Основания для выселения собственника из квартиры: Выселение из единственного жилья, могут ли выселить из квартиры если нет другого жилья — Оренбург

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа

Прокурор разъясняет

• 26 сентября 2019, 16:25

Выселение из жилого помещения

  Текст

  Поделиться

Что понимается под выселением из жилого помещения с точки зрения закона?

Выселение это исключение из принципа неприкосновенности жилища и применяется в случаях, строго предусмотренных в законе.

Следует помнить, что любое лишение человека жилища должно отвечать общественным интересам. И заключается оно в прекращении права пользования или собственности.

В зависимости от критерия права пользования жильем могут быть лишены как собственники, так и наниматели.

 

В каких случаях могут выселить?

Выселить могут, если дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения.

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Лишение родительских прав

Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, то такие граждане могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения.

А также в некоторых других ситуациях, являющихся результатом виновного поведения жильца.

В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.

 

Если нарушаются права соседей, может ли быть применена такая крайняя мера?

Такие ситуации встречаются в каждом многоквартирном доме, но далеко не все они заканчиваются выселением. Тем не менее, иногда суды принимают подобные решения.

На основании иска органа местного самоуправления судом может быть принято решение о продаже с публичных торгов квартиры с выплатой полученных средств нарушителю.

 

Возможно ли выселение, если имеется задолженность по платежам за жилье?

Неоплата за квартиру как основание для выселения встречается крайне редко. Как правило, в суде требуется погашение долга. Главным условием является невнесение платы в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин.

Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т. д.

 

При наличии договора соцнайма, какой предусмотрен порядок выселения?

Существуют три способа выселения в судебном порядке граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: с предоставлением других

 благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, без предоставления других жилых помещений.

Что касается предоставления другого жилья, то оно может быть и неблагоустроенными, но они должны соответствовать санитарно-техническим требованиям. Например, ст. 90 ЖК РФ предусматривает выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения за невнесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Вновь предоставляемое жилое помещение в этом случае может быть неблагоустроенным.

Выселение без предоставления другого жилого помещения чаще всего выступает в виде санкции за совершенное правонарушение.

В качестве примера можно привести ст. 91 ЖК РФ, допускающую выселение без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

 

В отдельных случаях выселение без предоставления другого жилого помещения допускается при отсутствии правонарушения со стороны нанимателя, но исходя из интересов государства, общества или отдельных лиц. В качестве примера можно привести выселение из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения, и при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение.

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например, соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Если указанные выше нарушения совершает собственник жилого помещения и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать и не производит необходимый ремонт, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

В случае осуществления собственником самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, нарушающих права и законные интересы граждан либо создающих угрозу их жизни или здоровью, при отказе привести жилое помещение в прежнее состояние оно также может быть продано с публичных торгов (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

Выселение из жилого помещения

Что понимается под выселением из жилого помещения с точки зрения закона?

Выселение это исключение из принципа неприкосновенности жилища и применяется в случаях, строго предусмотренных в законе.

Следует помнить, что любое лишение человека жилища должно отвечать общественным интересам. И заключается оно в прекращении права пользования или собственности.

В зависимости от критерия права пользования жильем могут быть лишены как собственники, так и наниматели.

 

В каких случаях могут выселить?

Выселить могут, если дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения.

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Лишение родительских прав

Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, то такие граждане могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения.

А также в некоторых других ситуациях, являющихся результатом виновного поведения жильца.

В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.

 

Если нарушаются права соседей, может ли быть применена такая крайняя мера?

Такие ситуации встречаются в каждом многоквартирном доме, но далеко не все они заканчиваются выселением. Тем не менее, иногда суды принимают подобные решения.

На основании иска органа местного самоуправления судом может быть принято решение о продаже с публичных торгов квартиры с выплатой полученных средств нарушителю.

 

Возможно ли выселение, если имеется задолженность по платежам за жилье?

Неоплата за квартиру как основание для выселения встречается крайне редко. Как правило, в суде требуется погашение долга. Главным условием является невнесение платы в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин.

Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д.

 

При наличии договора соцнайма, какой предусмотрен порядок выселения?

Существуют три способа выселения в судебном порядке граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: с предоставлением других

 благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, без предоставления других жилых помещений.

Что касается предоставления другого жилья, то оно может быть и неблагоустроенными, но они должны соответствовать санитарно-техническим требованиям. Например, ст. 90 ЖК РФ предусматривает выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения за невнесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Вновь предоставляемое жилое помещение в этом случае может быть неблагоустроенным.

Выселение без предоставления другого жилого помещения чаще всего выступает в виде санкции за совершенное правонарушение.

В качестве примера можно привести ст. 91 ЖК РФ, допускающую выселение без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

 

В отдельных случаях выселение без предоставления другого жилого помещения допускается при отсутствии правонарушения со стороны нанимателя, но исходя из интересов государства, общества или отдельных лиц. В качестве примера можно привести выселение из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения, и при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение.

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например, соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Если указанные выше нарушения совершает собственник жилого помещения и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать и не производит необходимый ремонт, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

В случае осуществления собственником самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, нарушающих права и законные интересы граждан либо создающих угрозу их жизни или здоровью, при отказе привести жилое помещение в прежнее состояние оно также может быть продано с публичных торгов (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

В каких случаях могут выселить из квартиры 🏘 📦 🔶 2023 Домком

Читайте также

Оглавление

• 1 Основания для выселения из жилья
  • 1.1 Нарушение прав соседей, использование не по назначению
  • 1.2 Признание дома аварийным
  • 1.3 Самовольная перепланировка
  • 1.4 Злостная неуплата коммунальных услуг
  • 1.5 Обращение взыскания на жильё (залог, ипотека)
  • 1.6 Переход права к новому собственнику (купля-продажа)
  • 1.7 Утрата статуса члена семьи
  • 1.8 Проживание в другом месте
  • 1. 9 Лишение родительских прав
  • 1.10 Расторжение договора найма служебного жилья

Выселение человека из жилья — достаточно частая тема для судебных разбирательств. В этой статье мы рассмотрим основания, то есть причины для выселения как собственников жилья, так и нанимателей по договору социального найма и членов их семей.

Нарушение прав соседей, использование не по назначению

В редких случаях нанимателя и (или) членов его семьи могут выселить из квартиры если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

При таком выселении другое жильё не предоставляется.

Жилищный кодекс РФ

Статья 91

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Это крайняя мера, которая возможно только по решению суда. Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Собственник жилого помещения также может быть лишён права собственности и выселен в том случае, если он использует его не по назначению или не содержит его, и помещение разрушается.

Жилищный кодекс РФ

Статья 293

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В таком случае после предупреждения муниципалитет может обратиться в суд и квартиру продадут с торгов, а бывшего собственника выселят.

Наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды исходят из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 – 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например:

• использование его для офисов,
• складов,
• размещения промышленных производств,
• содержания и разведения животных
• фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности:

1. научной
2. творческой
3. адвокатской
4. индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением:

• без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан
• без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства
• без соблюдения правил пользования жилыми помещениями, например:
  • прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости;
  • производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
  • нарушение правил содержания домашних животных;
  • совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Признание дома аварийным

Если дом признан аварийным, то муниципалитет потребует у собственников его снести ли реконструировать. Для этого собственникам даётся определённый срок. По его истечении если собственники не выполнят предъявленное им требование, дом, в том числе и все помещения в нём включая квартиры, а также и земельный участок под ним может быть изъят для муниципальных нужд.

Жилищный кодекс РФ

Статья 32

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи.

Орган местного самоуправления предложит собственнику заключить соглашение об изъятии недвижимости. Если собственник с этим не согласится, то принадлежащая ему недвижимость может быть принудительно изъята решением суда. В таком случае взамен изъятого помещения собственнику должно быть предоставлено возмещение.

Самовольная перепланировка

Если в квартире проведена самовольная перепланировка и она не узаконена, то муниципалитет может подать в суд на собственника и потребовать выселения.

По итогам рассмотрения дела суд может:

1. сохранить квартиру в перепланированном состоянии;
2. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
3. в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Злостная неуплата коммунальных услуг

При неуплате за ЖКХ более шести месяцев наниматель по договору соцнайма может быть выселен в судебном порядке. При этом предоставляется другое жилое помещение по нормативам, установленным для вселения граждан в общежития.

При этом иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей.

Жилищный кодекс РФ

Статья 90

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Обращение взыскания на жильё (залог, ипотека)

Если квартира в залоге, к примеру, по договору ипотечного кредита, на неё может быть обращено взыскание при неисполнении договора кредита заёмщиком.

Кредитор (банк) может забрать себе жильё в судебном порядке или по соглашению с должником.

После этого у проживающих в жилом помещении лиц прекращается право пользования жильём и они подлежат выселению.

Переход права к новому собственнику (купля-продажа)

При переходе права собственности к другому лицу, например при купле-продаже жилья права пользования жильём у членов семьи бывшего собственника и самого бывшего собственника, разумеется, прекращается. Они обязаны освободить помещение.

В случае отказа покинуть квартиру в срок, который установил новый собственник, они могут быть выселены принудительно в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ

Статья 35

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Утрата статуса члена семьи

Бывшие члены семьи собственника, например, бывшие супруги больше не могут проживать в его жилье без согласия, утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его.

Исключение предусмотрено только для несовершеннолетних детей.

В том случае, если они не покидают жильё добровольно, собственник может выселить их в судебном порядке.

Другое жильё в таком случае не предоставляется.

Проживание в другом месте

Наниматель и члены семьи по договору социального найма теряют право проживания в том случае, если они выехали из квартиры и проживают в другом месте. В таком случае договор найма может считаться расторгнутым с момента выезда.

Важно отметить, что выезд не должен носить временный характер. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ

Статья 83

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Лишение родительских прав

По общему правилу родители, лишённые прав могут проживать совместно с детьми, в отношении которых они лишены прав.

Однако, в том случае, если суд посчитает, что такое проживание невозможно, то бывших родителей могут выселить как с предоставлением, так и без предоставления другого жилья.

Суд может выселить этих граждан в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора.

Расторжение договора найма служебного жилья

Если договор найма служебного жилья (или договор найма специализированных жилых помещений) расторгнут или прекращён, то бывший наниматель должен освободить жильё.

В том случае, если бывший работник отказывается выехать добровольно, он может быть выселен принудительно и без предоставления другого жилья.

Последнее

More Articles Like This

10 Юридические основания для выселения

• Неуплата арендной платы является лишь одной из причин выселения
• После того, как уведомление о выселении опубликовано — у жильцов обычно есть 30 дней, чтобы выехать по собственному желанию
• Правительство, вероятно, продлит мораторий на выселение, введенный в ответ на пандемию коронавируса

Никто не хочет, вернувшись домой, обнаружить, что все его мирские пожитки свалены у входной двери. Если вручить уведомление о выселении — однако это, безусловно, возможно.

Вы, наверное, знаете, что выселение — это когда арендаторы должны покинуть сдаваемое в аренду имущество до истечения срока аренды. Хорошей новостью является то, что хорошее поведение и своевременная оплата аренды — это, как правило, все, что требуется, чтобы избежать такого неудобного события.

Тем не менее, полезно знать протокол выселения, а также права как арендатора, так и арендодателя.

Юридические основания для выселения

Арендодатель не имеет права выселять кого-либо в середине срока аренды, потому что он нашел кого-то, кто заплатит за квартиру больше, или просто не любит арендатора. Тем не менее, есть ряд вполне веских причин, по которым арендодатель может начать болезненный процесс выселения. Узнайте, что они из себя представляют и как избежать такой участи.

1. Неуплата арендной платы

Когда арендатор подписывает пунктирную линию, он соглашается платить определенную сумму в определенный день каждого месяца (обычно в первый). Невыполнение этого требования может привести к процедуре выселения, поэтому действуйте осторожно.

Вместо того, чтобы пропускать арендную плату, попросите у арендодателя еще пару дней, чтобы предоставить наличные деньги, если они вам понадобятся. Если в остальном вы были идеальными, они, вероятно, не будут слишком возражать. Получите это в письменной форме и узнайте, есть ли какая-либо плата за просрочку платежа.

Если, однако, вы просрочили арендную плату как минимум на три-пять дней, выселение оправдано (хотя это зависит от штата).

2. Неполные арендные платежи

Если ваша арендная плата составляет 1000 долларов в месяц, а вы платите только 500 долларов, вряд ли это будет хорошо. Опять же, попросите пару дней, если вам нужно продление, но не делайте это привычкой.

3. Преступная деятельность

Продажа наркотиков, оружия или работа лаборатории по производству метамфетамина за аренду? Это, скорее всего, приведет вас к выселению.

В подавляющем большинстве договоров аренды четко указано, что незаконная деятельность на территории не допускается. Следовательно — основания для выселения.

Запрещенные вещества, незаконное хранение или использование огнестрельного оружия и хранение краденого — все это веские причины для выселения.

4. Совершение акта домашнего насилия

Арендодатель может выселить жильца, совершившего любой вид домашнего насилия. Однако это не просто физическое насилие. Такой акт включает домогательство, похищение, вмешательство в содержание под стражей, создание угрозы, запугивание, жестокое обращение и другие действия, причиняющие вред.

5. Несоблюдение общественных норм охраны здоровья и безопасности

Хороший арендатор думает об окружающих и поддерживает жильё в жилом состоянии. Если нет, то это повод для выселения.

Например, арендатор должен поддерживать в квартире разумный уровень чистоты. Это означает, что арендованное помещение не должно доходить до того состояния, когда оно начинает издавать неприятный запах или привлекать паразитов или грызунов. Обязательно регулярно чистите!

Жильцы также не могут заставить других бояться за свою безопасность, поэтому крики, угрозы или драки запрещены.

6. Не освобождать помещение по истечении срока аренды

Если вы не выедете по истечении срока аренды, следующий жилец не сможет въехать. Это очень разозлит любого арендодателя и станет причиной для выселения .

Избегайте процедуры выселения и уплаты штрафов, досрочно продлив договор аренды или просто выселившись, когда это необходимо.

7. Нарушение срока аренды путем сдачи в субаренду (или субаренду)

Если вы арендуете помещение у арендодателя, вы не можете сдавать его в субаренду кому-либо еще, пока вы находитесь в длительном отпуске или живете у парень, даже если ты все еще платишь за это.

Лицо, подписавшее договор об аренде, должно занимать помещение, если только ваше соглашение не разрешает субаренду. В противном случае арендодатель может уведомить арендатора о нарушении и потребовать выселения.

8. Размещение неуполномоченного арендатора

Допустим, вы и еще один человек подписываете договор аренды. Третье лицо не может затем въехать без того, чтобы арендодатель добавил его в договор аренды, даже если места достаточно.

Если это то, что вы хотите сделать, поднимите тему, чтобы узнать, возможен ли такой вариант, и договоритесь. Подсластите горшок, предложив платить немного больше ежемесячной арендной платы или продлить аренду еще на год.

9. Содержание неразрешенных домашних животных

Домашние животные прекрасны и прекрасны, но они могут повредить имущество, привести к износу и иногда создавать много шума (особенно лай собак). Вот почему многие арендодатели устанавливают для арендаторов ограничения на домашних животных, такие как максимальный вес собаки, количество домашних животных и типы домашних животных.

Если домовладелец зайдет после того, как вы усыновите нового пса, все может стать рискованным. Прежде чем принести домой каких-либо новых пушистых, пернатых или чешуйчатых друзей, запустите их у домовладельца, чтобы получить разрешение. Если он предоставлен, убедитесь, что он добавлен в договор аренды, чтобы избежать проблем в будущем.

10. Нанесение значительного ущерба имуществу

Нормальный износ допустим, но безвозмездный ущерб (преднамеренный или случайный) не радует арендодателя. Старайтесь не делать дырок в гипсокартоне, не затапливать ванную комнату или иным образом разрушать пространство — если только вы не хотите покупать новый!

Процесс выселения

К счастью, существует ряд мер для защиты арендатора и арендодателя в процессе выселения. Человека нельзя просто так выгнать волей-неволей! Процесс несколько различается от штата к штату (и даже от округа), но общий смысл таков:

• Арендодатель должен предоставить уведомление о выселении, официально расторгающее договор аренды. Стандартное уведомление составляет 30 дней.
• Затем арендодатель может подать иск в суд по выселению, если арендатор не освободит помещение.
• Затем арендодатель идет на слушание, чтобы объяснить, почему жильца необходимо выселить.
• В случае успеха домовладелец использует местные правоохранительные органы в день выселения, чтобы ускорить процесс.

Хорошие новости: если вас несправедливо выселяют, домовладельцы не имеют права менять замки или выбрасывать ваши вещи на тротуар. Они должны пройти этот процесс, чтобы добиться законного выселения.

Мораторий на выселение во время пандемии

Пандемия коронавируса нанесла ущерб финансовой стабильности миллионов американцев. В результате федеральное правительство ввело мораторий на выселение, чтобы обеспечить безопасность людей в своих домах, пока все не изменится.

Чтобы иметь право на выселение, арендаторы должны соответствовать определенным критериям, изложенным в нашем Руководстве по мораторию на выселение. Однако арендодатель может выселить арендаторов по другим причинам, не связанным с арендной платой.

Будет ли продлен мораторий на выселение?

По состоянию на май 2021 года мораторий на выселение продлевался до 30 июня 2021 года. Программа уже продлевалась трижды, поэтому есть шанс, что она будет вновь продлена, поскольку мир продолжает восстанавливаться после пандемии. .

Соблюдайте правила, знайте свои права

Аренда — это улица с двусторонним движением. Пока вы и ваш арендодатель уважительно относитесь друг к другу и к имуществу, вам не нужно беспокоиться о понимании возможных причин выселения. Но если вы получите уведомление о выселении, по крайней мере, вы будете готовы.

Информация, содержащаяся в этой статье, предназначена только для образовательных целей и не является юридической или финансовой консультацией. Читателям рекомендуется обращаться за профессиональной юридической или финансовой консультацией, если они сочтут это необходимым.

Процесс выселения в Калифорнии: правила для арендодателей и управляющих недвижимостью

Процедуры выселения в Калифорнии сложны, и арендодатели должны убедиться, что они соблюдают точные процедуры, требуемые законом, или рискуют, что их иск о выселении будет отклонен судом.

Арендодатели Калифорнии должны следовать строгим процедурам при выселении арендатора. Первый шаг — и тот, который должен быть сделан до того, как арендодатель сможет подать иск о выселении («незаконное удержание») — это расторжение договора аренды с письменным уведомлением. Тип требуемого уведомления зависит от причины, по которой арендодатель расторгает договор аренды. Чтобы усложнить процесс выселения, Закон Калифорнии о защите арендаторов от 2019 года предоставляет арендаторам, которые проживали в арендованном жилье не менее 12 месяцев, дополнительную защиту. Вот краткий обзор правил и процедур, связанных с выселением арендатора в Калифорнии.

Когда применяется Закон штата Калифорния о защите арендаторов от 2019 года?

Закон штата Калифорния о защите арендаторов от 2019 года («Закон») — это закон штата о контроле за арендной платой и защите арендаторов, который распространяется на большинство договоров аренды в Калифорнии. Закон сложен, но, вообще говоря, он требует, чтобы арендодатели имели «уважительную причину» — причину, признанную Законом, — для выселения арендатора, который проживал в арендованном жилье в течение 12 месяцев или дольше. Причина может заключаться в том, что арендатор «виновен», что означает, что арендодатель прекращает аренду из-за действий (или бездействия) арендатора, или это может быть «нет вины», что означает, что у арендодателя есть причина, независимая от поведение арендатора (например, желание лично переехать в аренду) для прекращения аренды.

Закон применяется к арендаторам, у которых есть помесячные договоры аренды, а также к арендаторам с долгосрочной арендой. Тем не менее, есть некоторые виды аренды, которые не подпадают под действие Закона. Например, единица, которая «отчуждается отдельно от права собственности» (имеется в виду отдельная собственность, которая может быть продана сама по себе, например, дом на одну семью), принадлежащая физическому лицу, освобождается от налога. Подробное рассмотрение закона выходит за рамки этой статьи, но статья Ноло «Контроль за арендной платой в масштабах штата: Закон Калифорнии о защите арендаторов от 2019 года»дает подробный обзор того, что арендаторы и арендодатели должны знать о законе.

Прекращение аренды в штате Калифорния по уважительной причине

Арендодатель может досрочно прекратить аренду и выселить арендатора по разным причинам, включая неуплату арендной платы, нарушение условий договора об аренде или аренде или совершение незаконных действий. Арендодатель обязан расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление. Причина расторжения будет определять тип необходимого уведомления.

• Уведомление о неуплате арендной платы. Если арендатор не платит арендную плату в установленный срок, арендодатель может уведомить арендатора за три дня до уплаты арендной платы или выселения (съезда). Это уведомление информирует арендатора о том, что у арендатора есть три дня, чтобы полностью оплатить арендную плату или выехать. Если арендатор выезжает до истечения трехдневного срока, арендодатель может применить залог для покрытия невыплаченной арендной платы и подать в суд на арендатора на любые суммы, причитающиеся с него, превышающие залог. Если арендатор не платит арендную плату и не съезжают, домовладелец может подать иск о выселении по истечении трех дней. (Cal. Civ. Proc. Code § 1161(2) (2023).)
• Уведомление о нарушении условий аренды, которое может быть исправлено : Если арендатор нарушает договор аренды таким образом, что это может быть исправлено (например, имея домашнее животное, несмотря на политику запрета домашних животных), арендодатель может предоставить арендатору трехдневное уведомление об излечении (также называемое «трехдневное уведомление о выполнении завета или выходе»). Это уведомление информирует арендатора о том, что у него есть три дня, чтобы исправить нарушение или выехать. Если арендатор съезжает в течение трех дней, арендодатель не может подать иск о выселении, но может подать в суд на (бывшего) арендатора за любую причитающуюся арендную плату или ущерб арендной плате в размере, превышающем залоговый депозит. Если арендатор не устранит нарушение в течение трех дней и не съезжают, домовладелец может подать иск о выселении. (Cal. Civ. Proc. Code § 1161(3) (2023).)
• Серьезные, неустранимые нарушения условий аренды : Когда арендатор совершает серьезное нарушение условий аренды или делает что-то, что не может быть исправлено, арендодатель может безоговорочно уведомить арендатора за три дня о расторжении договора. В уведомлении арендатор информируется о том, что арендатор должен выехать из арендуемого помещения в течение трех дней с момента получения уведомления. Арендатору не дается времени на исправление нарушения, и если арендатор не выезжает в течение трех дней, арендодатель может подать иск о выселении. Арендодатели Калифорнии могут использовать трехдневные уведомления о безусловном увольнении только в том случае, если арендатор:
• уступка или субаренда сдаваемого внаем помещения в нарушение договора аренды или аренды
• причинил существенный ущерб имуществу
• разрешил или создал помехи в арендованном помещении, или
• причастен к незаконной деятельности в арендованных помещениях.

(Cal. Civ. Proc. Code § 1161(4) (2023).) (Арендодатели также могут использовать трехдневное безусловное уведомление о выезде, когда арендатор, подпадающий под действие Закона, игнорирует трехдневное уведомление о выезде или вылечить нарушение аренды, которое можно исправить. Подробнее об этом ниже.)

Прекращение аренды в штате Калифорния, когда у арендодателя нет причины

Правила прекращения аренды без указания причины различаются в зависимости от того, является ли аренда ежемесячной или фиксированной.

Помесячная аренда

Если арендатор заключил договор помесячной аренды и прожил в арендуемом помещении менее одного года, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление за 30 дней до прекращения аренда. Арендодатель не обязан указывать причину расторжения, но не должен расторгать договор аренды по дискриминационным причинам. (Калифорнийский гражданский кодекс, § 1946.1 (2023).)

Если арендатор проживает в сдаваемом помещении более одного года и живет на ежемесячной основе, арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление за 60 дней о прекращении аренды. (Cal. Civ. Code § 1946.1 (2023).)

Оба уведомления должны информировать арендатора о том, что срок аренды истекает в конце периода уведомления, и арендатор должен выехать из сдаваемой внаем квартиры к этому времени.

Аренда с фиксированным сроком

При аренде на срок более одного месяца арендодатель не может прекратить аренду без причины до конца срока. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о выезде в конце срока, если это специально не предусмотрено договором аренды. Например, это означает, что если арендатор имеет годичный договор аренды, который истекает в конце декабря, и арендатор не запросил продление аренды, арендодателю не нужно будет уведомлять арендатора о выезде до конца декабря. Декабрь, если условия аренды не требуют уведомления.

Прекращение срочной аренды, когда арендатор проживал в арендуемом помещении в течение 12 месяцев

Исключением из правила, согласно которому арендодатель не обязан уведомлять арендатора об окончании срочной аренды, является ситуация, когда арендатор проживает в квартире 12 месяцев. В такой ситуации арендодатель не может без уважительной причины отказать в продлении договора аренды.

Если арендодатель не продлил договор аренды по своей вине, арендодатель должен предоставить:

• трехдневное уведомление о необходимости уплаты арендной платы или уйти, если виновной причиной является неуплата арендной платы
• трехдневное уведомление об устранении или увольнении, если причиной неисправности является устранимое нарушение (например, наличие несанкционированного соседа по комнате), или
• трехдневное безусловное уведомление о выходе, если причиной является неустранимое серьезное нарушение (например, совершение или поддержание общественного порядка).

(Cal. Civ. Pro. Code § 1161; Cal. Civ. Code § 1946.2 (2023)). после получения трехдневного уведомления о выселении или выселении арендодатель должен предоставить трехдневное безусловное уведомление о выходе, прежде чем арендодатель сможет подать иск о выселении. (Калифорнийский гражданский кодекс, § 1946. 2(c) (2023).)

Если арендодатель не продлевает договор аренды по причине отсутствия вины, арендодатель должен выплатить арендатору компенсацию в соответствии с Законом. (Cal. Civ. Code § 1946.2 (2023).)

Иск о выселении

После истечения требуемого периода уведомления и невыполнения арендатором требований, изложенных в уведомлении о выселении, арендодатель может подать иск о незаконном задержании. иск. Дело должно быть подано в вышестоящий суд округа, где находится аренда. Арендодатель подаст следующие формы:

• Повестка — незаконное выселение задержанного лица
• Жалоба на незаконное задержание
• Обязательный титульный лист истца и дополнительные утверждения — незаконное задержание
• Титульный лист гражданского дела

Арендодателям следует также уточнить у секретаря суда, имеются ли дополнительные обязательные местные формы.

Плата за подачу иска о незаконном задержании составляет от 240 до 450 долларов США в зависимости от суда. Арендодатели могут подать заявление об освобождении от платы за регистрацию, если они не могут оплатить регистрационный сбор.

После подачи форм арендодатель должен вручить арендатору документы о выселении. После того, как документы были вручены, оригинал и копия подписанной формы подтверждения вручения должны быть поданы в суд. У арендатора есть пять или 15 дней, чтобы ответить, в зависимости от того, как арендодатель вручил документы.

Если арендатор не подаст ответ, арендодатель может попросить суд вынести заочное решение (это означает, что суд удовлетворит запрос арендодателя без какого-либо участия со стороны арендатора). Если арендатор ответит, арендодатель может попросить суд назначить дату судебного разбирательства.

Защита арендатора от выселения

В Калифорнии существует несколько возможных способов защиты арендатора от выселения. Обычная защита заключается в том, что арендодатель допустил процессуальные ошибки при прекращении аренды, например, неправильно вручил уведомление или не выждал достаточно долго, прежде чем подать иск о выселении. Другая защита, которую может использовать арендатор, заключается в том, что арендодатель не смог содержать арендуемое помещение или что арендодатель каким-то образом дискриминировал арендатора.

Удаление Арендатора

Единственный способ, с помощью которого арендодатель может на законных основаниях выселить жильца в Калифорнии, — это обратиться в суд и выиграть судебный процесс о незаконном задержании. Даже после победы в судебном процессе о выселении арендодатель должен использовать шерифа для фактического выселения. Арендодатель не имеет права лично выселять арендатора из арендуемого помещения.

Если арендатор выехал из сдаваемого в аренду помещения и оставил личное имущество или имущество, арендодатель должен сначала попытаться уведомить арендатора о брошенном имуществе и дать арендатору не менее 15 дней, чтобы вернуть его (18 дней, если уведомление был отправлен арендатору по почте). Арендодатель может взимать с арендатора плату за хранение имущества. Если арендатор не претендует на имущество, арендодатель может распорядиться им по истечении периода уведомления.