Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна
Что такое оценка недвижимости?
Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.
Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?
Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.
Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена.
Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?
Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).
Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).
Когда ещё нужна оценка недвижимости?
Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:
оспаривание кадастровой стоимости объекта
возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами
необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления
возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра
Кто проводит оценку недвижимости?
Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.
Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.
Какие существуют виды стоимости?
Чаще всего используют эти 4 вида:
Рыночная.
Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.
Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.
Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.
Какие факторы влияют на рыночные цены?
Перечислим несколько основных:
местоположение дома
возраст здания
этажность
наличие и качество ремонта
наличие балконов
высота потолков
общий метраж объекта
уровень инфраструктуры района
благоустройство придомовой территории
качество использованных при строительстве материалов
Какие выделяют методы оценки недвижимости?
Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.
Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы. Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду.
Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов.
Сравнительный подход. Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.
Как выбрать оценщика?
Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.
Какие документы необходимы для оценки жилья?
Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья.
Для оценки строящегося жилья:
паспорт
акт приёма-передачи
договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)
Для оценки вторичной недвижимости:
паспорт
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)
документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)
технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)
Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.
Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?
Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.
Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?
Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.
Возможно ли провести оценку самостоятельно?
Да, вы можете провести её самостоятельно.
Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценка недвижимости проводится в несколько этапов:
Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика.
Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик.
Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика.
Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней.
Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.
Сколько действителен отчёт об оценке?
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.
Оценка стоимости недвижимого имущества | Статья в журнале «Молодой ученый»
Авторы: Рузметов Сергей Атаханович, Солодовникова Анжелика Юрьевна
Рубрика: Юриспруденция
Опубликовано в
Молодой учёный
№48 (286) ноябрь 2019 г.
Дата публикации: 27.11.2019 2019-11-27
Статья просмотрена: 953 раза
Скачать электронную версию
Скачать Часть 4 (pdf)
Библиографическое описание:Рузметов, С. А. Оценка стоимости недвижимого имущества / С. А. Рузметов, А. Ю. Солодовникова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 295-298. — URL: https://moluch.ru/archive/286/64470/ (дата обращения: 25.01.2023).
Длительное время взимание имущественных налогов в РФ происходило по устаревшей схеме. Основу для расчетов составляла инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не опиралась на рыночные механизмы ценообразования.
Поэтому налоговые поступления в бюджет были не большими.
Развитие фискальной политики России потребовало внедрения для повышения собираемости налогов кадастровой стоимости недвижимости. Ее оценку стали выполнять в соответствии с ФЗ№ 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» [2].
Законодательство РФ регламентирует основные направления хозяйственной деятельности, акцентируя внимание проблемам грамотной оценки недвижимого имущества и особенно оценке земли. К этому подталкивает развивающийся свободный рынок недвижимости, который активно развиваться только при создании основополагающих правовых и экономических условий для проведения как кадастровой, так и рыночной оценки недвижимости.
Производство стоимостной оценки недвижимости является тяжелым процессом, состоящим в правильном и грамотном определении стоимостной оценке объекта недвижимости.
Для определения стоимостной оценке недвижимости применяются ее следующие виды:
- Оценка по рыночной стоимости объекта, которая может быть определена по цене недвижимость отчуждаемой на свободном рынке.
Она является условной продажной рыночной ценой.
Она является условной продажной рыночной ценой.В этом случае на цену сделки не оказывают влияние различные обстоятельства. Она определяется исходя из анализа множество как непредсказуемых фактов, так и поведения участников рынка.
- Оценка объекта по инвестиционной стоимости производится для конкретного лица при инвестициях в объект. Для установления инвестиционной стоимости не нужно учитывать ее возможности по отчуждению. Этим она отличается от рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость служит измерителем эффективности применения самих инвестиций.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности ее отчуждения по ней на открытом рынке не обязателен.
- Оценка объекта по ликвидационной стоимости производится по цене, за которую его можно быстро продать. Она рассчитывается по вероятной цене, за которую объект можно отчуждать. При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Поэтому продавец вынужден продавать объект недвижимости не на рыночных условиях, а в основном по более низким ценам. Этим она отличается от рыночной стоимости и составляет обычно только 75–80 % рыночной цены [11].
- Оценка объекта кадастровой стоимости производится по сумме, устанавливаемой при проведении государственной кадастровой оценки службой кадастрового учета. Эта оценка осуществляется для целей налогообложения. В ходе ее осуществления учитывается много факторов. При этом кадастровая оценка проводится на объекты недвижимости, которые стоят на учете в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) [3].
Поэтому продавец вынужден продавать объект недвижимости не на рыночных условиях, а в основном по более низким ценам. Этим она отличается от рыночной стоимости и составляет обычно только 75–80 % рыночной цены [11].Оценку кадастровой стоимости недвижимости проводят различные экспертные компании, или сама кадастровая палата [11].
Кадастровая оценка не проводится так часто, как это делается при определении рыночной стоимости. Нормативно нужно оценивать объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года. Чаще всего кадастровая стоимость недвижимости оказывается меньше ее рыночной стоимости [10].
Сейчас плановая кадастровая оценка имущества будет проводиться только с 2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости [9].
Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ № 74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…» [7].При этом оценку зданий и различных построек проводится оценщики страховых компаний и различные другие по балансовой стоимости, учитываемой в бюро технической инвентаризации и договорах.
Требования по оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов [6].
Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия.
Как показывает зарубежный опыт, оценка стоимости недвижимости близка к реальной, определяемой рыночным способом. Для более полного и грамотного определения стоимости имущества применяются три метода оценки или подхода:
1) затратный подход;
2) доходный подход;
3) сравнительный подход.
- Затратный подход, учитывающий расходы на воспроизводство объекта с учетом его износа и старения. Воспроизводственными являются затраты по созданию копии объекта с учетом применявшихся для этого различных материалов.
Основой подхода является принцип замещения, по которому определяется разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения. Первая определяется по величине издержек на создание объекта из аналогичных материалов. Вторая оценивается по размеру затрат для возведения объекта, но уже с использованием новых материалов
Надежность затратного метода является его преимуществом при проведении оценки объекта и земли, на которой он находится.
Недостатком этого метода является его сложность при проведении оценки износа старых строений. Однако затраты этого метода не равны его рыночной стоимости.
Суммарная стоимость недвижимости при затратном методе состоит из стоимости не изношенной недвижимости и земли. Однако при этой оценке появляется противоречие, которое выражается в том, что наиболее хороший природный ресурс получает по нему меньшую оценочную стоимость.
- Доходный подход основывается на том, какие доходы ожидаются от использования недвижимости. Поэтому он применяется только к доходным объектам, так как его основу составляет только максимальный доход.
При оценке этим методом, определяемая величина доходов от объекта превращается в его стоимость, поэтому он стал сегодня самым применимым методом оценки недвижимости.
Однако, будущие прогнозируемые доходы от поступлений арендной платы и перепродажи недвижимости, имеют большую погрешность, зависящие от рыночной ее стоимости и их определение на длительную перспективу затруднительно.
В этом недостаток затратного метода.
- Сравнительный подход основан на сопоставлении стоимости объектов недвижимости со стоимостью аналогичную недвижимость, по которой есть данные о цене. Сравниваемый похожий объект должен быть сходный по экономическим, техническим и другим параметрам с аналогом.
Простота и обоснованность являются главными преимуществами сравнительного метода, а также он учитывает инфляцию и изменения рынка финансов.
Однако, его зависимость от стабильности рынка относится к недостаткам этого подхода. Также, к негативным явлениям следует отнести сложность сбора информации о рыночных ценах.
Как показывает практика, метод сравнения дает неудовлетворительные результаты в условиях больших темпов инфляции и при резком изменении экономической обстановки.
Сравнительный подход, в современных условиях, практически не применяется из-за его приблизительного характера и может использоваться только при проверке результатов других подходов при оценке объектов строительства и земли.
Применение рассмотренных 3 методов дает понятие о стоимости объекта с разных сторон: как со стороны продавца, так и со стороны покупателя или инвестора. При наличии свободных рыночных отношений, оценки недвижимости всех специалистов сходятся в одной цене. В реальности, то есть фактически, каждый участник рынка сам определяет условия и вырабатывает свое представление о ходе событий. Поэтому все 3 подхода применяются редко и их результаты могут значительно различаться.
На практике, предприятия используют в основном один или редко два подхода для оценки недвижимости. Выбор метода зависит от стабильности получаемого предприятием дохода.
Таким образом, получаемые от различных методов оценки, стоимости объектов недвижимости не являются идеальными, а они только являются предлагаемыми ценами продавца и покупателя или инвестора.
Это происходит в случаях, если есть резерв времени для установления цены, учитывающей стоимостные оценки всех подходов и выбор для любого участника рынка.
Однако, простое усреднение результатов оценки, полученной при расчетах различными методами, является ошибкой потому, что при этом происходит сложение несравнимых величин. Это затраты при создании объекта по затратной методике и стоимость будущих доходов при доходной методике. А также еще и цены рынка за аналогичные объекты при сравнительной методике.
Поэтому при оценке недвижимости специалисты моделируют действия покупателей и продавцов, определяя стоимость объектов как результат согласования подходов участников рынка.
Часто реально трудно определить грань между подходами, потому что в пределах одного подхода возможно применение элементов, относящихся к другим подходам.
Для нивелировки разницы различных подходов к оценке недвижимости, в конце 2018 года в ФЗ от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые бы приблизили конечный результат ее оценки к фактической, то есть, рыночной стоимости [4].
Однако окончательное решение вопросов оценки стоимости недвижимого имущества законодательно перенесено на начало 2020 года [5].
Практически этими вопросами в Калининградской области занимается Министерство экономики области, которое учредило для этого государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости». Он проводит государственную кадастровую оценки недвижимости на территории Калининградской области.
Литература:
- Налоговый кодекс РФ. //ФЗ от 31.07.1998. № 146 с изменениями ФЗ от 29.09.2019 № 325.
- ФЗ от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».(В ред. от 28.11.2018)
- ФЗ от 3.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке».
- ФЗ от 28.11.2018 № 451 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
- ФЗ от 17.10.2019 № 343 «О внесении изменений в статью 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
- Приказ Минэкономразвития РФ от 25. 09.2014 № 611 «Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
- Антонов И. «Кадастровая оценка объекта недвижимости в России». // Оценка недвижимости. 29.03.2019 https://pravovdom.ru/ocenka.
- Иванова Е. «Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости». //Оценщик.Ру. 10.2019. www.vnovgorode.ru.
- Татьяна фон Адеркас. «В 2019 году кадастровую стоимость недвижимости установят в 65 регионах». // Рос реестр Федеральная кадастровая палата. 21.08.2019. https://kadastr.ru
- Конева Т. «Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит». Недвижимость и закон. https://prodatkvartiry.ru/dokumenty.
- Чемакин В. «Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна». // Этажи. 7.02.2019. https://j.etagi.com/ps/ocenka-nedvizhimosti.
09.2014 № 611 «Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».Основные термины (генерируются автоматически): рыночная стоимость, оценка недвижимости, инвестиционная стоимость, кадастровая оценка, недвижимость, оценка, затратный метод, кадастровая стоимость недвижимости, подход, сравнительный подход.
Похожие статьи
Экономическая
оценка недвижимости | Статья в журнале…При экономической оценке недвижимости затратным подходом отдельно определяется рыночная стоимость земельного участка и построенных на нем зданий и сооружений с учетом их особенностей.
К вопросу о государственной
кадастровой оценке земельных…Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная стоимость, методика государственной кадастровой оценки. Одним из важнейших элементов сегодняшней экономики является недвижимое имущество. Без недвижимости ни один субъект.
..
Определение
рыночной стоимости земельного участкаДля определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.
В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.
Актуальные проблемы
кадастровой оценки объектов…Переход к рыночной оценке недвижимого имущества и зависимость налоговой базы от кадастровой стоимости породил ряд
Основные термины (генерируются автоматически): кадастровая стоимость, недвижимость, государственная кадастровая оценка, массовая.
..
Анализ перехода на
кадастровую стоимость недвижимости при…Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта…
Методы оценки рыночной стоимости предприятияЗатратный подход к оценке стоимости пакета акций компании представляет ее в виде суммы рыночных стоимостей пакета акций за вычетом
Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.
Теоретические аспекты
оценки рынка недвижимости в РоссииКлючевые слова: недвижимость, оценка недвижимости, рынок недвижимости, оценщик, метод оценки, стоимость объекта
Особенностью рынка недвижимости является необходимость оценки объектов недвижимости. За основу оценки обычно принималась…
Проблемы определения
кадастровой стоимости земли при…Кадастровая стоимость — это довольно специфическая стоимость, которая выступает альтернативой рыночной стоимости, в случаях, когда не существует возможности проведения оценки индивидуально для каждого земельного участка и учета всех его особенностей.
Некоторые особенности
оценки и развития рынка недвижимости…Экономическая оценка недвижимости | Статья в журнале… При экономической оценке недвижимости затратным подходом отдельно…
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это стоимость , которая является альтернативой рыночной цене объекта и…
Ключевые слова:
оценка рыночной стоимости, коммерческая…Современная стоимостная оценка объектов недвижимости основывается на ряде принципов, определяющих влияние различных факторов на процесс формирования рыночной стоимости. Одним из фундаментальных принципов стоимостной оценки, агрегирующих принципы.
..
Похожие статьи
Экономическая
оценка недвижимости | Статья в журнале…При экономической оценке недвижимости затратным подходом отдельно определяется рыночная стоимость земельного участка и построенных на нем зданий и сооружений с учетом их особенностей.
К вопросу о государственной
кадастровой оценке земельных…Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная стоимость, методика государственной кадастровой оценки. Одним из важнейших элементов сегодняшней экономики является недвижимое имущество. Без недвижимости ни один субъект.
..
Определение
рыночной стоимости земельного участкаДля определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.
В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.
Актуальные проблемы
кадастровой оценки объектов…Переход к рыночной оценке недвижимого имущества и зависимость налоговой базы от кадастровой стоимости породил ряд
Основные термины (генерируются автоматически): кадастровая стоимость, недвижимость, государственная кадастровая оценка, массовая.
..
Анализ перехода на
кадастровую стоимость недвижимости при…Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта…
Методы оценки рыночной стоимости предприятияЗатратный подход к оценке стоимости пакета акций компании представляет ее в виде суммы рыночных стоимостей пакета акций за вычетом
Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.
Теоретические аспекты
оценки рынка недвижимости в РоссииКлючевые слова: недвижимость, оценка недвижимости, рынок недвижимости, оценщик, метод оценки, стоимость объекта
Особенностью рынка недвижимости является необходимость оценки объектов недвижимости. За основу оценки обычно принималась…
Проблемы определения
кадастровой стоимости земли при…Кадастровая стоимость — это довольно специфическая стоимость, которая выступает альтернативой рыночной стоимости, в случаях, когда не существует возможности проведения оценки индивидуально для каждого земельного участка и учета всех его особенностей.
Некоторые особенности
оценки и развития рынка недвижимости…Экономическая оценка недвижимости | Статья в журнале… При экономической оценке недвижимости затратным подходом отдельно…
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это стоимость , которая является альтернативой рыночной цене объекта и…
Ключевые слова:
оценка рыночной стоимости, коммерческая…Современная стоимостная оценка объектов недвижимости основывается на ряде принципов, определяющих влияние различных факторов на процесс формирования рыночной стоимости. Одним из фундаментальных принципов стоимостной оценки, агрегирующих принципы.
..
Оценка недвижимости – значение, методы и примеры
Оценка недвижимости – это процесс с использованием трех методов (сравнение продаж, затратный и доходный подходы) для определения текущей стоимости потенциальных инвестиций в недвижимость. Это значение помогает сравнивать инвестиционные возможности друг с другом. Стоимость имущества может отличаться от его цены, а может и не отличаться.
Точная оценка недвижимости имеет решающее значение для принятия мудрых инвестиционных решений. В некоторых компаниях, занимающихся инвестициями в недвижимость, есть целые команды, основной целью которых является определение стоимости новых возможностей в сфере недвижимости и текущих активов компании в сфере недвижимости.
Содержание
- Значение оценки недвижимости
- Методы оценки недвижимости
- №1 – Метод сравнения продаж
- №2 – Затратный подход
- №3 – Метод капитализации доходов
- Методы оценки недвижимости
- Последний шаг
Вы можете использовать это изображение на своем веб-сайте, в шаблонах и т.
д. Пожалуйста, укажите ссылку на авторство указать авторство? Ссылка на статью должна быть гиперссылкой
Например:
Источник: Оценка недвижимости (wallstreetmojo.com)
- Оценка недвижимости определяет текущую рыночную стоимость недвижимости и то, сколько инвестор должен заплатить за этот актив. Для оценки коммерческой недвижимости привлекаются группы людей для определения стоимости имущества.
- Компании по оценке недвижимости используют три подхода: сравнение продаж, затрат и доходов. Как правило, оценщик или кто-либо, кто хочет оценить недвижимость, будет использовать сочетание этих трех подходов, чтобы получить максимально точную оценку стоимости.
- Оценщики и оценщики, предоставляющие услуги по оценке недвижимости, используют определенную смесь и вес для каждого подхода в зависимости от класса активов и предполагаемого использования недвижимости.
Методы оценки недвижимости
Оценка недвижимости часто проводится оценщиками, оценщиками недвижимости или геодезистами.
Кроме того, есть компании по оценке недвижимости, занимающиеся оценкой коммерческой недвижимости, которые их назначают. Оценщики и другие стороны используют три разных метода для определения стоимости недвижимости. Некоторые активы могут использовать в первую очередь один метод, но в большинстве случаев рассматривается сочетание всех трех.
Три подхода к оценке недвижимости описаны ниже:
#1 – Подход сравнения продаж
Можно получить оценку стоимости, сравнив рассматриваемую недвижимость с недавно проданной недвижимостью (называемой Comps). Такой подход лучше всего подходит для жилой недвижимости. Как правило, следует выбрать не менее трех композиций в пределах мили, которые были проданы менее шести месяцев назад. Поскольку нет двух одинаковых свойств, мы должны внести поправки на различия и сходства в сравнениях. Он должен основываться на правах собственности, условиях продажи, физических характеристиках, дате продажи и других различных деталях.
#2 – Затратный подход
Этот подход использует пять шагов для оценки собственности на основе затрат на ее строительство.
Оценщики используют его для оценки зданий специального назначения или новых зданий, где наиболее релевантные затраты Релевантные затраты Релевантные затраты — это термин управленческого учета, описывающий затраты, которых можно избежать при принятии конкретных бизнес-решений. Эта концепция полезна для устранения ненужной информации, которая может усложнить процесс принятия управленческих решений. Например, предприятия используют релевантные затраты в управленческом учете, чтобы сделать вывод, является ли новое решение экономически выгодным. Далее речь идет о строительстве/замене собственности.
- Оценить стоимость земли, как если бы она была свободной и доступной для ее наилучшего использования
- Определить текущую стоимость строительства здания и всех его улучшений
- Оценить любой начисленный износ исходя из текущего физического состояния имущества, износа , и устаревание.
- Вычесть начисленную амортизацию (шаг 3) из текущей стоимости строительства (шаг 2).
- Добавьте стоимость земли (шаг 1) к амортизированной стоимости. Амортизированная стоимость. Амортизированная стоимость относится к текущей стоимости основного средства после усвоения его стоимости использования. Это остаточная стоимость основных средств после вычета накопленной амортизации из их первоначальной стоимости. Подробнее (шаг 4), чтобы найти общую стоимость имущества. (т. е. земля + стоимость строительства-амортизация = стоимость).
№3 – Подход с капитализацией дохода
Доходный подход оценивает приносящую доход собственность, такую как многоквартирные дома или офисные здания, в пять шагов:
- Оцените годовой потенциальный валовой доход Валовой доходРазница между выручкой и себестоимостью проданных товаров представляет собой валовой доход , который представляет собой прибыль, полученную корпорацией от ее операционной деятельности. Это сумма денег, которую организация зарабатывает до оплаты внереализационных расходов, таких как проценты, арендная плата и электричество. Подробнее. Он основан на рыночных ставках, а не на доходе на месте (т. е. если в офисном здании есть арендатор, платящий арендную плату ниже рыночной, вы бы использовали потенциальный валовой доход выше, чем на месте).
Подробнее. Он основан на рыночных ставках, а не на доходе на месте (т. е. если в офисном здании есть арендатор, платящий арендную плату ниже рыночной, вы бы использовали потенциальный валовой доход выше, чем на месте).- Вычтите вакансию и другие потенциальные убытки, чтобы получить фактический валовой доход.
- Определить операционные расходы, чтобы получить годовой чистый операционный доход Чистый операционный доход Чистый операционный доход (NOI) — это показатель прибыльности, представляющий собой сумму, полученную от основной деятельности путем вычета операционных расходов из операционного дохода. Он не включает внереализационные расходы, такие как убыток от продажи основных средств, проценты, налоговые расходы. Подробнее (NOI).
- Оцените норму прибылиНорма прибылиНорма прибыли (ROR) относится к ожидаемому доходу от инвестиций (прибыль или убыток) и выражается в процентах. Вы можете рассчитать это следующим образом: ROR = {(Текущая стоимость инвестиций – Первоначальная стоимость инвестиций)/Первоначальная стоимость инвестиций} * 100. Типичный инвестор платит за доход, полученный от этого типа и класса собственности. Норма прибыли — это ставка капитализации (или предела), и ее рассчитывают путем деления NOI комплементов на их цену продажи. Например, компания, проданная за 100 000 долларов США с NOI в размере 10 000 долларов США, будет иметь ставку капитализации 10%. Ставка капитализации Формула ставки капитализации рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на текущую рыночную стоимость актива. Инвесторы используют его для оценки инвестиций в недвижимость на основе годовой доходности. Это помогает решить, является ли собственность хорошей сделкой. Формула = чистая операционная прибыль/текущая рыночная стоимость актива.
- Применить ставку рыночной капитализации к рассматриваемому имуществу. Таким образом, если рассматриваемая недвижимость приносит 15 000 долларов США, вы должны разделить NOI на предельную ставку (0,1), чтобы получить значение 150 000 долларов США.
Типичный инвестор платит за доход, полученный от этого типа и класса собственности. Норма прибыли — это ставка капитализации (или предела), и ее рассчитывают путем деления NOI комплементов на их цену продажи. Например, компания, проданная за 100 000 долларов США с NOI в размере 10 000 долларов США, будет иметь ставку капитализации 10%. Ставка капитализации Формула ставки капитализации рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на текущую рыночную стоимость актива. Инвесторы используют его для оценки инвестиций в недвижимость на основе годовой доходности. Это помогает решить, является ли собственность хорошей сделкой. Формула = чистая операционная прибыль/текущая рыночная стоимость актива.Пошаговый пример
Давайте рассмотрим пример дома на одну семью в южном пригороде Чикаго.
Наша собственность представляет собой дом 1999 года с 3 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенный на участке площадью 0,25 акра в подразделении. Вот как мы определяем его значение.
Подход к сравнению продаж:
Мы нашли три похожих дома поблизости, проданных за 150 000, 155 000 и 180 000 долларов. Первые два дома идентичны по характеристикам. При дальнейшем рассмотрении третья недвижимость, проданная за 180 000 долларов, имеет законченный подвал и меблирована. Мы вычитаем 10 000 долларов за мебель и 15 000 долларов за готовый подвал из его стоимости, чтобы получить скорректированную стоимость в 155 000 долларов. Затем мы возьмем среднее значение и используем его в качестве оценочной стоимости с подходом сравнения продаж: 153 300 долларов.
Cost Approach:
Необработанная земля продается по 10 000 долларов за акр в нескольких милях дальше по дороге, поэтому мы оцениваем нашу землю в 2 500 долларов. Стоимость строительства дома такого размера и характеристик, включая затраты на разработку, составляет 200 000 долларов.
Кроме того, этому дому 21 год, и на него начислена амортизация в размере 100 000 долларов. Наша оценочная стоимость с затратным подходом составит 2500 долларов США + 200 000 долларов США — 100 000 долларов США, что соответствует 102 500 долларов США. Учитывая возраст собственности и растущие затраты на строительство за последние 20 лет в Северной Каролине, этот подход не был бы очень полезным, поскольку он не точно отражает рыночную стоимость или возможный поток доходов, который мы можем создать. Поэтому мы не будем сильно придавать этому значению значение в нашей оценке.
Доходный подход:
Активные объявления, аналогичные нашей арендной плате за 1800 долларов в месяц. Следовательно, наш потенциальный годовой доход $21 600. Предположим, что потеря вакансий составляет 5%, а потенциальные потери дохода — еще 150 долларов, поэтому наш эффективный валовой доход составляет 20 370 долларов. Затем мы вычитаем наши расходы (40%), чтобы получить чистую операционную прибыль в размере 12 222 долларов США.
Южные пригороды Чикаго являются более рискованным рынком для инвесторов и трейдеров с высокой ставкой капитализации в 8%. Следовательно, если мы разделим 12 222 доллара на 0,08, мы получим оценочную стоимость в 152 775 долларов.
Последний шаг
Затем мы смешиваем три числа на основе веса каждого подхода, чтобы получить оценочное значение. Учитывая, что этот дом собирается стать инвестиционной недвижимостью, Инвестиционная недвижимостьИнвестиционная недвижимость относится к недвижимости, приобретенной для получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, роялти, дивидендов или будущей оценки, обычно от имени индивидуального инвестора, группы инвесторов или инвестиционная компания для краткосрочных или долгосрочных инвестиций. Подробнее, мы немного взвесим доходный подход и оценим недвижимость в 153 000 долларов.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что такое оценка недвижимости?
Оценка недвижимого имущества или оценка недвижимого имущества приписывает определенную ценность или ценность недвижимому имуществу.
Определение стоимости недвижимости является основным требованием, когда речь идет об инвестиционных решениях. Оценка недвижимости осуществляется с использованием одного из трех подходов (затратный, сравнительный и доходный) или их сочетания.
Кто такой аналитик по оценке недвижимости?
Человек, который определяет стоимость недвижимости с помощью подходов к оценке, называется аналитиком по оценке недвижимости. Их также называют оценщиками, оценщиками имущества или сюрвейерами.
Как сделать оценку недвижимости?
Оценка недвижимости осуществляется тремя основными способами. Это затратный подход, сравнительный подход и капитализация доходов. Оценщики используют либо один из этих процессов, либо комбинацию всех трех, чтобы прийти к выводу о текущей стоимости имущества.
Рекомендуемые статьи
Это руководство о том, что такое оценка недвижимости и как это делается.
Изучите методы оценки недвижимости с помощью пошаговых примеров. Вы можете узнать больше из следующих статей –
- Амортизация недвижимости
- Комиссионные за недвижимость
- Короткая продажа недвижимости
Анализ 4 методов оценки недвижимости его фактическая стоимость является критическим фактором для инвесторов при принятии решения о заключении сделки или отказе от нее. Вот почему инвесторы принимают всесторонние меры для оценки земли, собственности, здания или портфеля. Существует несколько методов оценки и оценки недвижимости, но каждый из них имеет уникальные преимущества для различных активов и инвестиционных стратегий. Читайте дальше, чтобы узнать больше о трех основных методах оценки коммерческой недвижимости, о том, как они работают и когда они работают лучше всего.
Прыжки до:
- Основы оценки коммерческой недвижимости и оценка
- Сравнение продаж. Подход
- Стоимость подхода к оценке
- Оценка доходного подхода
- Цена на квадратный фут
Оценка Является ли заявленная цена, которую продавец взимает за недвижимость, жизнеспособной с учетом вашей инвестиционной стратегии? Прежде чем тратить драгоценное время и ресурсы на комплексную проверку, не говоря уже о размещении капитала, первостепенное значение имеет оценка стоимости имущества. Оценка имущества помогает инвесторам понять, является ли указанная цена разумной с учетом рыночных условий. Для застройщиков оценка недвижимости также может дать более полное представление о затратах на разработку, а также о прогнозируемой внутренней норме доходности.
Разница между стоимостью, стоимостью и ценой коммерческой недвижимостиСтоимость, стоимость и цена коммерческой недвижимости являются схожими показателями, но есть тонкие различия. В конце концов, недвижимость может быть указана по цене выше ее стоимости, что создает еще более высокие затраты.
Как правило, затраты на здание представляют собой расходы, связанные с созданием такого же здания с нуля или его приобретением, а также расходы, понесенные с целью получения дохода.
Цена, с другой стороны, является суммой денег, взимаемой за имущество.
Наконец, стоимость здания, на которую влияют как его цена, так и издержки, представляет собой оценку инвестором того, сколько оно должно стоить на сегодняшнем рынке. Ни один из этих показателей не существует в вакууме — такие факторы, как состояние объекта, рынок, местоположение на рынке и макроэкономические факторы, играют ключевую роль.
Четыре основных метода оценки недвижимостиКак упоминалось ранее, существует множество методов оценки недвижимости, которые инвесторы используют для оценки недвижимости. Подходящий метод может варьироваться в зависимости от класса активов, информации, предоставленной брокером, инвестиционной стратегии и других факторов. Кроме того, инвесторы нередко получают более широкое представление о стоимости имущества, используя более одного метода.
1. Подход сравнения продаж Подход сравнения продаж предполагает, что предыдущие продажи аналогичной недвижимости обеспечивают наилучшее представление о стоимости собственности.
Для этого метода инвесторы используют сделки с коммерческой недвижимостью либо в своей собственной базе данных, либо в базе данных третьих лиц. Он традиционно используется для жилой недвижимости, но может представлять ценность и для коммерческих инвесторов, особенно для необработанных земель и крупных застроек.
Даже в рамках одного и того же рынка и классов активов недавно проданная недвижимость не обязательно будет отражать потенциальные сделки, особенно если сделка состоялась более нескольких лет назад. Чтобы гарантировать, что одна удаленная точка данных не даст вводящей в заблуждение информации, инвесторы обычно рассматривают как минимум три продажи. Различия в характеристиках зданий, возрасте и качестве также могут создать обманчивую картину. Детализация этих несоответствий и соответствующая корректировка оценки помогают инвесторам избежать вводящих в заблуждение оценок.
2. Оценка затратного подхода Метод оценки затратного подхода исходит из того, что стоимость здания должна быть примерно эквивалентна затратам, которые можно понести при строительстве идентичной конструкции.
Этот метод оценки недвижимости основан на идее о том, что инвесторы никогда не должны тратить на покупку недвижимости больше, чем они потратили бы на ее строительство.
На высоком уровне затратный подход к оценке включает:
- Расчет стоимости замены здания, амортизации и стоимости земли
- Вычитание амортизации из затрат на строительство
- Добавление стоимости земли
Поскольку материальные затраты имеют большое значение при оценке затратного подхода, этот метод наиболее полезен для новых зданий. Это не так полезно для старых зданий, построенных из устаревших строительных материалов. Стоимость земли также должна быть общедоступной.
3. Оценка доходного подходаОценка доходного подхода основана на философии, согласно которой стоимость здания должна основываться на доходах, которые оно приносит.
Чтобы рассчитать стоимость здания с помощью этого метода оценки недвижимости, начните с вычитания эксплуатационных расходов из дохода, что дает чистый операционный доход.
Затем разделите NOI на предельную ставку.
Существуют две разные формулы для оценки доходного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации доходности. Первый предполагает, что доход останется прежним, а второй признает, что доход меняется по мере изменения аренды.
Поскольку этот метод оценки недвижимости полностью зависит от дохода, он не является идеальным выбором для собственности, занимаемой владельцем.
4. Цена за квадратный футМетод оценки недвижимости по цене за квадратный фут рассматривает стоимость через призму общей доступной площади. Поскольку стоимость недвижимости может сильно различаться от рынка к рынку, крайне важно проводить сравнительный анализ в пределах одного и того же субрынка. Например, цена за квадратный фут может сильно различаться между Детройтом и Нью-Йорком и, возможно, даже в разных районах Нью-Йорка.
Чтобы найти цену за квадратный фут, просто разделите цену недвижимости на общую площадь.