Общедомовая территория в многоквартирном доме жк рф: ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Одновременно с регистрацией права на квартиру, комнату или нежилое помещение владелец недвижимости становится участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. С 2005 года, после вступления в силу Жилищного кодекса, который законодательно закрепил правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, граждане получили возможность эффективно управлять и распоряжаться общедомовым имуществом. 

Общее имущество – понятие обширное. Жилищный кодекс относит сюда чердаки, подвалы, технические этажи, лестничные площадки и лестницы и т.д. Кроме того, общим имуществом является и земельный участок под домом вместе с придомовой территорией. 

Оформленным в собственность общедомовым имуществом жильцы дома могут распоряжаться по своему усмотрению. Например, сдавать в аренду, а полученную прибыль направлять на оплату общедомовых нужд или формирование фонда капитального ремонта. Также зарегистрированное право позволит собственникам обустроить придомовую территорию, ограничить проезд посторонних машин, организовать автостоянку и защитит от точечной застройки и захвата земли.

Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, является абстрактной и следует судьбе права собственности на помещение. Это значит, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, не получится. При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.

Как УК должна содержать придомовую территорию

К каждому многоквартирному дому прилегает участок земли, за которым необходим надлежащий уход. Содержание такой территории многоквартирного дома зачастую вызывает у жильцов множество вопросов. Многие собственники не согласны с частотой и качеством уборки участка, предпринимаемыми мерами для ее облагораживания. Других же не устраивает цена за подобные услуги, которую диктует управляющая компания.

Законодательство в России регламентирует нормативы, согласно которым должен осуществляться уход за придомовой территорией. Нормативная база содержит минимальный перечень услуг, которые должна оказывать ответственная организация. Жильцы решением общего собрания могут расширить этот список. Стоит учитывать, что, при включении в минимальный перечень дополнительных услуг, собственникам квартир придется ежемесячно доплачивать определенную сумму.

Участок придомовой территории, как и общие помещения, элементы конструкции здания, относится к совместной собственности жильцов. Распоряжаться этим имуществом и содержать его они должны сообща. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме вверяют управление общим имуществом юридическому лицу – управляющей компании или ТСЖ. В первом случае заключается договор с компанией, которая полностью возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома за плату. Во втором – жильцы решением общего собрания создают специальный орган из числа собственников, который будет заниматься управлением. В любом случае, финансово содержать общее имущество обязаны жильцы.

Поскольку собственники квартир ежемесячно оплачивают квитанции за коммунальные услуги, в число которых входит и содержание придомовой территории, они имеют право контролировать качество предоставляемых услуг и надлежащее исполнение обязательств управляющим органом.

Придомовая территория – это участок земли, на котором расположено многоквартирное здание и прилегающая к строению территория. Основные характеристики этого объекта содержатся в кадастровом реестре. Узнать их можно, получив выписку из ЕГРН. Так же основные характеристики прилегающей к дому территории прописываются в технической документации земельного участка и здания.

Исходя из данных параметров, организация, осуществляющая управление общим имуществом, рассчитывает затраты на санитарное содержание и облагораживание придомового участка.

Если на придомовую территорию не оформлены документы или при их оформлении были допущены ошибки, обязанность по содержанию такого земельного участка возлагается на администрацию населенного пункта.

Основным законодательным актом, регулирующим использование и владение недвижимостью, в частности многоквартирным домом и участком земли, на котором он расположен, является Жилищный кодекс РФ. Нормы права, регламентирующие эти вопросы, содержатся и в других актах, действующих на территории РФ. В статье 16 закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные относящиеся к нему объекты, находится в общей долевой собственности владельцев помещений в здании.

Доли каждого такого владельца определяются пропорционально площади принадлежащего ему помещения. Каждая часть земельного участка является неотъемлемой частью придомовой территории и не может быть продана или передана кому-либо из жильцов в единоличное владение.

Придомовую территорию могут составлять следующие объекты:

• сам земельный участок, на котором расположено здание. Его конфигурацию и основные параметры можно найти на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру объекта;
• конструкции и элементы, облагораживающие и озеленяющие придомовой участок;
• объекты, которые необходимы для обслуживания дома и комфорта его жильцов.

Площадь земельного участка, который отведен под придомовую территорию, может быть различной. Но по общему правилу она не должна быть меньше, чем площадь здания, расположенного на ней.

Придомовая территория нужна, чтобы обеспечить комфортные условия жильцам. Зачастую на этом участке организуются детские или спортивные площадки, парковочные места для автомобилей жильцов и гостей, зоны отдыха.

Ответственность за благоустройство и санитарное содержание возлагается на организацию, которой вверено управление многоквартирным домом и общим имуществом жильцов. Это может быть:

1. Управляющая компания. Это организация, которая занимается управлением многоквартирными домами по договору и за плату от собственников помещений в здании.
2. ТСЖ (товарищество собственников жилья). Это юридическое лицо, образованное собственниками помещений в здании специально для управления МКД (многоквартирным домом).

Вопрос об образовании ТСЖ жильцы могут решить посредством голосования на общем собрании. В таком случае они будут самостоятельно распоряжаться собранными средствами, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, облагораживать и убирать придомовую территорию. Стоит учитывать, что при образовании ТСЖ обязанность финансово содержать свой дом и оплачивать коммунальные услуги у собственников квартир останется, но они смогут сами заключать договора об оказании тех или иных услуг.

Придомовая территория должна содержаться надлежащим образом. Перечень работ и мероприятий, которые должны проводиться в рамках этого содержания, регламентированы следующими законодательными актами:

1. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 № 290.
2. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170.

В перечень обязательных работ включены:

• уборка мест общего пользования;
• обустройство контейнеров для мусора и мест их расположения, а также своевременный вывоз отходов;
• посадка растений и уход за ними;
• обустройство и ремонт мест для отдыха жильцов;
• очистка и ремонт ограждений, скамеек и других объектов;
• обеспечение чистоты парковки;
• дезинфекция;
• уборка снега, воды;
• обеспечение безопасности жильцов при определенных погодных условиях. Это может быть очистка от наледи дорожек и ступеней, посыпание песком или иными смесями мест прохода;
• покос травы на газонах.

Этот перечень не является исчерпывающим. На общем собрании собственников жильцы могут его дополнить, приняв решение на голосовании.

Так же собственники помещений в многоквартирном доме на собрании вправе определять, какие именно мероприятия поручать УК, а какие проводить и оплачивать по мере необходимости, нанимая сторонние организации. Для того чтобы подобное решение было принято, необходимо получить не менее 2/3 голосов участников.

Законодательство разграничивает обязанности по уборке территории в следующем порядке:

• территорию между МКД, в частности, детские площадки, проезды должна убирать УК;
• дороги внутри кварталов очищают городские организации;
• сначала очищаются дорожки и тротуары, потом дороги.

Оплачиваются мероприятия по содержанию придомового участка жильцами. Эта обязанность установлена законодательством РФ, в частности, Жилищным кодексом. Согласно этому нормативному акту собственники недвижимости обязаны содержать ее, а также общедомовое имущество в полном объеме.

С момента постановки земельного участка, прилегающего к дому, на кадастровый учет, территория переходит в долевую собственность владельцев помещений в здании. Финансирование мероприятий осуществляется собственниками, в зависимости от размера принадлежащих им долей.

Если земельный участок МКД не сформирован и администрация населенного пункта не предпринимает никаких действий по исправлению этой ситуации, ответственность за содержание и благоустройство придомовой территории возлагается на нее.

Поскольку в большинстве случаев управление домом осуществляется УК, расходы на содержание придомовой территории включаются в квитанцию на оплату коммунальных услуг.

Содержание придомового участка – это комплекс мероприятий по поддержанию территории в надлежащем состоянии, регламентированном нормами экологического и санитарно-эпидемиологического надзора. В число обязательных работ входит:

• уборка мусора из урн;
• уборка мусора с дорожек, тротуаров, зон отдыха жильцов;
• своевременный вывоз отходов из контейнеров, установленных в специальных местах;
• чистка газонов и покос травы;
• очистка тротуаров, дорожек, лестниц ото льда и снега, посыпание мест общего пользования песком или иными предотвращающими скольжение смесями;
• уборка опавших листьев;
• стрижка деревьев, удаление ветвей, мешающих доступу солнечного света или угрожающих здоровью жильцов;
• иные сезонные работы.

Мусор и отходы, образующиеся по мере проведения санитарных мероприятий, можно складировать только в специально отведенных и оборудованных для подобных целей местах. Если таких зон поблизости нет, мусор должен быть вывезен в течение суток, после переполнения урн или контейнеров.

Санитарная очистка может осуществляться любыми методами, кроме способов, повышающих концентрацию пыли в воздухе.

С введением обязательной платы за капитальный ремонт дома, Правительство РФ способствует обеспечению открытости и прозрачности сведений об управлении МКД. Найти информацию о своем доме можно на официальном сайте «Реформа ЖКХ». В разделе «Мой дом» отражены сведения об УК, о заключенном с этой организацией договоре, о расходах на содержание здания и придомовой территории.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Как законно ограничить проезд к МКД?

При разрешении вопросов установки ворот и шлагбаумов​, которые ограничивают право прохода или проезда посторонних лиц на территорию многоквартирного дома, в первую очередь необходимо определить собственника земельного участка, проезд/проход на который ограничивается такими конструкциями, а именно: находится ли земельный участок в собственности собственников помещений многоквартирного дома или же он является собственностью публично-правового образования (муниципалитета), а также ограничивает или нет установление ворот и/или шлагбаумов право прохода (проезда) на территорию соседнего земельного участка или дома. Эти и некоторые иные вопросы разберем в настоящей статье.

Согласно ч. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

При этом такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Отметим, что в случае установки запирающих устройств (шлагбаумов, ворот), ограничивающих доступ на придомовые территории двух и более многоквартирных домов, необходимо, чтобы соответствующие решения были приняты собственниками помещений всех таких многоквартирных домов. Если между несколькими МКД находится земля, являющаяся собственностью муниципалитета, необходимо получить согласие муниципалитета.

При принятии решения об установлении запирающего устройства к собранию необходимо подготовить проект его размещения, в котором учесть затраты, необходимые для установки и обслуживания шлагбаума или ворот. Также сразу на собрании в соответствии с п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ можно решить вопрос о заключении договора на определенных условиях и о лицах, которые от лица общего собрания будут заниматься решением вопроса об установке запирающего устройства.

Требования к проектным решениям, касающимся установки оград, предусмотрены разделом 7 СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75, утвержденного Приказом Минстроя России от 16 декабря 2016 г. № 972/пр.

Отметим, что важно обеспечить беспрепятственную возможность использования ворот, шлагбаума для всех собственников помещений многоквартирного дома. Если необходимо, нужно подготовить и выдать каждому собственнику устройства, обеспечивающие доступ на придомовую территорию (пропуск, электронный ключ и пр.).

Также указанные средства доступа должны иметь экстренные и специализированные службы, а если это невозможно, они должны иметь незамедлительный доступ на территорию дома (открытие ворот, шлагбаума осуществляет консьерж, сторож и т.д.). Так, например, в соответствии с п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям (в том числе временным), местам открытого хранения строительных материалов, конструкций и оборудования обеспечивается свободный подъезд.

В связи с этим, представляется необходимым согласовывать решение об установлении запирающего устройства с МЧС России, полицией, службой скорой помощи.

При установке шлагбаумов и ворот, особенно в арках домов, может возникнуть вопрос о согласовании его установки с органами, ответственными за дорожную безопасность (например, органы ГИБДД). Законодательно такой обязанности нет, поскольку придомовая территория не относится к автомобильным дорогам. Отметим важность установления факта, что земельный участок не является именно дорогой, поскольку ограничение движения по дороге собственниками МКД недопустимо.

Хотелось бы обратить внимание и на то, что в случае установки запирающего устройства, в любом случае, независимо от наличия или отсутствия права собственности на помещение, мнения собственника при голосовании на ОСС, наличия или отсутствия автомобиля или иных обстоятельств, необходимо выдать ключи доступа и не ограничивать в праве прохода/проезда нанимателей, пользователей жилых и нежилых помещение МКД, а также их гостей.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 130 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" к перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, относятся ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на дворовых территориях многоквартирных жилых домов.

При этом законодательство не ограничивает собственников МКД, которые в установленном законодательстве порядке не оформили земельный участок в собственность. Собственники могут принять на общем собрании решение об установлении запирающего устройства на придомовой территории, которая не поставлена на кадастровый учет и является собственностью публично-правового образования, только при согласовании проекта установки ограды с таким публично-правовым образованием (получения письменного разрешения). В ряде субъектов РФ приняты специальные Правила, регулирующие данный вопрос, в таком случае необходимо будет руководствоваться порядком, установленным субъектом при получении разрешения соответствующего органа местного самоуправления или государственной власти. При этом, скорее всего, собственникам необходимо будет обосновать необходимость установления такого запирающего устройства.

В качестве примера приведем Постановление Верховного Суда РФ от 13 марта 2015 г. № 306-АД14-7076 по делу № А55-6068/2014. Судом было установлено, что земельный участок не передавался ТСЖ для эксплуатации многоквартирного дома и не был в установленном законодательством порядке сформирован, из чего сделан вывод о нахождении шлагбаума на земле муниципального образования без проектной документации, предусмотренной действующими нормами и правилами, муниципальными правовыми актами на территории города. В связи с нарушениями ТСЖ было привлечено к административной ответственности.

Что касается установления запирающего устройства в арках многоквартирных домов, или в одной из них, то к ним применяются общие правила установления шлагбаумов и ворот на придомовой территории.

Отметим, что в любом случае при установлении запирающего устройства необходимо иметь в виду, является ли огораживаемая территория проходной и единственно возможной для обеспечения прохода на территорию иного земельного участка, многоквартирного дома или иного объекта. В указанном случае возможно установление сервитута (права прохода или проезда) на огораживаемый земельный участок.

Более подробно об установлении сервитутов можно прочитать в статье, опубликованной на сайте АКАТО 13.08.2018.

Официальный сайт Администрации города Симферополя

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок оформления права собственности на земельный участок установлен пунктами 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием.

В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств.

Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.

В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Если решение принято по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, то есть установить шлагбаум во дворе дома, и с соблюдением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то оно распространяется и на собственника, который не принимал участия в голосовании, либо голосовал против принятия решения об установке шлагбаума. Следовательно, данный собственник обязан оплатить установку шлагбаума во дворе дома.

Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде.

В случае, когда впоследствии кто-либо из собственников помещений в этом многоквартирном доме продал квартиру, то на нового собственника не распространяется решение общего собрания собственников МКД (общего собрания членов ТСЖ) в части оплаты денежных средств, за счет которых была произведена установка шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий собственник. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума, если предыдущий собственник их ему не передал.

При отказе председателя совета дома (председателя ТСЖ) передать ключи от шлагбаума новому собственнику, новый собственник вправе требовать передачи ему ключей от шлагбаума в судебном порядке на основании ст.304 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Резюмируя вышесказанное:

1. Первым этапом идет обязательное собрание собственников квартир, на котором будет рассмотрен вопрос об ограничении въезда во двор с помощью установки шлагбаума. Если такое постановление принимается подавляющим большинством (лучше не менее 70%) голосов, то составляется протокол. Он подается в администрацию г. Симферополя.

В случае если придомовая территория пока является коммунальной собственностью, нужно принять решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, а это уже требует согласия всех жителей. Зато решения полноправных собственников имеют большую силу.

2. В администрацию г. Симферополя подаются соответствующее заявление, протокол собрания жильцов-собственников и техническая документация, то есть проект ограждения. Администрация г. Симферополя принимает решение не дольше месяца и о своем решении уведомляет того, кто подал заявление, не позже, чем через пять дней после вынесения вердикта.

3. Решение не обязательно будет положительным. Отказ, можно получить в случае, если не обеспечиваются круглосуточный беспрепятственный проезд и свободное перемещение по двору транспорта пожарной, газовой, других аварийных служб и скорой помощи.

• Также необходимо учитывать, что в соответствии с п. 71 правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479, установка шлагбаума/ворот на пожарных проездах и подъездах допускается в случае если система противопожарной защиты при пожаре обеспечивает автоматическую разблокировку и (или) открывание, а также нахождение в открытом положении для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники.
• Допускается ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума/ворот или дистанционно при устройстве видео – и аудиосвязи с местом их установки.

Ограждающая конструкция/устройство должна/о соответствовать ниже перечисленным критериям.

1.Обеспечивать круглосуточный и беспрепятственный проезд на придомовую территорию пожарной техники, транспортных средств правоохранительных органов, скорой медицинской помощи, служб Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, организаций газового хозяйства и коммунальных служб.

2.Не создавать препятствия или ограничения проходу пешеходов и/или проезду транспортных средств на территории общего пользования (в случае наличия таковых), определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию :: Жилье :: РБК Недвижимость

О преимуществах и обязанностях, которые появятся у жильцов дома, — в коротких карточках

Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.

О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Необходимо ли оформлять участок в собственность

Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.

Какие преимущества это дает

Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.

«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».

Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.

Как оформить участок

В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».

Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.

Какие потребуются документы

Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности

Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.

На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.

Что делать с ремонтными работами на территории участка

Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.

(PDF) Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые вопросы

5. Жульева О. Е. Договорные отношения по управлению многоквартирным домом

в соответствии с гражданским законодательством РФ, с. 22 (Волгоград,

2007)

6. Ю. Свит П. Особенности владения общим имуществом квартиры

зданий и нежилых домов, Законы России: опыт, анализ и практика

, 6, с.38-47 (2011)

7. Олейникова О. А. Проблемы регулирования отношений, возникающих между собственниками

помещений в нежилом доме в части общего имущества, Юрист, 15, с. 23-

26 (2016)

8. Кириченко О.В., Товарищество с недвижимостью (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами

, Семейное и жилищное право, 4, с. 26-30 (2015)

9. Гордеев Д. П. Изменение правового статуса товарищества собственников жилья как

объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

, Консультант Плюс.

10. Белов В.А., Бусаенкова С.А. Гражданско-правовые отношения при управлении квартирой

, Законодательство, 12, с. 23-31 (2006)

11. Береговая Т.А. Актуальные вопросы частноправового и публично-правового регулирования управления многоквартирными домами

// Законы России: опыт, анализ, практика, 1,

с. 12-16 (2017)

12. Рузанова В.Д., Проблемы реализации полномочий собственников помещений в многоквартирном доме

как членов ТСЖ, Проблемы правового положения

участников юридических лиц: Сборник научных статей, стр.122 (Самара, Университеты-

группы, 2008 г.)

13. Миннуллина А.А. Экспертная оценка текущего состояния системы энергоменеджмента

в компании. Серия конференций IOP: Наука о Земле и окружающей среде 90,

с. 012089 (2017) doi: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012089

14. Н. Зоткина, А. Копытова, М. Зенкина, О. Жигунова , Сеть конференций MATEC,

106, 08058 (2017) DOI: 10.1051 / matecconf / 201710608058

15.О порядке управления многоквартирными домами: Постановление Правительства Российской Федерации

от 15 мая 2013 г. (в ред. От 13.09.2018 г.),

416 Собрание законодательства Российской Федерации, 21, ст. 2652 (2013)

16. А. Копытова, Procedure Engineering 165, 1132 (2016) DOI:

10.1016 / j.proeng.2016.11.830

17. Рехтина И.В., Управление многоквартирным домом: правовые и экономические аспекты,

Семейное и жилищное право, 5, п.45 -47 (2011)

18. Маркова И. В., Правовые проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме

, Русский юридический журнал, 1, с. 111 - 119 (2008)

19. А. Копытова, MATEC Web of Conferences, 106, 08056 (2017) DOI:

10.1051 / matecconf / 201710608056

20. В. Лезье, М. Гусарова, А. Копытова, Серия конференций IOP: Земля и

Наука об окружающей среде, 90 (1), 012069 (2017) DOI: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012069

21.Зоткина Н., Гусарова М., Копытова А., Достижения интеллектуальных систем и

вычислений 692, 1204-1213 (2018) DOI: 10.1007 / 978-3-319-70987-1_129

22. Миннуллина А. Моттаева, Формирование приоритетных направлений инновационного стратегического

энергоменеджмента. Серия конференций IOP: Земля и наука об окружающей среде, 90, стр.

012123 (2017) doi: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012123

Квартиры или дома? Как живут русские в городах?

Большинство россиян (74%) проживают в городах.На что похожи городские дома? Это квартиры или частные дома? Люди предпочитают жить в центре или на окраине? Давайте изучим.

Центр города vs Пригород

Иностранцы не осознают, что туристические фотографии Москвы, которые они видят, не показывают того, что большинство москвичей видят из окон каждое утро. Исторический центр Москвы уютный и красивый, московские «спальные районы» довольно унылые. Городу всегда требовалось больше жилья, поэтому подход к строительству за пределами центра был в основном функциональным.Здания, которые могут вместить как можно больше жителей, стоящие рядом друг с другом, плюс базовая инфраструктура, такая как детский сад, школа, медицинская клиника, пара магазинов, детская площадка и, возможно, парк (если вам повезет) .

Типичный «спальный район»

Москва - огромный город (~ 14 млн человек), и трафик в нем ужасный. Так что жить ближе к центру удобно, так как вы теряете меньше времени на дорогу. Жить в историческом центре считается престижным, но плохое качество воздуха, транспортная ситуация, непомерно высокие цены и преобладание коммерческих зданий делают многие улицы сомнительной выгодой.Тем не менее, есть несколько действительно хороших улиц, на которых большинство людей хотели бы жить.

Остоженка - одна из самых красивых улиц в историческом центре Москвы

Близко к центру города, в основном на юго-западе города, но также и в некоторых северных районах, есть несколько хороших жилых районов, где есть «Сталинские дома» (построенные в сталинские времена) с толстыми кирпичными стенами и высокими потолками, большими квартирами, красивыми видами на реку и большими парками поблизости.

«Сталинские постройки»

А еще здесь и появляются новые жилые дома, в которых есть крытая парковка, спортивные залы, личная охрана и другие льготы.

Одна из престижных (дорогих) новостроек

Однако большинство жителей Москвы проживают в спальных районах, которые выглядят как на первом фото.

На многих типичных дачных участках все еще больше земли для выращивания продуктов, чем для отдыха.

Как насчет жизни в пригороде? Некоторые действительно живут на дачах (и в этом случае это больше похоже на загородные дома), но в «американском образе мышления» нет такого понятия, как пригород.Люди не переезжают в пригород, когда заводят семьи и хотят растить детей. Люди хотят иметь в городе квартиру в качестве постоянного дома и дачу как дачу на выходные. А тех людей, которые действительно живут за городом, но работают в центре, сурово наказывают за возможность подышать свежим воздухом, ежедневно многочасово сидеть в пробках по дороге на работу и с работы.

Итак, 99% россиян, проживающих в городе, действительно живут в квартирах. Иметь частный дом в черте города - редкость.В Москве всего несколько таунхаусов, и все они созданы в последние десять-два десятилетия.

Какова типичная квартира?

То, как описывают квартиры в России, отличается от американского способа описания квартир. Мы не считаем спальни, мы считаем комнаты. Итак, у нас есть одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. В редком случае - 4-х комнатные квартиры. Понятия студия не существует - в однокомнатной квартире обычно будет отдельная кухня и одна комната.Обычно одна комната будет гостиной / столовой, а одна или две комнаты - спальнями. В большинстве стандартных квартир будет одна ванная комната, наличие главной и гостевой ванной считается шиком. В квартирах нет выделенных мест для хранения вещей, поэтому балкон обычно служит хранилищем для всего - от зимних шин до лыж, детских колясок и других вещей. Мы вернемся к интерьерам в следующих статьях, а теперь давайте закончим с вариантами постройки.

«Пятиэтажка» - 5-этажный жилой дом

В Москве есть несколько типов многоквартирных домов.Наименее престижными считаются 5-этажные дома 50-70-х годов постройки. Квартиры там очень маленькие - в то время целью правительства было избавиться от «коммунального жилья» (несколько семей, делящих одну квартиру), поэтому они никогда не предназначались для постоянного проживания и все же значительно улучшили качество жизни молодых. семьи. Эти многоквартирные дома получили название «хрущевки» в честь правившего страной Никиты Хрущева или «пятиэтажки» - пятиэтажные дома. Сейчас большая часть этих домов снесена, а их бывшие жители получили квартиры в новых современных домах.

Уровнем выше «пятиэтажки» находится «девятиэтажка» - девятиэтажное здание, также построенное из крупных строительных блоков. В типичном 9-этажном доме 60-80-х годов будет около 300 1-3 комнатных квартир, причем эти квартиры будут больше, чем в более раннем варианте. Однако они все еще очень маленькие - 3-комнатная квартира может быть около 60 квадратных метров, что означает, что самая большая комната составляет около 18 квадратных метров, самая маленькая - 12 квадратных метров, а кухня может быть всего 5-6. кв.м.

Панельные дома - самый быстрый способ строительства

Более современные жилые дома могут иметь до 21 этажа, но они также строятся из панелей (дом собирается быстро, как из блоков Lego).Квартиры в таких домах больше и могут иметь лучшую планировку, но в целом они не сильно отличаются от более ранних вариантов. Люди сильно предпочитают жить в кирпичных домах или домах, построенных по более современной технологии, называемых «монолитными» (когда каркас дома залит бетоном.

Большинство людей предпочитают либо монолитные дома, либо «сталинские постройки», как на фото. Сплошные толстые стены, большие комнаты, высокие потолки - все это плюсы «сталинских домов», но есть и минусы.Эти постройки довольно старые, многие из них нуждаются в серьезном ремонте. Новые современные здания недоступны для большинства людей, но некоторые из них милые, с нестандартной планировкой квартир, спортивными залами в здании и крытыми гаражами.

Аренда или владение?

Иметь квартиру в Москве - мечта большинства из 146 миллионов жителей России. Очень немногим посчастливилось иметь квартиру в собственности, многие берут в собственность ипотеку по завышенной цене (15-20%!), Чтобы получить жилье, когда они окупятся через 20-30 лет.В остальном - это мечта, которая, возможно, никогда не осуществится.

Тем не менее, возможность получить ипотеку - явление относительно новое, и даже непомерные процентные ставки не останавливают людей от покупки, поскольку это способ получить квартиру сразу. Раньше людям приходилось ждать, пока они накопят достаточно денег, чтобы купить квартиру, а это было действительно сложно. Если вы хотите купить, есть два варианта: купить квартиру «б / у» и сделать необходимый ремонт. Или купите квартиру в новостройке.Что сильно отличается от США - если вы покупаете квартиру в новостройке - будьте готовы к тому, что в квартире будут только серые бетонные стены. Ни полов, ни краски на стенах, ни электричества, ни ванны, ни, конечно, кухни. Вы покупаете недостроенную «пещеру» и позволяете своей команде строителей установить все провода, сгладить бетонные стены, сделать бетонные полы, а затем сделать весь ремонт - от полов до потолков. Итак, сколько бы вы ни заплатили за квадратный метр (будь то 5 или 10 тысяч долларов или больше), добавьте не менее 1-2 тысяч долларов на строительные работы на каждый квадратный метр.

Большинство людей снимают квартиры, и цены варьируются в зависимости от города и района в пределах города. В связи с недавними колебаниями обменного курса трудно назвать точные цены, но в целом однокомнатная квартира в спальном районе Москвы будет стоить около 700-900 долларов в месяц + коммунальные услуги, в зависимости от района (несколько месяцев назад типичная арендная плата могло быть 1500 долларов, но цены упали). Для людей, владеющих квартирами, коммунальные платежи, газ, электричество и т.д. составят 150-300 долларов в месяц, что действительно мало по сравнению с США, но относительно много по сравнению со средними зарплатами и пенсиями.

Аренда квартир - плохой бизнес, поскольку нет законов, защищающих домовладельца от арендаторов, разрушающих квартиру, и нет фиксированных договоров аренды. В основном - ваш арендатор может уехать, когда захочет, и единственное, что он потеряет, - это месячный депозит за квартиру (который может не покрыть расходы на ремонт).

Звучит страшно? Оно делает! В следующих статьях будут рассмотрены такие темы, как типовые планы квартир, бригады по ремонту (как их найти и управлять), тенденции в дизайне интерьеров за последние 50 лет, покупка мебели в Москве и другие темы.Будьте на связи! Постараюсь скоро написать следующий пост! Присылайте мне свои вопросы в комментариях или по электронной почте на сайте!

Классовая борьба в новой России

ST. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Россия. В доме Толстого, роскошном жилом доме на канале Фонтанки, социалистическая система может умереть, но классовая борьба живет.

Коммунист, ставший предпринимателем, владеющий огромной квартирой за 600 000 долларов, использует марксистский жаргон, чтобы жаловаться на беспорядочный «люмпенный пролетариат» среди своих малообеспеченных соседей, которые живут в отдельных комнатах, разделяют кухни и ванные комнаты в коммунальных квартирах дома.

Работающая мать, чья семья из четырех человек когда-то втиснулась в одну комнату тесной коммунальной квартиры, осуждает то, что она называет богатыми «новыми русскими» дома, за то, что они припарковали свои Mercedes-Benz во дворе, где раньше играли дети.

Бабушка ссорится с одной из трех других семей, делящих ее коммунальную квартиру, из-за того, что они спорят из-за работы по дому, воды в ванной и использования общего телефона.

«Это совершенно бессмысленные конфликты, которые происходят в моей квартире», - вздыхает она.

Коммунальные квартиры, называемые коммуналками, обычно представляют собой крошечные однокомнатные помещения, которые служат домом для всей семьи и ее имущества. Семьи делят свою кухню, ванную и туалет с полдюжиной до 30 или более незнакомцев.

Вдохновленные нехваткой жилья в России после революции, презрением к частной собственности и желанием напасть на буржуазию, заставляя ее делить квартиры с рабочими, эти тесные кварталы также были удобным способом заставить людей следить за происходящим. друг друга.

Это были арены эпических склок и легендарного дискомфорта. В них жили миллионы россиян. Здесь вырос президент Владимир Путин. И они стали центральным символом безрассудства и неудач советского общества и его идеалов.

Упрямые выжившие

Тем не менее, через 10 лет после распада Советского Союза коммуналки упорно выживают в крупных городах России, особенно в Санкт-Петербурге, где около 700 000 из 4,5 миллиона жителей города все еще живут в государственных коммунальных домах.

Построенный между 1910 и 1914 годами родственником автора книги «Война и мир», Толстой дом - комплекс восьмиэтажных зданий в стиле модерн - один из самых престижных адресов Санкт-Петербурга. Его богатые жители бежали, были вытеснены или арестованы после русской революции 1917 года, а новые советские власти раздавали рабочим квартиры площадью по несколько сотен квадратных футов за раз.

После распада Советского Союза в 1991 году правительство разрешило арендаторам претендовать на право собственности на свои коммунальные квартиры и продавать или обменивать их.Во время бурного экономического роста в России в середине 1990-х магнаты купили коммуналки в центре Санкт-Петербурга и превратили их в огромные квартиры.

Затем в 1998 г. произошел обвал рубля, и темпы конверсии замедлились. Многие простые россияне потеряли свои сбережения и пенсии. Они застряли в своих коммунальных квартирах, где до сих пор платят за одноместную комнату около 13 долларов в месяц. Результат? Во многих зданиях здесь капиталистическое настоящее России нелегко сосуществует с ее социалистическим прошлым.

Евгения Петрова, 45-летняя специалистка по свету петербургского театра им. Мусоргского, в 1980 году переехала в одну комнату пятисемейной коммуналки в Доме Толстого вместе со своим мужем, деля место с 15 людьми.

Здесь родились двое ее детей. Какое-то время ее сын спал между шкафом и стеной. Ее брак распался.

«Мы развелись, потому что было невозможно жить нормально», - говорит она.

К ее счастью, умерла соседка, и Петрова смогла приобрести вторую комнату.Сегодня это одна из четырех семей, всего восемь человек, которые занимают квартиру.

Как и во многих коммунальных квартирах, общественные места у Петровой - холлы, кухня, ванная и туалет - грязные, тусклые и тускло освещенные. Но за некоторыми из побитых дверей скрываются аккуратные отремонтированные комнаты.

В типовой коммунальной квартире взрослые спят на раскладном диване, дети - на раскладушках, есть небольшой шкаф для всех вещей, книжный шкаф, раскладной стол для еды и часто холодильник.Ребенку практически не остается места для игр.

Хотя она живет по одному из самых фешенебельных адресов Санкт-Петербурга, Петрова хотела бы переехать. Одна безработная семья из соседней коммунальной квартиры выбрасывает мусор в окно, позволяя ему гнить на крыше соседнего гаража. Еще есть то, что она называет своими снобами-соседями, которые наполняют ее квартиру выхлопными газами, когда заводят по утрам свои дорогие иномарки.

«Они игнорируют окружающую среду и игнорируют нас."

Конфликты, снежный ком

Другая семья в коммуналке, возглавляемая 78-летней Марией Федоренко, пытается выкупить остальных пятерых жителей и превратить их в частный дом.

Федоренко, выросшая в Сибири после своего отца была сослана Иосифом Сталиным, предложила Петровой 8000 долларов за две комнаты. Петрова согласилась, затем передумала и теперь требует 14000 долларов. Напряжение выросло.

«Мы ссоримся, - говорит Петрова. - У нас много мелких конфликтов, которые, например, снежок, расти и расти.«

Федоренко зашел в ванную несколько дней назад и вышел искать Петрову.« Зачем вы наливаете столько воды на пол? »- спросила она.« Почему бы вам не помыть его? »

Петрова выстрелила. Федоренко ответила, что Федоренко не убрала ванную за неделю до этого, как было запланировано.

Конечно, она не убрала ванную, - ответил Федоренко. в месяц

«Подожду, пока будет горячая вода!» - сказала она.

Петрова недовольна тем, что Федоренко и ее семья «всегда недовольны тем, что для них слишком мало места. Им кажется, что, купив комнату, они купили и все другие коммунальные комнаты и считают это своей частной собственностью».

Федоренко тоже возмущается. «Она не уважает мой возраст», - говорит она.

«Новый русский»

У состоятельных россиян, постепенно скупающих квартиры в доме Толстого, есть свои претензии. Стройный темноволосый Сергей Марфин, 40 лет, был молодым членом коммунистической партии и горным инженером из Сибири в 1980-х годах.Сегодня он владелец двух фабрик и ресторана.

Он приобрел 11-комнатную коммуналку в доме Толстого три года назад, купив квартиры в другом месте для пяти семей и выселив их из дома. Затем он нанял дизайнера интерьеров, который провел 18 месяцев, перестраивая квартиру площадью 6750 квадратных футов от пола до потолка.

В результате получилась просторная, светлая и ультрасовременная квартира, которую Марфин делит со своей женой и двумя маленькими дочерьми. У него есть сауна и джакузи, игровая комната и встроенная эспрессо-машина на кухне.По его оценкам, квартира стоит 600 000 долларов - целое состояние для России, где среднемесячная заработная плата составляет около 130 долларов.

Он говорит, что существует напряженность между богатыми жителями и некоторыми старожилами, особенно теми, кого он называет «люмпен-пролетариатом», марксистским термином, означающим недостойных бедняков.

«Я всегда за теми, кто выбрасывает мусор на лестницу», - говорит он. «Я плачу человеку, чтобы он вычистил лестницу из собственного кармана. А некоторым людям все равно."

Марфин прогнозирует, что все коммунальные квартиры Толстого дома исчезнут через шесть лет. Он не пожалеет.

Тревожит побег

Александра Григорьева, 17 лет, одна из соседей Марфина, очень хочет уехать. Она жива. в малообставленной каморке в коммуналке на пять семей. Высокая рыжеволосая студентка, которая учится работать в типографии, всю жизнь прожила в этой коммуналке. Иногда это были испытания.

кухня переполнена во время еды, особенно по праздникам, когда жители развлекаются.Ванна и отдельный туалет часто бывают заняты. Многие стены сделаны из фанеры, и жильцы слышат друг друга. В течение нескольких лет один из ее соседей каждые выходные бил свою жену. Крики жертвы эхом разносились по квартире.

«Мы запирали двери и оставались в своих комнатах», - говорит Григорьева.

Семья Григорьевой и трое других проживающих в квартире подписали договор с агентом по недвижимости. Если агент сможет продать это место за 115 000 долларов, он купит отдельные квартиры в другом месте для нынешних жителей.Это был бы ответ на молитвы Григорьевой.

«В вашей собственной квартире, это все ваше», - говорит она. «Здесь тебе ничего не принадлежит».

Но далеко не все в Толстом Доме хотят вырваться из коммунальной жизни. 77-летняя Валентина Махмадова живет на третьем этаже одной из самых больших коммунальных квартир Санкт-Петербурга. Десять семей, более 30 человек, живут в десятке комнат в одном коридоре. У них две общие ванные комнаты, хотя в каждой комнате есть собственная крошечная кухня.

В отличие от многих коммунальных квартир, в местах общего пользования нет выброшенной мебели, мусора или отслаивающихся обоев. Удивительно, но некоторые жители говорят, что они ладят.

«Мы никогда не ссоримся», - говорит Махмадова, пережившая 900-дневную нацистскую блокаду Ленинграда, названного Санкт-Петербургом в советские времена.

Коммунальная квартира Махмадовой, вероятно, слишком велика для того, чтобы ее мог купить один человек: было бы слишком много людей, чтобы переехать. Но и в ее квартиру идут перемены.Рабочие устанавливают новую кухню и отдельную ванную в одной из небольших комнат. Агент по недвижимости планирует сдать его западным туристам и руководителям предприятий за 40 долларов в сутки.

Некоторые старожилы Толстого дома приветствуют своих богатых новых соседей.

Художник Алла Брушина, 42 года, не живет в комплексе, но владеет мастерской на восьмом этаже одного из зданий. Он был подарен ей бесплатно союзом художников. Она видит изменения в Доме Толстого каждый день по дороге в мастерскую.И она впечатлена.

«Новые русские делают квартиры красивыми», - говорит она. «Они делают полезную работу. Они ремонтируют двери, стелят ковры, ремонтируют вещи».

Развитие массового жилищного строительства в Москве, Россия

Чтобы лучше понять социально-пространственное расслоение Москвы, необходимо рассмотреть долгосрочные пространственные модели престижности жилья, которые сформировались в XIX веке и до сих пор проявляются в городской пейзаж. В Москве существует два основных градиента престижности жилья: центрально-периферийный и отраслевой (или западно-восточный) (Попов, 2014).Сегодня престиж жилья проявляется в символическом достоинстве центра города, где расположены исторические и культурные учреждения. Секторальная дифференциация почти так же выражена, как и центрально-периферийная; за пределами центра города он становится главным определяющим фактором. Далее мы используем термин «вектор престижа» для обозначения наиболее престижных районов, расположенных вдоль основных радиальных магистралей. Таких векторов три: северо-западный, юго-западный и западный.

Национализация жилья в Советском Союзе и последующее централизованное распределение привели к глубокому социальному и жилищному переплетению, когда люди разного культурного, социального и финансового уровня стали жить в одних и тех же многоквартирных домах или кварталах.Тем не менее, даже новая смешанная реальность не была единообразной по всему городу. Социальный состав жилых массивов во многом определялся учреждением, получившим имущество для своих сотрудников. Представители рабочего класса проживали в основном в восточной, юго-восточной и южной частях города в хрущевках и брежневках. Элиты проживали в центре города и на территориях вдоль векторов престижа, где строились уникальные элитные жилые дома и жилые комплексы, образуя так называемые «золотые гетто».Социальное расслоение существовало, но основывалось на занятиях, а не доходах (Vendina 1997). В постсоветский период появление свободного рынка жилья, новые коммерческие застройки, реорганизация промышленных предприятий и, наконец, рост иммиграции и внутригородской мобильности населения были факторами, определившими эволюцию социально-пространственного стратификация в Москве (Попов 2007). Как было отмечено во введении, серьезной проблемой для нашего исследования является отсутствие официальных данных об основных характеристиках популяции.Поэтому мы используем прокси, основанные на доступных данных, для широкого описания текущих моделей социально-пространственного расслоения Москвы на уровне городских округов.

Стратификация по собственности изучается с использованием данных о собственности на жилье, поскольку договор об аренде в значительной степени не документирован. Кроме того, до 85% жителей Москвы являются собственниками своей недвижимости (Попов 2007). Эволюция имущественного расслоения приближенно описывается операциями как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.На уровне городских округов средние цены на жилье четко демонстрируют юго-западный и северо-западный векторы престижа. Интересно, что новая элита 2000-х годов выбирала те же места, которые считались престижными в эпоху плановой экономики. Эти районы обладают рядом объективных преимуществ - транспортной инфраструктурой, благоустройством и эстетической жилой средой - близостью к пойме Москвы-реки. Стратификация собственности, полученная на основе данных о сделках с жильем, показывает гораздо меньшую стратификацию в восточных районах по сравнению с западными районами.Таким образом, этот основной пространственный образец указывает на то, что даже если имеет место джентрификация (широко понимаемая как «модернизация» депрессивных районов) в периферийных и полупериферийных районах, ее темпы медленные.

Число автомобилей на 1000 человек в 2010 году было самым высоким в секторе новостроек высокого уровня. Таким образом, уровень автомобилизации наиболее полезен для определения новых престижных жилых районов.

Образовательное расслоение . Отсутствие возможности беспрепятственно менять место жительства в советское время создавало тенденцию расселения вблизи мест работы, что формировало четкие границы между зонами с населением разного уровня образования.Современный пространственный образец образовательной стратификации во многом наследует образцы советской эпохи. Более высокий уровень образования был характерен не только для населения центра города, но и районов, расположенных на юго-западном и северо-западном векторах престижа, где находилась научная элита МГУ и институтов Академии наук. СССР получил жилье. В полосе микрорайонов по северо-западному вектору престижа проживали научные кадры авиационной и космической промышленности, а также представители творческой интеллигенции.Наименее образованное население проживало на промышленном востоке и юге, а также на северной периферии. Появление рынка жилья привело к некоторому нарушению пространственного распределения высокообразованных людей. Сферы интенсивного коммерческого жилищного строительства в последние десятилетия, как правило, привлекали новых жителей с более высоким уровнем образования, так как покупателями в основном являются представители среднего класса (Попов, личное сообщение, 2017; Куричева, личное сообщение, 2017).

Чтобы разграничить области старого и нового престижа, мы используем данные о пространственном распределении научных кадров.С советских времен популярность микрорайона среди научной элиты была тесно связана с общим престижем района. Даже сегодня только районы, расположенные вдоль юго-западного и северо-западного векторов престижа, имеют относительно высокую долю жителей с учеными степенями. Одна из причин, по которой ученые степени дают такое четкое различие, заключается в том, что, хотя получение высшего образования в целом стало более распространенным, получение ученой степени по-прежнему является почти исключительно делом людей из более высоких социальных слоев.

Электоральная структура расслоения. Электоральная география Москвы хорошо освещена исследованиями (Колосов, Бородулина, 2004; Жидкин, 2002). Мы сосредоточимся только на наиболее очевидных закономерностях в голосовании населения Москвы, поскольку электоральные предпочтения населения указывают на динамику социальных движений внутри города. Для целей интерпретации мы разделяем политический спектр на четыре широких типа (коммунистический, демократический, проправительственный, остальные) и проводим анализ за два периода: 1996–2005 и 2011–2013 годы.Существует явная отрицательная корреляция (-0,96) между поддержкой демократов и проправительственной политикой. Поддержка демократов выше в сферах быстрого замещения общества, где поселяются более молодые и более образованные люди. Поддержка коммунистов сосредоточена в старых престижных местах, где проживает академическая элита и бывший номенклатур a. Однако области голосования за демократов и коммунистов пересекаются; главное различие между ними заключается в скорости социального обновления.

Учитывая достаточно стабильные электоральные предпочтения основных социальных групп, динамику результатов голосования можно использовать для оценки изменений в социальной структуре округов. Центральные районы, где идет процесс джентрификации, известны своей поддержкой демократов, а лидером демократического голосования является новый район среднего класса Куркино. Территории с массовым жилищным строительством в первой волне постсоветского развития, а также реновированные районы демонстрируют тенденции к демократизации.

Состав социально-пространственного расслоения Москвы; более высокие значения указывают на более высокий средний социальный статус жителей.Рисунок подготовил: Андрей Медведев.

Источник БТИ 2017; Департамент территориальных органов исполнительной власти 2012; Росреестр 2014; Росстат 2010; ЦиК 2014

Одни трансформации социальных структур происходят единообразно, другие способствуют поляризации социального городского пейзажа. Ключевую роль в процессе стратификации играет перераспределение и замещение населения за счет внутригородской мобильности и миграции. В таком привлекательном для мигрантов городе, как Москва, логично предположить, что характеристики мигрантов определяют динамику социальной структуры микрорайонов.Вклад миграции в формирование социальной структуры на уровне городских округов подробно исследовался ранее (Кашницкий, Гунько, 2016) на основе миграционных данных за 2012 год, и с тех пор обновление этих данных не публиковалось. В целом уровень этнической и социальной сегрегации мигрантов в Москве довольно низкий (Деминцева, 2017; Кашницкий, Гунько, 2016). Мигранты могут селиться практически в любых районах города благодаря богатой вариативности их жилищных стратегий (Деминцева, 2017).

Скорость обновления социальной структуры в текущем исследовании приближена к активности на рынке недвижимости. Мы оценивали активность первичного рынка по объему и качественным характеристикам вновь построенного жилого фонда, а вторичного рынка жилья - по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи жилья. Коэффициент социального обновления - это среднее арифметическое нормированного коэффициента обновления жилищного фонда и сделок с жильем.Мы интерпретируем этот сводный индекс как скорость физического изменения состава населения.

Пространственные закономерности коэффициента социального обновления. Рисунок подготовил: Андрей Медведев.

Источник БТИ 2017; Росреестр 2014

Напротив, низкая скорость социального обновления характерна почти для всей периферии непрестижных секторов, застроенных в позднесоветский период крупными панельными жилыми массивами, особенно в южных и юго-восточных районах.

В целом к ​​началу 2010-х годов социальная структура города была самовоспроизводящейся, сохраняя большую часть советских моделей социально-пространственного расслоения. Интересно, что новое строительство дешевого массового жилья не приводит к ухудшению социальной структуры, а, наоборот, улучшает ее. Причина - общая завышенная стоимость жилья в Москве. В результате покупатели коммерческих новостроек даже в самом недорогом сегменте - это молодые, гражданско-активные, образованные люди с относительно высоким и стабильным доходом (Попов, личное общение, 2017).Кроме того, в новом жилье теперь предусмотрены помещения на первом этаже для магазинов, кафе и других услуг, которые очень востребованы местным бизнесом, что, в свою очередь, положительно влияет на качество жизни в таких районах. Таким образом, вновь застроенные районы, даже застроенные относительно малобюджетными жилыми массивами, во многих отношениях являются центрами позитивных изменений на периферии.

Слишком близко для комфорта и вируса в коммунальных квартирах России

СТ.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, Россия. Сквозь тонкую стену, отделяющую ее от соседей, доктор Анжела Кирилова начала слышать хриплый кашель, связанный с Covid-19, где-то в мае. Это неудивительно, так как несколькими неделями ранее соседи слышали такой же кашель из ее комнаты.

Доктор Кирилова, которая работает в отделении Covid-19 в больнице, сказала, что пыталась предупредить холостого мужчину и молодую семью, с которыми она живет в четырехкомнатной квартире, предложив им носить маски на кухне.

«Они сказали:« Нам все равно, и мы будем делать то, что хотим », - сказала она, пожимая плечами.

Для жителей коммунальных квартир России - пережитка Советского Союза, но все еще проживающих в сотнях тысяч человек, большинство из которых - в Санкт-Петербурге, - самоизоляция для защиты от коронавируса вряд ли возможна.

От полудюжины до более чем 20 человек живут в отдельных комнатах в одной квартире, обычно одна в семье, при этом делили кухню и ванную комнату в одном большом, обычно несчастливом доме.В Санкт-Петербурге в коммунальных квартирах проживает около 500 тысяч человек, что составляет 10 процентов населения города.

Жизнь в коммуналке всегда граничила с невыносимой. Правила ближнего проживания среди людей, которые могут презирать друг друга, очень деликатны. Вражда - обычное дело.

«Из-за отсутствия конфиденциальности люди становятся очень подозрительными, - говорит Илья Утехин, профессор антропологии Европейского университета Санкт-Петербурга и автор« Очерков общественной жизни.

Даже в лучшие времена - которых, честно говоря, было не так много для жителей коммунальных квартир этого города - «они верят, что их соседи хотят нанести разного рода ущерб», - сказал он. «Они боятся. Они уверены, что в их отсутствие соседи смотрят или трогают их вещи ».

Некоторые семьи держат собственное сиденье для унитаза, обычно висящее на гвозде в ванной, которое они меняют на общее сиденье. В другом варианте несколько семей, которые уживаются вместе, делят место между собой, но не с другими.Это называется «круг сиденья унитаза».

Напряженность усугубляется угрозой нового коронавируса. Россия, где зарегистрировано более 500 000 случаев, занимает третье место по количеству инфицированных после США и Бразилии.

Органы здравоохранения не обнародовали статистику заражения в коммунальных квартирах Санкт-Петербурга. Но медленное распространение инфекции привело к обострению напряженности между жителями, пролив свет на сохраняющуюся бедность и ветхие жилищные условия.

Идея коммунальных квартир возникла сразу после большевистской революции 1917 года. В процессе, который они назвали «создание плотности», коммунисты разделили дворцы и апартаменты богатых, дворян и различных лордов и вассалов царского двора. и перебрались в тысячи бедных семей.

Образовавшиеся коммунальные квартиры, которых сегодня осталось около 69 000, что составляет 40 процентов жилой недвижимости в центре Санкт-Петербурга, превратились в смесь архитектурной роскоши и повседневной нищеты.

Миллионы людей в Советском Союзе жили в коммунальных квартирах. Большинство из них уехали за пределы Санкт-Петербурга, где они остались из-за огромного количества исторических зданий, которые были преобразованы в коммунальные квартиры. На этажах, где когда-то ходили русские аристократы, жители спорят из-за шума, немытой посуды, безумных или алкоголиков-соседей, гостей и микробов.

На улицах Санкт-Петербург, как всегда, остается великолепной картиной дворцов и красот, ныне залитой жутким круглосуточным светом, известным как Белые ночи.

Но внутри коммунальных квартир - мир сырых пространств с болтающимися проводами, раковинами цвета сепии, облупившимися обоями и странными запахами, но с высокими потолками и оригинальной лепниной 19 века, латунной арматурой и паркетными полами.

«Это удивительный город», - сказала Майя Пархоменко, агент по недвижимости, которая покупает коммунальные квартиры для инвесторов и расселяет их жителей в небольшие частные квартиры. «Когда я не работал в сфере недвижимости, это казалось монументальным, красивым.Потом зашла за фасады и ужаснулась. Люди стоят в очередях в туалет, там блохи и тараканы ».

Пока признаков беспорядков, связанных с пандемией, в России нет. Но среди жителей коммунальных квартир растет недовольство.

В сложных социальных расчетах их мира расспросы о кашле или чихании - независимо от того, насколько они жизненно важны во время пандемии - по-прежнему рассматриваются как нарушение кардинального правила, вторгающегося в то, что осталось в частной жизни.

Когда начался кашель в соседней комнате, например, доктор.По ее словам, Кирилова не спрашивала, есть ли у ее сожителей вирус, чтобы не создать так называемый «скандал», вмешиваясь в личные дела других людей. «Мне неудобно вмешиваться в их дела», - сказала она.

Екатерина Мельника, которая живет в комнате рядом с доктором Кириловой, сказала в отдельном интервью на кухне квартиры, что не может вспомнить, как врач предупреждал соседей о ее работе в палате Covid-19, но добавила, что, возможно, «Я не понял. " Она сказала, что расстроена.

Но, в знак того, насколько тщательно жители охраняют свою частную жизнь, г-жа Мельника сказала, что она не чувствовала, что это ее место, чтобы спрашивать, почему пара по соседству, с которой она делит кухню и ванную комнату, провела около двух недель в доме. кровать.

«Иногда человек просто дома, но я не знаю почему», - сказала она, добавив, что ее муж закашлялся не из-за вируса, а потому, что он заядлый курильщик.

В одной из самых известных городских общинных квартир, здании эмира Бухары, когда-то дворцовой резиденции, построенной для среднеазиатского вассала царя, художницы Сони Минаевой, продолжает жить почти так же, как и раньше. пандемия.

«Я принципиально не принимаю никаких мер предосторожности», - сказала 32-летняя г-жа Минаева. Она отказывается носить маску в коридоре или на кухне, сказала она, полагая, что люди должны получать удовольствие от жизни, а не слишком сосредотачиваться на ней. риск. Российские власти обычно поощряют ношение масок, но не предлагают конкретных рекомендаций для коммунальных квартир.

Но одна старшая соседка стала подозрительно на нее разглядывать, сказала она. Сосед еще не вступил с ней в прямую конфронтацию, чтобы не разразился скандал и не нарушить покой.

«Вы чувствуете напряжение», - сказала г-жа Минаева в интервью в своей комнате, где выбранные давно умершим эмиром лепные украшения, виноградные грозди и херувимы по-прежнему украшали 12-футовые потолки. В общем душе пахло плесенью даже из-за высококачественной маски N-95. «Это тихая паранойя», - сказала она.

Менее серьезные неудобства возникли во время изоляции, поскольку жители оказались вместе дома.

«Никто не ходит на работу», - сказала она. «Невозможно узнать, когда можно принять душ.Это стало совершенно непредсказуемым ».

Российские города начали открываться после карантина на прошлой неделе, хотя, согласно сообщениям, количество новых случаев заражения снизилось до примерно 9000 в день. Город установил 1580 детских кроваток в конференц-центрах для жителей коммунальных квартир, если это необходимо, но, похоже, мало кто знал об этой возможности.

Однажды недавно под оголенной лампой накаливания, свисающей на проводе на кухне, Азиз Еганудиез, рабочий-мигрант из Узбекистана, занялся жаркой омлета.

Он делит квартиру с молодой семьей и другими трудовыми мигрантами. В то время как мать детей беспокоилась о риске, г-н Еганудиез, который был без маски, отмахнулся от ее опасений.

«Я не верю в вирус», - сказал он. «Никто из моих знакомых не имеет этого».

Олег Мацнев предоставил репортаж из Москвы.

Жители говорят, что здание российского дипломата напоминает эпоху холодной войны

В тихом уголке Бронкса, среди деревьев и причудливых домов 1960-х годов, все еще продолжается холодная война.

Центр интриги находится в северной части Ривердейла, в районе, где доминирует высокий белый жилой комплекс, в котором проживают дипломаты и другие сотрудники Постоянного представительства России при ООН. Через дорогу, на 255-й Западной улице, находится скромный двухэтажный дом, который, по мнению жителей, можно использовать как командный пункт ФБР, сообщили The Post.

«Когда мои окна открыты, мне кажется, что Большой Брат наблюдает за мной», - сказал 57-летний житель, который недавно купил один из домов напротив 20-этажной Русской башни по адресу 355 West 255th St., окруженный забором с шипами, со спортивными сооружениями и школой для детей сотрудников миссии.

«Это также настоящая бельмо на глазу и портит нам вид», - сказал он о быстровозводимом многоквартирном доме, построенном Советским Союзом в 1974 году.

Жители, которые жили в этом районе, когда советские строители строили жилой комплекс в разгар холодной войны, помнят, как он поднимался «сверху вниз» с помощью сборных бетонных плит, прикрепленных к каркасу.

«Это было похоже на сборку мебели из IKEA, только в больших масштабах», - сказал The Post один давний житель Ривердейла.

Строителей и все строительные материалы были импортированы из России, чтобы свести к минимуму риск того, что американская разведка может установить подслушивающие устройства или саботировать строительство, сообщил местный житель The Post.

Хотя то, что происходит в гигантском комплексе - месте, которое многие местные жители называют просто «комплексом», остается загадкой, - большинство считает, что многие из их русских соседей - шпионы.

На самом деле, их почти не смутил арест предполагаемой русской разведки Марии Бутиной в Вашингтоне, округ Колумбия, на прошлой неделе. То же самое относится и к недавним обвинениям Министерства юстиции в отношении 12 граждан России, поскольку специальный советник Роберт Мюллер продолжил расследование российского вмешательства в президентские выборы 2016 года.

В марте прошлого года администрация Трампа выслала 60 россиян в отместку за отравление бывшего российского шпиона в Великобритании.Двенадцать из тех, кто был вынужден покинуть США, жили в Нью-Йорке. В декабре 2016 года президент Обама выслал 35 предполагаемых российских шпионов в ответ на то, что американские шпионские агентства назвали вмешательством России в президентские выборы.

Многие считают, что Ривердейл долгое время был эпицентром российских интриг и шпионажа. Советский перебежчик Аркадий Шевченко, бывший советник советского министерства иностранных дел, который жил в этом здании до того, как он бежал в США в 1978 году, отметил в своей книге «Разрыв с Москвой», что «жилой дом в Ривердейле и миссия.. . ощетинился антеннами для прослушивания разговоров американцев ».

Соседи не удивлены, а некоторые выразили недовольство тем, что жители комплекса никогда не потрудились связаться с ними или пригласить их на экскурсию.

«Единственными людьми, которых когда-либо допускали туда, были полиция, пожарная часть и сборщики мусора», - сказала Бет Закар, дизайнер ювелирных изделий, которая живет через дорогу от российского дипломатического корпуса. «Но здесь везде шпионы.”

В 2015 году ФБР арестовало Евгения Бурякова, русского, который жил в нескольких кварталах от Русской башни в Ривердейле. Его обвинили в попытке завербовать простых американцев, чтобы те помогли ему в экономическом шпионаже, и он общался с «Московским центром» с помощью кодов из «безопасного офиса» на Манхэттене, говорится в судебных документах. Буряков, кодовое имя которого было «Женя», входил в элитное трио высокопоставленных агентов, базировавшихся в Нью-Йорке. Он был депортирован после того, как признал себя виновным в работе секретным российским агентом.

«Никто не знает, что там происходит», - сказала Джейн Ридер, психотерапевт, которая 32 года живет через дорогу от русской резиденции. «Они будут проходить мимо вас по улице, и никто не признает, что вы личность».

На самом деле, единственный раз, когда Ридер вспоминает, как русские производили какое-либо впечатление на местное сообщество, была вызвана полиция, чтобы разогнать группу хулиганских русских подростков, которые курили и пили возле ее дома ранним летним утром.

«Они были просто детьми, но приехала полиция и очистила их», - сказала она. «Кроме этого, ничего не было».

В соседнем ресторане European Gourmet & Catering, где копченая осетрина и икра продаются за фунт, служитель сказал, что между местными жителями и гражданами России нет напряженности.

«Здесь все хорошо», - сказала она The Post на английском с русским акцентом.

ФБР не ответило на запрос о комментарии.

Дополнительная репортажная Христина Нарижная

Жилищная дилемма - от Вены до Сингапура - Strelka Mag

Как разные страны решают проблему предоставления доступного качественного жилья и применим ли их опыт к России?

Почему люди в Вене не стремятся владеть квартирами и вместо этого предпочитают сдавать их в аренду, в какой стране только жителям разрешено покупать дома и какие проблемы можно решить с помощью так называемых «гибких стандартов» которые широко применяются во всем мире? Журнал Strelka Magazine подготовил сравнительный обзор лучших мировых практик на основе исследования испанской компании CTA: City Transformation Agency, которое было подготовлено в рамках более крупного проекта, посвященного разработке «Руководящих принципов комплексного развития городских территорий в Российская Федерация », осуществляемого КБ« Стрелка »и Фондом Единого института развития в жилищной сфере (создан Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК).

В большинстве стран доступное жилье - это вид жилья, которое обеспечивает минимальную жилую площадь на человека со всеми основными удобствами, а также доступ к занятости и социальным услугам. Ежемесячные расходы на жилье не должны превышать 30% дохода семьи. Доступность жилья определяется пятью факторами: стоимостью строительства квадратного метра, уровнем дохода домохозяйства, ставками по ипотеке, расходами на содержание и текущим соотношением спроса и предложения на рынке. Именно на эти параметры государство больше всего стремится повлиять.

Прогнозируется, что к 2030 году почти 5 миллиардов человек будут жить в городах, а перенаселенность уже существует. реальность для многих мегаполисов по всему миру. Большинство городов, добившихся успеха в своей жилищной политике, предпочитают не расширять свои границы и вместо этого сосредоточиваются на развитии существующих районов.Здесь задействовано несколько механизмов. В Ванкувере, где вакантное жилье составляет лишь 0,6% от общего жилищного фонда, а 65% всего жилья находится в частной собственности, внедряются новые экспериментальные формы. Например, временное модульное жилье или совместное жилье: кондоминиумы с большой долей общего пространства. Город также предлагает инвесторам концессию на покупку земли при условии, что 100% будущих квартир будут предлагаться только в аренду, а их цена будет на 20% ниже рыночной.

В городе-государстве Сингапур рынок недвижимости находится под жестким контролем государства. Только государственные корпорации строят, продают и сдают жилье в аренду, и только жители имеют право приобретать жилье в собственность. В Вене 80% жителей даже не желают покупать жилье, предпочитая арендовать его. Екатерина Малеева, руководитель проектов КБ «Стрелка», говорит: «Там хорошо развита система арендного жилья, в том числе эффективно регулируемая правовая база. Именно поэтому люди чувствуют себя более защищенными, зная, что арендодатель не может просто выгнать их, когда он или она желает.Если они получат новую работу, они могут легко переехать в другую часть города, вместо того, чтобы терпеть длительные поездки на общественном транспорте. В России же, напротив, большинство людей владеют квартирами, а система сдачи в аренду не регулируется. Это действительно снижает потенциал мобильности ».

С другой стороны, в Вене возникла другая проблема - функционально устаревшее жилье представляет собой реальную проблему: еще в 1974 году 42% квартир не соответствовали требуемые стандарты качества.Принимаются определенные легкие меры, но приоритет отдается ремонту старого жилья, а не строительству нового. Статус Вены как одной из самых доступных европейских столиц во многом обусловлен ее системой жилищных субсидий, которой в настоящее время пользуются 60% домохозяйств. В Гамбурге, городе, известном своими высокими ценами на недвижимость, 30% нового жилья зарезервировано под аренду, субсидируемую государством.

По словам Малеевой, для формирования привлекательной городской среды важно хорошо понимать процесс городского планирования: «От задания до реализации проект проходит много этапов, и степень, в которой он возможность влияния на каждом этапе напрямую влияет на его качество », - поясняет Малеева.В России этот процесс несбалансирован: «Необходимое обсуждение концепции опущено, тогда как этот этап, вероятно, является наилучшей возможностью внести изменения, а также уладить разногласия. Утверждение проекта происходит на гораздо более позднем этапе, когда будут представлены тонны технических чертежей. уже составлен, и прошло как минимум 6 месяцев проектной работы над проектом. На этом этапе любое изменение подразумевает увеличение общих затрат, поэтому все остается как есть ».

Среди городов, занимающих лидирующие позиции в рейтинге качества жизни, есть 6 городов, которым удалось создать привлекательную городскую среду и эффективно перераспределить ресурсы для нового жилья в контексте быстрого роста населения.Это Амстердам, Ванкувер, Копенгаген, Париж, Сингапур и Цюрих. Все они используют одну и ту же систему: каждый проект должен пройти три стадии - стратегическое планирование, правила городского планирования и архитектурное планирование. На первом этапе, например, могут быть определены точки роста (зоны, выбранные для интенсивного городского развития с учетом возможностей бюджетирования и эффективного перераспределения нагрузки на инфраструктуру - прим. Ред.), Причем как город, так и окружающий регион могут разработать совместные схемы распределения жилья и транспорта.В Копенгагене этот этап регулируется исключительно большим количеством программных документов: «Стратегия пространственного развития», «Стратегия развития общественных пространств», «Стратегия повышения энергоэффективности» (включая все здания и сооружения) и «Копенгагенская архитектурная политика». В Амстердаме это всего лишь один документ: «Стратегия пространственного развития». По словам Малеевой, в России нет правовой основы для этого этапа на уровне городов.

В вышеупомянутых городах именно на этапе регулирования городского планирования обсуждаются коды на основе форм, включая такие детали, как форма здания, профиль улицы, смещение балкона, цвета фасадов и материалы.«В России этот этап есть, но учитываются только количественные параметры: границы участка и сколько квадратных метров можно использовать для строительства. Качественные характеристики будущей застройки не учитываются», - отмечает Малеева.

На этапе архитектурного планирования большое внимание уделяется соблюдению правильных этапов документации, предварительного анализа участка и взаимодействия с экспертным сообществом.

«Сегодня во всем мире наблюдается тенденция к расширению этапов планирования, и роли всех вовлеченных сторон также претерпевают изменения.Технологии, например, в зеленом строительстве, меняются очень быстро. И поэтому количество специалистов, участвующих в проекте, растет, появляются новые роли, такие как координаторы », - говорит Малеева. В России есть два обязательных этапа: проектная документация и строительная документация. По словам Малеевой, они были введены. в советское время специально регламентировали процессы массового строительства, но для этого не требовалось согласования архитектурной концепции, потому что все здания были сборными.Сегодня эту систему нужно обновить.

Еще одним аспектом, влияющим на качество жилья, являются нормы и спецификации, которым должен соответствовать проект, и насколько быстро они могут адаптироваться к экономическим и техническим изменениям. Во многих городах применяются так называемые «гибкие стандарты» - документы, определяющие требования к качеству городской среды и направления его улучшения. Они содержат общие рекомендации, а также конкретные параметры и KPI.Они действуют только как руководящие принципы вместе с политическими документами, обновляются каждые 6-7 лет и могут касаться множества различных аспектов. В Австралии, например, они называются «Правилами жилищного строительства с высокой плотностью застройки»; в Норвегии - «Разработка и использование принципов центра города»; в Канаде, «Руководство по городскому проектированию для развития вдоль основных улиц». Преимущество гибких стандартов заключается в том, что они могут легко адаптироваться к изменениям, а принципы городского развития могут быть уточнены, не тратя времени на утверждение новой политики или изменение старой.В Великобритании, например, жилищный кризис спровоцировал появление «Компендиума городского дизайна», который позволил увеличить плотность застройки на 64% и среднюю площадь квартир на 8 квадратных метров.

В России гибкого стандарта не существует, - заключает Малеева. «У нас есть система СНиП строительных норм и правил, а их более 300 сотен.