Как определить порядок пользования квартирой
Когда можно требовать определить порядок пользования жилым помещением через суд
Заявить такое требование можно только в том случае, если жилое помещение находится в собственности.
Определить порядок пользования жильем, предоставленным по договору социального найма, не получится. Закон не предусматривает такую возможность.
Несмотря на это, в практике встречаются случаи, когда установить порядок пользования жилым помещением требует его наниматель. В таких ситуациях суды всегда отказывают в иске.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле суд пояснил, что требования гражданина (нанимателя квартиры) определить порядок пользования ею — это по сути требования изменить договор социального найма. Но Жилищный кодекс РФ такого не допускает (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.10.2019 по делу N 33-45289/2019).
Для какого жилого помещения можно требовать определить порядок пользования
Это может быть отдельная квартира или комната в коммуналке.
Главное условие — она должна принадлежать вам на праве собственности.
ПРИМЕЧАНИЕ.
В этой статье мы говорим о порядке пользования квартирой, который можно установить через суд, — ведь это самый распространенный вариант. Но все пояснения и рекомендации, которые мы даем, актуальны и для ситуации, когда Вы желаете установить его для комнаты или комнат в коммуналке.
Кто может требовать определить порядок пользования квартирой
Подать иск и потребовать от суда установить, как вы будете пользоваться квартирой, можно только тогда, когда вам принадлежит доля в праве собственности на нее.
Ее размер не имеет значения. То есть обратиться в суд вы можете, если владеете как 1/2 доли в квартире, так и 1/350. Другой момент — то, что размер вашей доли может влиять на исход дела. А иногда — и стать причиной отказа в иске. Об этом мы расскажем ниже.
ПРИМЕЧАНИЕ.
В некоторых случаях суд может определить порядок пользования квартирой, которая находится не в долевой, а в общей совместной собственности сторон.
Примером такого решения является Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2019 по делу N 33-50107/2019. В нем суд учел, что доли сторон (бывших супругов) в общей собственности не определены, и признал их равными. А порядок пользования квартирой установил по варианту, предложенному в иске.
Учтите: если вы не собственник доли квартиры, а член семьи ее собственника, подавать иск об определении порядка пользования жильем нет смысла. Закон не дает вам такой возможности. А суд однозначно откажется удовлетворить ваши требования.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Определить порядок пользования жильем можно только между его долевыми собственниками. Закон не разрешает устанавливать такой порядок между собственником квартиры и другими лицами, которые в ней живут (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-55112/2019).
В каких случаях можно требовать определить порядок пользования квартирой через суд
Заявить такое требование можно, если вам не удалось согласовать такой порядок с другим собственником долей квартиры (далее также — сособственник).
Ведь, по общему правилу, участники долевой собственности должны владеть и пользоваться ею по соглашению, которое они достигли. Так что обращение в суд — это крайний вариант, когда такого согласия между всеми долевыми собственниками нет.
С кем придется судиться
Ответчиком надо указать второго собственника квартиры, которому принадлежит оставшаяся доля в ней.
Если квартира находится в собственности нескольких человек, ответчиками будут все другие собственники долей в квартире, помимо вас. Размер их доли в квартире в этом случае, как и при подаче иска, значения не имеет.
Также неважно, кем вам приходятся другие сособственники квартиры. Это могут быть члены вашей семьи, близкие или дальние родственники или вообще посторонние люди.
Обратите внимание: если в квартире живут члены семьи сособственников, указывать их в качестве ответчиков не нужно.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы определить через суд порядок пользования квартирой высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:
- Вы являетесь долевым собственником квартиры.
- Вы не достигли с ответчиком соглашения о том, как пользоваться квартирой.
- Вы проживаете или намерены проживать в квартире и пользоваться ею.
- Квартира и другие обстоятельства дела позволяют определить порядок пользования ею.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как гражданин убедил суд определить порядок пользоваться квартирой по предложенному им варианту, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2019 по делу N 33-57004/2019.
Какие нюансы учесть при подаче иска
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует указать в иске, — это определить порядок пользоваться квартирой.
Если вы до сих пор не живете в ней, дополнительно пропишите требовать вселить вас в квартиру. Если ответчик препятствует вам пользоваться жильем, в том числе местами общего пользования, требуйте от суда обязать его не чинить вам препятствий в этом.
Также допустимо включить в иск другие требования, если это актуально в вашей ситуации. К примеру, определить порядок оплаты коммунальных услуг (долю в них) или взыскать с ответчика долг за них. Или выдать ключи от квартиры.
Нюанс 2. Предложите в иске свой вариант, по которому, как вы считаете, надо пользоваться квартирой.
Обычно, обращаясь в суд, гражданин просит выделить ему и ответчику комнаты в квартире определенной площади. Это актуально, когда они отдельные, изолированные.
Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать таковым. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).
Хорошо, когда планируя вселиться в комнату определенной площади, вы будете учитывать размер вашей доли в квартире.
Вероятность выиграть дело значительно повысится, если площадь комнаты, которую вы хотите отсудить, будет соотносима с размером вашей доли.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Если сособственники жилого помещения не пришли к соглашению, как пользоваться им, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2019 по делу N 33-57004/2019).
Еще лучше — когда то же самое условие выполняется для ответчика. Суды, как правило, всегда проверяют, как предложенный вами вариант пользования жильем отразится на правах ответчика. Ведь и вы, и он — собственники долей в одном и том же жилом помещении. Так что очень важно, чтобы порядок пользования, который вы хотите установить в квартире, не нарушал права ответчика. Об этом можно говорить, если вы просите суд определить такой порядок пользования, при котором ответчик получит комнату большей площади, чем ему полагается с учетом размера его доли.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд принял решение вселить граждан в квартиру, а также согласился с порядком пользования квартирой, который они предложили. Граждане пытались отсудить себе две комнаты в квартире размером 17,2 и 11,0 кв. м, а ответчику предлагали выделить комнату площадью 21,5 кв. м. Суд принял решение по этому варианту. Истцы имеют доли в праве собственности на квартиру в размере 5/8, что соответствует 31,0 кв. м жилплощади, а ответчик — 3/8, что равноценно 18,7 кв. м жилплощади. Получается, общая площадь двух комнат, на которые претендуют граждане, не превышает их долю в квартире. А комната, выделяемая ответчику, даже больше размера его доли (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2019 по делу N 33-51529/2019).
Если по решению суда ответчику достанется комната по площади больше, чем полагалась с учетом его доли в квартире, у вас есть возможность взыскать с него компенсацию за лишние метры.
Учтите: если порядок пользования квартирой уже сложился, в иске можете ссылаться на него.
Нюанс 3. Если отношения с ответчиком у вас неприязненные или конфликтные, укажите на это в иске.
Как правило, само по себе это не определяет, чью сторону займет суд. Но он будет учитывать такое обстоятельство, рассматривая иск.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Иногда суд может решить, что права одних сособственников жилого помещения нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других. В этом случае надо определить такой порядок пользования квартирой, который, учитывая конфликтные отношения сторон, не будет приводить к недобросовестному осуществлению гражданских прав (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2019 по делу N 33-57004/2019).
Нюанс 4. Если вы раньше уже судились с ответчиком по поводу квартиры, укажите на это обстоятельство в иске.
Это могла быть судебная тяжба по разным причинам. Например, ответчик мог требовать через суд признать недействительными сделки, по которым вы приобрели долю в квартире. Или делить ее с вами как имущество, совместно нажитое в период брака.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать определить порядок пользования квартирой в том варианте, который вы предлагаете.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают ваше право собственности на долю в квартире.
Это, прежде всего, выписка из ЕГРН.
Также можете принести в суд копии документов, на основании которых вы получили долю в квартире. Это может быть договор, по которому вы приобрели ее (купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением или другой), а также акт приема-передачи. Если вы получили долю в собственность по наследству, можете принести в суд копию свидетельства о праве на наследство по завещанию или по закону. Если право собственности на долю в квартире возникло по решению суда, представьте его копию.
2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире (если вы в ней зарегистрированы).
Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, карточки учета, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают ваше постоянное проживание в квартире (если вы в ней живете).
4) документы, которые подтверждают ваше намерение проживать в квартире (если вы в ней не живете).
Если вы до сих пор не вселялись в квартиру и не живете в ней, но намерены сделать и то, и другое — представьте суду документы, которые косвенно подтверждают вашу заинтересованность в данном жилье. Например, выписку из ЕГРН, которая указывает, что другой недвижимости у вас в собственности нет.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Когда суд определяет порядок пользования квартирой, он проверяет, есть ли у сособственников квартиры заинтересованность проживать в ней. При этом интересы членов семьи сособственников не учитываются.
Ведь их право пользоваться квартирой производно от прав ее собственника и регулируется жилищным законодательством (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-55112/2019).
Если с момента приобретения доли в праве собственности на квартиру вам не удалось не то что вселиться, а даже войти в нее, и вы обращались в полицию, принесите в суд документы оттуда. Например, копию заявления и постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Или заручитесь показаниями свидетелей.
5) документы, которые подтверждают, что определить порядок пользования квартирой можно.
Вы должны представить суду документы, которые говорят о вашем возможном проживании в квартире вместе с ответчиком. Разумеется, с учетом того порядка пользования жильем, который установит суд.
Речь идет о том, что квартира состоит из изолированных комнат, в которых вы с ответчиком можете проживать, не нарушая права друг друга. Подтвердить это можно такими документами, как поэтажный план БТИ, экспликация, технический паспорт на квартиру.
Другие обстоятельства дела, которые должны сподвигнуть суд на решение в вашу пользу — это чаще всего ваши отношения с ответчиком. Если вы одна семья или родственники, у суда обычно не возникает сомнений, что все вместе вы сможете жить на одной жилплощади. Принесите в суд документы, которые подтверждают ваши семейные или родственные отношения. Это свидетельства о рождении, о заключении брака, о его расторжении и т.д.
6) другие документы (при необходимости).
Это документы, которые зависят от конкретных обстоятельств дела.
Если вы ссылаетесь на конфликтные отношения с ответчиком, из-за которых обращались за помощью в полицию, соберите все подтверждающие это документы. Например, заявления и постановления об отказе в возбуждении уголовных дел.
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией.
Но на практике лучше это сделать. Попросите в претензии согласовать с вами порядок, по которому вы будете пользоваться квартирой и проживать в ней. Не обязательно, но возможно, ответчик поймет серьезность ваших намерений, и конфликт удастся уладить еще до суда.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд установил, что до подачи иска граждане — собственники долей в квартире неоднократно направляли ответчикам письма, sms-сообщения, предложения с тем, чтобы вселиться в квартиру и согласовать порядок пользования ею. Но попытки оказались тщетными — ответчики на обращения не ответили (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-55242/2019).
В другом случае гражданин направлял ответчику уведомление о намерении обратиться в суд. Ведь во внесудебном порядке не удалось достичь с ним соглашения о совместном пользовании квартирой (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-51858/2019).
Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду.
Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.
Второе. Учтите, что ответчик может подать встречный иск.
На практике это встречается довольно часто. Поэтому будьте готовы к встречному требованию не чинить ответчику препятствий в пользовании его долей квартиры, вселить его в нее, выдать ключи от входной двери. Также он может предлагать свой вариант того, как определить порядок пользования квартирой.
Ответчик может просить во встречном иске признать недействительными сделки, по которым вы получили доли в праве собственности на квартиру. Например, пытаться оспорить договоры дарения и купли-продажи, по которым вы стали долевым собственником.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле ответчик заявил встречный иск и потребовал вселить его в квартиру, а также не чинить ему препятствия в пользовании ею (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.
09.2019 N 33-42133/2019).
Третье. Укажите суду на то, что у вас с другими сособственниками фактически сложился порядок пользования квартирой (если это действительно так).
Если такой порядок уже есть, подробно опишите его в иске. В таких случаях, как правило, граждане стремятся всеми силами доказать, что это порядок приемлемый и удобный для всех сособственников.
Суд может поддержать ваше мнение и вынести решение о том, как вам в дальнейшем пользоваться квартирой, с учетом такого порядка. Или вообще, согласно такому порядку, который уже имеет место быть.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В Апелляционном определении Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-55112/2019 суд определил порядок пользования квартирой с учетом порядка пользования ею, который сложился ранее между бывшими супругами.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Если суд рассматривает требование определить порядок пользования имуществом, которое находится в долевой собственности, он учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности.
(П. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”)
Обратите внимание: если порядок пользования квартирой у вас с ответчиком не сложился (например, если ответчик не дал вам въехать в нее), это никак не отразится на решении суда. В таком случае он проанализирует все обстоятельства дела и примет решение с учетом интересов сторон.
Четвертое. Обычно суд определяет порядок пользования квартирой так, чтобы комната гражданина, подавшего иск, по площади примерно соответствовала его доле в праве собственности на квартиру.
Но так бывает не всегда. Есть ситуации, когда в квартире просто-напросто нет комнат, которые соответствуют долям каждого из сособственников.
В таком случае суд выносит решение с учетом всех обстоятельств дела. Он может встать на сторону гражданина, который подал иск.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд определил: в пользование одного сособственника переходит комната площадью 19,6 кв. м, в пользование другого — 11,6 кв. м. Каждому из них принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Ее общая жилплощадь составляет 30,6 кв. м, то есть на долю каждого из собственников приходится 15,3 кв. м. Комнат, идеально соответствующих доле каждого, в квартире нет (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2019 по делу N 33-53034/2019).
Учтите: в подобных случаях не исключено, что суд примет решение в пользу ответчика, то есть откажет вам в иске.
Если по решению суда ответчику досталась комната по площади больше, чем полагалась с учетом его доли в квартире, у вас есть возможность взыскать с него компенсацию за лишние метры.
Пятое. Суд не может отказаться определить порядок пользования квартирой и выделить вам комнату в ней только потому, что вы не платите за жилищно-коммунальные услуги.
На это обстоятельство может ссылаться ответчик, который против вашего вселения и проживания в квартире вместе с ним.
В таких ситуациях суд поясняет, что ответчик может подать отдельный иск и взыскать с вас расходы или задолженность за жилищно-коммунальные услуги.
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:
- Вы не являетесь собственником квартиры.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Гражданин (бывший супруг ответчика) не является собственником квартиры, в отношении которой он просил установить порядок пользования. Так что оснований удовлетворить иск нет. Ведь ранее суд отказался разделить квартиру как имущество, совместно нажитое гражданином в браке с ответчиком (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-55274/2019). - Площадь комнаты, которую вы просите выделить Вам в пользование, несоразмерна вашей доле в праве собственности на квартиру.
Речь идет только о том, что комната по метражу больше, чем полагается вам с учетом Вашей доли в праве собственности. Если она меньше, и вы согласны жить в ней, отказ в иске маловероятен. ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался определить порядок пользования квартирой, чего требовал гражданин — собственник 1/2 доли в ней. Он считал правильным, чтобы ему досталась изолированная комната 18 кв. м, а ответчику — 12,9 кв. м. По мнению суда, выделить долю гражданина в квартире в натуре невозможно. Ведь комната размером 18 кв. м превышает его долю в жилплощади квартиры (30,9 кв. м). И к тому же, если выделить гражданину эту комнату, права и законные интересы остальных сособственников квартиры, с учетом их долей, будут нарушены (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2019 по делу N 33-53551/2019). Суд может вынести решение в пользу ответчика и в том случае, если в квартире нет изолированной комнаты, которая по площади соответствует доле гражданина в праве собственности на квартиру.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Подобную ситуацию суд рассмотрел в Апелляционном определении Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-49907/2019.
3. Квартира и другие обстоятельства дела не позволяют определить порядок пользования ею, поскольку ваше совместное проживание с ответчиком на одной жилплощади невозможно.
Это может быть обусловлено характеристиками самой квартиры. Например, когда гражданин пытается определить порядок пользования однокомнатной квартирой, в которой уже живут три ответчика.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Стороны спорили относительно квартиры общей площадью 56,2 кв. м, жилой площадью 30,3 кв. м, состоящей из двух комнат — 16,90 кв. м и 13,40 кв. м. Первая комната объединена с кухней и не является изолированной, перегородка между комнатой и кухней отсутствует. Гражданин, который хотел установить порядок пользования квартирой через суд, претендовал на комнату 13,40 кв. м. Суд занял сторону ответчика, который живет в квартире.
Также отказ в иске могут повлечь другие факторы. Например, то, что вы и ответчик не принадлежите одной семье и вообще не имеете никакого родства.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд принял решение в пользу ответчика по иску о том, чтобы установить порядок пользования квартирой. Из поэтажного плана и экспликации он выяснил, что квартира состоит из трех комнат: одна — жилая изолированная, вторая — жилая проходная, третья — жилая запроходная. Получается, две комнаты являются смежно-изолированными. Граждане, которые обратились в суд, должны были знать об этом. А также о том, что 1/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, которое постоянно живет в ней. Так что еще при покупке долей в квартире надо было предвидеть, что жить в ней граждане не смогут. Ведь эта квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Если суд рассматривает требование определить порядок пользования имуществом, которое находится в долевой собственности, он учитывает реальную возможность совместного пользования этим имуществом.
(П. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”)
- Вы не проживали в квартире, не живете в ней сейчас и (или) не намерены вселиться в нее после суда.
Как правило, эти обстоятельства — повод отказать вам в иске только в том случае, если для отказа есть другие основания.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ.
Если суд рассматривает требование определить порядок пользования имуществом, которое находится в долевой собственности, он учитывает нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе.
(П. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.
07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”)
- Вы имеете на праве собственности другое жилье, в котором реально можете проживать.
Обычно суд не отказывает в иске только по этому основанию. Как правило, оно оценивается вместе с другими конкретными обстоятельствами дела и может быть одним из поводов к тому, чтобы суд вынес решение в пользу ответчика.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался установить порядок пользования двухкомнатной квартирой. В ней в настоящее время зарегистрированы и проживают разнополые собственники (ответчики), истцы не живут в квартире, не платят коммунальные платежи, имеют в собственности другое жилое помещение. Это исключительный случай, когда все сособственники не могут использовать квартиру по назначению (для проживания), не нарушив права другого сособственника (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2019 N 33-53280/2019 по делу N 2-2110/2019).
Но в отдельных случаях наличие у вас другого жилья может быть и единственной причиной отказа в иске.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такая ситуация рассмотрена в Апелляционном определении Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-55242/2019. Суд выяснил, что одному из сособственников квартиры принадлежит 1/3 доли в другой квартире, двухкомнатной. В ней живет его бывшая жена и сын с женой. Суд решил, что истец вполне может проживать там, а в спорной квартире не нуждается.
Если суд отказался определить порядок пользования квартирой, при определенных обстоятельствах у вас есть возможность взыскать с другого сособственника компенсацию за пользование вашей долей.
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием определить порядок пользования квартирой подавайте в районный суд.
Иск направляйте в суд по адресу квартиры. В данном случае действуют правила о так называемой исключительной подсудности.
Посмотрите другие статьи и образцы документов раздела: Советы юриста на каждый день
Порядок пользования квартирой в долевой собственности \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Порядок пользования квартирой в долевой собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок пользования квартирой в долевой собственности
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Ещё…
- Общая собственность:
- Аренда общей долевой собственности
- Военная ипотека при разводе
- Выдел доли в натуре
- Выдел доли в натуре в квартире
- Выделение долей по материнскому капиталу
- Ещё…
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 247 «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности» ГК РФ»По смыслу приведенных норм, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения сособственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки жилого помещения, а также возможного нарушения прав других граждан на это жилое помещение) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Реализация права на определение порядка пользования жилым помещением собственником и нанимателем: от закона к практике
(Пальцева Е.С.)
(«Семейное и жилищное право», 2020, N 1)Определение порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, урегулирован ст. 247 ГК РФ, в силу которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.
11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Таким образом, порядок осуществления владения и пользования имуществом, в том числе жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, устанавливается судом, если согласие между сособственниками не достигнуто.
Понимание тонкостей кооперативных акций — делитесь и делитесь одинаково
Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Один элемент, без которого не могло бы функционировать все начинание. Как в корпорации Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть весьма востребованными призами — в зависимости, конечно, от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры об акционерах и акции, что на самом деле представляют собой эти элементы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены в том, что именно означает владеть акциями, и как эти доли распределяются.
Определение, пожалуйста
Проще говоря, акции представляют собой часть акций в
корпорация.
Это различие и отличает кооператив от его реального
двоюродный брат, квартира. В кооперативе резиденту принадлежат доли в
корпорация, которой принадлежит здание, объясняет адвокат Гейл Миранда Шмидт.
фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Существует долгосрочный
имущественная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционера в
компании и в качестве арендатора в самой квартире.
«В кондоминиуме вы на самом деле владеете настоящим поместье», — говорит Шмидт. «Вы владеете процентом базового здание и часть общих элементов. Вы получаете титульное страхование. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купленный.»
Или, как говорит адвокат Дайана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «Кооператив — это сообщество. В квартире, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина».
В то время как собственники квартир получают четыре стены и крышу, кооперативы
акционеры получают фактические сертификаты акций, хотя они могут только
мельком взгляните на них при закрытии.
«Банк держит
сертификат, и владелец его больше не увидит, пока не рассчитается
соглашение об обеспечении», — говорит адвокат Роберт Тиерман из
Манхэттенская юридическая фирма Litwin & Tierman.
«Акции представляют собой вашу собственность правильно — иначе вы ничего не имеете», — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании».
Это право закреплено в договоре аренды. «Эта аренда позволяет вам жить в здании», — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».
Сколько акций?
Определение количества акций, прикрепленных к каждому
квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива
процесс, либо когда сначала строится кооператив, либо здание
преобразован. «Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете
определить количество разрешенных акций», — говорит Тиерман. «Ты
можете выбрать любое количество акций, какое захотите». Большинство кооперативов
состоит из сотен акций, а не из тысяч, но цифры
отличаться.
«Кооперативы обычные, стандартные корпорации», — говорит Шмидт. Квартиры и кооперативы должны подать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы укажет начальное количество акций и начальный объем пространства предлагается в плане.
«Первоначальное количество акций указано в предлагая план», — говорит Липсиг. «Точно так же, как корпорация должна у кооператива есть план предложения».
В конечном счете, это не общее количество акций это важно. Это относительные отношения между всеми теми акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.
По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal
Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе
определяется путем деления ипотечного остатка комплекса на общую сумму
количество долей в здании. Затем эта цифра умножается на индивидуальное
единичные акции. «Две одинаковые квартиры должны иметь одинаковые оценки,
если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место».
«Важно то, что акции для двухкомнатных будет в два раза больше, чем однокомнатных», — добавляет Тирман. «Фактическое число не имеет значения. это родственник поделитесь важными цифрами».
Если здание переоборудовано или переоценено из-за изменяя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, определяются конвертацией компания и/или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется одинаковый. Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, вопросы «акций» рассматриваются номинально оценщики».
Таким образом, размер имеет значение при определении распределения акций. «Акции определяются размером», — говорит Шмидт. «По площади метраж и балконы и пентхаусы». Очевидно, чем крупнее квартиру, тем больше акций она будет стоить.
Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом.
Кооперативы должны соответствовать требованию Налоговой службы (IRS), которое
утверждает, что должно существовать «относительное и разумное
отношения» между акциями и их стоимостью.
Эти отношения
должен быть установлен лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком.
«Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — Тиерман.
говорит.
И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнении имущества. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме получают неравные доли, это вызывает понятное огорчение. В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше акций, потому что больше акций означает оплату большего процента обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле стоимость квартиры не превышает тот, что дальше по коридору.
Больше акций, больше власти?
Иногда акционеры увеличивают свои доли в
кооператив, купив дополнительное пространство. Если соседская квартира
выставляется на продажу, житель может решить раскупить его и добавить к этому логову
и вторую ванную они всегда предполагали. Если это произойдет,
акции будут объединены, и они получат новый сертификат
отражает новое количество акций», — говорит Липсиг.
Но есть ли смысл иметь больше акций, чем ваша сосед? Да и нет. «В каком-то смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вам бы хотелось больше акций. Но в кооперативе больше долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания».
С другой стороны, квартира с более высокой долей стоимость может окупиться в финансовом отношении в будущем, по крайней мере, теоретически. «Люди оценивают квартиры исходя из относительного количества акций», — говорит Тиерман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать это квартира имеет лишние 50 акций, потому что кто-то когда-то так думал имел большую ценность. Таким образом, с точки зрения продажи квартиры, это может быть выгодно позже».
В небольших кооперативных комплексах преимущество дополнительных паев
По словам Липсига, может прийти в форме силы. «Это могло иметь
какое-то значение в относительном количестве голосов — с точки зрения таких вещей, как
избрание членов правления.
Ваше право голоса зависит от количества
акции, которыми вы владеете».
Добавление дополнительных акций
Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер в течение многих лет, иногда появляется возможность расширить бизнес, так сказать. совет может внести поправку в устав, чтобы увеличить количество акций в кооперативе. Это может случиться, если, если привести довольно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, преобразуется для жилого использования. Доли также должны быть увеличены, если решение на покупку здания по соседству, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании».
По словам Тиермана, иногда эти дополнительные акции
уже встроены в план кооператива. Когда кооператив создается впервые,
разработчик часто разрешает большее количество акций, чем у них есть
на количество доступных квартир. Это для того, чтобы, если они решат
преобразовать общую площадь в здании в покупную единицу, те
предварительно авторизованные акции уже будут существовать.
Вы не можете взять это с собой
Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его супруг(а) может получить стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендатора без каких-либо затруднений, согласно собственническому договору аренды. Было бы нет необходимости в утверждении совета директоров на передачу.
Однако если акционер скончался и оставил свое
или ее доли потомству, более дальнему родственнику или не в семье
член, правление должно утвердить перевод, как если бы
физическое лицо продавало квартиру совершенно постороннему лицу. Если
наследник не может получить одобрение правления, тогда имущество будет вынуждено
продать подразделение и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров.
Это наихудший сценарий, говорит Тиерман. Важно
обратите внимание, что согласно закону, согласие правления не может быть
«необоснованно удержано».
Для таких тонких, тонких бумажек акции имеют большое значение. огромное количество власти для жителей, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошло вниз. Они могут расти в цене, соответствуя растущему престижу элитный адрес, или оставаться устойчивым, измеряя долгосрочную прочность хорошо зарекомендовавшее себя кооперативное сообщество. Самое главное, эти кусочки Бумага представляет пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. н
Лиз Лент — писатель-фрилансер и частый автор The Cooperator.
Как определить рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость
Возврат инвестиций (ROI) — это измерение того, сколько денег или прибыли вы заработали на инвестициях в процентах от их общей стоимости.
В этой статье рассматриваются два способа расчета рентабельности инвестиций в недвижимость.
Ключевые выводы
- Возврат инвестиций (ROI) измеряет прибыль, которую вы получили (или могли бы получить, если бы продали) от инвестиций.
- Окупаемость инвестиций рассчитывается путем сравнения суммы, которую вы вложили в недвижимость, включая первоначальную цену покупки плюс любые дополнительные расходы, с ее текущей стоимостью.
- Двумя распространенными способами расчета рентабельности инвестиций в недвижимость являются метод затрат и метод из кармана.
Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость
2 способа расчета рентабельности инвестиций (ROI)
Существует два основных метода расчета рентабельности инвестиций: метод затрат и метод из кармана. Ниже приведены упрощенные примеры каждого метода. Обратите внимание, что ни в одном из примеров не учитывается какой-либо доход от аренды, который может приносить ваша собственность, или какие-либо текущие расходы, такие как налоги на недвижимость.
Метод затрат
Метод затрат рассчитывает рентабельность инвестиций путем деления прибыли от инвестиций в недвижимость на первоначальные затраты на эту недвижимость.
В качестве примера предположим, что вы купили недвижимость за 100 000 долларов наличными. После ремонта и улучшений, которые обошлись вам в дополнительные 50 000 долларов, недвижимость оценивается в 200 000 долларов.
Таким образом, ваша прибыль от собственности составит 50 000 долларов (т. е. 100 000 долларов прибыли от рыночной стоимости за вычетом 50 000 долларов, потраченных на затраты).
Чтобы использовать затратный метод, разделите прибыль на все затраты, связанные с покупкой, ремонтом и восстановлением имущества.
Ваш ROI в этом случае:
50 000 долларов США ÷ 150 000 долларов США = 0,33, или 33%.
Наличный метод
Многие инвесторы в недвижимость предпочитают метод «из кармана», поскольку он обеспечивает более высокую рентабельность инвестиций. Он берет текущий капитал дома, деленный на текущую рыночную стоимость. Обратите внимание, что это отличается от приведенного выше расчета, в котором доход от инвестиций (а не собственный капитал) делится по методу затрат на первоначальные общие затраты (а не на рыночную стоимость).
Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что вы купили ту же недвижимость по той же цене, но на этот раз вы профинансировали покупку с помощью кредита и первоначального взноса в размере 20 000 долларов США.
Ваши личные расходы составляют 20 000 долларов плюс 50 000 долларов на ремонт и реабилитацию, что в сумме составляет 70 000 долларов. При стоимости имущества в 200 000 долларов ваша позиция в капитале или потенциальная прибыль составляет 130 000 долларов.
Ваш ROI в этом случае:
130 000 долларов США ÷ 200 000 долларов США = 0,65, или 65%.
Это почти вдвое больше, чем в первом примере. Разница, конечно, связана с кредитом: кредитное плечо как средство увеличения ROI.
Что такое хороший возврат инвестиций для инвесторов в недвижимость?
То, что один инвестор считает «хорошим» ROI, может быть неприемлемым для другого. Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от терпимости к риску: чем больше риска вы готовы принять, тем более высокую рентабельность инвестиций вы можете ожидать.
И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.
В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость оправданными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует или превышает среднюю доходность основного индекса фондового рынка, такого как S&P 500. Исторически сложилось так, что среднегодовая доходность S&P 500 составляет около 10%. .
Конечно, вам не нужно покупать физическое имущество, чтобы инвестировать в недвижимость. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею. В целом доходность REIT более изменчива, чем физическое имущество (в конце концов, они торгуются на бирже). В США фонды REIT с акциями принесли среднегодовую доходность в размере 10,7% за пятилетний период, закончившийся 31 марта 2022 года, согласно индексу FTSE Nareit All Equity REIT.
Вы также можете инвестировать в REIT через взаимные фонды, которые специализируются на них.
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или Министерство жилищного строительства и городского развития США.
Затраты, которые могут снизить рентабельность инвестиций
Чтобы реализовать рентабельность инвестиций в виде реальной денежной прибыли, вам необходимо продать недвижимость. Часто недвижимость не будет продаваться по ее рыночной стоимости, что снизит ожидаемую рентабельность инвестиций, если вы основывали свои расчеты на этой цифре.
Кроме того, существуют расходы, связанные с продажей недвижимости, такие как ремонт, покраска и благоустройство территории.
Стоимость рекламы собственности также должна быть добавлена вместе с затратами на оценку и комиссией любому агенту по недвижимости или брокеру, который участвует. И, конечно же, если есть ипотека на недвижимость, ее надо погасить.
Каким образом облагается налогом инвестиционная недвижимость при ее продаже?
Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, любая прибыль, которую вы получаете сверх вашей скорректированной стоимости, считается приростом капитала для целей налогообложения. Если вы владели недвижимостью в течение года или более, она будет облагаться налогом по ставкам на прирост капитала. Если вы удерживали его менее года, он будет облагаться налогом как обычный доход, что, как правило, означает более высокую ставку налога, в зависимости от того, какой у вас другой доход.
Каким образом облагается налогом доход от инвестиционного фонда недвижимости (REIT)?
Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, могут выплачивать доход своим инвесторам в трех формах: дивиденды, которые облагаются налогом по той же ставке, что и обычный доход; распределения прироста капитала, которые обычно облагаются налогом по более низкой ставке для прироста капитала; и доходы от капитала, которые не облагаются налогом.
Как облагается налогом доход от аренды?
Если у вас есть доход от сдачи в аренду имущества, которым вы владеете, вы должны указать этот доход при подаче налоговой декларации за год, как правило, в Приложении E IRS. Вы также можете вычесть соответствующие расходы, чтобы получить общий доход или убыток в это имущество за год. Убытки вычитаются до определенных пределов.
Итог
Расчет рентабельности инвестиций — это способ определить, какую прибыль (если таковая имеется) вы получили от инвестиций в недвижимость. Вы также можете использовать его для сравнения доходности недвижимости с другими потенциальными инвестициями, такими как акции. Вышеприведенные примеры упрощены для целей иллюстрации, и, в зависимости от всех связанных с этим затрат и любого потенциального денежного потока, который вы получите от своих инвестиций в недвижимость, получить точную рентабельность инвестиций может быть сложнее. В частности, для целей налогообложения вы, скорее всего, захотите проконсультироваться с бухгалтером или другим специалистом по налогам, который знаком с правилами, применимыми к недвижимости.