Оценка арендной платы: оценка рыночной стоимости, образец счета, индексация по договору, а также пример расчета и методика, как делать калькуляцию ЮрЭксперт Онлайн

Методы определения рыночной арендной платы и подходы к ее оценке

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

• фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
• переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
• процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

 Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального — арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Оценка арендной платы нежилого помещения в Москве по оптимальной цене и срокам.

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

• Офисные помещения
• Производственные помещения
• Склады
• Торговые помещения
• Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

• Сравнительный

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

• Месторасположение
• Транспортная доступность
• Наличие коммуникаций
• Площадь
• Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

• Задание на оценку

• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки
• Анализ среды месторасположения
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Информация об объектах-аналогах
• Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

 

Методы оценки арендной платы затратным и доходным подходом

1. Главная
2. Пресс–центр
3. Статьи
4. Методы оценки стоимости аренды

7 Февраля 2020

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

• найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
• сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

• Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
• Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
• Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Вернуться назад

Последние статьи:

Оценка арендной платы (ставок) недвижимого имущества РусБизнесОценка в Москве, цена

1. Главная
2. Юридическим лицам
3. Оценка арендной платы

Собственники имущества имеют возможность получить доход, сдавая его в аренду. Обоснованный расчет арендной платы помогает существенно снизить срок поиска клиента на объект и будет способствовать заключению длительных арендных контрактов. Объектами аренды выступает как недвижимое имущество: нежилые и жилые помещения, земельные участки, так и движимое имущество: транспортные средства, оборудование.

Цели оценки

Для определение доходности имущества Для получения кредита

Определение рыночной доходности имущества является основной целью оценки арендной платы, которая может стать одним из определяющих факторов при покупке.

Оценка рыночной стоимости арендной ставки также необходима при возникновении споров с арендатором. Составленный отчет поможет обосновать арендную ставку. Заказчиком процедуры может выступать как собственник имущества, так и арендатор. Оба в этой ситуации действуют в собственных интересах, а оценщик остается беспристрастным, независимым специалистом.

К нам обращаются собственники, когда нужна «переоценка» арендных платежей. При заключении договора на продолжительный срок имеет место проблема инфляции и изменений рынка недвижимости. Без корректировки ставки собственник может годами недополучать прибыль. Оценка арендной ставки позволяет регулярно актуализировать величину платежей.

Что влияет на арендную ставку?

При проведении оценки независимый оценщик учитывает множество факторов, от которых зависит величина арендной платы:

• Класс объекта.
• Расположение арендуемой недвижимости.
• Физические характеристики: площадь, этаж, отдельно расположенное здание или помещение.
• Удаленность от объектов инфраструктуры.
• Наличие мебели, техники.
• Дополнительные требования собственника к арендатору: необходимость вносить коммунальные платежи, ремонт за свой счет и т. д

• Уровень оснащения, особенности коммуникаций.
• Юридические нюансы, например, наличие обременений, качество права аренды (возможность пролонгации, права сторон, регистрация договора, объем прав и др.).

В будущем эти факторы будут влиять и на возможное снижение/повышение арендной платы.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

В законе оговорен следующий момент: при сдаче в аренду объектов, которые принадлежат государству или городу, обязательно привлекается независимый оценщик. Сравните: частные лица, предприятия, сдающие недвижимость в аренду, обращаются к специалистам по собственному желанию. Установить арендную плату они могут и без посторонней помощи, но есть риск определения необъективной (заниженной или завышенной) ставки.

Процедура оценки арендной платы

Подписание договора и составление задания, в котором определяется требования к итоговой величине ставки аренды в зависимости от предполагаемого договора аренды, даты оценки, вида объекта и прочие существенные условия в соответствии с Федеральными стандартами оценки

Получение необходимых данных по объекту. Помимо визуального осмотра помещения, на этом этапе досконально изучаются все юридические и технические документы: наличие обременений, информация о собственниках, имеющийся пакет документов БТИ и Росреестра. Анализируется вид текущего использования имущества, его доходность

Анализ рынка и определение сегмента, к которому относится объект аренды. Определяются не только основные ценообразующие факторы, влияющие на размер арендной ставки (например, местоположение, качество отделки, удаленность от метро и пр.), но также макроэкономические факторы, рыночная ситуация и социально–экономическая ситуация в том регионе, где находится объект недвижимости

Анализ эффективного использования объекта. Определение вида использования объекта зависит от существующих ограничений, специфики индивидуальных параметров и максимальной выгоды, которую может принести помещение

Проводятся расчеты рыночной величины ставки аренды. На данном этапе в зависимости от предполагаемого договора аренды используются подходы, принятые в международной оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный

Согласование итогов выполненных расчетов, полученных с использованием всевозможных методов в рамках подходов и определение окончательного размера рыночной стоимости арендной ставки

Получите консультацию по оценке бесплатно

* Форма заказ звонка *

Методы оценки арендной платы

Применение методов при оценке арендной ставки регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО №1-3, 7 и методическими рекомендациями профильных органов власти.

• При применении сравнительного подхода оценщик учитывает, что арендаторы не будут арендовать нежилое помещение или земельный участок по ставке, которая превышает арендную плату за аналогичные объекты. Специалист анализирует ситуацию на рынке, подбирает сопоставимые объекты, которые уже сданы в аренду, и определяет объективную арендную ставку.
• Доходный подход применяется в отношении объектов, которые используются в коммерческих целях. Величина арендной платы будет рассчитываться на основе дохода, который получит собственник от эксплуатации или продажи недвижимости.
• При применении затратного подхода учитываются затраты на приобретение, воссоздание объекта аренды и рассчитывается ставка.

Размер арендной платы напрямую зависит от особенностей арендуемой недвижимости.

Особенности оценки

Чаще всего профессионалами применяется сравнительный метод оценки. Данный способ оценки основывается на той позиции, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект цену более высокую, чем за сдаваемый объект конкурентов со схожими характеристиками, параметрами и локацией, выставленный по минимальной цене. В ходе работ проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми имущественными объектами, которые были реализованы или сданы в аренду в течении ближайшего времени. В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В случае достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами, сравнительный метод можно считать надежным инструментом для составления полной и реальной картины об отношении участников рынка к объекту оценки.

На каждом этапе необходимо применение знаний и опыта, которые наши сотрудники получили при многолетнем изучении рынка недвижимости в Москве. При оценке арендных ставок мы учитываем индивидуальные потребности наших клиентов. Мы очень дорожим временем и доверием наших клиентов, поэтому четкое следование срокам и оперативность являются основными принципами нашей работы.

Срок проведения оценочных работ

Получить информацию о сроках оценки арендной платы вы можете получить по телефону. Они зависят от многих факторов:

• Сложности объекта и объема предоставленных документов.
• Времени и даты выезда на объект (его определяет заказчик услуги).
• Сроков согласования результатов расчетов с контролирующими органами, в случае наличия такой необходимости.

Опыт наших специалистов позволяет провести оценку даже сложных объектов в короткие сроки, поэтому мы готовы помочь физическими и юридическим лицам даже со срочными заказами.

Итогом работы наших оценщиков становится отчет

Цель проведения оценки – получение заказчиком на руки официального документа, который можно подать в коммерческие структуры и государственные органы. Составлять отчет об оценке имеют право только оценщики, которые имеют квалификационный аттестат по направлению, к которому относится оцениваемый объект и застраховали профессиональную ответственность.

Отчет об оценке, составленный нашими оценщиками, имеет юридическую силу и действует в течение 6 месяцев. Перед вручением заказчику он проходит проверку в 2 этапа. Такой подход позволяет нам исключить любые ошибки в содержании и оформлении документа.

Отчет будет содержать в себе основные разделы:

• Общая информация об объекте оценки.
• Сведения о заказчике и исполнителе.
• Сведения об источниках информации и перечень документов, предоставленный заказчиком.
• Анализ рынка и описание объекта.
• Описание методологии и расчетная часть процесса оценки.
• Согласование результатов, полученных в ходе применения разных подходов.
• Результаты оценки.
• Приложение.

Составленный отчет должен быть прошит, пронумерован постранично (приложение, в том числе), подписан оценщиком, скреплен печатью и подписью руководителя оценочной компании.

Наши преимущества

Квалифицированные специалисты

15 лет опыт работы

Ответственность застрахована

Аккредитованы крупными компаниями

 Возможно Вам будет интересно:

Оценка бизнесаПодробнее →

Оспаривание кадастровой стоимостиПодробнее →

Оценка товарного знакаПодробнее →

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Оценка арендной платы. Оценка права аренды

Оценка арендной платы, оценка права аренды и арендных ставок позволят избежать конфликта с арендодателем 

Многие компании, вне зависимости от формы собственности и капитализации, арендуют помещения под склад или производство. И нередко происходит так, что арендная плата становится существенной статьей расходов. Поэтому не удивительно, что при несанкционированном или необоснованном повышении стоимости аренды снижается рентабельность, что отрицательно отражается на общей финансовой картине организации. Конфликт с арендодателем в такой ситуации практически неизбежен, не допустить этого позволит независимая оценка арендной платы.

Обратившись к нашим специалистам для независимой оценки аренды, вы узнаете фактический размер арендной платы за следующие объекты: 

• земельные участки;
• здания и сооружения различного назначения;
• складские и офисные помещения;
• частные дома и квартиры;
• автомобильный и спецтранспорт.

Условия для независимой оценки

Сотрудники компании производят оценку объектов аренды по отдельно взятым имущественным единицам, которые собственник сдает в аренду. Определение стоимости арендной платы рассчитывается под типичное состояние рынка, при соблюдении следующих условий: на время проведения расчета стоимости аренды арендуемый объект свободен, подготовлен к сдаче, действия арендодателя и арендатора рациональны, и им известно в каком состоянии находится объект;чтобы согласовать величину стоимости аренды, нужен определенный срок экспозиции объекта, в течение которого к нему имели доступ потенциальные арендаторы; расчет динамики арендных ставок, под этот вид недвижимости и тип аренды, не должен быть обременительным;   между арендатором и арендодателем не должно быть родственных связей, и не предлагаются заниженные или завышенные ставки арендной платы.

В каких случаях необходим расчет арендной стоимости

Если собственник или его представитель не имеют возможности самостоятельно определить величину арендной ставки, то необходимо рассчитать арендную стоимость, воспользовавшись услугами независимых экспертов. Такая ситуация может возникнуть, когда сдают нестандартную жилую недвижимость или объект аренды нуждается в капитальном ремонте. Актуальность оценки арендной стоимости также возникает, когда сдается государственная собственность (офисы, земельные участки, склады и т.д.), поскольку за ее использование предусмотрено начисление компенсации.

Оценка коммерческих помещений в Москве

В Москве всегда есть постоянный спрос на услуги независимых экспертов для оценки офисных и складских помещений. Благодаря профессионально выполненной процедуре оценки стоимость арендной платы рассчитывается с максимальной точностью, при этом учитывается текущая ситуация на рынке недвижимости. Большая часть офисной недвижимости располагается в пределах города. Производя ее оценку, учитывают многие критерии, начиная от состояния объекта, его месторасположения и заканчивая инфраструктурой. 

Для получения точного результата проводятся различные проверки и операции, а именно:

непосредственный осмотр объекта;

проверка общего состояния, изучение и анализ характеристик;

осмотр окружения;

анализ текущего состояния рынка недвижимости.

Данные, полученные в результате тщательного изучения объекта, отражаются в общем отчете.

Оценка складских помещений

Есть много ситуаций, которые требуют проведения оценки складского помещения (различные виды страховочных мероприятий, установление ущерба, оформление кредита и т.д.). Оцениваться может как отдельный склад, так и комплекс складских помещений. Основные критерии, влияющие на стоимость объекта, следующие:

• удобный подъезд автотранспорта к складу;

• высота помещения;

• наличие отопления;

• общее оснащение склада (наличие складского оборудования и т.д.). 

 

Оценка права аренды и арендных ставок

Такая процедура, как оценка права аренды позволяет определить наиболее вероятную цену, с учетом свободной конкуренции обязанностей и прав арендаторов. При этом также учитываются преимущества, которые дает договор аренды и другие предложения по покупке прав. Оценка права аренды производится в следующих случаях: • при продаже или покупки прав аренды; • если права аренды выступают в качестве залога для получения кредита; • изменение уставного фонда путем внесения в него права аренды; • при принятии важных инвестиционных и управленческих решений; • решение имущественного спора в судебных инстанциях; • при других ситуациях, имеющих отношение к павам аренды. После окончания процедуры оценки права аренды создается отчет, который можно использовать как документ при различных финансовых операциях, проводимых как юридическими, так и физическими лицами. Для заказа независимой оценки арендной позвоните по номеру телефона +7 (499) 391-65-78 или отправьте заявку на электронную почту.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения в 2021 году

Оценка рыночной стоимости аренды — величина арендного платежа, за которую может быть сдан нежилой объект недвижимости в типичных рыночных условиях.

Во время процедуры должно учитываться множество факторов, определяющих данную величину. Оценка должна проводиться квалифицированным специалистом.

Оценка стоимости аренды помещения

Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2021 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

ВНИМАНИЕ! Общий объем выплат за аренду должен обладать типичной динамикой, то есть не иметь слишком больших обременений для арендуемого объекта недвижимости.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Что входит

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

• Месторасположение арендуемого объекта.
• Удаленность от инфраструктуры.
• Площадь и количество комнат в помещении.
• Наличие техники, интернета, мебели.
• Степень изношенности объекта недвижимости.
• Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
• Материалы, используемые при строительстве здания.
• Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
• Этажность помещения.
• Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

• Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
• Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Методы

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2021 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Аналог

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
2. Создание информационной базы.
3. Внесение данных по определенной системе критериев.
4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
6. Определение новой цены исследуемых объектов.
7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Затратный способ

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

ВАЖНО! Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Доходный

Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.

Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.

Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.

В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.

Проблема решается несколькими способами:

• Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
• Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.

Документы

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
3. Документы на владение имуществом.
4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровую документацию на землю.
8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

Договор

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

• Передаваемый вид права.
• Период действия арендного соглашения.
• Условия платежа, его период и способы проведения.
• Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
• На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
• Причины расторжения договора до окончания его действия.
• Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
• Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Знаете ли вы, как рассчитать смету аренды?

Обновлено 29 сентября 2020 г.

Знаете ли вы, как определить среднюю арендную плату для правильной оценки вашей собственности?

Вам нужна смета арендной платы, чтобы знать, сколько стоит арендная плата и как не продавать вашу собственность по заниженной цене. Существует множество различных инструментов и методов, которые вы можете использовать для создания отчета об аренде за адрес и определения реальной стоимости вашей собственности.

Инструменты для оценки аренды, доступные вам

Есть много способов получить смету арендной платы за недвижимость и рассчитать арендную плату, чтобы максимально использовать то, что у вас есть.Вы можете найти калькулятор рыночной арендной платы в Интернете или поискать приложение для арендодателя или калькулятор арендной платы, которые помогут вам определить стоимость недвижимости и цены на аренду. Существуют также приложения и веб-сайты по аренде недвижимости, на которых отображается статистика аренды. Простой инструмент поиска по району может быть всем, что вам нужно, чтобы получить оценку арендной платы за район, где находится ваша недвижимость.

Есть бесплатные варианты, доступные всем, например Craigslist, Rentometer, Zillow, Apartment.com. Просматривая их списки или используя их инструменты, вы можете найти хорошую отправную точку для средней арендной ставки.

Следите за объявлениями арендуемой недвижимости

Недвижимость — хорошее вложение, но только при правильном обращении. Опрос, проведенный компанией Better Homes and Gardens Real Estate, показывает, что 89 процентов инвесторов в США заинтересованы в рынке недвижимости. Не зная, сколько стоит ваша недвижимость, и не имея четкого представления о ценах на аренду в этом районе, вы не собираетесь максимизировать эти инвестиции. Вы даже можете не получить прибыль. Недвижимость может быть и должна быть очень прибыльным рынком.Хорошо управляйте своей собственностью, и это принесет вам неплохую сумму дополнительных денег.

Начните обращать внимание на свой район. Посмотрите на списки арендуемой недвижимости вокруг вас и посмотрите, что происходит на рынке недвижимости, если вы планируете инвестировать в какую-либо недвижимость. Лучший способ добиться успеха на рынке недвижимости — быть в курсе. Хорошие инструменты для оценки арендной платы и постоянное отслеживание новостей о недвижимости должны держать вас в напряжении и обеспечивать получение прибыли от вашей недвижимости.

Как рассчитать стоимость аренды

Рассчитайте арендную плату за свою недвижимость, просмотрев другие предложения по аренде в том же районе. Чтобы правильно рассчитать арендную плату, вам нужно будет изучить недвижимость, похожую на вашу. Посмотрите на квартиры или дома с одинаковым количеством спален и ванных комнат, чтобы определить, сколько вы должны платить за арендуемую недвижимость. Статистика аренды в этом районе — лучший способ рассчитать арендную плату за вашу собственность.

Если ваше жилье для сдачи в аренду новее или лучше, чем аналогичные объекты в этом районе, вы всегда можете взимать немного больше за арендуемое помещение. Однако будьте осторожны, чтобы не взимать слишком большую плату, чем установленная в любом районе. Люди не захотят платить больше, чем их соседи, даже если у них есть дополнительные функции и удобства, которых нет у других.

Также подумайте, есть ли в вашей собственности удобства, которых нет у других в вашем районе, например, гараж на две машины вместо гаража на одну машину.У вашей собственности есть огороженный двор или собственная открытая территория? Вы потратили время и деньги, чтобы обновить аренду новой бытовой техникой, напольным покрытием или краской? Если да, то это дополнительные услуги, которых у других может не быть, и они позволяют вам взимать более высокую арендную плату.

Начните с разумной оценки арендной платы. Со временем изменится и ваша аренда, и рынок. Если вы будете следить за улучшениями и соответствующим образом корректировать арендную плату, вы начнете получать прибыль от своих инвестиций в недвижимость.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Как установить идеальную цену аренды для вашей арендуемой недвижимости

Если вы арендодатель, вы понимаете, насколько сложно установить арендную плату за арендуемую недвижимость.

Конечно, вы хотите покрыть все свои расходы, от ипотеки до ремонта. И вы хотите получить положительный денежный поток, деньги, чтобы покрыть свое время и получить прибыль от своих инвестиций.

Но проблема остается: если цена аренды будет слишком низкой, вы потеряете доход.Если вы установите слишком высокую цену аренды, ваша аренда может оставаться незанятой в течение нескольких недель или месяцев.

Вы пытаетесь рассчитать цену «Златовласки».

У вас может возникнуть соблазн максимизировать свой денежный поток за счет повышения арендной платы, но такая стратегия может иметь неприятные последствия. Заоблачный размер арендной платы может оттолкнуть потенциальных арендаторов, особенно если он не подходит для района или собственности, что может привести к появлению вакансий.

Если ваша собственность пустует хотя бы месяц, ваша прибыль уменьшится.Вакансия — это причина номер один, по которой арендодатели теряют деньги на аренде, поэтому убедитесь, что цена вашей аренды конкурентоспособна.

Красные флажки из-за неточной цены

Ваша аренда может быть на завышена , если:

1. На третий день после листинга запросы отсутствуют.
2. Вы получаете запросы, но никто не приходит, чтобы осмотреть объект.
3. Люди, которые приходят на показы, никогда не заполняют заявку.

Ваша аренда может быть заниженной , если:

1. Вы получаете несколько запросов в течение первого дня с момента его включения в список.
2. На вас оказывают сильное давление, чтобы вы взяли отложенный депозит.

Факторы, влияющие на ценообразование

Основные факторы

1. Многосемейные и односемейные
2. Количество спален
3. Количество санузлов
4. Квадратный метр
5. Расположение и близость
6. Срок аренды
7. Сезон
8. Домашние животные
9. Уровень инфляции
10. HUD Fair Market Аренда

Незначительные факторы

1. Удобства и принадлежности
2. Прачечная
3. Приборы
4. Меблирована
5. Условия аренды
6. Чистота
7. Утилиты / HVAC
8. Парковка
9. Газон и забор
10. Проходимость

Проверить объявления

Проведите свое исследование.Это так просто. Если вам нужен легкий путь, купите Cozy Rent Estimate. Это то, что я использую, потому что в отчете при расчете суммы аренды учитывается высокий процент «фактических» цен аренды, а не только цены листинга.

Большинство сайтов используют «данные объявлений», которые говорят вам, что другие арендодатели хотят, чтобы получил за свою недвижимость, а не какую арендную плату они получают за свою собственность. Несмотря на то, что листинговые цены все еще имеют значение, между фактическими ценами аренды существует большая разница.

Вот наши любимые сайты для поиска цен на объявления:

1. Craiglist
   Просмотрите похожие объявления об аренде и узнайте, сколько они взимают. Единственный реальный минус — это то, что некоторые объявления являются поддельными. Их используют домовладельцы, которые проверяют воду, устанавливая цену на единицу выше ожидаемой арендной платы.
2. Обзор рынка Trulia
   В Trulia есть удобная функция карты, которая позволяет увеличивать масштаб и видеть, как списки аренды различаются в зависимости от региона.
3. Realtor.com
   Специалисты и агенты по недвижимости могут отправлять сообщения в службу множественных объявлений (MLS). Таким образом, они появляются на Realtor.com, и это отличный способ узнать, как профессионалы оценивают свою аренду. С учетом сказанного это не значит, что они правы. Существуют и другие факторы, которые влияют на то, как профессионалы оценивают арендную плату других, например, комиссионные, рабочая нагрузка, временные ограничения и возможность показать это.
4. Rentometer
   Rentometer — старомодный, но полезный инструмент. Rentometer — один из первых инструментов на рынке, который пытается дать оценку аренды.Он отлично справляется с оценкой домов на одну семью.

Спросите у профессионала

1. Соискатели-арендодатели
   Поговорите с другими арендодателями в вашем районе, в местах, похожих на ваш (такое же количество спален, ванных комнат, площадь в квадратных метрах и аналогичные условия). Только будьте осторожны с домовладельцем «Old Pro», который не повышал арендную плату уже 20 лет.
2. Спросите агента по недвижимости
   Прежде чем спрашивать агента, убедитесь, что у его брокера есть опыт аренды.Если они будут заниматься только продажами, они мало что будут знать о рынке аренды.
3. Ассоциации
   Ассоциации арендного жилья, клубы арендодателей и клубы инвестиций в недвижимость — прекрасные места для встреч с арендодателями, наставников и других профессионалов отрасли. Расширять свою сеть никогда не помешает.

Сравнить фактические данные об аренде

Когда агент по недвижимости «собирает комиссионные» для оценки выставленного на продажу дома, он использует фактические продажи, а не объявленные цены.Фактические арендные ставки будут информировать вас о том, какие арендодатели в вашем соседе фактически получают арендную плату, а не только о том, что они надеются получить.

Для исследования этих данных требуется время, поэтому мы упростили для вас доступ к локальным данным в удобном для чтения отчете.

Представляем смету уютной аренды

A Cosy Rent Estimate поможет вам рассчитать стоимость аренды с полной уверенностью.

Это бизнес-аналитика для арендодателей.

За 19 долларов.99, Смета аренды сделает всю работу за вас. Через несколько минут вы получите рекомендованную смету арендной платы за арендуемую недвижимость, основанную на сопоставимых арендных платах в этом районе, а также оценку достоверности этой оценки. Считайте это своим калькулятором арендной платы.

С помощью отчета об оценке арендной платы вы точно знаете, сколько вы можете взимать за аренду.

После получения расчетной сметы арендной платы некоторые домовладельцы Cosy обнаружили, что их арендная плата ниже рыночной на несколько сотен долларов, поэтому они скорректировали арендную плату соответствующим образом.Даже домовладельцы, которые обнаружили, что взимают правильную сумму арендной платы, узнали о своих рынках аренды с помощью отчета об оценке арендной платы.

Поскольку мы считаем, что арендодатели должны принимать решения на основе надежных данных, каждый отчет об оценке арендной платы включает больше, чем просто ориентировочную стоимость аренды.

Ваш отчет содержит ценную информацию, в том числе:

Смета арендной платы за аренду	✔
Точные суммы арендной платы сопоставимых арендных плат в районе	✔
Доля местных вакансий	✔
Последние и исторические тенденции в области квартплаты	✔
Другие важные показатели для инвесторов	✔

Посмотреть образец сметы арендной платы

Независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем, управляющим недвижимостью или потенциальным покупателем жилья, эта информация поможет вам принять обоснованные решения о ценообразовании и продвижении аренды или оценке будущей инвестиционной собственности.

Моя собственная оценка

Я провел оценку Cozy Rent Estimate для своей собственности и сравнил ее с оценками ведущих конкурентов. Затем я сравнил все результаты с фактической суммой арендной платы, которую я получаю от каждой квартиры (я знаю, что это рыночная ставка, поскольку я пытаюсь раздвигать границы цены каждый год).

Как видите, оценка Кози была наиболее близка к реальной рыночной цене — 4 раза из 5.

Property	Actual	Cozy	Zillow	Rentometer
1	5 400 долл. США	5 200 долл. США	4 835 долл. США	5 075 долл. США
2	2395 долл. США	2150 долл. США	2050 долл. США	2 659 долл. США
3	3,754 долл. США	3,612 долл. США	2,670 долл. США	3,518 долл. США
4	2050 долларов	2050 долларов	2190 долларов	2231 долларов
5	3,195 долл. США	долл. США 3 860	3,613 долл. США	4,024 долл. США

Узнать больше

Получите смету аренды

Вы можете легко получить собственный отчет об оценке арендной платы и попробовать его на себе.Начните с регистрации бесплатной учетной записи Cozy.

Получите оценку арендной платы

О Lucas Hall

Лукас — главный домовладелец в Cozy. Он был успешным арендодателем более 10 лет, имел десятки счастливых арендаторов и портфель недвижимости с прибыльным доходом.
Узнайте больше об истории Лукаса.

Как определить цену аренды на основе исследований и фактических данных

Перейти к просмотру видео

Каждый домовладелец хочет взимать надбавку за аренду.Тем не менее, есть тонкая грань между желанием получить максимальную сумму за аренду и ее получением. В этой статье вы узнаете, как установить цену на аренду, чтобы снизить количество вакансий и получить максимальную прибыль.

Несколько лет назад — когда я только начинал — я брал самую высокую арендную плату во всех своих районах. Я сделал это, потому что у меня была недвижимость премиум-класса. Поскольку я брал повышенную арендную плату, я имел тенденцию привлекать высококлассных арендаторов.

Однако сейчас я использую более скромный подход к оценке моей аренды.

Вам может быть интересно, что заставило меня изменить свое направление, сосредоточившись на взимании премиальной аренды.

Это потому, что моя недвижимость будет оставаться пустой до месяца, пока я проверяю арендаторов, и, как знает любой опытный арендодатель, вакансия — это «убийца прибыли».

Вы рискуете не сдать квартиру в аренду, если не знаете, как рассчитать стоимость аренды, и если попросите слишком высокую арендную плату.

Чем я занимаюсь

Сейчас я провожу базовое сопоставимое исследование, чтобы выяснить, какова средняя и средняя арендная плата для моего района. По моему опыту, арендодатели не тратят достаточно времени на изучение средней арендной платы в тех районах, где у них есть арендуемая недвижимость.

Вместо этого они могут спросить одного или двух человек и в основном угадать. Этот метод может стоить вам несколько тысяч долларов ежегодно упущенной арендной платы.

Вместо этого я сравниваю цены на аренду из пяти разных источников, и моя цена немного выше средней.

Сравнение многоквартирных домов и односемейных домов

Один фактор, который следует учитывать, — это разница между многоквартирными домами и домами на одну семью.

На бумаге многоквартирные дома выглядят лучше для потенциальных инвестиций.Однако многоквартирные дома обычно не получают такой же арендной платы, как дома на одну семью.

В моей ситуации я получаю около 900 долларов за аренду дома на одну семью с 2 спальнями, которым я владею. Однако я получаю только около 650 долларов за аренду своей квартиры с 2 спальнями, которая является частью триплекса. Хотя триплекс пользуется большим спросом, потому что это триплекс, он не получает такой же арендной платы, как дом на одну семью.

Сопоставимые факторы, на которые следует обратить внимание

Когда вы пытаетесь определить размер арендной платы, учитывайте следующее:

• Односемейный дом или Многоквартирный дом
• Спальни
• Ванные комнаты
• Разрешены домашние животные
• Квадратные метры
• HVAC
• Стирально-сушильная машина
• Парковка
• Газон
• Расположение

5 веб-сайтов для проведения исследований по аренде

1.Смета уютной аренды

Через Cozy я получаю подробный отчет (образец) сметы арендной платы, который помогает мне точно оценить вашу арендную единицу. Я составляю этот отчет не реже одного раза в год, чтобы убедиться, что я получаю максимальный доход от аренды.

Вы можете попробовать провести это исследование вручную или обратиться к агенту по недвижимости, но анализ аренды Cozy сделает всю работу за вас. Через несколько секунд вы получите рекомендованную сумму арендной платы, основанную на сопоставимых арендных платах в этом районе, а также оценку достоверности для этой оценки.

Узнайте больше о смете уютной аренды!

2. Рентометр

При проведении исследований проверяю еще и Рентометр. Этот сайт очень прост в использовании и предоставляет множество полезных данных. Мне очень нравится, как он дает пользователям как среднюю, так и медианную арендную плату. Для более крупных объектов очень легко отклонить среднюю арендную плату за определенную площадь.

Если у вас есть район, например, где дома с 3 спальнями обычно сдаются в аренду примерно за 1300 долларов, но у вас есть пара более красивых домов в этой группе, которые сдаются в аренду за 2200 долларов, эти большие дома вносят значительный вклад в среднюю стоимость высокая сторона.

Когда вы проводите исследование, вы можете легко переоценить свою арендную плату, если включите эти большие дома при вычислении средней арендной платы. Поэтому я предпочитаю рассчитывать и среднюю арендную плату.

3. Craigslist

Я использую Craigslist, чтобы узнать, какие арендодатели просят арендную плату. Но я не использую , а только эту информацию, поскольку некоторые арендодатели могут тестировать рынок по более высокой цене и не будут брать его в аренду по этой цене. Я также использую Craigslist, чтобы узнать, сколько люди берут за соседа по комнате.Я нахожу это интересными данными, поскольку у большинства моих съемщиков есть соседи по комнате.

Связано: The Landlord’s Guide to Marketing with Craigslist

4. Apartments.com

Apartments.com — это сайт, который я использую для исследования арендной платы, потому что я могу легко видеть расположение свойств в левой части экрана, а я могу видеть качество собственности в правой части.

5. Realtor.com

Я использую Realtor.com для исследования аренды элитной недвижимости.Я предпочитаю их мобильное приложение и настоятельно рекомендую его всем, кто предпочитает проводить исследования на своем телефоне.

После загрузки приложения вы увидите инструмент проверки, который вы можете использовать. Мне очень нравится, как свойства отображаются на карте, и когда вы нажимаете на свойство, появляется изображение свойства с некоторыми данными, но не занимает весь экран.

Связанный: Cozy объединилась с Realtor.com и Doorsteps

Другие источники для исследований в области аренды

1.Товарищи-арендодатели

Местные управляющие могут предоставить вам много информации о том, что сдает в аренду и где. Я не беспокою их по телефону, а просто использую их веб-сайты, чтобы увидеть их инвентарь. Я обращаю внимание, когда вижу качественную недвижимость, которую не сдают быстро. Я также разговариваю с некоторыми знакомыми мне домовладельцами и спрашиваю, какую арендную плату они получают и как быстро они сдают в аренду свою собственность по такой ставке.

2. HUD

Я никогда не снимал жилье арендатору с Ваучером Раздела 8, но каждый год я проверяю ставки Раздела 8 для моего района.Зачем мне это делать?

На мой взгляд, это дает вам отличную основу для того, что вы должны заряжать

Вы можете узнать тарифы вашего штата по Разделу 8, посетив веб-сайт HUD.

Связано: Следует ли сдавать в аренду арендаторам по Разделу 8? Справочник по программе ваучеров на выбор жилья

Видеообзор

Сводка

Я надеюсь, что эта статья дала вам некоторое представление о том, как использовать исследование компромиссов, чтобы найти подходящую ставку аренды для вашей арендуемой собственности.Если вы думаете, что я что-то упустил или у вас есть дополнительный вопрос, дайте мне знать в комментариях!

О Джимми Монкриф

Джимми — инвестор в многоквартирную недвижимость и банковский кредитный специалист. Он написал бесплатное руководство по ведению банковских переговоров о том, как обойти правило 80% LTV, которое можно найти на http://realestatefinancehq.com/

Калькулятор арендной платы — Сколько я могу себе позволить арендную плату?

Сколько я могу себе позволить арендную плату?

Воспользуйтесь приведенным ниже калькулятором арендной платы, чтобы оценить доступную сумму ежемесячных арендных расходов на основе дохода и уровня долга.

Калькулятор Связанной Аренды и Покупки | Калькулятор подоходного налога | Калькулятор бюджета

Что такое аренда?

В данном калькуляторе арендная плата — это платеж домовладельцу за пользование жилой недвижимостью. Используемое как существительное, оно также может относиться к фактической плате за временное пользование жилой недвижимостью. Могут быть и другие определения ренты, такие как экономическая рента, но они используются в других контекстах для других целей.

Хотя термины «аренда» и «аренда» часто используются как синонимы, их фактические определения различаются; Аренда — это договор, подписанный для аренды жилой недвижимости, который формально определяет, сколько арендатор платит, продолжительность арендной платы и все правила, которые арендодатель и арендатор соглашаются соблюдать в своих арендных отношениях.Для получения дополнительной информации или проведения расчетов, связанных с арендой, посетите Калькулятор аренды. Для получения дополнительной информации или расчетов, связанных с арендуемой недвижимостью с точки зрения арендодателя, посетите Калькулятор арендуемой недвижимости.

Процесс аренды

Найти место для аренды может быть легко или ужасно сложно, в зависимости от многих факторов, одним из которых является местоположение. В сельских районах обычно проще; во многих случаях это так же просто, как ездить в поисках указателей «Сдается» или жилого комплекса.Затем просто запланируйте просмотр или просто позвоните в дверь арендного офиса. С другой стороны, в некоторых крупных мегаполисах или рядом с ними арендная плата может быть недостаточной из-за таких факторов, как плотность населения или местная политика. В таких ситуациях поиск свободного места требует больших усилий. Арендаторам приходится часто сканировать сайты с объявлениями в Интернете или платить агентству за выполнение поиска. Как только место становится вакантным, арендаторам, возможно, придется участвовать в гонке, чтобы его осмотреть, а затем, если это практически возможно, сразу же подать заявку.При оплате стороннему агенту по недвижимости за помощь в поиске подходящего места, в зависимости от конкуренции на рынке, либо арендодатель, либо арендатор платит агентское вознаграждение, которое обычно составляет арендную плату за один месяц.

После принятия решения о собственности арендатор обычно должен подать заявку на аренду. Он не только включает основную информацию об арендаторе, такую ​​как имя, текущий адрес, водительские права, владение домашним животным и личные рекомендации, но также может включать финансовую информацию, такую ​​как доход и уровень долга.Арендодатель обычно также проверяет биографические данные арендатора, включая кредитные отчеты, уголовное дело и историю выселений. После утверждения арендатор и арендодатель должны согласовать арендные платежи, срок аренды и многие другие условия. Затем будет составлен договор аренды на согласованных условиях. После подписания обеими сторонами договор аренды будет действовать как юридический договор между арендодателем и арендатором. После завершения этого шага новый арендатор может переехать в жилую недвижимость в день начала аренды.

Аренда против покупки

Люди редко становятся домовладельцами, не арендуя предварительно. Рано или поздно арендаторы могут достичь точки, когда они столкнутся с решением продолжить аренду или сделать выбор в пользу покупки. Используйте калькулятор покупки и аренды, чтобы оценить, сэкономит ли покупка или аренда больше денег в долгосрочной перспективе. Кроме того, калькулятор доступности дома или ипотечный калькулятор может помочь определить доступный дом и последующий ежемесячный платеж по ипотеке.

Важные соображения при аренде

Одним из наиболее важных факторов, влияющих на арендную плату, является фактическая сумма арендной платы и ее доступность; существует множество методов определения того, что считается доступной арендной платой, и калькулятор — лишь один из способов, который может помочь.Доступный — термин относительный и имеет разное значение для разных людей. Некоторые люди думают, что соотношение внешнего долга к доходу в 25% считается доступным, в то время как другие могут думать, что 33% дохода доступны. Для получения дополнительной информации или выполнения расчетов с использованием отношения долга к доходу посетите Калькулятор отношения долга к доходу. Другие соображения относительно аренды обычно включают:

• Прочие расходы —Помимо периодических арендных платежей, существуют другие расходы, связанные с арендой.Авансовые платежи, такие как залог, регистрационный взнос, страховка и залог за домашнее животное, могут быть обязательными. Также необходимо будет учитывать периодические коммунальные расходы, такие как интернет, вода, газ и электричество (некоторые из них уже могут быть включены в арендную плату). Кроме того, большинству арендаторов потребуется обставить новую арендуемую недвижимость.
• Местоположение — Как правило, людям нравится жить рядом с местом работы, со своей семьей и друзьями. Арендаторам также следует учитывать расположение своей арендуемой собственности по отношению к местам, которые они часто посещают, и их интересам.Например, арендатор, который любит походы, может захотеть рассмотреть недвижимость рядом с пешеходной тропой, в то время как арендатор, который наслаждается ежедневным кофе, может захотеть жить недалеко от кафе. Кроме того, могут быть другие предпочтения в отношении местоположения, например проживание в определенном школьном районе, место с низким уровнем преступности или доступ к общественному транспорту.
• Качество —Также следует учитывать качество сдаваемой в аренду собственности. Для большинства сдаваемых внаем объектов недвижимости можно узнать год постройки или ремонта.В большинстве случаев арендаторы могут осмотреть арендуемую недвижимость до фактической сдачи в аренду, чтобы убедиться в ее хорошем качестве. Кроме того, в некоторых сдаваемых в аренду объектах недвижимости могут быть такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, услуги швейцара или прачечная. Вся техника должна быть в наличии и в рабочем состоянии. Что касается квартир или кондоминиумов, онлайн-ресурсы могут предоставить отзывы от предыдущих арендаторов.
• Размер — Здесь учитываются такие параметры, как количество спален, количество ванных комнат и площадь в квадратных футах. Кроме того, арендаторы должны убедиться, что в шкафу и туалете достаточно места для их вещей, а также достаточно жилого пространства для своих домашних животных.
• Арендодатель — Арендодатель может сделать или испортить опыт аренды. Поскольку арендуемая недвижимость по-прежнему принадлежит арендодателю, они могут наложить ограничения на арендатора, например, требовать, чтобы они поддерживали определенный уровень шума и длину травы, не позволяя им красить или вбивать гвозди в стены, а также обеспечивать соблюдение требований. правила относительно домашних животных.

Способы уменьшения суммы арендной платы

Многие арендаторы в США не могут позволить себе ежемесячную арендную плату.Снизить стоимость аренды можно разными способами в самых разных ситуациях.

• Если возможно, тем временем подумайте о том, чтобы жить с родителями, семьей или другом. Было бы добрым поступком расплатиться с ними в будущем, в более стабильные в финансовом отношении времена.
• При покупке квартиры тщательно исследуйте, найдите достаточно времени, чтобы выбрать место, и избегайте невыгодных сделок.
• Рассмотрите вариант проживания в районе с более низкой арендной платой.
• Всегда оговаривайте аренду и условия аренды.В худшем случае они говорят «нет».
• Живите с соседями по комнате. В среднем квартиры с двумя спальнями примерно на 30% дешевле, чем квартиры с одной спальней. Есть веб-сайты, которые могут помочь найти потенциальных соседей по комнате. Наилучшие перспективы обычно возникают через уважительных, ответственных, чистых и разделяющих общие интересы друзей и родственников.
• Договориться с арендодателями. Некоторые позволяют проводить ремонтные работы в обмен на более низкую ежемесячную арендную плату.
• Живут в передвижном доме или автомобиле.Хотя передвижные дома могут быть дорогостоящими по сравнению с ежемесячной арендной платой, вы можете сэкономить больше в будущем.
• Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) предлагает программы помощи в аренде для людей, остро нуждающихся в жилье. Они очень избирательны, и претенденты, которые соответствуют требованиям, встречаются редко. Обычно субсидированное государственное жилье предоставляется только семьям, инвалидам или пожилым людям. Листы ожидания могут длиться годами, и даже тогда арендаторам, возможно, придется переехать.Арендная плата обычно составляет 30% от обычной стоимости после учета необходимых расходов. Жилье по Разделу 8, которое субсидирует частных домовладельцев от имени домохозяйств с низким доходом, имеет еще более строгие ограничения по доходам и критериям, чем государственное жилье. Списки ожидания также будут длиннее, поскольку требуется одобрение как жилищных агентств, так и домовладельцев.
• В крайнем случае обратитесь за помощью к местным сообществам. Хорошим местом для начала являются программы социального обеспечения, расположенные в центральной части города, которые предоставляют различную помощь малоимущим.Они могут указать людям правильное направление для получения местной жилищной помощи.

Практические указатели аренды

• Получите все в письменной форме, например, обещания арендодателя или обязанности арендатора. Они могут стать решающими во время юридических споров из-за серых зон.
• При заселении тщательно осмотрите недвижимость, создайте список арендных плат и список условий и попросите арендодателя подписать его. Кроме того, сфотографируйте недвижимость, которая лучше всего передает ее состояние, на случай, если арендодатели попытаются возместить ущерб.Их можно использовать как доказательство того, что повреждения существовали ранее.
• Поддерживайте сдаваемое в аренду имущество в чистоте и хорошем состоянии. По окончании срока аренды любой ремонт, необходимый для возвращения собственности в состояние, в котором она находилась до аренды, который не считается нормальным износом, обычно оплачивается арендатором.
• Рассмотрите возможность приобретения страховки арендатора. В случае пожара или кражи личные активы попадают под ответственность арендатора.
• В случае фиксированной аренды арендодатели не могут повышать арендную плату для существующих арендаторов в течение срока аренды.
• Перед сдачей в аренду проверьте наличие приема сотовых внутри помещения.
• Позвоните в ближайшую пиццерию, которая доставляет. Если они не доставляют по определенному адресу через определенное время, это может быть показателем уровня преступности и безопасности в районе в ночное время.
• Позвоните в коммунальные службы, они могут предоставить информацию о том, как может выглядеть среднемесячный счет.
• Если поблизости есть железнодорожные пути, убедитесь, что звук проезжающих поездов не вызывает беспокойства и не приводит к бессонным ночам.
• Будьте вежливы с домовладельцами. Отношения между арендодателем и арендодателем содержат много серых зон, и они могут работать в пользу арендатора, обращаясь к ним, будь то постоянная своевременная оплата или уважительное отношение к их собственности. Возможно, что домовладелец отреагирует более благоприятным режимом, например, не будет чрезмерно повышать арендную плату после окончания аренды.
• Будьте вежливы с соседями, так как они, скорее всего, будут более сговорчивыми.

Оценка Trulia «

Последнее обновление: 24.09.2018

Оценка Trulia — это приблизительный расчет рыночной стоимости дома.Это не оценка; это отправная точка в определении стоимости дома. Оценки Trulia основаны на общедоступной информации и транзакциях, сообщаемых агентом, включая:

• Физические характеристики дома (например, местоположение, количество спален и т. Д.)
• Информация о налоге на недвижимость
• Последние продажи похожих домов поблизости

В настоящее время оценки Trulia доступны для более чем 65 миллионов нерыночных домов на одну семью, квартир и таунхаусов по всей территории США.S. Мы работаем над тем, чтобы сделать оценки доступными для каждого дома в каждом районе на Trulia, чтобы покупатели, продавцы, арендаторы и агенты имели информацию и идеи, необходимые для принятия обоснованных решений. Если вы подумываете о продаже своего дома, вам следует подумать об оценке Trulia. Чтобы определить стоимость вашего дома, мы рекомендуем вам также поговорить с агентом по недвижимости в вашем районе о назначении профессиональной оценки.

Насколько точны оценки Trulia?

Мы постоянно отслеживаем точность оценок Trulia, сравнивая (1) фактические цены продажи недавно проданных домов за трехмесячный период с (2) оценками этих домов в конце месяца перед продажей.Для каждого округа и штата мы указываем медианную абсолютную ошибку этих различий и процент продаж, когда оценки Trulia находились в пределах 5%, 10% и 20% от окончательных продажных цен. Взгляните на наш отчет о точности, в котором подробно описывается точность оценок Trulia в доступных округах США.

Часто задаваемые вопросы

Как определяются оценки Trulia?

Наши инженеры и специалисты по обработке данных разработали запатентованный алгоритм, основанный на тщательном анализе рыночных данных, который автоматически вычисляет оценки и обновляет их ежедневно.Наша модель выявляет тенденции, влияющие на продажные цены, в зависимости от местоположения дома и близлежащих домов. Например, некоторым характеристикам, таким как площадь в квадратных футах или количество ванных комнат, придается больший или меньший вес в зависимости от местоположения дома. Некоторая информация, которую мы используем, включает:

• Расположение, размер участка, квадратные метры, количество спален и ванных комнат и т. Д.
• Информация о налогах на имущество, фактически уплаченные налоги на имущество, исключения из налоговой оценки и другая информация, представленная в записях налоговых инспекторов
• Сравнительно недавние продажи соседних домов

Могу ли я изменить свою оценку Trulia?

Оценка Trulia рассчитывается с использованием собственного алгоритма.Мы постоянно отслеживаем отзывы клиентов, чтобы выявлять и устранять систематические проблемы с моделью. Никто не может вручную изменить оценку Trulia для определенного объекта недвижимости.

Почему одни оценки Trulia более точны, чем другие?

Несколько факторов могут повлиять на точность оценок Trulia, в том числе:

• Доступность данных из открытых архивов, агентов и других источников
• Скорость систем, используемых отдельными муниципалитетами для передачи данных о продажах
• Количество транзакций в любой области за определенный период времени
• Уникальность дизайна и особенностей объекта

Например, в некоторых местах данные о продажах жилья ограничены или недоступны.В некоторых штатах, где не раскрывается информация, цены продажи домов не разглашаются. Состояния о неразглашении включают:

• Аляска
• Айдахо
• Индиана
• Канзас
• Луизиана
• Мэн
• Миссисипи
• Миссури (некоторые округа)
• Монтана
• Нью-Мексико
• Северная Дакота
• Техас
• Юта
• Вайоминг

Как правильно рассчитать доход от аренды

Знание того, как вычислить цифры по арендуемой собственности, может означать разницу между успешной инвестицией или обременением денежной ямы.Несмотря на то, что на рынке аренды бывают взлеты и падения, вы можете лучше предсказать свои шансы на успех, научившись рассчитывать свой потенциальный возврат инвестиций (ROI).

Если вы оцениваете арендуемую недвижимость на предмет покупки, расчет цифр на бумаге (или с помощью калькулятора арендуемой недвижимости) может помочь вам более реалистично оценить истинные затраты на покупку и владение арендой.

Ниже мы обсуждаем:

• Как рассчитать ориентировочную рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость
• Какова хорошая рентабельность инвестиций для успешной сдачи недвижимости в аренду?
• Другие важные моменты, которые следует учитывать при расчете дохода от аренды

Как рассчитать потенциальную рентабельность инвестиций в аренду

Первоначальные инвестиции

При расчете предполагаемой рентабельности инвестиций следует учитывать как авансовые, так и текущие расходы.Ваши первоначальные инвестиции, скорее всего, будут включать в себя первоначальный взнос, процентную ставку, затраты на закрытие и необходимые улучшения для подготовки к сдаче в аренду.

Расходы

Чтобы определить, будет ли для вас выгодно быть арендодателем, вам необходимо рассчитать денежный поток, сопоставив авансовые и текущие расходы с прогнозируемым доходом от аренды. У арендуемой собственности есть текущие расходы, такие как выплата ипотеки, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), налоги и обслуживание собственности.Что касается налогов, обязательно ознакомьтесь с налоговыми вычетами, которые вы можете получить как домовладелец.

Может показаться заманчивым свести к минимуму затраты, связанные с потенциальной недвижимостью, но вакансии и ремонт случаются, несмотря на ваши старательные усилия. Для вакансий консервативная оценка будет составлять 10 процентов от ежемесячной арендной платы на покрытие расходов на вакансию, таких как потеря аренды и маркетинг. Расходы на ремонт зависят от состояния собственности: от 5 процентов для недавно отремонтированной квартиры до 25 процентов от ежемесячной арендной платы для старой собственности.

Проявляйте должную осмотрительность и всегда проверяйте номера, которые вам дает агент или продавец. Выяснение фактических расходов для расчета дохода от аренды может потребовать некоторой работы (звонок в ТСЖ, получение расценки от страховой компании), но вы не сможете начать точно рассчитывать рентабельность инвестиций в недвижимость, если у вас нет реалистичных цифр.

Рыночная арендная плата

Вместо того, чтобы устанавливать арендную плату на основе собственных расходов, вам следует изучить, какие похожие объекты недвижимости в этом районе сдаются в аренду, и соответственно рассчитать арендную плату.Вы также захотите принять во внимание спрос и предложение при определении справедливой рыночной арендной платы. Если спрос высок, вы можете установить более высокую арендную плату. Если недвижимость уже сдана в аренду, у вас будет хорошее представление о годовой арендной плате, на которую вы можете рассчитывать. В противном случае для оценки этого показателя можно использовать рыночную ренту.

После того, как у вас будет оценка вашего годового дохода, вы можете вычесть годовые расходы на недвижимость для расчета предполагаемой рентабельности инвестиций. Это можно сделать на бумаге, с помощью электронной таблицы Excel или калькулятора дохода от аренды.

В The Frugal Vagabond есть таблица оценки собственности, которую можно загрузить и отредактировать или проверить представленное HomeUnion четырехшаговое руководство по расчету рентабельности инвестиций для вашей арендуемой собственности.

Какова хорошая рентабельность инвестиций в аренду?

После того, как вы разделите чистый годовой доход на первоначальные инвестиции и выразите результат в процентах, вы можете начать определять, нашли ли вы выгодную сделку. По словам Ноло, доходность от 4 до 10 процентов от сдачи в аренду является разумной.

Рентабельность инвестиций в аренду менее 4 процентов обычно не стоит вложений (если только не существует факторов, помимо цифр, которые заставляют вас задуматься), а рентабельность инвестиций более 10 процентов многими считается хорошей сделкой. Использование реалистичных и консервативных чисел в ваших расчетах даст вам более разумное представление о рентабельности инвестиций.

Имейте в виду, что недвижимость более низкого уровня, которая часто выглядит более многообещающей на бумаге, чем недвижимость среднего и высокого уровня, может иметь более частую смену арендаторов и более высокие затраты на ремонт.Ключевым моментом здесь является оценка более высоких вакансий и затрат на ремонт, чтобы вы имели более точное представление о предполагаемой рентабельности инвестиций и не разочаровывались, если ваши первоначальные цифры не оправдались.

Home Guides указывает, что, поскольку рынки аренды могут различаться в зависимости от города и района, сопоставление вашей собственности с сопоставимой недвижимостью может сказать вам, соответствует ли прогнозируемая рентабельность инвестиций средней доходности на конкретном рынке. Вы можете использовать онлайн-агентства недвижимости, такие как Zillow и Trulia, чтобы найти медианные цены продажи и средние ставки аренды, чтобы рассчитать среднюю доходность на местном уровне.

Как договориться об аренде с новым или существующим арендатором

При правильном подходе заключение договора аренды не должно вызывать стресса. Если вы

знает местный рынок, вы знаете, сможет ли арендатор найти аналогичную квартиру за меньшую цену. Установив размер арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью, вы можете поднять арендную плату для своего арендатора, не рискуя, что арендатор уйдет.

Мы также отметим на момент написания этой статьи (2018 г.), что рынок аренды силен и продолжает отдавать предпочтение арендодателям, что позволило арендной плате неуклонно расти в течение последних нескольких лет.

Большинство арендаторов хотят жить в одном районе, и, скорее всего, когда они оглянутся и увидят, что сопоставимые квартиры имеют такую ​​же или более высокую арендную плату, они в конечном итоге останутся там. Если ваша новая цена аренды близка или ниже средней цены аналогичных квартир, ваши арендаторы, скорее всего, будут чувствовать, что заключают сделку, и с большей вероятностью примут повышение арендной платы без жалоб.

Рассмотрение обновлений

Существует тонкая грань между модернизацией и чрезмерным улучшением до такой степени, что вы никогда не увидите возврата на свои инвестиции.Однако определенные обновления, такие как сантехника и приборы из нержавеющей стали, могут повысить стоимость недвижимости и помочь удержанию арендаторов. Есть определенные функции, которые ищут арендаторы, которые могут помочь вам привлечь больше арендаторов и повысить конкурентоспособность при поиске хорошего арендатора. Улучшения и удобства, такие как открытая планировка или открытая площадка, могут позволить вам запросить более высокую арендную плату.

Заключение

Расчет дохода от аренды может помочь вам предсказать, принесет ли недвижимость положительный денежный поток, но внезапные изменения на рынке или выселения могут существенно повлиять на ваш фактический результат.Поиск хороших арендаторов, которые вовремя платят арендную плату, соблюдают условия аренды и хорошо заботятся о вашей собственности, даст вам больше шансов на большую прибыль.

Точно так же, как при покупке арендуемой собственности важно рассчитывать цифры, а не строить догадки, так же важно тщательно проверять арендаторов, а не руководствоваться интуицией при утверждении арендаторов.