Обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома: Обязанности управляющей компании — читать всем!

Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности?

Каждый месяц вы оплачиваете квитанцию за услуги управляющей компании, но часто улучшений в доме не видно, хотя за год набегает кругленькая сумма, особенно с учетом количества квартир в доме. Какие услуги управляющая компания должна брать на себя и как добиться их выполнения, рассказали в интервью корреспонденту Mir24.tv юристы.

«Собственники жилых многоквартирных домов не обязаны платить за обслуживание и ремонт всего, что входит в квитанцию об оплате коммунальных услуг, ведь в нее должны входить лишь расходы по перечню общедомового имущества, ответственность за содержание которого берет на себя непосредственно управляющая компания, если таковая у дома имеется», – говорит генеральный директор юридической компании «Локард» Абели Шенглия. К указанному перечню относятся:

• Придомовая территория
• Чердак и подвал
• Лестничные площадки
• Лифты
• Отопление
• Газоснабжение
• Водопровод
• Освещение
• Канализация

Конечно же, менять перегоревшую лампочку и ремонтировать электрооборудование внутри вашей квартиры никто безвозмездно не должен, отмечает эксперт, однако если в подъезде слишком темно или в квартиру не поступает горячая вода, то расходы по обслуживанию и ремонту всего перечисленного должна нести именно управляющая компания.

«А вот то, что управляющая компания не должна оплачивать, так это неисправное состояние всего остального, что не является общедомовым имуществом, а это означает, что ваш домофон бесплатно ремонтировать никто не будет, – говорит эксперт. – К наиболее неявным услугам, за которые придется заплатить, можно привести ремонт труб, установленных у контрольного вентиля, замену и обслуживание индивидуальных счетчиков на воду, тепло, газ и электричество».

О том, какими документами регулируются отношения жильцов с управляющей компанией, рассказывает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

«Оказание услуг управляющих компаний регулируется российским законодательством и, в частности, постановлением Правительства России от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Этим же документом определены правила оказания услуг. Также оказание услуг регулируются постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», где определены сроки и частота многих видов работ по обслуживанию многоквартирного дома», – объясняет Цыганов.

В спорных случаях, по словам эксперта, могут применяться ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов» и еще два нормативными акта – Приказы Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191 «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда» и от 09.12.1999 № 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда». Этими документами нормируются сметы на ремонт и содержание многоквартирных домов и по ним можно проверить справедливость расчета тарифов на эксплуатацию жилого фонда.

Правительство установило минимальный перечень услуг и работ для содержания в порядке общего имущества в многоквартирном доме, в который включены многие работы, часть из которых не видна жильцам. Александр Цыганов напоминает, что определен длинный перечень работ по обследованию, осмотру, контролю и при необходимости – ремонту конструкций многоквартирного дома. Есть здесь и конфликтные зоны, связанные с работами по содержанию паркингов, эксплуатируемых чердаков и крыш. Например, в Москве управляющие компании часто считают, что протечки в подземных гаражах должны устраняться силами собственников машиномест, хотя это явно элемент конструкции фундамента многоквартирного дома, который может просто разрушиться в результате размытия его части.

В обязанности управляющей компании входит содержание в исправном состоянии лифтов и мусоропровода, электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования, систем внутридомового газового оборудования, теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и дымоудаления, дымоходов печей, каминов и очагов (при наличии). Причем в случае печного отопления – управляющая компания должна их вовремя чистить.

«Самый обсуждаемый и видимый результат деятельности управляющей компании – уборка и поддержание подъездов и других помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также придомовой территории.

Сугробы рядом с подъездом, лед на пешеходной дорожке, не вывезенный мусор во дворе, слои пыли на подоконниках в подъезде – известные всем проблемы. В данном случае важен не только перечень работ, но и их периодичность. Так, частота уборки сейчас регулируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденной Госстроем еще в 2003 году», – говорит Александр Цыганов.

Например, «полы из линолеума, полихлорвиниловых плиток и релина следует ежедневно протирать теплой или холодной водой и не реже одного-двух раз в месяц натирать специальными щетками», «дощатые полы следует красить масляной краской или эмалью не реже одного раза в три года с предварительной их шпаклевкой», «отходы из камер мусоропроводов должны удаляться ежедневно».

В случае нарушения сроков и/или качества работ можно и нужно жаловаться в Государственный жилищный надзор (в Москве – Мосжилинспекция). В случае нарушения прав потребителя (непредоставление информации, отказ в возврате средств за неоказанные услуги и т.

д.) обращаться надо в Роспотребнадзор, при навязывании услуг и применении необоснованных тарифов – в ФАС, во многих регионах есть варианты обращения к региональному правительству или мэру, а в ряде случаев (например, при выборе управляющей компании с нарушением процедуры) – следует обращаться к прокурору. Последняя инстанция – суд.

«Но первоначально все же следует попытаться решить вопрос мирным путем и обратиться непосредственно к управляющей компании вашего дома, – говорит Абели Шенглия. – Нужно зафиксировать это обращение заявлением, к которому прикладывается фото/видео отчет выявленных при обслуживании дома нарушений. Либо можно требовать с управляющей компании перерасчет оплаченных и незаконно навязываемых услуг или отказаться от них. Указанный подход значительно улучшит ваши шансы в дальнейшем доказать органам власти бездействие управляющей компании по уходу за домом или так называемую «накрутку» услуг ЖКХ».

Если же мирно урегулировать вопрос не представляется возможным, следует собрать как можно больше допустимых доказательств выявленных нарушений и обратиться в Госжилинспекцию.

Иногда положенной частоты ремонта и уборки не хватает, и это сразу открывает перечень платных услуг, которые могут проводиться так часто, как решат и профинансируют владельцы квартир. «О платных услугах речь может идти в случае желания жильцов получить услуги чаще, чем это предусмотрено нормативными актами и лучшего качества, отремонтировать места общего пользования по собственному вкусу. Но важно оформить это желание на легитимном общем собрании жильцов», – добавил Александр Цыганов.

Автор : Татьяна Рублева

Порядок и условия оказания услуг — Официальный сайт управляющей компании АЗБУКА

Перечень и стоимость услуг оказываемых населению за отдельную плату.Скачать

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах. Скачать

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность Скачать

Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядок их оказания и выполнения.Скачать

Основы управления многоквартирным домом

Что такое управление многоквартирным домом?

Жилищный кодекс РФ (ч.1 ст.161 ЖК РФ) определяет цели управления: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

За управление многоквартирным домом отвечают собственники. Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она.

В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:

— Организация работ по технической эксплуатации дома;
— Организация работ по санитарному содержанию дома;
— Организация поставки коммунальных ресурсов;
— Диспетчерское обслуживание;
— Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей;
— Отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов;
— Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований;
— Регистрационный учет граждан.

Что такое «Управляющая организация»? Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда управлять жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами (ч. 2 ст.162 ЖК РФ). Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом РФ, другими нормативными актами жилищного законодательства.

Что является объектом управления в многоквартирном доме?

Управлению в многоквартирном доме подлежат:

— помещения, принадлежащие собственникам;
общее имущество собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.

Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?

Собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание (ст.30 ЖК РФ):

— принадлежащего ему жилого помещения;
— общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.

Он обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.  Собственники общего имущества в многоквартирном доме совместно несут расходы на содержание общего имущества.

Что входит в состав общего имущества?

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).(ст.36 ЖК РФ)

 Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. 

компаний по управлению недвижимостью: чем они занимаются?

Если вы являетесь владельцем собственности, вы должны решить, хотите ли вы управлять ею самостоятельно или поручить это кому-то другому. Если вы пытаетесь определить, хотите ли вы заниматься этим аспектом недвижимости, вам нужно знать, что требуется.

В этой части статьи мы рассмотрим обязанности управляющего недвижимостью, чтобы вы могли понять, хотите ли вы взять на себя эту роль.

Знайте законы

Существует множество правил и положений, применимых к аренде недвижимости. Вот несколько примеров законов, которые необходимо обновить управляющему недвижимостью: 

•   Законы о подаче заявок на аренду: К ним относятся требования в отношении проверки биографических данных, проверки кредитоспособности, сборов за подачу заявления, а также законы о справедливом трудоустройстве и жилье.
• Гарантийный депозит: Это касается того, какую сумму залогового депозита можно получить, как определить сумму, подлежащую возврату, и как рассчитать штрафы.
• Аренда и расторжение договора аренды: Управляющие недвижимостью должны знать, на какой срок может быть установлен договор аренды, а также законы, касающиеся расторжения и нарушения.
• Арендная плата и штрафы за просрочку платежа: Как управляющий недвижимостью вы должны знать законы о том, сколько с арендатора может взиматься арендная плата, как рассчитываются штрафы за просрочку платежа и когда они могут быть добавлены.
• Предоставление информации, требуемой по закону: В обязанности управляющего недвижимостью может входить раскрытие информации о плесени, свинцовой краске, канцерогенах и любых лицах, совершивших преступления на сексуальной почве, проживающих в здании.
• Обязанности арендодателя: Управляющий недвижимостью должен знать, за какие вопросы технического обслуживания он отвечает. Они также должны быть знакомы с законами, касающимися того, когда им разрешен доступ к частной собственности для ремонта.

Законы об управлении недвижимостью различаются от штата к штату и могут со временем обновляться. Очень важно, чтобы управляющий недвижимостью следил за тем, что происходит, чтобы убедиться, что он остается на правильной стороне закона.

Вопрос в том, чем на самом деле занимается управляющая компания? Около двух лет назад мы с женой управляли примерно 750 домами. И в итоге мы продали компанию. Так что у меня есть много информации и много способов анализировать и думать об управлении недвижимостью.

Я думаю, что управление действительно ценно, если у вас есть нужные люди, управление — это функция времени, и, говоря проще, я объясню. Компания по управлению недвижимостью наблюдает за всеми аспектами эксплуатации, сбора арендной платы, обслуживания, ведения бухгалтерского учета инвестиционной собственности.

Это может быть односемейный, это может быть многосемейный торговый офис и различные сектора недвижимости. Операции управления в каком-то смысле совершенно разные, но давайте поговорим об отдельной семье. Итак, когда вы решаете: «Эй, хочу ли я управлять своей собственностью?» Или что я хочу передать на аутсорсинг? Фактор или вещь, о которой следует подумать, является наиболее важной: хочу ли я действительно относиться к этому как к бизнесу и тратить время и усилия на то, чтобы вести это как бизнес? Обычно арендная плата вносится в первый день месяца, а на третий опаздывает.

Администрация собирает все деньги и переводит их на счет. Они держат депозит на счете условного депонирования, который является отдельным. И затем они переводят деньги владельцу примерно 10 или 13 числа месяца после того, как они проводят бухгалтерию. Они также берут на себя всю коммуникацию с арендатором. Иногда арендная плата задерживается, поэтому им приходится отслеживать арендную плату.

Они обрабатывают запросы на обслуживание. Жильцы будут вносить такие запросы, как разбитое окно или холодильник. Затем управляющая компания, независимо от того, проводит ли она техническое обслуживание самостоятельно или использует сторонних поставщиков, решит, как и когда решить проблемы. Затем они решат, является ли это сбором с арендатора или с владельца, то есть платит ли за это арендатор?

Или за это по закону должен платить владелец? Владелец должен иметь все в рабочем состоянии в соответствии с кодексом собственности Техаса. Итак, у вас есть взимание арендной платы, у вас есть техническое обслуживание, которое является важным аспектом планирования бизнеса, оставаться в курсе людей, следить за тем, чтобы они делали это правильно.

Тогда бухгалтерия предоставит вам 1099 в конце года. Они будут отслеживать все расходы. Они вернут залог. Всякий раз, когда арендаторы съезжают, они выезжают, а затем проверяют состояние собственности, чтобы определить, какую часть залога они вернут арендатору.

Затем они работают над подготовкой, возможно, новой краской, чисткой, чем бы это ни было. А потом они начинают процесс заново. С помощью процесса аренды, получить знак, сфотографировать, позволить людям получить доступ. А потом вы переезжаете туда, где живут арендаторы и управляющий недвижимостью.

Мы пройдемся по территории, выясним все возможные условия. Таким образом, они могут посмотреть на это при выезде для согласования депозита. В общем, есть много компонентов, которые могут показаться простыми, но вы имеете дело со многими. Вы имеете дело с арендаторами, вы имеете дело с обслуживающим персоналом.

Вы имеете дело с проблемами, приходят бури, случаются зависания. Это может быть много. И самое главное, что нужно определить, — хотите ли вы уделять этому время и вести его как бизнес, потому что вы этого не хотите. Управляйте им и постарайтесь сделать все возможное. Однажды ты будешь на озере. Ты будешь на собрании, и тебе будут звонить жильцы.

Теперь ваши жильцы расстроены и хотят съехать. И тогда у вас есть вакансия и затраты на освобождение. Вы этого не хотите. Так что вы должны работать как бизнес. Это самый большой совет, который я могу вам дать. Но управляющая компания справляется с тем, что все управляющие компании разные, есть отличные.

Есть очень плохие. Поэтому я провожу на них интервью, разговариваю с бывшими клиентами, смотрю их отзывы и понимаю, как они делают все эти компоненты, о которых я здесь говорил. И это лучший способ объяснить, чем на самом деле занимается управляющая компания.

Заявки на ремонт

Управляющий недвижимостью несет ответственность за ремонт помещений, включая внутренние и внешние помещения, а также интерьеры жилых помещений. Те, кто работает в отрасли, должны привыкнуть к звонкам среди ночи от жильцов в чрезвычайных ситуациях.

И как бы вам ни хотелось снова заснуть, это не рекомендуется. Игнорирование обращений в службу поддержки может привести к высокой текучести арендаторов, что может оказаться еще более дорогостоящим и трудоемким, чем если бы вы изначально ответили на обращение. Если проблемы продолжаются, арендатор может даже подать жалобу и вызвать у вас проблемы с законом.

С запросами на ремонт не так просто справиться. Помимо фактора «среди ночи», вы будете получать сразу несколько запросов от разных арендаторов.

Если вам когда-либо приходилось ждать вызова службы поддержки, вы знаете, как это может быть неприятно. Вы можете подождать, пока они появятся, и обнаружить, что они перенесены на следующий день или опаздывают.

Теперь представьте, что раз двадцать, или сто, или сколько жильцов вы обслуживаете. Это может стать довольно подавляющим.

Управляющие недвижимостью также должны держать расходы под контролем, что означает поиск самых дешевых и надежных услуг, которые только можно найти. Большинство компаний по управлению недвижимостью находят несколько обслуживающих людей, которые специализируются в различных отраслях, таких как электрика, сантехника, столярные изделия и так далее. Как только вы разовьете эти отношения, с запросами на ремонт станет легче справляться.

Заявка на техническое обслуживание

Помимо ремонта, управляющие недвижимостью также занимаются техническим обслуживанием. Это включает в себя уборку, удаление мусора, проверку систем отопления и электроснабжения, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и так далее. Без надлежащего обслуживания зданию может потребоваться дорогостоящий ремонт.

Продажа недвижимости и заполнение вакансий

Арендодатель теряет деньги каждый день, когда недвижимость пустует. Поэтому существует большое давление на управляющую компанию по заполнению вакансий. В идеале они попытаются привлечь новых арендаторов еще до того, как существующий арендатор съедет.

Привлечение новых арендаторов требует маркетинга, такого как размещение недвижимости на веб-сайтах по аренде и привлечение людей к открытию домов с помощью вывешивания объявлений и завязывания воздушных шаров. Это также включает в себя проведение дней открытых дверей и демонстрацию собственности до тех пор, пока вакансия не будет заполнена.

Недвижимость должна быть в состоянии «как новая» до того, как арендатор въедет в нее. Это потребует некоторой работы со стороны команды по управлению недвижимостью, так как дома, как правило, со временем «обживаются». Условия будут варьироваться в зависимости от того, как долго арендатор прожил в своем доме и насколько хорошо он о нем заботился.

Большинству компаний по управлению недвижимостью необходимо перекрасить квартиру и провести генеральную уборку, прежде чем она перейдет к другому владельцу… по крайней мере. Более обширный ремонт может включать в себя ремонт гипсокартона, ремонт и даже замену напольного покрытия, уничтожение вредителей, и этот список можно продолжить.

Гарантийный депозит

Гарантийный депозит — еще одна проблема, связанная с процессом въезда и выезда. Управляющая компания, как правило, предоставляет существующему арендатору список вещей, которые им необходимо сделать, чтобы вернуть залог. Это будет включать в себя такие вещи, как удаление всех личных вещей и мусора, перекраска стен, возврат ключей и так далее.

Если за какими-либо предметами из списка не ухаживали, арендодатель может оставить себе часть или весь залог. Сумма, которую они вернут, будет соответствовать тому, сколько они должны потратить, чтобы привести квартиру в состояние «въехать».

Если требуется ремонт, размер которого превышает сумму залога, арендодатель может взыскать с арендатора разницу. Если арендатор отказывается платить, арендодатель может подать в суд на компенсацию.

С нового арендатора также взимается залог. Обычно это равняется арендной плате за один месяц, но в некоторых случаях управление недвижимостью может снизить залог или отказаться от него, чтобы сдать помещение в аренду быстрее.

Если взимается залог, он должен быть передан на хранение, чтобы его можно было вернуть или использовать для ремонта. Это гарантирует, что его не перепутают с другими средствами.

Проверка арендаторов

Для того, чтобы заполнить вакантные места в квартирах, необходимо провести проверку арендаторов, о чем может позаботиться группа по управлению недвижимостью. Арендаторы проходят проверку биографических данных, чтобы убедиться, что у них нет криминального прошлого, что делает их потенциально опасными. Им также предоставляется проверка кредитоспособности, которая позволяет арендодателю узнать, насколько они надежны в финансовом отношении.

Сбор арендной платы и рассмотрение просроченных платежей

Еще одна обязанность управляющего недвижимостью состоит в сборе арендной платы и рассмотрении просроченных платежей. Арендная плата обычно взимается первого числа месяца. Некоторые арендодатели могут разрешить отсрочку на несколько дней, в то время как другие считают арендную плату просроченной даже на 24 часа.

Если арендная плата просрочена, управляющий недвижимостью может отправить простое напоминание. Автоматизированные системы упрощают процесс, поскольку они напоминают арендаторам о том, когда арендная плата должна быть оплачена, когда она опаздывает, а также позволяют осуществлять удобные онлайн-платежи.

Если арендатор отказывается платить арендную плату, управляющая команда может начать процесс выселения. Для этого необходимо обратиться в суд и получить постановление суда о выселении. Как только они получат уведомление, у них будет 30-45 дней, чтобы уйти.

Разрешение споров с арендаторами

Управляющий недвижимостью часто оказывается в центре споров с арендаторами. Хотя они могут захотеть сказать об этом, арендаторы редко решают проблемы самостоятельно.

В спорах важно сохранять нейтралитет. Сохраняйте профессиональный тон и переходите к сути. Целесообразно следовать пневмонике DEARMAN, который требует от вас Описывать, Выражать, Утверждать, Подкреплять, Оставаться Внимательным, Выглядеть Уверенным и Вести Переговоры.

Следите за ходом спора, записывая все. Это будет полезно, если дело перейдет на юридический уровень.

Если сомневаетесь, проверьте аренду. Как юридический документ, он может помочь вам определить, кто не прав, а кто прав.

Финансовый анализ

Компания по управлению недвижимостью должна иметь штат бухгалтеров для отслеживания финансов арендодателя. Они предоставят вам вторую пару глаз, чтобы определить, как ваша недвижимость работает с точки зрения рентабельности инвестиций.

 

Должен ли я нанять управляющего недвижимостью для моего здания?

Большинство компаний по управлению недвижимостью взимают с арендодателей от 8% до 12% арендной платы, которую они взимают. Если учесть, насколько дорогая недвижимость, это может быть совсем немного денег. Многие арендодатели могут предпочесть держать наличные деньги в кармане.

Но в долгосрочной перспективе наем управляющего может оказаться оправданным.

Вот некоторые из преимуществ, которые может предоставить команда по управлению недвижимостью:

Экономия времени и денег: Вы можете подумать, что выбор пути «Сделай сам» сэкономит вам деньги, но это не обязательно так. Бригады управляющих недвижимостью обладают навыками своевременного проведения ремонтных работ. Они знают все тонкости управления зданием и могут выполнять задачи быстро и легко.

У них также есть предыдущие отношения с ремонтными компаниями, поэтому им не нужно тратить много времени на поиск услуг, которые могут быть или не быть надежными.

Если вы попытаетесь взять на себя такие задачи, как найм обслуживающего персонала или, что еще хуже, ремонт самостоятельно, вы обнаружите, что ваши ошибки обойдутся вам в денежном и временном отношении. Лучше сначала обратиться в управляющую компанию.

Они позволяют вам работать удаленно: если вы инвестор в недвижимость, вы можете нацелиться на различные области, которые выглядят прибыльными. Невозможно управлять недвижимостью по всей стране или по всему миру без команды по управлению недвижимостью. Они предоставят вам гибкость для расширения и наращивания ваших инвестиций. Если у вас есть небольшое здание, рядом с которым вы живете, и вы можете справиться с мелким ремонтом, команда по управлению недвижимостью может не понадобиться. Но вы обязательно захотите его нанять, если:

• Вы владеете несколькими объектами недвижимости или имеете несколько объектов, сдаваемых в аренду: Чем больше объектов недвижимости и объектов у вас есть, тем больше преимуществ вы получите от своей управляющей компании.
• Вы не живете рядом со своей собственностью: , если вы не живете рядом со своей собственностью, лучше иметь поблизости управляющую компанию.
• Вас не интересует практическое управление: Некоторые владельцы недвижимости получают удовольствие от общения со своими арендаторами и ухода за своими зданиями. Другие рассматривают свою недвижимость как инвестиции. Если вы попадаете в последнюю группу, найм управляющей компании — это то, что вам нужно.
• У вас не так много свободного времени: Управление недвижимостью — это большая работа, которая отнимет у вас много времени. Если вы занятый человек, компания по управлению недвижимостью будет следить за техническим обслуживанием вашего здания, чтобы вы могли расставить приоритеты в своем времени по своему усмотрению.
• Вы можете себе это позволить: Нанять компанию по управлению недвижимостью недешево. Если у вас нет лишних средств, вы можете подождать, пока не получите значительную прибыль от своей собственности, прежде чем нанимать команду.
• Вы не хотите быть работодателем: Если вы управляете собственным зданием, вам, возможно, придется нанять персонал для обслуживания, административных и других задач. Это потребует от вас обработки заработной платы и развития отношений между работодателем и работником. Компания по управлению недвижимостью является независимым подрядчиком, и они устранят проблемы, связанные с работой работодателя.
• Ваша недвижимость участвует в программе доступного жилья: Программа доступного жилья предусматривает получение арендодателем грантов, налоговых льгот или ссуды под низкие проценты в обмен на разрешение арендаторам с низким доходом арендовать здание. Для поддержания такого положения здание должно соответствовать определенным нормам. Рекомендуется нанять управляющую компанию для реализации программы доступного жилья, поскольку они поймут, что нужно, чтобы здание соответствовало требованиям.

 

Как найти хорошую команду по управлению недвижимостью

У вашей команды по управлению недвижимостью будет много обязанностей. Вы можете убедиться, что ваш сайт надежен:

• Обращение к коллеге за рекомендациями
• Проверка онлайн-справочников, таких как Справочник членов Института управления недвижимостью или Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью.
• Тщательное собеседование с управляющими компаниями перед принятием решения о найме.

Компании по управлению недвижимостью берут на себя несколько сложных задач. Они могут подойти не каждому арендодателю, но их следует учитывать инвесторам, у которых не так много времени для ухода за своей недвижимостью. Удачи в принятии правильного решения для ваших инвестиций.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Основной целью найма управляющего недвижимостью или управляющей компании является защита ваших инвестиций в недвижимость и пассивного дохода. Инвесторы нанимают управляющих недвижимостью для управления сдаваемой в аренду недвижимостью по разным причинам: от желания, чтобы недвижимостью управлял местный профессионал, до желания более бережно относиться к своей собственности.

Но что делает управляющая компания или управляющий, ухаживая за недвижимостью, за которой они наблюдают? Давайте рассмотрим несколько общих обязанностей, обычно выполняемых управляющими недвижимостью.

1.     Соответствует законам и постановлениям арендодателя-арендатора

Как инвестору, особенно если вы владеете несколькими объектами недвижимости в нескольких разных штатах или районах, может быть сложно отслеживать все различные законы и постановления арендодателя-арендатора. Управляющий недвижимостью может помочь избежать возможных юридических проблем, позаботившись об этих правилах за вас. Как правило, специалисты в областях, в которых они работают, управляющие недвижимостью часто лучше подготовлены для работы с местными законами и правилами.

Например, в некоторых штатах существуют особые требования к сумме, которую арендатор может взимать в качестве залога. Управляющий недвижимостью, который знает этот район, может быть лучше подготовлен, чтобы убедиться, что с арендаторов взимается правильная сумма, а не владелец недвижимости, случайно запросивший залог сверх установленного законом предела и создавший потенциальную юридическую проблему, потому что они не были осведомлены о местных законах. .

2.     Действует как местное представительство для иногородних владельцев

В качестве экспертов на месте управляющие недвижимостью также действуют как местное представительство для иногородних владельцев. Если владелец недвижимости прожил в Техасе всю свою жизнь, он может быть не в состоянии справиться со сложностями управления недвижимостью в незнакомом ему месте, например в Калифорнии или Нью-Йорке. Управляющий недвижимостью может позаботиться об этих деталях, а также о других возникающих вещах, таких как техническое обслуживание и другие эксплуатационные вопросы, с которыми трудно справиться удаленно.

3.     Обработка запросов на техническое обслуживание

Управляющий недвижимостью или управляющая компания также обрабатывает запросы на техническое обслуживание и другой личный ремонт. Арендодатель, который медленно реагирует на проблемы с обслуживанием, может вызвать недовольство арендаторов, поэтому полезно иметь менеджера на месте, чтобы быстро решать проблемы арендаторов.

Запросы на техническое обслуживание могут быть чем угодно: от сломанных приборов до нежелательных вредителей или диких животных в доме арендатора, поэтому крайне важно иметь кого-то на месте, чтобы решить эти проблемы по мере их возникновения. Отсутствие поддержки арендодателя в решении проблем с арендованной недвижимостью может привести к тому, что арендаторы переведут свой бизнес в другое место, когда срок аренды истечет, поэтому важно иметь сильное местное присутствие, чтобы заботиться о потребностях арендаторов.

4.     Выставление и сдача в аренду свободных квартир

Работа с управляющим недвижимостью также может помочь владельцам устранить потенциальные финансовые потери, связанные с тем, что пустая квартира простоит без дела в течение длительного периода времени. Вместо того, чтобы пытаться удаленно продавать свою недвижимость потенциальным арендаторам, вы можете положиться на управляющего недвижимостью, чтобы привлечь новых арендаторов и, возможно, продлить существующие договоры аренды.

Арендаторы также могут испытывать беспокойство или не желать въезжать в собственность, не увидев ее предварительно, и хвастаться недвижимостью может быть невозможно, если владелец живет за пределами штата. Работа с управляющим недвижимостью позволяет владельцам иметь кого-то, кто присутствует на собственности, чтобы решить проблемы и продемонстрировать потенциальным арендаторам весь потенциал помещений.

5.     Сбор и внесение арендной платы

Управляющие недвижимостью также взимают и вносят арендную плату в рамках своих обязанностей за недвижимость, за которой они наблюдают. Некоторые управляющие недвижимостью и компании по управлению недвижимостью взимают арендную плату с помощью онлайн-сайтов или платежных приложений, чтобы помочь владельцу недвижимости быстрее получить деньги.

Управляющие недвижимостью могут также заниматься просроченными платежами, взысканием и выселением. Работа с управляющим недвижимостью гарантирует, что эти задачи, которые могут быть трудными для инвесторов издалека, решаются эффективно, чтобы сэкономить деньги и время владельцев.