Односторонний отказ от договора аренды арендатором: Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Содержание

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя». 

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы  Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

арендатор может расторгнуть договор

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений.

«Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

  • договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
  • нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения». 

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер   Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2место По выручке 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями.

Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании ×  

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании × .

Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

 

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

 

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

 

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т. п.

 

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

 

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

 

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

 

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

 

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

 

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

             

2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

 

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

 

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

 

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23. 01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

 

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

 

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

 

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

 

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

 

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

 

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

 

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель - в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, - не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер

 

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

 

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.


Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

 

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

 

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

 

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е. до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя. Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время. Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs. ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд. Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке. Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Разъяснения об одностороннем расторжении договоров аренды: кто, как и что за это будет

С момента введения ограничительных мер, связанных с закрытием объектов розничной торговли, ресторанов и иных объектов, прошло уже более 2 месяцев. Ограничительные меры оказали существенное негативное влияние на бизнес арендаторов и арендодателей. По многим договорам аренды сторонами уже достигнут компромисс по вопросам отсрочки и скидки по арендной плате. В некоторых случаях введение ранее мер поддержки, связанных с отсрочкой и уменьшением арендной платы, оказалось недостаточным для достижения баланса интересов сторон договора аренды. В результате на федеральном уровне было принято решение о разработке новых мер государственной поддержки арендаторов.

8 июня 2020 г. опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

· являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и

· осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

· заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и

· заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

· арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;

· стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;

· при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 г. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

· упущенную выгоду;

· убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;

· плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

 

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды — Эльба

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. 

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года. 

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года. 

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита. 

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки. 

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

Образец акта возврата помещения

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

 

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

4. Вернули убитое помещение 

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ. 

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ. 

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу. 

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области

Отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок

Отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок (в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ)

 

Воспользоваться мерой поддержки можно, если:

- арендуемое имущество - здание, сооружение, нежилое помещение или их части;

- арендатор является СМСП;

- арендатор ведет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434*, и использует арендуемое имущество для такой деятельности;

- договор является срочным и заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении РПГЧС**;

- арендатор потребовал от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года;

- соглашение между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю не достигнуто.

 

Если все условия соблюдены, то арендатор вправе направить арендодателю уведомление об отказе от договора не позднее 01.10.2020.

 

Последствия отказа от договора:

- арендатор не возмещает убытки в виде упущенной выгоды, а также убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю;

- арендатор не платит установленную договором сумму за односторонний отказ;

- обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

 

* Осуществление деятельности определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в ЕГРЮЛ либо в ЕГРИП по состоянию на 01.03.2020.

** На территории Тверской области с 17.03.2020 введен режим повышенной готовности (постановление Правительства Тверской области от 17.03.2020 №16-пг).

Архив Журналов Commercial Property CP

Commercial Property №2 (114) февраль 2013

О ТОНКОСТЯХ РАЗРЫВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОЙДЕТ РЕЧЬ В СТАТЬЕ, АВТОРАМИ КОТОРОЙ ЯВЛЯЮТСЯ ЕЛЕНА КОЧЕРГИНА, АДВОКАТ, КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПАРТНЕР, И ЛЕОНИД ГОРШЕНИН, ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ».

Текст: Елена Кочергина, Леонид Горшенин



Елена Кочергина, адвокат, кандидат юридических наук, партнер Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

Заключая договор аренды торговых, офисных или других помещений, как арендаторы, так и арендодатели нередко стремятся включить в договор как можно больше оснований, позволяющих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником.

В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично. Появляются организационные проблемы (как правило, «тяжелые» и безрезультатные переговоры с контрагентом; «бумажная» работа юристов сторон; решение вопроса фактического освобождения помещений). К ним еще добавляются правовые проблемы, возникающие из-за трудностей применения законодательства.

Как сказал Уоррен Баффет, один из богатейших людей в мире, «Риск приходит от незнания того, что вы делаете». Для того, чтобы у сторон договора аренды стало одним риском меньше, рассмотрим вначале часто встречающиеся, но неэффективные способы расторжения договора аренды. После этого мы предложим основания и эффективный способ расторжения договора, соответствующие требованиям законодательства и правоприменительной практики. 

В частности, в статье будут рассмотрены три способа расторжения договора аренды помещений:
1. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
2. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
3. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон.


Леонид Горшенин, юрист Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

При этом будут изложены основные нормы, регулирующие расторжение договора, и существующая судебная практика на конкретных примерах коммерческой аренды. Речь будет идти о расторжении срочных договоров аренды (то есть, заключенных на определенный срок), поскольку бессрочные договоры, для которых законом предусмотрен особый порядок расторжения, крайне редко встречаются в практике аренды коммерческой недвижимости.

Итак, вопросы аренды помещений регулируются в основном Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Недавно исполнилось 9 лет с момента их вступления в силу. За это время вопрос расторжения договора аренды успел снискать славу одного из самых проблемных вопросов практики арендных отношений в бизнесе. Одной из причин являются различия в регулировании кодексами данного комплекса правоотношений. За 9 лет действия кодексов споры о расторжении аренды в одностороннем порядке успели «обрасти» значительным количеством противоречивой судебной практики. 

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором
В деловой практике широко распространено условие договора аренды о праве стороны на его расторжение в одностороннем порядке без обращения в суд. Иными словами, договор предусматривает право на односторонний отказ от договора. Можно встретить договоры, в которых установлено право отказаться от договора независимо от каких-либо оснований, просто направив другой стороне письменное уведомление.

Как указано на Интернет-портале журнала «Forbes Украина» в ноябре 2012 года, «…в ряде бизнес-центров Киева договоры имеют опцию расторжения со стороны арендатора через год, а то и в любой момент с уведомлением за 3-6 месяцев». Датой расторжения договора, как правило, указывается дата получения другой стороной такого уведомления или же дата, определенная в самом уведомлении. 

Рассмотрим реальный пример. В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Арендодатель решил воспользоваться этим правом. Однако, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора, арендатор не освобождает помещение добровольно. Арендодатель предъявил иск, ссылаясь на свой отказ от договора аренды. В данном случае очень высока вероятность того, что арендодатель этот иск проиграет. Причина заключается в том, что суд, скорее всего, не согласится с тем, что договор прекращен, посчитав незаконным такое основание для его прекращения как односторонний отказ. Все это время арендатор сможет находиться в помещении на вполне законных основаниях и не понесет за это никакой ответственности. Такие случаи можно найти в базе Единого государственного реестра судебных решений. 

Рассмотрим также реальную ситуацию, когда арендатор может пострадать от одностороннего отказа от договора. Так, арендатор решил прекратить договор, направив уведомление арендодателю. Посчитав, что договор прекращен уведомлением, арендатор переехал в другое помещение. После того, как суд признал односторонний отказ ненадлежащим основанием для расторжения договора, арендатор вынужден был заплатить арендную плату по договору даже после того, как он освободил помещение. То есть, арендатор, по сути, заплатил арендную плату в двойном размере: за помещение, из которого он уже выехал и в которое он въехал.

Признаки подобного сценария можно проследить в деле о расторжении договора аренды помещений в киевском торгово-развлекательном центре «KOMOD» по ул. Луначарского, 4-а. В этом деле арендатор отказался от договора с определенной даты, направив уведомление арендодателю. Арендодатель в принципе не возражал против самого отказа, но был не согласен с датой отказа, согласившись только на более позднюю дату. Тем не менее, суд все равно не посчитал договор расторгнутым и тем самым подтвердил возможность дальнейшего начисления арендной платы арендатору. 

Почему односторонний отказ от договора «не работает»? Причина кроется в норме, установленной частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины (далее – «Хозяйственный кодекс»). В соответствии с ней односторонний отказ от договора аренды не допускается. 

Существует позиция, согласно которой норма статьи 291 Хозяйственного кодекса трактуется как абсолютная невозможность одностороннего отказа. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. 

Так, Высший хозяйственный суд Украины (далее – «Высший хозяйственный суд») в постановлении от 22 марта 2011 года указал буквально следующее: «…Согласно императивным (то есть, безусловно, обязательным – авт.) предписаниям части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом указанная статья не содержит… возможности предоставления одной из сторон договора… права на такой односторонний отказ… Часть 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса категорически запрещает односторонний отказ от договора аренды со стороны арендодателя или арендатора…».

Более того, за последние несколько лет Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительными условия договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от него, и сами отказы от договора. 

Случай признания недействительным одностороннего отказа арендатора от договора аренды был в практике одного из крупнейших бизнес-центров столицы – БЦ «Парус» по ул. Мечникова, 2. Арендатором почти 3000 м2 бизнес-центра был «Родовид Банк». В этом деле арендатор («Родовид Банк») не сумел реализовать предусмотренное договором право на отказ от договора и вынужден был обратиться в суд за его расторжением. Договор был расторгнут судом только спустя полгода после даты расторжения, указанной в уведомлении банка об отказе от договора, и совсем по другому основанию, не связанному с односторонним отказом. Таким образом, банк был вынужден понести убытки, связанные с невозможностью отказаться от договора, как минимум, в размере полугодовой арендной платы за пользование тремя тысячами квадратных метров бизнес-центра, потребность в которых у банка отпала за полгода до фактического расторжения договора. 

Тем не менее, существует и фактически прямо противоположная судебная практика по данному вопросу. Например, в целом ряде постановлений Высшего хозяйственного суда от 28 сентября 2009 года. Самое интересное то, что Высший хозяйственный суд не отрицал обязательного характера части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. По мнению судей, поскольку стороны по взаимному согласию определили такой порядок прекращения договора как отказ в форме уведомления – это не является односторонним отказом от договора. 

Следует отметить, что данная позиция выглядит объективно слабее первой рассмотренной позиции Высшего хозяйственного суда, не позволяющей сторонам предусматривать в договоре право на отказ от договора. Кратко изложим свою правовую позицию по данному вопросу. 

Во-первых, есть все основания считать предусмотренный договором отказ в форме уведомления односторонним отказом, если он не согласован обеими сторонами. Ведь если другая сторона договора не согласна с полученным отказом, такой отказ не может являться расторжением «по согласию» двух сторон.

Во-вторых, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины (далее – «Гражданский кодекс») стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства. Из правила статьи 291 Хозяйственного кодекса о том, что односторонний отказ от договора аренды не допускается, в норме не сделано никаких исключений. 

Таким образом, статья 291 Хозяйственного кодекса исключает возможность предусматривать договором право сторон на односторонний отказ от него. Поэтому не рекомендуем предусматривать в договоре аренды такое право, учитывая объективные и существенные риски невозможности практической реализации этого права. 

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом 

Гражданский кодекс предусматривает всего два случая для отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок. Первый случай – для арендатора, который имеет право отказаться от договора, если арендодатель не передает ему помещение (статья 766). Второй случай установлен для арендодателя, и именно его мы рассмотрим подробнее. В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, если арендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд. В таком случае договор является расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора. Однако и здесь, несмотря на прямые предписания закона о возможности отказа, арендодатель может «напороться» на два «подводных камня», образованных судебной практикой. 

Первый «подводный камень». Существует позиция, что для возможности отказа от договора в связи с трехмесячной просрочкой внесения арендной платы необходимо, чтобы арендатор вообще ничего не платил на протяжении трех месяцев. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. В тех случаях арендодателям не удалось добиться расторжения договора, несмотря на то, что арендатор не платил как минимум в течение трех месяцев арендную плату в полном объеме. Следуя логике суда буквально, арендатору достаточно заплатить любую, даже минимальную сумму, чтобы лишить арендодателя права применить односторонний отказ от договора.

Второй «подводный камень». Существует еще одна позиция, «работающая» против арендодателей. Упомянутый ранее «абсолютный запрет» на односторонний отказ от договора, установленный частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. Он иногда трактуется таким образом, что исключает применение права на односторонний отказ по статье 782 Гражданского кодекса к хозяйственным договорам аренды (то есть, практически к 100% случаев коммерческой аренды). Такую позицию занял, в частности, Высший хозяйственный суд в упомянутом выше постановлении от 22 марта 2011 года. Обоснование суда – нормы Хозяйственного кодекса имеют преимущественную силу над нормами Гражданского кодекса в арендных отношениях между субъектами хозяйствования. 

Описанные «подводные камни» встречаются на пути не у каждого арендодателя, отказавшегося от договора. В практике Высшего хозяйственного суда можно найти постановления и с прямо противоположными позициями по двум вопросам (например, постановления от 8 ноября 2012 года и от 15 марта 2011 года). Тем не менее, отсутствие однозначной судебной практики только повышает риски, делая ситуацию более непредсказуемой. 

Если стороны договора аренды примут решение избрать наиболее безопасный с юридической точки зрения путь, советуем не отказываться от договора в одностороннем порядке даже при 3-месячной просрочке, а расторгать договор по взаимному согласию сторон или в судебном порядке как описано ниже. 

Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон 

Статьей 291 Хозяйственного кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом для расторжения договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает ряд оснований для расторжения договора аренды «по требованию» как арендодателя, так и арендатора. Какие это основания? 

Согласно статье 783 Гражданского кодекса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:
– пользуется помещением вопреки договору или назначению помещения;
– без согласия арендодателя передал помещение в пользование другому лицу;
– своим небрежным поведением создает угрозу повреждения помещения;
– не приступил к проведению капитального ремонта помещения (если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора). Арендатор же в соответствии со статьей 784 Гражданского кодекса вправе требовать расторжения договора аренды, если:
– арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора и назначению помещения;
– арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта помещения. 

Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает общие основания для расторжения любого договора по требованию одной из сторон, в том числе, в случае существенного нарушения договора другой стороной (часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Возможность и необходимость применения общих норм статьи 651 о расторжении договора для целей расторжения договора аренды подтвердил Верховный Суд Украины (далее – «Верховный Суд»). Это было постановление Верховного Суда от 8 мая 2012 года, являющееся так называемым «прецедентным» решением, т.е. выводы из которого обязательны к применению в аналогичных делах. Учитывая «прецедентную» практику Верховного Суда, можно порекомендовать сторонам договора аренды следующее. 

Признаки «существенного нарушения договора» определены в статье 651 Гражданского кодекса. Эти признаки носят общий характер, поскольку должны покрыть максимум возможных фактических ситуаций. Тем не менее, ничто не запрещает сторонам договора аренды прописать в договоре, какие именно конкретные случаи и ситуации они определяют как «существенное нарушение договора». В результате пострадавшая сторона получает больше убедительных доводов при обосновании своих требований о расторжении договора и больше шансов на удовлетворение судом таких ее требований. 

Например, вполне допустимо определить в договоре, что не трехмесячная, а всего лишь трехнедельная просрочка уплаты арендной платы является «существенным нарушением» договора аренды в понимании статьи 651 Гражданского кодекса. Если такая просрочка произошла, арендодатель вправе обратиться в суд о расторжении договора на основании статьи 651 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.

Рассмотрим пример успешного расторжения договора аренды в одном из известных торговых комплексов столицы «Глобус» по требованию арендодателя. Основанием для расторжения стала двухмесячная задолженность арендатора по внесению арендной платы. Ссылаясь на наличие такой задолженности, арендодатель предъявил иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением арендатором, согласно статье 651 Гражданского кодекса. Суд согласился с тем, что задолженность по арендной плате за два месяца является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения и удовлетворил иск полностью. 

Именно такой алгоритм является наиболее эффективным способом расторжения договора аренды для пострадавшей стороны в случае нарушения другой стороной его условий. 

Резюме 

Односторонний отказ является неэффективным способом расторжения договора аренды помещений. Эффективно же будет предусмотреть в договоре максимальное количество ситуаций «существенного нарушения договора», позволяющих расторгнуть договор в судебном порядке. 

В заключение приведем слова Уоррена Баффета: «Если вы находитесь на судне, которое постоянно протекает, правильнее направить усилия на поиск нового судна, а не на заделку дыр». Используя аналогию Баффета, отметим, что «протекающим судном» является одностороннее расторжение договора, относительно же «безопасным судном» будет расторжение договора судом на основании существенного нарушения договора.

Когда приобретаются права на одностороннее расторжение договора коммерческой аренды? - Недвижимость и строительство

Чтобы распечатать эту статью, все, что вам нужно, - это зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.

Мы часто видим коммерческую аренду, которая дает право прекращение действия только одной из сторон договора аренды, и это требует вопрос, "действительно ли это договор, если одна сторона может ходить прочь в любое время? "Иначе говоря, когда будет односторонний право на прекращение делает аренду иллюзорной, так что это не действительно ли вообще подлежащий исполнению контракт? Короткий ответ: одностороннее прекращение права без каких-либо ограничений или условий сделать контракт иллюзорным и расторгнуть его любая из сторон.Если, однако, договор налагает минимальные ограничения об одностороннем расторжении, даже если оно не является строгим или обременительным, договор не является иллюзией и будет сохранен.

Второй DCA вынес решение о принудительном исполнении одностороннего положения о прекращении действия без прецедентных условий в коммерческий контекст в деле Pick Kwik Food Stores, Inc. v. Tenser , 407 So.2d 216 (2-й DCA 1981). В Tenser , суд рассмотрел вопрос о двустороннем контракт, который может быть расторгнут по желанию одной из сторон без каких-либо условия или ограничения не подлежат исполнению из-за отсутствия взаимности обязательства.В Тенсере арендатор арендовал заправочную станцию ​​у домовладелец. Договор позволял арендатору установить необходимые оборудование и необходимое техническое обслуживание. Чистая прибыль от предприятие по производству бензина должно было быть разделено поровну. Аренда позволяла арендатор может в любой момент расторгнуть договор аренды и убрать оборудование в любое время. Суд постановил, что "двусторонний договор прекращение действия по желанию одной стороны не является обязательным и может быть прекращено любой из сторон без ответственности за возмещение убытков представляет упущенную выгоду, ожидаемую другим.Это правило иногда выражается как требование взаимности обязательств по контрактам, которые должны быть выполнены в будущее ". Таким образом, контракт был недействителен из-за отсутствия рассмотрения поскольку одна сторона может расторгнуть договор в любое время и по любой причине.

Суд по делу Tenser , однако, не обратился к вопрос о том, будет ли договор аренды, требующий минимального уведомления недействителен из-за отсутствия рассмотрения. В Alchar Hardware Co.Inc, против Тавормина , 759 F.2d 867 (11-й округ 1985 г.), Суд постановил, что если одна сторона может расторгнуть договор только после определенные условия, право на прекращение не оказывало договор не подлежит исполнению. Суд пишет: «Доверительный управляющий сначала утверждает, что договор аренды между Вайнером и Альчаром не имел юридической силы. потому что это предусматривало неограниченное право на расторжение. Если так что это опровергнет претензии Вайнера .... однако договор аренды предусматривает прекращение только в том случае, если арендодатель решит провести реконструкцию, переделать или снести все или часть помещения, дает 60 дней » письменное уведомление и возврат любого гарантийного депозита.Этого достаточно, чтобы обеспечить исполнимость контракта ".

Таким образом, в коммерческом контексте любая из сторон может сохранить одностороннее право на расторжение контракта, если это каким-то образом ограниченный или условный. В деле Lauren, Inc. против Marc & Melfa, Inc. , 446 So.2d 1138 (3rd DCA 1984), Суд рассмотрел пункт о прекращении действия, который гласил: «В случае, если Компания должна в любое время в течение срока действия настоящего Соглашения считать что его машины, взятые в аренду, используются не по назначению, подвергаются опасности или пренебрегают Собственником, или что продажи в монетных автоматах в доходе, полученном от них, неадекватно и не соответствует минимуму Компании требований, то и в этом случае Компания должна иметь возможность немедленно расторгнуть настоящее Соглашение...." Суд постановил, что если есть предварительные условия для прекращения, хотя и не был строгим или обременительным, контракт не был недействителен для отсутствие внимания.

Суд в Lauren, Inc. полагался на Пересмотр договоров Уиллистона, который предусматривает, в соответствующая часть, "соглашение, в котором одна сторона оставляет за собой право отменить по своему усмотрению не может создать контракт. Поскольку суды, однако, не одобряют положений о произвольной отмене, тенденция интерпретировать даже небольшое ограничение упражнения права на отмену как причинение такого юридического ущерба поскольку удовлетворяет требованию достаточного рассмотрения; для Например, если право на отмену оговорено по причине, или письменным уведомлением, или после определенного периода уведомления, или после возникновение какого-либо внешнего события или основано на каком-то другом объективный стандарт.«

Наконец, четвертый DCA среди производителей сахарного тростника "Кооператив Флориды, инк." Против Пиннок , 735 So.2d 530 (4th DCA 1999), постановил, что положение об уведомлении за 10 дней было достаточное ограничение права на расторжение, чтобы оно обеспечил исполнение контракта. См. также Avatar Development Corporation против Де Pani Construction, Inc. , 834 So.2d 873 (4-й DCA 2002 г.).

При разработке положений об одностороннем расторжении, требующих минимальные условия для их срабатывания, необходимо осознавая, что на прекращающая сторона, чтобы не аннулировать все соглашение.

Содержание этой статьи предназначено для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ НА: Недвижимость и строительство из США

Расторжение договора аренды и одностороннее расторжение

Среди них предусмотрены особые правила для одностороннего прекращения и прекращения неисполнения, которые регулируются Гражданским кодексом в статьях 1816 и 1817 соответственно.
Определение договора аренды
Договор аренды определяется как соглашение между двумя сторонами, в соответствии с которым сторона, называемая Арендодателем, обязуется предоставить другой стороне, называемой Арендатором, использование товара в течение определенного периода в обмен на по цене, называемой арендной платой.
Определение регулируется Гражданским кодексом Румынии и выделяет основные элементы аренды, а именно использование товара, ограниченную продолжительность использования и цену использования, называемую арендной платой. Несмотря на то, что, согласно тексту, передача использования осуществляется «на определенное время», Гражданский кодекс (статьи 1783 и 1785) согласовал практику, согласно которой срок аренды может быть определен или на неопределенный период. .
Расторжение договора аренды
Согласно статье 1817 Гражданского кодекса, расторжение может произойти, если одна из сторон договора аренды необоснованно не выполняет свои обязательства, вытекающие из договора. В этой ситуации другая сторона имеет право расторгнуть договор аренды с возмещением убытков, если таковые имеются.
Как правило, прекращение аренды из-за неисполнения договорного обязательства должно быть основано на неисполнении основного обязательства (например, изменение пункта назначения товара, неуплата арендной платы и т. Д.), а не более мелкое обязательство. В виде исключения в случае следующих друг за другом договоров кредитор имеет право на расторжение, даже если неисполнение имеет незначительное значение, но имеет повторяющийся характер.
Прекращение действия должно быть санкционировано судом, но оно также может действовать на законных основаниях, если стороны оговорили четкую договорную оговорку в этом отношении.
Одностороннее расторжение договора
Одностороннее расторжение договора аренды является еще одним вариантом расторжения договора аренды, предусмотренным ст.1816 ГК РФ. Согласно этому положению, расторжение договора может быть объявлено в одностороннем порядке уполномоченной стороной путем письменного уведомления при соблюдении одного или нескольких из следующих условий:

  • стороны договорились об этом;
  • другая сторона автоматически считается дефолтной;
  • другая сторона не исполнила обязательство в срок, установленный просрочкой;

В случае контрактов с последовательным или непрерывным исполнением, если право на одностороннее расторжение «было признано одной из сторон», оно может быть предметом исполнения с последующим уведомлением в разумный срок.Очень важно отметить, что одностороннее расторжение в этом случае не влияет на уже оформленную часть договора.
Соглашение, заключенное на неопределенный срок, может быть расторгнуто в одностороннем порядке любой из сторон при условии уведомления в разумный срок. Принимая это общее правило, «если аренда была заключена без определения срока, любая из сторон может расторгнуть договор путем уведомления». Таким образом, в качестве исключения из расторжения договора по обоюдному согласию договор аренды также может быть прекращен при проявлении воли одной (и любых) сторон.
Вышеупомянутое исключение не применяется в том случае, если стороны не оговорили срок действия договора аренды, но при этом не намерены заключать договор на неопределенный срок. Однако такая ситуация регулируется ст. 1785 ГК РФ, в котором четко указано, что договор аренды заключен:

  • на один год, в случае жилого помещения без мебели или помещения для профессиональной деятельности;
  • на срок, на который рассчитывалась арендная плата, в случае движимого имущества или меблированных комнат или квартир;
  • в течение периода аренды недвижимого имущества, в случае движимого имущества, предоставленного арендатору в пользование зданием.

Следует подчеркнуть, что право расторжения договора в одностороннем порядке является нестандартной оговоркой согласно ст. 1203 Гражданского кодекса, что означает, что пункт будет иметь силу только постольку, поскольку этот пункт явно принят в письменной форме другой договаривающейся стороной. Если пункт об одностороннем расторжении договора не был прямо принят другой договаривающейся стороной, этот пункт не будет иметь силы.

Связаться с консультантом

Если у вас есть какие-либо вопросы по этой теме и о том, как она может повлиять на ваш бизнес, обратитесь к консультанту Mirus, с которым вы регулярно работаете, или:

односторонний + прекращение + аренды | Решения Индии | Закон

Тарсем Джайн и другие против.Годрей Агровет Лимитед и другой S

Суд: Высокий суд Пенджаба и Харьяны,

Дата: 14 июля 2017 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

... одностороннее расторжение договор аренды ответчиком Aadhar Retailing Ltd. Однако упомянутое расторжение с учетом из вышеупомянутые факты относятся к счету из определенных дефолтов в отношении ... Анил Кшетарпал, Дж. (Устный): - Это ходатайство о пересмотре было подано в соответствии со статьей 227 Конституции ... округа), Сардулгарх извлечен следующим образом: - «С учетом из вышеупомянутых фактов это Заявить, что спор, если таковой имеется, относительно взыскания из задолженности из арендной платы находится на счете из ...

Заявитель Aniha Corporation (S) против Сардара Саровара Нармада Нигам Ltd. (S)

Суд: Высокий суд Гуджарата

Дата: 20 янв.2012 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

... одностороннее расторжение договор аренды и далее сообщил, что истец желал разрешения споров в арбитражном суде судья в отставке из Высокий суд, указанный в нем ...: 2.1 Ответчик Сардар Компания «Саровар Нармада Нигам Лимитед» (сокращенно «ССННЛ») предложила заинтересованным сторонам тендер на аренду определенных земель с целью развития развития туризма ... на 5.6.20062.3 В договоре аренды также было особо указано, что арендатор принимал участие в тендере. Предложение из арендатора было самым высоким и поэтому было принято ...

Управление по развитию Большого Кочина против C.P. Абдул Рахиман

Суд: Высокий суд Кералы

Дата: 10 июня 2014 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

...обстоятельства из случай? (iv) Когда договор об аренде предусматривает одностороннее прекращение аренды на основании общественных интересов, арендатор не лишается права участвовать в торгах. ..за ответчик указал, что ни в какой момент из времени, будь то уведомление или иным образом, не было прекращения аренды договоренности, как подтверждается Ext.A1 на основе из который истец был помещен в... истец, информирующий его об аннулировании или с просьбой освободить помещение, занимается только аннулированием из земельного участка, а не аннулированием или прекращением из договор аренды ... Punalur Paper Mills Limited против Центрального банка Индии

Суд: Высокий суд Калькутты

Дата: 11 янв. 1995 г.

Цитируется: 2

Корам: 1

...собственность передается правительству. В таких случаях аренда прекращается в силу действия закона , а не в одностороннем порядке арендодателя и прекращении аренды или аренды ..., предусматривающей более быстрое определение из договор аренды на самом деле не предусматривает прекращение действия по выбору арендодателя , но соответствующее определение в соответствии с действием закона .5. Г-н Аджой ... срок с правом или опционом в пользу из арендатор из ранее прекращение также должен оставаться в аренде на фиксированный период, поскольку опцион в каждом случае создает, увеличивает ограничивает или гаснет нет ...

М. Шанкаран против М. Кришнана.

Суд: Высокий суд Мадраса

Дата: 13 декабря 2018 г.

Цитируется: 0

Корам: 2

... ответчик отказался отказать в прекращении действия по необоснованным причинам. По словам истца, ответчик отказал в прекращении аренды на том основании, что последняя часть пункта 6 является ... Понимание одностороннее и не будет связывать его и, следовательно, расторжение из аренда недействительна. Таким образом, Истец направил ответ от 27.04.2000 через своего адвоката..., пункт 6 Меморандума о взаимопонимании предоставляет одностороннее прекращение только арендатору и, следовательно, ни Меморандум о взаимопонимании , ни письмо от 12.02.2000, отправленное истцом ...

Ашок Кумар Поддар против комиссара по налогу на дарение

Суд: Высокий суд Калькутты

Дата: 12 февраля 1991 г.

Цитируется: 0

Корам: 2

...в этом отношении? (4) Был ли Трибунал оправдан на фактах и ​​обстоятельствах из дела, постановив, что ограничения в отношении одностороннего прекращения аренды на ... процентов в собственности, в которой проценты были доступны в течение периода, не превышающего шести лет. Здесь дело обстоит не так. В данном случае договор аренды предусматривал прекращение аренды через шесть месяцев... выяснилось, что подаренная недвижимость состояла из из двух объектов аренды, а неистекший период из аренды варьировался в двух случаях. Помощник комиссара апелляционной инстанции рассмотрел это утверждение в ...

BIG CHARTER PRIVATE LIMITED против EZEN AVIATION PTY. LTD. ОРС.

Суд: Высокий суд Дели

Дата: 23 октября 2020 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

... Требуется выпустить любое дальнейшее уведомление о прекращении действия . По аспекту предполагаемого одностороннего расторжения Соглашения об аренде заявителем, г-н Гаутам Нараян утверждает, что вышеупомянутое соглашение emai ... немедленно. Таким образом, г-н Гаутам Нараян указывает, что движение к расторжению из соглашения, хотя и незаконно, было из ответчика, а не из петиционера.Он утверждает, что утверждение о том, что ..., следовательно, представляет г-на Гаутама Нараяна, не может быть вопросов из любого одностороннего прекращения действия , не говоря уже о одностороннем прекращении петиционером, из Аренда Акт. Прекращение ...

Шри Махалакшми удобрения и против штата Карнатака

Суд: Карнатака Высокий суд

Дата: 9 декабря 2015 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

...увладение из рассматриваемой земли истекло, и заявитель должен будет утверждать, что существует одностороннее прекращение контракт, который, как понималось, был заключен на длительный период, а не точно на срок. ..сертификат Объединенного управления Промышленного центра , Раманагар. По рекомендации из заинтересованных органов 2.11.2012 было издано распоряжение, разрешающее второму ответчику арендовать 7 один... акров из земли на правительственной шелковой ферме Чаннапаттана заявителю о создании подразделения. В соответствии с приказом, зарегистрированный договор аренды от 19.12.2012 г. был оформлен вторым ответчиком в ...

Директор против Лоуренса Куланди Натан

Суд: Высокий суд Мадраса

Дата: 19 июля 2018 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

... одновременно с таким прекращением выплатить другой стороне компенсацию в сумме арендной платы арендной платы за количество из неистекших месяцев при обязательном сроке аренды из 36 месяцев. Когда дело стояло ... контрольное производство в R.C.O.P. No 147 от 2016, которое впоследствии было прекращено 30.09.2016. Истец не обязан платить арендную плату с даты прекращения договора аренды , начиная с...30.10.2015 вызвано заказным письмом от ответчика от 30.10.2015? 3. Подпадает ли прекращение действия договора ответчиком под действие и условия договора об аренде Договора об аренде ...

Пракаш Текривал против Союза Индии

Суд: Высокий суд Джаркханда

Дата: 2 августа 2016 г.

Цитируется: 0

Корам: 2

...Договор / lease содержит пункт об одностороннем прекращении .12. Основная жалоба из заявителя - Союза из Индии связана с из замечанием из Судебной палаты; «В ... законных наследниках из умершему арендатору было разрешено подать иск о компенсации за досрочное прекращение аренды и L.P.A № 316 от 2016 направлено против предполагаемого благоприятного...является собственностью из РЖД и передана арендатору на условиях, аналогичных договору оказания услуг. Само соглашение об аренде предполагает досрочное прекращение аренды , а также ...

Deccan Aviation Limited, Бангалор против Ge Commercial Aviation Services Limited, Ирландия и другие

Суд: Карнатака Высокий суд

Дата: 16 янв.2009 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

...после предполагаемого прекращения в одностороннем порядке из все соглашения из аренды .42. Несмотря на это, утверждается, что между сторонами было заключено еще одно соглашение о 12 ... полюбовном прекращении из двух договоров аренды, в отличие от соглашений об аренде , заявитель отправил самолет MSN 2029 в производитель, Пратт энд Уитни, Крайстчерч, Новая Зеландия для...обмен из электронных писем и корреспонденцией, который привел к взаимному соглашению о прекращении из , договоров аренды и о повторной поставке самолетов , считается не только второстепенным, но и ...

Росс Лизинг Лимитед и Вестпарк I Эйркрафт Лизинг Лимитед v.

Суд: Карнатака Высокий суд

Дата: 16 янв.2009 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

.... возбудил дело в отделении QB, Коммерческом суде Королевского суда суда , Лондон 2 октября 2008 г. после предполагаемого прекращения в одностороннем порядке из всех договоров из аренды . С другой стороны, не ... переписка. Действуя на основании устных заверений по сделке GECAS, из , полюбовное прекращение из двух договоров аренды, в отличие от договоров аренды , заявитель..., Коммерческий суд, Королевский суд судьи в Лондоне, за заявление о том, что было действительное прекращение из аренды , за владение из самолета и за ущерб и т. Д. ...

Абдул Раджак против государства М.П. И Орс.

Суд: Высокий суд Мадхья-Прадеша

Дата: 15 марта 2007 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

... утверждал, что в соглашении об аренде thuarry или Правилах нет никаких оговорок о том, что необходимо выкопать определенное количество мрамора из . Установлено, что одностороннее заявление государства ... Правительство равносильно преждевременному прекращению аренды , что противоречит положениям, содержащимся в разделе 4A Закона о MMDR. 5. Ответивший представил встречное аффидевит ... истекает в обычном порядке, арендатор может убедить правительство в том, что преждевременное прекращение из не принесет больших преимуществ аренды .Это только для иллюстрации. Несколько таких ...

Каяроганасвами Нил ... против Нагапаттинам Кооператив ...

Суд: Высокий суд Мадраса

Дата: 12 марта 2012 г.

Цитируется: 0

Корам: 1

.... В соответствии с разделом 111 (h) договор аренды определяется по истечении срока , уведомление, которое может быть предоставлено односторонним выбором из одним из сторон, больше ничего не нужно делать путем прекращения ... из Аренда не может быть отчуждена, кроме как органом Закона .49. В деле V. Dhanapal Chettiar v. Yesodai Ammal ... иск о выселении против Ответчика / Ответчика не подлежит рассмотрению, поскольку существует отказ от требования из уведомления из прекращения из аренды.9. В подтверждение своих аргументов следует отметить представление из ...

Хемчанд М. Сингхания против Smt. Шакунтала С. Тивари.

Суд: Бомбейский Высокий Суд

Дата: 28 нояб.1986 г.

Цитируется: 1

Корам: 1

.... конфискация не будет производиться только на основании одностороннего акта , который происходит при прекращении аренды , что считается понятным принципом, основанным на максиме о собственном капитале. Однако, поскольку это было c ... сначала поданное уведомление из о своем намерении прекратить договор аренды , во-вторых, право владения не вытекает ipso facto из нарушения условия , а вытекает из последующего прекращения действия из аренды.... Апелляционная коллегия не смогла дать удовлетворительного ответа на этот вопрос. Простое прекращение действия договорного права аренды само по себе не может служить основанием для действия . Что может быть причиной из ...

Ранджит Кумар Датта против Тапана Кумара Шоу и другого

Суд: Высокий суд Калькутты

Дата: 6 марта 1997 г.

Цитируется: 18

Корам: 2

...предусматривается, что предоставленный аренды должен быть продлен на следующий период, это означает соглашение о предоставлении нового договора аренды после прекращения ранее аренды . Такой новый договор аренды должен быть ... продлен договор аренды , и арендодатель обязан продлить его за счет арендатора. В указанном акте об аренде (Ext. AO также содержится пункт о том, что при прекращении действия из аренда после... односторонний опцион в соответствии с указанным первоначальным договором аренды , поскольку не возникает никаких вопросов из , последующее согласие арендодателя, поскольку право пользования в течение дальнейшего периода было передано самому арендатору ...

Г-жа (доктор) П.С. Беди против Project And Equipment Corporation Of India Ltd.

Суд: Высокий суд Дели

Дата: 28 февраля 1994 г.

Цитируется: 13

Корам: 1

...от 6-6-1977, см. пункт III (1). Отрицается, что иск от ответчика был односторонним и без ведома истца . Прекращение из аренды по истечении раз на ... 29-4-1980. Для первого продления из договор аренды на последующий период из на три года с 30-4-1980 года опцион и одностороннее право на были переданы ответчику по условиям договора об аренде , Ext.... односторонний правый, по условиям от доб. Р-1 передана подсудимому. Такое дальнейшее продление аренды на дополнительный период из на три года зависит от взаимной договоренности между сторонами о ...

Миссис (доктор) П.С. Беди. против "Проект и оборудование Корпорейшн оф Индия Лтд."

Суд: Высокий суд Дели

Дата: 20 февраля 1994 г.

Цитируется: 1

Корам: 1

... договор аренды от 6.6.1977, см. Пункт III (1). Отрицается, что иск от ответчика был односторонним и без ведома истца . Прекращение действия аренды путем истечения ... прекращение 29.4.1980 Для первого продления аренды на последующий период три года с 30.4.1980 опцион и односторонний Право было передано ответчику по условиям , аренды де..., № одностороннее право, на условиях от доб. Р-1 передана подсудимому. Такое дальнейшее продление аренды на дополнительный период из на три года зависит от взаимной договоренности сторон ...

Хемчанд М. Сингхания против Шакунтала С. Тивари Smt.

Суд: Бомбейский Высокий Суд

Дата: 1 нояб.1986 г.

Цитируется: 0

...) конфискация не будет произведена просто в результате одностороннего акта , который имеет место при прекращении аренды , что рассматривается как понятный принцип, основанный на максиме о капитале . Однако, поскольку ... расторжение договорного права аренды само по себе не может давать никаких оснований для действия . Что касается причин из исков о выселении против арендатора, защищенного Законом об аренде...также было постановлено, что ввиду из это положение и дополнительная защита, предоставленная в соответствии с Законом об аренде, конфискация аренды или определение аренды стала неуместной и, следовательно ...

Гривз Коттон Лимитед против Сантош Пасси и Орс. S

Суд: Высокий суд Дели

Дата: 3 марта 2006 г.

Цитируется: 0

...Владение из сданных в аренду помещений до 30.11.2002 г. Истец / ответчик направил ответ от 28.11.2002 г. на указанное уведомление, в котором они требовали права в одностороннем порядке продлить договор аренды . Утверждение истцов в .... Таким образом, факт создания из , аренды в отношении из спорного имущества и его прекращения притоком из времени доказано. Ученый дополнительный окружной судья также принял к сведению из тот факт, что в домене... здесь) был назначен в качестве арендатора в отношении антресольного этажа и первого этажа из вышеупомянутой собственности, см. зарегистрированный договор аренды от 4.12.1972 Первоначально указанный договор аренды заключался на 20 лет ...

Новые критерии компенсации Верховным судом в случаях одностороннего отказа арендатора от аренды коммерческого помещения

В годы экономического кризиса, в котором рынок недвижимости Испании особенно пострадал, многие арендаторы увидели, что их бизнес не соответствовал первоначальным экономическим ожиданиям, и они были вынуждены закрыть свои предприятия и, следовательно, отказаться от договора аренды. до окончания первоначально оговоренного обязательного срока.Таким образом, все хотят знать , каковы будут правовые последствия этого одностороннего выхода?

Прежде всего, для тех, кто не знаком с юридической терминологией, термин «отказ» относится к отказу от аренды до окончания периода, согласованного в договоре, как минимального обязательного срока.

Этот вопрос вызвал некоторую неопределенность как у арендодателей, так и у арендаторов, поскольку он подвергся многочисленным законодательным изменениям и спровоцировал широкие доктринальные и юридические дебаты в последние десятилетия, которые привели к огромному количеству различных суждений.

Статья 56 старого Закона о городской аренде (ULA) 1964 года признала право арендатора отказаться от договора аренды до истечения согласованного обязательного срока путем компенсации арендодателю суммы, эквивалентной оставшейся арендной плате в соответствии с срок аренды.

Хотя суды изначально были склонны рассматривать императивность этого положения и, следовательно, приговаривать арендатора к уплате всех невыплаченных арендных платежей до конца срока аренды (решение Верховного суда от 28 февраля 1995 г.), затем они предпочли более умеренное отношение, поскольку они понимали, что имело место явное несправедливое обогащение для арендодателя, который получал арендную плату от арендатора, не соблюдающего правила, а также имел возможность повторно сдать в аренду коммерческие помещения (решение Верховного суда от 23 мая 2001 г.), и поэтому они решили уменьшить размер компенсации и ограничить ее временем, которое потребовалось арендодателю для поиска нового арендатора.

Тем не менее, дебаты возобновляются с вступлением в силу действующего Закона об аренде городов 1994 , который ничего не предусматривает об одностороннем отказе от договоров аренды для иных целей, кроме жилья, оставляя стороны согласованными с условиями выход из аренды по принципу автономии воли. Однако во многих случаях стороны формально ничего не договариваются по этому поводу, и здесь возникает основная проблема.

При отсутствии прямого соглашения между Сторонами применяется общая правовая база, то есть Гражданский кодекс, который в различных положениях (статьи 1256, 1258, 1091) гласит, что подписание договора необратимо связывает стороны к его выполнению.Это означает, что арендатор не имеет права отказаться от договора до его прекращения без уважительной причины.

Однако, чтобы избежать такого неосновательного обогащения, в этих случаях суды и трибуналы осуществляли свои регулирующие полномочия на , принимая во внимание обстоятельства в каждом случае и с обеих точек зрения, один из арендодателя, чья законные договорные ожидания не должны быть нарушены, и с точки зрения арендатора, который не может быть наказан с преувеличенными или несоразмерными правовыми последствиями, когда его / ее поведение не является произвольным, а жизненные обстоятельства делают невозможным или очень трудным для него / нее поддержание договорные отношения (решение Верховного суда от 30 октября 2007 г.).

Критерии компенсации, используемые судами, очень разнообразны. Некоторые решения определяют размер компенсации с учетом разумного времени, необходимого для поиска нового арендатора; другие применяют статью 11 Закона о городской аренде 1994 года, применимую к аренде жилья, которая устанавливает, что арендатор должен компенсировать арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за один месяц за каждый оставшийся год до окончания срока аренды; Существуют также судебные решения, определяющие размер компенсации в соответствии с оставшимся сроком погашения.Но, как мы уже упоминали, по этому последнему критерию не было большинства, поскольку суды решили использовать свою сдерживающую силу.

Верховный суд, пытаясь определить свою доктрину, установил новую прецедентную практику в отношении одностороннего отказа от договоров аренды для использования в иных целях, кроме жилья, что не только не способствовало толковательной работе профессиональных юристов, но и привело к появлению новых критериев толкования. сложно применить на практике.

Какова в настоящее время позиция Верховного суда в отношении одностороннего отказа от договоров аренды для иных целей, кроме жилья?

В недавних постановлениях Верховного суда от 18 марта 2016 г. и 16 мая 2017 г. были собраны дела об одностороннем отказе от договоров аренды для использования в иных целях, кроме жилья, в три группы:

  • Случаи, когда в договоре аренды коммерческого помещения есть пункт, который дает арендатору право расторгнуть (rectius: одностороннее расторжение) договора и обязывает его / ее уплатить арендодателю определенную сумму денег (штраф в виде покаяния) (судебные решения от 23 декабря 2009 г., 6 ноября 2013 г., 10 декабря 2013 г. и 29 мая 2014 г.).
  • Случаи, когда указанный пункт не существует и арендатор выражает свое желание прекратить аренду, но арендодатель не принимает его и требует выполнения договора, то есть уплаты арендной платы в соответствии с согласованные в нем условия (решение от 26 июня 2002 г.).
  • Случаи, когда такой пункт не существует, но когда арендатор выражает свое желание прекратить аренду, арендодатель принимает или прекращает, принимая прекращение и требует компенсации за ущерб, причиненный решением арендатора (Решение от 9 апреля , 2012) ».

В этой классификации Высокий суд различает два четко разграниченных дела: с одной стороны, дела, в которых стороны прямо соглашаются с возможностью отказа от аренды до его заключения, и в этом случае суды продолжали осуществлять свои регулирующие полномочия. в соответствии с ранее упомянутыми условиями и, с другой стороны, в случаях, когда Стороны не пришли к соглашению о каких-либо положениях об отзыве или штрафных санкциях.

Постановление Первой палаты Верховного суда от 16 мая 2017 г. предусматривает, что в договорах аренды для иных целей, чем жилье, если арендатор отказывается от договора до его расторжения и отсутствует пункт, предусматривающий такую ​​возможность , арендодатель не принимает отзыв и требует полного соблюдения договора, тогда арендатор будет приговорен к выплате всех оставшихся месяцев / лет аренды.

Отсюда следует, что если арендодатель требует, чтобы арендатор полностью соблюдал договор, последний будет иметь право использовать имущество в течение обязательного периода, и на практике будет несколько арендодателей, которые выберут этот вариант, поскольку, если они потребуют соблюдения в суде , они рискуют столкнуться с неопределенным результатом судебного процесса, который, если он дойдет до Верховного суда, займет четыре или пять лет, и до тех пор им не разрешат снова сдавать недвижимость в аренду.

Высокий суд основывает изменение курса судебной доктрины на том факте, что умеренность в компенсации за ущерб не применяется, когда стороны не согласовывают положение о штрафных санкциях, а арендодатель требует не расторжения договора, а его выполнение. того же - в соответствии со ст.1.124 Гражданского кодекса - и последующая выплата причитающейся арендной платы.

Короче говоря, еще слишком рано давать оценку применению этой новой правовой доктрины на практике. Однако мы уже можем отметить, что Верховный суд склонен осуждать арендатора к уплате всей причитающейся арендной платы и оставляет на усмотрение арендодателя последствия одностороннего отказа в случаях, когда не согласована оговорка о штрафных санкциях.

Досрочное расторжение договора коммерческой аренды Юрист

С юридической точки зрения договор аренды - это договор, часто оформленный в письменной форме, в котором владелец объекта недвижимости разрешает его использование другой стороне на определенный период времени в обмен на периодические платежи.Коммерческая аренда включает письменный договор с арендодателем на использование части коммерческой собственности. Коммерческая недвижимость - это недвижимость, которая может использоваться в коммерческих целях, например, под офис, складские помещения или даже под магазин подержанных автомобилей.

Договоры коммерческой аренды обычно представляют собой длительные договоры, в которых излагаются такие условия, как:

  • Обязательства обеих сторон;
  • Использование коммерческой недвижимости;
  • Общая продолжительность срока аренды;
  • Размер и периодичность арендных платежей; и
  • Пункты о порядке разрешения споров.

Многие владельцы бизнеса, сдающие в аренду помещения коммерческой недвижимости, часто оказываются в ситуации, когда их бизнес терпит неудачу, но они по-прежнему несут ответственность по договору коммерческой аренды по арендным платежам до конца срока освобождения. Часто договоры коммерческой аренды включают условия, при которых коммерческая аренда может быть прекращена, а также штрафы, которые могут возникнуть в результате досрочного прекращения аренды. Таким образом, важно, чтобы вы внимательно рассмотрели коммерческую аренду, прежде чем заключать какое-либо соглашение.

Кроме того, важно понимать разницу между прекращением или расторжением договора аренды и прекращением аренды без штрафа. Во-первых, коммерческая аренда основана на договорном праве, а это означает, что при разрыве или расторжении договора аренды может оказаться, что вы нарушили свои обязательства по договору. Однако договоры коммерческой аренды обычно допускают прекращение коммерческой аренды без штрафных санкций в определенных ситуациях.

Например, договор может допускать досрочное прекращение аренды с предварительным уведомлением, например за 30 или 60 дней.Кроме того, важно, чтобы вы ознакомились с законами вашего штата о коммерческих контрактах, поскольку владелец коммерческой собственности может иметь юридическую обязанность уменьшить свой ущерб. Примером уменьшения ущерба может быть собственник недвижимости, который должен искать нового арендатора после того, как ему было направлено надлежащее уведомление.

Можно ли расторгнуть договор аренды, если предприятие не может платить арендную плату?

Еще раз, важно, чтобы вы полностью понимали условия ваших конкретных договоров аренды.Как правило, коммерческая аренда не может быть прекращена просто потому, что арендатор не в состоянии платить арендную плату. С другой стороны, некоторые договоры коммерческой аренды действительно позволяют расторгнуть договор аренды в ситуациях, когда владелец бизнеса не может платить арендную плату. Положения о прекращении договора в коммерческой аренде также могут быть очень конкретными в отношении причины прекращения аренды.

Например, некоторые договоры аренды могут разрешать владельцу бизнеса расторгнуть договор аренды только в ситуациях, когда его неспособность платить арендную плату является результатом не прямых действий, которые они предприняли, а, скорее, результатом действия внешних сил.Например, если их бизнес вынужден закрыть из-за «стихийного бедствия», договор аренды с коммерческим арендатором может быть расторгнут.

Кроме того, коммерческая аренда часто требует, чтобы арендатор, домовладелец или, в большинстве случаев, обе стороны имели различные виды страхования. Некоторые полисы коммерческого страхования могут покрывать арендодателя или арендатора в случае неспособности платить арендную плату. Кроме того, в некоторых договорах коммерческой аренды залог, внесенный арендатором, может покрыть стоимость досрочного расторжения.

Например, если арендатор досрочно прекращает договор аренды из-за неспособности платить арендную плату, договор может освободить его от ответственности по уплате оставшейся части арендной платы, причитающейся по договору, но арендодатель сохранит свой первоначальный гарантийный депозит. Еще раз, важно проверить разделы гарантийного депозита и страхования в вашем договоре коммерческой аренды.

Каковы последствия досрочного прекращения договора аренды коммерческого объекта?

Как упоминалось выше, досрочное прекращение коммерческой аренды часто приводит к тому, что вам придется платить штрафы, указанные в контракте.Типичные штрафы за досрочное прекращение коммерческой аренды включают, но не ограничиваются следующим:

  • Выплата оставшейся части арендной платы по договору аренды в полном объеме;
  • Выплата определенной суммы заранее оцененных убытков в соответствии с условиями контракта;
  • Выплата дополнительной суммы штрафных убытков в зависимости от местных законов штата; и / или
  • Необходимость пройти альтернативную форму разрешения споров, такую ​​как посредничество или арбитраж.

Опять же, штрафы за досрочное прекращение коммерческой аренды часто будут обсуждаться в контракте. Таким образом, до подписания договора важно полностью понимать риски заключения долгосрочного договора коммерческой аренды.

Могу ли я досрочно расторгнуть договор коммерческой аренды без штрафных санкций или ответственности?

Как отмечалось выше, ваш конкретный договор коммерческой аренды часто содержит положения, согласно которым в определенных ситуациях договор аренды может быть расторгнут любой стороной, арендатором или арендодателем.Например, если в коммерческую недвижимость ударила молния и она сгорела, обе стороны часто освобождаются от своих обязательств по условиям договора коммерческой аренды без штрафных санкций.

Другой распространенный способ досрочно прекратить коммерческую аренду без штрафных санкций - это письменное соглашение. Взаимодействие между арендодателем и арендатором является фундаментальным в ситуациях коммерческой аренды, так как часто арендодатель несет ответственность за поддержание функциональности коммерческого помещения.

Если у арендатора и арендодателя хорошие рабочие отношения, часто арендодатель понимает, когда арендатор не может продолжить аренду, и позволяет им досрочно расторгнуть договор аренды с надлежащим уведомлением без каких-либо штрафов. Заключение договора о досрочном расторжении договора аренды также является хорошей сделкой для арендодателя, потому что для него лучше прийти к взаимовыгодному решению, чем платить судебные издержки для получения и взыскания судебного решения. Кроме того, им не нужно беспокоиться о том, что вы подаете заявление о банкротстве.

Кроме того, некоторые договоры коммерческой аренды позволяют арендатору переуступать договор или сдавать его в субаренду. Субаренда или уступка происходит, когда коммерческий арендатор передает полностью или частично свою долю в собственности другой стороне в течение срока аренды. Однако уступка и субаренда обычно разрешены только в том случае, если они специально разрешены в коммерческой аренде.

Если уступка или субаренда разрешены, коммерческий арендатор может без штрафных санкций найти другую сторону, которая возьмет на себя их аренду.Однако важно помнить, что арендодатель может по-прежнему действовать после первоначального арендатора, если субарендатор не производит платежи, указанные в первоначальном договоре.

Может ли арендодатель расторгнуть договор коммерческой аренды?

Еще раз, конкретные условия контракта будут определять, разрешено ли домовладельцу расторгнуть договор коммерческой аренды. Если арендодатель в одностороннем порядке расторгнет договор коммерческой аренды, арендатор сможет потребовать компенсацию за это нарушение. Когда арендодатель нарушает договор коммерческой аренды, арендатор может взыскать с арендодателя возмещение убытков, в том числе:

  • Общая сумма экономических потерь, понесенных в результате невозможности использования коммерческой собственности;
  • Стоимость поиска и обеспечения другой подходящей собственности; и / или
  • Гонорары адвокату, необходимые для судебного преследования их иска против арендодателя.

Нужен ли мне юрист, если я хочу досрочно расторгнуть договор аренды?

Как можно видеть, коммерческая аренда часто представляет собой длительные контракты, которые включают множество различных положений, которые диктуют ответственность и обязательства сторон по контракту. Таким образом, если вы находитесь в ситуации, когда вам необходимо преждевременно расторгнуть договор коммерческой аренды, в ваших интересах проконсультироваться с высококвалифицированным и знающим юристом по недвижимости рядом с вами.

Опытный поверенный по недвижимости сможет определить, позволяет ли ваш договор коммерческой аренды без штрафных санкций досрочно расторгнуть договор аренды.Кроме того, адвокат сможет помочь вам полностью понять ваши юридические возможности в соответствии с условиями вашего контракта. Наконец, адвокат может подать любые необходимые юридические документы от вашего имени и, при необходимости, представлять вас в суде.

Неприемлемое одностороннее решение | Inquirer Business

BR Inc. (BRI) является владельцем земли в Кесон-Сити. Эф был генеральным менеджером по управлению недвижимостью BRI, а его брат Мигс был президентом компании.

BRI, в лице Migs, сдал данный участок в аренду Ef. Соглашение об аренде предполагало, что оно предположительно действовало «с 1 июля 2003 г. до тех пор, пока оно не будет заменено или изменено другим соглашением об урегулировании несостоятельности» и «действует до тех пор, пока земельный участок не будет продан». Договор аренды также обязывал Ef: (1) прямо включить оговорку о 60-дневном досрочном расторжении договора с третьей стороной в субаренду, чтобы гарантировать, что недвижимость всегда будет доступна для продажи, и (2) предоставить BRI копии договоров субаренды. .

Используя договор аренды, Ef заключила различные договоры субаренды.

Пять лет спустя BRI сообщила Ef, что аннулировала договор аренды и официально потребовала вернуть предметный лот. В тот же день Ef получила письмо с требованием. BRI также уведомила субарендаторов Ef о расторжении договора аренды и официально потребовала передачи предметного лота. Письмо BRI гласит:

Доводим до вашего сведения, что мы отменили, аннулировали и / или расторгли «Договор аренды» от 1 июля 2003 г. в отношении этой недвижимости xxx.В связи с этим к вам (и ко всем лицам, претендующим на права) предъявляется официальное требование освободить и передать нам собственность в течение пятнадцати (15) дней с момента получения этого письма.

Для спокойной и правильной передачи помещений, пожалуйста, свяжитесь с нашим новым юрисконсультом xxx xxx xxx.

В следующем месяце BRI подала жалобу на незаконное задержание Эфа и его подопечных. В жалобе утверждалось: (1) что субаренда Ef не включала обязательную оговорку о 60-дневном досрочном прекращении; (2) что он неоднократно подвергал сомнению договор субаренды, но Ef игнорировал его возражения, поскольку он препятствовал продаже собственности; (3) BRI обнаружил, что Эф уже построил бетонные конструкции на рассматриваемом участке - недобросовестно, без его ведома или согласия - чтобы продлить свое пользование участком; (4) что Эф препятствовал продаже рассматриваемого участка из-за выгодной договоренности, которой он тогда пользовался; (5) попытки Ef воспрепятствовать продаже предметного лота фактически выполнили обязательное условие аренды; и (6) января.8 августа 2008 года Совет директоров BRI принял решение отменить договор аренды с Ef в соответствии с положением, что он «вступает в силу с 1 июля 2003 года и до тех пор, пока он не будет заменен или изменен другим решением».

Ef отрицает недобросовестность срыва продажи участка или постройки улучшений. Эфрен также утверждал: (1) что BRI не может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды; и (2) если предположить, что для расторжения контракта было юридическое обоснование - действие, не подлежащее денежной оценке, - тогда надлежащим форумом был RTC.

Q: Имеет ли законное основание требование BRI об освобождении помещения?

A: Жалоба BRI на высылку была подана преждевременно.

Согласно Правилу 70, Раздел 2 Регламента Суда, арендодатель может подать суммарный иск об изъятии только после предъявления достаточного требования от арендатора:

SEC. 2. Арендодатель предъявляет иск к арендатору только по требованию. Если не предусмотрено иное, такие действия со стороны арендодателя должны быть начаты только после того, как арендатору предъявлено требование об оплате или соблюдении условий аренды и освобождении, или путем направления письменного уведомления о таком требовании лицу, обнаруженному в помещении, или путем размещения такого уведомления в помещениях, если в них нет людей и арендатор не выполняет их по истечении пятнадцати (15) дней в случае земли или пяти (5) дней в случае зданий.

Таким образом, Правила требуют совпадения двух условий. Во-первых, арендодатель должен сначала предъявить арендатору письменное требование: (1) произвести оплату или выполнить условия договора аренды; и (2) освободить помещение. Во-вторых, арендатор не выполняет требование в указанный срок.

Тщательное изучение показывает, что BRI недостаточно соблюдает Правило 70, Раздел 2. В письме с требованием не указано, что Ef нарушила договор аренды. От него не требовалось платить арендную плату или выполнять какие-либо из своих обязательств по договору аренды.Вместо этого он просто сообщил ему, что BRI в одностороннем порядке расторгла договор аренды и требует передачи собственности.

В: Может ли BRI в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с Ef?

A: Нет, контрагент не может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если иное не оговорено заранее. Контракт связывает обе стороны; его действительность не может быть оставлена ​​на волю одного из них. Иное мнение нарушило бы взаимность контрактов.

Q: Была ли теория BRI о том, что строительство Ef бетонных конструкций на участке без разрешения BRI, которое фактически предотвратило продажу собственности, конструктивно соответствовала разрешающему условию аренды?

A: Нет. Нет никакой логической связи между возведением бетонных конструкций на участке и неспособностью BRI продать его. Аргумент не имеет смысла. Более того, в самом договоре аренды прямо признавалось право арендатора на строительство объекта недвижимости:

  1. Улучшения - Все строительные улучшения, вносимые арендатором, производятся за его собственный счет.Также подразумевается, что все материалы, использованные в улучшениях, должны быть переданы арендатору после продажи собственности на основании предоставленного контрольного списка всех утвержденных улучшений и соответствующих затрат на конец периода строительства.

Разрешение BRI относится только к праву Ef на оборот материалов, используемых при продаже собственности. Помимо этого, контракт не обязывает Ef получать согласие BRI до начала строительства улучшений.

Кроме того, статья 1657 Гражданского кодекса перечисляет установленные законом обязанности компании Efren как арендатора:

Статья 1657. Арендатор обязан:

(1) Оплатить арендную плату в соответствии с установленными условиями;

(2) использовать сданную в аренду вещь как добросовестный отец семейства, передав ее в предусмотренное пользование; а при отсутствии оговорки - к тому, что может быть выведено из характера сдаваемой в аренду вещи в соответствии с обычаями места;

(3) Оплатить расходы по договору аренды.

BRI не смог показать, как какие-либо конструкции Ef противоречат допустимому использованию собственности в зависимости от ее характера.

Соответственно, у BRI не было оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, не нарушая взаимности договоров.

В: Срок действия договора аренды истек, когда BRI приняла и приняла решение о прекращении договора аренды?

A: Нет. Утверждение BRI о том, что контракт, действовавший «с 1 июля 2003 г. и до тех пор, пока он не будет заменен или изменен другим решением», истек, поскольку Совет директоров уже издал Решение правления о расторжении договора аренды.BRI интерпретирует термин «резолюция» как означающий решение совета директоров BRI. Это ошибочное толкование оскорбляет взаимность и обязательную силу контрактов.

В договоре аренды указано:

  1. Вступление в силу. Настоящее соглашение вступает в силу 1 июля 2003 г. и до тех пор, пока оно не будет заменено или изменено другим соглашением об урегулировании несостоятельности.

Очевидно, что BRI для удобства опускает слово «соглашение» всякий раз, когда ссылается на эффективность контракта.Договор аренды носит обременительный характер и содержит взаимные обязательства; любые неясности в его терминах толкуются в пользу максимальной взаимности интересов. Соответственно, «урегулирование несостоятельности» или «соглашение об урегулировании несостоятельности» следует толковать как означающее последующее соглашение между арендодателем и арендатором, а не одностороннее решение совета директоров арендодателя.

В: Есть ли основания для выселения Эфа?

A: Нет. Краткое производство по делу незаконного задержанного предполагает ситуацию, когда владение ответчиком, хотя изначально было законным, истекло по закону.В соответствии с Гражданским кодексом арендодатель может в судебном порядке отстранить арендатора по любой из следующих причин:

Статья 1673. Арендодатель вправе в судебном порядке отстранить арендатора по любой из следующих причин:

(1) По истечении согласованного или установленного срока аренды согласно статьям 1682 и 1687;

(2) Неуплата установленной цены;

(3) Нарушение любого из условий, оговоренных в контракте;

(4) Когда арендатор передает арендованную вещь для любого не предусмотренного использования или услуги, что приводит к ее порче; или если он не соблюдает требования п.2 статьи 1657 в части их использования.

Исключение арендаторов сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом.

Наличие любого из этих обстоятельств позволяет арендодателю напрямую обратиться к MTC / MeTC для упрощенного изъятия. Арендодатель больше не должен подавать отдельную жалобу о расторжении договора в НКР. Однако ни одно из этих обстоятельств в данном случае отсутствует.

Во-первых, в контракте конкретно не указывается срок действия обязательства.Следовательно, нельзя сделать вывод, что срок аренды уже истек. Хотя характер и обстоятельства договора делают очевидным, что срок был предусмотрен, это не дает арендодателю права в одностороннем порядке сделать вывод о том, что срок истек, или отказаться от арендатора в дисциплинарном порядке. Гражданский кодекс только дает арендодателю право просить суд установить срок.

Во-вторых, жалоба не утверждала, что Эф допустила упущение при уплате оговоренной арендной платы.

В-третьих, BRI не смог установить, что Эф совершил существенное нарушение - в отличие от случайного нарушения - своих юридических обязательств (как по контракту, так и в соответствии со статьей 1657 Гражданского кодекса), что поставило бы под угрозу саму цель сторон в совершении соглашение и гарантия расторжения контракта.

Наконец, BRI не смог доказать, что Ef посвятила собственность использованию, которое противоречит ее коммерческому характеру и привело к ее ухудшению. Напротив, Ef поддерживал собственность и улучшал ее.

Источник: Quesada vs. Bonanza Restaurants Inc., G.R. № 207500, 14 ноября 2016 г.

млн лет. Соледад Дерикито-Мавис - декан лицея Филиппинского университета; Председатель Филиппинской ассоциации юридических школ; основатель, Mawis Law Office

Читать далее

Не пропустите последние новости и информацию.

Подпишитесь на INQUIRER PLUS, чтобы получить доступ к The Philippine Daily Inquirer и другим более чем 70 названиям, поделиться до 5 гаджетами, слушать новости, загружать их уже в 4 часа ночи и делиться статьями в социальных сетях. Позвоните по телефону 896 6000.

Законы Техаса о расторжении договора аренды

Договор аренды является обязательным. Как и все другие контракты, его нелегко разорвать. За исключением нескольких конкретных ситуаций, например, когда домовладелец отключает коммунальные услуги или военное развертывание, закон Техаса не позволяет арендаторам прекращать договор аренды без обращения в суд.Если арендатор должен покинуть свою квартиру до истечения срока аренды, арендодатели должны искать нового арендатора, а не оставлять квартиру пустой, чтобы попытаться (можно надеяться, что уменьшит сумму ущерба, которую должен заплатить первоначальный арендатор).

Аренда всегда может быть расторгнута по взаимному соглашению

Прежде чем арендаторы Техаса привлекут судебную систему к попытке расторгнуть договор аренды, лучшим выходом может быть просто поговорить с арендодателем. Хотя договоры аренды имеют обязательную силу, они могут быть расторгнуты в любое время, если арендодатель и арендатор согласны с этим (обычно в письменной форме).Арендатор, которому необходимо переехать и который готов работать со своим арендодателем, чтобы найти замену, может договориться о взаимоприемлемом способе расторжения договора аренды.

Договоры аренды могут содержать определенные сборы за досрочное расторжение.

Суды Техаса разрешают арендодателям взимать так называемые «сборы за переуступку», которые представляют собой расходы арендодателя в результате досрочного расторжения договора аренды. Хотя нет конкретного закона Техаса, регулирующего размер этих сборов, чрезмерные сборы, не связанные с фактическими расходами на досрочное расторжение, могут быть отменены судом.Арендаторам следует проконсультироваться с юристом, если они считают, что их договор аренды предусматривает чрезмерно высокий штраф за досрочное расторжение.

Арендаторы могут расторгнуть договор аренды, если их арендная плата непригодна для проживания.

В отличие от многих штатов, закон Техаса фактически позволяет арендатору в одностороннем порядке прекращать договор аренды, если арендодатель не поддерживает арендуемую единицу в хорошем состоянии. Это происходит, когда они нарушают то, что называется «гарантией пригодности для жизни». Если арендодатель не устранит нарушение в течение разумного периода времени (обычно за семь дней в Техасе), арендатор может на законных основаниях расторгнуть договор аренды.

Жертвы домашнего насилия могут расторгнуть договор аренды.

Закон штата Техас позволяет жертвам домашнего насилия в одностороннем порядке прекращать аренду. Арендатор, который стал жертвой домашнего насилия, должен получить либо судебный документ, такой как постановление о защите, либо письмо от поставщика медицинских услуг или защитника жертв домашнего насилия, и предоставить эту документацию своему домовладельцу вместе с уведомлением. что арендатор стремится расторгнуть договор аренды. Если обидчик не живет с арендатором, арендатор должен уведомить арендодателя как минимум за 30 дней до расторжения договора аренды.В противном случае арендатор может сразу уехать.

Арендаторы, соблюдающие эту процедуру, не несут ответственности за будущую арендную плату. Кроме того, любая неоплаченная арендная плата, начисленная к этому моменту, будет стерта, а это означает, что арендатору не придется платить задолженность по арендной плате.

Эти положения также применяются к арендаторам, которые стали жертвами преследований или сексуальных посягательств, или которые являются родителями или законными опекунами таких жертв.

Арендаторы также могут разорвать договор аренды, когда их сосед по комнате нападает на них.

Техасское определение «насилия в семье» довольно широкое - оно включает всех, кто живет в одном доме, даже если они не являются родственниками.Это означает, что те же меры защиты применяются к квартиросъемщикам, ставшим жертвами насильственного преступления, совершенного их соседом по комнате, и к тем, кто стал жертвой насильственного преступления, совершенного их супругом.

Развернутые или переназначенные военнослужащие могут расторгнуть договор аренды

Арендаторы в Техасе, являющиеся военнослужащими, имеют очень сильные права, даже более сильные, чем те, которые предусмотрены национальным законодательством, Законом о гражданской помощи военнослужащим. Если арендатор (или юридический иждивенец арендатора) является военнослужащим, который либо переведен на новую базу, либо направлен в новое место на срок более 90 дней, они могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.Арендатор или иждивенец должен предоставить домовладельцу копию официального военного приказа и письменное уведомление о том, что они переезжают. После этого договор аренды немедленно прекращается, и арендатор имеет право на возмещение любой предоплаченной арендной платы за время, в течение которого он не будет проживать в квартире.

Арендаторы могут расторгнуть договор аренды, когда арендодатель отключит коммунальные услуги или заблокирует их.

Если арендодатель отключает коммунальные услуги арендатора, такие как вода, отопление или электричество, арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.То же самое верно, если домовладелец снимает окно, дверь, прибор или приспособление для любой цели, кроме ремонта (в этом случае должна быть предоставлена ​​замена). Арендатор также может расторгнуть договор аренды, если домовладелец меняет замки на свою аренду по любой причине, кроме невыплаты арендной платы. Даже в этом случае домовладелец должен предоставить арендатору возможность быстро получить новый ключ независимо от оплаты.

В этих случаях закон является строгим и не требует от арендатора уведомлять арендодателя (хотя это лучше всего).Единственная защита арендодателя состоит в том, что они отключили коммунальные услуги по уважительной причине, например, при строительстве или ремонте.

Арендодатели должны искать замену в случае досрочного освобождения арендатора.

Суды штата Техас признают так называемую «обязанность смягчить последствия». Это означает, что если арендатор досрочно прекращает договор аренды и освобождает арендуемую квартиру, арендодатель обязан попытаться сдать эту квартиру новому арендатору. Если домовладелец не пытается найти нового арендатора, он не может предъявить иск освободившемуся арендатору о неоплаченной арендной плате.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *