Определение перепланировка: Переустройство и перепланировка жилого помещения. Официальный портал Администрации города Омска

// Автор: Денис ИВАНОВ
// Фото: Мария КОРЯГА

Купив квартиру, став собственником жилья, многие полагают, что имеют полное право распоряжаться своими квадратными метрами так, как посчитают нужным. И, по большому счёту, это правда. Однако нельзя забывать о том, что с приобретением жилья появляются и дополнительные обязанности, и ответственность. В частности, когда дело касается переделки квартиры. Неудачная с точки зрения безопасности, несогласованная с жилищными инспекторами перепланировка грозит собственнику в лучшем случае штрафами. В худшем – тем, что его действия могут послужить причиной возникновения несчастных случаев в многоквартирном доме и создать опасность для жизни и здоровья других жильцов. Примеры таких ситуаций время от времени широко освещаются по телевидению и в газетах, но, к сожалению, уже постфактум.

О том, как подойти к вопросам перепланировки квартиры согласно правилам безопасности и букве закона и куда пожаловаться на незаконные перестройки, выполненные в доме другими собственниками, мы разговариваем с Алексеем Кузнецовым, директором МБУ «Дирекция ЖКХ».

– Алексей Александрович, прежде всего, разъясните, пожалуйста, в каком случае изменения квартиры (помещения) при ремонте являются перепланировкой, а в каком нет. Очень часто приходится слышать споры относительно замены дверей, остекления балконов, утепления лоджий за счёт вывода дополнительной батареи и так далее.

– Жилищный кодекс Российской Федерации, который является основным нормативным актом, регламентирующим процесс перепланировки, даёт общее определение этому понятию. Однако на деле неспециалисту не всегда удается чётко увидеть разницу между перепланировкой и просто ремонтом, не требующим согласования. Так, согласно официальной терминологии, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и требует внесения изменения в технический паспорт. Вот примеры перепланировки: перенос либо снос перегородок; изменение места расположения входа в помещение или оконных проёмов, а также демонтаж встроенных шкафов, отраженных в паспорте БТИ, и другие аналогичные виды работ.

Изменение конфигурации – это главное отличие перепланировки от переустройства  жилого помещения, которое, в свою очередь, также требует внесения изменения в технический паспорт. Оно представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора не будет являться переустройством и не требует согласования. Однако, как уже было сказано, без специалиста на деле разобраться, что это – перепланировка, переустройство или ремонт, удаётся не всегда.

– Если потребность в перепланировке у собственника всё-таки есть, как оформить всё по букве закона? Куда обращаться, какой необходим пакет документов?

– Для законного оформления перепланировки необходимо обратиться в МБУ «Дирекция ЖКХ» (пр. Дружбы, 8б, каб. 101) с заявлением на имя председателя комитета жилищно-коммунального хозяйства администрации Новокузнецка, предварительно собрав пакет документов. Нужны технический паспорт помещения, правоустанавливающие документы на жильё (оригинал или нотариально заверенная копия), если квартира приобретена в ипотеку – согласие банка на проведение работ. Далее – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства, его может выполнить проектная организация, имеющая свидетельство о допуске к данным видам работ (заверенная копия свидетельства прилагается к проекту). Проект должен быть согласован с управляющей компанией, другими собственниками перестраиваемого помещения и с Территориальным отделом управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ул. Обнорского, 76, тел. 37-85-18).

– Очень распространенное сегодня явление – предложения от различных строительных, подрядных фирм по оформлению документов на перепланировку в короткие сроки. Стоит ли доверять посредникам или лучше хлопотать самому?

– Сделать перепланировку своими силами и самостоятельно её узаконить вполне реально. Исключение составляет лишь незначительный процент случаев, когда обращение к посредникам является целесообразным и даже неизбежным. Это, как правило, случаи, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, что происходит весьма нечасто. Тогда и приходится прибегать к помощи организаций, имеющих разрешение на подобный вид работ. В остальных же случаях можно все вопросы решить самому. В конечном итоге, разрешение на перепланировку и собственнику, и посредникам, которые собирают документы за него, выдаётся в течение 45 дней.

– В каком случае собственнику могут отказать в перепланировке квартиры?

– В тех случаях, когда представлен не весь пакет документов, или проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям жилищного законодательства.

– Как быть в том случае, если перепланировка сделана много лет назад или квартира куплена с неоформленной перепланировкой?

– Если перепланировка уже сделана, тогда её нужно узаконить через суд. Расписываю по шагам. Первое: обращаетесь в БТИ. После чего к вам придёт техник, чтобы сделать планы до и после перепланировки. Второе: с готовыми планами обращаетесь в любую проектную организацию для изготовления проекта. Третье: собираете справки в Санэпидемстанции, управляющей компании, Дирекции ЖКХ. Четвёртое: с полным пакетом документов обращаетесь в суд для решения о сохранении помещения в перепланированном виде. Получив это решение, снова идёте в БТИ за новым техническим паспортом квартиры.

– Насколько усложнится жизнь собственника (нанимателя) квартиры, если он не станет утруждать себя оформлением перепланировки?

– При самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах следует наложение административного штрафа (КоАП РФ, статья 7.21.). Также собственник несёт предусмотренную законодательством ответственность, а именно – должен привести жилое помещение с неузаконенной перепланировкой в прежнее состояние либо воспользоваться своим правом и узаконить перепланировку через суд, если этим не нарушаются права и законные интересы других собственников и это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Если жилое помещение не приведено в прежнее состояние или перепланировка не узаконена через суд в указанный в срок, то суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом судебных расходов. Обязанность по приведению жилья в прежнее состояние в этом случае перейдёт на нового собственника.

Проблемы с самовольной перепланировкой еще могут возникнуть при каких-либо манипуляциях с недвижимостью. Например, при покупке квартиру в ипотеку. Многие банки не выдают ипотечные кредиты на приобретение квартир с незаконной перепланировкой.

– Кто уполномочен осуществлять проверки многоквартирного жилфонда на предмет выявления незаконных перепланировок? Какие органы, структуры задействованы сегодня в этом процессе? И какова статистика в целом по городу: в скольких квартирах проведены перепланировки, сколько из них официально оформленные, а сколько проведено самовольно?

– Проверки проводит комиссия: сотрудники Дирекции ЖКХ, представители управляющей компании, районных администраций. За 2017-й год официально получено 369 разрешений на перепланировку, в 2018-м – 112. Также за 2017 год выдан 381 отказ для суда, в 2018-м – 99.

– Одно дело – разобраться с собственной квартирой, другое – когда перепланировки производят другие собственники квартир или, что не редкость, коммерческие предприятия, расположенные на первых этажах. Каков алгоритм обращения, жалоб на незаконные перепланировки в МКД?

– Если вы уверены, что сосед делает либо уже сделал перепланировку в своей квартире, то можете обратиться с письменным заявлением в Комитет ЖКХ, Дирекцию ЖКХ. Специалисты организуют выезд комиссии на место, составят акт обследования и направят информацию в соответствующие органы для дальнейшей работы в установленный законом срок.

Что касается перепланировки нежилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, то обращаться с жалобами следует в администрации районов. По распоряжению администрации города при всех районных администрациях созданы рабочие группы по проведению обследований нежилых помещений, расположенных на территориях соответствующих районов.

– Насколько эффективна работа открытой сегодня «горячей линии» по перепланировкам? По каким районам, может быть, конкретным домам чаще всего поступают жалобы? Как идёт работа с обращениями?

– Благодаря работе «горячей линии» только за апрель выявлено 5 незаконных перепланировок. Жалобы поступают со всех районов, поэтому выделять конкретный из них я бы не стал. Когда поступает обращение на «горячую линию», специалистами создается комиссия, которая осуществляет осмотр помещения в назначенную дату и время. Акты выявленных нарушений направляются в Новокузнецкое отделение Госжилинспекции Кузбасса, а также комитетом ЖКХ выдаются предписания собственникам о приведении их жилых помещений в первоначальный вид, согласно паспорту БТИ, либо о реализации их права на обращение в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном состоянии. 

Просмотров статьи: 2050

Незаконная перепланировка в МКД: действия управляющей организации

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-2386/2015: первая инстанция отказала в иске собственнику, чтобы оставить помещение с перепланировкой в перепланированном виде, так как это не нарушает никаких норм и прав третьих лиц. Апелляция решение изменила, удовлетворив иск, за исключением изменения лоджии, которая является общим имуществом МКД и уменьшает его площадь.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Определение ВС РФ РФ от 30.05.2016 N 307-ЭС16-5924 по делу № А56-73617/2013: по иску администрации к ТСЖ суд обязал восстановить в первоначальном состоянии чердачное перекрытие, являющееся общим имуществом МКД.

Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь. 

Статья и недвижимость Определение перепланировки от Crepedia

Что такое перепланировка?

В сфере недвижимости и городского планирования редевелопмент — это замена, восстановление или перепрофилирование существующих улучшений на уже застроенном участке.

В чем разница между девелопментом и перепланировкой?

Девелопмент недвижимости — это общий процесс улучшения недвижимости. Редевелопмент конкретно относится к процессу развития недвижимости применительно к участку, который уже был улучшен и застроен.В принципе, редевелопмент недвижимости исключает необработанную землю, хотя на практике замена может включать в себя уничтожение собственности.

Что такое Infill Development?

Застройка под застройкой относится к застройке пустырей в общинах или городских районах, которые уже были застроены. Заполняющая застройка заполняет пробелы за счет застройки земли среди других свойств, которые уже были улучшены.

Зачем реконструировать уже построенную недвижимость?

Со временем некоторые свойства и разработки могут устареть, работать плохо или иметь врожденные недостатки из-за дефектной конструкции или концепции.Сообщества и местная экономика также меняются со временем. Отрасли поднимаются и падают, демографические данные меняются, а вкусы и технологии развиваются.

Недвижимость должна адаптироваться к меняющимся потребностям рынка. Редевелопмент недвижимости дает землевладельцам, инвесторам и застройщикам возможность получить большую ценность от существующей недвижимости путем замены, ремонта или перепрофилирования существующей недвижимости, чтобы они могли лучше обслуживать рынок и получать большую прибыль.

Примеры редевелопмента включают торговый центр, который был преобразован в многоквартирный комплекс, или многоэтажное производственное здание, которое было преобразовано в жилые лофты.

Сверхурочные изменения могут повлиять не только на конкретную собственность, но и на общество в целом. Города по всему миру постоянно справляются с этой задачей. Они должны управлять ростом и налоговыми поступлениями, обеспечивая при этом жизнеспособность и здоровье сообществ.

По мере того, как социальные и экономические факторы развиваются, люди могут попадать в тяжелые экономические времена. Некоторые районы могут оказаться зараженными, в то время как другие могут столкнуться с трудностями при поиске доступного жилья. Редевелопмент предлагает городам инструмент для решения этих проблем.Посредством постановлений о зонировании, субсидий и налоговых льгот города могут способствовать реконструкции устаревшей или заброшенной собственности и поощрять инвестиции для решения проблем, стимулирования роста и увеличения налоговых поступлений.

В чем разница между перепланировкой и ревитализацией?

Редевелопмент — это инструмент, который правительства могут использовать для оживления данной области. Там, где в результате реконструкции появляются здания и сооружения, поддерживающие сообщество, возрождение — это всеобъемлющий набор политик и процессов, которые возвращают и поддерживают жизнь сообщества.

Что такое редевелопмент Браунфилда?

Реконструкция браунфилда — это перепланировка и восстановление экологически загрязненных участков, чтобы их можно было вернуть в продуктивное использование для общества и экономики.

Коричневые месторождения — это участки, которые были загрязнены, как правило, в результате промышленного процесса, возникшего в результате его предыдущего использования. В дополнение к сложному процессу регулирования и финансовым требованиям для восстановления собственности, участок может иметь неблагоприятные последствия для окружающей территории.

Редевелопмент заброшенных участков позволяет решить множество потенциальных проблем и последствий, связанных с заброшенными участками. После того, как участок будет восстановлен, реконструкция может помочь покрыть или, по крайней мере, частично покрыть затраты на восстановление, в результате чего будет обеспечено положительное или продуктивное использование территории.

Финансирование увеличения налогов — MN House Research

Предел продолжительности

Как долго можно собирать приросты в районе?

Закон разрешает собирать надбавки из района редевелопмента в течение 25 лет после получения первого приращения.Миннесота Стат. § 469.176, подраздел. 1б (5). Поскольку первый год прироста не засчитывается, 26 лет прироста могут быть собраны полностью. Орган может в плане TIF принять решение отказаться от к первым четырем годам прироста. Минн. Стат. § 469.175, подраздел. 1b. Это позволяет властям избегать использования ограничения продолжительности для раннего годы округа, в которых можно получить только небольшую прибавку.

Географические области, соответствующие требованиям

Где можно создать район редевелопмента?

Традиционно районы редевелопмента считались механизмами помощи развитию «зараженных территорий» — участков. заняты ветхими или ветхими зданиями или устаревшими объектами.Классическим примером были трущобы в центральной части города. Закон Миннесоты предусматривает четыре типа участков, которые относятся к районам редевелопмента:

1. Участки, отвечающие установленным законом тестам на фитофтороз
2. Незанятые или недостаточно используемые железнодорожные объекты
3. Свободные или недостаточно используемые нефтебазы
4. Квалифицированные зоны бедствия (Закон штата Миннесота, § 469.174, подраздел 10)

Какие области подходят для проверки на фитофтороз?

Для того, чтобы пройти тест на фитофтороз:

• 70 процентов площади района должны быть заняты зданиями, улицами, коммуникациями или другими подобными сооружениями, а
• Более 50 процентов зданий должны быть неконструктивно

От чего зависит, будет ли участок «занят» зданиями или другими улучшениями?

Закон требует, чтобы 15 процентов площади района занимали здания, улицы, инженерные сети, автостоянки с твердым покрытием или гравием или аналогичные сооружения.Минн. Стат. § 469.174, подраздел. 10 (е).

Как определяются здания «конструктивно нестандартные»?

Значение слова «структурно нестандартное» имеет решающее значение, так как это лакмусовая бумажка на гниль. Статут определяет «структурно нестандартный» по двум причинам. Во-первых, он содержит положительное, но очень общее определение. Во-вторых, исключает некоторые здания, отвечающие более конкретным или поддающимся количественной оценке стандартам.

Положительное определение предусматривает, что улучшения структурно не соответствуют стандартам, если они содержат:

дефекты конструктивных элементов или совокупность недостатков в основных коммуникациях и сооружениях, освещении и вентиляции, противопожарная защита, включая соответствующий выход, расположение и состояние внутренних перегородок или аналогичные факторы, которые приводят к дефектам или недостатки имеют достаточную общую значимость, чтобы оправдать существенный ремонт или расчистку.Минн. Стат. § 469.174, подраздел. 10 (б).

Суть в том, оправдывают ли соответствующие факторы существенный ремонт или расчистку. Помимо запутанности, это определение, очевидно, включает в себя ряд довольно субъективных элементов. Поскольку определение применяется органом по развитию, оно изначально (и, вероятно, в конечном итоге в большинстве случаев) становится вопросом суждения властей относительно того, является ли то или иное здание Состояние «оправдывает» ремонт или чистку.Из-за этой субъективности и восприятия этого определения При широком применении законодательный орган ввел ряд конкретных исключений.

Какие здания специально исключены из категории несоответствующих нормам конструкции?

Здание не является структурно нестандартным, если оно соответствует строительным нормам для новых зданий или может быть сдано в эксплуатацию. в соответствие менее 15 процентов стоимости строительства новостройки того же типа.Минн. Стат. § 469.174, подраздел. 10 (в). Случай Walser подтвердил, что выполнение этого 15-процентного теста не является самого по себе достаточно, чтобы считать недвижимость некачественной. Walser Auto Sales v. Город Ричфилд, , 635, северо-запад, 2д, 391, 402 (Мин. Приложение 2001 г.). 2003 год Законодательный орган подтвердил это, указав, что это было необходимо, но не достаточное условие, чтобы определить, что здание не соответствует стандартам. Законы 2003 г., гл. 127, арт.10, § 3, кодифицированный в Minn. Stat. § 469.174, подраздел. 10 (в).

Должны ли органы власти провести внутреннюю проверку здания перед тем, как определить, что оно не соответствует стандартам конструкции?

Да, внутренняя инспекция должна быть проведена, если орган власти не может получить доступ. Законодательный орган добавил это требование после оценка программы, проведенная законодательным аудитором, показала, что некоторые органы по развитию основывают свои выводы на «Обследование лобового стекла». Офис законодательного аудитора, Финансирование увеличения налогов 55 (янв.1986). Другими словами, сотрудники ведомства просто проехали мимо участка и на основании этого «проезда» пришли к выводу, что здания были конструктивно неконструктивно.

Устав требует от властей приложить «все усилия» для получения доступ. Суд Walser постановил, что отправка двух писем с просьбой о доступе без последующего личного контакта, такого как телефонные звонки, было недостаточно. Walser Auto Sales против города Ричфилд , 635 N.W.2d 391, 400-401 (Мин. Приложение 2001).

Если застроенная территория не соответствует тесту на фитофтороз, есть ли другие варианты использования TIF для перепланировки?

Да, закон разрешает использовать районы обновления и обновления для развитых территорий с меньшим уровнем износа и порчи. Эти районы похожи на районы редевелопмента, за исключением того, что у них есть 15-летний, а не 25-летний предел продолжительности. Щелкните здесь, чтобы узнать о различиях между биологические тесты для двух типов округов.

Какие железнодорожные предприятия соответствуют требованиям?

Железнодорожные объекты включают железнодорожные станции, складские помещения и освободившиеся полосы отчуждения. Для квалификации помещения должны быть свободными, неиспользованный, недоиспользуемый, использованный ненадлежащим образом или редко используемый. Минн. Стат. § 469.174, подраздел. 10 (а) (2).

Какие резервуарные хозяйства соответствуют требованиям?

Чтобы соответствовать требованиям, резервуарный парк или аналогичный объект должен:

• Иметь или иметь емкость более 1 000 000 галлонов.
• Расположен рядом с железнодорожными объектами.
• Не использовались, использовались недостаточно, использовались ненадлежащим образом или использовались нечасто.
• Minn. Stat. § 469.174, подраздел. 10 (а) (3).

Может ли район считаться районом редевелопмента, если его части соответствуют критериям отдельных тестов?

Да, округ может быть квалифицирован, если одна его часть удовлетворяет тесту на заражение, в то время как другая область квалифицируется как железнодорожная станция или резервуар. средство.

Как квалификационные тесты применяются к несмежным районам редевелопмента?

Закон позволяет TIF-округам состоять из несмежных территорий. Минн. Стат. § 469.174, подраздел. 9. Если район редевелопмента содержит несмежные районы, каждый район района должен независимо удовлетворять одному из стандартов. (гниль, рельсовое или резервуарное хозяйство). Минн. Стат. § 469.174, подраздел. 10 (е).

Как определяются несмежные области?

В законе прямо не определяется, что является непостоянным площадь. Обычно считается, что посылки должны соприкасаться друг с другом. другой или упираются друг в друга.Апелляционный суд Миннесоты постановил, что посылки разделены автомагистралью общего пользования, примыкают к требование. Рейлинг против города Иган , 664 N.W., 2d 403 (2003). Похожий могут возникнуть вопросы в отношении частей районов, разделенных ручьями и реки. Суды могут проверить, могут ли такие заграждения (автомагистрали и другие общественные полосы отчуждения) делят территорию района на две части с отдельными характеристики относительно простоты их развития.Объекты, разделенные большой автострада без удобного доступа к отдельным частям района могла поддерживать рассматривая области как несмежные, несмотря на постановление суда в Reiling .

Существуют ли ограничения в отношении того, где в округе находятся фитофтороз или другие заболевания?

Закон требует, чтобы квалификационные «условия» (некачественные здания, железнодорожных сооружений или нефтебаз) быть «разумно распределены по округ[.] «Закон штата Миннесота, § 469.174, подраздел. 10 (а). Законодательный орган ввел это требование, чтобы не допустить «джерримандеринг» районов использовать полномочия района редевелопмента для территории, которая не испорчена. В деле Walser Апелляционный суд постановил, что некондиционные здания (т. е. гниль) не были разумно распределены по всему району. Выяснилось, что они были сосредоточены в северных часть района, которая была в основном жилой, а не южной, коммерческая часть района.Суд пришел к выводу, что городской определение было «квазисудебным» и, таким образом, подлежало пересмотру на предмет того, что оно не было подтверждены «существенными доказательствами» или являются «произвольными и капризными». Walser Auto Sales против города Ричфилд , 635 N.W., 2d 391, 401 (Minn. App. 2001).

Что такое «квалифицированные зоны бедствия»?

Квалифицированная зона бедствия должна пройти тест из трех частей, который тест на фитофтороз. Минн. Стат. § 469.174, подраздел.10 (б). По сути, закон позволяет считать районы зараженными, если Многие здания в этом районе были существенно повреждены в результате стихийного бедствия. Три требования:

• 70 процентов площади района должны быть заняты зданиями, улицами, или другие подобные сооружения непосредственно перед катастрофой. Это тоже самое как занятие или первая часть теста на фитофтороз.
• В районе, где правительство объявило о катастрофе в течение 18 за несколько месяцев до подачи заявки на сертификацию округа.Квалифицируются четыре типа бедствий:

1. Крупная катастрофа, объявленная президентом США
2. Стихийное бедствие, определенное министром сельского хозяйства США
3. Авария, определенная администратором Управления малого бизнеса
4. Местное бедствие (торнадо, наводнение и т. Д.), Объявленное городом или округом

Какие особые правила применяются к квалифицированным районам зоны бедствия?

Закон предусматривает, что первоначальная налоговая способность квалифицированной зоны бедствия Район — это стоимость земли, а не текущая налоговая способность района. Этот функция предназначена для того, чтобы эти районы могли генерировать прирост, чтобы покрыть часть затрат на реконструкцию.Самая последняя оценка обычно включает: полная стоимость зданий (т.е. не отражает ущерб, нанесенный катастрофа). При отсутствии «списания» первоначальной стоимости реконструкция после стихийного бедствия не принесет большого или какого-либо прироста, поскольку в значительной степени восстановить ранее существовавшую стоимость.

Разрешенное использование приращений

Каковы разрешенные виды использования приращений района редевелопмента?

90 процентов прироста от редевелопмента района должно быть потрачено на коррекцию фитофтороза — i.е., фиксируя условия что позволило обозначить район. В уставе содержится перечень квалифицируемых расходов:

• Приобретение участков зараженных участков или участков, требующих очистки от загрязнения
• Приобретение соседнего участка или участков для сборки участка, достаточно большого для перепланировки
• Очистка от опасных веществ, загрязнений или загрязняющих веществ
• Подготовка площадки, такая как расчистка земли и установка инженерных сетей, дорог, тротуаров
• Предоставление парковочных мест на территории. Минн. Стат. § 469.176, подраздел. 4j.

Закон прямо предусматривает, что это не исчерпывающий список. Административные расходы органа, которые возложены на эти мероприятия также соответствуют 90-процентному тесту.

Как требование по коррекции фитофтороза применяется к железнодорожным и цистерным?

Неясно, как это требование применяется к районам редевелопмента, которые соответствуют требованиям из-за наличия железных дорог или резервуаров. Самый лучший Предполагается, что расходы могут быть использованы для перевода собственности на другую схему землепользования — e.г., приобретение участка, снятие рельса или резервуарные сооружения, установка инженерных коммуникаций и другой инфраструктуры для нового использования.

Данные об использовании районов

Сколько кварталов редевелопмента активно?

Районы редевелопмента являются наиболее распространенным типом районов, составляя почти половину (48 процентов) районов ТИФ в 2015 году. См. Раздел «Районы TIF по типу» для разбивки по районам TIF.

июль 2017

Определение перепланировки в U.С. История.

Примеры перепланировки по темам:

• Потенциал городского возрождения

  • Этот сдвиг является частью большого плана реконструкции , который направлен на искоренение криминальных кварталов, таких как Проект зеленого жилья Кабрини.
  • Оживление городов тесно связано с процессами обновления городов или программами реконструкции земель в районах с умеренной и высокой плотностью городского землепользования.

• Городской упадок

  • Столкнувшись с экономическими трудностями и увидев упадок местной инфраструктуры и ресурсов, Сан-Антония создала официальные районы с самоуправляющимися районными ассоциациями, а перестроила городское пространство для создания районных центров.
  • С тех пор они были снесены, а участок реконструирован в соответствии с политикой Нового Урбанизма.

• Благоустройство города

  • Девелоперы смогли увидеть, что они могут купить обесценившуюся городскую землю, реконструировать собственности и получить прибыль.
  • Эта культурная реконструкция свидетельствует о джентрификации.

• «Война с бедностью»

• Обезинвестирование и деиндустриализация

• Серебро

  • Эти соединения используются в фотографии для обесцвечивания серебряных изображений, превращая их в галогениды серебра, которые можно закрепить тиосульфатом или , повторно проявив , чтобы усилить исходное изображение.

• Клавиша ответа

• Урбанизация

  • Различные формы урбанизации можно классифицировать в зависимости от стиля архитектуры и методов планирования, а также исторического роста территорий.В городах развитого мира урбанизация традиционно характеризовалась концентрацией человеческой деятельности и поселений вокруг центральной части города. Недавние события, такие как план реконструкции внутренней части города , означают, что вновь прибывшие в города больше не обязательно поселяются в центре. В развитых регионах наблюдается обратный эффект, первоначально называвшийся встречной урбанизацией, когда города теряют население в пользу сельских районов, что особенно характерно для более богатых семей. как страх перед преступностью и плохой городской средой.Эффект, позже названный «бегством белых», не ограничивается городами с высокой численностью населения этнических меньшинств. Когда жилой район перемещается наружу, это называется субурбанизацией. Некоторые исследования показывают, что субурбанизация зашла так далеко, чтобы сформировать новые точки концентрации за пределами города. в центре как в развитых, так и в развивающихся странах, таких как Индия.

• Великое общество

Определение размеров ливневых вод для проектов реконструкции

Небольшие участки реконструкции могут создавать особые проблемы при проектировании ливневых вод, учитывая их небольшие размеры, интенсивное использование и уплотненные почвы.Проекты редевелопмента также не подпадают под CGP, если они не создают более одного акра новой непроницаемой поверхности или являются частью более крупного связанного запланированного развития. Сообщества могут пожелать разработать специальные критерии определения размеров для небольших перепланировок, чтобы затраты на соблюдение требований к ливневым водам не стали препятствием для разумного роста.

Следующее руководство предлагается для работы с проектами редевелопмента. Он был адаптирован из нескольких недавних руководств, которые представляют сбалансированный подход к управлению ливневыми водами для этих участков.

Первый вопрос — как определить, что подразумевается под заполнением и перепланировкой, которые могут отличаться в зависимости от местности. Одно из общепринятых определений заключается в том, что реконструкция — это «любое строительство, изменение или улучшение, нарушающее более 5000 квадратных футов существующего непроницаемого покрытия, выполняемое на участках, где существующее землепользование является коммерческим, промышленным, институциональным или жилым». Обратите внимание, что это определение не входит в компетенцию CGP.

Вторая проблема заключается в обеспечении большей гибкости в том, как проекты реконструкции могут соответствовать основным критериям определения размеров ливневых стоков.Это делается путем предложения руководства по управлению ливневыми водами, которое будет

• обеспечивают уменьшение непроницаемой зоны; или
• внедрить методы управления ливневыми водами; или
• сочетание того и другого для улучшения качества воды.

В частности, проекты реконструкции дают возможность уменьшить непроницаемую зону существующей площадки. Там, где условия на участке препятствуют сокращению водонепроницаемости, можно применить методы управления ливневыми стоками, чтобы обеспечить контроль качества воды не менее чем на 20% водонепроницаемой территории в качестве общего ориентира.

Когда комбинация уменьшения непроницаемой площади и внедрения практики управления ливневыми водами используется для проектов реконструкции, комбинация уменьшения непроницаемой площади и площади, контролируемой практикой управления ливневыми водами, должна равняться или превышать 20-процентный охват от размера проекта.

MPCA может допускать практические альтернативы, когда условия препятствуют сокращению непроницаемой площади или управлению ливневыми водами на месте. Практические альтернативы включают, но не ограничиваются:

• сборов, уплаченных в размере, установленном утверждающим агентством, и затем предназначенных для управления ливневыми водами;
Внедрение практики очистки ливневых стоков за пределами площадки
• для дренажной площади, сопоставимой по размеру и непроницаемому покрытию с проектом;
• восстановление водосбора или ручья; или
Модернизация ливневой канализации
• .

Требования к подпитке, объему хранилищ для защиты каналов, на берегу и к объему экстремальной защиты от наводнений, указанные в Руководстве, не применяются к проектам реконструкции, если они не указаны в утвержденном и принятом плане бассейна.

Набор инструментов для планирования: реконструкция Браунфилда и Грейфилда

Реконструкция Браунфилда и Грейфилда

Реконструкция и адаптивное повторное использование существующей застройки способствует устойчивому развитию за счет повторного использования земель, обозначенных как «коричневые поля» или «серые поля».

«Браунфилдс» — это заброшенные или недостаточно используемые промышленные и коммерческие объекты, которые имеют или потенциально могут иметь некоторое загрязнение окружающей среды. Эти участки обычно сосредоточены в городских районах, но могут также располагаться в пригородных или сельских ландшафтах. Браунфилды чаще всего расположены в развитых районах с существующими инженерными коммуникациями и транспортными средствами. Из-за экологических проблем и затрат, связанных с очисткой, старые месторождения часто передаются на разработку, в то время как крупные инвестиции вкладываются в преобразование новых месторождений в промышленное и коммерческое использование.

«Грейфилдс» описывает устаревшие с экономической точки зрения, устаревшие или недостаточно используемые земли, такие как старые торговые центры или стрип-центры, которые больше не привлекают адекватных инвестиций или арендаторов. Серые поля обычно не загрязнены окружающей средой, но могут содержать устаревшие типы инфраструктуры, которые, возможно, потребуется заменить. Эти земли похожи на заброшенные поля в том смысле, что они недостаточно используются.

Пенсильвания создала Программу переработки земель в 1995 году (законы 2, 3 и 4) для решения проблемы неиспользуемых промышленных площадок.Программа преследует три цели:

1. Для обеспечения безопасности загрязненных участков.
2. Вернуть эти сайты в продуктивное использование.
3. Для сохранения сельскохозяйственных угодий и зеленых насаждений.

Целью Программы вторичной переработки земель является поощрение добровольной очистки и повторного использования загрязненных участков. Программа находится в ведении Департамента охраны окружающей среды (DEP), за исключением Фонда вторичной переработки промышленных земель и грантов по Закону 4, которые находятся в ведении Департамента общественного и экономического развития (DCED).

Программа утилизации земель предусматривает единые стандарты очистки, основанные на фактических рисках для здоровья и предполагаемом использовании участка, а не на восстановлении до первоначального состояния. Ответственность владельцев, разработчиков и финансистов ограничена, если сайт был исправлен в соответствии со стандартами очистки. Такое снижение ответственности способствует добровольному устранению опасностей для здоровья людей и окружающей среды и повторному использованию сайтов.

Преимущества

Следующие преимущества связаны с повторным использованием участков заброшенных или серых участков:

• Энергосбережение: Энергия — это сохранение за счет повторного использования существующих структур и повторного использования «воплощенной энергии» в существующих строительных материалах.
• Защита окружающей среды: Окружающая среда защищена за счет очистки опасных участков.
• Оживление городов: оживление городских территорий за счет повторного использования пустующих промышленных участков.
• Эффективное использование коммунальных услуг: Развитие может быть продвинуто рядом с существующими электрическими, канализационными и водными коммуникациями.
• Экономическое развитие: экономический рост может увеличиваться, особенно в городских районах.
• Уменьшение разрастания: разрастание сокращается за счет повторного использования участков вместо развития сельскохозяйственных угодий или открытых территорий.

Программа переработки земель Пенсильвании предоставляет следующие преимущества:

• Участие частного сектора: Программа поощряет частный сектор очищать пустующие участки.
• поощряет партнерство: местные органы власти могут сотрудничать с бизнесом для очистки загрязненных участков.
• Снижение ответственности: экологическая ответственность за перепланировку участков, загрязненных другими людьми, может быть уменьшена.
• Финансовая помощь: Финансовая помощь может быть доступна для экологической оценки и очистки участка.

Ограничения

Следующие ограничения могут быть связаны с повторным использованием заброшенных или серых участков:

• Может потребоваться восстановление: Может потребоваться восстановление загрязненных участков.
• Необходима экономическая целесообразность: повторное использование сайтов должно быть экономически целесообразным повторным использованием.
• Ограниченное участие муниципалитетов и общественности: может привести к ограниченному участию муниципалитетов и общественности в Программе рециркуляции земель, в зависимости от стандарта рекультивации.

Как использовать этот инструмент

Государственная программа утилизации земель предоставляет стимулы для поощрения добровольной очистки и повторного использования загрязненных участков. Штат предоставляет освобождение от ответственности, единые стандарты очистки и стандартные процедуры проверки для уменьшения неопределенности и задержек. Планы очистки основаны на фактическом риске, который загрязнение представляет для здоровья населения и окружающей среды. Ключевым элементом программы является освобождение владельцев и разработчиков сайта от ответственности, которая была устранена в соответствии с применимыми стандартами.

Выбор стандартов очистки

Процесс начинается с экологической оценки для определения типов и уровней загрязнения участка. Любой, кто хочет очистить участок в соответствии с Программой утилизации земель, должен выбрать один из трех типов стандартов очистки:

• Справочный стандарт
• Государственный стандарт здравоохранения
• Стандарт для конкретной площадки

Базовый стандарт: Это уместно, когда загрязнение не связано с каким-либо выбросом загрязняющего вещества на площадке.Вместо этого загрязнение может быть результатом выбросов с близлежащих объектов. Любой, кто выбирает базовый стандарт, должен документально подтвердить, что концентрации любых оставшихся загрязняющих веществ не связаны с выбросами на объекте. Этот стандарт обычно достигается путем лечения и удаления.

: этот стандарт основан на правилах, определяющих уровни очистки для различных концентраций загрязняющих веществ. Определенные уровни концентрации зависят от конкретных рисков для здоровья, связанных с химическими веществами, вызывающими загрязнение, и варьируются в зависимости от условий, например, в жилых или промышленных помещениях.Стандарт обычно достигается путем обработки и удаления.

для конкретной площадки: очистка с использованием этого стандарта основана на загрязняющих веществах, воздействии и условиях на площадке. На уровне очистки учитываются факторы риска, соответствующие предполагаемому использованию сайта в будущем. Стандарты могут быть достигнуты путем сочетания обработки, удаления и технического контроля. Это может включать новаторские меры по исправлению положения. В уведомлении должно быть указано, использовались ли предположения о воздействии в жилых или нежилых помещениях при разработке стандартов очистки.

В дополнение к трем экологическим стандартам, есть положения о редевелопменте Особых промышленных зон. Эти сайты либо не имеют финансово жизнеспособной ответственной стороны, либо должны находиться в зоне предпринимательства, определенной Департаментом общественного и экономического развития Пенсильвании. Разработчик сайта не должен быть причиной заражения и несет ответственность только за устранение непосредственных, прямых или неминуемых угроз для здоровья населения и окружающей среды на основе предполагаемого использования сайта.В уведомлении о документе должны быть указаны допущения о воздействии, использованные при разработке стандартов очистки.

Восстановление

Процесс исправления начинается с отправки Уведомления о намерении исправить ситуацию, отправляемого в Департамент охраны окружающей среды Пенсильвании (DEP) и публикуемого в Бюллетене Пенсильвании. Копия этого уведомления отправляется в муниципалитет, в котором расположен объект, а краткое изложение публикуется в местной газете. Уведомление включает важную информацию, такую ​​как название и местоположение объекта, тип загрязнения, история владения, предлагаемый стандарт и метод очистки, название средства восстановления и предполагаемое использование объекта.

Если выбран Стандарт фона или Стандарт здравоохранения штата, очистка выполняется после публикации Уведомления о намерении исправить ситуацию. Уведомление о представлении окончательного отчета, подтверждающее достижение соответствующих стандартов, отправляется в муниципалитет после завершения очистки. Это уведомление публикуется в местной газете и Бюллетене Пенсильвании. У DEP есть 60 дней на то, чтобы утвердить окончательный отчет или направить уведомление о несоответствии.

Когда для очистки выбраны стандартные условия для конкретных участков или особые промышленные зоны, существуют положения о дополнительном участии муниципалитетов и общественности.Уведомление о намерении исправить ситуацию включает 30-дневный период общественного обсуждения. Муниципалитет может запросить участие в разработке планов восстановления и повторного использования участка, а также может запросить программу участия общественности. У DEP есть 90 дней на то, чтобы утвердить окончательный план или ответить уведомлением о несоответствии.

Примеры

Franklin Commons в районе Фениксвилль — это пример утилизации исторического промышленного здания для современного использования. Здание было преобразовано в многофункциональное учебное, корпоративное и развлекательное учреждение, расположенное на 400 Франклин-авеню.Этот объект является примером того, как многовековое промышленное и производственное здание эволюционировало за время своего существования и как его можно отремонтировать для деятельности в 21 веке.

Завод по производству газа в Вест-Честере — это участок площадью два акра, загрязненный почвой и грунтовыми водами в результате прошлой производственной деятельности. Имущество пустовало с 1988 года до тех пор, пока в 1996 году оно не было восстановлено в соответствии с общегосударственными стандартами здравоохранения и стандартами для конкретных участков.

Автоцентр Сантоса в Западном Честере — это авторемонтная мастерская, в которую раньше входила заправочная станция.Утечки из резервуаров для хранения привели к загрязнению почвы и грунтовых вод. Почва была обработана в соответствии со стандартами здравоохранения штата, а грунтовые воды — в соответствии со стандартами для конкретных участков.

В здании ресторана в Западном Честере, ранее использовавшемся заправочной станцией, почва и грунтовые воды были загрязнены мазутом. Почва была очищена в соответствии со стандартами здравоохранения штата. Для грунтовых вод был достигнут стандарт для конкретных участков с оставшимися загрязнителями, изолированными от воздействия на человека. Примечание в праве собственности будет предупреждать будущих владельцев о мерах предосторожности, необходимых для предотвращения воздействия на землю в случае изменения землепользования.

Ссылки по теме

Узнайте больше о Программе переработки земель Пенсильвании 1995 года.

Сопутствующие инструменты

определение перепланировки и синонимы перепланировки (английский)

Редевелопмент — это любое новое строительство на участке, которое ранее использовалось.

Описание

Варианты перепланировки включают:

• Городское заполнение пустующих участков, на которых не ведется активная деятельность, но которые ранее были застроены, особенно на земле Браунфилд, например, перепланировка промышленной площадки в комплекс смешанного использования.
• строительство с более плотным землепользованием, например перепланировка блока таунхаусов в большой многоквартирный дом.
• Адаптивное повторное использование, при котором старые сооружения, отслужившие свой срок, превращаются в новые, например промышленный завод в чердаки.

Проекты редевелопмента могут быть маленькими или большими, от одного здания до целых новых кварталов или проектов «новый город в городе».

Редевелопмент также относится к государственным и федеральным законам, которые дают городам и округам право создавать агентства по редевелопменту и дают им право решать проблемы городского упадка.Основные инструменты агентства по перепланировке включают в себя право приобретать недвижимость, власть выдающегося домена, разрабатывать и продавать недвижимость без торгов, а также полномочия и обязательства по переселению лиц, которые имеют интересы в собственности, приобретенной агентством. Финансирование таких операций может происходить за счет займов у федерального правительства или правительства штата и продажи облигаций, а также за счет финансирования увеличения налогов.

Другие термины, которые иногда используются для описания редевелопмента, включают обновление городов (возрождение городов).Хотя усилия, описываемые как возрождение городов, часто включают реконструкцию, они не всегда подразумевают перепланировку, поскольку они не всегда подразумевают снос любых существующих структур, а вместо этого могут описывать восстановление существующих зданий или другие инициативы по благоустройству микрорайона.

Новым примером других инициатив по благоустройству микрорайонов является механизм финансирования, связанный с ухудшением качества воздуха в городах с высоким углеродным следом. Закон о собрании AB811 является ответом штата Калифорния на финансирование возобновляемых источников энергии и позволяет городам разрабатывать свои собственные планы действий в области устойчивого развития.Эти передовые планы действий нуждаются в структуре финансирования; которые могут легко выйти за счет финансирования реконструкции.

Реконструкция города

Некоторые проекты и программы реконструкции вызывали невероятные споры, в том числе программа городского обновления в Соединенных Штатах в середине двадцатого века или программа восстановления городов в Великобритании. Разногласия обычно возникают либо из-за использования известного домена, из-за возражений против изменения в использовании или увеличения плотности и интенсивности на сайте, либо из-за разногласий по надлежащему использованию средств налогоплательщиков для оплаты некоторых элементов проекта.Реконструкция городов в Соединенных Штатах вызывает споры, потому что она насильственно перемещает бедные слои населения и представителей низшего среднего класса и передает их землю богатым застройщикам бесплатно или по цене ниже рыночной. Затем они используют эту землю для строительства частных торговых центров, офисных зданий, автомобильных заводов и представительств и даже казино. Это делается и разрешается американскими судами, несмотря на то, что Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов разрешает использование выдающегося домена только для «общественного пользования».«

Жильцы, перемещенные из-за перепланировки, обычно получают недостаточную компенсацию, а некоторым (особенно арендаторам с помесячной оплатой и владельцам бизнеса) компенсация не выплачивается вообще. Исторически сложилось так, что агентства по редевелопменту покупали много объектов недвижимости в районах редевелопмента по ценам ниже их справедливой рыночной стоимости или даже ниже собственных оценочных показателей агентств, потому что перемещенные лица часто не осведомлены о своих законных правах и не имеют воли и средств для строительства дома. надлежащая юридическая защита в оценочном суде.Те, кто так поступает, обычно получают больше компенсации, чем та, которую предлагают агентства по перепланировке.

Споры по поводу неправомерного использования выдающихся владений для перепланировки достигли апогея после решения Верховного суда США от 5 до 4 в 2005 г. по делу Кело против города Нью-Лондон, , разрешившее проведение перепланировки здоровых, незагрязненных домов исключительно для того, чтобы разрешить перепланировку. для более выгодного использования взятой земли и, таким образом, увеличения притока доходов в местный муниципалитет.Решение Kelo было широко осуждено и остается предметом серьезной критики. В ряде штатов было введено, а в некоторых случаях принято корректирующее законодательство.

Известные примеры

Северная Америка:

• Atlantic Station, Атланта, Джорджия
• Atlantic Yards, Нью-Йорк, Нью-Йорк
• НАДЕЖДА VI
• Линкольн-центр исполнительских искусств, Нью-Йорк, Нью-Йорк
• Мидтаун Детройт, Мичиган
• Mission Bay, Treasure Island, Western Addition и Yerba Buena Gardens в Сан-Франциско, Калифорния
• Pearl District, Портленд, Орегон
• Центр города Сан-Диего, Калифорния
• Toronto Waterfront, Торонто, Канада
• Вест-Энд, Бостон, Массачусетс
• Всемирный торговый центр в нижнем Манхэттене после терактов 11 сентября 2001 г.

Европа:

Азия:

Центральная Америка:

• Панама в Каско Антигуо (Casco Viejo)

См. Также

Список литературы

Юридическая фирма Нью-Джерси; Адвокаты Нью-Джерси, Адвокаты

Уведомление клиента Greenbaum, Rowe, Smith & Davis LLP

10.13

3 октября 2013 года Верховный суд Нью-Джерси подтвердил дело по делу 62-64 Main Street LLC против Hackensack . Суд рассмотрит, должно ли определение муниципальной области редевелопмента удовлетворять не только хотя бы одному из критериев, изложенных в N.J.S.A. 40A: 12A-5 Закона о местной перепланировке и жилищном строительстве (LRHL), но также должно прямо признать, что собственность «испорчена» в соответствии с Конституцией Нью-Джерси, как это истолковано в решении Суда 2007 года по делу Gallenthin Realty Development Inc.против округа Полсборо .

По адресу 62-64 Main Street суд первой инстанции подтвердил назначение муниципальной зоны редевелопмента, заключив, что по крайней мере один из установленных законом критериев LRHL был соблюден. Апелляционный отдел отменил это решение и пришел к выводу, что обозначение «нуждается в перепланировке» должно не только удовлетворять установленным законом критериям LRHL, но также должно быть прямо установлено, что собственность «испорчена» по смыслу Конституции.

Статья Конституции «Зараженные районы» частично предусматривает, что «Расчистка, перепланировка, развитие или реконструкция зараженных территорий должны быть общественной целью и общественным использованием, для чего может быть изъята или приобретена частная собственность.

В деле Gallenthin Верховный суд постановил, что Конституция разрешает правительству реконструировать только «зараженные районы», и истолковал значение слова «испорченные» как «ухудшение состояния или застой, отрицательно влияющий на окружающую собственность». Суд Gallenthin определенно истолковал установленный законом критерий N.J.S.A. 40A: 12A-5 (e), чтобы применяться только к собственности, которая не развивалась из-за проблем с правом собственности, разнообразия собственности или других аналогичных условий, а не потому, что собственность не использовалась оптимальным образом.После признания недействительным определение собственности как нуждающейся в перепланировке в соответствии с подразделом (е), суд Gallenthin заявил, что его решение не нанесло ущерба другому запросу на перепланировку на некоторых других законных основаниях.