Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме
Маргарита Пинашкина
Менеджер проектов
В последнее время очень актуальна тема оформления общего имущества многоквартирного жилого дома. Давайте разберемся, что относится к общему имуществу, какие у собственников права и обязанности.
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.
Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Другими словами, общим имуществом является все имущество, которое находится в жилом доме, и на что не оформлено отдельное право собственности какого-либо лица, а также ограждающие конструкции жилого дома и его архитектурный вид. Кроме того, земельный участок, на котором расположен дом.
Состав общего имущества дополнен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
- внутридомовая инженерная система водоотведения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения.
Обратите внимание, что к общему имуществу дома может относиться стена в квартире или нежилом помещении между балконом и комнатой, если она несущая. То есть во многих домах типовой серии присоединение балкона к комнате нарушает требования не только постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП, но и нарушает права всех жильцов дома.
Состав общего имущества каждого многоквартирного дома также утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют все собственники и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.
Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, не является конкретной величиной и следует судьбе права собственности на помещение. Это означает, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, например, не получится.
При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.
Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру или иное помещение, и не может быть самостоятельным предметом сделки, отдельно от квартиры или иного помещения.
Резюмируя информацию из нормативных актов можно сказать, что собственники могут распоряжаться общим имуществом, но в рамках решения общего собрания.
Решение собственников чаще всего должно быть принято большинством голосов (и тут меньшинству приходится подчиняться решению большинства), или решение должно быть принято единогласно.
Уменьшить размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции, а, следовательно, при получении соответствующей документации.
То есть для того, чтобы законно присоединить к своей квартире или нежилому помещению часть общего коридора или чердак, нужно провести общее собрание собственников, на котором все единогласно проголосуют за реконструкцию и передачу вам части общего имущества.
После этого кто-то, избранный общим собранием, должен будет оформить разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, разрешение на строительство, позже — разрешение на ввод в эксплуатацию.
Все увеличения площадей помещений за счет общего имущества без вышеперечисленных документов нарушают закон.
Собственники могут решить и передать в аренду часть нежилых помещений, часть земельного участка, фасад или крышу дома для рекламы или установки оборудования. Средства, поступающие от сдачи в аренду или пользование, могут быть направлены на содержание, ремонт общего имущества или благоустройство земельного участка.
Оформление права собственности на общее имущество, и земельный участок в частности может помочь решить свои социальные вопросы: парковка, детская площадка, другие элементы благоустройства, а также обезопасить земельный участок от чужого незаконного владения. Внесение сведений о земельном участке в ЕГРН, его координатах, виде разрешенного использования, а также о титульном собственнике поможет избежать конфликтов с другими собственниками земельных участков и разграничит ответственность между пользователями.
Как поставить земельный участок под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет, мы писали здесь. Владейте и распоряжайтесь правильно!
Если вам нужны кадастровые работы в отношении общего имущества дома или земельного участка,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
+7 499 136-53-55
[email protected]
Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605
Использование общего имущества многоквартирного дома
Ссылки на документы откроются в вашем комплекте СПС КонсультантПлюс. Если нужного документа в комплекте нет — закажите его. Это бесплатно!(сервис доступен для клиентов АПИ и компаний Нижегородской области)
Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
Собственники квартир многоквартирного жилого дома обратились к Обществу с требованием демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, а именно — вентиляционный канал (вытяжка), который расположен вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома. Истцы мотивировали требование тем, что оборудование было монтировано без их согласия.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, судом апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены. Судом округа определение суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа указал, что действующий в спорный период норматив г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», утвержденный постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2017 г.
N 831-ПП (далее — Регламент), не предусматривал наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства помещения многоквартирного жилого дома.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как указано в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.
Согласно п. 2 разд. I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, который полагал, что отсутствовала необходимость получать на то согласие других сособственников.
В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу вышеизложенного довод общества со ссылкой на положения ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, является несостоятельным.
Выводы суда кассационной инстанции со ссылкой на Регламент об отсутствии необходимости согласия собственников помещений не учитывают, что указанный документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, противоречат положениям ст. 289, 290, 304 ГК РФ, ст. 36, 44 ЖК РФ, а также разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации о толковании и применении указанных норм материального права.
Определение N 305-ЭС20-17471
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) {КонсультантПлюс}
мест общего пользования | Bankrate
zhengshun tang/Getty Images
2 минуты чтения
Опубликовано 21 октября 2022 г.
Банкрейт обещание
В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .
Помещения общего пользования в недвижимом имуществе – это элементы собственности, доступные для использования всеми арендаторами, резидентами или собственниками. Места общего пользования регулируются правилами строительства или управления.
Что такое места общего пользования в недвижимости?
Места общего пользования могут включать как функциональные зоны собственности, такие как коридоры, вестибюли, тротуары, лифты и лестницы, так и удобства, такие как автостоянки, бассейны, парки, спортивные залы и прачечные. Если люди в жилом доме или комплексе могут свободно использовать пространство, скорее всего, это место общего пользования.
Какие существуют типы мест общего пользования?
Для целей недвижимости фраза «общее пространство» имеет другое значение, если она используется в отношении коммерческого здания, многоквартирного дома или кондо-ассоциаций и запланированных сообществ.
Места общего пользования коммерческой недвижимости
В коммерческом офисном здании местами общего пользования могут быть приемные, вестибюли, приемные и даже кафетерии. В зонах общего пользования могут быть правила, которым должны следовать арендаторы, в том числе, какой тип мебели и отделки вы можете использовать в залах ожидания.
Использование мест общего пользования регулируется договором аренды. Плата за обслуживание мест общего пользования взимается с владельцев магазинов для оплаты уборки снега, мытья окон и других работ по обслуживанию.
В многоквартирном доме с более чем четырьмя квартирами, который по закону считается коммерческой недвижимостью, общие зоны могут относиться к инфраструктуре: коридорам, дверям, лифтам и вестибюлю. Он также включает в себя любые удобства, такие как складские помещения, прачечные и комнаты отдыха, а также места для отдыха внутри или снаружи.
Места общего пользования жилой недвижимости
В товариществах кондоминиумов и ТСЖ места общего пользования находятся в совместной собственности домовладельцев, которые должны платить взнос за их содержание и содержание.
В некоторых кондоминиумах такие помещения, как балконы, хотя и используются одним жильцом, считаются помещениями общего пользования. Они называются «зонами общего пользования исключительного пользования». Это позволяет ассоциации кондоминиума диктовать использование балкона. Можно, например, запретить пользоваться грилями для барбекю и красить перила. Однако, если балкон нуждается в ремонте, право собственности возлагает этот ремонт на квартирную ассоциацию.
Кто оплачивает места общего пользования?
Помещения общего пользования оплачиваются и содержатся по-разному в зависимости от типа собственности. Аренда коммерческой недвижимости обычно включает в свои цены стоимость общих площадей. Ассоциации домовладельцев и кондоминиумы оплачивают содержание помещений общего пользования за счет взносов в ТСЖ или ежемесячных сборов за содержание.
Облагаются ли налогом места общего пользования?
Значительное количество прецедентного права посвящено оценке общих площадей для уплаты налога на имущество.
В то время как ухоженные места общего пользования могут поддерживать высокую стоимость недвижимости, а такие удобства, как бассейны, могут учитываться при принятии решения об аренде или покупке здания или сообщества, большинство судов постановили, что места общего пользования имеют только номинальную стоимость.
Справочник покупателя по типам многоквартирных домов
Существует несколько типов многоквартирных домов, каждый из которых отличается назначением, ценой и потенциальным арендатором.
Многие инвесторы в недвижимость предпочитают квартиры или многоквартирные дома домам на одну семью и другим типам коммерческой недвижимости из-за огромной финансовой выгоды.
Многоквартирные и многофункциональные объекты почти всегда будут иметь положительный денежный поток благодаря наличию нескольких арендаторов.
Кроме того, многоквартирные дома могут быть списаны на налоги, что со временем приведет к нулевой налоговой нагрузке.
Прежде чем инвестировать в многоквартирный дом, важно знать различные типы многоквартирных домов, плюсы и минусы каждого из них, а также то, как найти недвижимость, соответствующую вашим потребностям и целям.
Все это смотрите здесь.
Типы многоквартирных домов
Многоквартирные дома и многоквартирные дома определяются как любые жилые помещения, в которых две или более единиц занимают одно и то же имущество.
В некоторых многоквартирных домах всего несколько квартир, в то время как более крупные здания в городских районах могут иметь десятки этажей в высоту и вмещать многие сотни арендаторов.
Как новые инвесторы, так и опытные магнаты в сфере недвижимости знают, что многоквартирные дома могут приносить фантастическую отдачу от инвестиций, если их покупать с умом.
Общая классификация многоквартирных домов обычно определяется их размерами.
Три основных размера различаются по размеру: малоэтажный , средний/среднеэтажный и высотный , в зависимости от количества этажей и квартир в здании.
Малоэтажные многоквартирные дома
Когда вы думаете о многоквартирных домах в пригородных районах, вы, вероятно, представляете себе стандартный малоэтажный жилой комплекс.
Эти строения обычно имеют четыре или меньше этажей (некоторые классификации определяют их как три или меньше этажей) и могут иметь или не иметь лифты.
Может быть только одно здание или несколько, разбросанных по большой территории.
| Примеры малоэтажных многоквартирных домов: |
| ● Жилые комплексы с четырьмя или менее этажами в здании |
| ● Таунхаусы |
| ● Рядные дома |
| ● Дуплексы или одноэтажные мультиплексы |
| ● Садовые комплексы |
| ● Жилье для престарелых или субсидируемое жилье |
Малоэтажные многоквартирные дома предлагают жильцам много парковочных мест, а некоторые предоставляют гаражи за дополнительную плату.
Они также обычно предлагают варианты доступности для инвалидов или пожилых жителей.
Малоэтажные жилые комплексы часто позволяют арендаторам договариваться об условиях аренды с большей готовностью, чем в других.
В этих объектах меньше удобств, чем в многоэтажных домах конкурентов, поэтому некоторые жители квартир вместо этого выбирают дома средней или высокой этажности.
Малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и одноэтажные многоквартирные дома являются более доступным вариантом для инвесторов в недвижимость, но также приносят меньшую прибыль.
Многоквартирные дома средней этажности
Исследование, опубликованное городскими властями и округом Денвер, определяет многоквартирные дома средней или средней этажности как многоквартирные дома, имеющие от пяти до девяти этажей.
Эти строения обычно имеют по крайней мере один лифт и встречаются как в городских, так и в пригородных районах.
Квартиры средней этажности становятся все более популярными среди застройщиков, инвесторов и арендаторов.
| Примеры многоквартирных домов средней этажности: |
● Городские квартиры и многоквартирные дома недалеко от оживленных городских центров. |
| ● Загородные квартиры и многоквартирные дома вблизи торговых и развлекательных центров. |
| ● Общежития колледжей |
| ● Многоквартирные дома |
| ● Гостиницы |
| ● Жилые комплексы для престарелых |
| ● Доступные и субсидируемые жилые комплексы |
Здания средней этажности являются достаточно экономичным решением для застройщиков; создавая больше единиц на квадратный фут земли, инвесторы получат более существенную финансовую отдачу.
Компактные пространства также означают устойчивые решения для жизни, которые лучше для окружающей среды. Их легко построить, легко сдать в аренду, и они набирают популярность с каждым годом.
Жильцам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они, как правило, находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других развлекательных заведений, а также вблизи транспортных узлов.
Поскольку комплексы средней этажности обычно не располагаются в центре города, они часто более тихие и более уединенные, чем высотные здания.
Арендаторы не требуют особого ухода и обычно предлагают такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, места общего пользования и даже зеленые насаждения.
Все больше и больше молодых людей предпочитают квартиры и квартиры средней этажности домам на одну семью.
По мере того, как в городах наблюдается бум населения, среднеэтажные комплексы становятся нормой. Многие инвесторы наживаются на этой тенденции, покупая землю и застраивая жилые комплексы средней этажности или многофункциональные здания.
Высотные многоквартирные дома
Состоятельные инвесторы покупают главный многоквартирный дом: многоэтажный жилой комплекс.
Высотное здание – это любое десятиэтажное или более этажное здание, обычно расположенное в оживленных городских районах.
В городах, где открытой земли мало и она дорогая, высотные здания могут стать эффективным жилищным решением на относительно небольшом участке земли.
Они построены из железобетона и стали.
| Примеры высотных многоквартирных домов: |
| ● Роскошные апартаменты в центре города |
| ● Долгосрочная аренда и гостиницы |
| ● Общежития колледжей в крупных кампусах |
| ● Субсидированное жилье или жилье для престарелых в густонаселенных городах |
Высотные комплексы долгое время были нормой в крупных муниципалитетах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго, но они становятся все более популярными в средних городах по всей Америке.
По мере того, как все больше и больше людей перемещаются в центр города, застройщики видят потребность в более высоких зданиях с большим количеством квартир, что создает более значительный потенциал для увеличения благосостояния инвесторов.
Высотные здания превращают относительно небольшой участок земли в высокий многоквартирный жилой комплекс.
Однако эти конструкции не лишены недостатков. Парковка часто может быть проблемой, и застройщики должны построить соответствующие парковочные сооружения под жилым комплексом.
Строительство и обслуживание высотных зданий может быть дорогим; конструкции должны соответствовать строгим стандартам безопасности. В чрезвычайной ситуации эти переполненные помещения и множество лестничных пролетов могут привести к катастрофе во время эвакуации.
Кроме того, здания должны выдерживать сильный ветер, землетрясения и сильные штормы в зависимости от местоположения.
Даже с учетом потенциальных проблем, для целеустремленного инвестора высотные здания могут быть очень прибыльным предприятием.
Многие из этих зданий имеют роскошные апартаменты на верхних этажах, что ежемесячно приносит невероятное количество капитала. Большое количество арендаторов также обеспечивает положительный денежный поток.
Объедините доход с налоговыми льготами, и инвестиции в высотные квартиры могут оказаться чрезвычайно прибыльными для инвесторов.
Здания смешанного назначения
Во многих городах и пригородах есть торговые районы со зданиями смешанного назначения. Эти структуры могут быть двухэтажными и более, от малоэтажных комплексов до высотных зданий.
Как следует из названия, здания смешанного назначения служат нескольким целям: коммерческим, жилым, парковочным, офисным, промышленным или рекреационным.
По мере смягчения законов о многофункциональном зонировании в 1990-х годах девелоперы начали переосмысливать многоквартирные комплексы, создавая пространства, которые выполняют множество функций и, следовательно, предоставляют разнообразные возможности для получения дохода.
| Примеры многоквартирных домов: |
| ● Городские центры с магазинами на нижнем этаже, офисными помещениями на втором этаже и квартирами на остальных этажах. |
● Пригородные поселки с многоквартирными жилыми домами, ресторанами и магазинами на одной улице. |
| ● Центры высшего образования с классами на первых этажах и жильем на верхних этажах. |
Объекты смешанного использования делятся на две категории:
1. Вертикальные объекты смешанного использования обычно представляют собой многоэтажные здания средней или высокой этажности.
На нижних этажах размещаются предприятия, витрины магазинов или другие коммерческие арендаторы, а жилые квартиры занимают остальные этажи.
Это наиболее распространенная недвижимость смешанного использования, но не единственная.
2. Горизонтальные объекты многофункционального назначения , с другой стороны, может быть высотой всего в несколько этажей, но раскинутым в горизонтальном пространстве.
Предприятия могут занимать один конец участка, а жилые дома — другой.
Здания смешанного назначения приносят пользу как предприятиям, так и жителям. У предприятий поблизости есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к магазинам.
Это удобство — одна из причин, по которой недвижимость смешанного назначения стала настолько популярной за последние два десятилетия.
Как инвестировать в многоквартирные дома
Независимо от того, хотите ли вы инвестировать в небольшой дуплекс или в высотное здание, крайне важно провести исследование.
Многоквартирные дома, многоквартирные дома и объекты смешанного использования могут стать успешным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.
Некоторые инвесторы предпочитают покупать пустующую землю и строить застройку. Эта стратегия позволяет вам контролировать свои инвестиции с нуля, разумно создавая сообщество, которое создает неограниченный потенциал заработка.
Другие инвесторы покупают существующую недвижимость либо напрямую, либо через инвестиционные фонды (REIT).
Однако, из-за высокого спроса на многоквартирные дома и объекты смешанного назначения, существует жесткая конкуренция, и эти объекты трудно найти.
Чтобы узнать больше о том, как найти на рынке многоквартирные дома, ознакомьтесь с нашим руководством « Руководство по поиску целевой многоквартирной и коммерческой недвижимости для инвестиций».