Обслуживание и содержание мкд: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Содержание

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме \ КонсультантПлюс

Главная
Документы
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ

Арбитражные споры:

— Управляющая организация хочет взыскать задолженность с собственника помещения, не оплатившего жилищно-коммунальные услуги

— Управляющая организация хочет взыскать задолженность с государственного (муниципального) собственника жилого помещения, не оплатившего оказанные ему жилищно-коммунальные услуги

— Абонент хочет урегулировать разногласия по поводу границ балансовой принадлежности и границ эксплуатационной ответственности

— Управляющей организации вынесено предписание из-за ненадлежащего содержания общего имущества

— Организация (ИП), обслуживающая МКД, оспаривает привлечение к ответственности за несоблюдение требований энергоэффективности (оснащенности приборами учета энергоресурсов и др. )

Споры в суде общей юрисдикции:

— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт

— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет

— Собственник (наниматель) или лицо, действующее в его интересах, хочет обязать организацию, ответственную за проведение капитального ремонта, или наймодателя (в т.ч. бывшего) провести капитальный ремонт

См. все ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)

Комментарии к статье

Каков порядок содержания мест общего пользования в жилом домеКак осуществляется содержание и благоустройство придомовой территории МКДЧто вправе предпринять жильцы при нарушении правил содержания придомовой территории

ЖК РФ, Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Ст. 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

как рассчитываются тарифы и что можно оспорить

Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.

Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

Перечень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.

Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. Фото: stavgorod.ru

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.

Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. Фото: fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. Фото: vechorka.ru

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ

«Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки

«Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

В чем разница между обслуживанием, обслуживанием и средствами к существованию?

немецкий

Вопрос задан 04.07.19

Подписаться І 1

Подробнее

Отчет

1 ответ эксперта

Лучший Новейшие Самый старый

Автор: Лучшие новыеСамые старые

Лилла Д. ответил 03/29/20

Репетитор

4.9 (13)

Многоязычный репетитор, специализирующийся на японском языке/языках/чтении/письме

Об этом репетиторе ›

Техническое обслуживание и техническое обслуживание — похожие слова, как, я уверен, вы заметили, они появляются в синонимах друг друга как обслуживание, ремонт, улучшение и т. д. Auf Deutsch: Unterhalt, Wartung и т. д. Возможно, техническое обслуживание чаще используется в коннотация с домами или транспортными средствами/физическими машинами (например: «обслуживание этой яхты очень дорого»), в то время как обслуживание носит более общий характер (например, обслуживание может выполняться для операционной системы на компьютере, где я бы не сказал « техническое обслуживание» в компьютерной системе), но по сути эти два слова очень похожи и взаимозаменяемы.

Техническое обслуживание также может использоваться как отдельное существительное, означающее людей, которые обслуживают здание или учреждение. Таким образом, вы можете сказать: «Вам следует позвонить в техподдержку по поводу этой проблемы», когда ваша раковина начинает протекать.

Средства к существованию — это немного другое понятие. Пропитание обычно означает пищу (или питье, или что-либо еще необходимое для поддержания жизни тела). Синонимы: питание, пайки и т. д. У пропитания есть вторая запись в словаре, в которой говорится о поддержке или обслуживании, но это более необычно. В этом случае (пример предложения «он держал скот для пропитания своей семьи», это означает, что скот держал буквально для того, чтобы прокормить семью). Так что да, вы можете найти эти 3 слова, сгруппированные вместе в некоторых словарях синонимов, но пропитание имеет очень сильное отношение к еде конкретно. Техническое обслуживание и техническое обслуживание являются более общими (и могут относиться ко всему, от денег до механических проблем), а техническое обслуживание, безусловно, является наиболее общим с точки зрения приемлемого использования.

Голосовать за 0 голос против

Подробнее

Отчет

Все еще ищете помощь? Получите правильный ответ, быстро.

Задайте вопрос бесплатно

Получите бесплатный ответ на быстрый вопрос.
Ответы на большинство вопросов в течение 4 часов.

ИЛИ

Найдите онлайн-репетитора сейчас

Выберите эксперта и встретьтесь онлайн. Никаких пакетов или подписок, платите только за то время, которое вам нужно.

Что такое профилактическое обслуживание? Полное руководство

Что такое профилактическое обслуживание?

Профилактическое обслуживание (PM), также известное как профилактическое обслуживание, представляет собой упреждающее обслуживание активов путем регулярной очистки, смазки, проверки и замены деталей. PM может сократить время простоя оборудования и предотвратить внезапный ремонт. Команды технического обслуживания должны оперативно выполнять ПТОиР и тщательно документировать процессы, чтобы программа работала успешно.

Типы профилактического обслуживания

Существует два основных типа профилактического обслуживания: обслуживание по календарю и обслуживание по факту использования.

Обслуживание по календарю

Обслуживание по календарю (также называемое обслуживанием по времени или периодическим обслуживанием) является наиболее распространенным типом PM. Для этого требуется программное обеспечение для настройки повторяющегося расписания обслуживания с учетом времени. В зависимости от типа актива интервалы могут быть недельными, месячными, ежеквартальными или ежегодными.

Техническое обслуживание на основе использования

Техническое обслуживание на основе использования (также называемое обслуживанием на основе счетчиков) зависит от того, насколько компания использует актив, а не от времени, затраченного на определение проверок PM. Оператор регистрирует показания счетчиков в программном обеспечении компании PM, и когда оборудование достигает заданных показателей, программное обеспечение автоматически создает задачу для плановой проверки.

Какие активы требуют профилактического обслуживания?

Чтобы создать план профилактического обслуживания, сначала необходимо узнать, для каких активов он требуется.

Вы можете идентифицировать эти части оборудования (и их подробную информацию о PM), просмотрев руководство производителя оригинального оборудования (OEM) каждого актива. Соберите эти инструкции и включите их в свою программу обслуживания.

Помимо руководства OEM, несколько дополнительных факторов могут помочь вам определить, какие активы требуют ПТО и почему, как и когда его выполнять: операция. Определите, какое оборудование является жизненно важным, и обратитесь к производителю за инструкциями по техническому обслуживанию, если вы еще не получили их от OEM-производителя.

Опасные области применения

Активы с предполагаемой угрозой безопасности также важны для ухода за PM. Проводите плановые проверки и инспекции для сбора ценной информации о состоянии безопасности этих активов.

Оборудование с режимом отказа

Оборудование с режимом отказа является хорошим кандидатом для ПТО, потому что вы можете определить пути, по которым машина может пойти к отказу, и построить свою программу, чтобы свести к минимуму этот риск.

Активы с предсказуемым отказом

Некоторые компоненты имеют массивные исторические данные, которые могут количественно оценить вероятность сбоя, например количество использований. Планирование задач обслуживания по рассчитанным контрольным точкам для этих активов — хорошее использование ресурсов PM.

Материалы с низким риском случайных отказов

В то время как некоторые отказы предсказуемы, другие типы материалов более спонтанны в своих схемах отказа. Активы с высоким риском случайных отказов могут не подходить для управления проектами, особенно если корректирующее обслуживание не является особенно сложным или дорогостоящим. Сосредоточьте усилия по управлению проектами там, где вы можете разумно ожидать предотвращения проблемы.

Почему важно проводить профилактическое обслуживание?

Профилактическое техническое обслуживание имеет важное значение, поскольку оно обеспечивает безопасную и эффективную работу всех активов, защищая ваших сотрудников и бизнес — возможно, поэтому 88% заводов практикуют его. Хорошая программа PM поможет вам ускорить сбор данных, планирование и выполнение задач, связанных с PM, гарантируя, что ваша команда технического обслуживания сможет быстро выполнять рабочие задания.

Независимо от того, есть ли у вас одна компания или тысяча, программа PM может вам помочь:

Сокращение затрат на ремонт активов и предотвращение дорогостоящих простоев.
Повышение безопасности за счет исправного оборудования.
Увеличьте срок службы оборудования и уменьшите потребность в дорогостоящей аварийной замене.
Повышение производительности за счет сокращения времени простоя и догадок.

Понимание преимуществ PM может помочь вам определить, как это повлияет на ваше предприятие в отношении повседневных задач и общих результатов.

Преимущества профилактического обслуживания

Программное обеспечение для профилактического обслуживания помогает отслеживать, систематизировать и документировать профилактическое обслуживание Ниже приведен более подробный обзор важнейших преимуществ программы профилактического обслуживания и того, как они влияют на организации.

Снижение затрат

PM увеличивает экономию, позволяя компаниям предвидеть необходимость ремонта в ближайшем будущем. Такая подготовка сокращает незапланированные простои и ремонтные работы, которые могут быть более дорогостоящими, чем плановое техническое обслуживание.

Повышение безопасности

Цена безопасности сотрудников никогда не бывает слишком высокой. PM поддерживает оборудование в хорошем состоянии и работает в соответствии с ожиданиями, что снижает количество несчастных случаев и неисправностей, которые могут привести к травмам сотрудников.

Продление срока службы активов

Оборудование и машины не живут вечно. Подход планового технического обслуживания максимизирует ценность актива, обеспечивая надлежащий уход за ним, чтобы соответствовать (и, возможно, превысить) ожидаемый срок службы.

Повышение производительности

Легко увидеть, как надежный план PM повышает производительность за счет сокращения времени простоя, вызванного отказом активов. Это также экономит время вашей команды технического обслуживания благодаря меньшему количеству догадок, поиска и устранения неисправностей и повторений.

Недостатки профилактического обслуживания

Несмотря на преимущества улучшения процессов обслуживания с помощью программы профилактического обслуживания, есть несколько проблем или недостатков, с которыми вы можете столкнуться. Вот как быть готовым к каждому из них.

Дополнительные необходимые ресурсы

Программа PM может потребовать больше персонала, запасных частей и времени, так как вы выполняете больше процедур обслуживания в течение года. В зависимости от сложности вашей компании вы можете сосредоточить профилактическое обслуживание на критически важных для бизнеса активах.

Предварительные затраты

PM требует предварительных и постоянных инвестиций. Это может показаться ненужным, если на вашем объекте нет серьезных проблем с оборудованием, но эти расходы почти всегда предотвращают более высокие и непредвиденные расходы в будущем.

Возможность чрезмерного обслуживания

Затраты на программу PM иногда могут перевешивать ее преимущества, если вы проводите слишком много профилактической работы.

Некоторые проблемы с обслуживанием не так угрожают вашей работе, как другие, и если вы вкладываете ресурсы в предотвращение всех мыслимых типов проблем, вы можете тратить ресурсы на PM. Очень важно найти баланс между предотвращением отказов и реактивными ремонтными работами.

Примеры планово-предупредительного обслуживания

Каждое предприятие имеет уникальные особенности, которые немного отличают его планы ПТО. Кроме того, не все оборудование нуждается в обслуживании (например, в замене лампочки). Ваши необходимые действия будут варьироваться в зависимости от оборудования, которое вы обслуживаете, того, как вы его используете, и среды вашего учреждения.

However, there are a few examples of maintenance processes that are common across plants and industries:

Cleaning
Lubrication
Replacing or repairing parts
Partial or complete overhauls
Проверка эффективности, правильности и соответствия требованиям

Эти задачи могут показаться простыми, но вы можете обнаружить преимущества PM в том, как вы контролируете, планируете и выполняете эти задачи. Не каждый подход к обслуживанию активов следует той же стратегии, что и PM.

Профилактическое обслуживание в сравнении с ремонтным обслуживанием

Корректирующее обслуживание, также известное как оперативное обслуживание, представляет собой процесс ремонта после возникновения проблем. Бригада технического обслуживания выполняет корректирующее обслуживание, когда актив выходит из строя или плохо работает. При использовании этого метода всегда случаются простои, но он не требует предварительных инвестиций в программу управления проектами.

Профилактическое обслуживание по сравнению с профилактическим обслуживанием

Вместо того, чтобы использовать прошедшее время или использование для запуска рабочих заданий, профилактическое обслуживание опирается на данные в реальном времени от устройств промышленного Интернета вещей (IIoT).

Профилактическое обслуживание устанавливает базовые уровни оптимальной производительности, а затем использует устройства IIoT для синхронизации с программным обеспечением и инициирования рабочих заданий. Наиболее распространенными методами измерения являются вибрационный, акустический и инфракрасный анализы.

Программное обеспечение для профилактического обслуживания

Хотя сбор, анализ, координация и выполнение задач профилактического обслуживания может показаться большой работой, правильное программное обеспечение PM может значительно упростить координацию этих задач.

Высококачественное программное обеспечение PM может собирать и отслеживать требования PM, упрощая управление рабочими заданиями, отчетами о проверках и поставками. Это также может помочь вам оптимизировать и выполнять ваши задачи в соответствии с уникальными операционными потребностями вашего объекта.

При надлежащей поддержке управление проектами может быть простым, динамичным и эффективным — каким угодно, только не ошеломляющим. Потратив время на поиск и оценку оптимального программного обеспечения для вашей организации, вы сможете организовать процессы и максимально использовать преимущества PM.

Предотвращение дорогостоящих простоев с помощью профилактического обслуживания

Руководство программой технического обслуживания предприятия сопряжено со значительными обязанностями. Дорогие и сложные вопросы, такие как простои оборудования и безопасность на рабочем месте, могут быть сложными, но поддержка доступна.

Программа профилактического обслуживания может помочь вашей организации взять под контроль эти проблемы, что приведет к снижению затрат, увеличению срока службы активов и увеличению времени безотказной работы.