Определение рыночной стоимости квартиры: Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры — Оренбург

что это, как определить, отличия от кадастровой

Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить

Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий (Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

adv.rbc.ru

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Читайте также: В России изменился расчет нормативной стоимости жилья

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Читайте также: Оспорить кадастровую оценку будет сложнее: что меняет новая инициатива

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Читайте также: В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Оценка рыночной стоимости квартиры

Главная − Оценочная деятельность − Оценка рыночной стоимости квартиры

Оценка рыночной стоимости квартиры — процедура, требующая особых навыков и опыта в данной сфере. Только профессионалы могут оценить обстановку на рынке недвижимости в полном объеме и произвести все необходимые работы для составления грамотного отчета, содержащего информацию о цене на квартиру. Аудиторская компания «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» признана одной из лучших организаций, оказывающих услуги по проведению независимой оценки рыночной стоимости квартир в Москве.

Мы принимаем заявки на проведение экспертной оценки квартиры или квартирной доли для:

• заключения договора о покупке или продаже оцениваемой недвижимости;
• одобрения банком заявки на получение ипотеки при условии, что оцениваемая квартира представляет собой предмет залога;
• разделе семейной собственности;
• определения стоимости квартиры при включении ее в уставной капитал;
• исчисления суммы налога на оцениваемое имущество;
• заключении договора о страховании недвижимости.

Оценить квартиру при заключении договора купли-продажи полезно для каждой из сторон. Таким образом, можно получить максимум прибыли при совершении сделки. Специалисты компании «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» осуществляют оценку недвижимости уже более двадцати лет, соблюдая все законодательные предписания. Мы гарантируем тщательный анализ данных об оцениваемом имуществе и актуальность сведений, вносимых в отчет.

Для полноты оценки рыночной стоимости квартиры необходимо рассмотреть три составляющие:

• Сведения о районе, где расположена квартира.

На рыночную стоимость квартиры влияет ее месторасположение. Оценке подлежат: экологическая безопасность района, тип застройки, удаленность района от центра Москвы и его транспортная обеспеченность, наличие или отсутствие необходимых для жизни объектов, таких как школа, детский сад, аптеки, магазины.

• Сведения о доме, где находится квартира.

Выезжая на осмотр объекта, эксперт по оценке рыночной стоимости квартиры фиксирует: год возведения постройки, состояние дома, тип перекрытий, материал покрытия стен, санитарное состояние подъезда, этажность, система безопасности.

• Сведения о самой квартире.

Наиважнейшими данными для оценки квартиры и составления оценочного отчета являются: количество комнат, площадь всех жилых и технических помещений, этаж, на котором находится объект, наличие или отсутствие балкона, вид из окна, уровень шума, поступающего с улицы, качество отделки и дата проведения последних ремонтных работ.

Опираясь на эти данные, оценщик проводит исследование и составляет отчет о рыночной стоимости квартиры. Если данный оценочный отчет необходим для судебного дела, он должен быть принят любой инстанцией в качестве официального документа.

Особенности оценки рыночной стоимости квартиры

Рынок недвижимости подвергается постоянным изменениям, и стоимость квартиры может варьироваться в разные временные периоды. Для определения правильной и актуальной на момент заключения сделки стоимости жилья необходимо тщательно изучить базу недвижимости и оценить текущее рыночное состояние. Профессиональные оценщики имеют собственные наработанные методы оценки квартир, поэтому сделают эту работу грамотно и в короткий срок.

Определения круга задач, которые должны быть отражены в итоговом отчете об оценке квартиры, происходит на подготовительном этапе при личной встрече с заказчиком. Чтобы независимый эксперт мог приступить к оценке, клиент должен предоставить нужную документацию:

• паспорт и другие документы, подтверждающие личность владельца квартиры;
• документы, подтверждающие права на оцениваемую недвижимость;
• документы, содержащие технические данные об оцениваемой квартире.

Получив комплект, специалист приступает к оценке квартиры, основываясь на текущем состоянии цен на рынке. По итогу выполненных работ заказчику выдается оценочный отчет, содержащий:

• независимую оценку стоимости квартиры;
• копии переданных собственником документов на квартиру;
• фотографии объекта;
• копии документов лица, уполномоченного на проведение независимой оценки квартиры;
• основания для вынесения суждения о стоимости квартиры.

В компании «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» вы можете заказать независимую оценку квартиры с учетом рыночной стоимости. Мы предлагаем выгодные цены и качественно проведенные оценочные работы, с учетом интересов заказчика. Уточнить условия заключения договора об оценке квартиры можно по телефону.

3 лучших способа точно оценить многоквартирный дом

Как я могу оценить свой многоквартирный дом? Если вы владелец недвижимости, желающий продать многоквартирный дом, важно получить справедливую и точную оценку. Многие факторы влияют на определение стоимости имущества, и может быть сложно определить ее правильно. В этом сообщении блога мы обсудим три лучших способа точной оценки многоквартирного дома.

Оценка недвижимости поможет вам принять более правильное инвестиционное решение. Узнайте, что такое ставка капитализации и как оценить недвижимость.

Ключевые выводы

• Получите профессиональную оценку, если у вас есть какие-либо сомнения относительно стоимости вашей собственности.
• Три метода — метод оценки дохода   , метод затратного подхода   и метод сравнительных продаж — могут быть эффективными способами расчета стоимости многоквартирного дома.
• NOI представляет собой сумму всех доходов от собственности за вычетом всех разумно необходимых текущих расходов.

Основы определения стоимости многоквартирного дома?

Три метода – мультипликатор валовой арендной платы, коэффициент капитализации и сравнительные продажи – могут быть эффективными способами расчета стоимости многоквартирного дома. Однако каждый метод имеет свои преимущества и недостатки. В результате важно понять все три метода, прежде чем выбрать, какой из них использовать.

Вариант 1: Метод оценки доходов

При подходе, основанном на доходах, учитываются прошлые, текущие или прогнозируемые будущие денежные потоки компании, а также риск того, что компания может не получить ожидаемую прибыль. Капитализация — это процесс оценки потоков налогооблагаемого дохода.

Поэтапный процесс оценки многоквартирного дома

Оценка многоквартирного дома — это сложный процесс, который включает в себя множество факторов. Здесь мы шаг за шагом проведем вас через процесс оценки многоквартирного дома, чтобы вы могли понять, как он работает.

Во-первых, нам нужно получить представление о рынке и узнать, по какой цене продаются другие аналогичные объекты в вашем районе. Мы рассмотрим несколько различных показателей, включая цену за квадратный фут, заполняемость и арендную плату, а также другие показатели стоимости.

Далее мы посчитаем, сколько будет стоить ремонт или обновление имущества в зависимости от его текущего состояния. (Это называется оценкой текущей стоимости.) Мы также рассмотрим, какой доход вы сможете получить от сдачи в аренду каждой квартиры (это называется оценкой будущей стоимости).

Наконец, мы сравним эти оценки с тем, что происходит на других рынках, чтобы определить, является ли это имущество недооцененным или переоцененным по сравнению с его конкурентами.

Пример оценки многоквартирного дома с использованием доходного подхода 

Доходный подход — это метод оценки, при котором стоимость имущества оценивается на основе его потенциала для получения дохода. Этот подход обычно используется для объектов, приносящих доход, таких как коммерческие здания и объекты, сдаваемые в аренду. Стоимость имущества определяется путем дисконтирования будущей стоимости ожидаемой арендной платы по ставке капитализации. В финансах эта стратегия очень похожа на метод дисконтированных денежных потоков (DCF).

Техника получения дохода является ценным инструментом для инвесторов, желающих приобрести недвижимость для сдачи в аренду. Оценивая сумму дохода, приносимого недвижимостью, инвесторы могут получить представление о том, за сколько недвижимость может быть продана в сегодняшних рыночных условиях. В дополнение к анализу того, получит ли инвестор выгоду от аренды имущества, кредиторы также рассмотрят, существует ли риск погашения, если инвестору будет предоставлен кредит.

Стратегия дохода является широко используемым методом оценки недвижимости. Он основан на предпосылке, что стоимость имущества равна его потенциальной доходной способности. Чтобы рассчитать стоимость имущества с помощью доходной стратегии, необходимо сначала определить его ставку капитализации. Это делается путем рассмотрения цен продажи сопоставимых объектов недвижимости в одном и том же месте.

После расчета ставки капитализации ее можно использовать для определения стоимости имущества путем деления NOI собственности на ставку.

Например, если недвижимость имеет NOI в размере 700 тысяч долларов и оценивается с использованием метода ставки капитализации 8%, она будет стоить 8,75 миллиона долларов.

Хотя нет никаких гарантий, что имущество действительно будет продано по его оценочной стоимости, стратегия получения дохода обеспечивает надежную основу для оценки стоимости имущества.

Учитывать операционные расходы и резервные фонды

Стоимость = NOI / ставка CAP

Ставка капитализации (capital) — это отношение чистого операционного дохода (NOI) недвижимости за первый год к цене ее покупки. Например, актив с NOI в размере 80 000 долларов США и стоимостью 1 миллион долларов США имеет ставку капитализации 8% (80 000 долларов США, разделенные на 1 000 000 долларов США).

NOI = GOI – Операционные расходы

NOI – это сумма всех доходов от собственности за вычетом всех разумно необходимых текущих расходов. NOI — это показатель до налогообложения, который появляется в отчете о доходах и движении денежных средств домовладельца и исключает процентные платежи по кредиту и основные платежи, капитальные расходы, истощение и амортизацию.

Улучшения с добавленной стоимостью

Стоимость собственности может быть увеличена за счет улучшений, которые увеличивают общий денежный поток. Например, инвестор может приобрести недвижимость за 500 000 долларов и вложить дополнительные 100 000 долларов собственных денег в ремонт.

Вариант 2: Метод сравнения продаж

Что такое сравнение продаж и как оно работает

Фраза «подход сравнения продаж» относится к методу оценки недвижимости, который сравнивает один объект недвижимости с сопоставимыми или недавно проданными объектами в области.

Это один из наиболее часто используемых методов оценки, поскольку он обеспечивает точную оценку стоимости с учетом цен на аналогичные объекты. Подход сравнения продаж — это метод, который агенты по недвижимости и оценщики могут использовать для оценки домов для продажи.

Он дает им отличное представление о рыночной стоимости этого типа недвижимости в этом районе. Чтобы точно сравнить свойства, оценщики будут учитывать такие факторы, как размер, возраст, состояние и удобства.

Принимая во внимание все эти факторы, они могут точно определить стоимость имущества и дать рекомендации о том, какая цена будет подходящей для целей листинга.

Каковы источники данных для сопоставимых свойств?

Чтобы принимать обоснованные решения в отношении недвижимости, необходимо иметь доступ к точным данным. Существует множество источников, которые могут предоставить эти данные, в том числе несколько листинговых служб, документы о сделках, налоговые отчеты и агенты по недвижимости. Строители и оценщики также поддерживают файлы, которые могут быть полезны, и есть ряд сторонних поставщиков, которые продают данные. Самое главное — использовать надежные источники, которые являются актуальными и точными. Это поможет убедиться, что вы принимаете наилучшие возможные решения об инвестициях в недвижимость.

Проверить местный рынок

Лучший способ найти точные данные о сопоставимых похожих объектах – проверить местный рынок. Это можно сделать, связавшись с агентом по недвижимости или поискав в Интернете. Вы также можете просмотреть общедоступные записи, чтобы узнать, за сколько продавалась подобная недвижимость в прошлом. Эта информация может дать вам хорошее представление о том, какую цену вы можете ожидать получить за вашу собственную стоимость недвижимости.

Еще один способ найти данные о сопоставимых объектах — это оценить их самостоятельно. Это включает в себя рассмотрение особенностей собственности и сравнение ее с другими подобными свойствами в этом районе. Вы также можете посмотреть на такие вещи, как местоположение, размер и состояние собственности. Эта информация может помочь вам определить справедливую стоимость вашего имущества.

Воспользуйтесь платформами коммерческой недвижимости

При поиске данных о сопоставимых объектах есть несколько различных источников, которые вы можете использовать. Один из вариантов — искать информацию на платформах коммерческой недвижимости, таких как CoStar и LoopNet. Эти веб-сайты обычно имеют базу данных свойств, по которым вы можете осуществлять поиск, что может быть полезно при поиске похожих свойств в вашем районе. Вы также часто можете найти подробную информацию на этих платформах, такую ​​как фотографии, квадратные метры и арендные ставки.

Вариант 3: метод затратного подхода 

Расчет стоимости нового строительства

Любой, кто когда-либо строил дом, скажет вам, что стоимость строительства всегда больше первоначальной сметы. Существует множество факторов, которые могут увеличить стоимость строительства дома, от стоимости материалов до сборов за разрешения и проверки. В результате важно иметь четкое представление о ваших затратах на строительство, прежде чем вы начнете процесс строительства. Один из способов сделать это – рассчитать стоимость квадратного метра.

Это даст вам хорошее представление о том, сколько будет стоить строительство вашего нового дома, и поможет вам составить соответствующий бюджет. Чтобы рассчитать стоимость квадратного фута, просто разделите общие затраты на строительство на общую площадь вашего дома.

Например, если ваш новый дом будет иметь площадь 2000 квадратных футов, и ваш строитель подсчитал, что его строительство будет стоить 350 000 долларов, тогда ваши затраты на квадратный фут составят 175 долларов. Заранее осознав свои расходы, вы сможете избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Расчет амортизации

Амортизация определяется как постепенное снижение стоимости актива в результате нормального износа. Формула, используемая для расчета амортизации, представляет собой количество лет после постройки, деленное на общий срок полезного использования конструкции. Например, если здание было построено 10 лет назад и имеет срок полезного использования 50 лет, амортизация составит 10/50, или 20%. Это означает, что текущая цена продажи здания составит 80% от первоначальной цены продажи.

Однако важно отметить, что это только общие рекомендации, так как существует множество факторов, которые могут повлиять на норму амортизации конкретного имущества. Например, хорошо обслуживаемые здания обычно изнашиваются медленнее, чем те, за которыми не ухаживают должным образом.

Кроме того, рыночные условия также могут влиять на норму амортизации, при этом недвижимость, расположенная в районах с высоким спросом, имеет тенденцию сохранять свою стоимость лучше, чем недвижимость на рынках с меньшим спросом. Поэтому при попытке определить текущую стоимость недвижимости важно учитывать все эти факторы, чтобы получить точную оценку.

Дополнительные сведения, о которых следует помнить 

Остерегайтесь манипуляций

При использовании платформ коммерческой недвижимости следует помнить о том, что некоторые владельцы недвижимости могут попытаться манипулировать системой. Например, они могут искусственно завышать площадь своей собственности или ложно рекламировать свойства, которых у нее нет. В результате важно воспринимать всю информацию, которую вы найдете на этих платформах, с недоверием и проявлять должную осмотрительность, чтобы проверить точность данных.

Различие между реальными и поддельными номерами

Еще одна вещь, о которой следует помнить, это разница между реальными и поддельными номерами. Реальные цифры — это те, которые были подтверждены независимым источником, например, оценкой имущества. С другой стороны, поддельные номера — это те, которые были составлены владельцем собственности, чтобы его собственность выглядела более ценной, чем она есть на самом деле. В результате важно уметь различать их, чтобы не вводить в заблуждение.

Если вы продаете свою собственность

Если вы продаете свою собственность, также важно осознавать тот факт, что стоимость вашей собственности равна только той сумме, которую кто-то готов за нее заплатить. Тот факт, что платформа коммерческой недвижимости оценивает вашу недвижимость в X долларов, не означает, что вы на самом деле получите за нее именно это. Окончательная цена продажи в конечном итоге будет определяться рыночными условиями на момент продажи и готовностью покупателей платить эту цену.

Не все агенты или брокеры хорошо разбираются в этом

Имейте в виду, что не все агенты или брокеры хорошо разбираются в точной оценке многоквартирных домов. В результате важно провести собственное исследование и проконсультироваться с несколькими источниками, прежде чем принимать какие-либо окончательные решения. Потратив время на изучение различных методов оценки, вы будете в гораздо лучшем положении для принятия обоснованного решения о стоимости вашей коммерческой недвижимости.

Как оценить стоимость многоквартирного дома Часто задаваемые вопросы

От чего зависит рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры определяется рядом факторов, важнейшим из которых является сопоставимость продаж. Этот метод, также известный как подход «рыночных данных», включает в себя анализ недавних продаж аналогичной недвижимости, чтобы получить оценку рассматриваемой недвижимости или квартиры. Эти данные могут быть собраны из ряда источников, включая веб-сайты по недвижимости, общедоступные записи и брокерские компании.

Являются ли многоквартирные дома хорошей инвестицией?

Хорошо управляемый жилой комплекс может быть очень выгодным вложением. Мало того, что они, как правило, растут в цене более высокими темпами, чем другие типы недвижимости, но они также приносят стабильный поток дохода в виде арендных платежей. Кроме того, многоквартирные дома часто легче финансировать и управлять ими, чем другие виды инвестиций, что делает их хорошим выбором для начинающих инвесторов. Конечно, любые инвестиции сопряжены с некоторыми рисками, но при надлежащем исследовании и должной осмотрительности жилой комплекс может стать хорошим дополнением к любому портфелю.

Что такое правило 2% в сфере недвижимости?

Правило 2% часто используется инвесторами в недвижимость, чтобы определить, будет ли сдаваемая в аренду собственность хорошей инвестицией. Правило гласит, что если ежемесячная арендная плата за данное имущество составляет не менее 2% от покупной цены, это, вероятно, принесет инвестору положительный денежный поток.

Какова стоимость стиральной машины и сушилки в квартире?

Добавление собственной прачечной может существенно повлиять как на арендную плату, которую вы можете взимать за свои квартиры, так и на количество арендаторов, которых вы сможете привлечь. Как правило, стиральные машины и сушилки добавляют к арендной плате 50-100 долларов в месяц, что делает их ценным дополнением к любой квартире. Они не только предлагают арендаторам высокий уровень удобства, но также могут помочь привлечь и удержать высококлассных арендаторов. В результате инвестиции в стиральные и сушильные машины для ваших устройств, вероятно, будут мудрым решением, которое окупится в долгосрочной перспективе.

Заключение

Лучший способ получить точную оценку стоимости вашего многоквартирного дома – это провести его профессиональную оценку. Однако, если вы ищете приблизительную цифру или хотите узнать, какие факторы влияют на значение, есть другие доступные методы. Понимая различные методы оценки и то, как они работают, вы будете в гораздо лучшем положении для принятия обоснованного решения о продаже или покупке многоквартирного дома. Есть вопросы? Позвоните мне или запишитесь на бесплатную консультацию – буду рада помочь!

Как определить рыночную стоимость жилого комплекса

Главная / Синдикация недвижимости: руководство для пассивных инвесторов / Как определить рыночную стоимость жилого комплекса

Опубликовано в: Многосемейные приобретения и операции

Последнее обновление: 16 января 2023 г. 14 февраля 2023 г.

Поделиться этой статьей

Эта статья является частью нашего руководства для пассивных инвесторов по синдикациям недвижимости, доступного здесь.

Стоимость каждого многоквартирного дома различна, и рыночная цена каждой собственности зависит от нескольких факторов, включая условия спроса и предложения на момент оценки.

Итак, как определить рыночную стоимость квартиры? Эта статья предоставит ресурсы, необходимые для правильной оценки жилого комплекса. Он включает в себя три подхода к определению рыночной стоимости многоквартирного дома, лучший метод расчета стоимости квартиры и способы использования трех подходов для определения рыночной стоимости многоквартирного дома.

Ключ Выводы

Как определить рыночную стоимость жилого комплекса?

Чтобы найти и заключить выгодные сделки, необходимо тщательно оценить стоимость жилого комплекса. Как правило, банк определяет стоимость многоквартирного дома тремя различными методами.

• Метод доходов
• Метод продаж
• Метод замещения

Метод доходов анализирует доходность актива в свете его чистой операционной прибыли. Подход к продажам исследует близлежащие сопоставимые объекты и недавние продажи этих похожих объектов. Подход к замене учитывает, сколько будет стоить строительство здания или зданий с нуля с учетом затрат на строительство, труда и материалов, среди других факторов. Ниже приводится более подробное объяснение каждого подхода.

Прочтите по теме: Как оценить стоимость сдаваемой в аренду недвижимости

Доходный подход

При определении стоимости жилого комплекса с использованием доходного подхода, включая чистую операционную прибыль, необходимо понимать несколько важных переменных. (NOI) и предельная ставка. Тем не менее, NOI, безусловно, является наиболее важным.

Этот подход рассчитывает стоимость путем деления NOI объекта на ставку рыночной капитализации. Чистая сумма после вычитания эксплуатационных расходов на имущество (которые не включают платеж по ипотеке) из валового дохода от имущества является NOI имущества.

После того, как вы определили NOI, вам нужно выяснить ставку рыночной капитализации. Сумма денег, которую типичный инвестор готов принять в качестве возврата инвестиций на данном рынке, известна как ставка рыночной капитализации.

Месторасположение, состояние объекта и его характер влияют на ставку рыночной капитализации. Разговор с коммерческим оценщиком, брокером или кредитором — это самый быстрый способ определить ставку капитализации в том месте, где находится оцениваемая вами коммерческая недвижимость.

Как только вы определите NOI и ставку капитализации, вы можете оценить стоимость. Взаимосвязь между ставкой капитализации и оценкой заслуживает внимания, потому что она идет в обоих направлениях: чем ниже ставка капитализации, тем выше оценка, и наоборот.

Подход к продажам

Большинство знакомы с этим подходом. Подход к сопоставимым продажам предполагает рассмотрение всех характеристик активов, которые вы пытаетесь оценить. Следующим шагом является поиск недавних продаж, которые максимально близки или сопоставимы со спецификациями объекта недвижимости.

Найти продажи достаточно похожей недвижимости, которые имели место недавно — в идеале в течение последних шести месяцев или года — и в непосредственной близости от рассматриваемой недвижимости. Поскольку больше всего данных о продажах содержится в домах на одну семью, этот метод относительно надежен и прост в использовании.

Подход замены

Подход замены рассчитывает стоимость на основе того, что потребуется для строительства аналогичной конструкции в точном месте сегодня, учитывая текущие затраты на материалы и рабочую силу. Ваш поставщик страхования имущества, безусловно, использует этот подход для определения стоимости покрытия.

Конечно, использование этого метода иногда приводит к тому, что стоимость значительно превышает стоимость приобретения и ремонта недвижимости.

[ВИДЕО МИНИ-СЕРИЯ] Как вы можете начать инвестировать свой W-2 или заработанный доход, чтобы создать пассивный доход с налоговыми льготами.

Смотри

В зависимости от возраста объекта и других критериев многие оценщики вычитают некоторую сумму амортизации из восстановительной стоимости. Однако их окончательная цифра, естественно, становится менее точной и более субъективной, когда они это делают. Несмотря на то, что оценщики включают затратный метод в свои отчеты, они обычно не полагаются на него для получения окончательной стоимости.

Вместо этого доходный подход является наиболее распространенным подходом, используемым оценщиками для определения рыночной стоимости многоквартирных домов или коммерческой недвижимости. Мы обсудим причины этого в следующем разделе.

Подход к расчету стоимости квартиры

Доходный подход популярен для оценки многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. Фундаментальная часть доходного подхода заключается в определении приведенной стоимости объекта недвижимости путем деления чистого дохода, который он приносит, на ставку капитализации.

Доходный подход является наилучшим методом определения стоимости многоквартирного дома, поскольку стоимость многоквартирных домов/многоквартирных домов при таком подходе основана на NOI объекта.

Давайте разберемся с этим на примере.

Допустим, покупатель рассматривает возможность инвестирования в 50-квартирный многоквартирный дом.

Целевая инвестиционная недвижимость имеет указанную ставку рыночной капитализации 7% и ожидаемый стабильный чистый операционный доход в размере 250 000 долларов США. Оценочная стоимость недвижимости с использованием этих исходных данных составляет 3,57 миллиона долларов (250 000 долларов / 7%).

Покупка здания за наличные по этой продажной цене принесет инвестору 7% годового дохода. Они, вероятно, займут деньги, чтобы оплатить хотя бы часть покупки, что еще больше увеличит прибыль на этот капитал.

Хотя доходный подход является наилучшим способом оценки многоквартирных домов, другие подходы также могут оказаться полезными при оценке стоимости недвижимости. Далее обсуждается, как можно использовать все три подхода для проведения оценки.

Использование всех трех подходов к оценке рыночной стоимости

Каждый метод оценки не зависит от других. Таким образом, оценщик обычно выбирает один метод вместо комбинации двух других при определении стоимости конкретной коммерческой недвижимости.

Кредитор, о котором идет речь, может указать подход, который следует использовать. Кроме того, каждый подход может привести к несколько разным оценкам, поэтому очень важно понимать, какой метод использует выбранный вами кредитор. Для разных сценариев используются разные методики оценки.

Например, доходный подход используется в качестве основного фактора, определяющего стоимость, в то время как подход продаж позволяет вам посмотреть, по какой цене продается подобная недвижимость. И подход замены позволяет вам получить меру для покупки намного ниже того, что было бы стоить построить.

Теперь, когда вы знаете, как эти три подхода могут помочь в оценке недвижимости, давайте обсудим, почему растет стоимость квартир.

Почему стоимость квартир продолжает расти

Стоимость квартир продолжает расти, потому что все больше инвесторов вкладывают свой капитал в квартиры, а количество сделок ограничено. Другая причина заключается в том, что предельные ставки сжимаются.

Это называется сжатием ставки капитализации, когда ставка капитализации для определенного класса объектов коммерческой недвижимости в определенном месте ниже, чем обычно.

Снижение ставки капитализации может привести к значительному увеличению прибыли многоквартирного дома или другого типа коммерческой недвижимости. Многие более мелкие группы вытесняются на вторичные и даже третичные рынки из-за жесткой конкуренции на некоторых первичных рынках, что приводит к значительному снижению ставок капитализации.

Часто задаваемые вопросы о рыночной стоимости квартиры

Как рассчитывается АРВ для квартиры?

ARV квартиры (стоимость после ремонта) рассчитывается путем определения того, какой чистый операционный доход может быть получен после ремонта недвижимости.

Что повышает ценность квартиры?

Самый быстрый способ увеличить стоимость квартиры — это физически улучшить ее внешний вид и интерьер, предоставив более качественный продукт, за который жильцы будут платить больше.

Как определить рыночную стоимость квартиры. Заключение

Мы надеемся, что это дало вам четкое представление о различных методах оценки квартир и о том, почему доходный подход является лучшим способом определения рыночной стоимости жилого комплекса. .

Присоединяйтесь к Клубу инвесторов здесь, в Willowdale Equity, чтобы получить доступ к возможностям частных многоквартирных инвестиций с добавленной стоимостью на юго-востоке Соединенных Штатов.