по которым арендаторы решат расторгнуть договор аренды, включая: проблемы со здоровьем, непримиримые проблемы с соседями или администрацией, проблемы с шумом и опасения по поводу безопасности. Какими бы серьезными ни были эти проблемы, Закон о арендодателе прямо не разрешает арендаторам расторгать договор аренды по этим причинам. Арендаторы могут по-прежнему вести переговоры со своими арендодателями о досрочном освобождении от договоров аренды. Лучшая защита для арендаторов, расторгающих договор аренды, — это получить что-то в письменной форме и подписанное арендодателем, согласившееся на взаимное прекращение договора аренды, которое освобождает арендатора от любых дальнейших финансовых обязательств и гарантирует возврат депозита в соответствии с условиями, изложенными в аренда.Каждый арендатор должен попытаться договориться со своим арендодателем. Рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы ознакомиться с условиями соглашения и дать юридический совет о дальнейших действиях. Это может быть сложно, потому что домовладельцы часто не имеют финансового стимула освобождать арендаторов от договоров аренды и не обязаны это делать.

Если арендатор расторгает договор аренды, арендодатель может уменьшить его ущерб, продолжая взимать арендную плату с арендатора до тех пор, пока он не сможет повторно арендовать квартиру. Если домовладелец должен повторно сдать квартиру в аренду по более низкой цене, чем указано в договоре аренды, с арендатора может взиматься разница за оставшуюся часть срока аренды.Арендодатель также может взимать плату за фактические расходы на рекламу, хотя не существует определенного стандарта в отношении того, сколько они могут взимать, помимо затрат на уменьшение ущерба (RCW 59.18.310). Вместо или в дополнение к продолжению взимания арендной платы они могут попытаться удержать залог арендатора или взимать с него плату за расторжение договора.

Внимательно прочтите договор аренды, чтобы увидеть, включает ли он плату за расторжение договора или конкретную конфискацию депозита за нарушение договора аренды. Помните, что RCW 59.18.310 требует от арендодателя только смягчить ущерб, причиненный в результате нарушения арендатором договора аренды.Ущерб включает потерянную арендную плату и стоимость рекламы квартиры для повторной аренды. Если ваш арендодатель пытается взимать с вас сумму, превышающую его фактический ущерб, или продолжает взимать с вас арендную плату в дополнение к внесению вашего депозита или взиманию платы за расторжение договора, вы можете возразить, что арендодатель пытается наказать вас. Закон не позволяет арендодателям наказывать арендаторов сверх компенсации ущерба за потерю арендной платы из-за нарушения арендатором договора аренды. Однако неясно, как суды будут интерпретировать этот закон.Поговорите с адвокатом для получения дополнительной информации и совета по вашей конкретной ситуации.

Некоторые арендаторы попытаются вместе с домовладельцем прорекламировать квартиру и найти нового арендатора перед тем, как освободить квартиру. Затем арендаторы могут попросить арендодателя проверить замену, и, если арендодатель готов сдать им аренду, они могут подписать новый договор аренды. Новый арендатор может выплатить пропорциональную сумму арендной платы за месяц, который старый арендатор хочет выселить, а затем новый арендатор может начать вносить арендную плату за следующий месяц арендодателю.Это не субаренда, потому что договор аренды заключен строго между новым арендатором и арендодателем. Субаренда — это договор аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором, проживающим в квартире. Большинство договоров аренды запрещают субаренду. По-прежнему рекомендуется иметь письменное соглашение с арендодателем о том, что старый арендатор будет освобожден от договора аренды без штрафных санкций, хотя арендодатель не обязан подписывать такой документ.

Посмотрите видеоролик Northwest Justice Project о разрыве договора аренды:

Союз арендаторов Советники арендаторов не являются адвокатами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию.Пожалуйста, прочтите нашу полную версию заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.

Как расторгнуть договор аренды | Адвокаты по прекращению аренды

Уведомление о прекращении аренды — это письменное уведомление арендодателя, которое доставляется арендатору с просьбой принять меры. Наиболее частыми примерами таких действий могут быть просьбы арендатора заплатить арендную плату или покинуть помещение. Распространенным типом уведомления является трехдневная выплата арендной платы или уведомление об увольнении.

В этом уведомлении арендатору предлагается заплатить арендную плату или выселиться в течение трех дней с момента получения уведомления.Если арендатор не выполняет уведомление о расторжении договора в течение отведенного времени, арендодатель может подать незаконный иск о задержании.

Альтернативно, выселение — это судебный процесс, инициированный с целью выселения кого-либо из жилой или коммерческой собственности. Вообще говоря, выселение требует участия судов. Если домовладелец желает выселить арендатора, он должен соблюдать очень строгие процедурные правила штата, а в случае рынка с контролируемой арендной платой — города.

Когда арендная плата не выплачивается и арендодатель не может связаться с арендатором, может показаться, что арендатор покинул собственность без предупреждения.Если арендодатель подозревает, что арендатор отказался от договора аренды, арендодатель может предпринять определенные шаги, чтобы вернуть собственность и взыскать убытки за невыплаченную арендную плату. Многие договоры аренды также содержат положения, которые гласят, что если арендная плата просрочена на определенный период времени или если арендатор покидает помещение, не уведомив арендодателя в течение определенного периода времени, договор аренды был расторгнут.

Способы, которыми арендодатель может расторгнуть договор аренды с арендатором, варьируются от города к городу.Как правило, арендодатель может расторгнуть договор аренды арендатора одним из следующих способов:

• По соглашению о прекращении аренды с арендатором;
• По закону города о выселении по уважительной причине; и
• По окончании аренды:
  • Аренда для срочной аренды может потребовать предварительного уведомления арендодателя о расторжении, обычно за тридцать или шестьдесят дней;
  • Периодическая аренда, например, помесячная аренда, может быть прекращена арендодателем или арендатором практически по любой причине.Иногда требуется предварительное уведомление, обычно за тридцать дней; и
  • Аренда по желанию, в которой любая из сторон может расторгнуть в любое время при условии предварительного уведомления.

Как упоминалось ранее, арендодатели обычно делают это, рассылая письменные уведомления о расторжении договора аренды затронутым арендаторам.

Как арендатор расторгает договор аренды с арендодателем?

Аренда — это договоры, которые юридически связывают обе стороны. Это означает, что арендаторы могут пожелать расторгнуть договор аренды до того, как это сделает домовладелец.Арендатор может добиться расторжения договора аренды при следующих ограниченных обстоятельствах:

• Периодическая аренда: Примером периодической аренды может быть аренда на месяц. Такие договоры аренды могут быть расторгнуты арендодателем или арендатором практически по любой причине; иногда требуется предварительное уведомление, обычно за тридцать дней;
• Аренда по желанию: В случае аренды по желанию любая из сторон может расторгнуть договор в любое время при условии предварительного уведомления.Аренда по желанию аналогична найму по желанию в том смысле, что может использоваться любая причина, если она не является незаконной;
• Арендодатель Нарушение условий аренды: Если недвижимость непригодна для проживания в соответствии с условиями аренды или по иным причинам непригодна для проживания, арендатор может настоять на выезде в целях собственного здоровья и безопасности. В большинстве штатов есть законодательные акты, требующие от арендодателя сохранять жилое здание арендатора. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, закон может разрешить арендатору расторгнуть договор аренды.В связи с этим, если арендодатель обязан произвести ремонт здания в соответствии с договором аренды или законом, и не производит ремонт после того, как арендатор попросил его об этом, у арендатора могут быть основания для расторжения договора аренды; и
• Уничтожение собственности: Законы штата и положения об аренде обычно позволяют арендатору расторгнуть договор аренды, если помещения были разрушены.

Поскольку договор аренды является юридически обязательным документом, арендатор обычно не может отменить договор аренды, за исключением особых обстоятельств.Арендодатель, не соблюдающий строительные нормы и правила, обычно не требует от арендатора расторжения договора аренды; Так же обстоит дело и с неспособностью арендодателя содержать места общего пользования, такие как двор.

Часто арендодатель просто освобождает арендатора от договора аренды, особенно когда арендатор может найти другого подходящего арендатора, чтобы заменить его. Если человек подвергается домашнему насилию и должен расторгнуть договор аренды, чтобы избежать насилия, это также является юридически приемлемой причиной для расторжения договора аренды.

Какие советы следует учитывать при расторжении договора аренды?

При расторжении договора аренды следует учесть несколько моментов.Если вы расторгнете договор аренды без законных оснований, от вас могут потребовать уплату пошлины за досрочное расторжение. В зависимости от условий вашей аренды может быть или не быть штраф за прекращение аренды. Примером этого может быть необходимость платить арендную плату за оставшиеся месяцы аренды. В некоторых особо серьезных случаях домовладелец может подать против вас в суд за нарушение договора аренды.

Некоторые шаги, которые следует учитывать при прекращении аренды, включают, но не ограничиваются:

• Внимательно ознакомьтесь с вашим договором аренды, чтобы определить протокол прекращения договора аренды или штрафы, с которыми вы можете столкнуться;
• Поговорите со своим арендодателем, желательно по электронной почте, так как он может что-то решить;
• Найдите нового арендатора, если сможете, который возьмет на себя вашу аренду;
• Рассмотрите все предложения о расторжении договора, подробно описанные в вашем договоре аренды;
• Будьте готовы уплатить плату за досрочное расторжение или иной штраф за расторжение договора аренды;
• По возможности проконсультируйтесь с профсоюзом арендаторов;
• Получите все в письменном виде, чтобы служить доказательством в случае возникновения каких-либо юридических вопросов;
• Помните о любых исключениях, таких как вышеупомянутый список обстоятельств, при которых арендатор может расторгнуть договор аренды; и
• Проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы убедиться, что вы защищены.

Как для арендодателей, так и для арендаторов существуют последствия за нарушение условий аренды. Арендодатель может использовать залог для покрытия части расходов, но этого часто бывает недостаточно. Арендодатели и арендаторы могут уладить эти детали при посредничестве и рассчитаться по согласованной сумме. Однако часто такие дела попадают в суд мелких тяжб. Если судья считает, что арендатор должен арендодателю деньги за условия аренды, арендатор должен выплатить соответствующее решение.

Что делать, если я понес убытки в результате расторжения договора аренды?

Как упоминалось выше, если вы понесли убытки в результате расторжения договора аренды, вы можете иметь право на возмещение ущерба. Например, вы сможете вернуть деньги, потраченные на переезд в новый дом. Если вы считаете, что ваш договор аренды был расторгнут незаконно, вам следует проконсультироваться с местным юристом по недвижимости в вашем районе относительно того, какие у вас есть правовые варианты.

Есть ли у арендатора какие-либо возражения против расторжения договора аренды?

Есть несколько способов защиты, которые арендатор может использовать, чтобы отсрочить или приостановить прекращение аренды:

• Арендодатель Нарушение условий договора аренды: Арендатор может заявить, что арендодатель первым нарушил условия договора.Однако арендатору потребуются достаточные доказательства, чтобы доказать эту защиту;
• Незаконное возмездие: Арендодатель не может по закону наказать арендатора, если арендатор подает разумный запрос на принудительное исполнение договора аренды; и
• Нарушение процедуры выселения: Арендодатель не может заблокировать арендатора или предпринять какие-либо действия, которые могут сделать это имущество негостеприимным для арендатора. Двумя примерами этого могут быть отключение воды для арендатора или нарушение права арендатора на неприкосновенность частной жизни.

Следует ли мне проконсультироваться с юристом по поводу моего права на расторжение договора аренды?

Если у вас есть какие-либо вопросы относительно вашего права на расторжение договора аренды, вам следует проконсультироваться с опытным и знающим юристом-арендодателем в вашем районе. Опытный местный поверенный по недвижимости может рассмотреть ваш договор аренды и объяснить вам, какие у вас есть юридические возможности. Кроме того, при необходимости опытный адвокат может представлять вас в суде.

Хосе Ривера

Ответственный редактор

Редактор

---

Последнее обновление: 10 марта 2021 г.

Как мне написать уведомление о расторжении договора аренды?

Перед тем, как написать уведомление о прекращении аренды, вы должны сначала определить, есть ли у вас основания для прекращения аренды, и проверить, требуют ли законы вашей юрисдикции конкретной формулировки в уведомлении.Вы также должны убедиться, что соблюдаете все законы в отношении обслуживания расторжения договора аренды арендатору, арендодателю или компании по управлению недвижимостью. Во многих юрисдикциях расторжение договора аренды считается серьезной юридической проблемой, и если вы не напишите и не вручите уведомление о расторжении договора надлежащим образом, вы можете столкнуться как с гражданскими, так и с уголовными последствиями.

По закону аренда считается обязывающим договором.Этот договор защищает арендаторов от бездомности, гарантируя, что домовладелец не может лишить их места жительства без уважительной причины. Аналогичным образом, арендодатели защищены от экономических трудностей со стороны арендаторов, которые выезжают из дома по своей прихоти, оставляя домовладельцу искать кого-то нового для оплаты арендной платы. В целом, законы об арендодателях и квартиросъемщиках устанавливают особые условия, при которых арендодатель или арендатор могут расторгнуть договор аренды. Эти условия, также известные как основания, обычно должны быть включены в любое уведомление о прекращении аренды.Если вы не уверены в своих основаниях для прекращения аренды, обратитесь к юристу или ознакомьтесь с законодательством в вашем регионе, чтобы знать приемлемые причины для прекращения аренды.

В вашем уведомлении должно быть четко указано ваше намерение расторгнуть договор аренды, а также основания или причины прекращения ваших отношений с арендодателем или арендатором.Вам следует поставить дату на документе, поскольку это может быть важно, если арендатор или домовладелец заявляют, что уведомление не было отправлено в срок, установленный законом. Лучше не использовать подстрекательские выражения в уведомлении о расторжении договора, чтобы избежать усиления негативных эмоций во время процесса расторжения договора аренды. Законы вашей юрисдикции могут потребовать от вас включения других элементов в письмо о расторжении договора аренды.

В дополнение к составу вашего уведомления о расторжении договора аренды важно, чтобы вы узнали, как правильно вручить уведомление о расторжении арендодателю или арендатору.Если вы не подадите письмо должным образом, не имеет значения, насколько хорошо оно составлено & mash; суд по-прежнему может признать его недействительным. В зависимости от законов вашей юрисдикции вам может быть разрешено доставить письмо вручную или вам, возможно, придется отправить его заказным или заказным письмом.

Определения

Прекращение действия означает прекращение договора аренды, которое может произойти в дату окончания аренды или раньше, в зависимости от того, как оформляется договор аренды.

Невыполнение обязательств — это невыполнение или невыполнение какой-либо из Сторон условий договора аренды. Если неисполнение обязательств не «устранено» («устранено») Стороной, нарушившей обязательства, другая Сторона может предпринять действия, включая (но не ограничиваясь) расторжение договора аренды.

Назначение

Целью этого раздела является рассмотрение различных сценариев завершения — отчасти для минимизации потенциального напряжения завершения. Он также устанавливает, что является дефолтом любой из Сторон и как устраняется дефолт.Неисправности по умолчанию и способы их устранения должны быть подробно описаны. В договоре сельскохозяйственной аренды должно быть указано, что происходит с урожаем, оставшимся на момент прекращения, будь то в конце срока или раньше. Посмотрите, что произойдет, если фермер-арендатор будет выращивать посевы в земле, когда его / ее договор аренды прекращается?

Часто задаваемые вопросы

Пример текста

Эти текстовые примеры (выделены курсивом , ) иллюстрируют, что вы можете включить в части этого раздела. Образец текста не предназначен для использования в качестве «образца» или «образцового» языка или в качестве «передового опыта».Вы можете скопировать и вставить пример текста в шаблон, а затем изменить его для своего рабочего документа аренды. Или вы можете изучить примеры, чтобы разработать свой собственный текст.

Текстовое поле «Условия расторжения»

• Арендатор может расторгнуть настоящий Договор аренды, направив письменное уведомление Арендодателю не ранее, чем за 6 месяцев до желаемого прекращения.
• Арендодатель будет / не будет возлагать на Арендатора ответственность за уплату арендной платы за оставшийся срок аренды.
• Если Помещения, являющиеся предметом настоящей Аренды, будут повреждены, полностью или частично, в результате пожара, несчастного случая или действия государственных органов, любая из сторон может расторгнуть настоящий Договор, уведомив другую за тридцать (30) дней в письменной форме.

Текстовое поле «Сроки по умолчанию»

• Следующие случаи являются «случаями неисполнения обязательств» по ​​данному договору аренды:
  • Несвоевременная уплата Арендатором арендной платы и / или коммунальных услуг, которые должны быть оплачены в течение пятнадцати (15) дней после письменного уведомления.
  • Неспособность Арендатора соблюдать и выполнять какие-либо из своих обязательств по настоящему Договору аренды в течение тридцати (30) дней после получения письменного уведомления с указанием такого нарушения и с просьбой о его устранении, если такой период для исправления не продлен на соглашение Сторон;
  • Несоблюдение Арендатором законов, статутов или постановлений штата ___________;
  • Оставление Арендатором арендуемого Помещения в течение Срока аренды.
• События неисполнения обязательств Арендодателем включают, помимо прочего, непредоставление Помещений Арендатору в полном объеме для создания и развития сельскохозяйственного предприятия.

Текстовое поле «Процедуры по умолчанию»

• Каждый раз, когда произойдет какое-либо событие неисполнения обязательств, упомянутое выше, и не будет устранено в соответствии с данным договором аренды, Арендодатель может предпринять один или несколько из следующих шагов по исправлению положения:
  • объявить, что все платежи по арендной плате за оставшийся срок аренды подлежат немедленной оплате;
  • повторно войти и вступить во владение арендованным помещением;
  • и / или предпринять любые действия по закону, которые могут оказаться необходимыми или желательными для взыскания арендной платы и любых других сумм, подлежащих уплате Арендатором, или для обеспечения выполнения и соблюдения любых обязательств, соглашений или условий Арендатора по настоящему договору аренды.