Оценка земли земельных участков: Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Содержание

Рыночная оценка земли

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.


Рыночная оценка земли

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка.

Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты.

И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО "Судебный эксперт" является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел "Документы организации"), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценка стоимости земли, кадастровая оценка земли в московской области

Как обычно проходит весь процесс оценки земельного участка?

  1. Вы обращаетесь в Росреестр или в Кадастровую палату.
  2. Предоставляете пакет документов.
  3. Специалисты осуществляют расчет.
  4. Они предоставляют данные.
  5. Полученная информация вносится в базы.

В последнее время часто рыночная оценка стоимости земельного участка дает несколько иные результаты, чем кадастровая. Разница может быть существенной. Поэтому так важно своевременно провести проверку параметров после выполнения процедуры.

Как быть, если показатели отличаются? Вам необходимо подать заявление в специальную комиссию для оспаривания. Направить его можно в течение 6 месяцев после проведения процесса, обратите внимание на данный факт!

В комиссии запрос рассматривается, происходит проверка данных. Часто сотрудники отказывают в изменении информации и не признают факта ошибки. В таком случае выход только один – обратиться в суд.

Рекомендуется провести независимая оценку кадастровой стоимости земли (участка). Она осуществляется сторонней компаний, которая определяет рыночные показатели. Подготавливается заключение, его можно приложить к исковому заявлению.

Документы, полученные в процессе оценки земли и оценки земельного участка, выступают в качестве важного доказательства. С большой вероятностью суд вынесет положительное решение и обязует организацию сделать поправки в базе.

Оценка лесной земли

Это отдельная категория, которая направлена на получение множества параметров. Процедура зависит непосредственно от задач, которые были поставлены перед специалистами изначально.

Определение оценки стоимости земли данной категории более сложное. Необходимо выявить цели использования земли, исходя из этого устанавливаются следующие параметры:

  • Структура насаждений, состав по породам древесины.
  • Наличие транспортных путей в исследуемой зоне, каких-то объектов инфраструктуры.
  • Обеспеченность рабочей силой, если будут проводиться какие-то операции.
  • Рельеф местности.
  • Состав грунта.
  • Масса других показателей, подбираются они индивидуально.

Оценка дома и участка земли в Москве

Можно установить не только стоимость участка, но и сооружений, которые находятся на нем. За счет этого определяется полная цена в случае продажи или совершения иных действий.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы



В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

  1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
  2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
  3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
  4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
  5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
  6. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, участок, рыночная оценка, рыночная стоимость, земельная рента, оценка, оцениваемый участок, предполагаемое использование, Сравнение продаж, стоимость комплекса.

Кадастровая оценка земельных участков: виды и методы

Земельный кадастр Российской Федерации состоит из сгруппированного списка абсолютно всех территорий земель России. Это своего рода картотека земли, у которых есть собственные документы с полным описанием и назначением. Такое хранение информации дает возможность оценивать и вести их учет. Так же нужно понимать, что все участки являются объектами недвижимости. Чтобы определить правильную цену, необходимо выполнить кадастровую оценку земельного участка. Кадастровая оценка помогает определить его стоимость и формально закрепить за владельцем.

Это нужно для урегулирования группы вопросов:

  • Для учета по закону и создания базы данных для налогообложения земель.
  • С целью принятия заключений об оптимальном использовании земель, их приватизации, одобрении разрешений на строительство. Одним словом, для результативного управления территориями.
  • Индивидуальным собственникам это необходимо для объективного расчета налогов, установления рыночной стоимости и выполнения договора купли-продажи.

После прохождения оценки в едином реестре документов указываются все данные собственника земельного участка и информация по расценке.

Получив выписку из Росреестра, можно быть уверенным в достоверности информации о пользовании земли.

Отмеченная стоимость в документе требуется для начисления налога, а так же будет нужна, если вы захотите использовать имущественный вычет, продать, подарить или сдать участок в аренду. Следует учесть, что государственная кадастровая оценка земельных участков будет исходной, при выставлении их на торги.

Виды и характеристики

Виды оценки земельного участка подразделяются на четыре категории.

Нормативная стоимость

Это коэффициент, определяющий цену земельного участка с обусловленными свойствами и точкой расположения, отталкивающийся от возможной прибыли за расчетный период по доходности. Правило утверждения нормативной стоимости определено Распоряжением Правительства с 1997 года. «О режиме установления нормативной стоимости земли».

В согласовании с этими сведениями, нормативная стоимость проводится для участков разных целевых направлений по административным регионам или населенным пунктам на ежегодной основе органами исполнительных властей.

Органы регионального управления с учётом здешних условий имеют права менять нормативную цену, однако не более, чем на 25 процентов ниже или выше. В любом случае, нормативная стоимость сельскохозяйственных участков не должна быть больше 75 процентов, чем рыночная стоимость такой же недвижимости. Применяется нормативная расценка в том случае, когда не проставлена кадастровая цена надлежащей территории.

Кадастровая цена

Кадастровая стоимость складывается с учетом кадастровой оценки. Это комплекс операций, содержащих в себе:

  1. Утверждение постановлений о проведении кадастровой оценки;
  2. Создание списка сельскохозяйственных областей, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Подбор исполнителя оценки и завершение соглашения с ним на оценку земельного участка;
  4. Установление кадастровой цены территории и формирование доклада об ее установлении;
  5. Экспертиза отчёта об установлении кадастровой стоимости;
  6. Принятие итогов утверждения кадастровой цены;
  7. Публикация кадастра земельных участков;
  8. Регистрация данных о кадастровой оценке в правительственный реестр недвижимости.

Кадастровую стоимость можно использовать только после внесения информации о ней в общегосударственный кадастр недвижимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость определяется Законом «Об оценочной деятельности». Это вероятная независимая оценка, согласно которой земельный участок может быть продан при открытом торге при условии конкурентной борьбы и расположении всеми нужными данными.

Выкупная стоимость

Применяется при выкупе (изъятии) участков для муниципальных (городских) потребностей и для их приватизации.

Какие существуют способы оценки

В процессе выполнения оценки территории может использоваться три методики.

Образец кадастровой справки о стоимости земельного участка

  • Затратный метод — применяется для редких участков, которые не похожи на другие или не пользуются спросом и определяют себестоимость земельного участка.
  • Сравнительный метод — выполняется для стандартных территорий, у которых есть информация о рыночной цене. Он довольно простой, но отображает только фактическое положение на рынке, которое может со временем перемениться.
  • Доходный метод — основывается на установлении прогнозируемого заработка (ренты) от торговой эксплуатации земли. Как правило, он создается на базе анализа ранее приобретенной прибыли.

Итоги кадастровой оценки

После выполнения кадастровой оценки оформляется соответствующий нормативный акт, который считается доступным на веб-сайте Росреестра и действует в течение пяти лет до следующей оценки. В случае разногласий с конечным результатом стоимости можно обратиться в специализированное бюро, которое сможет заняться проведением оценки земельных участков, жилых домов или предприятий. Это удобно и быстро, вам не придется тратить на это свое время. Стоимость услуги зависит от объекта недвижимости и сложности оспаривания кадастровой цены.


Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, дефицит и желательность
  • Ограничения владения и пользования землей
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Самое лучшее и лучшее использование земли
  • Порядок оценки земель
    • Определение присвоения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
    • на каждую жилую единицу
    • на квадратный фут
    • на акр
    • На переднюю опору
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация аренды земли
  • Отдел развития
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенная вне самих людей и продуктов людей. В него входят все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что даровано природой, и не сделанное человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и центральное положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжай и процветай.

Уникальность земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности. Земля не может быть обработана или воспроизведена. Земля требуется прямо или косвенно при производстве всех товаров и Сервисы. Земля - ​​наш самый основной ресурс и источник всего богатство.

Арендная плата за землю - это ежегодная плата за исключительное право. (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают зарплату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть значение. Но по мере развития общества земля стала преобладающей сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди вынуждены уходить подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых стран мира арендная плата за землю составляет более 40% валовой годовой объем производства.

Поскольку предложение земли фиксировано, так как больше земли требуется людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос - единственный определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал награждены за свой труд. Высокая цена - стимул работать тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать тяжелее и дольше.

Однако земельная рента не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента - единственная источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей без отрицательного воздействия на производственный потенциал экономика. Экономисты считают ренту доплатой что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда община взимает земельную ренту для общественных целей, как эффективность и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной. для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи, налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на людей и предприятий, пока не будет получен весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от исключительное использование земельного участка на баланс сообщества, которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ее исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли - арендная стоимость земли за вычетом земельного налога, делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Стоимость аренды земли - это годовая плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог - это часть арендной платы за землю, которая заявлен для сообщества.
  3. Ставка капитализации - это рыночная ставка доходности. которые привлекали бы людей вкладывать средства в землепользование, учитывая все риски и преимущества, которые могут быть понял.
  4. Рыночная стоимость земли - арендная стоимость земли за вычетом земли. налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли - земельные налоги
Ставка капитализации
Стоимость аренды земли = Рыночная стоимость x Ставка капитализации + Земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации - 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли - земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли = 1800 - 300 долларов
6%
= 1 500 долл. США
6%
= 25 000 долл. США

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли = 1800 - 1650 долларов
6%
= 150 долл. США
6%
= $ 2500

Если известны три любых фактора, можно вычислить четвертый. Термин арендная плата за землю может использоваться вместо рыночной стоимости, или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если бы только небольшая сумма земельной ренты оставалась капитализированной после сбора земельного налога рынок земли мог быть ниже значение. Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или производственная ценность для общества

Не только земельная рента является потенциально важным источником государственных доходов. доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги, однако составляют часть земельной ренты. Баланс этой статьи объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка - это, по сути, экспертное заключение рынка ценность сайта; оценщик должен представить тот, который понятный и понятный. Оценщик должен разработать и использовать специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля - это вся невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать минералы, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

В оценке земельный участок - это готовый земельный участок и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в его регионе. Это может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают права недропользования, права прибрежных (водных) территорий, выпас скота права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на основные экономические принципы, которые служат основой процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение недвижимости, как правило, устанавливается по цене, которую человек придется заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, если предположить, что при выполнении подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Принцип спроса и предложения утверждает, что стоимость сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта снизится, если спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; его стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип упреждения утверждает, что стоимость земли может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или вред.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достичь максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах окрестности.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как взаимосвязь между желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые В состав стоимости земли входят полезность, редкость и желательность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицита, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и может дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь. Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он не присвоено и хватит на всех. Таким образом по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и редкость не придают земле ценности. Желание пользователя, подкрепленное возможностью платить, также должно существовать. для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля - ​​это дар природы, определенные юридические, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ на года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре формы государственного контроля включают:

  1. Налогообложение Право налогообложения земли для предоставления доходов и вернуть сообществу понесенные затраты на оплату для различных общественных благ, услуг и окружающей среды защита, которую обеспечивает государство;
  2. Eminent Domain Право использовать, владеть или брать землю для общего общественного пользования и для пользы;
  3. Полиция Право регулировать землепользование для благосостояние населения в области безопасности, здоровья, нравственности, общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и санитарные правила;
  4. Выкуп Право на возвращение земли в собственность агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

физических атрибутов земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для покупок, школ и парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения транспорт; отсутствие неприятных запахов, дыма и шума; и модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и размеры лота.

юридические или правительственные силы включают тип и количество налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

социальные факторы включают рост или сокращение населения, изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

экономические силы включают уровни стоимости и доходов, рост и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и оценщик измерить ценность.

Самое лучшее и лучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут максимально эффективное использование сайта и максимальное преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию побудить владельца сайта либо улучшить его, чтобы получить больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля налог также может служить источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на наивысшем, лучшем и наиболее выгодном использовании земля. Наилучшее и эффективное использование учитывает только те виды использования, которые допустимо законом (соблюдение зонирования, здравоохранения и ограничения), физически возможный (имеет адекватный размер, почва условий и доступности), и является экономически целесообразным (ожидается доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшую чистую прибыль (наилучшую доходность) - наибольшую и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация - это организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает шесть этапов: каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель - оценить рыночную стоимость всех земельных участков. в пределах данного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к оценка земли. Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость или вменяется исключительным правом на использование земельного участка, или природные ресурсы в течение определенного периода времени, обычно один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; воздушный фотографии; описание физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или занятость; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков, тротуары и уличные фонари. Правительства имеют большую часть этих данных доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или комиссия за приобретение и платят оккупанты? Ведутся ли записи для стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией в единой базе данных с возможностью анализа. Эксперты должны определить; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли значения.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть создается следующим образом.Эксперты должны выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть собран для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать необходимые данные из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до объектов инфраструктуры (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами могло помочь определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или же, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие связанные с недвижимостью также могут предоставить полезные данные. (2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретный факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо известны большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. В работа оценщика заключается в умелом определении относительного приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или отвлекает от типичного сайта может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость других сайтов в исследовании. Эти особенности должны быть записаны на карте земельного рынка, что показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель в этой статье на простом примере без значительной земли data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земель.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости, не основано на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.Данные рынка должны быть проверены лицом, непосредственно занимающимся перевод. Например, одна сторона может быть продающей агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительные источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, которые Информация о продаже не понаслышке. Неточности также могут быть выявлено заинтересованными гражданами, если данные доступный для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Остальная часть этого отчета будет сосредоточена на различных методы анализа и интерпретации данных о рынке земли.Несколько будут предложены методы для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщику для рациональной оценки рыночной стоимости каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которая будет выплачена пользователем сайта за исключительное использование место (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли. оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и желательность сайтов.Первоначально они могли это сделать. задача в общем, с пониманием того, что уточнения будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Общественная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, ориентировочная по каждому сайт, затем можно будет отобразить на карте земельного рынка. Общественные исследование и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет прояснить любые ошибки в оценках. Человек который занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить эксперту, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земле значения.

После проведения адекватного выборочного обследования и проведения положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей Общая площадь. Эти результаты выборочных данных можно использовать для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земельных участков оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально эффективно использовать сайт, кто готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджет, таким образом делая его доступным для других, кто может платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Рыночная стоимость земли имеет тенденцию к ежегодному увеличению обычно больше, чем инфляция. Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся регулярно (ежегодно) земля станет значительно недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких лет.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли предполагает определение наивысшего и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный.Два виды анализов производятся для определения наивысшего и лучшего использовать. Первый - это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если вакантный; второй - наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства заменить собственность той же полезностью, что и предмет свойство.Это особенно применимо, когда недвижимость оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют наиболее эффективное и лучшее использование земли или когда она относительно уникальна или на сайте размещены специализированные улучшения, для которых сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены. рыночные сделки с аналогичной недвижимостью оценить стоимость сайта. Эта методика оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок условия относительно периода оценки.Этот Метод также может использоваться для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации дохода широко применяется в оценка приносящей доход недвижимости. Ожидаемый подарок и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие выплаты, дисконтированы до нынешней стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости сайт.Не всегда возможно или практически целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер объекта оценки, а количество, качество и тип доступных данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации трех подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в Эта бумага.

Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода методы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению продаж. Когда доступно мало продаж или когда указание стоимости произведено путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земля. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли. показания.

  1. Сравнение продаж Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и скорректирован, чтобы обеспечить указание стоимости земли оценен.
  2. Пропорциональное отношение Связь сайта с известным стандартным сайтом.Разница может быть выраженным в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является небольшим свидетельством ценности.
  3. Техника остаточного земледелия Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистая прибыль вменяется в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли значение.
  4. Распределение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены. распределяются между земельным участком и улучшениями.
  5. Добыча Стоимость земли оценивается путем вычитания оценочной стоимости обесцененные улучшения от известной продажной цены свойство.
  6. Капитализация арендной платы за землю Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.
  7. Подразделение развития Общая стоимость незастроенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы. Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке поняли, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В выбор основан на доступных данных, их надежности и полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший способ использовать, когда соответствующие данные имеется в наличии. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли. для большого района в связи с ограниченным наличием рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах. доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был уполномоченным по оценке Провинция Британская Колумбия, Канада. В течение этого времени, важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволил провести более подробный анализ стоимости земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, что позволило ежегодно обновлять стоимость земли.

Профессия оценщика извлекла выгоду из существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Базовый намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок нельзя назвать идеальным, но он состоит из выражения всех разных типов лиц в денежном выражении в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт, предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить исходя из определенной стоимости за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

  1. На участок жилого дома
  2. на квадратный фут
  3. На акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, важно. Это решение может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковых условиях, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для помочь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты (население).

Выбор конкретной Единицы измерения будет продиктован целесообразность. Например, пользователь многоквартирного дома в кондоминиуме будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах, многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов для рассматриваемой области стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на значение Per Участок жилого дома . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратную ногу или на переднюю ногу . Ферма или сельская местность площадь участка можно лучше оценить, используя значение на акр .Однажды рыночная стоимость за единицу измерения установлена ​​для стандартный представитель района, значение станет база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо внести поправки на разницу между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения. Могут быть причины для повышения стоимости характеристик которые лучше стандартного сайта. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики которые уступают стандартному сайту. Oни внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики, например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше расстояние до мпк, мокрая земля зимой, обилие скал или плохой доступ

Оценка участка может быть суммирована в виде Unity Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод - это применение сравнительного метод на рассматриваемые земельные рынки. Корректировки сделаны для отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора правил. Наиболее частыми примерами являются те, которые используются для определения расстояния и размер. Методы родились из необходимости производить надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Продажи ищутся которые похожи, за исключением того, что проанализированы. Будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, разрешение земельных рынков оцениваться на основе строгих сопоставимость. Ошибки легче обнаружить, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на жилую единицу указывают, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или размер, мало влияют на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный участок жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку. Они продолжат выносить суждения в отношении другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие низшие. Метод размещения на одну квартиру пригодится при оценке квартир и домов. Это также может можно комбинировать с использованием другого метода, например квадратный фут.

Настройки уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от множества индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения такие как:

расположение
инженерные сети
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
регламент
участок
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
инженерные сети
Люди будут готовы платить дополнительную цену за земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньше за земельный участок с недостатками. Рыночная стоимость уникального различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот рыночная разница должна определяться для каждого значительного переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку значение. Например, если сайт был лучше стандарта в район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 $), сайт оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много небольших отличий, как положительных, так и положительных. и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На жилую единицу

долларов долларов
ПЕРЕМЕННАЯ = СТАНДАРТ > SUPERIOR < INFERIOR
Базовая стоимость - 80 000 долл. США 80 000 долл. США 80 000 долл. США
Центр города - мили 5 0 3 + 4,000 7 - 4000
Размер - квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4,000 8 000 -4,000
Транспортные блоки 3 0 1 + 8,000 6 - 6000
Отдых - блоки 6 0 3 + 4,000 10 - 3000
Скорректированное значение - 80 000 долл. США 100 000 долл. США 63 000 долл. США

на квадратный фут Стоимость на квадратный фут за единицу измерения имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратный фут для жилых земель не является обычным явлением.

Per Acre За пределами городской зоны будут те посылки, которые намного больше, что они не отвечают ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой, Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировка вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный фасад. Именно против этого скорректированного фасада принятые будет применено значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле дюжиной. К тому же это могло быть то, что передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или стандартная ширина. Таблица ширины представляет собой серию процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней части стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из методов защиты системы оценки земель при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе по опыту в других местах, где данные о земле уже существует. Это разновидность метода сравнения продаж. Это может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной платы за земля.

Корректировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, например, разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в крупном городе можно было бы присвоить базовую рыночную стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравнивать. Двигаясь к превосходному месту и потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли. манера. Отойдите от базовой локации и используйте ее в ту, которая хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли. манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценено сравнительным методом. Опыт сравнительный город может быть заимствован и протестирован на местном уровне для проверки результатов.

Диаграмма, иллюстрирующая взаимосвязь одного типа земли использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли использование, может быть создано. Отношения в следующей таблице было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Тем не мение, каждая область индивидуальна, и новая подходящая модель должна быть разработан местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Должен быть модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, которые понимают преимущество того, что одно место по сравнению с другим. Базовый фактор, который был равная сравнительной разнице может быть определена для каждого использование и расположение.Затем отдельные сайты могут быть настроены для улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональная и рыночная стоимости

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - РАСПОЛОЖЕНИЕ ГЛАВНЫЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗВИТИЕ СЕЛЬСКИЙ
КОММЕРЧЕСКИЙ
Центральный бизнес 20. 00+
Центр города 10,00 5,00 2,50
Стандартный 3,00 2,00 1,00 ,75
Вторичный 1,50- 1,00 .60 .50
ПРОМЫШЛЕННЫЙ
Prime 2. 50+ 1,75 1,50 .95
Стандартный 1,50 1,00 ,75 .65
Низшая ,75- ,50 ,40 ,25
ДОМ
Prime 1,50+ 1,00 . 75 .50
Стандартный 1,00 ,75 .60 .40
Низшая . 65- ,45 ,40 ,25
СЕЛЬСКОЕ И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Закрытие площадей .20+ . 15 .10 .05
Площадь удаленная ,10 0,05 .02
Интенсивное земледелие 0,03 .02
Общее сельское хозяйство 0,02 .01-
Основа для сравнения: домашний сайт стандартного качества в большом городе = 1. 00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы результат разработки гипотетического здания самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда следующие данные могут быть разумно оценены: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация ставка.

Сначала оценщик определит, какие гипотетические улучшения представляют собой наиболее эффективное и эффективное использование (наибольшее чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Остающийся доход будет остатком дохода земля.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была собранные, они будут преобразованы в продажную цену и присвоено частным образом.

Цена продажи будет определяться путем капитализации остающийся чистый доход, не уплаченный по земельному налогу. В чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю такая потенциальный будущий пользователь должен будет заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих общественные цели.

Пример для
на квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Валовой возможный доход $ 24
Надбавка за вакансию –1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18
Возврат стоимости строительства -12 $ 190
Остаток земли $ 6 - 100 долларов США
Земельный налог -5 - 83 доллара США
Чистый земельный доход $ 1 $ 17

Размещение

Когда сложно найти свободные земельные участки, проданные или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение подход. Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но Между землей и зданиями нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем от общей рыночной стоимости аналогичных домов в данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди были предоставлены равные возможности для использования данного сайта. Как промежуточный шаг, оценка конкурентной общей стоимости может быть для разных типов собственности и местоположений, то распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут определяется. Земельный участок будет выделен из общей значение. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер установки
Итого
значение
- Часть дома
= земельный участок
участок
Фактор земли
Земля / Всего%
212 190 000 долл. США 114 000 долл. США 76 000 долл. США 40%
321 181 000 долл. США 105 000 долл. США 76 000 долл. США 42%
222 192 000 долл. США 117 000 долл. США 75 000 долл. США 39%
311 192 000 долл. США 119 000 долл. США 73 000 долл. США 38%
Заключение: Указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она может применяться ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в определенном месте. В расчет можно произвести следующим образом:

Население заявка

Номер установки
Итого
значение x
Земля
фактор =
Земля
Стоимость
215 193 000 долл. США ,40 77 200 долл. США
305 185 000 долл. США ,40 74 000 долл. США
301 189 000 долл. США . 40 75 600 долл. США

Добыча

Метод извлечения - это вариант распределения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен на ренту за землю. Это было рассмотрено ранее, и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство от стоимости была стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход
Земля
Рынок
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию –1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18 300 долларов
Возврат стоимости строительства -1 - 17 долларов США
Остаточная стоимость земли $ 17 283 долл. США
Земельный налог -12 - 200 долларов США
Чистый земельный доход $ 5 $ 83

В этом примере 5 долларов за квадратный фут - это чистый рынок земли. отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация аренды земли

Во многих частях мира, включая районы в США. В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и сдаётся в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована. по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Данная процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.

Сопоставимая арендная плата за землю согласно SF Расположение Трафик Парковка Настр.SF
Аренда земли сопоставимого типа 1 10,00 - 0,50 доллара США - 0,50 доллара США + 0,75 $ + 9,75 долл. США
Аренда сопоставимой земли 2 $ 9,50 - 0,25 доллара США + 0,50 доллара США - 0,25 доллара США + 9,50 $
Аренда земли сопоставимого уровня 3 10,00 - 0,00 долл. США - 0,50 доллара США + 0,00 $ + 9,50 долларов США
Аренда земли на субъекте рынка $ 9. 50 арендная плата за квадратный фут /
10% = 95,00 долларов США за квадратный фут

Rent 3 был лучшим сопоставимым местом в том же районе и требуется только одна регулировка трафика, для аренды 2 требуется три небольшие корректировки, а аренда 1 потребовала больших корректировок. я пришли к выводу, что арендная плата рассматриваемой земли составляет 9,50 долларов США за квадратный фут 10% = 95 долларов США за квадратный фут.

Отдел развития

Общая стоимость неосвоенных земель оценивается как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка поглощение разработанных сайтов. Это метод, используемый застройщики, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за необработанную землю.

Общая выручка от продаж, 50 объектов на сумму 50 000 долл. США 2 500 000 долл. США
Со скидкой 15% за 50 месяцев 1,850,000 долл. США
Стоимость подразделения, 1000 долларов США на участок 50 000 долл. США
Стоимость разработки, 15 000 долларов США за сайт 750 000 долл. США
Стоимость продажи, 10% от продажной цены брутто 250 000 долл. США
Налоги, проценты, балансовая стоимость, 10% чистой стоимости 50 000 долл. США
Поощрительные затраты и прибыль, 10% от продажной цены брутто 250 000 долларов США
Чистая стоимость незастроенных земель 500 000 долл. США
Чистая стоимость за акр, 12.5 соток 40 000 долл. США
Чистая стоимость на сайт, 50 сайтов 10 000 долл. США

Карты стоимости земли

Расчетная рыночная стоимость должна быть отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут затем оцените, достигнуто ли равенство. Полевой обзор будет позволить ему внести дополнительные необходимые корректировки для других Переменные заметил в обзоре и доделал свой проект.В эксперт обнаружит, что когда результаты его анализа представлены и основные критерии корректировки, можно понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Есть много юрисдикций, которые имеют как предыдущую рыночную стоимость оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя тенденции рынка, новые оценки земельного рынка могут быть сделаны с использованием единственного фактора обновления за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна могла бы проводить ежегодную переоценку, обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1000000 земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка Стоимость выборки 12 000 сайтов. (4) Местная оценочная комиссия земельные эксперты могут определить классы землепользования, район площади и рыночная стоимость для каждого стандартного участка в этом районе.А Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли, характеристики и статистические данные.

Преимущества использования компьютерного обновления рынка включать способности:

  1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливость лечение всех арендаторов.
  2. Устранение арифметических ошибок при расчетах стоимости земли.
  3. Повышение продуктивности оценщика в стоимости земли оценка.
  4. Используйте стандартизированные методы оценки, которые чтобы быть эффективными.

Источник государственных доходов

Какие факторы определяют рыночную стоимость земли и Кому правильно принадлежит это рыночное преимущество в доходах? Земля имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и «естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов, услуги, предоставляемые государством, включая планирование, улучшения, которые повышение рыночной стоимости земли и рост сообществ и конкурентный спрос людей на эксклюзивное использование основных локации.

Аренда земли - это цена, которую готовы люди и бизнес платить за исключительное право владения и пользования хорошей землей сайт на определенный период времени. Например, люди предпочитают использовать сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество тратить меньше времени в путешествиях, находясь рядом с тем, чем они хотят заниматься и где они работают. Бизнесмен может продавать больше товаров на сайте где много людей проходит каждый день, по сравнению с сайтом, где только мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться как доход сообщество для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования земельный участок, на баланс людей, которые живут в сообщества и предоставили землевладельцу исключительное право пользования земельного участка на период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за страхование что рыночная рента за землю взимается для общественных целей. Когда не взимается большая часть земельной ренты, что является сегодня в большинстве стран мира владельцы земельных титулов получают права продать стоимость общественных улучшений, которые были сделаны все сообщество.Сообщество добавило рыночной стоимости к земли путем улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за земля. Чем дольше владельцы удерживают землю вне использования, они получат больший бонус.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, собственники вынудить преждевременное использование другой менее желательной земли, которая дальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества улучшения и арендная стоимость неиспользованных, но лучше расположена, земельный участок. Это ускоряет деградацию сельских окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные ненужное давление на окружающую среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости и не следует использовать. Это потому, что неуплата земельной ренты субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает окружающая обстановка. Города, которые собирают полную арендную стоимость земли более компактны и обеспечивают большие и менее дорогостоящие удобства для своих граждан.

Любые шаги по введению в действие принципов хорошего правительства без сбор полной рыночной ренты за землю может привести к неудача.Люди руководствуются мотивом прибыли. Когда люди могут получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, если они не используются долгое время, они это сделают. Когда община собирает полную рыночную ренту за землю, они устранение мотива для удержания земли вне эффективного использования, потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование нравится всем, потому что превосходит политические ограничения большинства людей. Все понимают что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистый окружающей среде на Земле и оставить здоровое наследство будущие поколения, независимо от их политических взглядов.

Основная функция компетентного городского правительства - предоставлять хорошие общественные услуги путем сбора земельной ренты созданы в сообществе для обеспечения эффективного использования земли и равные возможности для всех граждан. Транспорт является важной функцией правительства, которая будет способствовать создание компактного города, в котором люди могут легко найти возможности, которые они желают для образования, торговли, религии и отдых.Хорошее землепользование, со свободой людей добиться наиболее эффективного и наилучшего использования земли, обеспечит желаемое сообщество. Компактный город снизит потребность в вторгаются в пустыню и разрушают окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в книге Богатство народов предположил, что любой «налог» должна взиматься плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и более эффективно выполняется одним совместным усилием. Он постулировал четыре принципа налогообложения, которые любой источник выручка должна соответствовать:

  1. Освещает производство богатства и не препятствует или сократить производство;
  2. Дешево собирать, требует немногочисленных коллекционеров и легко понять;
  3. Определенное; нельзя избежать, мало возможностей для коррупция и обеспечивает адекватный доход;
  4. Справедливая и справедливая выплата полученных пособий, беспристрастный и справедливый.

Сбор государственных доходов от аренды земли является единственным доходом источник, или "налог", который соответствует этим критериям.

В то время как главный аргумент в пользу увеличения государственных доходов от земли рента и природные ресурсы потому, что это справедливо и справедливо, это также самый эффективный метод увеличения дохода, который необходим для общественных объектов и служб. Земля видна, не может быть скрыт, и его оценка менее навязчива, чем оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают людей рассмотреть альтернативные варианты, включая работу с меньше усилий, что дает меньше реальных товаров.Например, налог по заработной плате снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимулы работать. Человек может быть готов много работать за 20 долларов. в час, но решите бросить учебу, если налоги возьмут 8 долларов, а чистая заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги приходится 25% потерь производства в Соединенных Штатах. Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественные доход поступал в основном от земли, а не от налога на заработную плату. То же самое произойдет, когда здания и оборудование будут облагаться налогом.В налог на строительство снижает количество и качество построек произведено. Снижается налог с продаж, торговли или добавленной стоимости потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налогов с продаж в Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров обнаружены, экономическое благосостояние людей не улучшается, потому что они потеряли доступ к земле и должны платить и ренту, и налоги. (5) Вместо того, чтобы использовать ренту для оказания общественных услуг, капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному предприятие.

При сдаче в аренду земельного участка производственного назначения и распространение не сдерживаются. Это потому, что то же самое сумму ренты в противном случае взял бы какой-нибудь частный индивидуальный. Арендная плата будет такой же, разница в том, как используется. Есть свидетельства того, что сообщества, которые повышают доходы от земли, а не от труда и капитала, больше процветающие, многие увеличивают производительность более чем на 25% (6)

Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

В целях сохранения окружающей среды необходимо и возможно лучше использовать наши сообщества.Если производители рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не использовать ренту за землю, кто-то другой будет. Вот почему эффективная земля использование не работает в условиях современных земельных систем в большинстве стран. Все страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%, но пока нет, собрать всю рыночную ренту за землю.

Проведены исследования, показывающие, что сообщества процветать и преуспевать пропорционально проценту земли ренту, которую они собирают. Первые сообщества, решившие сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкуренцию преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут сократить или отменить регрессивные налоги на труд и капитал. Они будут привлечь новый бизнес и промышленность и стать преуспевающим.

Чтобы определить, сколько земельной ренты должно собирать сообщество давайте рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет капитализировать в рыночную стоимость землевладельцы. Покупка земли в завышенные рыночные цены - препятствие для новой индустрии. Землевладельцы продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая не собирается сообществом, даже если это нетрудовой доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и землевладельцами. В США 5% населения, не включая многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли и ценность природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут лучше, чем жить одному или в нищей локаль. Город должен обеспечивать доход, чтобы приносить пользу качественные услуги.

Этот доход можно получить, когда сообщество возвращает ценность преимуществ и услуг, которые он обеспечивает.Это делается за счет сбора доходов от аренды земли. что отражает стоимость предоставляемых услуг и удобств в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем людям в равной степени. которые живут в том регионе, который помог создать эту ценность. В хорошо управляемое сообщество. земельной ренты достаточно, чтобы обеспечить адекватное финансирование необходимых социальных целей и предоставляется местным городским самоуправлением

Города, которые предпочитают взимать арендную плату за землю в качестве основного источника дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для платить работникам, бизнесменам, предпринимателям или гражданам.Людям, которые работают над созданием богатства, следует разрешить что они производят. Когда рабочая сила не облагается налогами, большее производство и происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие полученные результаты.

Каждый человек имеет право сохранять то, что он или она производит, но не каждый имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю что включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть возможность использовать лучшую землю для своего бизнеса или личного потребности, если они готовы платить арендную плату за землю, которую другие землепользователи готовы платить.

Если арендная плата за землю превышает потребности общины в общественные услуги метод распределения избыточного дохода может легко найти. Чтобы поддерживать справедливое общество, в котором никто не особые льготы, за которые они не платят, важно собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что есть необходимы для общественных услуг и улучшений, таких как школы, больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и зарезервировать фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Этическое предложение может заключаться в разделении избыточной выручки что не нужно для общественных объектов и служб в конце каждого года и отправлять каждому гражданину этого сообщества равное часть оставшейся выручки.Это похоже на метод используется в Аляске и Альберте. Равенство возможностей быть продуктивность может быть достигнута только путем повторного захвата всех рыночная аренда земли и обеспечение того, чтобы все люди получали выгоду от значение.

Не только аренда земли потенциально является важным источником государственных доходов. доход, сбор всего этого обеспечит равное возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Люди могли бы финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, скорее чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны, включая Соединенные Штаты, были начаты с предпосылки использования арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономических убыток, потому что они больше не собирают рыночную ренту за землю.

Стоимость земли можно оценить с приемлемой точностью, по стоимости, которая очень мала по сравнению с предполагаемым доходом получено. Правильная система оценки и налогообложения земли может обеспечить правильное хозяйственное использование земли. Земельный участок должен быть доступным для пользователя, который может максимально и наилучшим образом использовать сайт и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог может обеспечить основной источник государственного дохода, который местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Земельный налог может предотвратить отчуждение наших детей, будущих производителей в обществе. Правосудие требует, чтобы стоимость земли созданы обществом и природой, сделать доступными для общественности улучшения. Это ответственность хорошего правительства.


Банкноты

1. Некоторые экономисты считают, что существует еще и спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [Вернись]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах Управление по оценке и оценке собственности и Оценка земли Международной ассоциации специалистов по оценке, 1313 East 60th St., Chicago, IL 60637.
Учебный курс по методам оценки земли , написанный и проведенный для оценщиков земли Ямайки в октябре 1990 года, Тед Гвартни, Tgwartney @ aol.com [вернуться]

3. Когда автором был городской оценщик в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальная оценка стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная годами ранее. [Вернись]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы смогли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков с помощью компьютерной системы оценки земли, которая учитывала все характеристики земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и тестирования результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [Вернись]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, наиболее известным является Progress and Poverty Генри Джорджа, опубликованный Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Madison Ave., # 601, New York, NY 10016. [вернуться назад]

6. Потери наций , Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [вернуться назад]

Определение земельных участков сельскохозяйственных угодий с помощью обнаружения краев | Тим Чин

Использование современных технологий в аграрных целях

Я не изо всех сил стараюсь делать свои проекты связанными с сельским хозяйством.Тем не менее, я продолжаю находить применение обработки изображений и робототехники на сельскохозяйственных землях. Возможно, дело в геометрической согласованности многих сельскохозяйственных участков или в большем желании инженерного и академического сообщества развивать эту деревенскую тему.

Во время недавней праздничной вечеринки у меня был разговор с экономистом, которому нужно было собрать данные о размерах участков на разных фермах. Для многих ферм США такие данные существуют. Однако получение этих данных обычно требует больших затрат.Кроме того, данные о размере делянки недоступны для многих зарубежных и развивающихся стран. Эти данные представляют большой интерес.

К счастью, имеется множество общедоступных данных о фермах в виде спутниковых снимков. Сосредоточьте свой взгляд на любом регионе Среднего Запада Соединенных Штатов, и вы обязательно найдете поля засаженных сельскохозяйственных земель. Это дало идею применения алгоритмов обработки изображений к посевным площадям для определения площади, занимаемой отдельными фермами.

Набор ферм, используемых для тестирования алгоритма

Концепция, которую я выбрал, заключается в использовании производных фильтров.Это имело смысл, поскольку, казалось, соответствовало тому, как люди различают участки земли или формы. Когда мы сканируем объект, мы используем контраст и тени для определения формы, назначения и идентичности объекта. Аналогичным образом можно использовать производный фильтр для поиска областей контраста. Если разница между значением пикселей и окружающими его пикселями превышает пороговое значение, оно отмечается 1, в противном случае - 0. Это создает двоичное изображение с выбранными краями исходного изображения.

Перед этим рекомендуется применить к изображению фильтр размытия.В исходном изображении много шума и деталей, которые могут снизить эффективность алгоритма. Это можно сделать с помощью любого фильтра размытия, и рекомендуется, чтобы пользователи, реализующие этот алгоритм, поэкспериментировали. Поскольку меня в первую очередь интересовало удаление шума и мелких деталей при сохранении цвета графиков для контраста, я использовал медианный фильтр 4x4. Стандартный фильтр Гаусса также может работать. За фильтром размытия следовало масштабирование изображения по серому, чтобы применить обнаружение краев.

Размытые и серые фермы

Были опробованы три метода обнаружения краев, чтобы найти наилучшие результаты. Я кратко опишу каждый из них и их результаты, но я призываю любопытного читателя исследовать каждый метод для более полного понимания.

Первым протестированным фильтром обнаружения края и, скорее всего, самым известным, был фильтр Собеля. Этот фильтр выполняет проверку градиента для каждого пикселя изображения. Встроенная функция Matlab выполняет операции как в горизонтальном, так и в вертикальном направлении и объединяет результаты.

Встроенный фильтр Собеля в Matlab показал самые чистые результаты. Полученное изображение было немного шумным. К сожалению, сравнивая отфильтрованное изображение с исходным изображением, можно увидеть, что многие разделители между графиками не подобраны хорошо. Это особенно актуально для регионов, где фермы не сильно отличаются по цвету от прилегающих участков. Возможно, что со значениями в фильтре Собела придется поиграть, чтобы получить эти более смешанные области.

Вторым испытанным методом был фильтр Кэнни.Глядя на результаты фильтра Canny слева, сразу видно, что фильтр Canny улавливает значительно больше краев. Недостатком является то, что улавливается значительно больше шума. Это ожидается, учитывая, что алгоритм Кэнни принимает объединение пикселей, которые проходят функцию порога величины, и соседних пикселей, которые проходят функцию несколько более низкого порога. Алгоритм Кэнни сложнее простого фильтра Собеля. Это также зависит от предварительного сглаживания по Гауссу.Использование медианного фильтра может препятствовать достижению оптимальных результатов.

Лапласиан фильтра Гаусса дал наилучшие результаты.

Последним протестированным фильтром был фильтр Лапласиана Гаусса. Этот фильтр идеально подходит для обнаружения краев, когда важен масштаб. Независимо от того, какой фильтр мы используем, мы видим, что большинство основных дорог захвачено. Маркировка шума, исходящего от небольших теней от сельскохозяйственных культур или возможного дома, прилегающего к дороге, зависит от фильтра. Это мелкие детали, которые имеют другой масштаб, чем дороги.Эта характеристика изображений фермы делает их идеальными для лапласиана или гауссовского фильтра. Глядя на результат теста, представляется довольно идеальный результат. Максимальное количество дорог найдено для наименьшего количества шума.

Чтобы дополнительно удалить шум из изображения, функции свойств области Matlabs использовались для удаления всех белых областей, общая площадь которых была меньше среднего значения площади пикселей. Конечно, с этим порогом можно экспериментировать и дальше, но оказалось, что он хорошо работает для этого тестового примера.

Земельные участки - Лаборатория капитализма

  • Дом
  • Новые возможности
    • Новые режимы отображения
    • Земельные участки
    • Квартиры и коммерческие здания с улучшенным моделированием
    • Общественные и спортивные объекты
    • City Dynamics
    • Расширенное макроэкономическое моделирование
    • Инфляция
    • Класс продукции
    • Нарушение технологий
    • Нематериальные активы: технологии
    • Технологические компании ИИ
    • Режим анализа для заводов
  • Новый контент
    • Игры-сценарии
    • Пользовательские сценарии
      • Основы скриптов
      • Скрипт - Окружающая среда
      • Скрипт - Конкуренты
      • Скрипт - Продукты
      • Скрипт - Города
      • Скрипт - Особые правила
      • Скрипт - Замки
      • Скрипт - Опыт игрока
      • Скрипт - Цели
        • Скрипт - Заголовок цели
        • Скрипт
        • - значения цели
        • Скрипт - Целевые отрасли и продукты
        • Скрипт - Награды и штрафы за цели
      • Скрипт - DLC
      • Сценарий - игра-испытание
      • Скрипт - предопределенные скрипты
    • Расширение моделирования розничной торговли
    • склад
    • Строительные медиа-фирмы
    • Новые продукты
    • Расширенное моделирование продукта
    • Достижения
    • Инструменты управления поставками
      • Поставщик пакетной коммутации
      • Ссылки перенаправления поставок
    • Графика нового здания
    • Новые логотипы и портреты
  • Улучшения
    • Сочетания клавиш в Лаборатории капитализма
      • Чит-ключи
    • Улучшения интерфейса
      • Автоматическая установка заводского производства
      • Улучшенная библиотека планов компоновки
      • Библиотеки макетов
      • для модов
      • Руководство производителя Улучшение
      • Улучшение личного отчета
      • Расширение фондового рынка
      • Другие улучшения интерфейса
    • Улучшенный AI
    • Новое изобретение продукта
    • Перемещение фирмы и описание
    • Мини-карта
    • Природные ресурсы
    • Мега-класс продукции
    • Management Game - расширенные политики управления
    • Улучшенный баланс игрового процесса
    • Главный офис
  • ресурсов
    • Реалистичное моделирование недвижимости
      • Развитие Шанхая с 1990 по 2010 годы
      • Офисные помещения - Строительство магазина недвижимости
    • Загрузить текст игры, переведенный пользователем
    • Как перевести текст игры
    • Признание и награды
    • Советы по стратегии
    • Часто задаваемые вопросы об игровом процессе
      • Как работает брендинг
      • Как поменять товар в розничном магазине
      • Как изменить производство
      • Установить статус по умолчанию «Внутренняя продажа»
      • Почему моя дочерняя компания DLC не работает и не открывает новые фирмы?
    • Лаборатория капитализма в образовании
  • МОД
    • Скачать Моды, созданные пользователем
    • Как использовать мод
    • Как сделать мод
    • Расширенный моддинг
      • Advanced Modding - Продукты
      • Расширенный моддинг - Фермерство
      • Advanced Modding - Производство
      • Расширенный моддинг - природные ресурсы
      • Расширенный моддинг - Города
      • Расширенный моддинг - здания
      • Расширенный моддинг - добавление новых зданий
      • Свяжите ИИ людей с конкретными компаниями
    • MOD Учебники
      • Учебное пособие по моддингу - Blackberry
      • Учебное пособие по моддингу - Blackberry Water
      • Учебное пособие по моддингу - Diamond
    • Моддинг для функций DLC
      • Моддинг - Технологии
      • Моддинг - Настройка продукта
      • Моддинг - Цифровой век
    • Используйте сценарий для загрузки мода

Земельный аукцион | Аукционный список Великобритании

Многие люди, впервые купившие землю, могут иметь представление о том, чего они хотят, но не знают, с чего начать.Землю на продажу редко рекламируют на главной улице, и часто происходит обмен между фермерами, застройщиками и существующими землевладельцами. Земельные аукционы предоставляют альтернативу покупке земли для продажи в Великобритании. читать далее

Некоторые земельные агенты проводят регулярные земельные аукционы, и многие люди, занимающиеся продажей земли, будут использовать этот метод продажи. Они делают это, потому что покупка земли на аукционе может означать получение участков по сниженной цене. Участок земли, выставленный на аукцион, - это, несомненно, участок земли, от которого предыдущий владелец хочет избавиться любой ценой, и желающих его купить более чем достаточно.

Зачем покупать землю на аукционе

Есть несколько причин, по которым люди покупают землю, включая инвестиции в землю, землю под застройку для продажи, развитие собственности или строительство дома самостоятельно. Некоторые люди также рассматривают возможность инвестирования через земельный аукцион, потому что считается, что рынок жилой недвижимости перегрет, а также из-за предложений правительства по «бетонированию» зеленой зоны. Все больше людей рассматривают земельные аукционы как альтернативный способ инвестирования в недвижимость - что, безусловно, более безопасно в среднесрочной и долгосрочной перспективе, чем вложение финансов в акции или волатильность рынка недвижимости.читать далее

Покупка земли в текущих экономических условиях, особенно когда цены на недвижимость остаются неизменными, может показаться рискованной спекуляцией. Тем не менее, для проницательного инвестора, независимо от того, планируете ли вы перестроить существующую недвижимость или построить новую, покупка подходящей земли является разумным вложением, если вы знаете, что искать, как получить максимум от привлеченных экспертов и если вы это сделаете. предварительное исследование земельных аукционов.

Покупка земли на аукционе

Сколько именно будет стоить земельный участок при покупке земли на аукционе, зависит от нескольких факторов, в том числе от его местоположения, размера, близости к транспортным развязкам и наличия каких-либо разрешений на строительство.Земля, проданная с разрешением на строительство, всегда дороже, чем без нее. читать далее

Если вы планируете купить недвижимость на аукционе или собираетесь купить землю на аукционе, сначала убедитесь, что вы собрали достаточно информации о ней и о любой другой земле, доступной поблизости. Это поможет вам определить цену, по которой вы хотите сделать ставку, и прибыль, которую вы сможете получить, когда продадите ее. Помните, что земельные аукционы - это хороший способ найти подходящие участки, но сделки проводятся по принципу «как было продано» и, следовательно, требуют быстрой продажи, оставляя мало времени для этого важного исследования.

Правильное обследование земли, проведенное квалифицированным геодезистом, имеет важное значение и позволит выделить все границы, услуги, воздушные линии электропередач, общественные или другие права проезда, риск наводнений и т. Д. Землемеры также выполняют жизненно важную функцию в выполнении технико-экономического обоснования исследования или оценки воздействия на окружающую среду на потенциальных участках, чтобы оценить, осуществимы ли планы. При выборе сюрвейера ищите тех, кто имеет полную квалификацию и в идеале является членом Королевского института дипломированных оценщиков (RICS).Покупка земли на аукционе с профессиональной помощью может быть находкой, и это не обязательно будет стоить вам руки и ноги - сравните сейчас расценки дипломированных геодезистов.

Кроме того, всегда помните о цели, для которой вы покупаете землю на аукционе - хотите ли вы продать ее позже или использовать для обеспечения будущего, построив дом и т. Д. Соберите информацию об участках вокруг него, потому что если в краткосрочной или долгосрочной перспективе в этом районе должна быть застройка, цена на землю резко возрастет.

Земельные аукционы

По большей части земельные аукционы довольно распространены и могут проводиться по разным причинам. Может быть, земля для продажи находится в выкупе, или она принадлежит государству, и они продают ее для целей налогообложения, или это может быть фермер, который отделяет свой огромный участок земли и уезжает теперь, когда он не занимается сельским хозяйством. . читать далее

Земельные аукционы стали популярным способом покупки дешевой земли для продажи в Великобритании. Перед тем, как делать ставки на земельный участок для продажи на аукционе, вам необходимо определиться со своим бюджетом и придерживаться его, так как помните, что аукционисты установят ориентировочную цену, чтобы стимулировать интерес к продаже земли.

Земли, такие как благоустройство, загоны, пастбища, луга, поля, причалы, городские угодья и другие необычные земельные участки, часто оказываются с молотка.

Обычно земельные аукционы состоят из (нажмите на любой из нижеприведенных, чтобы узнать больше):

Продажа участков под застройку

Участки под застройку и земельные участки на продажу (с разрешением на строительство или без него) вызывают немедленный интерес и удивительно высокие цены на аукционах. Покупка участка под застройку на земельном аукционе, вероятно, будет самым крупным финансовым вложением в строительство собственного дома.Ничто другое не может напрямую повлиять на общую стоимость вашего проекта самостоятельной сборки или на принятие решения о том, продолжать ли вы вообще.

Стоимость конкретного участка под застройку, выставленного на продажу в Великобритании, во многом определяется простым уравнением спроса и предложения, но чаще всего цена определяет местоположение. Ключ к поиску земли под застройку для продажи на аукционе - это держать ваши варианты открытыми и быть настойчивыми. Просто имейте в виду, что вам, вероятно, потребуется получить разрешение на строительство для строительства.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Как следует из названия, это земля, используемая для ведения сельского хозяйства в качестве бизнеса. Однако продажа сельскохозяйственных земель в Великобритании становится все более и более подходящим вариантом для людей, желающих купить землю и построить дом своей мечты. Поскольку землю для строительства домов в Великобритании становится все труднее найти, число нефермеров, которые сейчас рассматривают сельскохозяйственные земли для продажи на аукционах как отличную альтернативу, значительно увеличилось. Хотя у земли, скорее всего, не будет разрешения на застройку, вы можете подать заявление на получение разрешения на застройку для изменения использования земли.

NB. Покупайте сельскохозяйственную землю с умом - если она не находится рядом с существующим жилищем, маловероятно получить разрешение на строительство.

Земельный участок на продажу

Цена всей земли на продажу основана на спросе и предложении. По сути, предложение сельскохозяйственных земель фиксировано, что означает, что единственной переменной является спрос и, следовательно, цена. Как вы понимаете, некоторые районы сельскохозяйственных угодий пользуются большим спросом, особенно в юго-восточных регионах Великобритании, где нефермеры борются против традиционных земель для строительства домов, и, поскольку их так мало, они обратились к сельхозугодьям в качестве альтернативы.

Имейте в виду, что хотя землю в Великобритании сложно достать, на аукционе вы найдете больше доступных сельскохозяйственных земель, чем другие типы земель. По этой причине все больше людей захватывают сельхозугодья, даже если они не занимаются сельским хозяйством.

Конная недвижимость Продажа

Люди, которые хотят купить собственность для верховой езды или собственность с землей, но которые, возможно, не особо ищут исключительно «конную собственность», иногда могут найти маленькие жемчужины на местном земельном аукционе.А также выставлена ​​на продажу конная недвижимость, например гоночные дворы, ливреи, школы верховой езды и фермы для поло, типы собственности, которые вы также можете найти на аукционах, включают фермы, приусадебные участки, сельскую собственность с землей, загоны с конюшнями и собственность с землей на продажу, которая может быть использована для конного спорта .

Приусадебное хозяйство на продажу

Небольшое приусадебное хозяйство - это участок земли меньшего размера, чем у фермы, но больше, чем надел, обычно менее 50 акров (0.20 км2). Его часто устанавливают для разведения сельскохозяйственных животных на органической основе на свободных пастбищах. Инвестиции в небольшое приусадебное хозяйство предоставят вам гораздо большую гибкость и возможность воплотить мечту в жизнь в стране, где земля является бесценным товаром.

Земельные аукционы для личных подсобных хозяйств не проводятся. Познакомьтесь с агентами и земельными аукционистами в вашем районе, которые занимаются недвижимостью с землей на продажу. Рекламные кампании, как правило, короткие и сконцентрированные - изучите местную прессу, а также сельскохозяйственные журналы, такие как Farmers Weekly и Farmers Guardian, а также поисковые агентства в Интернете, такие как www.farmsearch.co.uk.

Площадь в продаже

объектов недвижимости с земельными участками также более регулярно выставляются на аукционах и включают: дома со стойлами, конные центры, коммерческие и хобби-фермы, питомники растений, комплексы коттеджей для отдыха и загородные дома с лесом и водой.

Если вы планируете продать ферму, конную собственность, мелкое хозяйство или любую собственность с землей и хотите получить совет по продаже недвижимости на аукционе, пожалуйста, свяжитесь с одним из наших опытных аукционистов, которые будут рады обсудить ваши требования и то, что мы можем сделать. помогать.

Земельный участок с разрешением на застройку

Каждый дом, построенный в Великобритании, требует разрешения на строительство. При покупке земли или участка под застройку есть три основных сценария с точки зрения разрешения на строительство: план, подробный и полный (хотя помните, что разрешение на строительство иногда вообще не предоставляется). Прежде чем приступить к покупке земли, жизненно важно согласовать с местными властями, что они в конечном итоге дадут вам разрешение на реализацию ваших планов.В противном случае нет смысла покупать его вообще.

Эскизное разрешение на застройку

OPP - это основные детали, такие как тип здания, которое вы хотите построить и в каком месте, а также некоторые основные планы. Если это будет одобрено в принципе, вы можете подать заявку на подробное разрешение на планирование.

Разрешение на детальное планирование

Детальная планировка включает в себя детальные проекты и более мелкие детали, такие как материалы здания, ландшафтный дизайн собственности и так далее.Строительство должно начаться в согласованный срок.

Полное разрешение на застройку

Полное разрешение на строительство представляет собой комбинированное приложение плана и детального планирования. Если есть вероятность того, что он может быть отклонен, будет разумным подать полное заявление, чтобы охватить все детали и любые сомнения, которые могут возникнуть у властей. Для получения дополнительной информации посетите портал государственного планирования.

Продажа земельного участка UK

В последние годы общественность получила больший доступ к земле для продажи в Великобритании, будь то для самостоятельной постройки, инвестиций или отдыха, благодаря растущему числу земельных агентов, аукционов собственности и специализированных публикаций.

Что нужно учитывать при покупке земли для продажи, для инвестиций или самостоятельной постройки: подробнее

Местоположение земли на продажу в Великобритании

Местоположение относится как к земле, так и к собственности. Независимо от того, используете ли вы землю для самостоятельной застройки в личных целях или переделываете ее с целью получения прибыли, всегда нужно следить за перепродажей. У вас гораздо больше шансов достичь более высокой стоимости при перепродаже, если расположение участка / комплекса удобно для транспортных связей, магазинов и объектов инфраструктуры.

Состояние почвы

Независимо от того, как будет использоваться земля, которую вы покупаете, условия почвы будут влиять на пригодность участка. Тип почвы может не подходить для того типа растений / деревьев, которые вы надеетесь выращивать, или может потребоваться большой объем работы для создания фундамента для строительства. Что еще хуже, земля могла быть расположена в пойме. Ваш адвокат должен проводить проверки и процессы покупки от вашего имени.

Доступ к сайту

Не считайте само собой разумеющимся, что к продаже земли в Великобритании всегда будет доступ.Земля может быть окружена другими участками без доступа и известна как не имеющая выхода к морю. Полосы выкупа - это небольшая полоска земли между вашим участком и правом доступа, которое не принадлежит вам. Затраты на покупку или разрешение на доступ через полосу могут быть высокими. Юрист будет знать, что их нужно искать, поэтому будьте осторожны с компаниями, которые не рекомендуют их использовать.

Если доступ осуществляется через частный диск, вы несете ответственность за его обслуживание. Этим можно поделиться с другими пользователями накопителя, но на техническое обслуживание следует выделить годовой бюджет.

Сюжет

Следует проверить размер и форму участка - площадь участка может обеспечить необходимую землю, но неудобная форма может повлиять на ваши планы. Прежде чем покупать землю для строительства, также узнайте, подключены ли услуги или рядом с существующими услугами для подключения. Покупка земли без близлежащих услуг может означать, что их добавление физически невозможно или требует финансовых затрат.

Цены на дома

Земля, выставленная на продажу в Великобритании, в настоящее время составляет примерно треть стоимости дома.Это может дать представление о стоимости земли после получения разрешения на строительство.

Если у земли есть разрешение на застройку, просмотрите планы и убедитесь, что они соответствуют тому, что вы надеетесь построить. Если нет, обратитесь в местный совет для принятия неформального решения. Можно повторно подать заявку на разрешение на строительство, не влияя на разрешение на строительство, которое уже было получено, поэтому не все будет потеряно.

Недорогие дома на продажу

Если вас интересуют не только земельные аукционы, но и дешевые дома для продажи, воспользуйтесь нашим инструментом поиска на аукционе недвижимости сегодня, чтобы найти дом своей мечты.Наша база данных аукционной собственности регулярно обновляется по мере того, как аукционные дома присылают нам каталоги.

Будьте первым, кто узнает о новой аукционной недвижимости в Великобритании - зарегистрируйтесь сегодня, чтобы получить доступ ко всей информации о предстоящих аукционах, дате и месте проведения аукциона, а также полным контактным данным для каждого из аукционных домов в Великобритании.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *