Одностороннее расторжение договора аренды арендатором: Как разорвать договор аренды

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности

Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

• являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и

• осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.

  04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

• заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и

• заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.

04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

• арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;

• стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;

• при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 года. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

• упущенную выгоду;

• убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;

• плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

---

Надеемся, предоставленная информация окажется для вас полезной. Если вы или кто-то из ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы.

Практика: Недвижимость

Примечание: Обращаем ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Арендатор сможет расторгать договор лишь после переговоров и в срок до октября | Макроэкономика

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора и иные денежные суммы с арендатора не взимаются

Пострадавшие от пандемии коронавируса компании могут получить право расторгать договор аренды без штрафных санкций до 1 октября, но только после неудачных 14-дневных переговоров о снижении платы. Такие поправки предлагаются правительством России ко второму чтению в Госдуме в законопроект о поддержке бизнеса в условиях ухудшения экономики и распространения коронавируса.

Госдума на заседании 13 мая приняла решение перенести на неделю рассмотрение во втором чтении правительственного законопроекта, который призван обеспечить устойчивое развитие экономики и предотвратить негативные последствия распространения коронавируса. Самая спорная норма законопроекта касается наделения пострадавших от ситуации с коронавирусом арендаторов недвижимости правом в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды без взимания любых плат и с возвратом обеспечительного платежа. Второе чтение законопроекта запланировано на четверг, 21 мая.

«В случае недостижения между арендатором и арендодателем соглашения о снижении размера арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием уменьшения арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды», — следует из таблицы поправок к законопроекту, опубликованной на сайте комитета Госдумы по бюджету и налогам.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, иные денежные суммы с арендатора не взимаются. Однако обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. В предыдущей версии законопроекта было предусмотрено, что обеспечительный платеж будет возвращен арендатору.

Кроме того, согласно таблице поправок, на расторжение договора будут иметь право арендаторы из отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции. При этом из документа была исключена норма, которая позволяла воспользоваться расторжением договора компаниям, чья ежемесячная выручка упала более чем на 50% с момента введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности в регионе.

Ранее арендаторы поддержали законопроект в первой редакции, отмечая, что он позволит договариваться с арендодателями на равных о дальнейшем сотрудничестве. При этом представители индустрии коммерческой недвижимости, собственники и управляющие бизнес-центров, девелоперы выступили против нововведения.

По их мнению, поправки создают несправедливые договорные условия и их принятие может драматичным образом повлиять на рынок коммерческой недвижимости.

Поправки депутатов и сенаторов

В свою очередь депутат Госдумы Михаил Емельянов, как следует из таблицы поправок, предлагает обязать арендодателя в течение 14 дней со дня обращения арендатора заключать дополнительное соглашение о снижении платы на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и шести месяцев с даты прекращения такого режима. Кроме того, депутат предлагает, чтобы арендодатель был не вправе требовать платы за период, в котором использование имущества арендатором было невозможно из-за режима повышенной готовности или ЧС. Также предлагается запретить одностороннее или автоматическое повышение размера арендной платы (в том числе расходов на содержание арендованного имущества) на время действия режима повышенной готовности или ЧС в регионе и в течение календарного года после отмены такого режима.

Депутат Алексей Веллер со своей стороны предложил применять пункт о праве на расторжение аренды только к объектам общественного питания и торговли.

При этом глава комитета Совфеда по экономической политике Андрей Кутепов направил в Госдуму поправку с предложением вовсе исключить из принятого в первом чтении законопроекта пункт о праве пострадавших от коронавируса компаний в одностороннем порядке расторгать договор аренды без штрафных санкций.

Архив Журналов Commercial Property CP

Commercial Property №2 (114) февраль 2013

О ТОНКОСТЯХ РАЗРЫВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОЙДЕТ РЕЧЬ В СТАТЬЕ, АВТОРАМИ КОТОРОЙ ЯВЛЯЮТСЯ ЕЛЕНА КОЧЕРГИНА, АДВОКАТ, КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПАРТНЕР, И ЛЕОНИД ГОРШЕНИН, ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ».

Текст: Елена Кочергина, Леонид Горшенин

Елена Кочергина, адвокат, кандидат юридических наук, партнер Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

Заключая договор аренды торговых, офисных или других помещений, как арендаторы, так и арендодатели нередко стремятся включить в договор как можно больше оснований, позволяющих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником.

В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично. Появляются организационные проблемы (как правило, «тяжелые» и безрезультатные переговоры с контрагентом; «бумажная» работа юристов сторон; решение вопроса фактического освобождения помещений). К ним еще добавляются правовые проблемы, возникающие из-за трудностей применения законодательства.

Как сказал Уоррен Баффет, один из богатейших людей в мире, «Риск приходит от незнания того, что вы делаете». Для того, чтобы у сторон договора аренды стало одним риском меньше, рассмотрим вначале часто встречающиеся, но неэффективные способы расторжения договора аренды. После этого мы предложим основания и эффективный способ расторжения договора, соответствующие требованиям законодательства и правоприменительной практики.  

В частности, в статье будут рассмотрены три способа расторжения договора аренды помещений:
1. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
2. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
3. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон.


Леонид Горшенин, юрист Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

При этом будут изложены основные нормы, регулирующие расторжение договора, и существующая судебная практика на конкретных примерах коммерческой аренды. Речь будет идти о расторжении срочных договоров аренды (то есть, заключенных на определенный срок), поскольку бессрочные договоры, для которых законом предусмотрен особый порядок расторжения, крайне редко встречаются в практике аренды коммерческой недвижимости.

Итак, вопросы аренды помещений регулируются в основном Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Недавно исполнилось 9 лет с момента их вступления в силу. За это время вопрос расторжения договора аренды успел снискать славу одного из самых проблемных вопросов практики арендных отношений в бизнесе. Одной из причин являются различия в регулировании кодексами данного комплекса правоотношений. За 9 лет действия кодексов споры о расторжении аренды в одностороннем порядке успели «обрасти» значительным количеством противоречивой судебной практики. 

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором
В деловой практике широко распространено условие договора аренды о праве стороны на его расторжение в одностороннем порядке без обращения в суд. Иными словами, договор предусматривает право на односторонний отказ от договора. Можно встретить договоры, в которых установлено право отказаться от договора независимо от каких-либо оснований, просто направив другой стороне письменное уведомление.

Как указано на Интернет-портале журнала «Forbes Украина» в ноябре 2012 года, «…в ряде бизнес-центров Киева договоры имеют опцию расторжения со стороны арендатора через год, а то и в любой момент с уведомлением за 3-6 месяцев». Датой расторжения договора, как правило, указывается дата получения другой стороной такого уведомления или же дата, определенная в самом уведомлении. 

Рассмотрим реальный пример. В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Арендодатель решил воспользоваться этим правом. Однако, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора, арендатор не освобождает помещение добровольно. Арендодатель предъявил иск, ссылаясь на свой отказ от договора аренды. В данном случае очень высока вероятность того, что арендодатель этот иск проиграет. Причина заключается в том, что суд, скорее всего, не согласится с тем, что договор прекращен, посчитав незаконным такое основание для его прекращения как односторонний отказ. Все это время арендатор сможет находиться в помещении на вполне законных основаниях и не понесет за это никакой ответственности. Такие случаи можно найти в базе Единого государственного реестра судебных решений.  

Рассмотрим также реальную ситуацию, когда арендатор может пострадать от одностороннего отказа от договора. Так, арендатор решил прекратить договор, направив уведомление арендодателю. Посчитав, что договор прекращен уведомлением, арендатор переехал в другое помещение. После того, как суд признал односторонний отказ ненадлежащим основанием для расторжения договора, арендатор вынужден был заплатить арендную плату по договору даже после того, как он освободил помещение. То есть, арендатор, по сути, заплатил арендную плату в двойном размере: за помещение, из которого он уже выехал и в которое он въехал.

Признаки подобного сценария можно проследить в деле о расторжении договора аренды помещений в киевском торгово-развлекательном центре «KOMOD» по ул. Луначарского, 4-а. В этом деле арендатор отказался от договора с определенной даты, направив уведомление арендодателю. Арендодатель в принципе не возражал против самого отказа, но был не согласен с датой отказа, согласившись только на более позднюю дату. Тем не менее, суд все равно не посчитал договор расторгнутым и тем самым подтвердил возможность дальнейшего начисления арендной платы арендатору. 

Почему односторонний отказ от договора «не работает»? Причина кроется в норме, установленной частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины (далее – «Хозяйственный кодекс»). В соответствии с ней односторонний отказ от договора аренды не допускается. 

Существует позиция, согласно которой норма статьи 291 Хозяйственного кодекса трактуется как абсолютная невозможность одностороннего отказа. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. 

Так, Высший хозяйственный суд Украины (далее – «Высший хозяйственный суд») в постановлении от 22 марта 2011 года указал буквально следующее: «…Согласно императивным (то есть, безусловно, обязательным – авт.) предписаниям части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом указанная статья не содержит… возможности предоставления одной из сторон договора… права на такой односторонний отказ… Часть 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса категорически запрещает односторонний отказ от договора аренды со стороны арендодателя или арендатора…».

Более того, за последние несколько лет Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительными условия договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от него, и сами отказы от договора. 

Случай признания недействительным одностороннего отказа арендатора от договора аренды был в практике одного из крупнейших бизнес-центров столицы – БЦ «Парус» по ул. Мечникова, 2. Арендатором почти 3000 м² бизнес-центра был «Родовид Банк». В этом деле арендатор («Родовид Банк») не сумел реализовать предусмотренное договором право на отказ от договора и вынужден был обратиться в суд за его расторжением. Договор был расторгнут судом только спустя полгода после даты расторжения, указанной в уведомлении банка об отказе от договора, и совсем по другому основанию, не связанному с односторонним отказом. Таким образом, банк был вынужден понести убытки, связанные с невозможностью отказаться от договора, как минимум, в размере полугодовой арендной платы за пользование тремя тысячами квадратных метров бизнес-центра, потребность в которых у банка отпала за полгода до фактического расторжения договора. 

Тем не менее, существует и фактически прямо противоположная судебная практика по данному вопросу. Например, в целом ряде постановлений Высшего хозяйственного суда от 28 сентября 2009 года. Самое интересное то, что Высший хозяйственный суд не отрицал обязательного характера части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. По мнению судей, поскольку стороны по взаимному согласию определили такой порядок прекращения договора как отказ в форме уведомления – это не является односторонним отказом от договора. 

Следует отметить, что данная позиция выглядит объективно слабее первой рассмотренной позиции Высшего хозяйственного суда, не позволяющей сторонам предусматривать в договоре право на отказ от договора. Кратко изложим свою правовую позицию по данному вопросу. 

Во-первых, есть все основания считать предусмотренный договором отказ в форме уведомления односторонним отказом, если он не согласован обеими сторонами. Ведь если другая сторона договора не согласна с полученным отказом, такой отказ не может являться расторжением «по согласию» двух сторон.

Во-вторых, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины (далее – «Гражданский кодекс») стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства. Из правила статьи 291 Хозяйственного кодекса о том, что односторонний отказ от договора аренды не допускается, в норме не сделано никаких исключений. 

Таким образом, статья 291 Хозяйственного кодекса исключает возможность предусматривать договором право сторон на односторонний отказ от него. Поэтому не рекомендуем предусматривать в договоре аренды такое право, учитывая объективные и существенные риски невозможности практической реализации этого права.  

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом 

Гражданский кодекс предусматривает всего два случая для отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок. Первый случай – для арендатора, который имеет право отказаться от договора, если арендодатель не передает ему помещение (статья 766). Второй случай установлен для арендодателя, и именно его мы рассмотрим подробнее. В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, если арендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд. В таком случае договор является расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора. Однако и здесь, несмотря на прямые предписания закона о возможности отказа, арендодатель может «напороться» на два «подводных камня», образованных судебной практикой. 

Первый «подводный камень». Существует позиция, что для возможности отказа от договора в связи с трехмесячной просрочкой внесения арендной платы необходимо, чтобы арендатор вообще ничего не платил на протяжении трех месяцев. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. В тех случаях арендодателям не удалось добиться расторжения договора, несмотря на то, что арендатор не платил как минимум в течение трех месяцев арендную плату в полном объеме. Следуя логике суда буквально, арендатору достаточно заплатить любую, даже минимальную сумму, чтобы лишить арендодателя права применить односторонний отказ от договора.

Второй «подводный камень». Существует еще одна позиция, «работающая» против арендодателей. Упомянутый ранее «абсолютный запрет» на односторонний отказ от договора, установленный частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. Он иногда трактуется таким образом, что исключает применение права на односторонний отказ по статье 782 Гражданского кодекса к хозяйственным договорам аренды (то есть, практически к 100% случаев коммерческой аренды). Такую позицию занял, в частности, Высший хозяйственный суд в упомянутом выше постановлении от 22 марта 2011 года. Обоснование суда – нормы Хозяйственного кодекса имеют преимущественную силу над нормами Гражданского кодекса в арендных отношениях между субъектами хозяйствования. 

Описанные «подводные камни» встречаются на пути не у каждого арендодателя, отказавшегося от договора. В практике Высшего хозяйственного суда можно найти постановления и с прямо противоположными позициями по двум вопросам (например, постановления от 8 ноября 2012 года и от 15 марта 2011 года). Тем не менее, отсутствие однозначной судебной практики только повышает риски, делая ситуацию более непредсказуемой. 

Если стороны договора аренды примут решение избрать наиболее безопасный с юридической точки зрения путь, советуем не отказываться от договора в одностороннем порядке даже при 3-месячной просрочке, а расторгать договор по взаимному согласию сторон или в судебном порядке как описано ниже. 

Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон 

Статьей 291 Хозяйственного кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом для расторжения договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает ряд оснований для расторжения договора аренды «по требованию» как арендодателя, так и арендатора. Какие это основания? 

Согласно статье 783 Гражданского кодекса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:
– пользуется помещением вопреки договору или назначению помещения;
– без согласия арендодателя передал помещение в пользование другому лицу;
– своим небрежным поведением создает угрозу повреждения помещения;
– не приступил к проведению капитального ремонта помещения (если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора). Арендатор же в соответствии со статьей 784 Гражданского кодекса вправе требовать расторжения договора аренды, если:
– арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора и назначению помещения;
– арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта помещения.  

Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает общие основания для расторжения любого договора по требованию одной из сторон, в том числе, в случае существенного нарушения договора другой стороной (часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Возможность и необходимость применения общих норм статьи 651 о расторжении договора для целей расторжения договора аренды подтвердил Верховный Суд Украины (далее – «Верховный Суд»). Это было постановление Верховного Суда от 8 мая 2012 года, являющееся так называемым «прецедентным» решением, т.е. выводы из которого обязательны к применению в аналогичных делах. Учитывая «прецедентную» практику Верховного Суда, можно порекомендовать сторонам договора аренды следующее. 

Признаки «существенного нарушения договора» определены в статье 651 Гражданского кодекса. Эти признаки носят общий характер, поскольку должны покрыть максимум возможных фактических ситуаций. Тем не менее, ничто не запрещает сторонам договора аренды прописать в договоре, какие именно конкретные случаи и ситуации они определяют как «существенное нарушение договора». В результате пострадавшая сторона получает больше убедительных доводов при обосновании своих требований о расторжении договора и больше шансов на удовлетворение судом таких ее требований. 

Например, вполне допустимо определить в договоре, что не трехмесячная, а всего лишь трехнедельная просрочка уплаты арендной платы является «существенным нарушением» договора аренды в понимании статьи 651 Гражданского кодекса. Если такая просрочка произошла, арендодатель вправе обратиться в суд о расторжении договора на основании статьи 651 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.

Рассмотрим пример успешного расторжения договора аренды в одном из известных торговых комплексов столицы «Глобус» по требованию арендодателя. Основанием для расторжения стала двухмесячная задолженность арендатора по внесению арендной платы. Ссылаясь на наличие такой задолженности, арендодатель предъявил иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением арендатором, согласно статье 651 Гражданского кодекса. Суд согласился с тем, что задолженность по арендной плате за два месяца является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения и удовлетворил иск полностью. 

Именно такой алгоритм является наиболее эффективным способом расторжения договора аренды для пострадавшей стороны в случае нарушения другой стороной его условий. 

Резюме 

Односторонний отказ является неэффективным способом расторжения договора аренды помещений. Эффективно же будет предусмотреть в договоре максимальное количество ситуаций «существенного нарушения договора», позволяющих расторгнуть договор в судебном порядке. 

В заключение приведем слова Уоррена Баффета: «Если вы находитесь на судне, которое постоянно протекает, правильнее направить усилия на поиск нового судна, а не на заделку дыр». Используя аналогию Баффета, отметим, что «протекающим судном» является одностороннее расторжение договора, относительно же «безопасным судном» будет расторжение договора судом на основании существенного нарушения договора.

Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы может изменяться:

— в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

— по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются «по согласию», «по согласованию» сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он «является неотъемлемой частью договора» или «является обязательным для арендатора» с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и «является неотъемлемой частью договора» (или «является обязательным для арендатора») можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

Иными словами,, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному — п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.

Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора…».

«Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».

Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.

Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение курса валют — как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.

Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,

«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ..».

Например — суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.

А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.

Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.

Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.

Досрочное Расторжение Договора Аренды из-за неупплаты: правовые основания и порядок

Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.

Вопросы:

1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?

Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т. к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.

Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя. В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:

Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

Мы полагаем, что договор аренды все же может быть расторгнут во внесудебном порядке, если это указано в самом договоре. Такой вывод подтвержден нашим личным опытом участия в подобных спорах.

Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015

Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ

Неисполнение этого процедурного требования не позволит считать договор расторгнутым, когда его расторжение зависит от надлежащего исполнения второй стороной своих обязанностей по договору. Таким образом, вне зависимости от того, согласована ли сторонами возможность расторжения договора аренды во внесудебном порядке, инициатору расторжения договора следует предупредить вторую сторону о своем намерении расторгнуть договор в случае неисполнения виновником своего обязательства в разумный срок.

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Расторжение договора аренды

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы. Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается. В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

СУД ИЛИ УВЕДОМЛЕНИЕ?

Как ни парадоксально это звучит, но планировать расторжение договора следует еще при его заключении. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на определенный срок, расторгаются только в судебном порядке. Это означает, что для выселения арендатора арендодателю придется обращаться с иском в суд. Однако судебные разбирательства затягивают процесс сдачи площадей новым арендаторам и могут повлечь для арендодателя дополнительные финансовые затраты на услуги по судебному представительству. Выходом из ситуации является включение в договор условий о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), который влечет расторжение договора во внесудебном порядке. В связи с этим в договоре аренды следует четко прописать, в каких случаях арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, а также порядок расторжения договора. Тогда для расторжения договора можно ограничиться отправкой арендатору письменного уведомления.

АРЕНДАТОР «ПРОПАЛ» …

В данном случае имеется в виду ситуация, когда сотрудники арендатора-организации покинули арендованные помещения, а связь с ответственными лицами — утрачена. Причем организация не ликвидирована и из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) не исключена.

С точки зрения закона, договор в этом случае продолжает действовать, а арендная плата – начисляться. Однако на практике взыскать арендную плату в случае, когда арендатор – организация фактически прекратила свою хозяйственную деятельность, проблематично, и зачастую арендодатель заинтересован лишь в корректном оформлении документов, связанных с расторжением договора.

Как было замечено выше, по общему правилу, договоры аренды расторгаются только в судебном порядке. Поэтому если порядок одностороннего отказа от договора с арендатором не согласован, расторгать договор аренды придется через суд. Однако, предположим, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления арендатору. Куда в таком случае направлять уведомление (заранее предполагая, что получено оно не будет)?

Здесь важно отметить, что сведения о месте нахождения организации (т.н. «юридический адрес») содержатся в ЕГРЮЛ и являются открытыми для всеобщего ознакомления. Даже если организация фактически не находится по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве ее места нахождения, она несет ответственность за достоверность этих сведений. Поэтому арендодатель вправе отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, и в этом случае порядок его расторжения будет соблюден. Если в договоре или связанной с ним переписке упоминается иной почтовый адрес арендодателя, рекомендуется отправить дополнительные уведомления также и по этому адресу.

… А ИМУЩЕСТВО ОСТАЛОСЬ

Если договор расторгается или прекращает действие в обычном порядке, арендодатель и арендатор подписывают двухсторонний акт о возврате помещений арендатору. Однако при «внезапном исчезновении» арендатора этого сделать не получится. Отсутствие арендатора не препятствует арендодателю вновь вступить во владение помещениями, если договор расторгнут. На практике в этом случае арендодатель предварительно уведомляет арендатора о своем намерении вновь занять помещения и предлагает забрать из них имущество, принадлежащее арендатору. Если в указанное в сообщении время арендатор не явится, вскрытие помещений можно провести без него. Для этого, как правило, создается комиссия, состоящая из сотрудников арендодателя. При выявлении в помещениях имущества, комиссия составляет его опись, а арендатор уведомляется о возможности забрать принадлежащие ему вещи. Суды квалифицируют такие действия как самозащиту права.

Что можно сделать с имуществом, которое оставил арендатор? Сразу отметим, что вопросы, связанные с распоряжением имуществом арендатора, оставленным им после расторжения договора, также необходимо согласовывать с арендатором заранее и прописывать в договоре. Однако представим, что этого сделано не было.

Поскольку право пользования помещений арендатор утратил, его вещи могут быть вынесены арендодателем и помещены на хранение. При этом хранение вещей арендатора является актом доброй воли арендодателя, поскольку такая обязанность в силу закона на него не возложена (арендодатель обязан лишь предоставить арендатору возможность забрать вещи). Если же оставленное арендатором после расторжения договора имущество представляет ценность, а платежей, внесенных арендатором, недостаточно для погашения задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удержать его (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01.2002 №68) и в судебном порядке требовать взыскания задолженности за счет удержанного имущества.

Источник

Одностороннее расторжение договора аренды

Между ООО «А» (арендодатель) и ОДО «Б» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2016 г. Первоначально в договоре был установлен срок его действия до 31.12.2017 г. Данный срок истек, соглашение о его продлении между сторонами не заключалось. Договором предусмотрено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по истечении срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В 2018 г. арендодатель изъявил желание расторгнуть договор.

Вправе ли арендодатель расторгнуть договор, учитывая, что им не предусмотрено оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатор надлежаще исполняет свои обязательства? Не будет ли последующее заключение договора аренды нежилого помещения с другим арендатором нарушением преимущественного права ОДО «Б» на заключение договора аренды на новый срок?

Возможность расторжения договора по инициативе арендодателя зависит от того, каким образом квалифицировать договор: как заключенный на определенный срок или на неопределенный срок. В данной ситуации такая квалификация является проблематичной.

Поскольку по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении и арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом, то, исходя из условий договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Однако, учитывая, что срок действия договора был определен не периодом времени, а конкретной датой, невозможно однозначно установить, что означает понятие «тот же срок». Данное понятие может означать, что срок, на который автоматически продляется действие договора, исчисляется днями либо месяцами и днями (в количестве с момента заключения…

Автор публикации:

Елена ГАДЛЕВСКАЯ, юрист

Расторжение договора аренды и одностороннее расторжение

Среди них для одностороннего расторжения и прекращения неисполнения предусмотрены особые правила, регулируемые Гражданским кодексом в статьях 1816 и 1817, соответственно.
Определение договора аренды
Договор аренды определяется как соглашение между двумя сторонами, при этом сторона, называемая Арендодателем, обязуется предоставить другой стороне, называемой Арендатором, использование товара в течение определенного периода в обмен на цену, называемую арендной платой.
Определение регулируется Гражданским кодексом Румынии и выделяет основные элементы аренды, а именно использование товара, ограниченную продолжительность использования и цену использования, называемую арендной платой. Несмотря на то, что, согласно тексту, передача использования осуществляется «на определенное время», Гражданский кодекс (статьи 1783 и 1785) согласовал практику, согласно которой продолжительность аренды может быть определена или на неопределенный период. .
Прекращение договора аренды
Согласно статье 1817 Гражданского кодекса, расторжение может иметь место, если одна из сторон договора аренды необоснованно не выполняет свои обязательства, вытекающие из договора. В этой ситуации другая сторона имеет право расторгнуть договор аренды с возмещением убытков, если таковые имеются.
Как правило, прекращение аренды из-за неисполнения договорного обязательства должно основываться на неисполнении основного обязательства (например, изменение пункта назначения товара, неуплата арендной платы и т. Д.), А не на основании меньшее обязательство. В виде исключения в случае следующих друг за другом договоров кредитор имеет право на расторжение, даже если неисполнение имеет второстепенное значение, но имеет повторяющийся характер.
Прекращение действия должно быть санкционировано судом, но оно также может действовать на законных основаниях, если стороны оговорили четкую договорную оговорку в этом отношении.
Одностороннее расторжение договора
Одностороннее расторжение договора аренды является еще одним вариантом расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 1816 ГК РФ. Согласно этому положению, расторжение контракта также может быть объявлено в одностороннем порядке уполномоченной стороной путем письменного уведомления при соблюдении одного или нескольких из следующих условий:

• стороны договорились об этом;
• другая сторона автоматически считается дефолтной;
• другая сторона не исполнила обязательство в срок, установленный просрочкой;

В случае контрактов с последовательным или непрерывным исполнением, если право на одностороннее расторжение «было признано одной из сторон», оно может быть предметом исполнения с последующим уведомлением в разумный срок. Очень важно отметить, что одностороннее расторжение в этом случае не влияет на уже оформленную часть договора.
Соглашение, заключенное на неопределенный срок, может быть расторгнуто в одностороннем порядке любой из сторон при условии уведомления в разумный срок. Принимая это общее правило, «если аренда была заключена без определения срока, любая из сторон может расторгнуть договор путем уведомления». Таким образом, в качестве исключения из расторжения договора по взаимному согласию договор аренды также может быть прекращен при проявлении воли одной (и любых) сторон.
Вышеупомянутое исключение не применяется в случае, если стороны не оговорили срок действия договора аренды, но при этом не намерены заключать договор на неопределенный срок. Однако такая ситуация регулируется ст. 1785 ГК РФ, в котором четко прописано, что договор аренды заключен:

• на один год для жилых помещений без мебели или помещений для профессиональной деятельности;
• на срок, на который рассчитывалась арендная плата, в случае движимого имущества или меблированных комнат или квартир;
• в течение периода аренды недвижимого имущества, в случае движимого имущества, предоставленного арендатору в пользование зданием.

Следует подчеркнуть, что право расторжения договора в одностороннем порядке является нестандартной оговоркой согласно ст. 1203 Гражданского кодекса, что означает, что этот пункт будет иметь силу только в той мере, в какой этот пункт явно принят в письменной форме другой договаривающейся стороной. Если пункт об одностороннем расторжении договора не был прямо принят другой договаривающейся стороной, этот пункт не будет иметь силы.

Связаться с консультантом

Если у вас есть какие-либо вопросы по этой теме и о том, как она может повлиять на ваш бизнес, обратитесь к консультанту Mirus, с которым вы регулярно работаете, или:

Когда права на одностороннее расторжение договора коммерческой аренды подлежат исполнению ? | Лаундес

Мы часто видим коммерческую аренду, которая предоставляет право на прекращение только одной из сторон договора аренды, и возникает вопрос: «Действительно ли это договор, если одна сторона может уйти в любой момент?» Иначе говоря, когда одностороннее право на расторжение сделает договор аренды иллюзорным, так что на самом деле он вообще не является подлежащим исполнению договором? Короткий ответ заключается в том, что право на одностороннее расторжение без каких-либо ограничений или условий делает договор иллюзорным и делает его расторгаемым любой из сторон. Если, однако, договор налагает минимальные ограничения на одностороннее расторжение, даже если он не является строгим или обременительным, договор не является иллюзорным и будет оставлен в силе.

Второй DCA вынес решение о принудительном исполнении положений об одностороннем расторжении без прецедентных в коммерческом контексте условий в деле Pick Kwik Food Stores, Inc. против Tenser , 407 So.2d 216 (2nd DCA 1981). В деле Tenser суд рассмотрел вопрос о том, является ли двусторонний контракт, расторгаемый по желанию одной стороны без каких-либо условий или ограничений, не имеющим исковой силы из-за отсутствия взаимных обязательств.В Тенсере арендатор арендовал заправочную станцию ​​у домовладельца. Контракт позволял арендатору установить необходимое оборудование и провести его техническое обслуживание. Чистая прибыль от бензинового предприятия должна была быть разделена поровну. Договор аренды позволял арендатору прекратить договор аренды в любое время и удалить оборудование в любое время. Суд постановил, что «двусторонний контракт, расторгаемый по воле одной стороны, не является обязательным и может быть расторгнут любой стороной без ответственности за возмещение убытков, представляющих упущенную выгоду, ожидаемую другой стороной.Это правило иногда выражается как требование взаимности обязательств в отношении контрактов, которые должны быть выполнены в будущем ». Таким образом, контракт был недействителен из-за отсутствия рассмотрения, поскольку одна из сторон могла расторгнуть в любое время и по любой причине.

Однако в деле Tenser суд не рассматривал вопрос о том, будет ли договор аренды, требующий минимального уведомления, недействительным из-за отсутствия рассмотрения. В деле Alchar Hardware Co. Inc., против Тавормина , 759 F.2d 867 (11-й округ 1985 г.) Суд постановил, что, если одна сторона могла расторгнуть договор только при определенных условиях, право на расторжение не делает договор не имеющим исковой силы. Суд пишет: «Доверительный управляющий сначала утверждает, что договор аренды между Вайнером и Альчаром не имел исковой силы, поскольку предусматривал неограниченное право на расторжение. Если это так, то это отвергнет претензию Вайнера … однако договор аренды предусматривает прекращение договора только в том случае, если арендодатель решит реконструировать, изменить или снести все или часть помещения, направит письменное уведомление за 60 дней и вернет любой гарантийный депозит.Этого достаточно, чтобы договор стал исполнимым ».

Таким образом, в коммерческом контексте любая из сторон может сохранить за собой одностороннее право расторгнуть договор, если оно каким-либо образом ограничено или обусловлено. В деле Lauren, Inc. против Marc & Melfa, Inc. , 446 So.2d 1138 (3rd DCA 1984) Суд рассмотрел положение о прекращении действия, которое гласило: «В случае, если Компания должна в любое время в течение срока в этом Соглашении предполагается, что его машины, сдаваемые в аренду по настоящему Соглашению, неправильно используются, подвергаются риску или пренебрегают Владельцем, или что продажи монетных автоматов за счет доходов, полученных от этого, неадекватны и не соответствуют минимальным требованиям Компании, тогда, и в этом случае Компания имеет право немедленно расторгнуть настоящее Соглашение…. Суд постановил, что при наличии оговоренных предварительных условий для прекращения действия договора, хотя он и не является строгим или обременительным, договор не является недействительным из-за отсутствия рассмотрения.

Суд в деле Lauren, Inc. опирался на Пересмотр контрактов Уиллистона, который в соответствующей части предусматривает: «Соглашение, по которому одна сторона оставляет за собой право расторгнуть по своему усмотрению, не может создавать контракт. Поскольку суды, однако, не одобряют положений о произвольной отмене, существует тенденция интерпретировать даже небольшое ограничение на осуществление права на отмену как составляющее такой правовой ущерб, который удовлетворяет требованию о достаточном рассмотрении; например, когда резервирование права на отмену осуществляется по причине, или путем письменного уведомления, или после определенного периода уведомления, или при возникновении какого-либо внешнего события, или основывается на каком-либо другом объективном стандарте. ”

Наконец, Четвертый DCA по делу Sugar Cane Growers Cooperative of Florida, Inc. против Pinnock , 735 So.2d 530 (4th DCA 1999) постановил, что положение об уведомлении за 10 дней является достаточным ограничением права на прекращение деятельности, так что это сделало контракт подлежащим исполнению. См. также Avatar Development Corporation против De Pani Construction, Inc. , 834 So.2d 873 (4th DCA 2002).

При разработке положений об одностороннем расторжении, требующих минимальных условий для их срабатывания, следует осознавать, что на прекращающую сторону должно быть возложено какое-то условие или бремя, чтобы не аннулировать все соглашение.

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем

Привет, адвокат DMS во Вьетнаме! Не могли бы вы мне посоветовать, каковы веские причины для расторжения договора аренды и выселения арендатора? При каких обстоятельствах арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды?

Привет!

Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем:

Арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды дома, здания, если арендатор совершит любое из следующих действий:

Неуплата арендной платы через 3 месяца или более с установленного в договоре срока без согласования с арендодателем;

Неправильно использовать дом, здание с целью аренды;

Умышленное причинение серьезного ущерба сдаваемому в аренду зданию;

Отремонтировать, отремонтировать, модернизировать, обменять или сдать дом, здание в субаренду без какого-либо согласия или согласия арендодателя в письменной форме.

Любая сторона, которая в одностороннем порядке расторгает договор аренды, должна уведомить другую сторону не менее чем за 1 месяц до расторжения, если не согласовано иное (Пункты 1, 3 статьи 30 Закона о торговле недвижимостью № 66/2014 / Qh23 от 11 / 25/2014).

Связанные темы:

Формы торговли недвижимостью, которые компания со 100% ПИИ может проводить во Вьетнаме

Формы иностранных инвестиций во Вьетнаме

Правила аренды домов, зданий во Вьетнаме

Консультационные услуги:

Телефон: 0914 165 703 или электронная почта: dmslawfirm @ gmail.com

Веские причины для расторжения договора аренды домовладельцем

Подготовил: Тхи-Ха Нгуен, помощник юриста

, Вьетнамская юридическая фирма (Подпись) Адвокат До Минь Сон

Одностороннее расторжение договора арендатором Образцы положений

В отношении

Одностороннее расторжение договора арендатором

Расторжение договора арендатором В случае, если разрушение Помещения не может быть восстановлено должным образом в соответствии с применимыми законами и нормативными актами в течение двухсот семидесяти (270) дней с момента повреждения или несчастного случая, независимо от наличия страховых выплат, Арендатор имеет право расторгнуть настоящий Договор аренды, уведомив об этом Арендодателя в течение тридцати (30) дней с даты о возникновении такой аварии с указанием даты прекращения, которая не должна e менее чем через тридцать (30) дней, но не более чем через шестьдесят (60) дней после даты направления такого уведомления о расторжении. В случае направления такого уведомления о расторжении, настоящий Договор аренды истекает, и все интересы Арендатора в Помещениях прекращаются в дату, указанную в таком уведомлении и Арендной плате, за вычетом любого пропорционального уменьшения Арендной платы, как предусмотрено в Разделе. 18.1 выше, должны быть выплачены до даты такого прекращения.

Прекращение действия Собственником Владелец также может расторгнуть настоящее Соглашение в любое время до того, как Подрядчик начнет Работы, и уведомит Владельца в письменной форме о таком начале, если (1) Владелец продает собственность, на которой выполняются Работы, или (2) экономические климат не гарантирует продолжения проекта, частью которого является Работа.В таких обстоятельствах Подрядчик имеет право получить ту часть Контрактной цены, полученную Подрядчиком за Работы, выполненные к удовлетворению Владельца, за вычетом любых платежей, произведенных до даты расторжения настоящего Соглашения. Подрядчик не имеет права на какую-либо дополнительную компенсацию или ущерб в результате прекращения действия настоящего Соглашения в соответствии с параграфом 12 (c).

Прекращение действия Управляющим (i) Управляющий может прекратить действие настоящего Соглашения, направив Компании письменное уведомление о расторжении за 60 дней в том случае, если Компания не выполнит или не соблюдает любое существенное условие, условие или соглашение в настоящее Соглашение и такое неисполнение обязательств будет продолжаться в течение 30 дней после письменного уведомления об этом с указанием такого неисполнения и просьбой исправить это в течение такого 30-дневного периода.Компания обязана уплатить Менеджеру плату за расторжение, если расторжение настоящего Соглашения происходит в соответствии с разделом 13 (e) (i).

Прекращение действия вами Что касается бесплатного программного обеспечения, вы можете прекратить действие этого соглашения в любое время, удалив все копии программного обеспечения, находящиеся в вашем распоряжении или под вашим контролем. Все оплаченные Продукты могут быть прекращены путем удаления всех копий любого связанного программного обеспечения и уведомления Comodo о вашем намерении расторгнуть настоящее соглашение. Уведомление о расторжении должно быть отправлено по электронной почте на адрес support @ comodo.com. Ваше расторжение вступит в силу после получения и обработки Comodo электронного письма. Обработка может занять до 24 часов.

Прекращение действия Арендатором В соответствии с подпунктом 18D и без ограничения каких-либо других прав и средств правовой защиты, на которые Арендатор может иметь право в соответствии с общим правом, статутным правом или другими положениями настоящего Договора аренды, настоящий Договор аренды может быть расторгнут Арендатором в любой момент. время после наступления и во время существования одного из следующих событий:

Прекращение действия ICANN (a) ICANN может, направив уведомление Оператору реестра, расторгнуть настоящее Соглашение, если: (i) Оператор реестра не в состоянии устранить (A) любое существенное и существенное нарушение заявлений и гарантий Оператора реестра, изложенных в статье 1 или договоренностях, изложенных в статье 2, или (B) любое нарушение платежных обязательств Оператора реестра, изложенных в статье 6 настоящего Соглашения, каждое в пределах через тридцать (30) календарных дней после того, как ICANN направит Оператору реестра уведомление о таком нарушении, в котором будут указаны подробные сведения о предполагаемом нарушении, (ii) арбитр или конкурентный суд Страна окончательно определила, что Оператор реестра существенно и существенно нарушает такие условия или свои платежные обязательства, и (iii) Оператор реестра не выполняет такое определение и устраняет такое нарушение в течение 10 (десяти) календарных дней. дней или другой период времени, который может быть определен арбитром или судом соответствующей юрисдикции.

Прекращение действия Собственником по причине Настоящее Соглашение может быть расторгнуто Владельцем (или Владелец может потребовать от Управляющего имуществом сменить свой персонал, назначенный Управляющим имуществом) в любое время в течение срока действия настоящего Соглашения после письменного уведомления Собственности Менеджер вступает в силу немедленно по любой из следующих причин:

Прекращение действия нами Мы можем расторгнуть настоящий Контракт с письменным уведомлением за 30 дней следующим образом:

Прекращение действия Городом Невзирая на любые другие сроки, положения или условия настоящего Соглашения, только при условии предварительного письменного уведомления Лицензиата или его правопреемника, настоящее Соглашение может быть отозвано Городскими властями, если:

Срок действия; Прекращение действия; Права на прекращение действия (a) Срок действия настоящего Соглашения начинается с Даты вступления в силу и продолжается в течение пяти (5) лет («Срок»), если он не прекращается раньше, как это предусмотрено настоящим Соглашением, и будет продолжаться после этого в течение одного года. в год на тех же условиях, что и в настоящем документе, на момент продления.Действие настоящего Соглашения и прекращение полномочий руководителя может быть прекращено одним из следующих способов:

Возьмите памятку! Почему важен меморандум об аренде: юридическая фирма Honigman Business Law Firm

Сентябрь 2021 г.

Криста-Гэй Л. Керр и Ларри Н. Вудард

Вы когда-нибудь встречали ссылку, часто в конце длинного документа о коммерческой аренде, на «Меморандум об аренде» и задавались вопросом: «Что такое точка?» Большинство меморандумов об аренде не являются ни глубоко техническими, ни особенно длинными, особенно по сравнению с соответствующими договорами аренды.Хотя это не самый технический или подробный аспект любой аренды, меморандум об аренде («MOL») важен для арендатора и важен для арендодателя, чтобы он понимал его разветвления. В этой статье объясняется, что такое Меморандум об аренде и почему он важен.

Меморандум об аренде — это регистрируемый инструмент, который используется для предупреждения третьих сторон, таких как кредиторы, другие арендаторы собственности и потенциальные покупатели, о том, что право аренды обременяет объект недвижимости. MOL не только предупреждает мир о том, что арендатор владеет правом аренды на имущество на срок действия аренды, но MOL также может действовать как договор, действующий с землей для защиты интересов арендатора по договору аренды, который арендатор может иметь в отношении третьих лиц, например, право покупки или преимущественное право отказа.

Арендатор должен быть осмотрен

По сути, меморандум об аренде регистрируется в цепочке правового титула собственности, чтобы предоставить «конструктивное уведомление» о правах и интересах арендатора в арендованном имуществе.Это запись документа в местном архиве, которая делает его общедоступным для третьих лиц. Регистрация MOL особенно важна в ситуациях, когда владение арендатором трудно «увидеть» третьей стороне. Например, если договор аренды подписан, но арендатор не открывает бизнес и не вступает во владение в течение нескольких месяцев или лет, то без зарегистрированного MOL третьи стороны не будут знать об аренде. В такой ситуации запись MOL необходима для защиты прав арендатора от третьих лиц в период после подписания договора аренды, но до того, как арендатора можно будет увидеть в помещении.Аналогичным образом, MOL важен, когда арендатор выезжает из своего помещения, продолжает платить арендную плату, и договор аренды остается обязательным как для арендодателя, так и для арендатора. В этих обстоятельствах арендатора нельзя физически увидеть в помещении, но договор аренды вместе с любыми правами, ограничениями и уступками остается в полной силе. В подобных ситуациях решение не регистрировать MOL является решением принять риски, возникающие в результате непредставления документа. В Иллинойсе, как и в большинстве штатов, не требуется регистрировать MOL, чтобы договор аренды имел исковую силу; однако есть и другие причины для MOL помимо заявления арендатора о сдаче имущества в аренду.

Меморандум об аренде как договор, действующий с землей

Если арендатору предоставляются права по договору аренды, которые подлежат принудительному исполнению в отношении третьих сторон (а не только домовладельца), или о которых третьи стороны должны знать, зарегистрированный меморандум договора аренды, описывающего эти права, следует регистрировать, чтобы наилучшим образом защитить арендатора в отношении этих прав. Наиболее распространенный пример — ситуации, когда арендатору предоставляется возможность приобрести недвижимость или право первого предложения или отказа от покупки недвижимости.

Более того, для тех розничных арендаторов, которым по договорам аренды были предоставлены исключительные права на продажу исключительно таких вещей, как кофе или спортивные товары, дополнительным средством обеспечения соблюдения соглашения об исключительных правах является утверждение, что соглашение — это не просто договорное право в соответствии с аренда, но договор с землей. Чтобы обеспечить соблюдение завета, действующего с землей, сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение завета, часто должна доказать уведомление о завете тем, против кого испрашивается исполнение.Для арендатора розничной торговли удобным способом убедиться, что его права исключительного использования по договору аренды являются договором с землей, является включение этих прав в MOL. Многие штаты признают, что договоры аренды содержат земельные договоренности, и MOL должен быть инструментом арендатора для обеспечения исполнения этих договоренностей перед третьими сторонами.

Обеспокоенность арендодателя по поводу MOL

Поскольку зарегистрированный MOL затуманивает правовой титул арендодателя, очень важно, чтобы арендодатель защищал свои права и интересы в отношении недвижимого имущества при ведении переговоров и составлении MOL.Включение права одностороннего расторжения в меморандум об аренде защищает арендодателя в случаях неисполнения обязательств арендатором и избавляет арендодателя от необходимости иметь дело с титульной компанией или судом, чтобы очистить MOL от права собственности. Имея право на одностороннее расторжение договора аренды, домовладелец может расторгнуть MOL без подписи арендатора по истечении срока аренды. Кроме того, если арендодатель рассматривает возможность рефинансирования с помощью ипотечной ссуды, арендодатель должен помнить, что для каждой зарегистрированной MOL, вероятно, потребуется соответствующий зарегистрированный SNDA для титульной компании, чтобы гарантировать залоговое право залога кредитора.

Титульные вопросы

Говоря о титульных компаниях, если арендатор запрашивает полис страхования права аренды, большинство титульных компаний в Иллинойсе требуют, чтобы MOL регистрировалась для выдачи полиса страхования права аренды. Для любых договоров аренды земли титульная компания потребует MOL (и для арендатора по договору аренды земли регистрация MOL является хорошей практикой) для любого страхования права собственности на землю. Наконец, титульные компании не решатся застраховать ипотеку арендатора с правом аренды в качестве залога без предварительной регистрации MOL.

Не для всех

Пятилетняя аренда офиса площадью 5000 квадратных футов, вероятно, не требует MOL, и арендодатель может искоса взглянуть на арендатора, который требует его. Однако арендаторам из Иллинойса с долгосрочными договорами аренды, правом первого предложения или отказа, опционами на покупку и / или положениями об исключительном использовании, включенными в их договоры аренды, следует рассмотреть возможность составления и регистрации меморандума об аренде для защиты своих прав и интересов. Поскольку документ по своей природе является публичным, и арендодатель, и арендатор должны согласовать его содержание в связи с переговорами об аренде, даже если документ или пункт MOL переносятся на конец срока аренды.

Криста-Гэй Л. Керр — партнер по недвижимости в чикагском офисе Honigman LLP, а Ларри Н. Вудард — партнер по недвижимости и соруководитель группы практики планирования строительства в чикагском офисе Honigman LLP.

Расторжение договора аренды коммерческого помещения

Отказ арендатора от аренды коммерческого помещения

Причин для расторжения договора аренды у арендатора столько же, сколько и возможных причин исчезновения его бизнеса.Общее падение продаж по какой-либо причине является основной причиной, по которой арендатор не может платить арендную плату.

Закон о городской аренде предлагает решение для аренды жилья. Он устанавливает, что по истечении шести месяцев с начала аренды арендатору разрешается расторгнуть договор аренды. (Статья 11 Закона о городской аренде; на испанском языке Ley de Arrendamientos Urbanos; «LAU»). Об этом необходимо сообщить за 30 дней. И это позволяет согласовывать компенсацию в размере арендной платы за один месяц за каждый год, который еще предстоит завершить.

Тем не менее, он не регулирует отмену аренды для другого использования, кроме жилья. Это регулируется волей сторон и нормативными положениями нашего Гражданского кодекса. (К чему нас отсылает статья 4 LAU).

Contacto No te quedes con la duda, contacta con nosotros. Estaremos encantados de atenderte y ofrecerte soluciones.

Общие примечания относительно срока аренды для использования не в качестве жилого помещения.

Как мы уже сказали, LAU ничего не устанавливает относительно продолжительности этого типа аренды.И, следовательно, мы должны знать, что в отношении срока этого типа договоров устанавливает Гражданский кодекс (ГК):

• Статья 1255 УК: Устанавливает полную свободу устанавливать срок договора. Требуется только, как статья 1543 УК, чтобы этот срок был определен.
• В случае, если срок не установлен, статья 1581 предусматривает: Если договор аренды фиксируется с арендной платой в течение многих лет, она будет ежегодной. Таким образом, если арендная плата фиксирована по месяцам или дням, она будет ежемесячной или дневной.
• По истечении срока договор аренды прекращается без специального уведомления. Если по истечении срока у арендатора остается не менее 15 дней без протеста арендодателя, подразумевается негласное восстановление. (статья 1566 УК). В противном случае возможно предъявление иска о выселении в пользу арендодателя.
• Арендатор, который вел коммерческую деятельность в коммерческом помещении, имеет право на компенсацию по ст. 34 LAU. Это возмещение выплачивает арендодатель. Эта коммерческая деятельность должна быть розничной и возникла в течение последних пяти лет.Арендатор должен за 4 месяца заранее заявить о своем желании продлить еще на 5 лет и получить арендную плату в соответствии с рыночными условиями. Рыночная рента — это арендная плата, согласованная между сторонами, или, в противном случае, размер арендной платы, назначенный для этой цели арбитром.

Si te ha interesado este artículo no dudes en leer:

Пункт Rebus sic stantibus при аренде помещений для бизнеса после covid-19.

Верховный суд сделал более гибким применение оговорки о ребусе после экономического кризиса 2008 года.Однако на сегодняшний день Высокий суд считает, что его применение не является автоматическим и его необходимо анализировать в каждом конкретном случае.

Размер возмещения определяется следующим образом:

1. Арендатор, который начинает деятельность в том же муниципалитете в течение следующих шести месяцев: Компенсация будет включать расходы по передаче и убытки, понесенные в результате потери клиентуры. Он будет рассчитан по отношению к уже существующему в течение первых шести месяцев новой деятельности.

2. Соответствующая деятельность, разработанная арендодателем / третьей стороной в следующие шесть месяцев, и арендатор не начинает другую: Компенсация будет составлять один ежемесячный платеж в год действия контракта, но не более восемнадцати месяцев в месяц. платежи. Это считается связанной деятельностью, подходящей для извлечения выгоды из клиентуры, охваченной деятельностью, осуществляемой арендатором. Если соглашение о возмещении отсутствует, оно устанавливается арбитром, назначенным сторонами.

В целом ст. 1569 CC позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды по следующим причинам:

• Неуплата арендной платы или других причитающихся сумм.
• Нарушение любого из условий контракта.
• Использовать помещение не в оговоренном.
• Переуступка-субаренда помещения, не оговоренная в договоре, или невыполнение обязательства по увеличению арендной платы арендодателю по ст. 32 Закона о строительстве. Это право включает: Повышение арендной платы на 10% в случае частичной субаренды или на 20% в случае полной субаренды или уступки.

А теперь мы переходим к анализу возможности для арендатора расторгнуть договор аренды предприятия. Эта возможность не регулируется законом, но, как мы увидим ниже, она широко рассматривалась в судах.

Юридическое толкование об одностороннем отказе арендатора от аренды коммерческого помещения.

В связи с этим в нашей прецедентной практике есть несколько справочных постановлений, вынесенных Верховным судом. Например, приговор Верховного суда (STS) 183/2016 от 18 марта, 297/2017 от 1 мая и 517/2017 от 3 октября.В этих суждениях данный вопрос анализируется путем выделения трех случаев:

1. Случай, когда договор предусматривает право расторжения договора со стороны арендатора.

Сюда входят случаи, когда в договоре аренды содержится пункт, который предоставляет арендатору право на расторжение договора.

Эта возможность прекратить действие приведет к наложению штрафа или нет, в зависимости от того, что было согласовано (штрафной штраф). Это касается применения статьи 1255 УК.

Это ссылочные предложения:

• Приговор от 23 декабря 2009 г. (рек.1508 от 2005 г.),
• приговор от 6 ноября 2013 г. (рек. 1589 от 2011 г.),
• приговор от 10 декабря 2013 г. (рек. 2237 от 2011 г.) и.
• Приговор от 29 мая 2014 г. (рек. 449 от 2012 г.).

2. Случаи, когда договор НЕ включает право арендатора на расторжение договора аренды.

Это случаи, когда такой пункт не существует, и арендатор проявляет свое желание расторгнуть договор аренды. Решение, которое арендодатель не принимает и требует выполнения договора ex art.1124CC. То есть он требует выплаты арендной платы в соответствии с истечением срока, оговоренным в контракте.

Здесь ГНС, указанная в начале этого эпиграфа об одностороннем расторжении арендатора, рассматривает возможность смягчения штрафных санкций. Но они требуют очень серьезного бремени доказывания со стороны арендатора. Модерация не применяется автоматически.

В данном случае судьи оценивают, применим ли принцип «Rebus sic stantibus».Этот принцип права предполагает существенное изменение обстоятельств, существующих на момент заключения договора. И мы говорим «существенный», потому что модификация должна быть очевидной и доказанной. Например, экономический кризис 2008 года дал повод оценить совпадение принципа rebus sic stantibus.

Дело СТС 517/2017 от 3 октября, утвердил модерацию компенсации. Вместо того, чтобы компенсировать арендодателю оставшийся год работы, он был модерирован с возмещением в размере 3 месяцев.

3. Договор аренды НЕ включает пункт о прекращении договора для арендатора, но арендодатель соглашается на прекращение договора.

Кажется, последний случай мало обсуждается. Это те, в которых, даже без оговорки, арендатор выражает желание прекратить аренду, а арендодатель соглашается.

Арендодатель должен четко понимать условия прекращения аренды, поскольку он не сможет требовать большего в суде. Это должно быть в соответствии с условиями, принятыми для расторжения контракта.Например, см. СТС от 9 апреля 2012 г .; рек. 229 of 2007.

Если эта статья вызвала интерес, мы также предлагаем вам прочитать следующую статью, опубликованную на нашем веб-сайте: Rebus sic Stantibus или Pacta sunt Servanda

Глава 18

Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках

RI Общие законы 34-18-15

34-18-15. Условия договора аренды.

(a) Арендодатель и арендатор могут включать в договор аренды условия, не запрещенные данной главой или другим правовым актом, включая аренду, срок договора и другие положения, регулирующие права и обязанности. сторон.

(b) При отсутствии соглашения арендатор должен уплатить в качестве арендной платы справедливую арендную стоимость за использование и размещение жилой единицы.

(c) Арендная плата выплачивается без требования или уведомления в месте и времени, согласованных сторонами.Если не согласовано иное, арендная плата выплачивается за жилую единицу, а периодическая арендная плата выплачивается в начале любого срока продолжительностью один месяц или менее, а в противном случае — равными ежемесячными платежами в начале каждого месяца. Если не согласовано иное, арендная плата равномерно распределяется изо дня в день.

(d) Если в соглашении об аренде не установлен определенный срок, аренда осуществляется еженедельно, если арендатор платит еженедельно, а во всех остальных случаях — ежемесячно.

(e) Арендатор, которому шестьдесят пять (65) лет или старше или которому исполнится шестьдесят пять (65) лет в течение срока действия договора аренды жилой единицы, может расторгнуть такой договор аренды в для того, чтобы попасть в интернатное учреждение и учреждение по уходу за престарелыми, как определено в пункте 23-17.4-2, учреждение престарелых или подразделение в частном или государственном жилом комплексе, определенном федеральным правительством как жилье для престарелых. Арендатор может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление обычному лицу, которому производятся арендные платежи.К уведомлению прилагается документация о допуске или ожидающем допуска на объект или жилой комплекс, описанные в этом разделе. Расторжение договора аренды вступает в силу не ранее, чем через сорок пять (45) дней после даты уплаты первого арендного платежа после доставки письменного уведомления о расторжении.

(f) (1) Аренда помещений, занимаемых или предназначенных для проживания военнослужащим или иждивенцами военнослужащего, может быть расторгнута в одностороннем порядке, если:

(i) Договор аренды осуществляется самим или от имени лица, который в дальнейшем и в течение срока аренды поступает на военную службу; или

(ii) Военнослужащий, находясь на военной службе, оформляет договор аренды и после этого получает военные приказы об изменении постоянного места службы или о развертывании с воинским подразделением, или как физическое лицо для поддержки военной операции, для срок не менее 90 (девяноста) дней; и

(iii) Арендатор доставляет арендодателю (или получателю гранта) или агенту арендодателя (или получателю гранта) письменное уведомление о расторжении договора и копию военных приказов военнослужащего.

(2) Дата вступления в силу прекращения аренды. В случае, если аренда предусматривает ежемесячную выплату арендной платы, прекращение аренды в соответствии с настоящим разделом вступает в силу через тридцать (30) дней после первой даты, когда должна быть выплачена следующая арендная плата, которая подлежит уплате после даты подачи уведомления. доставлен.

(3) В случае любой другой аренды прекращение аренды вступает в силу в последний день месяца, следующего за месяцем, в котором было доставлено уведомление.

(4) Арендатор несет ответственность за невыплаченные суммы арендной платы за период, предшествующий дате вступления в силу расторжения договора аренды, на пропорциональной основе. Арендодатель не может взимать плату за досрочное расторжение, но любые налоги, сборы или другие обязательства и обязательства арендатора в соответствии с условиями аренды, включая разумные сборы арендатору за чрезмерный износ, которые подлежат оплате и не выплачиваются в при расторжении договора аренды, оплачивается арендатором.