Обязательное участие нотариуса в сделках с недвижимостью: В каких случаях сделка с недвижимостью обязательно удостоверяется нотариусом

Об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью

Профессор и заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ Е.А. Суханов, выступая в октябре 2012 года на форуме корпоративных юристов, объяснял причину отказа от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью при разработке первой и второй частей Гражданского кодекса РФ. В своём выступлении он тогда сослался на Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 « О совершенствовании ГК РФ», который требовал учитывать европейский опыт при формировании основных принципов и положений гражданского законодательства. Однако, как указал Е.А. Суханов, обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью возможно только тогда, когда будет принят новый закон о нотариате и будут пересмотрены нотариальные пошлины. Отметим, что вышеназванные вопросы поднимались уже в 2012 году.

На сегодняшний день обязательное  нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью требуется только в определенных случаях, которые предусмотрены в статьях 42 и 54 ФЗ от 13.

07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный перечень случаев постоянно изменяется в сторону уменьшения, что несомненно сказывается как на гражданском обороте, так и на финансовом обеспечении нотариусов. Более того, Кассационное Определение ВС РФ от 18 мая 2022 года по делу № 9-КАД22-1-К1, которым была установлена необязательность нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимости в случае отсутствия «необходимости совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснения смысла и значения сделки, проверки действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности», создало неопределённость в понимании и значении нотариуса в гражданском обороте у абсолютно всех практикующих юристов и правоприменителей.

В то же время, как показывает опыт, в том числе и европейский, нотариус играет важную роль при совершении сделок с недвижимостью.

Он предоставляет гарантии безопасности сделки, юридической чистоты сделки, соблюдения прав третьих лиц, предоставляет услуги в формате «одного окна», защищает сделки от оспаривания в суде, предоставляет гарантии возмещения ущерба, услуги безопасного расчёта, дистанционного удостоверения сделки.

С октября 2023 года вступят в силу изменения в сфере ценообразования нотариальных действий. Таким образом, главное условие, которое ставилось для возврата обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, выполнено. Получается, дело остаётся за Федеральной нотариальной палатой и Минюстом РФ для выступления с такой инициативой, тем более, как сказал Е.А. Суханов, «Минюст РФ клятвенно заверял, что когда-то, не сейчас, через два-три года будет принят закон-другой»

.

Недавно в общий чат телеграм-канала «Говорит Нотариат» поступил вопрос следующего содержания: «Опубликуйте пожалуйста исчерпывающий перечень документов, которые нужно проверить у застройщика при покупке квартиры в новостройке и при покупке квартиры на вторичном рынке в старых домах, построенных до 90 гг». Вряд ли кто-то бы осмелился перечислить исчерпывающий перечень. Какой-то общий список – да, возможно. Но исчерпывающий перечень можно дать только в случаях индивидуальной консультации и при непосредственном изучении всех документов и обстоятельства покупки. Это и сведения о застройщике, о земельном участке, на котором был построен объект, и сведения о квартире, сведения о зарегистрированных и незарегистрированных правах третьих лиц на квартиру и прочее.

Данный вопрос подтверждает необходимость граждан в квалифицированном и правовом сопровождении при совершении сделок с недвижимостью. Обязательное участие нотариуса в данном процессе возможно стало бы решением обозначенной проблемы.

Фото: Пресс-служба Верховного Суда РФ

Следите за нашим Телеграм-каналом, чтобы не пропускать самое важное!

Сделки с недвижимостью через нотариуса, оформление в Москве| Колганов Игорь Владимирович

Согласно действующим нормам, нотариус удостоверяет сделки с недвижимостью по желанию сторон, а в отдельных случаях это условие является обязательным по закону. При несоблюдении нотариальной формы договора такая сделка будет считаться недействительной. 

Покупатель и продавец, оформляющие куплю-продажу недвижимости  в простой письменной форме, принимают на себя значительные риски даже когда сделка проводится через риэлтора. Посредник оказывает помощь в поиске квартиры и оформлении документов, но не отвечает перед законом за юридическую чистоту объекта продажи и добросовестность покупателя. Нотариально удостоверенный договор обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы. 

Когда обязательно оформление сделок недвижимостью у нотариуса

• Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. 

• Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки. 

Порядок проведения сделки

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют: 

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

•  правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;  

• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели. 

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. 

Стоимость услуги нотариуса при сделке с недвижимостью

Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.

Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу. 

*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе — https://notkolganov.ru/tarify/⁠

В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.

Какие документы нотариально заверяются при закрытии?

Как только вы нашли свой новый дом, вы, вероятно, взволнованы, чтобы заключить сделку. Однако, прежде чем вы сможете получить ключи и заселиться, вам нужно будет подписать множество бумаг.

Если это звучит утомительно, имейте в виду, что некоторые документы, содержащиеся в закрывающем пакете, требуют не только вашей подписи, но и нотариального заверения. Ниже приведено руководство, чтобы узнать, какие документы заверяются у нотариуса при закрытии и какие шаги необходимо предпринять.

Зачем обращаться к нотариусу?

Нотариус является формой защиты лиц, подписывающих важные документы. Они снижают риски ведения бизнеса, помогая предотвратить мошенничество. Официальная подпись, печать и тиснение штампа означают, что вовлеченные лица были теми, кто понял документ и подписал его.

Хотя нотариально заверенный документ не означает, что положения документа являются законными, он подтверждает достоверность документов в суде.

Какие кредитные документы необходимо нотариально заверить?

Несмотря на то, что большинство документов в закрывающем пакете необходимы при совершении сделки с недвижимостью, только некоторые из них требуют нотариального заверения, например следующие.

Акт

Акт считается самым важным из документов и устанавливает историю владения недвижимостью. Он указывает на передачу собственности, включая все интересы, права и право собственности, от праводателя путем продажи или других форм передачи правополучателю, известному как покупатель или получатель.

Его форма и язык могут различаться в зависимости от штата, но он всегда будет храниться в государственном отделе земельных книг юрисдикции, управляющей недвижимостью. После обнародования любой может подтвердить, что вы получили титул от его законного владельца. Нотариальное заверение обеспечивает целостность документа, так как регистратор записывает документ без проверки его действительности.

Закладная или инструмент обеспечения

Если транзакция финансируется, это будет договор о доверительном управлении, закладная или инструмент обеспечения. Он содержит юридическое описание имущества, цену покупки, срок погашения и процентную ставку. Этот документ должен быть подписан, нотариально заверен и размещен в публичных реестрах аналогично акту. Если заемщик не соблюдает условия, кредитор будет иметь права на имущество и лишить его права выкупа.

Соглашение о субординации

Домовладельцы, имеющие линию собственного капитала или вторую ипотеку на свои дома, заключат соглашение о субординации. Кредитор соглашается быть вторым приоритетом после первой ипотеки в случае потери права выкупа. После подписания заемщиком и кредитором, знайте, что также необходимо нотариально заверить документы о рефинансировании.

Аффидевит о владении владельцем

Заемщик должен подписать аффидевит, подтверждающий, что он будет занимать недвижимость в качестве своего основного места жительства. Это означает, что они не будут сдавать его в аренду или сдавать в аренду — это меняет условия кредита, например, более высокие процентные ставки из-за повышенного риска дефолта.

Аффидевит продавца

Этот документ является нотариально заверенным заявлением продавца, подтверждающим его право собственности. Кроме того, он раскрывает дефекты правового титула, которые могут привести к будущим залогам, потенциальным спорам и другим проблемам, влияющим на продажу или передачу собственности.

Аффидевит заемщика

В этом нотариально заверенном заявлении заемщик клянется или подтверждает, что вся раскрытая информация в документах является правдивой.

Аффидевит имени

Если вы используете другое имя, помимо вашего официального имени, в счетах и ​​важных документах, вы должны подписать этот аффидевит, используя указанное имя, и заверить его у нотариуса.

Аффидевит с подписью       

Это нотариально заверенное заявление, подтверждающее законность вашей подписи на других подписанных документах.

Ошибка и упущения / Соглашение о соответствии

Это указывает на ваше согласие в работе с кредитором предоставить дополнительную информацию или необходимые средства для завершения обработки.

Соглашение об исправлении документов / Ограниченная доверенность

Этот нотариально заверенный документ предоставляет ограниченные полномочия по исправлению ошибок в документах из-за недосмотра клерка.

Различные аффидевиты

Семейное положение, рефинансирование, обследование имущества, усадьба, долги и залоговые права являются нотариально заверенными заявлениями, подтверждающими правдивость информации, раскрытой во время сделки. Вам останется только оформить документы, применимые к вашей ситуации.

Как нотариально заверить кредитные документы

После того, как вы поймете, какие документы нотариально заверяются при закрытии, следующим шагом будет их нотариальное заверение.

Ищите нотариуса

При поиске нотариуса не забудьте спросить, является ли он также заключительным агентом. Как уполномоченные агенты по подписанию, они знают правила и стандарты индустрии ипотечного финансирования при подписании кредита.

Ваш кредитор может предложить нотариальные услуги, а иногда и бесплатно, если вы являетесь клиентом. Но если это невозможно, вы можете посетить юридические конторы, агентства недвижимости, автосалоны, суды и библиотеки, чтобы проверить, есть ли у них нотариус.

Иметь действительное удостоверение личности

Одной из основных целей нотариального заверения является проверка и проверка личности подписывающего лица. Поскольку нотариус не знает, кто вы, они могут проверить вашу личность только с помощью ваших действительных, выданных государством удостоверений личности. Приведите хотя бы двоих на запланированную встречу.

Принесите документы

Не забудьте взять с собой документы на недвижимость и кредит, требующие нотариального заверения. Воздержитесь от подписания документов заранее, так как нотариус должен увидеть, как вы ставите свою подпись.

Агенты заключительной подписи различаются, когда они выполняют нотариальное заверение: некоторые заверяют нотариально после каждого подписания, а другие делают это в конце. Какой бы метод они ни выбрали, убедитесь, что они делают это со всеми документами, требующими нотариального заверения.

Причины, по которым документ не может быть нотариально заверен

Нотариусы имеют строгие правила и рекомендации, которым они должны следовать при нотариальном заверении документа. Нотариальное заверение невозможно, если документ не соответствует этим стандартам. Эти запреты существуют для защиты общественности и обеспечения доверия к нотариусу.

Вот лишь несколько причин, по которым документ не может быть заверен нотариально:

• Документ датирован позже дня нотариального заверения или выданное свидетельство задним числом. Это считается подлогом и влечет за собой дополнительные штрафы и потенциальную потерю комиссии нотариуса.

• Подписавшаяся сторона не может быть точно идентифицирована.
• Подписавшийся физически не присутствует.
• В документе отсутствуют страницы или имеются пустые разделы; они должны быть завершены к моменту нотариального заверения.
• Документ пустой.
• Подписавшийся выглядит сбитым с толку или психически неспособным понять транзакцию.
• Если нотариус считает или знает, что сделка является незаконной, нотариус не может приступить к нотариальному заверению.
• Подписавшийся не говорит на том же языке, что и нотариус.
• Подписавшийся не желает присягать или подтверждать содержание документа (для нотариальных заверений, требующих присяги или подтверждения).
• Подписавшийся показывает признаки принуждения к подписанию.
• Документ не содержит нотариального удостоверения, и нет указания, какой вид нотариального удостоверения требуется.
• Документ является копией записи акта гражданского состояния. Это могут быть такие документы, как свидетельство о рождении. Нотариусы не имеют права нотариально заверять эти документы.
• Элемент является объектом, а не документом. Нотариусы никогда не будут аутентифицировать или проверять объекты.
• Нотариус подписывает. Нотариусам не разрешается нотариально заверять свои подписи или выступать в качестве нотариуса, если они являются стороной в ситуации.

Нотариусы также могут отказать в обслуживании, если подписывающее лицо не может или не желает платить какие-либо требуемые сборы, если запрос сделан в нерабочее время вашего рабочего времени или нарушает установленные правила на рабочем месте.

Однако имейте в виду, что нотариус не вправе отказать в нотариальных услугах по признаку национальности, вероисповедания, национальности, возраста, образа жизни, пола, инвалидности. Нотариуса могут попросить нотариально заверить спорный документ, касающийся однополых партнерств, помощи в самоубийстве, медицинской марихуаны или аборта. Даже если содержание документа противоречит личным убеждениям нотариуса, нотариус обязан его нотариально заверить.

Нотариальное заверение документа не означает, что нотариус подтверждает или утверждает его содержание. Нотариус является только сторонним свидетелем, который подтверждает личность подписывающего лица.

Нотариусы также несут ответственность за принятие присяги. Их роль состоит в том, чтобы приносить присягу, а не судить тех, кто ее принимает. Подобно нотариальному заверению документов, нотариусы не могут отказать в этой услуге на основании своих личных убеждений или предубеждений.

Что делать, если нотариус отказывается заверять ваши документы?

Если нотариус отказывается заверить ваш документ, это может быть неудобно или даже неприятно. Но как было сказано выше, отказать в нотариальном удостоверении документа могут по многим уважительным причинам. Возможно, они даже решили, что нотариальное заверение нарушает закон, что может стоить им комиссионных в дополнение к большим штрафам.

Однако в таких случаях они должны дать вам четкое объяснение своего отказа. После этого они сделают нотариальную запись об отказе. Запись будет включать точную причину отказа и любые другие соответствующие детали на случай, если отказ будет подвергнут сомнению в будущем.

После этого вам может понадобиться решить проблемы с документом по их предложению или обратиться к другому нотариусу.

Может ли нотариус дать юридическую консультацию?

Нет, нотариус не может давать никаких советов или заключений, которые должен давать адвокат. У нотариуса очень ограниченная, специфическая роль: санкционировать присягу, удостоверять личность и подтверждать подписи на документе. Выступление нотариуса в качестве юрисконсульта или предоставление второго мнения является незаконным.

Если у нотариуса сложилось впечатление, что подписывающее лицо не в здравом уме или считает сделку незаконной, он всегда может отказаться от нотариального заверения.

Позвольте нам помочь вам сегодня

Теперь, когда вы знаете, какие документы заверяются у нотариуса при закрытии, приступайте к поиску нотариуса во Флориде. Если у вас есть дополнительные вопросы о нотариальном заверении, обращайтесь в любое время — мы будем рады помочь.

Агент по подписи нотариуса против. Агент по страхованию титула | Work

Автор Джо Стоун Обновлено 17 декабря 2021 г.

Закрытие сделки с недвижимостью, такой как покупка дома, предполагает подписание покупателем, продавцом и кредитором различных документов. Некоторые из этих документов также должны быть зарегистрированы в органах местного самоуправления. В качестве нотариуса или агента по страхованию титула вы участвуете в сделках с недвижимостью, облегчая процесс закрытия. Однако конкретная деятельность, которой вы можете заниматься в качестве нотариуса или агента по страхованию титула, зависит от законов штата, в котором находится недвижимость.

Обязанности нотариуса, подписывающего документы

Нотариус для титульной компании, которая подписала юридические документы, такие как сделки с недвижимостью, являются подлинными, поскольку нотариус проверяет личность лица, подписывающего документ, и свидетельствует о подписании документа. Нотариальный агент по подписи — это нотариус, специально обученный для заключения сделок с недвижимостью, связанных с ипотекой.

Как правило, нотариус, подписывающий документы, получает от кредитора закрывающие документы, такие как вексель, закладная и акт, а также любой расчетный чек. Нотариальный агент встречается с покупателем и продавцом для получения и нотариального заверения всех необходимых подписей и доставляет расчетный чек соответствующей стороне. Затем нотариус, подписывающий документы, возвращает нотариально заверенные документы кредитору.

Ограничения штата для агентов, подписывающих документы

В каждом штате действуют свои собственные законы, касающиеся того, в какой степени нотариус, подписывающий документы, может участвовать в заключении сделки с недвижимостью. В Техасе закрытие и подписание документов, связанных с кредитной линией под залог дома, должно происходить в офисе кредитора, в титульной компании, используемой для регистрации кредитных документов, или в офисе адвоката.

В некоторых штатах, таких как Индиана и Мэриленд, требуется, чтобы каждый, кто совершает сделку с недвижимостью, имел лицензию агента по страхованию титула. Несмотря на такие ограничения на проведение закрытия, нотариус для титульной компании все равно будет необходим для нотариального заверения документов.

Обязанности агента по страхованию титула

Страхование титула требуется для всех сделок с недвижимостью, связанных с ипотекой. Это потому, что он защищает как покупателя, так и кредитора от претензий любых других лиц в отношении права собственности на недвижимость, объясняет Департамент страхования Техаса.

Агент по титульному страхованию нанимается в начале сделки для проведения обзора государственных документов с целью выявления любых претензий к собственности, таких как налоговые удержания и судебные решения. Агент по титульному страхованию также проверяет, действуют ли еще такие залоговые права и что необходимо сделать для их погашения. Помимо залогов, агент также проверяет текущие расходы, влияющие на имущество, такие как налоги на недвижимость, специальные оценки и взносы ассоциации собственности.

Агент по титульному страхованию участвует в заключении сделки, гарантируя, что все необходимые документы будут подписаны, доставлены соответствующим сторонам и зарегистрированы в местном органе государственной власти, отмечает RSI Title.

Требования к лицензированию и сертификации

Нотариусы, подписывающие документы, и агенты по страхованию титула должны иметь лицензию или сертификат штата для выполнения своих обязанностей. Каждый штат устанавливает свои собственные требования к образованию и экзаменам для нотариусов, подписывающих документы, и агентов по титульному страхованию.

Национальная ассоциация нотариусов отмечает, что в большинстве штатов обычно не предъявляются требования к образованию или экзаменам в качестве предварительного условия для подачи заявления нотариуса.

Тем не менее, каждый кандидат в нотариусы по-прежнему обязан знать нотариальные законы своего штата.

С другой стороны, для получения лицензии на титульное страхование требуется минимальное образование и опыт работы, прежде чем заявление можно будет подать в штат. По данным Американской ассоциации прав на землю, филиал, действующий в штате, обычно является хорошим источником для изучения лицензионных требований для агента по страхованию титула.

Справочные номера

• Национальная нотариальная ассоциация: Нотариус, подписывающий документы
• Департамент страхования Техаса: Страхование правового титула
• Название RSI: Что делает титульная компания?
• Американская ассоциация прав на землю: Аффилированные ассоциации прав на землю

Ресурсы

• Техасская ассоциация прав на землю: Сертификация

Биография писателя

Джо Стоун — независимый писатель из Калифорнии, который профессионально пишет статьи с 2005 года.