Общее собрание собственников помещений: Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме

Содержание

Общее собрание собственников помещений – основные понятия

Общее собрание собственников помещений – основные понятия | База знаний РосКвартал® Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС)– это единственный легитимный орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.

Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом, целью проведения ОСС является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания. Решения принимаются путём обсуждения вопросов повестки (ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, общее собрание помогает скоординировать и согласовать необходимые действия и решения собственников в доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентировано в ст. 44-48 ЖК РФ.

Основные понятия:

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Знаете, как улучшить статью?
Расскажите нам!

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Статьи Новости Обсуждения База знаний Мероприятия

По запросу «» ничего не найдено.


Уточните, пожалуйста, запрос, например, напишите «Стандарт раскрытия информации» или «ГИС ЖКХ».

,
войдите в свою учётную запись
или зарегистрируйтесь

Выберите причину нарушения:

Мы используем файлы cookie для сбора статистики, которая поможет нашему сайту стать лучше и удобнее для вас. Продолжая использовать сайт, вы принимаете условия пользовательского соглашения.

Какие полномочия имеет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

  • выбор способа управления многоквартирным домом;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
  • принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
  • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
  • принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
  • принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлена Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 44).

Компетенция общего собрания собственников помещений

Норма ЖК РФ

Вопросы компетенции общего собрания собственников в МКД

Количество голосов собственников помещений в МКД, необходимых для принятия решения

ч. 3 ст. 36.

Уменьшение общего имущества в МКД путем его реконструкции.

единогласно

ч. 2  ст. 40.

Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества.

единогласно

п. 1 ч. 2  ст. 44.

Принятие решений о реконструкции МКД (в том числе его расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 1 ч. 2  ст. 44;

ч. 1  ст. 189.

Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 1 ч. 2 ст. 44.

Принятие решений об использовании фонда  капитального ремонта.

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 1.1 ч. 2 ст. 44;

ч. 3  ст. 170;

ч. 1  ст.173.

 

Принятие решений о выборе или изменении способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами,находящимися на специальном счете. 

 

50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 1.1-1 ч. 2

ст. 44.

Принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.

 

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 1.2  ч. 2

ст. 44.

Принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 2

ч. 2

ст. 44.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования земельным участком. 

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 3 ч. 2

ст. 44.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

 

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 3.1 ч. 2

ст. 44.

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

 

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 3.2 ч. 2

ст. 44.

Принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

 

п. 3.3 ч. 2

ст. 44.

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

 

п. 3.4 ч. 2 ст. 44.

Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы. 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

 

п. 3.5 ч. 2 ст. 44.

Принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ.

 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

 

п. 4 ч. 2 ст. 44.

Выбор способа управления многоквартирным домом.

 

 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений 

п. 4.1 ч. 2 ст. 44.

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

п. 4.2 ч. 2 ст. 44.

Принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

 

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

п. 4.3 ч. 2 ст. 44.

Принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД

ч. 2 ст. 135.

Утверждение устава ТСЖ.

50%  + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД

ч. 1 ст. 136.

Создание ТСЖ.

50%  + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД

ч. 2 ст. 141.

Принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 

50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в МКД

ч. 7 ст. 156.

Определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

(Общее собрание собственников помещений в таком доме проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

 

ч. 1, 2, 3, 4

ст. 161.1

Избрание совета многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме; определение количества членов Совета; выбор председателя Совета.

 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ч. 1 ст. 162.

Утверждение условий договора управления с управляющей организацией при выборе управляющей организации.

 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

ч. 4 ст. 170; 

ст. 174; 

ст. 175.

 

Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, на общем собрании собственников должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) владелец специального счета;

3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

 

50% + 1 голос от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений

 

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

- принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

- принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит и некоторые иные вопросы (ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом.

Юридический отдел комитета

жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула


Общее собрание собственников Капитанская, д.8 Сообщение

СООБЩЕНИЕ

о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Капитанская, дом № 8

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ!

       

Сообщаем Вам, что в соответствие со ст. 44.1, ст. 45 Жилищного кодекса РФ по инициативе управляющей организации – ООО “УК “Комфорт-Сити”, осуществляющей управление Вашим многоквартирным домом по Договору управления,   

               

«22» апреля 2021 года в 19:30 часов местного времени по адресу г. Красноярск, ул. Парусная, дом № 5, помещение № 304 (вход в помещение со стороны Енисея) будет проводиться общее собрание собственников помещений многоквартирного дома № 8 по улице Капитанская, г. Красноярск для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений осуществляется в форме очно — заочного голосования, т. е. собрания (присутствия на общем собрании) и принятия собственниками помещений персональных решений в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование с возможностью заочного голосования (заполнения бланков письменных решений собственниками помещений).

При этом, общее собрание (очное голосование) будет проводиться путем присутствия, как указано выше на общем собрании «22» апреля 2021 года в 19:30 часов местного времени по адресу: г. Красноярск, ул. Парусная, дом № 5, помещение № 304, а собственники, которые не смогут присутствовать на общем собрании, проводимом в форме очного голосования, имеют возможность проголосовать заочно в период с «23» апреля 2021 года по «10» июня 2021 года включительно путём проставления в бланке письменного решения собственника (бюллетене) любого знака напротив формулировки «за», «против» или «воздержался» и передачи заполненного и подписанного бланка письменного решения в офис управляющей компании по адресу, указанному ниже, и (или) администратору (консьержу), находящемуся в подъезде (ах) многоквартирного дома №8 по улице Капитанская.

Повестка дня общего собрания собственников:

1.      Избрание председателя общего собрания собственников многоквартирного дома.

2.      Избрание секретаря общего собрания собственников многоквартирного дома.

3.      Избрание членов счетной комиссии (лиц, осуществляющих подсчет голосов) общего собрания собственников многоквартирного дома.

4.      Утверждение перечня (плана) работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и установление (утверждение) размера платы (тарифа) за жилое помещение (платы за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома).

5.      Утверждение дополнительной услуги «Администрирование дома». Принятие решения об установлении (утверждении) размера платы по дополнительной услуге «Администрирование дома».

6.      Принятие решения о заключении собственниками жилых помещений, а также собственниками нежилого помещения № 196, используемого в качестве автостоянки в многоквартирном доме № 8 по ул. Капитанская в г. Красноярске, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, Договоров электроснабжения с ресурсоснабжающей (ими) организацией (ями), Договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Срок начала действия Договоров с ресурсоснабжающей (ими) организацией (ями) и региональным оператором – 01 июля 2021 года.

7.      Принятие решения о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в Филиале «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» Банка ВТБ (ПАО).

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме № 8 как лично, так и через своего представителя. Собственник помещения для участия в собрании обязан иметь при себе документ, удостоверяющий личность, и документ подтверждающий право собственности на помещение. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме обязан иметь при себе надлежаще оформленную доверенность.

С материалами и информацией по вопросам повестки дня общего собрания можно ознакомиться заблаговременно на сайте ООО «УК «Комфорт-Сити» (http://комфорт-сити.рф) и (или) в офисе УК по адресу:г. Красноярск, ул. Парусная, дом 10, пом. № 244 - Центр обслуживания клиентов, в рабочие дни с 14-00 до 16-00 часов.

По всем интересующим вопросам Вы можете обратиться к инициатору общего собрания - ООО «УК «Комфорт-Сити» по адресу: ул. Парусная, дом 10, пом. № 244 - Центр обслуживания клиентов, тел. 229-80-73.

19.03.2021 года.

Как сочетается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов товарищества собственников жилья? В какой степени устав ТСЖ может изменять и дополнять нормы ЖК РФ о компетенции общего собрания членов ТСЖ?

Буква закона

Собственники жилья могут выбрать один из трех способов управле­ния многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товари­ществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализирован­ным потребительским кооперативом;
  3. управление управ­ляющей организацией.

Часть 2 ст. 161 ЖК РФ

 

Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 44) установил, что органом управления многоквартирным домом (МКД) является общее со­брание собственников помещений в таком доме. Этот орган су­ществует всегда, независимо от того, каким способом управля­ется многоквартирный дом. При помощи общего собрания соб­ственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом МКД, т. е. опре­делять, какие задачи ставят на ближайшее время и перспективу, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкла­дывать в поддержание и развитие своего дома. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений - это прямой ин­терес собственников помещений, поскольку именно они в наи­большей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК РФ):

  • о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его рас­ширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограни­чений пользования им;
  • пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рек­ламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собствен­ников помещений в многоквартирном доме;
  • определении лиц, которые от имени собственников уполно­мочены на заключение договоров об использовании обще­го имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию реклам­ных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
  • уменьшении размера общего имущества путем реконструк­ции многоквартирного дома;
  • выборе способа управления многоквартирным домом и из­менении способа управления;
  • выборе управляющей организации для управления много­квартирным домом или лиц, оказывающих услуги или вы­полняющих работы по содержанию и ремонту многоквар­тирных домов;
  • условиях договора управления многоквартирным домом;
  • перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;
  • создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;
  • решении других вопросов, отнесенных Жилищным кодек­сом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, - это самые главные вопросы управления МКД как недвижимым имуществом. Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для МКД. Тем самым они берут на себя ответственность за последствия своих решений. Кто бы затем не осуществлял управление домом (сами собственники по­мещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен дей­ствовать в соответствии с решениями собственников. Именно поэтому общее собрание собственников помещений является высшим органом управления МКД.

Ежегодно проводить годовое общее собрание - это обязан­ность собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). У соб­ственников помещений есть также право помимо годового про­водить общие собрания так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными.

В случае если управление многоквартирным домом осущест­вляет товарищество собственников жилья, то согласно Жилищ­ному кодексу РФ часть полномочий общего собрания собствен­ников помещений по решению некоторых вопросов, связанных с управлением и содержанием общего имущества в многоквар­тирном доме, передается на рассмотрение товарищества. К ним относятся вопросы:

  1. об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  2. выборе управляющей организации по управлению много­квартирным домом или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, и заключении договоров с ними;
  3. условиях договора управления многоквартирным домом, включая перечень работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества и размер платы за работы и услуги.

Первый вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ, второй и третий - к полномочиям правления това­рищества, но согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества соб­ственников жилья Жилищный кодекс РФ отнес все вопросы, свя­занные с деятельностью самой организации - товарищества соб­ственников жилья, среди которых:

  • внесение изменений в устав товарищества;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации товари­щества;
  • избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • образование специальных фондов товарищества, в т. ч. ре­зервного фонда, фонда на восстановление и ремонт обще­го имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • принятие решения о получении заемных средств, в т. ч. бан­ковских кредитов и другие вопросы, предусмотренные Жи­лищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

Жилищный кодекс РФ четко разграничил компетенции обще­го собрания собственников помещений и общего собрания чле­нов ТСЖ. Общее собрание собственников помещений - орган управления многоквартирным домом. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества, но не орган управ­ления многоквартирным домом, даже если в товарищество входят все собственники помещений или их подавляющее большинство.

Товарищество не вправе решать вопросы, которые законо­датель не включил в его полномочия, например о проведении ремонта общего имущества, сдаче в аренду объектов общего имущества, уменьшении размеров общего имущества и другие. Включенные в устав товарищества положения, отнесенные за­конодательством к компетенции общего собрания собственников помещений, являются нелегитимными. Устав ТСЖ не должен про­тиворечить установленным законодательным нормам в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Источник: журнал «Управление многоквартирным домом».

Электронное ЖКХ Республика Саха (Якутия) Глава 2. Общее собрание собственников помещений / Как проводится общее собрание собственников помещений?

Как проводится общее собрание собственников помещений?

Существуют два вида собраний собственников помещений: годовое общее и внеочередное.

Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его проводить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов.

В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего собрания собственников.

Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимости инициировать его может любой собственник в данном многоквартирном доме. К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка. Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный или отрицательный ответ, председатель должен провести голосование по данному вопросу. Собственник, который инициирует общее собрание, должен подготовить все необходимые документы для его проведения.

В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изменения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем 10 % квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили право обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с заявлением об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания. Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны:

  • - уведомить всех собственников о проведении общего собрания;
  • - оформить документы по результатам проведения собрания;
  • - обеспечить ознакомление всех собственников с итогами голосования по вопросам повестки дня.
  •  

Но чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содействия в проведении собраний, собственники заранее на общем собрании обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов управляющей организации или ТСЖ на их проведение. При этом следует отметить, что у собственников остается возможность организовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью УК, ТСЖ или нет — дело собственников.

Также в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате которых управляющая организация получила право инициировать проведение общего собрания собственников практически по всем вопросам, отнесенным к его компетенции. Исключение составляют собрания с повесткой дня по выбору управляющей организации или смене способа управления многоквартирным домом.

Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу, в нем должны участвовать собственники, обладающие не менее чем 50 % голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум. Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников, обладающих не менее чем ²⁄₃ голосов в многоквартирном доме. Такие случаи оговорены в ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса.

На годовом общем собрании кворум не набрался? Значит, его придется проводить повторно. А вот если на внеочередное пришло меньше половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать, проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.

Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения. В нем обязательно должна содержаться:

  1. Информация о том, кто созывает собрание.
  2. Информация о форме проведения (в очной или заочной форме).
  3. Дата, место и время проведения собрания или (если речь идет о заочном голосовании) дата начала и окончания приема решений собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени» (например, дом номер 4, подъезд 1, 1-й этаж, помещение ТСЖ).
  4. Повестка дня собрания.
  5. Информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение (например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе).

Что происходит на годовом общем собрании и как получить от него максимальную отдачу

Если вы являетесь владельцем собственности на уровне страты, которому поручено организовать ваше следующее годовое общее собрание (ГОС), вам может быть интересно, как обеспечить его бесперебойную работу, эффективно, и может быть удобен для владельцев, посещающих через доверенных лиц.

Как и большинство встреч, ключ к успеху находится в стадии подготовки. Вот что вам нужно знать о том, что происходит на групповом общем собрании акционеров и как получить от него максимальную отдачу.

Что такое групповое общее собрание акционеров?

Годовое общее собрание (AGM) страты, юридического лица или корпорации владельцев - это ежегодное собрание владельцев отдельных лотов, которые владеют титулами стратов в пределах комплекса.Владельцы недвижимости собираются вместе, чтобы обсудить и проголосовать по важным вопросам, таким как общие правила территории, финансовые решения и назначение членов комитета, которые будут контролировать работу комплекса.

Формат группового годового собрания аналогичен формату любой организации в том смысле, что участникам должна быть предоставлена ​​возможность задавать вопросы, голосовать и высказать свое мнение в формальной обстановке.

Strata AGM может применяться как к жилым комплексам, таким как многоквартирные дома, стоянки для домов на колесах и поселки для престарелых, так и к коммерческой или торговой недвижимости.

Преимущества участия в страте AGM

Несмотря на то, что в вашем комплексе обязательно проводить ежегодное общее собрание акционеров, это не обязательно для всех владельцев собственности. Однако, если вы организовываете мероприятие, преимущества участия должны быть указаны в Уведомлении о собрании, которое вы отправляете всем владельцам собственности. Чем больше участников, тем более демократичным будет ваш результат, поэтому дайте людям понять, что их участие означает, что они могут:

  • Скажите, кто будет назначен в исполнительный комитет
  • Узнайте, куда идут сборы их страт и как управляется бюджет
  • Голосовать за управление общими частями
  • Подавать жалобы или претензии
  • Слушайте вопросы, поднятые другими владельцами, которые могут их затронуть

Разослать уведомление о собрании

Первым шагом в подготовке к AGM вашего уровня является рассылка всем владельцам уведомления с указанием даты, времени и места проведения собрания.Это должно быть доставлено не менее чем за 14 дней до встречи по почте, электронной почте или лично. Если вы проводите встречу с помощью телеконференции, предоставьте участникам четкие инструкции о том, как получить доступ к виртуальной платформе AGM, с которой вы будете собираться, чтобы они могли заранее ознакомиться.

Подготовить и разослать повестку дня

Владельцам собственности необходимо заранее предоставить повестку дня, охватывающую основные темы собрания. Однако перед распространением повестки дня владельцам также должна быть предоставлена ​​возможность предлагать секретарю собрания предложения, которые они хотели бы включить, обсудить и проголосовать.В каждом предложении должно быть четко указано, требуется ли особое или единогласное решение.

Предоставьте владельцам собственности возможность присутствовать на годовом общем собрании акционеров с помощью видеоконференции, чтобы вы могли принять участие удаленных участников. Если участники по-прежнему не могут присутствовать даже с этим вариантом, они могут назначить кого-то для участия от их имени через доверенное лицо.

Председательствует на собрании

Руководитель вашей страты или нынешний председатель вашей страты должен председательствовать на собрании.Если по какой-либо причине председатель не может присутствовать, на его место может быть назначен другой член.

Члены Избирательной комиссии

Избирательная комиссия на год - важная составляющая ГОСА вашей страты. Это люди, которые будут принимать решения от имени корпорации владельцев (или юридического лица в зависимости от того, в каком штате или территории вы живете). Выбор членов, которые имеют опыт работы в сфере недвижимости, строительства или финансов, - хорошая идея, чтобы помочь принять обоснованные решения, которые позволят правильно управлять размерными сборами.

Включите сеанс вопросов и ответов, чтобы сообщить о проблемах

Если у владельцев страт есть какие-либо серьезные проблемы или проблемы, которые они хотят поднять, важно поддержать это с помощью сеанса вопросов и ответов. Использование виртуального провайдера AGM может быть здесь полезным, особенно если у вас много владельцев, так как они предоставят модератора, который будет проверять и координировать вопросы от имени председателя и обеспечивать бесперебойную работу собрания.

Проведение голосования

Ключевым компонентом ГОСА вашей страты будет проведение голосования, чтобы владельцы собственности могли высказать свое мнение по важным вопросам повестки дня.Если это происходит лично, голос может быть подсчитан поднятием руки или, если у вас есть участники, присоединяющиеся через виртуальную платформу AGM, результаты будут подсчитаны и отображены для вас. Каждый лот имеет право на один голос, и результат определяется по правилу большинства.

Однако, если вы ищете решение по вопросу повестки дня, который считается особенно срочным или важным, он должен быть решен специальным или единогласным решением.

Протокол хранения

Общее собрание акционеров вашего уровня должно иметь секретаря, который ведет подробные протоколы заседаний и результатов голосования.После завершения их следует разослать каждому владельцу вашей страт-схемы, независимо от того, участвовали ли они в стратовом AGM.

Порядок рассмотрения дел

Чтобы ваша встреча прошла гладко и имела смысл для участников, следующий порядок или порядок действий помогут вам продолжить работу:

  1. Приветствуем всех и рекорд посещаемости
  2. Пробежка по протоколам прошлогодней страты AGM
  3. Составьте план финансов на следующий год и посмотрите финансовую отчетность за прошлый год
  4. Обсудить и проголосовать по предложениям, например, по бюджету и страхованию
  5. Избрать членов исполкома
  6. Обсудить и проголосовать за специальные решения, которые помогут комитету выполнять свою работу
  7. Задать последний вопрос
  8. Встреча итогов
  9. Организовать для распределения минут

Как я могу извлечь максимальную пользу из Strata AGM?

Как и любое собрание, единственный способ получить максимальную отдачу от многослойного годового общего собрания акционеров - это подготовиться.В каждом штате и территории действуют несколько разные правила и положения о том, как они должны проводиться, поэтому очень важно прочитать и полностью понять, что от вас ожидается, заблаговременно до встречи.

Что мне следует рассмотреть: виртуальное или гибридное многослойное AGM?

Чтобы получить максимальную отдачу от AGM вашей страты, упростите онлайн-доступ через опытную виртуальную платформу AGM. Мало того, что большее количество посетителей смогут принять участие в вашей встрече, что поможет повысить ее эффективность, но и хорошие платформы будут иметь ряд функций, которые улучшат ваше впечатление от встречи, например:

  • Прямое голосование и опросы
  • Управляемые сеансы вопросов и ответов
  • Прямая трансляция событий
  • Коды безопасного доступа для регистрации и доступа к собраниям
  • Распространение уведомления о собрании

Express Virtual Meetings - эксперты в виртуальных и гибридных AGM.Мы можем помочь вам организовать и провести общее годовое собрание акционеров, чтобы вы могли получить максимальную отдачу от встречи и достичь своих целей. Закажите бесплатную демонстрацию нашей виртуальной платформы и сервисного решения AGM сегодня, чтобы узнать, как вы можете предоставить профессиональное, привлекательное и безопасное виртуальное AGM, которое легко, без стресса и управляемо для вас!

Помимо того, что наша управляемая служба AGM полностью принадлежит и управляется австралийцами, она также включает в себя 100% гарантию возврата денег, поэтому свяжитесь с одним из наших специалистов по виртуальным встречам сегодня, чтобы узнать, как мы можем помочь вам провести ваше самое успешное на сегодняшний день AGM!

Проведение общего собрания

Общие собрания имеют решающее значение для совладельцев, так как они дают возможность обсудить и подумать о направлениях передачи их совместной собственности.Если общие собрания готовятся тщательно и методично, совладельцы будут мотивированы и готовы их посещать. Их участие очень важно, потому что общие собрания - это проявление демократии в рамках совместной собственности. Они следуют определенным правилам, которые необходимо неукоснительно соблюдать, иначе принятые решения могут быть признаны недействительными.

Добро пожаловать

В день проведения общего собрания совладельцев или их представителей приветствуют должностные лица собрания.Этот первый шаг должен быть хорошо скоординирован. Стол обычно ставится у входа в комнату, где находятся лица, ответственные за присутствие. Чтобы не затягивать рассмотрение дела, совладельцев следует пригласить приехать за некоторое время до начала заседания.

Участники

В принципе, общее собрание является закрытым, на нем могут присутствовать только совладельцы. Тем не менее, совладелец может предоставить доверенность лицу по своему выбору, чтобы представлять его и голосовать от его имени.

Лист явлений

По прибытии совладелец или его доверенное лицо (доверенное лицо) должны подписать лист присутствия под наблюдением секретаря собрания. Его подпись затем будет подтверждена и заверена президентом собрания. В листе присутствия должны быть указаны, в частности, имена совладельцев или их доверенных лиц. Он также указывает количество голосов, на которые они имеют право. Этот лист, который будет храниться в качестве приложения к протоколу, будет служить, в частности, для расчета кворума.Это определит, можно ли провести общее собрание.

Руководители общего собрания

Обязательно назначение президента и секретаря общего собрания. Хотя не существует особой формулы хорошего президента, эта функция требует определенных знаний, опыта и тактичности при использовании власти. Помимо направления, принятого в ходе обсуждений, президент должен быть отличным хозяином. Его самообладание не только задаст тон общему собранию и дискуссиям, но и обеспечит его плавный ход.В идеале выборы президента общего собрания должны состояться до открытия сессии, так как последний должен:

  • Знать декларацию о совместной собственности;
  • Освоить процедурные правила, указанные в декларации о совместном владении;
  • Проверить действительность прокси.

Открытие общего собрания

Президент призывает общее собрание к порядку и объявляет общее собрание открытым.Он заявляет, что кворум имеется, отмечает время открытия собрания и приветствует участников. Впоследствии он должен:

  • Ведет обсуждение вопросов повестки дня;
  • Определить, было ли достигнуто применимое большинство во время голосования.

Общее собрание, в принципе, обсуждает только вопросы, ранее внесенные в повестку дня, то есть перед общим собранием. Можно обсуждать другие темы, но нельзя голосовать по ним.

Дебаты

Важно обеспечить начало общего собрания в назначенное время и строго управлять обсуждениями. Как правило, каждый совладелец может говорить, комментировать и высказать свою точку зрения на управление совместной собственностью. Это идеальный повод задать вопросы совету директоров или руководителю. Президент общего собрания должен обеспечить, чтобы выступления были уважительными и актуальными, а также относились к пункту повестки дня.Уместно, чтобы участники разговаривали только с президентом общего собрания, избегая, таким образом, обращения напрямую к человеку или группе лиц. Совладельцы не должны необоснованно затягивать проведение собрания. Любое несвоевременное вмешательство приведет к демотивированию совладельцев, некоторые из которых могут больше не желать посещать общие собрания.

Даже если президент действует строго при исполнении своих обязанностей, он не может помешать присутствующим совладельцам обстоятельно обсудить рассматриваемые вопросы.Поэтому к более сложным темам в повестке дня следует подходить так, как они должны быть, с выделением необходимого времени, хотя дискуссии не могут длиться вечно. Более сложные для решения темы часто связаны с финансами совместного владения или даже с изменением декора общих частей, таких как вестибюль. Президент должен уметь вести эти дебаты уважительно и с должным вниманием, в противном случае могут возникнуть межличностные конфликты, и некоторые совладельцы почувствуют себя исключенными. Риск того, что они могут помешать общему собранию, в таких случаях увеличивается в десять раз.

Наличие профессионалов

Может быть полезно, чтобы на общем собрании присутствовали профессионалы, уполномоченные синдикатом. К ним относятся, помимо прочего, бухгалтеры, нотариусы, юристы и профессиональные строители. У них будет возможность представить технические элементы, основанные на их опыте, что позволит совладельцам задать вопросы. Их присутствие также будет сдерживающим фактором во время дебатов.

Делайте встречи короткими

Некоторые вопросы включаются в повестку дня, когда их не должно быть.Например, голосование за одобрение решений, принятых директорами в предыдущем году. Другие вопросы не должны включаться в повестку дня, например голосование по утверждению финансовой отчетности или любые другие вопросы, не относящиеся к компетенции общего собрания.

Позднее прибытие и отъезд

Физические лица, опоздавшие на общее собрание, также должны быть внесены в ведомость явки. Что касается выезда совладельцев до закрытия общего собрания, они должны сообщить секретарю общего собрания о том, что они собираются покинуть помещение.

Максимальная длина не должна быть превышена

Через некоторое время внимание участников общего собрания ослабевает. Существует риск того, что многие совладельцы захотят уйти, что может привести к потере кворума. В этом случае любой совладелец может потребовать переноса общего собрания. Чтобы избежать этого неблагоприятного развития событий, важно, чтобы президент общего собрания до его проведения оценил приблизительное время, которое следует выделить для каждого пункта повестки дня.Короче говоря, он должен найти баланс между справедливым отношением к предметам и бесконечным общим собранием. Однако, независимо от количества рассматриваемых предметов, имейте в виду, что при большом совместном владении (например, 200 единиц) неизбежно споры могут длиться дольше.

Перенос Общего собрания

Когда все вопросы повестки дня рассмотрены, президент объявляет общее собрание закрытым. Время его окончания будет указано в минутах.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ! Прогулы на общих собраниях совладельцев часто очень высоки. Чтобы исправить это явление, директора должны между общими собраниями и время от времени информировать совладельцев о своих достижениях и решениях. Передавая эту информацию посредством публикаций, электронных писем и рассылок, они могут вызвать растущий интерес среди отсутствующих совладельцев к общим собраниям, которые, следовательно, могут быть привлечены к участию.

О ЧЕМ СЛЕДУЕТ УМЕТЬ: Общее собрание должно проводиться в городе или районе, где расположено здание.Это то, что, как правило, предусматривается в декларациях о совместной собственности. Совместное владение с помещением для собраний обычно проводит в нем общее собрание.

ВНИМАНИЕ! Общее собрание должно быть созвано в удобное время, чтобы на нем могли присутствовать совладельцы. Хотя проведение общего собрания в выходные дни приемлемо, лучше всего запланировать его на вечер в будний день. Совет директоров должен вынести свое дискреционное и беспристрастное суждение по этому вопросу, что подразумевает, что он должен действовать добросовестно с учетом характеристик соответствующих совладельцев.

ОБРАЩАЙТЕСЬ К ПУБЛИКАЦИИ: Guide de procédure et de fonctionnement des Assemblées des coprieétaires. (Руководство по порядку и проведению общих собраний долевой собственности)

Вернуться к мега-справочнику: Общее собрание совладельцев

Проведение годового или внеочередного общего собрания в страте

Подробнее о проведении общих собраний на этой странице:
Ведение протокола
Определение кворума
Порядок работы и правила порядка
Как решать вопросы повестки дня
Изменение устава

Минут

Во время общего собрания акционеров или SGM кто-то должен:

  • займет минут
  • записать результаты всех голосований в протокол

Проверка наличия кворума

Бизнес не может проводиться на годовом или внеочередном общем собрании, если нет кворума (т.е. минимальное количество избирателей).

В соответствии с уставом страты (или секции) кворум для годового или внеочередного общего собрания составляет:

  • имеющих право голоса избирателей, обладающих 1/3 голосов страта-корпорации, присутствующих лично или по доверенности
  • если имеется менее 4 лотов страты или менее 4 собственников, то правомочные избиратели, владеющие 2/3 голосов страт-корпорации, присутствуют лично или по доверенности

Если иное не предусмотрено уставом, Закон о собственности Strata предусматривает отсутствие кворума в течение 1/2 часа после запланированного начала годового или общего собрания, собрание откладывается на тот же день на следующей неделе. в том же месте и в то же время.Однако, если в течение 1/2 часа после начала этого последующего собрания кворум отсутствует, считается, что кворум достигнут, если правомочные избиратели присутствуют лично или по доверенности.

Участие в общем собрании

Владельцы

Strata всегда должны участвовать в общих собраниях.

Кроме того, согласно Стандартным постановлениям (в которые могут вноситься поправки):

  • арендаторы или жильцы, независимо от того, имеют ли они право голоса, могут присутствовать на AGM или SGM
  • человек, не имеющих права голоса, могут участвовать в обсуждениях с разрешения председателя
  • лиц, не имеющих права голоса, могут потребовать покинуть собрание, если большинством голосов будет принято решение об их исключении

Примечание: согласно уставу, страта-корпорация может обеспечить присутствие на годовом или специальном собрании по телефону или любым другим способом, если этот метод позволяет всем лицам, участвующим в собрании, общаться друг с другом во время собрания.

Порядок ведения дел

В соответствии со Стандартным уставом (в который могут быть внесены поправки) деятельность на годовом Общем собрании или SGM должна осуществляться в следующем порядке:

  • удостоверяет доверенных лиц и представителей юридических лиц и выдает карточки для голосования
  • определить, есть ли кворум
  • при необходимости избрать человека председательствующим на собрании. Заседания проходит под председательством президента страты. Если президент не желает или не может, то его председатель исполняет вице-президент стратсовета.Если ни президент, ни вице-президент не желают или не могут выступать в качестве председателя, тогда правомочные избиратели должны выбрать председателя из числа лиц, присутствующих на собрании.
  • представляет собранию подтверждение уведомления о собрании или отказа от уведомления. (Голосование на годовом или специальном общем собрании может продолжаться, несмотря на отсутствие уведомления, как если бы все лица, имеющие право на получение уведомления, отказываются в письменной форме от своего права на уведомление).
  • Утвердить повестку дня
  • утверждает протокол последнего годового или внеочередного общего собрания
  • Сделка с незаконченным делом
  • получать отчеты о деятельности совета и решениях со времени предыдущего годового общего собрания, включая отчеты комитетов
  • ратифицировать любые новые правила, принятые strata corporation
  • отчет о страховой защите (если собрание является годовым)
  • утвердить бюджет на предстоящий год (если собрание является годовым общим собранием)
  • сделка с новым бизнесом
  • избирает стратовый совет (если собрание является годовым общим собранием)
  • прекратить собрание

Правила заказа

Корпорации Strata, желающие использовать парламентские правила порядка для управления проведением общих собраний, могут попросить совета о том, как включить правила порядка в подзаконные акты в соответствии с Законом о собственности Strata.

Правила заказа включают в себя: Правила порядка Роберта, Правила порядка Бурино и Правила порядка Merriam-Webster.

Как решать вопросы повестки дня

Вопросы повестки дня решаются большинством голосов, если иное не предусмотрено Законом о собственности Strata или Положениями. Список вопросов, по которым требуется голосование, а также специальные правила, которые применяются в случае внесения решения, см. В процессе голосования и типах голосов (3/4, 80%, единогласно, большинством).

Формулировка резолюции, требующей 3/4 голосов, которая распространяется вместе с Уведомлением о собрании, может быть изменена только в том случае, если такие изменения несущественны и изменения одобрены 3/4 голосов до постановки решения, по которому проводится голосование.

Изменение устава

Для всех жилых слоев или слоев без покрытия («подразделение на несколько слоев»), никакие поправки в устав до второго годового общего собрания не могут быть внесены без единодушного согласия на годовом или внеочередном общем собрании.

На втором годовом Общем собрании акционеров и впоследствии устав может быть изменен обычным голосованием 3/4. Дополнительную информацию см. В Уставе и правилах Strata.


Ссылки:
Strata Property Act: разделы 35, 48-51, 128, 154
Стандартные постановления (в которые можно вносить поправки): 25, 26, 28

Найдите это быстро: карта сайта, на которой перечислены все страницы и подстраницы с разделами.

Информация на этом веб-сайте о многослойном жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве основной отправной точки; это не заменяет получение юридической консультации.Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Контент на этом веб-сайте периодически проверяется и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 4 января 2021 г.

Подготовка к общему собранию слоев (AGM или SGM)

Узнайте больше о подготовке к общим собраниям на этой странице:
Требования к проведению общих собраний
COVID-19 и промежуточных собраний
Созыв внеочередного общего собрания
Внесение вопроса в повестку дня общего собрания
Информационные собрания
Документы для подготовки
Требование для предварительного уведомления
Способы уведомления
Расчет периода уведомления

Требования к проведению годового общего собрания акционеров

Общее собрание акционеров должно проводиться ежегодно; не позднее, чем через два месяца после окончания финансового года страта-корпорации, если собрание не отменено.Любой отдел внутри страт-корпорации должен также проводить годовое собрание акционеров в дополнение к общему собранию страт-корпорации.

Общее собрание может быть отменено, если все правомочные избиратели в письменной форме откажутся от требования о проведении годового собрания и если они примут письменные решения по адресу:

  • Утвердить бюджет на следующий год
  • избирают совет страты путем аккламации и
  • заниматься другими делами

Для новых страт-корпораций владелец-разработчик несет ответственность за организацию первого годового общего собрания акционеров в течение шести недель после более ранней из следующих дат:

  • девять месяцев с даты первой передачи земельного участка или
  • дата передачи покупателям 50% плюс один из страт-лотов

COVID-19 и встречи со стратами

Во время пандемии провинция предоставила корпоративным слоям больше свободы в проведении встреч со стратами.Узнайте больше на встречах COVID-19 и страт.

Созыв внеочередного общего собрания

В дополнение к годовым общим собраниям (AGM) могут проводиться специальные общие собрания (SGM). SGM можно использовать как форум для обсуждения проблем, принятия решений и разрешения вопросов. Как и годовые собрания акционеров, SGM предъявляют особые юридические требования.

Совет страты может созывать внеочередное общее собрание.

Внеочередное общее собрание также может быть созвано лицами, обладающими не менее 20% голосов страта-корпорации, выполнив следующие действия:

  • собственник или арендатор должен представить совету страты письменное требование, подписанное лицами, имеющими не менее 20% голосов страты корпорации
  • после того, как запрос был представлен в совет страты, у совета страты есть четыре недели с даты запроса на проведение внеочередного общего собрания; если петиция требует, чтобы корпорация страта рассмотрела решение о ликвидации (прекращении), корпорация страта должна провести собрание в течение восьми недель после подачи требования
  • , если собрание не проводится в течение четырех недель или восьми недель, если собрание должно рассмотреть решение о ликвидации (прекращении), лица, подписавшие требование о проведении собрания, могут созвать и провести собрание (кроме случаев, когда все имеющие право голоса , письменно отказываются от необходимости проведения собрания и соглашаются с принятым решением)
  • Решение или иной вопрос, указанный в требовании о проведении собрания, должен быть первым вопросом повестки дня собрания.

Для решений, требующих 3/4 голосов, если предложенное решение было включено в уведомление о собрании, собственники могли принимать решения:

  • для обозначения определенной общей собственности как ограниченной общей собственности или для изменения использования определенной общей собственности
  • об отмене договора на управление стратами
  • для создания, изменения или удаления подзаконных актов, или
  • любое другое решение, которое разрешило бы вопрос.

Обратите внимание, что для корпораций с жилым слоем требуется единогласное голосование, если устав изменен до второго годового общего собрания. Если страт-лоты являются нежилыми, в устав могут быть внесены поправки до второго годового общего собрания голосов голосов или иной порог голосования, установленный в уставе.

На общем собрании собственники страт могут также большинством голосов направлять или ограничивать действия совета страты, за исключением следующих обстоятельств:

  • , если направление или ограничение противоречат Закону о собственности Strata, Правилам или подзаконным актам
  • , когда указание или ограничение мешают усмотрению совета определять:
    - должно ли лицо нарушить устав, должно ли быть оштрафовано, и размер штрафа
    - следует ли отказать лицу в доступе к рекреационному объекту
    - будь то лицо должно быть обязано оплатить разумные затраты на устранение нарушения устава или правил
    - должен ли собственник быть освобожден от подзаконного акта, запрещающего или ограничивающего арендную плату

Члены совета Strata также могут быть сняты с должности на общем собрании.Согласно Стандартному Уставу (который может быть изменен), один или несколько членов совета страты могут быть сняты с должности большинством голосов владельцев на общем собрании. Затем владельцы должны избрать заменяющих членов совета страты.

Внесение вопроса в повестку дня общего собрания

Если вопрос не является срочным, владелец или арендатор может предложить решение или вопрос для рассмотрения на следующем годовом или специальном общем собрании следующим образом:

  • собственник или арендатор должен представить совету страты письменное требование, подписанное лицами, имеющими не менее 20% голосов страты корпорации
  • Решение или вопрос, поднятый в письменном требовании, должны быть включены в уведомление о собрании и включены в повестку дня

Информационные встречи

Помимо общих собраний и общих собраний, отдельные корпорации (и секции) могут проводить информационные собрания для обмена информацией с владельцами и резидентами и проводить общие обсуждения.Информационные собрания часто назначаются за 4–6 недель до общего собрания акционеров или SGM.

Документы для оформления

К ГОСА или SGM должны быть подготовлены следующие документы:

  • повестка дня. Совет страты (или исполнительный орган секции) определяет повестку дня, но решение может быть добавлено в повестку дня, если оно одобрено 20% голосующих членов страты корпорации
  • бюджет и финансовая отчетность (они должны быть подготовлены для годового общего собрания акционеров)
  • точная формулировка резолюций, которые должны быть приняты 3/4, 80% или единогласным голосованием, включая любые специальные сборы и расходы из резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств

Требование о предварительном уведомлении

Уведомление о ГОСА или SGM («Уведомление») должно быть направлено всем лицам, имеющим право на получение уведомления.

Уведомление должно включать:

  • Описание вопросов, по которым проводится голосование
  • точная формулировка резолюций, которые должны быть приняты 3/4, 80% или единогласно
  • бюджет и финансовая отчетность (для ГОСА)
  • все вопросы или решения, включенные в повестку дня по письменному требованию 20% правомочных избирателей

Лица, имеющие право получать уведомление о проведении общего собрания

Strata Corporation должна направить уведомление за две или четыре недели, если повестка дня включает решение о ликвидации (прекращении), до даты ГОСА или SGM следующим лицам:

  • Владелец каждого участка
  • каждый залогодержатель, подавший «Форму C: Запрос на уведомление залогодержателя»
  • каждого арендатора, которому: предоставлено право голоса; является членом семьи, как это определено в Положении о собственности Strata; или имеет договор аренды на три года или более; и если страта-корпорация получила уведомление об уступке или аренде.

До тех пор, пока корпорация strata предприняла разумные попытки направить уведомление всем необходимым лицам, никакое голосование, проведенное на ГОСА или SGM, не будет считаться недействительным, поскольку кто-то не получил уведомление.

Способы уведомления

Уведомление о проведении AGM или SGM может быть отправлено следующими способами:

Если лицо предоставило страте-корпорации адрес для получения уведомлений, не связанных с развитием страты, то уведомление может быть доставлено по:

  • лично оставив его с человеком или
  • рассылка на адрес, указанный лицом

Если лицо не предоставило страте-корпорации адрес для получения уведомлений, не связанных с развитием страты, то уведомление может быть доставлено по:

  • лично оставив у человека
  • оставив его под дверью личного участка
  • оставив его вместе с взрослым жителем жилого участка
  • рассылка на адрес страт-лота
  • положить в почтовый ящик или почтовый ящик для страт-лота
  • , отправив его по факсу на номер факса, предоставленный лицом
  • , отправив его на адрес электронной почты, указанный лицом для получения уведомления, записи или документа

Если уведомление было направлено любым из вышеперечисленных способов, за исключением передачи его лицу, уведомление считается полученным этим лицом через четыре дня после его отправки.

Расчет периода уведомления

Извещение бывает двух типов: условное и фактическое.

Уведомление "Предполагаемое"

  • рассылка на адрес, указанный лицом
  • оставив его под дверью участка
  • оставив его с взрослым на участке
  • , отправив его на адрес страт-лота
  • положить его в почтовый ящик многоуровневого участка
  • , отправив его по факсу на номер факса, предоставленный лицом
  • , отправив его на адрес электронной почты, указанный лицом для получения уведомления, записи или документа

«Фактическое» уведомление

  • фактически передает его человеку

Пример: расчет периода уведомления составляет двухнедельное уведомление

Условное уведомление Фактическое уведомление
Когда доставка начата День 1 День 1
При подаче уведомления

День 5,
Уведомление «считается, что
получено
» через 4 дня

День 1
Когда начинается период уведомления День 6,
двухнедельный период
начинается с
в этот день
День 2
Когда период уведомления прекращается День 19,
2 неделя
период
заканчивается в этот день
День 15
Когда можно проводить Общее собрание акционеров День 20 или позже День 16 или позже

В соответствии с Законом о толковании правительства провинции, если ссылка на время включает такие фразы, как «ясные» дни или недели или «по крайней мере» применительно к дням или неделям, время должно быть рассчитано, исключая первый день и последний день менструации.Другой способ думать о днях, которые необходимо исключить, - это думать, что в эти дни ничего не может произойти.

При подсчете количества дней в течение двухнедельного периода уведомления для AGM или SGM день, когда уведомление направлено (День 1 в приведенном выше примере) или считается полученным (День 5 в приведенном выше примере), не может считаться одним из дней. Общее собрание акционеров или SGM не может состояться в последний день периода уведомления (день 15 или день 19 в приведенном выше примере). Это может происходить только в любой из дней, следующих за последним днем ​​периода уведомления (День 16 или День 20, как показано в примере выше).


Ссылки:
Закон о собственности Strata: разделы 40, 41, 44-46, 61, 103

Найдите это быстро: карта сайта, на которой перечислены все страницы и подстраницы с разделами.

Информация на этом веб-сайте о многослойном жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве основной отправной точки; это не заменяет получение юридической консультации. Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Контент на этом веб-сайте периодически проверяется и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 4 января 2021 г.

Commonhold в Испании - Испанский юрист

1. Обзор

Commonhold в Испании и сообщество владельцев собственности : Если вы купили квартиру или виллу, которые являются частью строительного комплекса , имейте в виду, что они будут подпадать под действие Закона Spanish Commonhold ( Ley de Propiedad Horizontal ). Этот закон применяется независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нет, если вы владеете квартирой или виллой в многоквартирном жилом комплексе .

В соответствии с испанским Общим правом, каждая квартира или владелец виллы имеют совместных владений общих элементов строительного комплекса (лестницы, лифты, фасады, бассейн, услуги по уборке, канализация, водоснабжение, электрические провода). etc;) вместе с остальными владельцами блока. Другими словами, каждый собственник квартиры имеет право собственности на свой дом, однако ассоциация собственников или сообщество владельцев собственности владеют общими частями строительного комплекса и управляют ими.

Все владельцы собственности в квартале образуют Сообщество владельцев собственности ( Comunidad de Propietarios ). Они несут ответственность за свои отдельные части и общие части квартала. Они должны поддерживать общие элементы здания. Все они участвуют в расходах сообщества на пропорциональной основе. Только тем, кто покупает отдельную собственность, стоящую отдельно, не нужно будет присоединяться к сообществу владельцев собственности.

Каждая квартира в блоке имеет долю ( cuota de Participación ) в общем имуществе, обычно пропорциональную размеру собственности владельца.Следовательно, владелец большой квартиры будет иметь большую долю в общем имуществе, эта доля определяет коммунальных сборов, и права голоса домовладельца.

Урбанизации управляются другим законом (поскольку они разделяют элементы с внешним миром, такие как уличное освещение, вывоз мусора, дороги;), однако может также применяться Испанский закон о гражданском праве ( Ley de Propiedad Horizontal ). при условии, что они отвечают определенным требованиям.

2. Узнайте, что вы поделитесь в сообществе, прежде чем покупать недвижимость

Если вы собираетесь купить недвижимость в Испании, которая является частью квартала, рекомендуется проверить в Регистре Испании ( Registro de la Propiedad ) физическое описание вашей квартиры и здания, которое прикреплен к, таким образом вы узнаете размер вашей собственности и какова ваша доля общего пользования.

Испанская земельная служба может также предоставить вам правила об использовании общих помещений, общем управлении и техническом обслуживании, которые являются частью Устава Сообщества владельцев.Каждый новый владелец будет автоматически связан Уставом и решениями, принятыми на предыдущих собраниях.

Вам также следует убедиться, что продавец обновляет свои платежи сообществу владельцев собственности , в противном случае невыплаченные коммунальные платежи могут быть переданы новому владельцу.

Если вы покупаете в новой разработке, правила Сообщества должны быть объяснены вам и утверждены от вашего имени.

3. Устав и внутренние правила Сообщества

Большинство сообществ имеют широкий набор правил, которые регулируют права владельцев собственности и стандарты поведения , ожидаемые от лиц, проживающих в комплексе.Устав сообщества может быть изменен только единогласным голосованием владельцев сообщества, как лично, так и по доверенности. Если необходимо изменить Устав, это относится к годовому общему собранию (AGM).

Устав должен устанавливать частную долю , которая соответствует каждому владельцу.

Если какой-либо член сообщества нарушает устав , члены сообщества могут проголосовать за то, чтобы просить суд издать судебный запрет, который запрещает ему входить в его собственность на срок до 2 года .

Помимо Устава, собственники могут устанавливать внутренних правил , устанавливающих стандарты поведения для членов сообщества и пользования общими услугами. Владельцы также обязаны соблюдать эти правила, которые могут быть изменены простым большинством голосов.

4. Ремонт в общественном блоке

Каждый собственник общины может произвести ремонт в собственном имуществе (квартире, пристроенном доме;) на следующих условиях :

  • Предыдущее уведомление владельцам Сообщества.
  • Если общая конструкция и фасад здания были без изменений .
  • Избегайте причинения любого ущерба правам других владельцев сообщества.
5. Ремонт в местах общего пользования

Сообщество собственников имущества должно произвести необходимый ремонт для поддержания дома в пригодном и жилом состоянии .

Если какой-либо собственник виновен в задержке ремонта по распоряжению административных властей Испании , он или она должны столкнуться с административными штрафами, наложенными за задержку на сообщество владельцев.

Если требуется ремонт в местах общего пользования, об этом следует сообщить администратору.

6. Совершение запрещенных действий в собственном имуществе или на территории общего пользования

Ни владельцу собственности, ни лицам, которые временно или постоянно проживают в собственности, не разрешается выполнять какие-либо действия, которые могут повредить комплекс или противоречат Уставу или внутренним правилам сообщества.

Если они это сделают, президент сообщества может потребовать от них прекратить это и даже потребовать в суде предварительного разрешения членов сообщества с помощью испанского юриста.

7. Основные обязанности собственников общины

Собственники общины обязаны:

  • Они должны разрешить проведение работ в их собственной квартире , когда это необходимо для надлежащего обслуживания здания или установки новых услуг. Для этого они должны разрешить рабочим въезд в свою собственность человек. Если в результате этих работ возникнет какой-либо ущерб, община должна выплатить компенсацию.
  • Они должны уважать неделимые части комплекса, в котором расположена собственность: уход за канализацией, электропроводкой и любыми другими установками, которые обслуживают других владельцев, они также должны заботиться о своих собственных установках.
  • Поддерживать свое имущество в хорошем состоянии , чтобы оно не причинило вред другим владельцам. При причинении ущерба другим собственникам выплачивается возмещение ..
  • Они должны внести свой вклад, в соответствии с их долей сообщества, в расходов на содержание комплекса.
  • При продаже собственности продавец-собственник должен предоставить сертификат, подтверждающий, что у него или нее нет незавершенных долгов перед сообществом, или тех долгов сообщества, которые еще не выплачены.
  • Секретарь сообщества должен быть проинформирован об адресе владельцев в Испании , чтобы отправлять им уведомления, касающиеся владельцев сообщества. Если невозможно отправить уведомления на указанный адрес, они будут размещены на видном месте в общественном комплексе.
  • Секретарь Сообщества должен быть проинформирован о продаже собственности , в противном случае продавец также будет нести ответственность вместе с новым владельцем по общественным долгам проданной собственности, хотя в этом случае продавец может потребовать покупатель для уплаты неуплаченных коммунальных платежей.
8. Права собственников недвижимости
  • У вас есть право присутствовать на годовом общем собрании, а также на любых внеочередных собраниях сообщества.
  • Вы также имеете право быть уведомленным о датах и ​​порядке работы любого созываемого собрания. Если вас неправильно проинформировали, вы можете опротестовать и даже аннулировать результаты собрания в суде.
  • На собрании вы имеете право высказать свое мнение , право голосовать и вносить предложения для голосования других членов.
  • Вы можете быть избраны президентом, вице-президентом или секретарем общины.
  • Вы можете проверить документацию и записи сообщества.
9. Реконструкция здания

Ни один владелец собственности не имеет права требовать новые услуги , удобства или ненужные улучшения в комплексе.

Когда участники достигли соглашения о том, что произведет ненужный ремонт комплекса, стоимость которого превышает 3-месячные коммунальные платежи, участник, который не проголосовал за это соглашение, не обязан оплачивать этот ремонт.

10. Годовое общее собрание
10.1 Общая информация

Члены сообщества должны встречаться не реже раз в год :

  • Избрать Президента и Администратора.
  • Предлагать бюджет на следующий год, а также другие вопросы, такие как счета и расходы предыдущего года.
  • Утвердить Устав Сообщества и определить внутренние правила.
  • Чтобы проверить другие дела, возникающие для лучшего управления сообщества и т.д .;

Президент должен уведомить о собрании членов сообщества заранее, хотя члены сообщества могут принять решение о встрече без приглашения президента.

На собрании председательствует президент.

Большинство решений принимаются большинством голосов членов сообщества.

10.2 Присутствие на собрании

Члены сообщества могут помогать собранию лично или представителем , назначенный не должен даже быть членом сообщества. Это обычно используется в сообществах, где иностранные владельцы большую часть времени отсутствуют.

Отсутствующий член может также делегировать свой голос другому члену или назначить представителя для голосования за него.

Те члены, чьи общественные платежи не обновлены, могут участвовать в собрании, но не могут голосовать за , чтобы избрать ни Секретаря, ни Администратора.

10.3 Протокол

Подробная информация о собрании и голосовании членов сообщества должна быть занесена в протокол протокола ( libro de actas ), он также должен содержать даты и порядок работы любого созываемого собрания.

Протокол может быть использован на испанском языке судебных заседаний , эл.г. когда какой-либо член сообщества заявляет в суд, что его или ее интерес серьезно ущемлен решением, принятым на собрании, проведенном членами сообщества.

Эта книга должна быть с печатью как подлинная Регистратором собственности.

Секретарь Сообщества ведет протокол.

10.4 Оспаривание решения собрания

Любой член, который считает, что решение, принятое большинством членов сообщества, является незаконным, что противоречит уставу сообщества, или наносит серьезный ущерб его собственным интересам, может обратиться в местный суд с просьбой об отмене решения.

Они также могут обязать президента созвать внеочередное общее собрание .

Владелец может оспорить решения, принятые на собрании, только если у него есть платежи сообщества до даты . Член может обжаловать решение в течение 3 месяцев с даты, когда оно было принято. За исключением случаев, когда решение является незаконным или противоречит Уставу, в этом случае оно может быть обжаловано в течение 1 год .

В этом случае настоятельно рекомендуется юридическая помощь.

11. Президент
11.1 Выборы президента

Закон об общем праве Испании предусматривает, что каждое сообщество собственников должно иметь президента, который должен быть избранным из числа членов сообщества, по очереди или розыгрышем лотереей на период времени 1 год , если не иное указано в уставе Сообщества.

Члены сообщества могут подать на президента в суд, если они считают, что его действия нанесли ущерб их интересам.

Это обязательно , чтобы избранный президент исполнял обязанности президента в обществе.

Возможно, у вас есть недвижимость в Испании в многоквартирном доме, которую вы используете только во время отпуска. Хотя испанский закон предусматривает, что назначенный член может отклонить выборы, попросив об этом судью первой инстанции и объяснив ему основные причины, по которым отклоняет выборы . Однако, если вы избраны президентом и считаете, что не можете выполнять соответствующие обязанности президента, мы советуем вам сначала объяснить это бывшему президенту.

Обязанности президента

В общих чертах , Президент Сообщества Собственников несет следующие обязанности:

  • Президент является самым важным законным представителем Сообщества . К нему следует подавать жалобы членов сообщества.
  • Он может подавать иски от имени сообщества, если он уполномочен голосованием общего собрания.
  • Он также может выполнять обязанности секретаря и администратора, выполняя всю административную работу, если другие должностные лица не избраны, если иное не указано в Уставе.
  • Он должен сообщить членам сообщества заранее о дате, часе и месте собрания. Он составляет порядок работы общих собраний, отчеты о расходах и бюджет на предстоящий год. Он председательствует на собрании и письменно информирует отсутствующих участников о принятом решении.

Когда президент действует как единоличное должностное лицо общины, среди обязанностей, которые он должен выполнять, следующие:

  • Наблюдать за управлением общими элементами собственности.
  • Выслушайте жалобы владельцев общины.
  • Соберите коммунальные платежи, взимаемые с каждого владельца.
  • Нести полную ответственность за работу сообщества при условии утверждения годовым общим собранием.
12. Администратор

Члены сообщества могут назначить профессионального администратора для управления повседневной работой сообщества, и ему будет выплачиваться регулярная плата за эту услугу.

Администратор должен управлять эффективной работой общих элементов сообщества, он также должен выполнять любые другие функции, возложенные на него общим собранием.

Он составляет смету сметных расходов на предстоящий год и представляет его на общем собрании для утверждения членами, они должны проголосовать, чтобы принять его или нет. Он должен вести записи сообщества и следить за тем, чтобы протоколы составлялись правильно.

Все запросы и запросы владельцев будут направляться Администратору.

Президент может прекратить предоставление услуг администратора в любое время, если он считает, что администратор не выполняет обязанности, указанные в контракте.Это решение должно быть предварительно представлено на утверждение общему собранию.

Любой член сообщества может обратиться к судье с заявлением об отмене действия администратора , если он считает, что оно противоречит любому положению законов сообщества.

Администратор должен вести записи и счета сообщества в распоряжение участников.

13. Неуплата общественных сборов

Каждый владелец должен платить свои общественные взносы в день, установленный участниками на Ежегодном общем собрании.Сборы могут выплачиваться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Если кто-либо из участников не уплатит коммунальные сборы , президент или администратор может потребовать выплаты долга, с предварительного разрешения членов сообщества, в суде первой инстанции города, в котором расположен жилой дом, и даже продать недвижимость на аукционе, чтобы взыскать неоплаченные расходы.

14. Получение юридической помощи

Мы предлагаем надежные юридические консультации по любому вопросу, который может у вас возникнуть в отношении сообщества владельцев недвижимости в Испании:
» Спросите англоговорящего испанского юриста .

Ежегодных общих собраний по сравнению с собраниями других владельцев

Том 23, Выпуск 2, зима 2017 г.
Совет директоров и заседания


Просмотреть выпуск PDF Просмотреть флипбук выпуска Вернуться к последнему выпуску

Ежегодные общие собрания и собрания других владельцев

… В чем дело? и чем они отличаются от собраний совета директоров?

Скарлетт Гай | Другие статьи Скарлетт Гай

Время от времени мне задают этот вопрос: «Почему стоимость минут для собрания собственников намного больше, чем для обычного собрания правления?» Это хороший вопрос!

Во-первых, важно понять, зачем вообще нужны протоколы подобных встреч.Во-вторых, необходимо понимать разницу в записи минут в более публичной обстановке. И, в-третьих, на таких встречах часто проявляется определенное вызывающее поведение, которое специалисту по протоколу необходимо преодолеть.

Типы собраний собственников

Для кондоминиумов ежегодные общие собрания должны проводиться ежегодно в течение шести месяцев после окончания финансового года Корпорации. Эти собрания обычно состоят из четырех основных вопросов: (а) утверждение протокола предыдущего собрания (ов) владельцев, (б) представление проаудированной финансовой отчетности (в) назначение аудитора для Корпорации и (г) избирать директоров для заполнения любых имеющихся должностей в Совете директоров.В повестку дня собрания также могут быть добавлены другие виды бизнеса в качестве альтернативы созыву отдельного собрания для решения этих вопросов.

Специальные общие собрания созываются для определенных целей, таких как утверждение устава, для обсуждения и голосования по делу, изложенному в Реквизиции 15% или более владельцев паев, для обсуждения поправок к декларации корпорации и по другим вопросам. для этого потребуется голос или согласие владельцев квартир.

Ратуша или информационные собрания носят более случайный характер и предоставляют Правлению форум для обновления статуса или для предоставления информации по конкретным вопросам, а также для получения отзывов от жителей.

Требование вести протоколы собраний собственников

Прежде всего, протоколы составляются как юридическая запись, чтобы задокументировать решения, принятые коллективным органом владельцев, которые являются обязательными для Корпорации. Таким образом, Совету директоров надлежит выбрать профессионального, непредвзятого протоколиста, который не вовлечен в микроконтактные детали или политические заявления, не соответствующие цели, для которой предназначен протокол.

Также важно иметь правильное представление о том, из каких протоколов не следует состоять как корпоративная запись.Они не предназначены для описания всех деталей и / или тона, окружающих тему обсуждения, или для документирования того, кто как голосовал или кто что сказал. (В пройденных движениях должно быть просто указано «Движение выполнено»). Кроме того, нет необходимости включать весь текст отчетов, сделанных Президентом или другими членами Совета (можно включить краткие основные моменты отчета, но при желании копию отчета можно приложить к протоколу в виде Приложения) . Однако в среде кондоминиума для Правления будет полезно, если протоколы собраний собственников кратко суммируют вопросы и проблемы, поднятые из зала, вместе с предоставленными ответами, чтобы Правление и / или руководство могли принять меры позже. для обеспечения того, чтобы любые нерешенные проблемы были должным образом решены и доведены до сведения всех пострадавших лиц.

Место проведения встреч

Заседания совета директоров обычно проходят в зале заседаний или в другом изолированном месте. Однако для собраний владельцев квартир кондоминиумов место проведения, как правило, состоит из более общественных мест и помещений, способных вместить большее количество людей. Для этой цели можно использовать комнату для вечеринок в кондоминиуме, но если в комнате недостаточно места, такие встречи будут проводиться за пределами здания в школе, общественном центре, библиотеке или другом общественном месте.

Атмосфера на собрании собственников также намного более формальна, с типичной обстановкой помещений, когда за главным столом заседают совет директоров, менеджер, секретарь по записи, а в случае ежегодных общих собраний - аудитор Корпорации. и, возможно, его адвокат. Напротив главного стола расположены ряды стульев для владельцев помещений, от которых обычно требуется зарегистрироваться и получить свои бюллетени перед входом на собрание.

Роль председателя собрания

Очень важно выбрать подходящего человека на должность председателя собрания - этот человек должен понимать основы проведения собрания, чтобы избежать неэффективности и хаоса.Хотя нет необходимости в излишних формальностях, следует помнить об определенных протоколах, чтобы задать для встречи соответствующий совместный, уважительный и деловой тон. Председатель собрания должен подтвердить, что уведомление о собрании было отправлено всем владельцам квартир в соответствии со сроками, установленными в Законе о кондоминиумах, и письменные показания, подтверждающие такое уведомление, должны быть легко доступны для ознакомления на собрании любым владельцем объекта. желающие просмотреть его.

Председатель также должен подтвердить, что кворум для собрания соблюден.Заседание Правления не может быть продолжено по закону, если большинство лиц, из которых состоит Правление, не присутствует лично или посредством телеконференции. Однако для Годового или Специального Общего собрания кондоминиумов минимум 25% единиц должны быть представлены либо доверенным лицом, либо лично для первой или второй попытки собрания, а 15% - на третьем или последующем собрании для проведения собрания. быть законным. Для собраний, на которых требуется голосование для смещения директоров или принятия постановления, необходимо подтвердить наличие кворума в размере не менее 50% плюс один.После подтверждения наличия кворума Председатель официально объявляет собрание по порядку, что сигнализирует о том, что собрание открыто для обсуждения официальных дел.

Следует иметь в виду, что на собраниях собственников ни один бизнес не может быть поставлен на голосование, если он не был специально включен в повестку дня собрания. Председатель собрания должен следить за тем, чтобы собрание было сосредоточено на задаче и чтобы обсуждения были сосредоточены на решениях, которые необходимо принять. Решение следует четко повторить, чтобы все, включая протоколиста, знали окончательный результат.Кроме того, следует иметь в виду, что тот, кто председательствует на избирательной части собрания, несет ответственность за результат, и поэтому соблюдение надлежащей процедуры чрезвычайно важно.

Наконец, председатель должен обеспечить, чтобы вопросы «Прочие вопросы» касались общих вопросов общего характера. Темы, относящиеся к определенному подразделению или владельцу, следует обсуждать в частном порядке с менеджером и / или Советом директоров позднее, вне собрания.

Роль хранителя минут

Для протоколирования ежегодных общих собраний и других собраний собственников требуется значительно больше опыта и специальных знаний, чем для типичного заседания Совета директоров.Часто встреча собственников проходит в стремительном и яростном темпе и требует особых навыков в улавливании запросов владельцев квартир и обеспечении того, чтобы вся необходимая информация была должным образом записана; Существуют определенные форматы, которым нужно следовать. Протоколист должен быть в состоянии идти в ногу с различными ораторами и должен найти время, чтобы потом разобрать комментарии, чтобы предоставить краткую, но информативную запись о проблемах, вызывающих озабоченность, и предоставленных ответах. Кроме того, общие собрания обычно проходят на несколько часов дольше, чем обычные заседания Совета директоров, с точки зрения предварительной подготовки и редактирования после собрания.

Особые проблемы, с которыми сталкиваются протоколисты (и председатели) на собраниях владельцев

Самыми успешными и гладкими собраниями владельцев являются те, которым в течение года предшествовало хорошее общение со стороны Совета и менеджмента. Регулярные информационные бюллетени и коммюнике, а также, возможно, собрание муниципалитета, проводимое за шесть месяцев до общего собрания акционеров или за месяц до собрания по утверждению устава, - все они служат для предоставления владельцам квартир необходимой им информации, чтобы они могли доверять Совету, избранному для наблюдения. дела кондоминиума.Без этого типа постоянного общения владельцы ячеек часто могут расстраиваться из-за кажущейся нехватки информации, что может быстро привести к подозрениям и напряженности среди владельцев, часто направленным против Совета. В результате нашим секундометристам пришлось преодолеть множество сложных форм поведения, в том числе следующие:

  • Фаланга офицеров службы безопасности присутствует снаружи и внутри конференц-зала. (Очень устрашающе, особенно если очевидно, что ожидается конфронтационное поведение)
  • Люди, подходящие во время собрания или во время подсчета голосов и требующие показать экран компьютера протоколисту, глядя через плечо протоколисту, диктуя, что протоколист должен вписать в протокол, или направляя его включить конкретные комментарии и т. д.(Да такое бывает на самом деле - тьфу!)
  • Аргументы или эмоциональные всплески, которые приводят к возникновению напряженной атмосферы и / или приводят к хаосу, а иногда и к насилию. (В одном случае, адвокат, председательствовавший на собрании, получил удар в нос от владельца помещения, в результате чего была вызвана полиция!)
  • Гневные и / или неуместные комментарии, адресованные невиновному протоколисту, а не человеку, для которого эти замечания были предназначены, в качестве тактики отклонения.
  • Негатив, провоцирующий разногласия или недовольство между владельцами ячеек и Советом директоров.
  • Выступление не по порядку или отсутствие сотрудничества, чтобы сосредоточиться на бизнесе, который необходимо вести. (В некоторых случаях собрания настолько выходили из-под контроля, что их приходилось закрывать, а бизнес останавливаться.)

Другие виды поведения, вызывающие затруднения у протоколиста, включают следующее:

  • Стулья, не знакомые с протоколами и не вызывающие движения, когда это необходимо.
  • Ораторы, не называющие себя. (Во многих случаях Правление требует, чтобы протоколист документировал имена выступающих и номера кабинетов на тот случай, если после собрания потребуются дальнейшие действия.)
  • Дополнительные разговоры во время встречи. (Из-за этого протоколисту очень трудно услышать / сосредоточиться на главном обсуждении.)
  • Один или два человека, которые доминируют в дискуссии или иным образом препятствуют встрече. (Такое часто бывает!)
  • Лица, вскакивающие, чтобы сделать ходатайства по делам, которые не были включены в повестку дня собрания, и во многих случаях отказываются наблюдать за попытками председателя поддерживать порядок.
  • Владельцы, поднимающие вопросы, связанные с люксами, или запрашивающие информацию о неурегулированных судебных процессах.(Необходимо соблюдать законодательство о конфиденциальности и правила конфиденциальности.)

Некоторых из этих форм поведения можно предотвратить, если Правление будет обеспечивать регулярное общение с владельцами паев в течение года и если Председатель с самого начала поощряет взаимное уважение, обеспечивая соблюдение правил порядка проведения собрания. Однако в конечном итоге поддержание приличия для обеспечения продуктивного заседания является совместной обязанностью Совета директоров и владельцев паев.

Кроме того, в соответствии с недавним законодательством о рабочих местах, все стороны несут ответственность за обеспечение того, чтобы секретарь, управляющий недвижимостью и другие профессионалы, присутствующие на встрече, могли выполнять свои задачи в спокойной и комфортной обстановке.

Встреча собственников - это возможность внести положительный вклад в благополучие кондоминиума. Каждый должен проявлять реалистичный подход к уравновешиванию потребностей всех владельцев единиц и наилучших интересов всей организации. Все находятся на одной «стороне», когда речь идет о защите ценных инвестиций, которые вы сделали в общую собственность!

собраний собственников корпорации

Корпорация собственников должна проводить одно годовое общее собрание (ГОСА) каждый год.

На этой встрече обсуждаются вопросы, которые необходимо рассмотреть владельцам, включая страхование и дефекты строительства.

Собрания, кроме годового, называются общими собраниями.

Эта информация объясняет, как работают общие собрания и их требования.

Ключевые роли

Встречи проводит председатель. У них нет решающего голоса. Если председателя нет, присутствующие могут выбрать кого-то председателем только на этом собрании.

Секретарь организует встречи.Они уведомляют всех, подготавливают и распространяют повестки дня и протоколы собраний, а также постоянно обновляют данные по слоям.

Вынесение вопроса на собрание

Голосовать можно только по предложениям, внесенным в повестку дня собрания.

Если вы хотите, чтобы на собрании что-то услышали, вы можете написать секретарю с предложением.

Оно должно включать:

  • ходатайство, которое вы выдвигаете
  • ваше имя
  • объяснение до 300 слов.

Председатель может принять решение о том, что ходатайство не по порядку, если:

  • не было направлено надлежащее уведомление о ходатайстве или
  • оно было бы незаконным, противоречило бы подзаконным актам или не имело бы исковой силы, если бы оно было принято.

Предложения о внесении изменений

Предложения в повестку дня собрания могут быть изменены на собрании, за исключением:

  • предмет предложения
  • предложений определяется предварительным электронным голосованием.

Что делать, если голосование перед собранием уже состоялось?

Если предложение было изменено на собрании, а затем принято, это должно быть отражено в протоколе.

Эти протоколы должны включать примечание, в котором говорится:

  • секретарь может созвать другое собрание для повторного рассмотрения предложения
  • владельцев, имеющих право голоса, могут написать и попросить о проведении этого собрания
  • должно быть не менее четверти от общего числа единица права при собрании.

Получение уведомления о собраниях

Секретарь должен направить каждому лицу, включенному в список страт, уведомление о собрании как минимум за 7 дней в письменной форме.

Уведомление может быть отправлено по почте, электронной почте или факсу. Если уведомление отправлено по почте, секретарь должен выделить дополнительные 7 рабочих дней на почтовые расходы.

Созыв собрания

Общие собрания, за исключением годового общего собрания акционеров, должны проводиться по мере необходимости.

Есть два способа организовать общее собрание:

  • секретарь или комитет по страте может позвонить одному в любое время, или
  • , если владельцы, имеющие право голоса, вместе владеют не менее четверти всех прав на паи, попросите о встрече в письменной форме.

Голосование

Каждый собственник имеет один голос за каждый принадлежащий ему лот.

Различают следующие типы голосов:

  • общее разрешение: формат «один лот / один голос», требующий проходящего большинства голосов (более 50 процентов голосов)
  • специальное разрешение: голосование по единице, не более более 25 процентов голосов, поданных против него
  • Решение об устойчивой инфраструктуре: голосование по количеству единиц, против которого подано менее 50 процентов голосов. Корпорация-собственник должна учитывать дополнительные факторы перед голосованием. Подробнее см. в разделе «Повышение устойчивости»
  • единогласное решение: где не должно быть голосов против предложения для его утверждения

Большинство решений может быть принято простым большинством голосов (более 50 процентов).

Опрос можно вызвать независимо от голосования. При голосовании по опросу голоса подсчитываются путем подсчета прав на единицы.

Голосование из удаленного места

Голосование не обязательно должно проводиться лично. Корпорация собственников может голосовать по вопросам с помощью:

  • телеконференции, видеоконференцсвязи, электронной почты или других электронных устройств
  • электронного голосования перед собранием. Это голосование по электронной почте или другим электронным способом перед собранием. И корпорация собственников, и комитет страты могут использовать этот метод голосования.Выборы не могут включать электронное голосование перед собранием.

Кто может голосовать?

Каждый собственник и каждое лицо, имеющее право приоритетного голоса, могут голосовать на общих собраниях.

В страте должен быть указан владелец или лицо. Каждое лицо должно предоставить корпорации собственников письменное уведомление о своем праве голоса на общих собраниях.

Другие люди с правом голоса включают:

  • совладельцев
  • первых залогодержателей
  • владельцев последующих участков в лоте, где владельцы владеют лотами в качестве попечителей.

Если у кого-то есть задолженность по взносам страты, они считаются нефинансовыми. Они не могут голосовать, если не требуется единогласное решение.

Прокси - голосование от имени

Владелец может делегировать свои права голоса другому лицу, которое становится его доверенным лицом. Доверенность не действует, если лицо, предоставившее доверенность, присутствует на собрании и голосует лично.

Как назначить доверенное лицо

Владелец может сделать любое лицо своим доверенным лицом, включая своего арендатора.Доверенности должны быть переданы секретарю до или во время собрания.

Для крупных схем доверенность должна быть предоставлена ​​секретарю не менее чем за 24 часа до запланированного собрания.

Форма назначения доверенного лица должна указывать:

  • дата создания доверенного лица
  • может ли доверенное лицо голосовать по всем вопросам или только по определенным вопросам и каковы эти вопросы, а также
  • как уполномоченное лицо должно голосовать. по ходатайству о назначении или продолжении полномочий управляющего стратами.

Загрузите форму прокси на странице форм или позвоните по телефону 13 32 20, чтобы попросить копию.

Как долго действует прокси?

Доверенность действительна с:

  • с даты его подписания до периода, указанного в доверенности (если таковой имеется), или
  • через 12 месяцев с даты подписания или окончания второго годового общего собрания акционеров, проведенного после этой даты.

Если собрание, для которого назначен доверенное лицо, отложено, это не сделает прокси недействительным при повторном созыве собрания.

Лимиты прокси

Существуют ограничения на общее количество прокси. Ограничения, удерживаемые одним лицом, составляют:

  • одно голосование по доверенности только для схем с 20 или менее лотами, или
  • для схем с более чем 20 лотами, число, которое не превышает 5 процентов от общего числа лотов. много.

Однако лицо, владеющее более чем одним лотом в стратной схеме, может назначить одного доверенного лица в отношении всех принадлежащих ему лотов.

Голосование по доверенности и материальные выгоды

Доверенность не может использоваться управляющим зданием, агентом по управлению слоями или местным управляющим жилой недвижимостью для получения финансовой или материальной выгоды.

Материальные выгоды включают:

  • продление срока их назначения
  • увеличение их вознаграждения
  • принятие решения не возбуждать или отложить судебное разбирательство с участием доверенного лица.

Девелопер или лицо, связанное с девелопером, не может использовать голосование по доверенности или доверенность, вытекающую из:

  • условия в контракте на продажу многоуровневого лота
  • другого связанного контракта или соглашения.

Назначения доверенных лиц до 1 августа 2008 г.

Назначения с правом голоса по доверенности или доверенности, действующие до 1 августа 2008 г., остаются в силе.

Если это было назначено на основании договора купли-продажи, который был продлен или продлен после 1 августа 2008 года, он недействителен.

Повестка дня годового общего собрания

Повестка дня годового общего собрания должна включать:

  • ходатайство об утверждении протокола последнего общего собрания
  • копию протокола последнего общего собрания (для владельцев, которые ранее не получали копию )
  • ходатайство о рассмотрении вопроса о назначении аудитора
  • копия последнего отчета с ключевой финансовой информацией и любого аудиторского заключения (если таковое имеется)
  • ходатайство о принятии финансовой отчетности
  • подробное описание каждого страхового полиса корпорация владельцев
  • ходатайство о рассмотрении страховых полисов, которые еще не были оформлены. получение следующего годового акта пожарной безопасности
  • пункт для рассмотрения строительных дефектов и их устранения.Этот пункт необходим до истечения установленных законом гарантий (тех, которые применяются в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1989 г. ) для зданий с многоуровневой схемой
  • любое другое предложение, которое будет рассматриваться на собрании
  • ходатайство об установлении вопросов, которые корпорация собственников примет решение вместо комитета по стратам, на год вперед
  • предложение об избрании комитета по стратам
  • предложение об определении количества членов комитета по стратам
  • вопрос для подготовки или рассмотрения план фонда капитальных работ на 10 лет.

Уведомления об общем собрании

Уведомления об общем собрании должны включать:

  • ходатайство об утверждении протокола последнего общего собрания
  • ходатайство об избрании комитета по стратам, если собрание проводится для этой цели
  • форма предложений для каждого другого предложения, которое должно быть рассмотрено на собрании
  • , требуется ли для движения специальная резолюция или единогласное решение
  • заявление о том, что голос собственника не засчитывается, если по жребию отдан приоритетный голос тот же вопрос
  • заявление о том, что нефинансовый владелец, залогодержатель или залогодержатель не могут голосовать на собрании по предложению (если это движение не требует единогласного решения).Это если до собрания они не уплачивают все взносы, взимаемые с них, и любые другие суммы, которые могут быть взысканы с них, в отношении их лота
  • заявление о том, что голосование или другие права могут осуществляться владельцем в списке слоев, номинальным лицом компании (если владельцем в списке слоев является корпорация) или назначенным доверенным лицом
  • как определяется кворум на собраниях в соответствии с законами штата Новый Южный Уэльс
  • Заявление об электронном голосовании перед собранием. Электронное голосование перед собранием может быть «отменено», если предложение, по которому проводилось голосование, было изменено на собрании.

Уведомление о следующем общем собрании должно:

  • включать любое измененное предложение, которое включало голосование перед собранием, и
  • заявлять, что оно может быть вынесено на предстоящее собрание для голосования в соответствии с разделом 19 Закона Закон об управлении схемами Strata 2015 .

Кворум

На общем собрании должен быть кворум, чтобы можно было проголосовать по любому предложению, включая избрание комитета по стратам. Кворум составляет:

  • не менее одной четверти людей, имеющих право голоса, или
  • владельцев, имеющих право голоса, владеющих одной четвертью или более от общих прав на паи.

Если кворум отсутствует в течение 30 минут после запланированного времени начала, председатель должен либо:

  • закрыть собрание как минимум на 7 дней, либо
  • объявить кворум и продолжить собрание. Таким образом, кворум составляют владельцы и доверенные лица, имеющие право голоса.

Кворум для отложенных собраний

Если кворум отсутствует в течение 30 минут с момента начала перенесенного собрания, лица, имеющие право голоса, включая доверенных лиц, могут составить кворум.

Перенос собрания

Общее собрание может быть отложено или перенесено по любой причине. Предложение должно быть принято, и председатель должен назначить время и место для следующего собрания.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *