Общедолевая собственность это: Общая долевая собственность. Что это такое? » 46ТВ Курское Интернет Телевидение

Содержание

Общая долевая собственность. Что это такое? » 46ТВ Курское Интернет Телевидение

Общая долевая собственность — это когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру/дом указаны несколько человек. С определённым размером доли каждого. При долевой собственности собственник может распоряжаться только своей долей.

Давайте на примере. Была семья — мама, папа, двое детей. Принадлежащая им квартира изначально оформлялась в долях на всех членов семьи.
Таким образом, у нас целых 4 собственника. По ¼ у каждого.
Мама с папой развелись. На режим права собственности это никак не повлияло, и повлиять не могло.
И вот папа решает продать свою ¼ долю в квартире, где живет его бывшая жена и двое детей.

Имеет ли он на это право?
! Да, имеет.
Право собственности включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения.

! Но при долевой собственности есть определённые нюансы.

Решив продать свою долю, папа ОБЯЗАТЕЛЬНО должен:
 — соблюсти преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, а для этого он ОБЯЗАН:
— в письменной форме известить остальных собственников (бывшую супругу, детей) о своём намерении продать долю.

! Важно. В извещении должна быть указана цена и другие условия, на которых будет продана доля.
Папа не может указать в извещении одну цену, а впоследствии продать свою долю ниже предложенной в извещении цены.

В течение одного месяца с момента получения извещения мама с двумя детьми должны решить, будут ли они приобретать ¼ доли в квартире, в которой фактически проживают, или откажутся от приобретения доли. Отказаться от покупки они могут, представив продавцу (отцу) отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

! При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права.

!
В течение одного месяца мама с детьми не только должны решить, что хотят купить эту долю, но И РЕАЛЬНО купить её, иначе она может быть продана третьему лицу.

Участник долевой собственности, как и любой собственник, может не только продать, но и подарить, завещать, заложить и иным образом распорядиться своей долей.
Если папа решит свою долю подарить, то ему, естественно, не надо будет извещать об этом событии бывшую супругу с детьми. Поскольку на подарки преимущественное право не распространяется.

! Из-за таких вот «подарков», которые по факту прикрывали сделки по купли-продажи доли с целью обхода правила о преимущественном праве выкупа, с 2015 года сделки по дарению/продаже доли совершаются через нотариуса.
По идее, нотариус должен анализировать правовую природу данных сделок и в случае возникновения подозрений — отказывать в совершении нотариального действия.

Можно ли «заставить» собственника отказаться от своей доли?
И да, и нет.

Представьте ситуацию. Вы вместе со своей мамой являетесь собственниками квартиры. По ½ доли у каждого. Мама вас не очень любила, поэтому продала/подарила свою долю постороннему лицу и была такова! Таким образом, вам принадлежит только половина квартиры, а вторая половина — счастливому покупателю.

Весёленькое общежитие намечается?

Счастливый покупатель берет и дарит по 1/3 своей доли своим любимым жёнам сёстрам.
Каждая из одарённых владеет по 1/6 доли в когда-то полностью вашей квартире.
Договориться о цене выкупа с новыми жилицами вы не смогли.

Что делать?

Нужно идти в суд с иском о признании долей сестёр в квартире незначительными, о прекращении их права собственности, выплате им рыночной стоимости долей.

Понимаете? Просто «попросить» собственника, пусть и с мизерной долей — не получится. Суд может только принудительно заставить сестёр продать вам эти мизерные доли и прекратить их право собственности.
! Важно. Для подобного сценария помимо «незначительности» доли должны соблюдаться ещё два условия:
• реальный выдел «мизерной» доли невозможен;
• собственник доли не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Таким образом, сёстры из смоделированной ситуации должны быть зарегистрированы и проживать в другом месте, иметь другую жилплощадь в собственности.

! Не стоит забывать, что правосудие — вещь крайне непредсказуемая. В каждом конкретном случае Суд учитывает целую кучу разнообразных факторов. Так что война будет долгой. И её результат не всегда возможно спрогнозировать.

В следующий раз разберем вопросы, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Дарья Дюмина

правила государственной регистрации — Гарант-Инфо

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Так, статья 42 Закона о регистрации содержит следующее указание: сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Исключения:
сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда
сделки по отчуждению земельных долей, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Также статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования:
государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом
в случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности (п.2 ст. 42)
при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (п. 4 ст. 42)
в случае если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения (п. 4.1 ст. 42).

М. В. Исхакова,
начальник межмуниципального
отдела по Юрьевецкому и Пучежскому районам
Управления Росреестра по Ивановской области

Росреестр

Гражданский Кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности (находящейся в собственности нескольких лиц) - долевая и совместная.

Долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Правила ГК РФ о долевой собственности применяются и к долевой собственности на земельные участки. Специальные правила предусмотрены земельным законодательством.
Необходимо учитывать, что при рассмотрении вопросов долевой собственности учитываются так называемые идеальные доли - делится право, а не земельный участок. В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка (ст. ст. 11.4, 11,5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247ГК РФ).
Общая собственность на земельный участок возникает в следующих случаях:
- в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Например, при наследовании неделимого земельного участка несколькими наследниками; приобретении в собственность одного земельного участка несколькими лицами, не являющимися супругами или участниками крестьянского (фермерского) хозяйства; при продаже (дарении) единоличным собственником доли в принадлежащем ему земельном участке;

- по соглашению сторон происходит определение долей в общей совместной собственности (например, при заключении супругами брачного договора) – п. 5 ст. 244 ГК РФ;
- происходит раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, по решению суда (например, при разделе совместно нажитого имущества супругов, выделе доли в праве общей собственности) – п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Определение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок производится в соответствии с общим порядком, установленным ст. 245 ГК РФ.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными ( п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Законом предусмотрены случаи, когда размер долей собственников может быть изменен. В процессе владения и пользования земельным участком он (как и любое другое имущество) может преобразовываться и улучшаться за счет вкладов сособственников.
Пункт 2 ст. 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Также необходимо учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество ( п. 3 ст. 245 ГК РФ).
В отношении отделимых улучшений действует правило о поступлении их в собственность того участника, который эти улучшения произвел.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст.ст. 246, 247 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле. В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации.
В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п. п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ):
- пользоваться земельным участком;
- владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.
Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Земельное законодательство содержит также специальные нормы, связанные с распоряжением земельными участками. Так, предусмотрено дополнительное основание применения правила о преимущественной покупке в случае, если на земельном участке находятся постройки. Собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка по аналогии с порядком, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
При распоряжении земельным участком могут возникнуть особенности, связанные с субъектным составом собственников. Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Следовательно, невозможно продать (или иным образом передать) им долю такого участка.
Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения (к ним не относятся расположенные на землях сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества) – п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее - Закон N 101-ФЗ).
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст.14 Закона N 101-ФЗ).
На участника долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения налагаются определенные ограничения. Он может по своему усмотрению без выдела доли:
- завещать долю;
- отказаться от права собственности на земельную долю;
- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок;
- передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности;
- передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют данный земельный участок.
В случае если собственник хочет распорядиться долей иным образом (например, продать третьему лицу), он должен предварительно произвести выдел принадлежащей ему доли (ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Общая долевая собственность

Иногда конкретное имущество может находиться в собственности сразу у нескольких лиц. Это становится поводов для возникновения общей долевой собственности. Такое явление для современного общества является фактически неизбежным. Общая долевая собственность обладает некоторыми специфическими характеристиками и особенностями, которые отличают ее от подобных видов собственности.

Общая долевая собственность и ее особенности

В качестве объектов данного вида собственности могут выступать разнообразные вещи, материалы и т.д. Собственность такого типа может возникать на разнообразных основаниях, например, после осуществления какой-либо сделки. Например, сообща будет приобретен дом или нечто подобное. Иногда возникают случаи, когда вещи нераздельно соединены друг с другом. Существует и несколько других ситуаций, когда она появляется. Среди них стоит отметить наследование, совместную постройку дома, соединение некоторых вещей и многое прочее.

Особенностью считается множественность правовых субъектов на собственность. Все они являются участниками. В данном случае отношения между совладельцами переплетаются друг с другом. Каждый обладает определенными правами. Право общей долевой собственности является очень интересным моментом. В случае с долевой собственностью, как правило, каждый ее участник обладает равными частями. Например, один дом принадлежит сразу трем людям. Значит, каждый должен получить по равному количеству площади.

Право общей долевой собственности

Размер доли может зависеть от различных параметров. Правомочия по владению такой собственностью обладают уникальной спецификой. В случае получения определенных прав каждый собственник обладает одним голосом. Реализация права собственности может осуществляться по согласию каждого собственника. Если согласия достичь не удастся, например, по поводу ее реализации, то нельзя будет это сделать. Каждый из участников может обратиться в суд для разрешения конкретной проблемы. При помощи запроса общая долевая собственность Украина можно узнать немного больше интересного. На юридическом портале каждый сможет подыскать юриста для консультации и много интересных сведений.

Доля может быть продана. Но заранее необходимо провести четкое установление ее стоимости и прочие подобные нюансы. Продавец указывается в письменной форме. Он также обязан оповестить остальных собственников о том, что он намеревается продать свою долю третьему лицу.

Регистрацию сделок для участников долевой собственности упростят — Российская газета

С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности. Это значит, что с конца июля хозяевам долей не надо идти к нотариусу, если обе стороны сделки договорились.

Росреестр напомнил гражданам про изменения в федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Эти поправки начнут работать 31 июля. Чем они важны? Поправки отменяют обязательное нотариальное удостоверение некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Вот что рассказали корреспонденту "РГ" в Росреестре. Согласно нововведению, с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Поправки важные и касаются огромного числа граждан. По статистике Росреестра, на 31 марта 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 65,4 миллионов прав общей долевой собственности физических лиц.

Проблема с долями граждан последнее время стала очень острой. Сейчас суды завалены исками, которые касаются собственников и покупателей этих долей. Кроме того, доли часто мелькают и в криминальных сводках. Когда покупается минимальная доля, а затем начинается выживание собственников.

Нововведение позволит участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

А до 31 июля 2019 года действует текущая редакция закона "О государственной регистрации недвижимости".

Напомним, что нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Эти поправки также были учтены в законе № 218-ФЗ.

Справка "РГ"

1 мая 2019 года Президент РФ подписал федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", который вносит изменения в ст. 42 Федерального закона 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Тем временем

Дума во втором чтении рассматривает законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах. Эта мера позволит защитить людей от рейдеров.

Предлагается установить правило, по которому доля в праве общей собственности на жилье может быть образована при условии, если размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилище при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Исключения - приватизация, наследование, а также в случаях, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Предусмотрено ограничение права собственника на вселение "третьих лиц", если в итоге на каждого будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. Одна из внесенных после первого чтения поправок гласит, что вселение в долю меньше нормы допускается только в отдельных случаях, например по суду, или если это будет ребенок или родители собственника.

ГК РФ - Глава 16



Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА


Глава 16. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное. (абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством. (в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

2. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.

Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 настоящего Кодекса.

Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным настоящим Кодексом и земельным законодательством.

2. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

3. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

2. Размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых в соответствии с пунктом 3 статьи 258 настоящего Кодекса.

Общая собственность - это... Что такое Общая собственность?

Общая собственность - собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. В общей собственности может находиться, как неделимая вещь, так и делимая вещь, а также совокупность делимых и неделимых вещей, составляющих единое целое.

Наиболее характерен пример возникновения общей собственности при наследовании несколькими лицами имущества наследодателя. Иной характерный пример: приобретение вещи одним из супругов в браке.

Специфика правовой конструкции общей собственности заключается в том, что участники соответствующих правоотношений вступают в такие правоотношения не только с неограниченным кругом прочих лиц в отношении принадлежащего им имущества (абсолютные правоотношения), но в отношения между собой, которые определяют режим совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (относительные правоотношения). При этом, по отношению к третьим лицам они выступают сообща[1].

Виды общей собственности

Различают общую долевую и совместную собственность.

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности (например, договор простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением ее участников, доли признаются равными.

В Российском праве общая собственность диспозитивно предполагается долевой, если законом не предусмотрено иное[2].

Совместная собственность

Совместная собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в праве на которое их доли заранее не определены. Право общей совместной собственности - это право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое, без определения их долей в праве на него. Особенностью отношений совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми. Наиболее типичным представлением совместной собственности является совместная собственность супругов.

Ссылки

Примечания

Общее имущество | Wex | Закон США

Общая собственность имеет несколько связанных значений.

Во-первых, общая собственность - это недвижимость, которая принадлежит «общим арендаторам». Поскольку это общая собственность, каждый из «общих арендаторов» имеет «безраздельный интерес» во всей собственности в целом. Ресурсы, выращенные на землях, принадлежащих «общим арендаторам», также будут считаться общей собственностью. Например, урожай, произведенный на земле, принадлежащей «общим арендаторам», считается «общей собственностью», и, следовательно, «общие арендаторы» не могут изъять этот урожай, поскольку он представляет интересы другого арендатора и может быть удален только с предварительного разрешения или последующее согласование со арендатором.

Во-вторых, общая собственность также может быть собственностью, находящейся в ведении ассоциации домовладельцев в рамках проекта многоквартирного дома или кондоминиума. В этих случаях это считается общей собственностью, потому что все владельцы могут использовать собственность (застройку подразделения или проект кондоминиума), и каждый владеет определенной процентной долей.

В-третьих, общая собственность может также относиться к землям, находящимся в государственной собственности для общественного (общего) использования, таким как национальные парки и леса.Например, определенные земли могут считаться «общей собственностью», если эти земли принадлежат органу гражданства. Кроме того, географические названия мест обычно считаются «общей собственностью» и, следовательно, не могут быть присвоены в качестве «фирменного наименования» в обычных обстоятельствах. Более того, «общая собственность» также относится к природным ресурсам на этих землях. Например, обычным свойством является вода, естественным образом текущая в русле ручья или другого источника.

В-четвертых, общая собственность иногда может относиться к ресурсам глубоко под землей.Фактически, право собственности на нефть и газ глубоко под землей к владельцу или арендатору земли не является абсолютным правом собственности и, таким образом, из-за своеобразного естественного состояния таких веществ, они ближе к титулу «общей собственности», чем к абсолютной собственности. Действительно, такие вещества становятся абсолютными только тогда, когда эти вещества эффективно захватываются и превращаются в владение.

[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]

Определение общего права собственности

Что такое обычная собственность?

Собственность общего права - это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на собственность, приобретенную во время брака.В отличие от системы общественной собственности, которая рассматривает активы, приобретенные во время брака, как принадлежащие обоим партнерам, в системе общего права собственности говорится, что имущество, которое приобретает один из членов супружеской пары, принадлежит исключительно этому лицу, если только это имущество не передается в собственность. имена обоих супругов. Эта тема становится важной в управлении капиталом и имуществом после развода или смерти супруга.

Ключевые выводы

  • Собственность по общему праву - это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на собственность, особенно в случаях развода.
  • Согласно системе общего права собственности активы, приобретенные одним из членов супружеской пары, считаются принадлежащими этому лицу, если они не были внесены на имя обоих.
  • Собственность по общему праву контрастирует с системой общественной собственности, которая рассматривает активы, приобретенные во время брака, как принадлежащие обоим партнерам.

Общие сведения о собственности права

В качестве примера того, как работает система собственности общего права, если один из партнеров покупает лодку, машину или другое транспортное средство и указывает только свое имя на титуле, это транспортное средство принадлежит исключительно этому лицу.Однако, если бы этот партнер жил в штате, который признал общественную собственность, автомобиль автоматически перешел бы в собственность обоих партнеров в браке. Только девять штатов признают общественную собственность. Они есть:

  • Аризона
  • Калифорния
  • Айдахо
  • Луизиана
  • Невада
  • Нью-Мексико
  • Техас
  • Вашингтон
  • Висконсин

Независимо от того, существует ли в штате система общего права или система общинной собственности, раздел активов при разводе также может определяться брачным соглашением или брачным соглашением, если таковое имеется у разводящейся пары.

Различие между общим правом и правом общинной собственности важно не только в случаях развода, но и при постоянном управлении благосостоянием. В частности, для состоятельных людей управляющий может пойти на многое, чтобы определить законное владение определенными активами как в общей, так и в общественной собственности. Управляющие благосостоянием могут также участвовать в создании завещаний и трастов и в надзоре за передачей богатства от одного поколения к другому, и все это может зависеть от того, регулируются ли рассматриваемые активы законами об общей или общественной собственности.

Правила общего права в отношении собственности могут применяться не только к материальным активам, таким как автомобили, недвижимость и произведения искусства, но и к нематериальным активам, таким как патенты и товарные знаки.

Помимо транспортных средств, другие физические активы, которые могут быть разделены на основе правил общего права собственности, включают недвижимость (например, первые и вторые дома, арендуемую недвижимость, землю и постройки, не используемые для повседневной жизни, например как доки и лодочные домики). Также в списке есть такие ценные вещи, как искусство, антиквариат и предметы коллекционирования.

Конечно, физические активы - это только один из видов богатства. Существуют также нематериальные активы, которые включают в себя такие вещи, как торговые марки, патенты, товарные знаки, договоры аренды, компьютерные программы, списки клиентов, соглашения о франшизе и т. Д. Нематериальные активы также подпадают под действие норм общего права или общественной собственности, хотя они, как правило, больше связаны с компаниями, а не с физическими лицами.

Что такое общая собственность в страте-схеме?

Что такое общая собственность в многоуровневых зданиях?

Общая собственность - все участки земли и постройки, не входящие ни в один участок.Он находится в совместной собственности всех владельцев, и корпорация владельцев несет ответственность за его управление. Участок и общая собственность будут определены на вашем индивидуальном плане участка. Однако границы общей собственности каждого участка обычно образуются:

  • Верхняя поверхность пола (но не включая ковер)
  • Нижняя поверхность потолка
  • Все внешние или ограничивающие стены (включая двери и окна)
ОБЩЕЕ СОБСТВЕННОСТЬ ВКЛЮЧАЕТ:
  • Полы, включая пандус или лестницу
  • Граничные стены, включая любую дверь, окно или другую структуру внутри стены и их рабочие части
  • Керамическая плитка, первоначально прикрепленная к поверхности общей собственности (например,грамм. пол или ограждающая стена)
  • Трубы в общей собственности или обслуживающие более одного лота
  • Электропроводка в общей собственности или обслуживающая более одного лота
  • Паркет и половые доски первоначально установленные
  • Вермикулитовые потолки, гипсовые потолки и карнизы
  • Магнезитовая отделка пола
  • Балконные стены и двери обычно являются общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 года.

Плита, разделяющая два этажа одного участка, или один этаж от открытой крыши, или садовые участки участка обычно являются общей собственностью, если план слоев был зарегистрирован после 1 июля 1974 г., если в плане слоев это не указано.

Кроме того, структурное кубическое пространство включает:

  • Любые трубы, провода, кабели или воздуховоды, не предназначенные для использования на одном участке.
  • Любое кубическое пространство, ограниченное конструкцией, содержащей любые из этих труб, проводов, кабелей. или воздуховоды.
Границы

Если вам неясно, какие части вашей единицы являются вашим индивидуальным «участком», а какие части являются общей собственностью, проверьте план слоев. Границы общей собственности обычно отображаются на планах слоев толстыми черными линиями.Иногда может возникнуть необходимость обратиться к зарегистрированному плану пластов, если границы неясны. Чтобы получить копию зарегистрированного поэтапного плана вашей схемы, обратитесь в Land and Property Information NSW (LPI).

Уход за общей собственностью

Корпорация собственников несет ответственность за текущее обслуживание общей собственности (если только она не решит специальным решением, что она не подходит для определенного объекта, и ее решение не повлияет на безопасность или внешний вид страт-схемы) .Это включает в себя ремонтные работы, а также замену и обновление общего имущества при необходимости.

Для оплаты содержания общего имущества корпорация собственников должна привлекать средства от всех владельцев отдельных участков посредством регулярных выплат сборов (сумма денег, определяемая корпорацией собственников).

Изменение общей собственности индивидуальным собственником

Если индивидуальный собственник хочет изменить или отремонтировать какую-либо часть общей собственности, ему также потребуется разрешение корпорации собственников.Корпорация собственников может принять специальное решение на общем собрании о принятии подзаконного акта об исключительном использовании, который дает владельцу право на использование (а не право собственности) на эту часть общей собственности и возлагает на этого владельца ответственность за ремонт и техническое обслуживание этого участка. площадь. Если они не примут подзаконный акт, корпорация собственников останется ответственна за эту часть общей собственности. Постановление об исключительном использовании должно быть зарегистрировано в LPI в течение 6 месяцев.

Любой ремонт или реконструкция отдельного участка с использованием общей собственности потребует разрешения корпорации собственников.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы, задайте их аккредитованному менеджеру страты Strata Plus.

Подробнее

Common Property Resource - обзор

Introduction

Важные современные примеры ресурсов общей собственности включают глобальную атмосферу, океаны, большие озера, реки, леса, а также популяции рыб и диких животных, включая птиц. Хотя это и не является неизбежным, чрезмерная эксплуатация ресурсов общей собственности всегда является потенциальной угрозой и часто пугающей реальностью.Многие текущие экологические проблемы связаны с так называемой трагедией общества.

Классификация ресурсов как общей или частной собственности является чрезмерным упрощением. Существует множество градаций между полным отсутствием ограничения доступа (например, открытый доступ) и полным индивидуальным контролем. Например, прибрежные морские ресурсы в пределах 200-мильных рыболовных зон теперь признаны находящимися под исключительной юрисдикцией прибрежного государства, при этом иностранные рыбаки либо исключены, либо подлежат уплате сборов.Таким образом, доступ к этим ресурсам ограничен, но (если они не приватизированы) по нашему определению они все еще являются общей собственностью. Кроме того, частные землевладельцы редко имеют полные права поступать по своему усмотрению со своей собственностью - например, государство может сохранять за собой права на добычу полезных ископаемых, а правила зонирования могут ограничивать землепользование и застройку.

Логика трагедии общин проста, как будет объяснено позже. К сожалению, однако, многое из того, что было написано о ресурсах общей собственности, страдает расплывчатостью и неточностью, что приводит к ненужной путанице и противоречиям.Следующий гипотетический пример может быть полезен в качестве основы для общего понимания экономики общества.

Представьте себе небольшое озеро, полностью окруженное владениями двух землевладельцев. В озере водится популяция рыб, и оба землевладельца - заядлые рыбаки. Каков будет долгосрочный результат? Ответ не очевиден и зависит от различных факторов.

Первая возможность состоит в том, что озеро настолько велико, а популяция рыб настолько продуктивна, что никакие промыслы двух землевладельцев не оказывают сколько-нибудь заметного воздействия на население.В этой идеальной ситуации, по предположению, ничего не происходит - трагедия общества не происходит.

Противоположный случай более поучителен. Предположим, например, что, впервые приняв во внимание свои владения, два соседа могут поймать всю рыбу, которую они хотят. Однако через несколько лет они замечают, что рыбы становится все меньше. Кроме того, похоже, исчезли те большие, которые раньше устраивали такую ​​драку. Дальнейшее развитие событий теперь зависит от реакции двух землевладельцев.Если они встретятся на дружеских условиях и согласятся ограничить свой улов или вернуть часть из них в озеро, динамика эксплуатируемой популяции рыбы может стабилизироваться, что обеспечит устойчивый, хотя и ограниченный, улов обоими владельцами. Может потребоваться несколько лет проб и ошибок, прежде чем будет определен максимальный устойчивый улов, или они могут решить отказаться от максимального улова в пользу сохранения большой популяции крупной рыбы.

Альтернативным решением может быть разделение озера на две рыболовные зоны, по одной для каждого землевладельца.Но это предполагает теплые отношения между землевладельцами, когда каждый будет сотрудничать, чтобы не ловить рыбу в зоне другого. Если рыба может свободно плавать между зонами, такое соглашение может не предотвратить перелов. Приватизация собственности или ресурсов не всегда возможна, а когда это возможно, она предполагает взаимное доверие и сотрудничество или внешнее принуждение.

Однако вместо таких мирных соглашений владельцы могут начать обвинять друг друга в чрезмерном вылове рыбы. Тогда отношения могут ухудшиться, когда оба будут полны решимости поймать всю рыбу, которую смогут найти.Можно купить более быструю лодку, надеясь превзойти своего соседа, который затем ответит тем же, и так далее. Такое поведение двух соседних особей может показаться раздражительным. Но что, если бы вместо двух собственников на озере было 100 коттеджей, и все они принадлежали заядлым рыбакам? Помимо увеличения давления на популяцию рыбы, это значительно усложнит проблему согласования и обеспечения соблюдения ограничений на вылов. Обман со стороны отдельных лиц будет трудно обнаружить и еще труднее контролировать.

Этот простой пример иллюстрирует многие характерные черты ресурсов общей собственности, включая потенциальную чрезмерную эксплуатацию, необходимость взаимного сотрудничества и возрастающие трудности контроля по мере увеличения числа совместных собственников. К этим вопросам автор вернется позже.

Что такое общая собственность в юридическом лице? - Capitol BCA

Общая собственность - это иногда запутанная и сложная часть жизни в корпоративной системе. Читайте дальше, чтобы узнать все, что вам нужно знать об общей собственности.

Определение общей собственности

Общая собственность определяется как все участки многоуровневой застройки и земли, которые не включены в какой-либо участок отдельного собственника. Области общей собственности совместно принадлежат всем владельцам, и корпоративное объединение несет ответственность за управление и содержание общей собственности.

Например, представьте себе высотный комплекс из блоков. Каждый владелец владеет своим участком (или единицей), но они получают доступ к этому участку через территорию, проходы, двери, лестницы и фойе, которые обычно используются всеми.Общая собственность находится в совместном владении всех и не входит в состав какого-либо участка.

Какая общая собственность обычно включает

  • Сады, лужайки и прилегающие территории
  • Лестницы
  • Лифты или пандусы
  • Фойе
  • Подвальные помещения или другие автомобильные стоянки
  • Подъездные дороги
  • Крыши
  • Стены стыка, включая двери, окна или другие конструкции внутри стены
  • Инфраструктура, такая как вода, электричество и канализация
  • Полы
  • Плитка, прикрепленная к поверхностям общей собственности
  • Трубы и электрическая проводка, находящиеся в общей собственности или обслуживающие более одного участка
  • Балконные стены и двери
  • Удобства на общей территории, такие как барбекю и бассейны
  • Фундамент и снаружи здания
  • Перила или балюстрады, которые лежат на границе участка и общей собственности или рядом с ней

Поскольку каждая схема слоев индивидуальна и уникальна, общее свойство каждой схемы также будет индивидуальным.

Уход за общим имуществом и его обслуживание

За общим имуществом по стратной схеме ухаживает и обслуживает группа собственников в целом. Это включает в себя устранение проблем и дефектов, а также замену и обновление общего имущества, когда это необходимо. Корпоративное объединение обязано по закону проводить обслуживание тех частей схемы, за которые оно несет ответственность.

Для оплаты ухода за общим имуществом и его содержания корпоративное объединение регулярно взимает сборы с каждого владельца лота в схеме.Размер этих выплат определяется корпоративным объединением и отражает утвержденный бюджет схемы, принятый на годовом общем собрании корпоративного управления.

Границы общей собственности

Расположение границ общей собственности будет зависеть от того, к какому плану относится ваше здание. В Квинсленде существует два типа схем слоев:

  • План стандартного формата - общий тип плана для использования с закрытыми жилыми домами или таунхаусами
  • План формата здания - все вертикальные застройки, независимо от того, сколько уровней они содержат, классифицируются в соответствии с планом формата здания

В соответствии с планом формата здания границы между общей собственностью и участками измеряются от центра этажей, стен, потолков и дверей.Возьмем, к примеру, стену между вашим домом и вашим соседом - внутренняя стена считается в пределах вашего участка, и то же самое касается вашего соседа, но инфраструктура между двумя стенами будет общей собственностью.

Например: если проблема возникла на крыше одного блока в комплексе, это будет корпоративный вопрос, который необходимо решить. Если же, с другой стороны, возникнет проблема с потолком того же дома, то ответственность за ее устранение будет лежать на отдельном владельце.

В отличие от этого, границы стандартного плана измеряются от колышков в земле, так же, как и на обычном участке дома.

Например: если проблема возникла на крыше или потолке одной единицы в комплексе, ответственность за ее устранение несет владелец этого участка, поскольку вся единица находится в границах участка. Исключение случается, когда что-то совместно используется более чем с одной партией, например телевизионные антенны, водосточные желоба. Если проблема возникла в водостоках одного подразделения, которое совместно используется в другом подразделении, это будет корпоративный вопрос, который необходимо решить, так как водосточные желоба теперь являются совместной службой.

Сантехника и электрические кабели, даже если они находятся в пределах лота, могут принадлежать юридическому лицу, если эта конкретная труба / кабель обслуживает более одного лота. Инфраструктура, обслуживающая один лот, будет ответственностью владельца.

Кто отвечает за решение вопросов, связанных с общим имуществом?

Это во многом зависит от того, где находится источник проблемы, а также от характера проблемы. Определить ответственность за техническое обслуживание может быть сложно во многих нечетких ситуациях.Вот несколько рекомендаций:

  • Если источник проблемы находится в пределах участка, за некоторыми исключениями, владелец участка несет ответственность за техническое обслуживание.
  • Если источник проблемы находится внутри граничной структуры участка (например, стена между единицей и общим имуществом или стена между единицами), ответственность обычно несет корпоративное объединение (хотя есть несколько особых исключений. к этому правилу). Эти типы проблем обычно требуют помощи подрядчика, чтобы помочь определить точную причину и, следовательно, помочь определить, кто несет ответственность.
  • Если источник проблемы находится во дворе (включая такие объекты, как резервуары для воды, живые изгороди, ландшафтный дизайн и т. Д.), Владелец участка обычно несет ответственность за техническое обслуживание. Если проблема связана с ограждением, обычно частично ответственность несут юридическое лицо и / или соседи.
  • Если источник проблемы находится в зоне общего пользования (например, на крыше, коридоре или на парковке), юридическое лицо несет ответственность за обслуживание конструкции (например, пол, стены, осветительные приборы, поручни и т. Д.) .). Ответственность за ремонт инженерной / сервисной инфраструктуры, расположенной на общей собственности, зависит от того, кому эта инфраструктура выгодна.
  • Если проблема затрагивает более одного лота (например, проблема с коммунальным электроснабжением, канализацией или системами горячего водоснабжения), ответственность за ремонт и техническое обслуживание обычно несет юридическое лицо.

Конечно, в ситуациях, когда граница между общим и индивидуальным имуществом немного размыта, всегда лучше обратиться за советом к руководителю вашей организации.Свяжитесь с Capitol здесь для получения совета: https://www.capitolbca.com.au/contact-us/

Подзаконные акты, касающиеся общей собственности

Из-за общинного характера проживания по многослойной схеме владельцы ограничены в отношении что они могут делать и как используют общую собственность. Существует множество подзаконных актов, касающихся использования общей собственности. К ним относятся подзаконные акты, касающиеся:

  • Шума
  • Домашних животных
  • Детей
  • Внешний вид помещений
  • Поведение
  • Повреждение, создание препятствий или засорение общего имущества
  • Сушка одежды
  • Транспортные средства и парковка
  • Хранение опасных предметов товары
  • Вывоз мусора

Эти подзаконные акты могут значительно отличаться от схемы к схеме, поэтому всегда лучше проверять конкретные подзаконные акты, применимые к вашей схеме.

Как собственники могут изменить общую собственность?

Индивидуальные владельцы должны будут получить разрешение от юридического лица, прежде чем изменять или удалять какую-либо часть общей собственности. Для ремонта или ремонта отдельного участка, включающего общую собственность (включая структурные элементы на участке), аналогичным образом потребуется разрешение юридического лица. Это разрешение может быть предоставлено на общем собрании юридического лица.

Унасылва - №180 - Управление лесными ресурсами общего пользования

Унасыльва - №1.180 - Управление лесными ресурсами в общей собственности - Режимы общей собственности в лесу: пережиток прошлого?


М. Маккин и Э. Остром

Маргарет Маккин работает с факультета политических наук Университета Дьюка, Дарем, Северная Каролина, США.

Элинор Остром - содиректор семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

Стивен А. Дембнер (см. Вставку на стр. 4) является редактором Unasylva .

Шарлотта Хесс (см. Вставку на стр. 13) - директор библиотечных и информационных служб семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

Исследование текущего и будущего потенциала режимов общей собственности в области сохранения и устойчивого использования лесных ресурсов.

Жители Мбацци, Уганда, объясняют свои методы лесопользования и управления, составляя карту своей деревни и ее связь с лесами Намунго и Лвамунда

Режимы общей собственности, используемые общинами для управления лесами и другими ресурсами с целью получения долгосрочной выгоды, когда-то были широко распространены по всему миру.Некоторые из них могли исчезнуть естественным образом, когда общины выбрали другие механизмы, особенно перед лицом технологических и экономических изменений, но в большинстве случаев режимы общей собственности, похоже, перестали существовать. Это произошло двумя основными способами: там, где режимы общей собственности - какими бы сложными и долгосрочными они ни были - никогда не кодифицировались, они могли быть просто исключены из первой попытки страны формализовать и кодифицировать права собственности на рассматриваемые ресурсы (например, , в Индонезии, Бразилии и большинстве стран Африки к югу от Сахары).В тех случаях, когда режимы общей собственности получили юридическое признание, земельные реформы иногда передавали все такие права отдельным лицам (как в случае огораживания в Соединенном Королевстве) или самому правительству, или их комбинации (как в Индии и Японии).

Программа ФАО «Леса и люди» и общинное лесопользование

С.А. Дембнер

Программа «Леса, деревья и люди» (FTPP) - это программа действий ФАО, которая объединяет ресурсы и мероприятия в области общинного лесного хозяйства из Регулярной программы ФАО и четырех целевых фондов.Цель FTPP - укрепить региональные национальные и местные институты, которые, в свою очередь, укрепят способность местного населения управлять и использовать природные ресурсы. Другая цель - получить более глубокое понимание огромного разнообразия лесохозяйственной деятельности в сообществах по всему миру.

FTPP акцентировал внимание на трех сложных темах в развитии новых знаний: совместные методологии: местное управление деревьями и лесными массивами; а также повышение квалификации, обучение и связь. С самого начала понималось, что центральным элементом местного управления деревьями и лесными массивами является глубокое понимание прав владения деревьями и землей (владение, организация и управление).FTPP de, сбежал из концептуального документа, полевого руководства и нескольких тематических исследований по методам быстрой оценки, используемых для лучшего понимания и анализа владения и пользования на политическом и полевом уровнях.

Это также тема, по которой правительства, особенно страны с переходной экономикой, очень заинтересованы в получении политических рекомендаций. Многие страны рассматривают альтернативы государственному участию и управлению лесными угодьями. Несмотря на то, что индивидуальная приватизация подвергается значительному давлению, есть также значительные свидетельства того, что эта форма владения не всегда может быть наиболее подходящей. Управление лесными ресурсами как общим пулом людей, живущих в них или рядом с ними, получает все большее внимание.Однако это сложная тема, и информация отсутствует.

В качестве отправной точки FTPP провела обзоры и анализ литературы по общинному управлению лесами в Азии, Латинской Америке и Сахелианской Африке. Обзор литературы во многих случаях показал, что управление общей собственностью леса на местном уровне является давним и все еще жизнеспособным подходом. Также стало ясно, что эти системы управления влекут за собой сложные взаимоотношения между группами деревень и местными учреждениями, между отдельными лицами и законами, регулирующими лес, а также между правительствами и сельскими жителями.

Не было согласия по концептуальной основе для рассмотрения общинного управления лесами, и, похоже, отсутствовало научное понимание того, какие переменные являются основными причинами успеха или неудачи этих систем. Затем FTPP сформировал небольшую консультативную группу (в которую вошли эксперты из ФАО, Международного центра комплексного развития горных районов Индианского университета, Университета Дьюка и Центра землевладения в Висконсинском университете, Института Вудлендс-Маунтин, Оксфордского университета и Associates in Rural Development), чтобы принять решение о формы продуктивного действия.

Удав-консультант! рекомендовал определение стратегии сбора и анализа информации о местном управлении лесными ресурсами, включая создание базы данных, и родилась концепция исследовательской программы IFRI.

Исследования не являются основным направлением деятельности ФАО, и Университет Индианы, ведущий центр передового опыта в области коммунального управления с высокоразвитой базой данных по коммунальному управлению ирригационными системами, поэтому согласился взять на себя ведущую роль в разработке базы данных по лесному хозяйству.Готовность Университета Индианы взять на себя инициативу, а также многих других организаций и агентств к интеллектуальному и финансовому сотрудничеству убедила FTPP в том, что первоначальное финансирование и поддержка должны быть предоставлены для стимулирования создания IFRI. В соответствии с целью ФАО по укреплению институтов в развивающихся странах FTPP помогла создать центры FRI в Боливии, Непале и Уганде и сотрудничает в их усилиях по созданию других.

Одновременно с разработкой базы данных консультативный комитет рекомендовал работу по пяти специальным темам: правовой контекст для управления коммунальным хозяйством; влияние рыночной среды на коммунальное управление: экономические издержки и выгоды для коммунального управления; вопросы справедливости; и управление конфликтами.FTPP проводит эти исследования, в частности, управление конфликтами; В настоящее время проводится серия географически сбалансированных тематических исследований, чтобы лучше понять, как местное население управляет конфликтами в целом, жизнеспособность традиционных общественных институтов в разрешении споров с внешними группами (например, правительственными учреждениями, лесозаготовками и другими коммерческими организациями, национальными и международными некоммерческими организациями). правительственные организации и т. д.), а также степень, в которой современные правовые институты используются и могут быть использованы.

Среди множества оправданий, выдвигавшихся для отмены общинной собственности на леса, был аргумент, что индивидуальная или государственная собственность обеспечит повышенную эффективность использования ресурсов и более надежную долгосрочную защиту ресурса. Но во многих случаях очевидно, что меры, возникшие для замены режимов общей собственности, оказались неэффективными в продвижении устойчивого управления ресурсами. Во многих случаях передача прав собственности от традиционных групп пользователей к другим устраняет стимулы к мониторингу и ограниченному использованию, превращает защитников владельцев в браконьеров и усугубляет истощение ресурсов, которое оно было призвано предотвратить.Отсюда возобновление интереса как к урокам, которые можно извлечь из успешных режимов общей собственности прошлого и настоящего (см. McKean, 1992a; 1992b; Netting, 1981; Berkes, 1992; Agrawal, 1994), так и к возможности возрождения общинной собственности или управление в качестве практического средства правовой защиты там, где это необходимо.

В этой статье сначала рассматривается вопрос о том, что такое общая собственность, а затем рассматриваются потенциальные преимущества использования режимов общей собственности для администрирования и управления лесными ресурсами.В заключительном разделе исследуются текущие знания об успешных режимах общей собственности для лесов.

В этой статье термин «ресурсы общего пула» используется для обозначения физических качеств ресурсных систем, а не социальных институтов, которые люди прикрепили к ним. «Общая собственность» или «режим общей собственности» используется для обозначения договоренности о правах собственности, в которой группа пользователей ресурсов разделяет права и обязанности по отношению к ресурсу. Термины собственности относятся к социальным институтам, а не к каким-либо естественным или физическим свойствам ресурса.Часто используемого термина «ресурсы общей собственности» избегают, поскольку он рискует спутать собственность (социальный институт) с ресурсами (частью физического и биологического мира). [ Ред. note: Поскольку научное изучение этой области является относительно новым, вопрос определения терминов все еще не решен. Читатели найдут термин «ресурсы общей собственности», использованный в некоторых других статьях этого выпуска. Однако различие между ресурсами и институтами можно определить исходя из контекста.]

Ресурсы общего пула имеют две определяющие характеристики. Во-первых, создание институтов для исключения из них потенциальных бенефициаров обходится дорого, как и в случае с товарами и услугами, обычно называемыми общественными благами. Это побуждает людей использовать, даже чрезмерно, товары из общего пула, не вкладывая средства в их сохранение или управление. Во-вторых, ресурсные единицы, собранные одним человеком, недоступны для других - они поддаются вычитанию или конкурируют в потреблении, как частные товары, и, таким образом, могут истощаться.

Как ни странно, термин «общая собственность», кажется, вошел в язык для обозначения не какой-либо формы собственности, а не собственности или ресурсов открытого доступа, права или обязанности которых не определены (Гордон , 1954; Scott, 1955; Demsetz, 1967; Alchian, Demsetz, 1973). Неэффективность и исчерпание ресурсов, которым подвержены механизмы открытого доступа, хорошо известны. Открытый доступ работает хорошо только тогда, когда нет необходимости в управлении ресурсом вообще: когда спрос слишком низок, чтобы оправдать усилия.С другой стороны, в системе общей собственности права на ресурс разделяются определенной группой лиц. Таким образом, есть собственность, а не неимущество (есть права, а не отсутствие прав), и они являются общими не для всех, а для определенной группы пользователей. Таким образом, общая собственность - это не доступ, открытый для всех, но доступ ограниченный определенной группой пользователей, которые обладают общими правами (Runge, 1981; 1984, 1992; Bromley and Cernea, 1989; Bromley et al ., 1992).Классическое эссе Хардин (Hardin, 1968) о трагедии общественного достояния указывает на опасность открытого доступа, не указывая четко, что проблема заключалась в отсутствии прав собственности или режима управления (открытость доступа), а не в совместном использовании (общий использовать). Хардин (1994) предпринял шаги для исправления этого упущения в более поздней работе, в которой проводится различие между неуправляемыми (не имеющими собственности) общинами, подверженными трагедии, и управляемыми (находящимися в собственности) общинами, где права собственности могут предотвратить злоупотребление ресурсами.

Женщина ткет циновку из соломы на склоне холма недалеко от Покхары, Непал

Экономисты (North, 1990; North and Thomas, 1973; Demsetz, 1967; Alchian and Demsetz, 1973; Anderson and Hill, 1977; Libecap, 1989) убедительно утверждают, что права собственности возникают в ответ на конфликт из-за использования ресурсов и конфликтующие претензии. над ресурсами, и что четко определенные права собственности способствуют более эффективному использованию ресурсов и более ответственному долгосрочному уходу за ресурсной базой.Полный набор прав будет включать различные права на использование (от права на использование и изменение использования ресурса до права на уничтожение ресурса), а также права отчуждения (например, передача прав наследникам по наследству и / или продажа человека) (Schlager and Ostrom, 1992; 1993).

Теоретики (Локк, 1965; ДеАлесси, 1980; 1982; Либекап, 1989) также утверждают, что экономический рост является результатом создания прав частной собственности в той мере, в какой эти права:

i) четко указано;

ii) эксклюзивный;

iii) безопасный; а также

iv) неповрежденный пакет прав, поэтому владелец прав на использование также может решить изменить способ использования ресурса, даже чтобы уничтожить его и, конечно же, передать его.

Примечательно, что определение прав частной собственности связано с правами, а не с характером юридического лица, которое ими владеет. Конфиденциальность прав частной собственности не требует, чтобы они принадлежали физическим лицам; они также могут принадлежать группам лиц.

Ученые, разработавшие таксономии, чтобы указать на разницу между механизмами открытого доступа и общей собственностью, иногда выделяли четыре очень общих «типа» собственности: государственная, частная, общая и открытая.К сожалению, такая классификация создает ошибочное впечатление, что общая собственность не является частной собственностью и, следовательно, не имеет желаемых атрибутов частной собственности. Крайне важно признать, что общая собственность - это совместно используемая частная собственность , и ее следует рассматривать наряду с деловыми партнерствами, акционерными корпорациями и кооперативами. Права собственности в режиме общей собственности могут быть очень четко определены, они по определению являются исключительными для совладельцев (членов группы пользователей), они защищены, если они получают соответствующую юридическую поддержку со стороны правительства, а в некоторых случаях они полностью отчуждаемы.Например, некоторые швейцарские режимы общей собственности в Альпах, некоторые японские режимы общей собственности в сельском и лесном хозяйстве и все японские рыболовные кооперативы разрешают торговлю акциями (индивидуально разделенные права на поток или доход), в то время как все они имеют механизмы, с помощью которых вся группа пользователей общей собственности может фактически продать свои активы (разделяемые права на акции или основные активы группы пользователей или корпорации) (Netting, 1981; Glaser, 1987; McKean, 1992a).

Механизмы совместного использования частной собственности, включая режимы общей собственности, действительно имеют свои слабые стороны: точно так же, как в фирме могут быть проблемы с уклонением и агентскими проблемами, внутри режима общей собственности могут быть соблазны обмануть правила сообщества.Но есть продуктивная эффективность, которую можно достичь за счет коллективного производства, которая может перевесить потенциальные потери из-за уклонения от работы. Точно так же могут быть выгоды от совместного управления неповрежденным ресурсом, которые могут перевесить потери от мошенничества (или стоимость механизмов предотвращения мошенничества) в режиме общей собственности (Coase, 1937; Miller, 1993).

Режимы общей собственности - это способ приватизировать права на что-либо без разделения на части. Общая собственность также предлагает способ разделения потока снимаемого или собираемого «дохода» (процентов) от интерактивной ресурсной системы без разделения самой основной суммы.Такой режим, очевидно, был бы желателен, когда система ресурсов наиболее продуктивно управляется как единое целое, а не разрозненными частями. Исторически режимы общей собственности развивались там, где спрос на ресурс слишком велик, чтобы допускать открытый доступ, поэтому права собственности на ресурсы должны быть созданы, но некоторые другие факторы делают невозможным или нежелательным разделение самого ресурса.

Факторы, способствующие целостности ресурсов

Неделимость .Ресурс может иметь физические характеристики, которые делают его неприменимым к физическому разделению или разграничению. Либо система ресурсов не может быть ограничена (открытое море, стратосфера), либо рассматриваемые ресурсы могут перемещаться на большой территории (воздух, вода, рыба, дикие животные). Такими ресурсами нужно управлять очень крупными единицами. На первый взгляд леса могут показаться гораздо более делимыми, чем другие виды систем ресурсов. Однако лесами необходимо управлять крупными единицами, особенно там, где ими управляют не только из-за продуктов, которые можно вывозить, но и из-за их экологической ценности как на микро-, так и на макроуровне.Даже в строго производственных лесах экономия на масштабе часто выступает против фрагментации, особенно с точки зрения затрат на управление.

Неопределенность в расположении продуктивных зон. В хрупкой окружающей среде природа может накладывать большую неопределенность на продуктивность любого конкретного участка ресурсной системы, и расположение непродуктивных участков нелегко прогнозировать из года в год, даже если «средняя» или «общая» производительность вся область довольно стабильна с течением времени.В этой ситуации система ресурсов стационарна и может даже иметь очевидные границы, но продуктивные части непостоянны. В таких ресурсных системах пользователи ресурсов вполне могут предпочесть разделить всю территорию и вместе решить, где сконцентрировать использование в конкретное время, тем самым разделяя риски и выгоды, вместо того, чтобы разделять территорию на отдельные участки и, таким образом, налагать общий риск на некоторые из них. участники (те, чьи посылки оказались плохими в то время).

Эффективность производства за счет интернализации внешних эффектов .Во многих ресурсных системах, например, в водосборных бассейнах, использование в одной зоне немедленно влияет на использование и продуктивность в другой: вырубка леса на склоне холма разрушает водоснабжение и ухудшает качество почвы. Если разные люди владеют лесами в гористой местности и полями вниз или, если уж на то пошло, небольшими прилегающими участками леса и пастбища - и принимают решения об использовании ресурсов независимо и по отдельности, они вполне могут причинить вред друг другу. Если эти внешние эффекты существенны, владельцы / пользователи захотят заключить взаимовыгодные контракты (Coase, 1960).Либо фермеры, работающие на спусках, будут платить владельцам лесов, живущих в гору, за то, что они не рубят все деревья, которые они могут захотеть, либо владельцы лесов, работающие на склонах, будут срубать все деревья, которые они хотят, и вместо этого компенсируют фермерам, работающим на спусках, за поврежденные поля из дополнительных доходов от продажи древесины.

Институциональной альтернативой этой серии двусторонних обменов является создание режима общей собственности для совместного принятия решений по управлению ресурсами. Люди, которые используют режим общей собственности для управления водосборной площадью, могут все совместно владеть высокогорными лесами, управлять лесозаготовками, чтобы предотвратить эрозию почвы и повреждение полей под холмами, и зарабатывать на своих подножных фермах больше, чем то, чем они жертвуют, не вырубая столько брус в гору.Режимы общей собственности могут стать желательным вариантом, когда более интенсивное использование ресурсов умножает внешние эффекты между участками и увеличивает коллективное соглашение о довольно ограничительных правилах использования, и когда коллективное соблюдение этих правил становится легче (меньше времени, меньшие транзакционные издержки для владельцев), чем бесконечное -на один сделки.

Административная эффективность. Даже если ресурсы легко разделить на участки, административная поддержка для обеспечения соблюдения прав собственности на отдельные участки может быть недоступна.Создание режима общей собственности может быть способом введения правил коллективного управления, которые функционируют как воображаемые ограждения и неформальные суды внутри группы пользователей, чтобы заполнить этот пробел. В этих обстоятельствах это дешевле, и это может создать группа пользователей ресурсов (даже если они не могут создать общенациональную систему судов и не могут позволить себе колючую проволоку). Режимы общей собственности могут быть особенно привлекательными с точки зрения обеспечения административной эффективности, когда правила управления ресурсами можно просто перенести на функции уже существующей общественной организации.

Выделение лесной площади общего пользования для анализа В Боливии

Члены групп пользователей Soraghare, Nilkantha VDC, Dhading, Nepal

Некоторые ресурсные системы кажутся в высшей степени делимыми, например: там, где риск и неопределенность низки и одинаковы для всей ресурсной системы; где внешние эффекты кажутся незначительными или управляемыми посредством заключения индивидуальных контрактов; и где имеется достаточная административная поддержка для индивидуальных участков.Однако даже в этих случаях могут быть причины для сохранения договоренностей об общей собственности. Системы природных ресурсов - это, по сути, интерактивные леса, обеспечивающие контроль водоразделов, виды взаимозависимы, о чем мы часто не подозреваем, и т. Д. - и вполне могут быть более продуктивными в больших единицах, чем в маленьких. Чтобы оптимизировать производительность своей собственной посылки, владельцы отдельных посылок могут захотеть гарантировать, что владельцы соседних посылок также будут использовать свои посылки для совместимости и взаимодополняемости.Фактически, владельцы отдельных, но прилегающих участков могут быть заинтересованы во взаимном регулировании землепользования, что эквивалентно зонированию. Фактически, зонирование и городское планирование фактически представляют собой создание общих или разделяемых прав собственности на выбор землепользования и передачу этих прав гражданам муниципального образования. Подобно тому, как зонирование в приграничных районах с низкой плотностью населения было бы ненужным усилием, было бы все более желательно контролировать внешние эффекты в районах с увеличивающейся или уже высокой плотностью населения, поэтому общая собственность становится более желательной, а не менее, с более высокой интенсивностью. использование ресурсов.

То есть взаимное регулирование через институциональный эквивалент режима общей собственности более желательно, поскольку использование ресурсов усиливается и приближается к производственным пределам ресурсной системы. Кроме того, поскольку ресурсы используют люди, общая собственность становится более желательной - не обязательно более пригодной для использования, но более ценной и, следовательно, более стоящей внимания, поскольку плотность населения увеличивается на данной ресурсной базе.

Если люди зависят от извлечения из системы ресурсов столько, сколько система может предложить устойчиво, тогда становится важна тщательная взаимная корректировка их использования ресурсов.Режимы общей собственности - это, по сути, способ институционализировать и организовать такую ​​тонкую настройку, когда ресурсные системы работают на пределе своих возможностей.

Многие наблюдатели и политики в отчаянии опускают руки, когда видят демографическое давление и истощение ресурсов; они осуждают общую собственность как причудливую и непригодную для использования и рекомендуют приватизацию. Но то, что они подразумевают под приватизацией, - это либо прямая передача всей ресурсной системы одному человеку без учета последствий для бывших пользователей ресурса, либо разделение.Поэтому защита «приватизации» имеет тенденцию упускать из виду то, что на самом деле может быть наиболее подходящей формой приватизации в некоторых случаях - частной или общей собственности. Как и индивидуальное разделение, общая собственность дает владельцам ресурсов стимул рационально использовать свои ресурсы, делать инвестиции в качество ресурсов и управлять ими устойчиво и, следовательно, эффективно в долгосрочной перспективе. Однако, в отличие от индивидуального разделения, общая собственность предлагает способ продолжить ограниченный сбор урожая из находящейся под угрозой или уязвимой системы ресурсов, одновременно решая проблемы мониторинга и обеспечения соблюдения, связанные с необходимостью ограничить сбор урожая.

На сегодняшний день результаты многих индивидуальных исследований успешных и неудачных режимов общей собственности могут быть объединены в набор широких политических рекомендаций (основанных на Ostrom, 1990; McKean, 1992b; Ostrom, Gardner end walker, 1994).

Группам пользователей необходимо право на организацию своей деятельности или, по крайней мере, гарантию отсутствия вмешательства. Существует резкое различие между группами лесопользователей, такими как в Швейцарии и Японии, которые имеют как юридический статус как субъекты собственности, так и давно задокументированные истории общинного лесопользования, и коренными народами от Калимантана и Ириан-Джая до Амазонки. и от Заира до Индии, которые практиковали общинное лесопользование на протяжении десятилетий или даже столетий, но не имели правовой защиты.Как только лесная продукция становится коммерчески привлекательной, лица, не входящие в традиционное сообщество пользователей, начинают интересоваться приобретением законных прав на лес. Если у традиционных пользователей изначально есть эти законные права, то они, по сути, имеют коммерческие возможности, которые создают их ресурсы. Например, в Папуа-Новой Гвинее, где традиционные права общинных ресурсов имеют юридическую силу, портативные лесопилки, используемые сельскими жителями, в целом оказываются более экономически эффективными и приносят больше благосостояния деревне, чем предоставление концессий на сбор урожая внешним корпорациям.Там, где претензии местных сообществ не признаются национальными правительствами, лучшее, на что они могут тогда надеяться, - это то, что высшие эшелоны правительства будут их игнорировать, а не противодействовать им. Фермерские деревни Андхры, которые используют систему открытого поля для управления посадками, сбором урожая, выпасом и орошением, делают это успешно только потому и до тех пор, пока правительства штата и страны игнорируют их (Wade, 1992).

Опрос лесопользователей в Сорагаре, Нилканта, Дхадинг, Непал

Создание исследовательской сети по лесным ресурсам и учреждениям IFRI

Большинство исследований режимов общей собственности в лесах основывались в основном на тематических исследованиях.Переменные, изученные в одном исследовании, не всегда сопоставимы с переменными, изученными в другом. Таким образом, невозможно проанализировать, как разные институты работают в контексте большого количества экологических, культурных и политико-экономических условий. Также не было возможности обработать данные, собранные в конкретных местах с помощью спутниковых изображений, чтобы условия, наблюдаемые на расстоянии, могли быть связаны с процессами и результатами, наблюдаемыми на земле.

Пытаясь восполнить этот пробел, социологи, участвующие в семинаре по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, начали исследовательскую программу Международных лесных ресурсов и институтов (IFRI).Целью IFRI является получение систематической информации о возможностях и ограничениях различных институциональных механизмов для решения проблем обезлесения и утраты биоразнообразия. Исследовательская сеть и база данных предназначены для сбора информации, которая поддается сравнительному анализу, и для создания международной сети участников и пользователей, которые могут использовать эту базу данных для руководства будущими политическими усилиями.

За последние два года были предприняты первые шаги по разработке строгих исследовательских протоколов и сети сотрудничающих исследовательских центров. Первые три сотрудничающих исследовательских центра расположены в Боливии, Непале и Уганде.Есть надежда, что сеть расширится в течение следующих пяти лет и включит 15 сотрудничающих исследовательских центров, расположенных во всех основных регионах мира. Возможности создания исследовательских центров, сотрудничающих с IFRI, в Норвегии, Швеции, Словакии, Зимбабве, Мадагаскаре, Камеруне, Индии, на Филиппинах. Коста-Рика (рассматриваются Гватемала, Бразилия и США.

Каждый участвующий центр будет обладать междисциплинарными навыками и обучением, необходимыми для использования этих протоколов для сбора систематических данных о состоянии лесов и учреждений и составления выборки лесных участков с географической привязкой с течением времени.Каждый центр организует многопрофильные исследовательские группы для проведения повторных посещений выборки лесных участков и получения сопоставимых, достоверных и надежных данных. Необходимо будет убедиться, что:

· используется систематическая количественная оценка лесного хозяйства:

· реестры видов включают как научные, так и местные названия и способы использования;

· исследователи свободно владеют местными языками, что позволяет им проводить углубленные обсуждения с пользователями (как с теми, у кого есть официальные права, так и без них), включая женщин, мужчин и детей;

· местные лесопользователи получают уверенность в том, что исследователи, которые возвращаются на постоянной основе, уважают возможности местных пользователей и используют методы участия для получения качественных данных, которые синтезируются и немедленно становятся доступными для местных пользователей;

· аналитики, хорошо знакомые с местными различиями внутри страны, проводят сложный анализ данных, основанный на хорошей научной подготовке, а также на глубоком знании местных условий; и

· советы относительно вариантов политики дают люди, чье собственное будущее ближе! Связано с успехом этих политических рекомендаций.

Ключевым аспектом исследовательской программы IFRI является обширное обучение участников! - методам сбора данных, использованию компьютеров для архивирования и анализа, а также быстрой и полезной обратной связи с лесопользователями и правительственными чиновниками. Повышение квалификации и знаний национальных ученых будет способствовать расширению базы знаний для политического диалога в их собственных странах.

Во время каждого посещения участка будут собираться данные о лесах и населенных пунктах, границах и способах использования человеком.Будут проведены углубленные обсуждения с различными группами пользователей относительно их стимулов к участию в улучшении, патрулировании, заготовке и продаже разнообразной лесной продукции, поскольку на них влияют сложные совокупности используемых прав собственности. Состав групп пользователей; проблемы, возникающие при борьбе с незаконной заготовкой; как пользователи и официальные лица видят последствия применения правил; как связаны друг с другом многочисленные правительственные учреждения, НПО, частные корпорации и учреждения коренных народов; и какие конфликты возникли и как они (или нет) разрешаются, будет оцениваться в ходе непрерывного процесса наблюдения, обсуждения и обратной связи.Данные на микроуровне помогут раскрыть сложные процессы, последствия которых можно отслеживать с помощью спутниковых изображений, но сами процессы еще недостаточно изучены и могут быть изучены только в полевых условиях. Если предварительный анализ покажет, что институциональные механизмы в определенных местах дают гораздо больше (или намного меньше), чем другие в аналогичных условиях, могут быть проведены индивидуальные тематические исследования.

Полученная информация будет записана в реляционную базу данных, специально разработанную для отслеживания сложных режимов владения деревьями, местных технологий лесозаготовок, а также пола, этнической принадлежности и разнообразия организованных и неорганизованных групп пользователей.База данных содержит как количественную, так и качественную информацию и сохраняет богатые контекстные описания, а также номинальное и порядковое кодирование. Информация может быть незамедлительно доступна лесопользователям и государственным служащим о состоянии лесов и биоразнообразии растений в каждом месте с течением времени.

Анализ будет сосредоточен на том, как различные типы лесных учреждений, и особенно режимы общей собственности, влияют на стимулы пользователей к повышению своего благосостояния, а также к сохранению разнообразия растений, предотвращению эрозии почвы и поддержанию долгосрочного состояния лесов.Все типы лесных институтов будут включены в исследование, чтобы сравнить эффективность институтов общей собственности с различными формами государственного управления и индивидуальными соглашениями о собственности.

После того, как исходные данные собраны и введены в местную базу данных, поддерживаемую в стране, сотрудничающие исследовательские центры могут отвечать на запросы практиков и исследователей для получения ответов на вопросы, имеющие непосредственное значение для конкретного места. В Непале, например, «база данных IFRI используется для сбора исходных данных для проекта арендуемого лесного хозяйства, осуществляемого Департаментом лесов».Мониторинг проекта будет проводиться с течением времени для оценки эффективности предоставления в долгосрочную аренду безземельных крестьян и обучения их соответствующим методам агролесоводства. При оценке будут использоваться несколько контрольных групп. Первыми будут те районы, где проводятся базовые исследования, но проект аренды еще не начат. Второй - это территории в аналогичных экологических зонах, где самоорганизованные группы пользователей, Департамент лесов, НПО или другие специальные проекты несут ответственность за все или часть управления лесами.

В Уганде база данных IFRI разрабатывается таким образом, чтобы ее можно было использовать как неотъемлемую часть Национального плана действий по охране окружающей среды. В Уганде наблюдается значительный интерес к отслеживанию того, как местные общины справляются с управлением разнообразными системами ресурсов.

В Боливии недавняя политика по изменению формального статуса различных типов местных сообществ будет изучаться с помощью базы данных lFR1. Он также предоставит местным пользователям и правительственным чиновникам обратную связь о сравнительной эффективности различных типов лесных учреждений и в динамике.

После того, как данные будут проанализированы на местном уровне, они будут переданы другим членам сети, чтобы можно было провести систематический межстрановой анализ. Информация, полученная и используемая этой сетью, будет использоваться для изучения предположений, сделанных на основе предыдущих исследований режимов общей собственности и институционального анализа против дизайна в более общем плане.

Дальнейшее расширение сети будет зависеть от наличия финансирования и договоренностей, посредством которых эта исследовательская программа может предоставить важную и своевременную информацию, имеющую большое значение для лесопользователей, государственных должностных лиц и ученых в конкретном регионе.

Запросы на дополнительную информацию об исследовательской программе IFRI и сети сотрудничающих центров следует направлять д-ру Элинор Остром, содиректору. Семинар по политической теории и анализу политики, Университет Индианы, 513 North Park Street. Блумингтон, Индиана, США, 47808-3895.

Муравейник, используемый как источник пищи в Уганде

Границы ресурса должны быть четкими . Как естественные физические границы леса, так и юридические границы леса конкретного сообщества должны быть четко определены и определены. Четко обозначенные или даже хорошо понятные границы могут быть недорогой заменой ограждению. Действительно, ограждение может быть эффективным барьером против некоторых животных, но не против людей, которые могут перелезть через большинство заборов и, в любом случае, приобрести кусачки для проволоки и пилы. Те, кто вторгаются на территорию другого человека, знают, что они это делают, а те, кто подвергается вторжению, могут легко доказать, что на них вторглись.

Критерии членства в группе правомочных пользователей ресурса должны быть четкими . Группа пользователей должна иметь твердое согласие относительно того, кто ее члены, и, вероятно, будет лучше, если критерии отбора для членства в этой группе не позволят количеству подходящих пользователей быстро увеличиваться. Многие швейцарские деревни ограничивают право на участие в программе для лиц, которые живут в деревне и покупают доли в Альпах, поэтому новые жители должны найти акции для покупки, а владельцы акций, которые покидают деревню, обнаруживают, что в их интересах продать свои доли, потому что они не могут осуществлять свои деревенские права из других мест.Таким образом, размер подходящей группы пользователей остается стабильным с течением времени. Японские деревни обычно предоставляют право на участие и долю в урожае домохозяйствам, а не отдельным лицам, а также могут ограничивать членство давно сложившимися "основными" домохозяйствами, а не "филиальными" домохозяйствами. Эти методы гарантируют, что никаких особых преимуществ не получат большие домохозяйства, разделившиеся домохозяйства или вновь прибывшие. Сообщества могут быть менее строгими - на свой страх и риск - в отношении определения права на членство в группе пользователей. Вондал (1987) описывает индонезийскую деревню, коммунальные ресурсы которой находятся в напряжении отчасти потому, что сообщество открывает членство в группе пользователей не только для всех жителей деревни, но и для всех родственников в соседних деревнях.Таким образом, эта группа пользователей быстро расширилась, без разработки метода, позволяющего сопоставить ее размер или совокупный спрос на ресурсы с возможностями системы ресурсов.

Пользователи должны иметь право изменять свои правила использования с течением времени. Негибкие правила хрупки и, следовательно, хрупки и могут поставить под угрозу хорошо организованный режим общей собственности. В великодушной, но необдуманной попытке распространить юридическое признание на режим общей собственности на леса и пастбища в Пенджабе, британские власти решили кодифицировать все правила использования ресурсов в различных системах.Нежелательным последствием было замораживание правил использования, которые действительно должны были оставаться гибкими. Пользователи ресурсов первыми обнаруживают признаки ухудшения состояния и восстановления ресурсов, поэтому они должны иметь возможность корректировать правила с учетом экологических изменений и новых экономических возможностей. Например, японские деревни, сохранившие полное право собственности на свои общие земли, могут не только изменять правила регулярного использования по своему усмотрению, но также могут свободно пользоваться привлекательными коммерческими возможностями.Они могут нанимать лесорубов, чтобы очищать одну пятидесятую часть горы каждый год в течение 50 лет. Они могут «управлять» лесом ради коммерчески ценных бамбуковых или фруктовых деревьев. Они могут сдавать в аренду права на землю отелям и горнолыжным курортам. Они даже могут свободно продавать общие земли единогласным голосованием, если они пошли пожинать прирост капитала на дорогих землях.

Правила использования должны соответствовать тому, что может выдержать система, и должны быть экологически безопасными, чтобы допускать погрешность .Похоже, что успешные группы пользователей предпочитают экологически безопасное использование, возможно, чтобы дать себе запас на случай чрезвычайных ситуаций. Японские сельские жители в районе горы Фудзи сознательно злоупотребляли своими обычными лесами во время депрессии 1930-х годов, убирая больше корма для вьючных лошадей и больше древесины для древесного угля, чем можно было бы заготовить на устойчивой основе, но также знали, что они и само обыкновенное - могли себе это позволить в такой временной чрезвычайной ситуации именно потому, что в хорошие времена они были намеренно консервативны.Общее было одновременно неотъемлемой частью повседневной жизни и резервной системой, поддерживаемой в резерве. Когда ученые-лесники сказали жителям непальских деревень, что их лес легко переносит вырубку как опавшей листвы, так и растопки, они отвергли этот совет и решили вместо этого вообще запретить вырубку дров, поскольку они опасались, что любая форма рубки леса может угрожать всему населению. лиственных деревьев и, таким образом, могут сократить количество опавшей листвы, которую они ценили так же, как корм и удобрения (Арнольд и Кэмпбелл, 1986).

Правила использования должны быть ясными и легко реализуемыми . Режимы общей собственности часто устанавливают количественные ограничения на количество различных продуктов, которые отдельный пользователь может извлекать из различных зон леса, но это означает, что предполагаемое нарушение требует тщательного измерения, взвешивания и обсуждения между пользователем ресурсов и охранником. Иногда другие правила проще понять и обеспечить их соблюдение. Ограничения на оборудование, которое пользователь берет в лес, могут быть столь же эффективными в ограничении лесозаготовок, а также могут быть более простыми в применении.Иметь слишком большую пилу или вьючное животное вместо рюкзака может быть нарушением даже до того, как человек начнет резать. Даты открытия и закрытия похожи: находиться в лесу в межсезонье просто недопустимо, каким бы поводом ни было. Четкие обязательные правила облегчают жизнь пользователям ресурсов, а также мониторам, представляющим группу пользователей, а также сокращают недопонимание и конфликты.

Нарушения правил использования должны контролироваться и наказываться .Очевидно, что правила работают только тогда, когда они соблюдаются. Агравал (1992) обнаружил, что общины в Раджастане сильно различаются по степени, в которой они выделяют деревенские ресурсы на правоприменение, особенно на наем охранников или назначение сельских жителей на охрану по схеме ротации. Было обнаружено, что общины со здоровыми общими лесами перерабатывали собранные ими штрафы для обеспечения своих охранников.

Распределение прав принятия решений и прав использования между совладельцами общинного фонда не обязательно должно быть эгалитарным, но должно рассматриваться как «справедливое». Если какая-либо подгруппа чувствует себя обманутой - лишена «адекватного» доступа или «справедливой» доли по сравнению с другой подгруппой, она не желает участвовать в принятии решений, не желает вкладывать средства в поддержание или защиту общин и мотивируется к разрушать общественное достояние.

Необходимо разработать недорогие и быстрые методы разрешения мелких конфликтов. Успешные режимы общей собственности предполагают, что между пользователями часто будут возникать небольшие разногласия, и предоставляют возможности для озвучивания этих разногласий и разрешения конфликтов путем компромисса.

Учреждения для управления очень большими системами должны быть многоуровневыми, со значительными полномочиями, передаваемыми мелким компонентам. Большой лес может использоваться многими различными сообществами, некоторые из которых часто контактируют друг с другом, а некоторые - нет. Казалось бы, необходимость управлять большим лесом как единым целым противоречит необходимости предоставить каждому сообществу пользователей этого леса некоторую степень независимости. Вложение разных групп пользователей в пирамидальную организацию, по-видимому, является одним из способов разрешения этого противоречия, обеспечивая одновременно независимость и координацию.Самые успешные модели гнездования исходят от ирригационных систем, обслуживающих одновременно тысячи людей.

Информация из базы данных общего имущества доступна в электронном виде

К. Хесс

Семинар по политической теории и анализу политики недавно сделал доступными в электронной форме многие из своих уникальных библиографических баз данных по лесному хозяйству и общим ресурсам. Эти базы данных содержат тома 1 и 2 Библиографии ресурсов общего пула и коллективных действий (1989-1992 гг.) Фентона Мартина (также доступны в печатном виде) и тома 3 «Ресурсы общего пула и коллективные действия» (1994 г.) и «Ресурсы лесного хозяйства и коллективные действия» ( 1994) Шарлоттой Хесс.Объединенные базы данных содержат более 10 500 ссылок. Forestry Resources - самая большая из этих баз данных, содержащая 2 500 ссылок.

Эти базы данных теперь хранятся на суслике Университета Индианы (тип компьютерного программного обеспечения) по простому протоколу и могут быть доступны любому, у кого есть доступ в Интернет.

Программное обеспечение Gopher может быть получено через анонимный протокол передачи файлов (FTP) из архива Университета Миннесоты на .

· Для доступа к этим базам данных

- подключиться к: lib-gopher.lib.indiana.edu порт 3080
или
- подключиться к: gopher.idiana.edu порт 70

и далее, путь по меню:

® Другие суслики IU

® Практикум по политической теории и анализу политики gopher

Базы данных также доступны в универсальном локаторе ресурсов в Интернете (URL):

- суслик: // lib-gopher.lib.indiana.edu: 3080/1

Для получения дополнительной информации обращайтесь:
Шарлотта Хесс
Исследовательская библиотека семинара
Семинар политической теории и анализа политики
513 North Park Street, Bloomington Ind., США 47408
E-mail [адрес электронной почты защищен]

Следует признать, что некоторые режимы общей собственности не работают и что другие институциональные механизмы также могут работать эффективно.Но было бы серьезной ошибкой отвергать режимы общей собственности как пережитки прошлого, по сути своей неработающие или несовместимые с современным обществом. Теоретические аргументы и примеры, приведенные выше, указывают на то, что существуют обстоятельства, при которых режимы общей собственности могут быть вполне подходящими, и на самом деле существует множество задокументированных случаев, когда лесопользователи сами создавали институты, соответствующие этим выводам. Но все еще существует много пробелов в знаниях и информации о влиянии различных институтов на состояние лесов.Вместо того, чтобы разрушать или создавать институты волей-неволей, необходимы постоянные усилия по увеличению объема информации на основе попыток снизить темпы обезлесения и утраты биоразнообразия во всем мире.

Агравал, А . 1992. Риски, ресурсы и политика: исследования институтов и использования ресурсов из Индии. Дарем, Северная Каролина, Университет Дьюка (диссертация).

Agrawal, A. 1994. Правила, создание и нарушение правил: изучение соответствия между системами правил и использованием ресурсов.В E. Ostrom, R. Gardner & J. Walker, eds. Правила, игры и общие ресурсы - пул . Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

Алчиан, А.А. И Демсец, Х. 1973. Парадигма прав собственности. J. Econ. Hist. , 33 (1): 16 - 27.

Андерсон, Т.Л. & Hill, P.J. 1977. От свободной травы к заборам: преобразование общин американского Запада. В Г. Хардин и Дж. Баден, ред. Управление общим достоянием. Сан-Франциско, EE.UU., W.H. Фримен.

Арнольд, J.E.M. И Кэмпбелл, Дж. 1986. Коллективное управление холмистыми лесами в Непале: проект развития общинного лесного хозяйства. В Национальном исследовательском совете, изд. Proc. Конф. Управление ресурсами общей собственности . Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

Berkes, F . 1992. Успехи и неудачи в морском прибрежном рыболовстве Турции. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П.Peters, J.L. Gilles, R.J. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Беркес, Ф., Фини, Д., Маккей, Б.Дж. и Ачесон, Дж. М. 1989. Преимущества общин. Nature, 340: 91 - 93.

Blomquist, W. 1992. Разделение вод: управление грунтовыми водами в южной Калифорнии. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Bromley, D.W. И Чернеа, М. 1989. Управление общими природными ресурсами: некоторые концептуальные и операционные ошибки. Документ для обсуждения Всемирного банка № 57. Вашингтон, округ Колумбия, Wold Bank.

Бромли, Д.В., Фини, Д., Маккин, М.А., Петерс, П., Жиль, Дж. Л., Окерсон, Р.Дж., Рунге, К.Ф. И Томсон, Дж. , ред. 1992. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Чичильнский, Г. 1994. Биоразнообразие и экономические ценности. Резюме доклада, представленного на конференции по биологическому разнообразию: изучение сложностей, 25-27 марта, Тусон, EE.UU, Университет Аризоны (неопубликованный).

Коуз, Р. 1937 год. Характер фирмы. Economica, 4 (16): 386 - 405.

Коуз Р. 1960. Проблема социальных издержек.J Law Econ. , 3: 1 - 44.

Де Алесси, Л. 1980. Экономика прав собственности: обзор доказательств. Res. Закон экон ., 2 (1): 1-47.

Де Алесси, L . 1982. О природе и последствиях частных и государственных предприятий. Миннесота Law Rev. , 67 (1): 191-209.

Демсец, Х. 1967. К теории прав собственности. Am. Экон. Ред. , 57: 347 - 359.

ФАО . 1992. Структура для анализа институциональных стимулов в общинном лесном хозяйстве. Записка Сообщества по лесному хозяйству № 10. Рим.

Фини Д., Беркс Ф., Маккей Б.Дж. и Ачесон Дж. М. . 1990. Трагедия общества: двадцать два года спустя. Human Ecol. , 18 (1): 1 - 19.

Фокс, J . 1993. Лесные ресурсы в непальской деревне в 1980 и 1990 годах: положительное влияние роста населения. Mountain Res. Дев., 13 (1): 89 - 98.

Глейзер, К . 1987. Режимы общей собственности на швейцарских альпийских лугах. Доклад, представленный на конференции по сравнительному институциональному анализу, 19-23 октября, Межуниверситетский центр последипломных исследований, Дубровник, Югославия. (неопубликовано)

Гордон, Х.С. . 1954. Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. J. Полит. Экон. , 62: 124-142.

Хардин, G .1968. Трагедия общества. Science, 162: 1243-1248.

Хардин, G .1994. Трагедия неуправляемого достояния. Trends Ecol. Evol., , 9: 199.

Johnson, R.N. & Libecap, G.D. 1982. Проблемы с контрактами и регулирование: случай рыболовства. Am. Экон. Ред. , 72 (5): 1005 - 1023.

Kiser, L. & Ostrom, E .1982. Три мира действия: метатеоретический синтез институциональных подходов.В Э. Остром, изд. Стратегии политического исследования , с. 179 - 222. Беверли-Хиллз, Калифорния, EE.UU., Sage.

Libecap, G.D. 1989. Заключение договоров о правах собственности. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Локк, Дж. . 1965 г. В собственности. Два трактата о правительстве , Глава V, Второй Treaatise ( Очерк об истинном оригинале, масштабах и конце гражданского правления . Лондон, Mentor.

Маккин, М.А . 1992a. Управление традиционными общими землями (Ириаичи) в Японии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

McKean, M.A. 1992b. Успех на общем достоянии: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности. J. Theor.Полит ., 4 (3): 247 - 282.

Млиллер, Г.Дж. 1993. Управленческие дилеммы: политическая экономия иерархии . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Сетка, R.McC. 1981. Балансировка на альп . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Север, округ Колумбия . 1990. Институты, институциональные изменения и экономические показатели. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Северный, д.К. и Томас, Р. П. . 1973. Возвышение западного мира. Новая экономическая история. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Окерсон Р. 1986. Модальное окно для анализа проблем общей собственности. В Национальном исследовательском совете, изд. Proc. Конф. Общий Управление имущественными ресурсами, стр. 13 - 30. Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

Остром, E . 1986. Программа изучения институтов. Общественный выбор, 48: 3 - 25.

Остром, E . 1990. Управление общим достоянием: эволюция институтов коллективных действий . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Остром, E . 1992. Ремесленные учреждения для самоуправляемых оросительных систем. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Остром Э., Гардюер Р. и Уокер, 1. 1994. Правила, игры и общие ресурсы. Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

Runge, C.F. 1981. Внешние эффекты общей собственности: изоляция, гарантия и истощение ресурсов в контексте традиционного выпаса. Am. J. Agric. Экон., 63: 595-606.

Рунге, C.F. . 1984. Стратегическая взаимозависимость в моделях прав собственности. Am. J. Agric. Econ ., 66: 807-813.

Рунге, C.F. . 1992. Общая собственность и коллективные действия в экономическом развитии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А. Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Шлагер, Э. и Остром, Э. 1992. Режимы прав собственности и природные ресурсы: концептуальный анализ. Land Econ. , 68 (3): 249-262.

Schlager, E. & Ostrom, E . 1993. Режимы прав собственности и прибрежное рыболовство: эмпирический анализ.В T.L. Андерсон и Р. Симмонс, ред. Политическая экономия обычаев и культуры: неформальные решения проблемы общин. Ланхэм, штат Мэриленд, Роуман и Литтлфилд.

Скотт, г. н.э. 1955. Рыболовство: цели единоличной собственности. J. Полит. Экон ., 63: 116–124.

Тан, С.Ю. . 1992. Институты и коллективные действия: самоуправление в ирригации . Сан-Франциско, Калифорния, Издательство Института современных исследований.

Vondal, P.J . 1987. Обычные болота юго-восточного Борнео: многократное использование, управление и конфликты. В B.J. McCay & J.M. Acheson, eds. Вопрос общего достояния: культура и экология коммунальных ресурсов. Tucson, EE.UU., University of Arizona Press.

Уэйд, R . 1992. Общее - управление ресурсами в деревнях на юге Индии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Ян Т.С. . 1987. Права собственности и конституционный порядок в имперском Китае. Департамент политологии, Университет Индианы, Блумингтон, EE.UU. (Тезис).


мс. Содержание общего имущества. В чем ответственность Владельца лота?

  • Что у меня, а что у общего имущества?
  • Что должна поддерживать корпорация владельцев?

Проверьте вкладку состояний, чтобы получить последнюю информацию о Strata Maintenance и Common Areas.Регулярно добавляются новая информация и ссылки. Обязательно возвращайтесь, чтобы быть в курсе последних событий.

По данным Strata Community Association (NSW), вот определение общей собственности:

  • Участки многоэтажного здания или сообщества, которые не являются частью земельного участка и которые разделяет каждый житель или владелец. Общая собственность может включать сады, заборы, подъездные пути и гостевые парковки.

Если вам понравилась эта тематическая страница, найдите больше полезной информации в других рассмотренных нами темах Strata.

Характеристика Артикул

Новый Южный Уэльс: вопросы и ответы Право пользования общим имуществом: сколько места на крыше?

Эмма Смитис, Адвокаты Бугдена Аллена
Вопрос: Я хочу купить место на крыше над моей квартирой, чтобы построить еще одну спальню, и комитет согласился. Что происходит сейчас и как определить подходящую цену?

Художественное видео

NSW Strata Window Safety

Питер Берни, Solutions In Engineering
июнь 2016: В этом выпуске серии снимков Strata компании LookUpStrata Питер делится своими знаниями о:

  • Почему важна безопасность окон
  • Почему в Новом Южном Уэльсе был введен новый закон о безопасности окон?
  • Кто несет ответственность? Собственник или корпорация владельцев?
  • Почему корпорации-собственники должны подчиняться?

Последние статьи об обслуживании страт и общих зонах

  • Новый Южный Уэльс: Ответственна ли корпорация собственников за ремонт земельного участка? - Этот анализ демонстрирует, что корпорация собственников не обязана (и не имеет полномочий) ремонтировать имущество лота, включая косвенный ущерб этому имуществу, вызванный утечками воды из-за общих дефектов собственности.
  • QLD: Что делать, если вы получили уведомление LAAN. Мы наблюдаем значительный рост числа поставщиков телекоммуникационных услуг, стремящихся получить доступ к корпоративной схеме через уведомление о доступе к земле и деятельности (или LAAN). Мы обсуждаем права телекоммуникационных компаний и права юридических лиц на возражение против LAAN.

Наши статьи и вопросы и ответы по обслуживанию и местам общего пользования были организованы государством


Полезные ссылки по обслуживанию страты и общей собственности - штат за штатом

Национальный

  • Asbestos Awareness
    Национальный сайт для повышения осведомленности людей о рисках воздействия асбеста при ремонте.

Новый Южный Уэльс

  • Пожарная безопасность и наружная облицовка стен
    NSW Fair Trading . Правительство Нового Южного Уэльса работает над устранением рисков пожарной безопасности, связанных с наружной облицовкой стен в высотных зданиях, и разработало и приступило к осуществлению скоординированных общегосударственных ответных мер.
  • Общее имущество и участок в многоуровневой схеме

    NSW Fair Trading : многоуровневая схема - это жилое здание или совокупность зданий, в которых каждый индивидуальный собственник отдельно владеет небольшой частью, обычно своей квартирой или таунхаусом.Эта небольшая часть называется «много». Существуют и другие части здания или собственности по многослойной схеме, которые не являются частью чьей-либо частной собственности. Эти части находятся в совместной собственности всех владельцев участков и называются общей собственностью.

  • Часто задаваемые вопросы: Схемы Strata: Ремонт и техническое обслуживание
    Справочная торговля штата Новый Южный Уэльс
  • Соседи и закон
    by Nadine Behan . Опубликовано Центром доступа к правовой информации (LIAC) Государственной библиотеки Нового Южного Уэльса, 2012 г.Легкое для понимания руководство по различным областям права, связанным с проблемами и спорами, связанными с районами проживания. Охватывает области, которые обычно вызывают проблемы между соседями, включая разделительные заборы, общую собственность, подпорные стены, нависающие ветви, животных и шум.
  • Зарегистрируйте свой бассейн и спа
    Правительство штата Новый Южный Уэльс : Регистр бассейнов - С 29 октября 2013 года уполномоченные должностные лица могут оштрафовать владельцев бассейнов, если их бассейн не зарегистрирован в Регистре плавательных бассейнов Нового Южного Уэльса.Избегайте штрафа.

Квинсленд

  • Информационный бюллетень по корпоративному и общественному управлению: ущерб от урагана
    Разработано QLD: Министерство юстиции и генеральный прокурор .
    Шторм, обрушившийся 27 ноября на Брисбен и Юго-Восточный Квинсленд (и другие подобные ему), причинил убытки, ущерб и неудобства многим людям. Мы выражаем сочувствие тем, кто участвует в схемах предоставления титулов сообществу, которые испытывают трудности из-за шторма.

    Мы призываем владельцев участков и всех, кто участвует в корпоративном объединении, работать вместе и осознавать, что многие люди могут испытывать стресс в это трудное время.

    Мы собрали эту информацию, чтобы помочь людям, участвующим в программах общинного титула, справиться с проблемами, вызванными ураганом. Эта информация актуальна для всех схем в Квинсленде.

  • Более безопасные здания: понимание законодательства о горючей облицовке
    Разработано Офисом Уполномоченного по BCCM и QBCC .
    Правительство Квинсленда недавно внесло поправки в законодательство, касающееся облицовки, и, в частности, требования к определенным зданиям, которые должны быть оценены на предмет потенциально горючей облицовки.Эта информация была подготовлена ​​для того, чтобы помочь корпоративным организациям понять новые требования законодательства.
  • Обслуживание общей собственности и участков
    Комиссия по строительству и строительству Квинсленда Целью данного руководства является помочь владельцам бассейнов (включая юридические лица) и агентам по недвижимости понять свои обязанности по обеспечению безопасности бассейнов в соответствии с Законом о строительстве 1975 года (BA).
  • Руководство для владельцев пулов и агентов по недвижимости
    Октябрь 2015: Корпоративное и общественное управление (BCCM) предоставляет информацию о том, что является общей собственностью и что должно обслуживать кто.

Виктория

  • Обслуживание собственности - собственники корпорации
    Отдел по делам потребителей Виктория
    Включая информацию, касающуюся обслуживания общего имущества, ремонта отдельных участков и плана обслуживания.
  • Государственный аудит облицовки штата Виктория
    Строительное управление штата Виктория
    VBA возглавляет аудит облицовки штата Виктория от имени правительства штата Виктория.
  • Зарегистрируйте свой бассейн и спа
    Правительство штата Новый Южный Уэльс : Регистр бассейнов - С 29 октября 2013 года уполномоченные должностные лица могут оштрафовать владельцев бассейнов, если их бассейн не зарегистрирован в Регистре плавательных бассейнов Нового Южного Уэльса.Избегайте штрафа.

Австралийская столичная территория

Тасмания

Западная Австралия

  • Путеводитель по стратам Название
    Эта публикация содержит раздел вопросов и ответов по стратам (стр. 25) для владельцев и жителей страт, содержащий ответы на общие вопросы, в том числе:
    • Я владею участком в схеме страт, установленной в соответствии с Законом о титулах на страты от 1966 года. Когда я покупал свою квартиру, я думал, что у меня есть сад и автостоянка, но теперь я обнаружил, что это общая собственность.Как я могу владеть этими участками в составе своего участка?
    • Каким образом страткомпания контролирует деятельность собственников лотов с общим имуществом?
    • Кто несет ответственность за содержание и содержание разделительных ограждений? (сек 123 STA)


Ищете отраслевых экспертов Strata, которые занимаются техническим обслуживанием и / или могут обслуживать общественное имущество в вашем районе? Найдите лучший список контактов в каталоге THE Strata Services.

Заинтересованы в включении в Справочник? Создайте здесь свой каталог.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *