Общая собственность гк: ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности / КонсультантПлюс

Эта сложная доля

В силу регулирования, установленного статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Процедуры раздела имущества, находящегося в долевой собственности, выдела из него доли регламентированы статьей 252  Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Однако отчуждение земельной доли является исключением из общего правила (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). В 2018 году Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения по своей правовой природе является земельной долей. Поэтому не требует нотариального удостоверения сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2018 № 14-КГ18-14).

По смыслу пунктов 1 и 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации раздел вещи, находящейся в общей долевой собственности, как и выдел доли одного из собственников влекут прекращение режима общей собственности.

Защита прав собственников долей в праве собственности на имущество может осуществляться на общих основаниях в рамках судебных споров.

 

 

 

Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии  по Республике Алтай

Гражданский кодекс Украины : Кодексы : Недвижимость

Право общей собственности

Статья 355.

Понятие и виды права общей собственности

1. Имущество, которое находится в собственности двух или больше лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

2. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.

3. Право общей собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом.

4. Общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

Статья 356. Право общей долевой собственности

1. Собственность двух или больее лиц с определением долей любого из них в праве собственности и общей частичной собственности.

2. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

Статья 357. Определение частиц в праве общей долевой собственности

1. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если другое не установлено по договоренности совладельцев или законом.

2. Если размер долей в праве общей частичной собственности не установлен по договоренности совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада любого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

3. Совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если улучшение общего имущества, которые нельзя отделить, произведены им своими средствами по согласию всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

4. Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью совладельца, который ее сделал, и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

5. Улучшение общего имущества, которое можно отделить, является собственностью того из совладельцев, который их сделал, если другое не установлено договоренностью совладельцев.

Статья 358. Осуществление права общей долевой собственности

1. Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользование общим имуществом соответственно их долям в праве общей частичной собственности удостоверенный нотариально, он является обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество.

Статья 359. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое является общей долевой собственности

1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей долевой собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Статья 360. Удержание имущества, которое находится в общей долевой собственности

1. Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборах (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом.

Статья 361. Право совладельца распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

Статья 362. Преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, при которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

3. Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

Статья 363. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности к приобретателю по договору

1. Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон.

2. Доля в праве общей долевой собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, переходит к приобретателю соответственно статье 334

Гражданского кодекса Украины.

Статья 364. Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 Гражданского кодекса Украины), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцу может быть предоставлена лишь за его согласием.

3. Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 365. Прекращение права на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев

1. Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

1. доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
2. вещь является неделимой;
3. общее владение и пользование имуществом является невозможным;
4. такое прекращение не причинит существенного ущерба интересам совладельца и членам его семьи.

2. Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предшествующего внесения истцом стоимости этой частицы на депозитный счет суда.

Статья 366. Обращение взыскания на долю в имуществе, находящегося в общей долевой собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей долевой собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделе доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Если выдел в натуре доли из общего имущества повлечет изменение его назначения или против этого возражают другие совладельцы, спор решается в суде.

2. В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других совладельцев против такого выделения кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета.

Статья 367. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления общего имущества между совладельцами право общей долевой собственности на него прекращается.

3. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 368. Право общей совместной собственности

1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей любого из них в праве собственности является общей совместной собственностью.

2. Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом.

3. Имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором или законом.

4. Имущество, приобретенное в результате общей работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором, заключенным в письменной форме.

Статья 369. Осуществление права общей совместной собственности

1. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.

В случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев.

Согласие совладельцев на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, которое подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, может быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

3. Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом.

4. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные одним из совладельцев, могут быть признаны судом недействительным по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий.

Статья 370. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности.

2. В случае выдела доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли любого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

3. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 364 Гражданского кодекса Украины.

Статья 371. Обращение взыскания на часть имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей совместной собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

2. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее осуществляется в порядке, установленном статьей 366 Гражданского кодекса Украины.

Статья 372. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть разделено между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними или законом.

По решению суда доля совладельца может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют важное значение.

3. В случае деления имущества между совладельцами право общей совместной собственности на него прекращается.

4. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Просмотров: 149742

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

04.02.2016г.

Согласно нормам действующего жилищного законодательства РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности также общее имущество в многоквартирном доме.

Иными словами, в случае приобретения гражданином в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, он становится и собственником доли в праве собственности на общее имущество в этом доме, которая пропорциональна размеру общей площади приобретенного жилого помещения.

К такому имуществу согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся, в частности, лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иные помещения, предназначенные для организации досуга жильцов, культурного развития, творчества, занятий физической культурой и спортом и т.п.

Вместе с тем, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно (отдельно от права собственности на жилое помещение) переходить от одного лица к другому.

Однако, нередки случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме.

Нормами части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также на отчуждение этой доли и совершение иных действий, влекущих за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Из содержания части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме.

Аналогичные положения также закреплены в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации и в статье 23 Федерального закона от 21. 07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Пределы распоряжения собственниками указанным имуществом ограничены жилищным и гражданским законодательством РФ и распространяются только на случаи передачи общего имущества многоквартирного дома другим лицам во временное пользование и (или) владение, в том числе в целях получения дохода.

При этом, в силу требований частей 2 — 4 статьи 36, статей 44 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации такое решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Аналогичный порядок принятия решения распространяется и на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья либо создан жилищно-строительный кооператив.

Самовольное же распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме может повлечь снижение безопасности многоквартирного дома, привести к ненадлежащей эксплуатации важнейших конструктивных и технических элементов здания, исключить свободный доступ собственников жилья к помещениям, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Право обращения в суд за защитой прав, свобод и законных интересов граждан в случае, если они по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд, в силу ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ предоставлено также прокурору.

Ст. 209 Гражданский Кодекс РК Понятие и основания возникновения общей собственности N 268-XIII от 27.12.1994 года Гражданский кодекс Республики Казахстан Статья 209 Комментарий

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законодательными актами или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

6. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами.

7. Особенности правового режима общей долевой собственности на активы паевого инвестиционного фонда определяются законодательным актом Республики Казахстан об инвестиционных и венчурных фондах.

Сноска. Статья 209 с изменениями, внесенными законами РК от 02.03.1998 № 211. Внесены изменения — Законом РК от 7 июля 2004 г. № 577; от 04.07.2018 № 174-VІ (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Общая собственность, кто ею владеет, пользуется и распоряжается?

Право общей собственности – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения между двумя или более лицами по поводу имущества, которым они владеют, пользуются и распоряжаются сообща.

Право общей собственности возникает на неделимые вещи ч.1 ст.133 ГК РФ (Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части) в силу различных оснований: например, при наследовании детьми умершего гражданина принадлежащего ему жилого дома, который не может быть разделен на части в силу своих технических (конструктивных) особенностей; при совместной покупке вещи, совместной постройке дома, объекта коммерческой недвижимости и т. д. 

Законом закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная п.2 ст.244 ГК РФ  (Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), при этом им не устанавливается исчерпывающий перечень оснований возникновения общей долевой собственности. Напротив, совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Общая долевая собственность именуется в законе как собственность с определением доли. Каждому ее участнику принадлежит право на определенную долю. Содержание общей долевой собственности составляют отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Поскольку имущество на праве общей собственности принадлежит не одному лицу, а двум или более лицам, право каждого из сособственников ограничено точно таким же правом, принадлежащим любому другое из них. Именно поэтому владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников, независимо от размера доли каждого на них ч. 1ст.247 ГК РФ (Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом).

Если между сособственниками не достигнуто соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения общей собственностью, он определяется судом по иску любого из них, хотя бы и оставшегося в меньшинстве.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними ст.248 ГК РФ (Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними).

Соответственно этому каждый сособственник соразмерно своей доле обязан участвовать в уплате налогов, сборах и иных падающих на общее имущество платежах, а также издержках по управлению и содержанию имущества ст. 249 ГК РФ (Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению).

В отличие от владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, которые могут производиться лишь по согласию всех ее участников, каждый, сособственник имеет самостоятельное право на отчуждение своей доли другому лицу п.2 ст.246 ГК РФ (Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ).

Это объясняется тем, что каждому сособственнику принадлежит именно право на долю в праве на общее имущество. 

Для отчуждения своей доли другому лицу независимо от способа отчуждения доли (купля-продажа, дарение, мена и др.), а также независимо от того, кому именно желает собственник передать ее, он не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности.  

Предоставляя сособственнику право на отчуждение своей доли, закон вместе о тем закрепляет за другими участниками общей собственности право преимущественной покупки при продаже одним из них своей доли ч.1 ст.250 ГК РФ (При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении).

Если же происходит отчуждение вещи не путем заключения договора купли-продажи или договора мены, а по иному виду договора (дарение), то отпадает право остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Сособственники не имеют права преимущественной покупки и тогда, когда доля отчуждается с условием пожизненного содержания отчуждателя.

Сособственники имеют право преимущественной покупки при продаже одним из них доли лишь постороннему лицу. Если желание приобрести долю в общей собственности заявили несколько сособственников, то право выбора покупателя предоставляется продавцу. 

Сособственники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях. Сособственники не имеют права преимущественной покупки, если доля продается с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу п. 2 ст.250 ГК РФ (Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя п.3 ст.250 ГК РФ (При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя).

Законом предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли ч.1 ст.252 ГК РФ (Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними).

Право требовать выдела доли принадлежит каждому сособственнику, а также кредитору участника долевой собственности ч.2 ст.252 ГК РФ (Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества).

Если имущество может быть разделено в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному назначению, то выделяющийся получает долю из общего имущества в натуре. 

В тех случаях, когда имущество не может быть разделено в натуре, выделяющийся получает денежную компенсацию. Выплата денежной компенсации может быть осуществлена в результате продажи общего имущества и распределения вырученной суммы по долям, покупки доли одним или несколькими сособственниками и т.д.

Общая совместная собственность в отличие от долевой, может возникнуть лишь в случаях, прямо указанных в законе. Действующее законодательство предусматривает три случая совместной собственности:

1) имущество супругов, нажитое в браке;

2) совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) собственность лиц, проживающих в приватизированных квартирах. Совместная собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела.

Участники отношений совместной собственности могут заменить их по собственной воле отношениями долевой собственности п.5 ст.244 ГК РФ (По соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц).Например, супруги могут заключить «брачный контракт», оговорив в нем конкретные доли каждого в общем, имуществе; участники крестьянского (фермерского) хозяйства также по договору могут определить каждому долю в общей совместной собственности; квартира может быть приватизирована путем создания общей долевой собственности. Однако создание совместной собственности договорным путем противоречит закону ст.168 ГК РФ (Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки).

Раздел имущества, находящегося в совместной, собственности, а также выдел из него доли осуществляются по тем же правилам, которые действуют для участников долевой собственности ст.253 ГК РФ (ч.1 Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом; ч.2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом).

Выдел доли из совместного имущества может производиться не только по деланию соответствующего участника, но и по инициативе его кредитора, заинтересованного в обращении взыскания на такую долю ст. 255 ГК РФ (Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания). Возможность обращения взыскания на долю в совместной собственности подвергнута определенным ограничениям;

а) такое взыскание допустимо лишь при условии, что у должника отсутствует другое имущество, пригодное для удовлетворения требований кредитора;

б) несогласные с перспективой выдела участники могут выкупить долю должника по цене, отвечающей рыночной стоимости доли, и погасить долг из собранной выручки; если же остальные участники отказываются от выкупа доли должника, то она подлежит продаже с публичных торгов.

Статья 244 ГК РФ с комментариями

Полный текст ст. 244 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2021 год. Консультации юристов по статье 244 ГК РФ.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Комментарий к статье 244 ГК РФ

1. Общая собственность предполагает наличие равных прав нескольких субъектов на один и тот же объект. Совместная собственность не предусматривает выдела долей каждого участника, они рассматриваются как равные. Долевая собственность указывает лишь на участие в ней нескольких субъектов, которые могут обладать правом в равных долях, либо размеры их долей могут в значительной степени отличаться по своему размеру. В настоящее время преимущественной формой общей собственности является долевая, поскольку она позволяет обеспечить защиту прав каждого из сособственников, изначально регламентируя объем его правомочий.

В настоящее время режим совместной собственности в силу предписаний закона сохраняется лишь в отношении имущества супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Во всех остальных случаях общая собственность должна быть разделена на доли, принадлежащие каждому из участников.

2. Формирование общей собственности допустимо в отношении делимого имущества, что позволит обеспечить выдел доли каждого из участников. Однако положения настоящей статьи указывают на возможность ее применения только при наличии специальных предписаний закона или договора, т.е. приоритетной является индивидуальная собственность. ГК РФ не предусматривает право участника общей долевой собственности на обращение в суд с требованием о понуждении других участников общей долевой собственности к передаче ему в натуре своих долей. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По решению участников совместной собственности, а при невозможности достижения согласия — по решению суда, совместная собственность может быть трансформирована в долевую, посредством определения доли каждого из участников.

3. Судебная практика:
— постановление Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8;
— постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2006 по делу N Ф04-5224/2006;
— постановление Президиума Московского областного суда от 16.01.2008 N 13 по делу N 44г-7/08;
— постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А63-13361/2013;
— определение Ленинградского областного суда от 21.03.2013 N 33-1246/2013;
— решение Галичского районного суда Костромской области от 09.07.2014 по делу N 2-437/2014.

Консультации и комментарии юристов по ст 244 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 244 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

8 случаев захвата общедомового имущества

Ирина Половодова

юрист

Профиль автора

Квадратные метры стоят дорого, поэтому многие стремятся незаконно расширить свои владения.

Предела фантазии нет: в ход идут бывшие мусоропроводы, санузлы и даже подъездные козырьки. Иногда эта площадь навсегда остается с захватчиком и уже не возвращается в общее пользование.

В этой статье расскажем о самых примечательных случаях самозахвата, которые повлекли за собой судебные тяжбы.

Вот что пытались захватить

Почему нельзя захватывать подвалы, части коридора или что-то еще в доме

Согласно жилищному кодексу, в многоквартирных домах есть общедомовое имущество, например лестничные клетки, коридоры, тамбуры, чердак, подвал и прочее. Такое имущество принадлежит всем собственникам в доме на праве общей долевой собственности.

Общее имущество собственников в многоквартирном доме — ст. 36 ЖК РФ 

Однако часто случается, что пол в подъезде помыть проблематично, а все пожарные выходы заставлены хламом. И тогда начинаются суды.

История 1

Как подъездный коридор стал кладовкой

Что случилось. Мужчина отделил 4,6 м² коридора многоквартирного дома под кладовку и установил дверь. Администрации Нальчика это не понравилось, и она подала на него в суд.

Дело № 2-4848/2020

Что решил суд. Возведенную стену разобрать, дверь демонтировать и вернуть захваченную площадь в общее пользование.

Почему так. Железная дверь в общий тамбур нарушала правила пожарной безопасности и создавала угрозу для жизни и здоровья других людей. Оставить самовольную перепланировку в таком виде суд не мог.

По закону жильцы должны соблюдать права соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы. Мужчина должен был сделать проект и согласовать свою кладовку с соседями, а также органом местного самоуправления — администрацией по месту жительства. Но он этого не сделал, и теперь ему придется все снести.

п. 4 ст. 17 ЖК РФ

Приложение Т—Ж

Статьи и расчеты теперь в новой версии приложения на iOS и Android. Вместе с бесплатными курсами Учебника

Скачать

История 2

Как козырек подъезда неожиданно стал частью балкона

Что случилось. В Нижнем Новгороде женщина вместе с мужем разобрали кирпичную кладку своего балкона и сделали проход с него на козырек подъезда. По периметру козырька они установили ограждение и возвели над ним крышу. По сути, они присоединили подъездный козырек к своему балкону. Другим жильцам это не понравилось, и они подали на семью в суд.

Дело № 2-1845/2019

Жильцы опасались импровизированной крыши: ее установили под наклоном и без снегозадержателей. Зимой лед или снег мог упасть прямо на голову входящим в подъезд. Кроме того, хозяйка не пускала на самовольно захваченный козырек представителей коммунальной службы, хотя там проходила общедомовая газовая труба.

В суде владельцы квартиры настаивали, что выхода из квартиры на козырек нет: к моменту разбирательства они действительно вернули кирпичную кладку на место. Но козырек остался огорожен по периметру железной конструкцией. Ответчики признали, что ограждение поставили они, но оно не нарушает несущих конструкций дома.

Однако причастность к возведению крыши владельцы отрицали, утверждая, что она была там и прежде: для защиты от мусора, который могут выкидывать из окон верхних этажей.

Что решил суд. Жильцы не смогли доказать, что крышу над козырьком соорудили ответчики, поэтому суд не мог обязать ее демонтировать.

ст. 290 ГК РФ

п. 4 ст. 36 ЖК РФ

Выход на козырек из квартиры ее владельцы заложили кирпичом — это подтвердила жилищная инспекция. Также владельцы предоставили фотографии, на которых видно, что выхода на козырек нет. Таким образом, суд не установил и факта перепланировки.

В итоге суд предписал захватчикам балкона только расчистить козырек от железных ограждений в течение 30 дней со дня вступления в силу судебного решения.

Почему так. Согласно Жилищному кодексу РФ, несущие конструкции дома, общие помещения, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.

Труба, которая проходила у козырька, — это общедомовые коммуникации. А семья, которая захватила козырек балкона, препятствовала коммунальным службам обслуживать эти коммуникации. На общем собрании собственники могут передать такое имущество в пользование отдельных лиц, если решение не нарушает чьи-либо права. В данном случае собрание не проводилось и козырек в пользование владельцам квартиры никто не передавал.

История 3

Как подвал дома превратился в склад личных вещей

Что случилось. В Липецке несколько жильцов установили в подвале дома дверь, не пуская туда коммунальные службы и других жильцов. Управляющей компании это не понравилось, и она подала на захватчиков в суд.

Что решил суд. Обязал захватчиков в течение 10 дней очистить подвал от личных вещей и вернуть помещению изначальный вид.

Самовольная установка двери и захламление подвала нарушали эти правила и препятствовали доступу к инженерным сетям. Передача подвала в личное пользование могла произойти только с согласия всех жильцов дома, но собрания собственников не проводилось.

К моменту судебного разбирательства захватчики дверь убрали, но личные вещи остались. Суд обязал их все очистить.

История 4

Как обживали мусоропровод

Что случилось. Мужчина из Махачкалы возвел пристройку, чтобы увеличить свою квартиру за счет помещения бывшего мусоропровода.

Дело № 2-1819/2018

Администрации городского округа это не понравилось, и она предписала вернуть все обратно. Мужчина проигнорировал требование, и дело дошло до суда.

Что решил суд. Подобное переустройство квартиры нужно согласовать с властями и внести изменения в техническую документацию. Мужчина этого не сделал. Собрание собственников дома по этому вопросу также не проводилось.

Суд обязал мужчину в течение месяца снести самовольную постройку и привести фасад дома в исходный вид.

Почему так. Все, что огорожено без разрешения соседей и властей, — самовольная перепланировка и должно быть возвращено в прежнее состояние по требованию администрации, жилищной государственной инспекции или суда.

История 5

Как захватывали общий балкон

Что случилось. Женщина из Моршанска обратилась с иском к соседке по коммуналке — та захватила общий балкон. Свою претензию она подкрепила результатом экспертизы МЧС: там установили, что это нарушает пожарную безопасность в доме.

Соседка действительно установила железную дверь в подъезде, отгородив общий балкон, и отказывалась предоставить ключ.

Что решил суд. Оставить балкон в пользовании захватчиков.

Почему так. На этаже две коммунальные квартиры, каждая из которых имеет свое общее имущество — кухню. Соседка отгородила в личных целях кухню, а вместе с тем часть коридора с балконом. Без этого отделить кухню было невозможно.

Но перепланировка была сделана с согласия прежних жильцов. Сохранилась расписка, по которой перепланировка была разрешена. Кроме того, было получено разрешение и у местной администрации, которая внесла соответствующие изменения в техническую документацию.

Суд признал квартиру соседки самостоятельной и не имеющей никакого общего имущества с собственниками остальных комнат.

История 6

Как нежилой чердак превратился в мансарду

Что случилось. Предприимчивая женщина из Калининграда реконструировала чердак над своей квартирой в двухквартирном доме. Она подняла стены, организовав мансарду, врезала окна и перепланировала пространство.

Соседи женщины обратились в суд, чтобы обязать ее демонтировать постройку. По их мнению, та выполнена не по нормам и может обрушиться. Они также потребовали установить в подъезде лестницу на чердак и люк.

Управляющая компания уже направляла женщине предписание на демонтаж мансарды, но та его не исполнила.

Женщина выдвинула встречный иск к администрации и соседям. Она описывала ситуацию так: в ходе капитального ремонта крыши часть перекрытия возле стены ее квартиры была разрушена, и строительная комиссия решила поднять крышу над квартирой, организовав мансарду.

Всю квартиру женщины пришлось перепланировать. Теперь женщина имеет выход на мансарду только из своего туалета и просит согласовать постройку.

Что решил суд. Оставить мансарду как есть и признать реконструкцию законной.

п. 4 ст. 29 ЖК РФ

Почему так. Суд назначил экспертизу и выяснилось, что организовать доступ на чердак из подъезда дома невозможно. Кроме того, на чердаке нет никаких общедомовых коммуникаций.

Все перепланировки, которые были сделаны при ремонте крыши, не влияют отрицательно на несущую способность стен. Конструктивная жесткость здания не пострадала.

Также суд принял во внимание экспертизу квартиры, которую провела женщина. Там говорилось, что требования пожарной безопасности и санитарные нормы не нарушены.

Суд пришел к выводу, что женщина даже улучшила состояние чердака и кровли, поэтому сохранил за ней квартиру в текущем виде, с увеличенной площадью.

Выяснилось, что и до ремонта крыши женщина пользовалась чердаком, а ее соседи завладели подвалом. Но когда женщина отсудила у них часть подвала, в отместку они заявили свои права на чердак.

История 7

Как у жильца появилось свое крыльцо и отдельный вход

Что случилось. В Нижегородской области жилец первого этажа многоквартирного дома провел собрание собственников и получил разрешение администрации на перевод квартиры в нежилое помещение — частную стоматологию. Чтобы вести бизнес, предпринимателю нужен был отдельный вход, поэтому он соорудил крыльцо.

В то же время земля перед домом принадлежала сразу двум домам. Часть людей из второго дома была против крыльца и потребовала вернуть все на место.

Когда собственник переводил свою квартиру из жилой недвижимости в нежилую, он предоставил протокол общего собрания жильцов своего дома. Соседи же из второго дома не знали о собрании и посчитали, что их права нарушены: ведь он должен был получить согласие всех без исключения собственников квартир из тех, кто имеет отношение к участку.

Что решил суд. Стороны уже встречались в суде, где истцам удалось признать общее собрание жильцов недействительным. Но при повторном рассмотрении это решение отменили. В третьем слушании суд также отказал в удовлетворении иска.

Почему так. Действительно, организация крыльца затрагивает общее имущество дома, поэтому с изменениями должны быть согласны все собственники. Суд не стал сомневаться в компетенции органов власти, которые проверяли протокол собрания собственников и выдали разрешение на перепланировку.

ст. 40 ЖК РФ

п. 4 ст. 181.4. ГК РФ

Решение собрания собственников могло быть оспорено в течение шести месяцев. Жильцы же второго дома видели строительство крыльца, но никто не обратился в суд.

Более того, получать разрешение от собственников квартир соседнего дома не нужно даже в случае общего участка. Согласие требуется только от тех, кто проживает в доме, где происходит реконструкция.

Таким образом, предприниматель действовал последовательно и законно.

История 8

Как места под лестницей стали личными кладовками

Что случилось. Три соседки из Чебоксар огородили себе места под хранение вещей под лестницей на первом этаже дома, а также у недействующего мусоропровода на этажах.

Дело № 33а-4361/2018

Государственная жилищная инспекция выписала им предписание убрать перегородки. Тогда женщины провели общее собрание собственников, на котором 82% жильцов проголосовали, что перегородки на этажах и под лестницей надо сохранить.

Женщины также обратились в суд на действия жилищной инспекции. Они считали, что их кладовки никому не мешают, а наоборот, не допускают замусоривания вокруг неработающего мусоропровода. Общедомовых коммуникаций на захваченных участках нет, а значит, коммунальным службам кладовки также не мешают.

Что решил суд. И в первом, и во втором разбирательстве суд отказал женщинам и постановил, что они должны демонтировать самовольно огороженные кладовки.

Почему так. Жилищная инспекция осуществляет надзор, чтобы соблюдались правила пользования общим имуществом дома. Сотрудники инспекции имеют право выдавать предписания об устранении выявленных нарушений.

Суд принял во внимание, что не все собственники дома проголосовали за сохранение перегородок. Более того, оказалось, что некоторые жильцы подавали жалобы в жилищную инспекцию на самовольные кладовки. Поэтому суд обязал женщин их снести.

️

Контрольные признаки общего владения

Нередко компания находит серию доменных имен, которые копируют ее бренды и имеют некоторые общие характеристики, но которые также указаны как принадлежащие разным владельцам.

Действительно ли это разные владельцы и любые сходства просто случайны? Или эти домены действительно контролируются одним и тем же лицом, использующим разные псевдонимы владельцев в попытке сорвать любую Единую политику разрешения споров о доменных именах (UDRP) или другие усилия по обеспечению соблюдения прав на товарные знаки?

Первый сценарий вполне правдоподобен, поскольку киберсквоттеры часто используют схожие шаблоны именования (например, [бренд][название продукта]. ком). Кроме того, припаркованные страницы или страницы с оплатой за клик многих регистраторов часто выглядят одинаково, поэтому, если несколько доменов, находящихся в отдельном владении, используют одного и того же регистратора, их припаркованные страницы могут выглядеть очень похожими.

Что касается второго сценария, то некоторые киберсквоттеры нередко пытаются проявить хитрость, скрывая свои портфели доменов за щитом из постоянно меняющихся имен владельцев.

Это, однако, не означает, что заявитель UDRP должен просто взять на себя ответственность и заплатить за подачу отдельных жалоб в отношении каждого домена или, что еще хуже, отказаться от кампании против киберсквоттинга из-за высоких затрат на правоприменение.

Пункт 3(c) правил ЕПУС гласит, что «жалоба может относиться к более чем одному доменному имени, при условии, что доменные имена зарегистрированы одним и тем же владельцем доменного имени».

Кроме того, в пункте 4.16 Обзора ВОИС 2.0 рассматривается вопрос о том, может ли одна объединенная жалоба быть подана против нескольких респондентов.

Этот вопрос обсуждается на общем уровне и говорится, что истец должен будет показать, что несколько доменных имен или веб-сайты, к которым они относятся, находятся под общим контролем и что объединение нескольких претензий будет справедливым и равноправным для всех сторон. .

Практический пример

Чтобы изучить это на практическом уровне, давайте рассмотрим дело UDRP, включающее серию из четырех доменов, каждый из которых копирует известную торговую марку отеля Radisson, но записи Whois, каждая из которых содержит разные имена и другую информацию в « регистрант», «адрес» и «номер телефона».

На первый взгляд может показаться, что каждый домен принадлежит другому человеку.

Тем не менее, первая ниточка, которую заявитель смог использовать, чтобы раскрыть эту мошенническую схему бронирования отелей, заключалась в том, что все четыре домена указали одинаковые или очень похожие адреса электронной почты в своих записях Whois.

Далее, в то время как веб-сайты каждого домена были нацелены на разные отели и китайские города в сети Radisson (например, Чунцин, Тяньцзинь и т.  д.), каждый веб-сайт использовал идентичные макеты с изображением целевого отеля и отображал один и тот же подозрительный номер телефона для бронирования отелей.

«Предоставление надлежащего набора доказательств и просьба об объединении исков против, казалось бы, разных владельцев доменов в одну жалобу могут быть эффективными».

Также упоминалось, что все четыре домена использовали сервер имен одинакового формата.

Последним доказательством, упомянутым в решении, был тот факт, что истинный ответчик совершал идентичную схему в отношении другой гостиничной сети в прошлом и был предметом более раннего неблагоприятного решения ЕПУС по этому эпизоду.

В конце концов комиссия удовлетворила запрос на объединение, постановив, что «истец представил достаточные доказательства, демонстрирующие, что спорные доменные имена контролируются одним и тем же владельцем с использованием нескольких псевдонимов».

Затем, рассмотрев три элемента ЕПУС, комиссия приняла решение о передаче истцу всех четырех доменов.

Связывание владельцев

Конечно, не все запросы на объединение удовлетворяются, и иногда просто невозможно связать владельцев нескольких доменов с разными именами.

В обмен на скорость и экономическую эффективность ЕПУС не предусматривает процедуры раскрытия информации или перекрестного допроса свидетелей, поэтому может рассматриваться только общедоступная информация или доказательства, добровольно предоставленные стороной.

В другом решении, касающемся отеля, на этот раз в отношении бренда Best Western, оспаривались три домена, но истец смог доказать, что они являются общими владельцами только двух из них.

Утверждалось, что разрешающие веб-сайты для каждого доменного имени были настолько похожими, что респондентом должно быть одно и то же лицо.

Комиссия не согласилась, заявив, что она рассмотрела «снимки экрана со спорными доменными именами, представленные истцом, и нашла достаточно различий… чтобы сделать вывод об отсутствии достаточных доказательств» общего владения.

В решении также отмечалось, что «доменные имена были зарегистрированы у разных регистраторов в разное время в течение почти 16 лет с разной информацией Whois».

В конце концов, два домена было приказано передать истцу, но дело было прекращено в отношении третьего домена на том основании, что он не находился в общей собственности.

Хотя само собой разумеется, что каждая ситуация представляет собой свой собственный уникальный сценарий фактов, опытный практик ЕПУС должен быть в состоянии обнаружить контрольные признаки попытки киберсквоттеров избежать принудительного исполнения путем использования псевдонимов собственности.

В таких ситуациях может оказаться эффективным предоставление надлежащего набора доказательств и просьба об объединении исков против, казалось бы, разных владельцев доменов в одну жалобу.

Это может сэкономить владельцам торговых марок значительное количество времени и денег и сделать программу правоприменения намного более эффективной.

Стивен Леви является президентом Accent Law Group и работает с клиентами FairWinds Partners, консультационной компании по доменным именам, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия. С ним можно связаться по адресу: [email protected]

Стивен Леви, Accent Law Group, Единая политика разрешения споров о доменных именах, киберсквоттинг, товарный знак, доменные имена, гостиница, ВОИС, сеть Radisson,

Городские земли как общая собственность

В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенные Штаты часто казались поляризованными — или парализованными — по поводу того, где провести границу между частными и общественными правами на землю.Общая собственность, определяемая как частная собственность группы или сообщества, пересекает эту линию.

Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, а наиболее признанными простолюдинами являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общин может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах. По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США лучше понять, что поставлено на карту в дебатах о правах на землю.

На конференции Voices from the Commons, проходившей в июне 1996 года Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США.S. для обсуждения этих новых форм общего пользования, некоторые из которых описаны в этой статье:

• земельные фонды и кооперативы с ограниченным участием
• случайные открытые пространства
• жилье, в том числе многоквартирные дома, жилые комплексы с воротами или общими интересами и
• использование городского общественного имущества бездомными
• переоборудованных военных баз

Права собственности и стратегии землепользования

Экономист Дэниел Бромли и правовед Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности. Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз фокусируется на стратегиях управления:

ЗЕМЕЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Бромли Роуз

1. право частной собственности

2. запретить

3. ничего не делать

4. право общего пользования

Вариант 1 в каждом из этих списков — классически частная собственность. Права собственника исключительны, и собственник решает, что делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что правительство владеет ею и решает, что можно сделать, и кто может делать это на земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто оплакивают как «трагедию общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на «трагедию общего достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «не принадлежащий» или «несобственный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которой владеет и управляет определенным «правильным» образом группа людей.

Между стратегиями Роуза и категориями Бромли нет полного соответствия.Стратегия «Не входить» может применяться как к частной собственности, так и к собственности группы, а также к общественным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «несобственности», так и к общественному достоянию — если любой, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.

Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза предполагает, что отличительной чертой общей собственности может быть назначение земли как определенной группе людей, так и предписанному использованию.

Большая часть городских земель в Соединенных Штатах определяется как частная или государственная собственность. Тем не менее такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем это обычно признается. Зонирование и экологические нормы, например, не позволяют частным землевладельцам делать со «своей» землей все и вся. Вместо этого, например, частным владельцам земли рядом с рекой может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общее имущество.

Что делает общины успешными?

Элинор Остром определила две предпосылки для успешных режимов общей собственности: система должна сталкиваться со значительной неопределенностью окружающей среды и должна быть социальная стабильность в группе владельцев/пользователей. По словам Острома, у простолюдинов должно быть «общее прошлое и надежда на общее будущее». Они должны быть способны не только к «краткосрочной максимизации, но и к долгосрочным размышлениям о совместных результатах».

Нестабильность окружающей среды дает простолюдинам стимул разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей собственностью. Чтобы избежать чрезмерного выпаса скота и безбилетника, отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут прокормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, возможность зарабатывать на жизнь.

Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно ассоциируются с сельской местностью.Сельские землевладельцы сталкиваются со случайными рисками засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или нет — своим чувством общности.

Существуют ли эти требования в городах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко обнаружить, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также как физическая. Для многих городских жителей депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии чумы. Социальная стабильность этих районов может быть в значительной степени вынужденной, созданной экономическими и расовыми барьерами для мобильности. Но некоторые общественные активисты также видят в таких местах человеческие знания, социальные отношения и саму землю как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития через новые формы собственности.

Плюсы и минусы общей собственности

Большинство ученых, писавших об общей собственности, считали простолюдинов политическими и экономическими аутсайдерами. Классическим примером являются сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота, чтобы защитить саженцы деревьев или предотвратить эрозию.Но простолюдины также могут быть процветающими или даже весьма привилегированными. Например, многие частные или закрытые сообщества «общих интересов» пытаются загородить высокими ценностями дома и загородить социальное и экономическое разнообразие.

Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключать или изгонять любого, кто не желает следовать их правилам землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или прибыльно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это менее утешительно, чем стереотип о забитых простолюдинах, которые делят и делят одинаково, исключающее общее достояние все же может быть предпочтительнее либо приватизации, либо государственного контроля.

Но на практике оба этих варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные владельцы могут как можно быстрее извлечь максимальную денежную стоимость из своей земли, вместо того чтобы сохранять ресурсы для собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «Не входить» могут не удерживать местных жителей от неустойчивой добычи ресурсов с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может поощрять такое поведение.

Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к основной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (имущество). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простолюдинов, разделяющих интерес к максимизации местной стоимости земли. Фишель утверждает, что Калифорнийское Предложение 13 было в точности эквивалентно превращению деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на имущество и укрепив роль правительства штата в финансировании школ, Предложение 13 передало «право собственности» на школы от непосредственных сообществ к отдаленному правительству.

С точки зрения местных налогоплательщиков, такая передача ответственности сверху превратила их школы из местного «общества» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители считали чуть ли не несобственностью. . В результате качество калифорнийских школ в местных юрисдикциях выровнялось, но скорее снизилось, чем повысилось. Образование было исчерпано, а не управлялось устойчиво.

Нью Коммонс

Несколько экспериментальных форм землевладения и землеустройства в США. S. — в том числе земельные фонды, парки, управляемые по соседству, сельское хозяйство, поддерживаемое сообществом, и жилищные кооперативы с ограниченным капиталом — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.

Эти эксперименты с правами и обязанностями собственности поднимают вопросы, на которые до сих пор обращались лишь немногие исследователи, занимающиеся как городским развитием, так и общей собственностью.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помочь устранить нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддержать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в собственности группы?

Существуют также давние юридические возражения против «бессрочного пользования» — попытки связать руки будущим владельцам в отношении того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды иногда должны добиваться специальных юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменения местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.

Боковые панели

Земельные фонды и кооперативы с ограниченным капиталом

Большая часть рыночной стоимости земли зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, находится ли она в процветающем сообществе или имеет ли доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то другим, а не частными действиями, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.

В последние годы земельные тресты и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земли во многом таким же образом, как это предлагал Генри Джордж, но посредством новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным капиталом и земельные фонды, такие как бостонская Инициатива соседства на Дадли-стрит.Проект Dudley Street сделал землю в районе реконструкции центральной части города общей собственностью некоммерческой группы, разрешив при этом частную собственность на дома и другие здания.

Используя аналогичные аргументы, такие группы, как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — рост цен на землю по мере того, как район оправляется от упадка или растет небольшой город — социальным целям. Например, часть цены продажи дома, которая обусловлена ​​увеличением стоимости земли, а не затратами на строительство жилья, используется для субсидирования покупной цены для следующего домовладельца.

Случайные открытые пространства

Пустыри, старые кладбища и частично заглубленные городские ручьи вызывают множество вопросов об управлении городскими ландшафтами как общественным достоянием. Группы, стремящиеся восстановить или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убедить частных владельцев разрешить им использовать землю и помогать в ее обслуживании. Некоторые географы и планировщики заново наносили на карту заброшенные и на практике часто «бесхозные» открытые пространства городов.

Такие группы, как Институт восстановления водных путей в Беркли, штат Калифорния, опирались на это исследование, чтобы помочь горожанам с низким доходом обнаружить и восстановить забытые ручьи и их берега, превратив их из бельма на глазу в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.

Корпус

Для пожилых людей, домохозяйств с одним родителем и многих семей с низким доходом отдельное жилье на одну семью либо не подходит, либо недоступно по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на заботе о стоимости собственности, отдают предпочтение только домам на одну семью. Сторонники приватизации в У.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную собственность, чтобы способствовать реинвестированию или увеличению стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применяется даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные остановки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.

Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предложили управлять жилищным фондом в целом как формой общего имущества, как для удовлетворения потребностей, которые не удовлетворяет отдельное жилье на одну семью, так и для поощрения реинвестирования в районе. В США исследователи, такие как Патрисия Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых домов на одну семью в групповые кварталы, дополнительные квартиры и коттеджи для престарелых. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что это снизит стоимость недвижимости, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.

Преобразованные военные базы

За каждую закрытую базу федеральное правительство выделяет средства на планирование одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и в рамках местных политических юрисдикций. Исследователи, такие как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, в настоящее время изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные «общественные» структуры для получения федеральных грантов.

Несколько баз уже прошли весь процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные постройки преобразованы в постоянное владение землей или управление. Однако в районе Окленд-Сан-Франциско Карл Энтони из Института Острова Земли и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестициям Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочную групповую или общественную собственность на некоторые базовые земли как способ удовлетворить региональные потребности в жилье, открытом пространство и рабочие места.

_______________

Элис Э. Ингерсон, директор отдела публикаций Института Линкольна, получила докторскую степень. по культурной антропологии за исследование политики индустриализации сельских районов в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли городские общины в США?» на конференции Voices from the Commons в Калифорнии в 1996 году.

Ссылки

Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества с общими интересами: частные правительства и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Institute of Government Studies Press, 1994).

Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).

Уильям А. Фишель, Регулятивные изъятия: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).

Элинор Остром, Управление общественным достоянием: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).

Кэрол М. Роуз, «Переосмысление средств контроля окружающей среды: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal, 1991, вып.1 (февраль 1991 г.), стр. 1–38.

Общественное достояние, общая собственность и экологическая политика

Беркес, Фикрет (ред.) (1989), Common Property Resources; Экология и устойчивое развитие на уровне сообществ , Лондон: Belhaven Press.

Google Scholar

Беркес, Фикрет, Дэвид Фини, Бонни Маккей и Джеймс М. Ачесон (1989), «Преимущества общин», Nature 340 (6229), 91–93, 13 июля.

Google Scholar

Бромли, Дэниел В. (1989a), «Отношения собственности и экономическое развитие: другая земельная реформа», World Development 17 (6), 867–77.

Google Scholar

Бромли, Дэниел В. (1989b), Экономические интересы и институты: концептуальные основы государственной политики , Оксфорд: Бэзил Блэквелл.

Google Scholar

Бромли, Дэниел В.(1991), Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика , Оксфорд: Бэзил Блэквелл.

Google Scholar

Бромли, Дэниел В. и Майкл М. Чернеа (1989), Управление природными ресурсами, находящимися в общей собственности: некоторые концептуальные и операционные заблуждения , Вашингтон, округ Колумбия, Дискуссионный документ Всемирного банка 57.

Бромли, Дэниел В. и Девендра П. Чапагейн (1984), «Деревня против центра: истощение ресурсов в Южной Азии», , Американский журнал экономики сельского хозяйства, . 66 , 868–73.

Google Scholar

Сернеа, Майкл М. (редактор) (1985), Ставить людей на первое место: социологические переменные в развитии сельских районов , Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.

Google Scholar

Чопра, К., Г.К. Кандекеди и М.Н. Мурти (1990), Совместное развитие и общие ресурсы собственности , Нью-Дели: Sage.

Google Scholar

Сириаси-Вантруп, С.В. и Ричард С. Бишоп, (1975), «Общая собственность как концепция политики в области природных ресурсов», Natural Resources Journal 15 , 713–27.

Google Scholar

Гуха, Р. (1990), Беспокойный лес , Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.

Google Scholar

Гупта, Сулех Чандра (1960), «Деревенская община и ее распад в штате Уттар-Прадеш в начале девятнадцатого века», в: Readings in Indian Economic History , ed.Б. Н. Гангули, Лондон: Asia Publ. Дом.

Google Scholar

Хэллоуэлл, А. Ирвинг (1943), «Природа и функция собственности как социального института», Журнал юридической и политической социологии 1 , 115–138.

Google Scholar

Хардин, Гарретт (1968), «Трагедия общин», Наука 162 , 1243–1248.

Google Scholar

Джодха, Н. С. (1986), «Ресурсы общей собственности и сельская беднота в засушливых регионах Индии», Economic and Political Weekly 21 , 1169–81 5 июля.

Google Scholar

Маккей, Бонни и Джеймс М. Ачесон (1987), Вопрос об общинах: культура и экология общественных ресурсов , Тусон: University of Arizona Press.

Google Scholar

Национальная академия наук, Комиссия по управлению ресурсами общей собственности (1986 г.), Управление ресурсами общей собственности , Вашингтон, округ Колумбия: National Academy Press.

Google Scholar

Неттинг, Роберт (1977), Культурная экология , Менло-Парк, Калифорния: Cummings Publ. Ко

Google Scholar

Нозик, Роберт (1975), Анархия, государство и утопия , Нью-Йорк: Basic Books.

Google Scholar

Пирс, Д. В. и Р. К. Тернер (1990), Экономика природных ресурсов и окружающей среды , Хемел Хемпстед, Великобритания: Harvester Wheatsheaf.

Google Scholar

Пинкертон, Э. (редактор) (1989), Совместное управление местным рыболовством , Ванкувер: University of British Columbia Press.

Google Scholar

Рунге, Карлайл Ф.(1981), «Внешние эффекты общей собственности: изоляция, гарантия и истощение ресурсов в традиционном контексте выпаса скота», Американский журнал экономики сельского хозяйства 63 , 595–607.

Google Scholar

Рунге, Карлайл Ф. (1984), «Институты и безбилетник: проблема уверенности в коллективных действиях», Journal of Politics 46 , 154–81.

Google Scholar

Шоттер, Эндрю (1981), Экономическая теория институтов , Кембридж: издательство Кембриджского университета.

Google Scholar

Сен, А. К. (1982), Выбор, благосостояние и измерение , Оксфорд: Бэзил Блэквелл.

Google Scholar

Стюард, Джулиан (1955), Теория культурных изменений , Урбана: University of Illinois Press.

Google Scholar

Сагден, Роберт (1986), Экономика прав, сотрудничества и благосостояния , Оксфорд: Бэзил Блэквелл.

Google Scholar

фон Альбертини, Рудольф (1982), Европейское колониальное правление, 1880–1940: влияние Запада на Индию, Юго-Восточную Азию и Африку , Вестпорт, Коннектикут: Greenwood Press.

Google Scholar

Уэйд, Роберт (1987), Village Republics , Cambridge University Press.

Уильямс, Ховард (1977), «Концепция собственности Канта», Philosophical Quarterly 27 , 32–40.

Google Scholar

Всемирный банк (1985), Кот-д’Ивуар: второй лесной проект, отчет об оценке персонала , Вашингтон, округ Колумбия

19

19

8. Регулируемая общая собственность

---

Вернуться к содержанию — Предыдущий файл — Следующий файл

---

8.1 Эффективность регулируемого общего имущества
8.2 Распределительный эффект регулирования общей собственности
8.3 Ресурсы общей собственности в условиях повсеместного несовершенства факторного рынка
8.4 Заключение

---

При обсуждении решения к «проблемам общего пользования» школа прав собственности не только преувеличивают ожидаемый прирост эффективности от приватизации, но также упускает из виду потенциальные возможности отображаются с помощью договоренностей об общем имуществе. Действительно, в предложенные аргументы, это как если бы группа или сообщество, имели возможность контролировать доступ к ресурсу, но не контролировать его использования членами сообщества. Другими словами, это предполагается, что общая собственность систематически не удовлетворяет «аксиома авторитета», следуя которой действует четко определенная группа с единой целью. «Неспособность групп действовать в социально ответственный образ. . . обычно возлагают вину на невозможность групп координировать и сотрудничать на схема использования ресурсов…. Таким образом … аксиома авторитета нарушается, поскольку всегда предполагается, что члены группы стимул обмануть любое соглашение о сотрудничестве» (Ларсон и Бромлей, 1990: 239).

Дело за или против Взгляд школы прав собственности может быть определен только на эмпирическом основания. Часть II, в частности главы 10 и 12 — поможет нам лучше оценить претензии этой школы. В виде мы увидим, поднятый вопрос слишком сложен, чтобы получить ответ типа да/нет. Убедительный и достоверный ответ должны учитывать тонкие различия и тщательно сформулированные нюансы чтобы избежать двух противоположных ловушек цинизма и романтизма, либо чрезмерного пессимизма и чрезмерного оптимизма. В на этом этапе, что нужно иметь в виду — и это достаточно, чтобы оправдать тот подход, который применялся в настоящей главы — состоит в следующем: существуют эмпирически существенные обстоятельства, при которых сельские группы или общины с исключительным правом доступа к тому или иному ресурсу может преуспеть в разработке и обеспечении соблюдения правил или договоренностей, которые позволяют им контролировать использование ресурса систематически и эффективным способом.Другими словами, человеческие группы (ограниченного размера) могут наложить на своих членов достаточную дисциплину, чтобы сохранить ресурсы общего имущества от уничтожения или деградации: в В таких случаях аксиома авторитета выполняется. Мы будем впредь называть этот режим собственности регулируемой общей собственностью, в противовес неурегулированной общей собственности, которая не удовлетворяют аксиоме авторитета.

---

8.1 Эффективность регулируемого общего имущества

---

Давайте сначала проанализируем средства на распоряжение сообщества относительно использования ресурса его членами.В экономической теории важным способом исправление внешних факторов, таких как те, которые связаны с общими собственность, предложенная Пигу, состоит из налогов, субсидии и квоты. Мы рассмотрим этот подход в некоторых подробно, прежде чем указать на ряд других аспектов вопрос эффективности в рамках общей собственности.

Налоги и квоты

Давайте еще раз рассмотрим пример рыболовство, указанное в главе 2.Всего уловов, Y. дали следующее выражение:

, где m указывает количество рыбаков в сообществе и n, количество лодок рыбака i действует. Позволив P _N обозначать стоимость аренды лодке, как показано в главе 2, максимизирующее прибыль число лодок на рыбака в равновесии Нэша нерегулируемой общее имущество, составляет:

(1)

Это обобщение формула, полученная для двух рыбаков: (a — p _N )/3b. То общее количество лодок в этом равновесии, N _N , равно поэтому равно:

(2)

Оптимальное (эффективное) количество лодки определяется установкой m = I в этих двух уравнениях. Один получает:

(3)

Давайте теперь представим налоговую схему такое, что новое равновесие Нэша поддерживает оптимальную по Парето решение, описанное в (3). Чтобы иметь такое имущество, налог схема должна предполагать введение налоговой ставки на переменную фактор, так что у агентов будет стимул уменьшить его сумма в использовании.Введем налоговую ставку t за лодку. Уравнения (1) и (2) становятся:

(4), (5)

Налог на лодку должен быть таким что N _T = N*, чтобы новое равновесие было Парето-оптимальный. Назовем такую ​​налоговую ставку t*. Это стандарт алгебра, чтобы показать, что:

(6)

Налоговая ставка, рассчитанная таким образом, имеет интересная интерпретация. Действительно, если предположить, что (т — 1) рыбаки управляют оптимальным количеством лодок, n*, каково воздействие («внешнее»), которое оказывает на них рыбак, управлять еще одной лодкой? Общая прибыль (m — 1) рыбаков составляет предоставлено:

(7)

Внешний эффект, налагаемый рыбак i на всех остальных рыбаков равен:

(8)

, где используется уравнение (3). Следовательно, оптимальный налог — это тот, который обязывает агента i полностью усвоить внешнее, которое он навязывает другим, не ведет себя оптимальным образом.

Этот простой пример показывает, как через адекватную налоговую схему сообщество или государство в состоянии достичь эффективности в общем имущественном ресурсе. Один следует отметить, что сообщество могло бы в качестве альтернативы наложить квота, q*, на количество лодок, разрешенных каждому рыбаку работать, а также достичь эффективности.В этом случае

(9)

Приведенный выше пример может быть обобщается так, что в общем случае достигается Парето-эффективность через квоты или налоги, которые позволяют агентам полностью интернализировать внешние эффекты, которые должны быть вызваны их собственными решениями. Поэтому государству (или обществу) не обязательно прибегнуть к приватизации, чтобы решить проблему общин. Оно может достичь такого же эффективного равновесия за счет соответствующего налога. политика.Кроме того, можно показать следующее (подробнее см. см. Dasgupta and Heal, 1979: гл. 3):

1. Любое равновесие Линдаля с рынки внешних эффектов могут быть созданы как соответствующее налоговое равновесие.
2. Есть случаи, такие как предыдущий пример, рассмотренный выше, где, хотя Равновесия Линдаля не существует, Парето-эффективный можно установить налоговое равновесие.

Поскольку за счет налогов практически любой внешний эффект может быть правильно интернализован агентами. можно предположить, что равновесие открытого доступа также может быть достигнуто Парето-оптимальный через соответствующую налоговую схему. Разрешите нам проиллюстрируйте это на приведенном выше примере. Мы знаем, что в равновесие открытого доступа, общее количество лодок, N., таково что прибыль равна нулю:

(10)

Для равновесия открытого доступа чтобы быть оптимальным по Парето, налог на лодку, t, должен быть таким, чтобы: N ₀ = Н*. Получается:

(11)

Это интересно подразумеваемое. Действительно, путем надлежащего налогообложения государство может исправить внешние эффекты, вызванные открытым доступом. Проблема в тем не менее, во многих случаях сам открытый доступ приводит от невозможности контролировать доступ к ресурсу. В в этих условиях непонятно, как государство сможет ввести налог на использование ресурсов.

Как показано выше, квоты могут использоваться вместо налогов для повышения эффективности равновесие общего имущества.Однако это не означает, что налоги и квоты всегда эквивалентны. Например, когда там некоторые неопределенности, связанные с пороговыми явлениями (как случае многих экологических проблем), количественный контроль может быть более подходящим. Для иллюстрации этого предположим, что размер внешнего эффекта, E, растет с количеством переменной используемый коэффициент x, как показано на рис. 8.1.

РИС. 8.1. Налоги против квот и пороговые явления

Благодаря квотам Агентство может гарантировать, что величина переменного фактора x будет всегда остаются ниже х, в то время как, если влияние налогов на выбранное количество x является стохастическим или точно неизвестно регулирующим органом, единственный способ гарантировать, что x < x заключается в наложении высокой налоговой ставки на x, что может быть нежелательно потому что это, вероятно, будет неэффективным. В этом случае квоты предпочтительнее налогов. Однако во многих случаях (например, загрязнение или энергосбережение), налоги могут быть предпочтительнее квот, поскольку они стимулировать технический прогресс, направленный на снижение экстерналии еще дальше. С точки зрения динамич. эффективность, налоги часто превосходят квоты (см. Dasgupta и Исцели, 1979: гл. 13; Шоккарт, 1991; Фишер, 1981: 199–203; Баумол и Оутс, 1971).

Стоит подчеркнуть, что размер налога, который должен быть наложен на пользователей, чтобы достижение Парето-оптимального результата не всегда осуществимо.На самом деле, если у этих пользователей есть ценные варианты выхода, они будут угрожать покинуть группу пользователей, если налоговая снижает ожидаемые выгоды от их участия в эксплуатация коллективных ресурсов ниже того, что они могут получить их лучшая альтернативная профессия. Такая угроза ухода может быть причиной беспокойства для группы, поскольку потеря одного из его членов означает, что он будет менее эффективным, поскольку например, потому что присутствие всех желательно для определенные действия (поддержание или защита СЛР, разделение рисков) требующие скоординированных усилий. В этих условиях выход возможности имеют эффект уменьшения суммы налогов которые группа может навязать девиантным членам. С технической точки зрения, угроза введения оптимального налога (в указанном выше смысле) не может быть заслуживающим доверия, поскольку группа готова пересмотреть схема первоначального наказания и перебежчик прекрасно о ней знает (схема наказания не «защищена от повторных переговоров»). это возможно, однако, налагать более низкие суммы налогов или штрафов которые самоподкрепляются, но именно потому, что они менее резко, количество сотрудничества, которое они могут поддерживать, уменьшается.В В этом случае, как указывает Фафшампс, «девианты не будут в состоянии пересмотреть себя из собственного наказания » (Fafchamps, 1992: 163). Мы вернемся к этому вопросу в главе 12, когда мы попытаемся понять смысл недецентрализованные системы санкций.

Часто используемый механизм для регулирование общей собственности состоит во временном исключении нарушитель правил. Хиршлейфер и Расмузен показали, что это механизм может фактически соответствовать совершенной подыгре Стратегия равновесия в той или иной игре.Игра они описать основано на следующих предположениях: (i) перебежчик получает более высокий выигрыш, чем кооператор в раунде, в котором он дефекты; (ii) выплаты на члена являются возрастающей функцией количество членов, которые сотрудничают; (iii) выплаты на член, когда все дефекты не зависят от размера группа; (iv) член всегда предпочитает быть в группе, чем быть подвергнут остракизму; (v) процедура голосования, используемая группой для исключения нарушитель не влечет за собой никакой прямой или косвенной выгоды; (vi) чтобы нарушитель был исключен (остракизирован), достаточно член голосует за его исключение; и (vii) остракизм длится только один раунд.

При этих предположениях они затем докажите, что даже при конечном повторении этой игры следуя стратегии, поддерживая сотрудничество до предпоследнего период, представляет собой совершенное по подыграм равновесие: (а) сотрудничать до тех пор, пока последний тур, (b) отказ в последнем туре, (e) голосование за исключая всех, кто отклоняется от вышеуказанной стратегии, в том числе игроки, которые не проголосовали за исключение перебежчиков, тех, кто ошибочно проголосовали за исключение кооператора, тех, кто не подвергать остракизму тех, кто не подвергает остракизму нарушителей, и так далее. Суть аргумента заключается в том, что игроки могут правдоподобно угрожают исключить перебежчика в последнем раунде, поскольку такой переезд не влечет за собой никаких затрат для них. возможность наложить реальное наказание бесплатно для карателя эффект нарушения логики аргумента обратной индукции лежащий в основе некооперативного результата конечно повторяющегося игра ПД.

Если, кроме того, предполагается, что в нарушение предположения (v), что игроки получают немного удовольствие от исключения нарушителя, то есть если у них есть немного морали», описанная выше стратегия является уникальной совершенное по подыграм равновесие игры.Как указывает авторов, стратегия «Всегда ошибайся, никогда Изгой», например, больше не является равновесием, потому что игроки будут повышать свои выплаты, подвергая остракизму перебежчиков в предпоследний раунд». В этом случае «Нравственность достигает сотрудничество, потому что некоторые игроки хотят снизить благосостояние других, если эти другие ведут себя неправомерно» (Hirshleifer and Расмузен, 1989: 100-1).

Логика, выделенная в Вышеупомянутая игра может быть распространена на широкий класс задач, включая социальные дилеммы, такие как координационные игры или присвоение проблемы с общим имуществом.Это означает, что предположения (i) и (ii) не являются существенными для достижения вышеупомянутый результат. По сути дела, важное предположение – это предположение (iii), согласно которому, если каждый дефекты, нет никакой выгоды от большего размера группы. Обратите внимание, что, в проблеме общин каждый оставшийся участник обязательно выгоды от временного исключения нарушителя, даже когда все «дефекты», так что это предположение остается в силе a fortiori. На с другой стороны, процедура голосования по исключению не важный.Таким образом, результат того, что остракизм может операция также может быть получена, если решение об исключении основе большинства. Более того, остракизм работает примерно так же. если это безвозвратно.

Однако по понятным причинам это последнее расширение разрешено только в том случае, если выигрыш, полученный от большая группа не слишком высока.

Есть еще один момент, который стоит применять: наказание, как правило, более эффективно, когда оно может быть сделана эскалация с помощью подходящего механизма проектирования.Это особенно очевидно, если информация несовершенна, поскольку в этих обстоятельствах всегда существует риск наложения необоснованного санкция на пользователя ресурса, фактически не нарушившего правила. Однако, если один и тот же человек считается нарушителем правил несколько раз, то вероятность того, что он действительно ведет себя кооперативно становится очень низким. В результате более жесткое и к нему могут быть применены более суровые наказания, не подвергаясь слишком большой риск неправильного применения санкций.Ступенчатые санкции также могут быть оправданным, когда информация совершенна. На самом деле, это вероятно, не очень эффективно налагать суровые наказания на тот, кто впервые пойман на нарушении правил. От наложив на него небольшой штраф, общество хочет послать ему предупреждение (или реактивация господствующих норм), а не фактически наказать его. Как указал Остром, небольшой штраф может быть вполне достаточно, чтобы напомнить правонарушителю о важности согласие.Такой подход особенно целесообразен, когда пользователи ресурсов могут совершать «ошибки», так как крупный штраф или наказание, наложенное на лицо, столкнувшееся с необычной проблемой, может вызывает обиду и нежелание подчиняться правилам в будущее (Остром, 1990: 97-8). Следовательно,

Ступенчатые наказания в диапазоне от незначительных штрафов вплоть до изгнания, применявшихся в условиях, в которых санкционеры многое знают о личные обстоятельства других присваивателей и потенциальный ущерб, который может быть нанесен чрезмерными санкциями, может гораздо эффективнее крупного штрафа, наложенного на первого преступник.(Остром, 1990: 98)

Внешний орган и несовершенная контролируемость,

Как упоминалось выше, во многих областях настройками обнаружение халявы затруднено и приходится затратить быть понесены, чтобы сделать это возможным. Однако можно утверждать, что несовершенная контролируемость как таковая не является непреодолимой препятствие для вмешательства внешней власти, которая будет возложена задача наложения санкций для наказания несоблюдение правил ресурсосбережения.Это теоретическое результат важен в контексте больших групп, в которых вмешательство такого органа может потребоваться для обеспечения соответствующие «выборочные стимулы» для пользователей ресурсов. в словами Олсона, «если число особей не очень мало, или если нет принуждения или какого-либо другого специального средства, чтобы заставить люди действуют в своих общих интересах, рациональны, корыстные люди не будут действовать для достижения своих общих целей. или групповые интересы» (Olson, 1965: 2; см. также Taylor, 1987: 9).Чтобы продемонстрировать нашу точку зрения, мы действуем в несколько шагов. Первый, рассмотрим игру PD, описанную на рис. 8.2.

Предположим, внешний орган входит в картину и решает санкционировать дезертирство в таком способ превратить вышеупомянутую игру PD в другую игру, в которой взаимное сотрудничество станет уникальным результатом равновесия (см. Рисунок 8.3).

Таким образом, применяя наказание по 2 единицы вознаграждения за каждого перебежчика (независимо от того, будет ли он перебежчиком в одиночку или сбежать одновременно с другим игроком), внешняя власть смогла радикально изменить ситуация: доминирующая стратегия каждого игрока теперь состоит в том, чтобы сотрудничайте вместо того, чтобы ездить бесплатно, как в начальной игре.

РИС. 8.2. Заключенный 2 х 2 дилемма игра

РИС. 8.3. А 2 х 2 игра внешнего авторитета с полной информацией (адаптировано из Остром, 1990: 10)

Однако, видимо, дела обстоят труднее, когда внешняя власть обладает только неполная информация о соответствующих параметрах. Действительно, это затем можно показать на примере, взятом из недавняя книга Острома (1990), что ее вмешательство может оказаться быть полным провалом для данного уровня наказания.Если информация о конкретных действиях пользователей ресурса неполным, внешний орган не может избежать ошибок в наложение наказаний. Пусть y ^d будет вероятностью с что агентство наказывает дезертирство (правильный ответ) и, y ^c , вероятность, с которой он наказывает совместные действия (а ошибочный ответ). Заметим кстати, что (1-й ^d ) представляет вероятность того, что он не накажет дезертирство (ошибочный ответ) и (1-й ^c ) вероятность, с которой он не наказывает совместные действия (a правильный ответ).Штраф, наложенный на перебежчика, составляет 2 платежные единицы. Таким образом, структура выплат в игре выглядит следующим образом: описано на рис. 8.4.

Уведомление о том, что информация, когда y ^d = 1 и y ^c = 0, в В этом случае игра, показанная на рис. 8.4, точно такая же. как показано на рисунке 8.3. Информация является неполной, когда оба y ^d end y ^c лежат (строго) между нулем и один. Предположим, например, что внешнее агентство навязывает санкции правильно с вероятностью только 0 7 ( y ^d = 0 7 и у ^d = 0. 3): другими словами, есть 30 на цент шанса, что перебежчик избежит наказания и что соучастник на оператора налагается необоснованная санкция. Тогда у нас есть конкретная матрица выплат, показанная на рис. 8.5.

РИС. 8.4. А 2 х 2 игра внешнего авторитета с неполной информацией: общий форма (адаптировано из Ostrom, 1990: 11)

РИС. 8.5. 2 х 2 игра внешнего авторитета с неполной информацией: пример (адаптировано из Ostrom, 1992: 12)

Легко проверить, что, учитывая При такой структуре вознаграждения пользователи ресурсов снова сталкиваются с игрой PD: их доминирующей стратегией является нарушение ресурсосберегающего правила.

Для парето-превосходного исхода чтобы материализоваться, достаточно, чтобы выигрыш, полученный игроком когда он бесплатно катается, а другой сотрудничает, меньше, чем выигрыш, который он получил бы, сотрудничая с кооператором. Поэтому мы требуем выполнения следующего условия:

10 — 2 года ^с > 11 — 2г ^д .

В более общем плане, если C и D обозначают выгоды, соответственно, от сотрудничества и дезертирство в условиях, когда другой игрок сотрудничает и до того, как будут наложены какие-либо санкции, и если F означает штраф, наложенный внешним органом, эффективный мониторинг требует, чтобы

F > (D — C)/(y ^d — yc).

Другими словами, чем выше стимул к отказу, и чем несовершеннее контроль (тем менее вероятно, что агентам будет назначено правильное наказание), размер штрафа должен быть выше, чтобы мониторинг, деятельность эффективна. В небольших группах, так как сложность мониторинга, очевидно, намного меньше, чем в больших группы, вероятность неправильных наказаний равна соответственно ниже. Таким образом, размер штрафа наложенные для побуждения к согласию, также ниже.Чтобы воспользоваться размера группы, настоятельно рекомендуется, чтобы мониторинг и обязанности по наложению санкций делегируются местным или власти на уровне общин.

Затраты на мониторинг также могут быть сокращаются за счет перехода к методам сохранения ресурсов, относительно легко проверить. Действительно, мониторинг менее несовершенный, он мог бы стать эффективным с меньшим количеством штрафы. Суть можно сделать следующим образом. Трудно контролировать методы консервации подразумевают длительные процедуры исследования необходимы для предоставления надлежащих доказательств того, что подозреваемый нарушение действительно имело место.Эти длительные процедуры эффект сокращения числа случаев, которые могут быть расследуются и, как следствие, предполагаемый риск обнаружения нарушителей низкий (y ^d низкий, так что правый член приведенного выше уравнения является высоким) (Сутинен, Ризер и Говен, 1990: 360-1).

В рыболовстве, например, снасти ограничения обычно рассматриваются как неэффективные регуляторные меры, потому что они увеличивают издержки производства (Крачфилд, 1961).Однако, поскольку они могут быть менее затратными для применять больше, чем другие меры, ограничения снаряжения могут оказаться быть наиболее эффективным методом регулирования, когда затраты на правоприменение учитываются (Сутинен и Андерсен, 1985: 384). В в частности, ограничения снаряжения менее затратны для контроля, чем контроль квот отдельных судов или минимального размера или ограничения по минимальному весу. В случае последнего, действительно, предполагаемый нарушитель может оспорить методы, используемые правоохранительные органы при отборе проб и измерении размера поймать (Sutinen, Rieser, and Gauvin, 1990: 360).Альтернатива методы мониторинга особенно целесообразны, когда количество требуемый штраф слишком высок, чтобы быть практически осуществимым: если наказание, назначенное правоохранительными органами, воспринимается как слишком сурово (т.е. несправедливо) со стороны сообщества пользователей, последнее скорее всего, будут сопротивляться, а социальное давление на нарушителей будет быть ослабленным (там же: 341).

Децентрализованные налоги и несовершенная контролируемость: иллюстрация

Действия по мониторингу также могут осуществляется полностью децентрализованно группами пользователей обеспокоенный. В недавней статье Weissing and Ostrom (1991) проанализировал этот вопрос в контексте систем управления водными ресурсами. С этой целью они сконструировали (N + 1)-агент «ирригационная игра», в которой в каждый период есть один подручный, откачивающий воду из коллективного канала и N очередь-официанты. Существует заранее определенный набор правил, которые регулировать доступ каждого агента к позиции очередности в соответствии с к вращающемуся шаблону. Потенциальный конфликт существует между этими два типа агентов, так как ходячий может украсть воду, а это событие негативно влияет на официантов.Также, Предполагается, что санкционные действия выполняются пользователями себя без вмешательства какой-либо внешней власти (имеются переводы вознаграждений от агента к агенту), хотя нам не говорят, как участники приходят к соглашению о сумме о наложении (единообразного) штрафа и почему нарушители правил согласиться уплатить штраф на условиях, когда это не очевидно что наказание действует само по себе. Что-то существенное явно исключены из модели (механизм наказания не сделано явным), и поэтому мы должны заключить, что неявное в системе управления орошением, смоделированной Вайссингом и Остром, регулирующее агентство работает.

Рис. 8.6. Нормальная форма ирригационная игра для двоих

Далее мы будем представить модифицированную версию своей самой базовой модели. Мы предполагаем что есть один очередь-официант (TW) и один очередь-официант (TT). ТТ имеет два возможных действия: «украсть» (S) или «не украсть» (-S), и TW, не зная решения TT, должен выбрать между «мониторинг» (М) и «не мониторинг» (-М). Воровать можно только обнаруживается мониторингом, но мониторинг не полностью эффективный.Предположим, что вероятность обнаружения равна a и является «тенденцией мониторинга», т. е. вероятностью с помощью которого TW мониторит TT. Соответственно, вероятность того, что ТТ остаться незамеченным дается попытка: h (, a ) = (1 — a ), которую авторы называют мониторинг недостатков системы. Платежная матрица, связанная с этой игрой приведен на рис. 8.6.

Как видно выше, когда ТТ не ворует и TW не следит, их выплаты равны до нуля, отражая статус-кво.Когда ТТ нет steal и TW мониторы, последний берет на себя фиксированный мониторинг стоимость C. Если TT ворует, а TW не следит, первый получает выигрыш +B (стоимость украденной воды), а последний получает -B (значение потерянной воды). Теперь когда ТТ ворует и ТВ мониторов, TT зарабатывает (-P) + (1 — a )B, где P представляет собой штраф, уплаченный TT в TW, если его воровство обнаружено. Выплата, приходящаяся на TW представляет собой (P) + (1 — a )(-B) — C. В такой игре характеристика равновесий, очевидно, зависит от значений параметры.Здесь мы будем предполагать, что когда ТТ ворует, не может быть лучшим ответом TW воздерживаться от мониторинга, который следует a > C/(P + B).

Следует различать два случая. Во-первых, рассмотрим ситуацию, когда a < B/(P + B), т. е. когда TW мониторы, лучший ответ ТТ - украсть. В такой ситуации есть представляет собой уникальное равновесие Нэша: ТТ всегда ворует (это доминирующее стратегия) и мониторы TW. Во-вторых, мы имеем ситуацию, в которой а > В/(Р + В).В этом случае воровать не выгоднее, если остальные мониторы. В результате в чистом виде нет равновесия. стратегии в вышеупомянутой игре. Существует равновесие Нэша в смешанные стратегии, в которых TT ворует с вероятностью s * = C/(a P + a B) и TW мониторы с вероятностью m * = B/(a P + a B).

В равновесии воровство вероятность TT является положительной функцией относительной стоимости мониторинг ожидаемых выгод.И наоборот, вероятность мониторинга TW является положительной функцией выгода от кражи воды по сравнению с ее ожидаемой стоимостью. То поразительным результатом является то, что в равновесии всегда происходит воровство. с положительной вероятностью, и, тем не менее, ходячий не полностью контролируется. Это вытекает из двух ключевых допущений модели. «С одной стороны, мониторинг выгоден только при наличии положительный шанс предотвратить событие кражи. Если не воровать происходит, затраты на мониторинг перевешивают его преимущества.На с другой стороны, воровать всегда выгодно, если нет контроля происходит… Комбинация стратегий без кражи не может быть в равновесие, так как нулевой уровень воровства побуждает очередьных не контролировать, а нулевой уровень мониторинга, в свою очередь, дает очередность — положительный стимул к краже» (Вейссинг и Остром, 1991: 240).

Вайссинг и Остром показывают, что приведенный выше результат (некоторое воровство происходит в равновесии) также получает когда много очереди-официантов.Есть два разных вида равновесия. В асимметричном случае некоторые агенты относительно специализируется на мониторинговой деятельности. Интересная находка полученный авторами в сопутствующей статье (1992 г.), является следующее: введение специализированной охраны иногда но не всегда делают ирригационную систему более эффективной в смысле снижения как воровства, так и контроля. (Обратите внимание, что в соответствующей модели награды охрана состоит не только из ценности для него избегаемой воды потери, но и особого вознаграждения, полученного в случае, если он сам обнаружил событие кражи. ) Это говорит о том, что относительная специализация одного агента в деятельности по мониторингу может уменьшить первоначальную роль официантов, чтобы следить за очередью поведение. Между дежурными, структура разыгрываемая игра по наблюдению похожа на игру в курицу.

В симметричном случае все очередь-официанты следят за той же равновесной скоростью. Это тогда можно показать, что равновесный уровень воровства увеличивается вместе с количеством официантов.Это потому, что общая выгода от обнаружения случая кражи распределяется равномерно среди всех очередников, независимо от того, контролируют они или нет. Как как следствие, индивидуальная польза от мониторинга и обнаружения уменьшается с количеством официантов (Вайссинг и Остром, 1991: 227). Другие полученные сравнительно-статические результаты) довольно просто: например, равновесный уровень воровства увеличивается с уменьшением вероятности обнаружения мониторинг (а), в размере штрафа, (Р) или в потере воды из-за необнаруженного воровства, (B), и с увеличением стоимость мониторинга, (С).

Так как нарушение правил происходит в равновесия, когда правоприменение несовершенно, следует ожидать оптимальный стационарный размер запаса возобновляемого ресурса для быть тем меньше, поскольку правоприменение обходится дороже. Это было официально продемонстрировано Сутиненом и Андерсеном для рыболовства. Когда правоприменение несовершенно, оптимальный стационарный размер запаса находится между меньшим размером запаса в открытом доступе и большим размер запаса, при котором предполагается, что коэффициенты вылова идеально контролируется при нулевых затратах (Сутинен и Андерсен, 1985).

Расходы на исполнение регулируемое общее имущество

Как было объяснено выше, общая собственность, регулируемая или нет, отличается от открытой доступ, потому что сообщество сохраняет за собой исключительное право использования на ресурс, и поэтому имеет право исключать нечленов. Таким образом, осуществление прав общей собственности влечет за собой расходы, аналогичные по своему характеру тем, которые возникают в результате установление частной собственности. Однако следует отметить что, с одной стороны, общая собственность может быть более эффективной установлена, чем частная собственность. Это действительно утверждалось Брюс и Фортманн, что «сочетание социальной и физической силы сообщества может быть лучше, чем отдельные люди, чтобы защитить ресурс от вторжений посторонних» (Брюс и Фортманн, 1989: 9). С другой стороны, расходы на исполнение общая собственность, вероятно, ниже, чем собственность частной имущество, поскольку в большинстве случаев бывшие пользователи ресурса просто добиться признания своих прав через общую собственность.В Другими словами, признание общей собственности равнозначно во многих случаях принятие tat de fait. Кроме того, в тех ситуациях, когда процесс приватизации привел к разделению ресурсов, затраты на обеспечение соблюдения прав частной собственности (такие как как расходы на ограждение, или тех, кто занимается слежкой деятельности) могут быть высокими по сравнению с теми, которые возникают при обычных имущество.

При этом регулирование общее имущество также может повлечь за собой значительные транзакционные издержки поскольку централизованная единица принятия решений, а именно политическая власть, должно быть установлено.Таким образом, Демсетц (1967) утверждает, что: «затраты на переговоры будут большими, потому что это сложно для многих лиц прийти к взаимоприемлемому соглашению… Но даже если соглашение между всеми может быть достигнуто, нужно еще принять счет затрат на соблюдение соглашения, и они могут быть большой также» (Demsetz, 1967: 354–355). Есть много аспектов, этот вопрос, и многие из них будут рассмотрены в главе 12 в свете эмпирических данных. На данном этапе достаточно сказать, что связанные с этим затраты будут ниже, если будет достаточно лидерство для достижения необходимого консенсуса или, по крайней мере, побудить достаточное количество пользователей ресурсов принять кооперативное поведение.Традиционное лидерство, по-видимому, особенно приветствуется в настоящее время. поскольку, поскольку он уже существует, он не влечет за собой затрат на установку. Однако, как будет показано в главе 12, это решение также может представить важные недостатки. Кроме того, если есть расходы связаны с применением политической власти к регулируют общее имущество, после того как он будет создан, этот орган будет быть в лучшем положении, чем частные собственники, чтобы справиться с «остаточными» внешними эффектами и с новыми внешними эффектами, которые могут появляются позже (см. выше, глава 3).

Выше мы предполагали что задача регулирования в режиме общей собственности доверено сообществу пользователей. Этого не должно быть, поскольку Государство также является потенциальным кандидатом на такую ​​ответственность. Вопрос о том, является ли государство или общество (или любое посредническое агентство) более эффективно, чем регулирующее агентство, конечно, ключевой вопрос, который заслуживает тщательного рассмотрение. На самом деле он имеет много граней, которые будут обсуждается на протяжении части II, в частности, в главах 11 (разд. 1) и 13.

На данном этапе достаточно сказать что информация является центральным измерением любого выбора соответствующий уровень и метод регулирования. Как показано выше, введя пиговские налоги, регулирующее агентство, оснащенное обладая необходимыми полномочиями, может добиться эффективности в общем имущественный ресурс. Что стоит иметь в виду, так это то, что это решение возможно только в том случае, если регулирующий орган обладает удовлетворительная информация о состоянии ресурса (т.г. запас промыслового населения), поток его текущего использования, и личности его пользователей. Только тогда может быть правильная плата взимаются с нужных людей. Тем не менее, чем более централизованным является это агентство тем сложнее задача сбора соответствующих информации и, следовательно, тем серьезнее проблема введение пиговских налогов (или квот). Как указал Дикон (1992) в своем обсуждении средств контроля вырубка тропических лесов, такая трудность, вероятно, предотвратит государство от непосредственного управления общими имущественными ресурсами. Существование ближе к ресурсам, которыми нужно управлять, сообщества пользователей обладают информационное преимущество по сравнению с любым централизованным агентством. Но, с другой стороны, способность обработки информации последний, как правило, выше, чем у первого. Следовательно потребность в подходе совместного управления, как будет объяснено далее, и показано в главе 13.

7 Общая собственность, регулятивная собственность и охрана окружающей среды: сравнение управления на уровне общин с экологическими квотами на продажу | Драма общин

Брекенридж, Л.1992 г. Защита биологического и культурного разнообразия: новое признание прав местных сообществ на экосистемы в соответствии с международным экологическим правом. Юридический обзор Теннесси 59:735-785.

Брайтман, Р.А. 1987 Сохранение и истощение ресурсов: случай бореальных лесов алгонкинов. Стр. 121–141 в Вопрос об общинах: культура и экология общественных ресурсов , Б. Дж. Маккей и Дж. М. Ачесон, ред. Тусон: Университет Аризоны Press.

Браун, Г.М. 2000 Управление возобновляемыми природными ресурсами и их использование без рынков. Журнал экономической литературы 38:875-914.

Перевозчик, Дж.Г. 1987 Владение и сохранение морской среды в Папуа-Новой Гвинее. Стр. 142–167 в Вопрос об общинах: культура и экология общественных ресурсов , Б. Дж. Маккей и Дж. М. Ачесон, ред. Тусон: Университет Аризоны Press.

Кларк, И. Н., П. Дж. Мейджор и Н. Моллетт, 1989 г. Разработка и внедрение новозеландской системы управления ITQ.Стр. 117–145 в Рыболовство на основе прав , P.A. Неер, Р. Арнасон и Н. Моллетт, ред. Дордрехт Бостон: Kluwer Academic Publishers.

Кокс, С.Дж.Б. 1985 Нет трагедии общин. Экологическая этика 7:49-61.

Даган, Х. и М.А. Хеллер, 2001 г. Либеральное достояние. Йельский юридический журнал 110:549-623.

Dahlman, CJ 1980 Система открытого поля и не только: анализ прав собственности экономического института . Кембридж, англ.: Издательство Кембриджского университета.

Добсон, А.П., Дж.П. Родригес, В.М. Робертс и Д.С. Уилков, 1997 г. График распределения исчезающих видов в Соединенных Штатах. Наука 275:550-553.

Элликсон, Р.К. 1991 Порядок без закона: как соседи разрешают споры . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.

Эсти, округ Колумбия, 1996 г. Возрождение экологического федерализма. Юридический обзор штата Мичиган 95:570-653.

Глик, Т.Ф. 1979 Орошение и общество в средневековой Валенсии . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.

Гордон, Х.С. 1954 г. Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. Журнал политической экономии 62:124-142.

Greif, A. 1989 Репутация и коалиции в средневековой торговле: свидетельства о магрибских торговцах. Журнал экономической истории 49:857-882.

Хардин, Г.1968 Трагедия общин. Наука 162:1243-1248.

Heinzerling, L. 1995 Продажа загрязнения, принуждение к демократии. Стэнфордский журнал экологического права 14:300-344.

Хиггс, Р. 1996 г. Юридически индуцированный технический регресс в промысле лосося в Вашингтоне. Стр. 247-277 в Эмпирические исследования институциональных изменений , Л. Дж. Алстон, Т. Эггерстсон и Д. К. Норт, ред. Кембридж, англ.: Издательство Кембриджского университета.

Общие ресурсы собственности | Энциклопедия.com

---

Во всем мире есть активы, которые не являются ни частной, ни государственной собственностью, а являются общей собственностью. Этот термин обозначает класс институтов, которые регулируют право собственности и права доступа к активам. Активы общей собственности следует отличать от «общественных благ» тем, что, в отличие от последних, использование кем-либо единицы актива общей собственности обычно уменьшает количество, доступное для других, на одну единицу (в экономической терминологии такой актив соперничают в использовании). Институт общей собственности создает и укрывает взаимные экстерналии.Поскольку одними из наиболее интересных примеров активов общего имущества являются природные ресурсы, эта запись ограничена ими.

Global and Local Commons

Вообще говоря, существует два типа ресурсов общего имущества. Активы, которые являются мобильными и имеют глобальный охват, подлежат «открытому доступу», поскольку в принципе каждый имеет к ним доступ. Атмосфера Земли как источник благополучия человека и как сток для стоков является классическим примером: по физическим причинам атмосфера не может быть приватизирована или экспроприирована каким-либо государством.В новаторской статье, опубликованной в 1954 г., Х. Скотт Гордон утверждал, что актив, который является общей собственностью, на самом деле не является ничьей собственностью. Он показал, что ресурсы в открытом доступе используются чрезмерно, поскольку ограничение их использования отвечает общественным интересам. Его рассуждения были просты: учитывая, что ресурсная база конечна по размеру, она имеет положительную социальную ценность. Но ресурс с открытым доступом бесплатен для всех, кто им пользуется. Таким образом, затраты, которые несет каждый пользователь, меньше, чем они должны быть в идеале. При открытом доступе рента, относящаяся к ресурсной базе, рассеивается; есть чрезмерное употребление.Налог на пользователя (или, альтернативно, квота) напрашивается как государственная политика.

Следует отметить, что производство общественных благ и использование ресурсов открытого доступа отражают черты, которые являются зеркально противоположными друг другу: в отсутствие коллективных действий возникает дефицит общественных благ и чрезмерное использование ресурсов открытого доступа. . Замечательная метафора Гаррета Хардина «трагедия общего достояния» (Hardin, 1968, стр. 1243–1248) применима к ресурсам открытого доступа. Изменение климата, вызванное антропогенными причинами, является примером такой «трагедии».«В прежние тысячелетия спрос был бы невелик, и такие ресурсные базы, как атмосфера и открытые моря, были бы законно бесплатным товаром. Но в двадцать первом веке дело обстоит иначе. являются общей собственностью четко определенных групп людей, но к которым люди, не принадлежащие к этим группам, не имеют права доступа. В настоящее время стало принято называть такие активы «ресурсами общей собственности», или ОР, которые является неудачным использованием, поскольку ресурсы открытого доступа также являются общим достоянием.В дальнейшем CPR упоминаются как «местное достояние».

Теория, характеризующая использование местных достояний, была разработана Партхой Дасгуптой и Г. М. Хилом (1979, стр. 55–78) как вневременная некооперативная игра с участием N игроков (N>1). Их модель приняла форму модифицированной версии игры «Дилемма заключенных». Они показали, что если N меньше, чем число тех, кто эксплуатировал бы ресурс, если бы он был открытым, рента в некоторой степени снижается, но не полностью. Однако авторы отметили, что, поскольку местные достояния ограничены в пространстве, возможен мониторинг использования ресурса друг другом. Таким образом, авторы утверждали, что общины в принципе должны иметь возможность не только достигать соглашения об использовании местного достояния, но и иметь возможность реализовать соглашение. Дасгупта и Хил исследовали как налоги, так и квоты как возможные регулирующие механизмы. С тех пор накопилась обширная и богатая эмпирическая литература о местном достоянии в бедных странах, подтверждающая эти предсказания теории (Murphy and Murphy, 1985; Wade, 1988; Ostrom, 1990, 1996; Feeny et al., 1990; Baland и Платто, 1996 и многие другие).

Примеры местного достояния

Местное достояние включает пастбища, гумна, земли, временно выведенные из оборота, внутренние и прибрежные рыбные хозяйства, ирригационные системы, леса, леса, резервуары, пруды и зоны отдыха. В бедных странах права собственности на местное достояние чаще всего основывались на обычаях и традициях; они обычно не подкреплены делами, которые могли бы пройти проверку в судах. Таким образом, срок пребывания в должности не всегда безопасен – это насущная проблема.

Обширны ли местные достояния? Их доля в совокупных активах широко варьируется в зависимости от экологических зон. Этому есть объяснение, основанное на желании человека снизить риск. Права на общественную собственность позволяют членам группы снижать индивидуальные риски путем объединения рисков. Почти непосредственным эмпирическим следствием является то, что местные общины наиболее заметны в засушливых, горных и неорошаемых районах и наименее заметны во влажных регионах и долинах рек.Еще одно следствие состоит в том, что неравенство в доходах меньше в тех местах, где более заметны местные достояния. Однако совокупный доход — это другое дело; именно засушливые и горные районы и неорошаемые районы являются самыми бедными.

Исследования, проведенные Н. С. Джодхой в ряде засушливых сельских районов Индии и опубликованные в 1986 г., показали, что доля доходов домохозяйств, основанных непосредственно на местном достоянии, находится в диапазоне от 15 до 25 процентов. У. Кавендиш пришел к еще более высоким оценкам из исследования деревень в Зимбабве, опубликованного в 2000 году. Доля доходов домохозяйств, основанных непосредственно на местных ресурсах, составляет 35 процентов, а доля беднейшего квинтиля составляет 40 процентов. Свидетельства, обнаруженные Джодхой и Кавендишем, конечно, не доказывают, что местные общины в их выборках хорошо управлялись, но они показывают, что сельские домохозяйства будут иметь сильные стимулы к разработке механизмов, посредством которых они будут управляться.

Управляется ли местное достояние совместно? Не всегда, но во многих случаях они есть или были в прошлом.Местное достояние, как правило, открыто только для тех, кто имеет исторические права в силу родственных связей или членства в сообществе. Их управление опосредовано социальными нормами поведения, возникшими в длительных отношениях между членами сообщества. Эмпирический вывод состоит в том, что, если местные общины не приобретут правовой статус в современном смысле, можно ожидать, что управление ими разрушится, если участники станут по отдельности мобильными в процессе экономического развития. Теории социального капитала, широко обсуждаемые в последние годы, нашли подходящий полигон для испытаний в местных общинах.Было обнаружено, что структуры управления местными достояниями формируются в зависимости от характера природных ресурсов, находящихся под их юрисдикцией. Например, было обнаружено, что общинные институты, управляющие прибрежным рыболовством, отличаются по своей структуре от тех, которые управляют местными ирригационными системами.

Хорошей новостью является то, что местные общины часто управляются. Однако есть два неприятных факта. Во-первых, общий вывод заключается в том, что права на продукты местного достояния часто основывались и были основаны на частных владениях: более богатые домохозяйства пользуются большей долей выгод от общего достояния, что согласуется с теорией кооперативных игр.В крайних случаях доступ ограничен привилегированными членами сообщества (например, кастовые индуисты в Индии, как показано Бетейлем в 1983 г.).

Вторым прискорбным фактом является то, что местное достояние за последние годы ухудшилось во многих более бедных частях мира. Одна из причин этого была отмечена ранее: растущая мобильность среди членов сельских общин. Другой причиной было давление населения, которое превращало оппортунистическое поведение как местных жителей, так и чужаков в неизбежную реакцию экономического отчаяния.Еще одна причина связана с тем, что государство устанавливает свою власть, ослабляя коммунитарные институты, но не способно или не желая заменить их адекватной структурой управления; эта ситуация наблюдается особенно в Сахельском регионе Африки.

Fertility Response

Теоретические соображения предполагают, что существует связь между управлением общей собственностью и размером домохозяйства. Дело в том, что часть стоимости рождения детей перекладывается на других, когда доступ домохозяйства к общим имущественным ресурсам не зависит от его размера.Более того, если социальные нормы, касающиеся использования местного достояния, деградируют, родители перекладывают часть расходов на детей на общество, чрезмерно эксплуатируя достояние. Это пример демографической проблемы безбилетника — экстерналия.

Беднейшие страны по большей части имеют натуральное хозяйство, основанное на сельском хозяйстве. Там требуется много труда даже для простых задач. Более того, домохозяйства не имеют доступа к источникам энергии, доступным домохозяйствам в развитых промышленно развитых странах.В полузасушливых и засушливых регионах часто даже нет поблизости ни воды, ни дров, когда леса отступают. Примерно с шести лет дети из бедных семей в беднейших странах должны помогать ухаживать за своими братьями и сестрами и домашними животными; вскоре после этого они должны принести воду и собрать дрова, навоз (на Индийском субконтиненте) и корм. Очень часто они не ходят в школу. Дети в возрасте от 10 до 15 лет обычно работают не меньше часов, чем взрослые мужчины (Bledsoe, 1994; Filmer and Pritchett, 2002).

Когда бедные домохозяйства еще больше обеднеют из-за ухудшения общего имущества, стоимость рождения детей увеличивается, даже если увеличивается и пособие. Д. Лофран и Л. Притчетт в своей работе, опубликованной в 1998 г., например, обнаружили в Непале, что домохозяйства считали, что нехватка ресурсов увеличивает чистую стоимость детей. Судя по всему, возрастающая нехватка дров и воды в деревнях не оказала достаточно сильного влияния на относительную производительность детского труда, чтобы вызвать более высокий спрос на детей, учитывая эффекты, которые действовали в противоположном направлении.Деградация местных общин сдерживала рост населения.

Однако теоретические соображения предполагают, что при определенных обстоятельствах увеличение дефицита ресурсов (вызванное, возможно, институциональной деградацией) вызывает рост населения. Домохозяйствам требуется больше «рук», когда местное достояние начинает истощаться. Несомненно, можно было бы получить дополнительные руки, если бы взрослые работали еще усерднее, но во многих культурах традиционные роли не позволяют мужчинам собирать дрова и носить воду для бытовых нужд.Несомненно, можно было бы также получить дополнительные рабочие руки, если бы детей из школы забрали и заставили работать, но в беднейших странах многие дети все равно не ходят в школу. Когда все другие источники дополнительной рабочей силы становятся слишком дорогими, ожидается, что будет произведено больше детей, что еще больше нанесет ущерб местному достоянию и, в свою очередь, даст домохозяйству стимул к еще большему увеличению. Конечно, это не обязательно означает, что коэффициент рождаемости повысится; если бы уровень младенческой смертности снизился, не было бы необходимости в большем количестве рождений, чтобы домохозяйство приобрело больше рук.Однако на этом пути бедность, размер домохозяйства и деградация местного достояния могут усиливать друг друга по эскалационной спирали. К тому времени, когда какой-то уравновешивающий набор факторов уменьшит преимущества рождения новых детей и остановит спираль, многие жизни могут быть повреждены из-за усугубления бедности.

Кевин Кливер и Гётц Шрайбер в исследовании, опубликованном в 1994 году, представили грубые совокупные доказательства положительной связи между ростом населения и деградацией местных общин в контексте сельских районов Африки к югу от Сахары и N. Heyser (1996) для Саравака, Малайзия. При статистическом анализе данных из деревень Южной Африки Р. Аггарвал, С. Нетаньяху и К. Романо (2001) обнаружили положительную связь между повышением рождаемости и ухудшением состояния окружающей среды; в то время как Д. Филмер и Притчетт (2002) сообщили о слабой положительной связи в регионе Синд в Пакистане. Такие исследования наводят на мысль о том, как репродуктивное поведение в бедных странах связано с работой институтов, которые управляют местным достоянием.

См. также: Внешние эффекты изменения численности населения; Хардин, Гаррет; Природные ресурсы и население; Вода и население.

библиография

Агарвал, Анил и Сунита Нараин. 1989. На пути к зеленым деревням: стратегия экологически безопасного и совместного развития сельских районов. Нью-Дели: Центр науки и окружающей среды.

Агарвал, Бина. 1986. Холодные очаги и бесплодные склоны: топливный кризис в странах третьего мира. Нью-Дели: Allied Publishers.

Аггарвал Р., С. Нетаньяху и К. Романо. 2001. «Доступ к природным ресурсам и решение женщин о фертильности: пример Южной Африки». Окружающая среда и экономика развития 6(2): 209–36.

Баланд, Жан-Мари и Жан-Филипп Платто. 1996. Остановить деградацию природных ресурсов: есть ли роль для сельских общин? Оксфорд: Clarendon Press.

Бетей, Андре, изд. 1983. Равенство и неравенство: теория и практика. Дели: Издательство Оксфордского университета.

Бледсоу, К. 1994. «Дети подобны молодым бамбуковым деревьям: потенциал и размножение в странах Африки к югу от Сахары». В Население, экономическое развитие и окружающая среда, ред. К. Линдаль-Кисслинг и Х. Ландберг. Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.

Кавендиш, В. 2000. «Эмпирические закономерности в отношениях между бедностью и окружающей средой в сельских домохозяйствах: данные из Зимбабве». Мировое развитие 28: 1979–2003.

Чопра, Канчан, Гопал К. Кадекоди и М. Н. Мурти. 1990. Совместное развитие: люди и ресурсы общей собственности. Нью-Дели: Мудрец.

Кливер, Кевин М. и Гётц А. Шрайбер. 1994. Поворот вспять: взаимосвязь между населением, сельским хозяйством и окружающей средой в странах Африки к югу от Сахары. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Дасгупта, Партха. 1999. «Социальный капитал и экономический прогресс». В Social Capital: A Multi-faced-ed Perspective, ed.П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

——. 2000. «Население и ресурсы: исследование репродуктивных и экологических внешних факторов». Обзор населения и развития 26(4): 643–689.

Дасгупта, Партха и Г. М. Хил. 1979. Экономическая теория и неисчерпаемые ресурсы. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Дасгупта П. и К.-Г. Мелер. 1991. «Окружающая среда и возникающие проблемы развития». Proceedings of the Annual World Bank Conference on Development Economics 1990 (Дополнение к World Bank Economic Review ) 101–132.

Фини Д., Ф. Беркес, Б. Дж. Маккей и Дж. М. Ачесон. 1990. «Трагедия общин: двадцать два года спустя». Экология человека 18(1): 1–19.

Филмер Д. и Л. Притчетт. 2002. «Деградация окружающей среды и потребность в детях: поиск порочного круга в Пакистане». Окружающая среда и экономика развития 7(1): 123–146.

Гордон, Х. Скотт. 1954. «Экономическая теория ресурсов общей собственности». Журнал политической экономии 62: 124–142.

Хардин, Г. 1968. «Трагедия общин». Наука 162: 1,243–1,248.

Heyser, N. 1996. Гендер, население и окружающая среда в контексте обезлесения: исследование на примере Малайзии. Женева: Научно-исследовательский институт социального развития Организации Объединенных Наций.

Джодха, Н. С. 1986. «Ресурсы общей собственности и сельская беднота». Экономический и политический еженедельник 21: 1,169–1,181.

Лопес, Р. 1998. «Трагедия общин в сельском хозяйстве Кот-д’Ивуара: эмпирические данные и последствия для оценки торговой политики». World Bank Economic Review 12: 105–132.

Loughran, D., and L. Pritchett. 1998. «Экологический дефицит, сбор ресурсов и спрос на детей в Непале». Рабочий документ по бедности, окружающей среде и росту. Серия 19. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк,

МакКин, М. 1992. «Успех в сфере общего достояния: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности». Мерфи, Иоланда и Роберт Мерфи.1985. Женщины леса. Нью-Йорк: Издательство Колумбийского университета.

Нерлов, М. 1991. «Население и окружающая среда: притча о дровах и другие сказки». Американский журнал экономики сельского хозяйства 75(1): 59–71.

Остром, Элинор. 1990. Управление общественным достоянием: эволюция институтов коллективных действий. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

——. 1996. «Стимулы, правила игры и развития». Proceedings of the Annual World Bank Conference on Development Economics, 1995 (Дополнение к World Bank Economic Review и World Bank Research Observer ).

——. 1999. «Социальный капитал: причуда или фундаментальная концепция?» В Социальный капитал: многогранная перспектива, изд. П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Остром, Элинор и Р. Гарднер. 1993. «Преодоление асимметрии в общинах: самоуправляемые ирригационные системы могут работать». Журнал экономических перспектив 7: 93–112.

Уэйд, Роберт. 1988. Деревенские республики: экономические условия для коллективных действий в Южной Индии. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Partha Dasgupta

Эксклюзивное использование общего имущества в Stratas

Общая собственность, такая как балконы, задние дворы, парковка и кладовая, может быть ограничена для исключительного использования одним или несколькими владельцами слоев.

Узнайте больше на этой странице:
Исключительное использование общего имущества
Создание и отмена краткосрочного исключительного использования
Изменения и доступ

Исключительное пользование общим имуществом

Участки, обозначенные на плане страт как общая собственность, могут быть ограничены для использования одним или несколькими владельцами или арендаторами страт, если общая собственность:

• Обозначается как ограниченная общая собственность («LCP»). LCP — это общее имущество, предназначенное для конкретного использования одного или нескольких пластовых участков. LCP должен быть либо отмечен на зарегистрированном плане слоев, либо на эскизном плане, приложенном к разрешению, поданному в Управление прав на землю.
• Предоставляется владельцам или арендаторам для краткосрочного исключительного использования. Совет страт имеет право заключать краткосрочные соглашения об исключительном использовании с владельцами или арендаторами в отношении общих активов или общей собственности, которые не обозначены как LCP.

Создание и отмена краткосрочного монопольного использования

Совет страт может предоставить краткосрочное соглашение об исключительном пользовании общим имуществом конкретному владельцу или арендатору.Это , а не , прикрепленный к многослойному участку, поэтому, если владелец продает свой многослойный участок или арендатор прекращает аренду, краткосрочное соглашение об исключительном использовании автоматически прекращается. Примеры включают парковочные места и шкафчики для хранения.

Совет страт не может предоставлять краткосрочное соглашение об исключительном использовании, если оно существенно меняет первоначальное использование или внешний вид общего имущества или земли, которая является общим достоянием, без резолюции, принятой 3/4 резолюцией корпорации страт на ежегодной или внеочередное общее собрание.

Краткосрочное соглашение об использовании не может быть заключено более чем на один год, но может быть продлено на дополнительные сроки не более чем на один год. Совет страт может также установить условия исключительного использования владельцем общего имущества или активов в краткосрочной договоренности и отменить договор без какой-либо причины, направив владельцу или арендатору заблаговременное уведомление об отмене.

Изменения и доступ

В соответствии со Стандартным уставом (в который могут быть внесены поправки) внесение собственником изменений в общее имущество, LCP или общее имущество с краткосрочным соглашением об исключительном использовании: 

• требуется письменное разрешение корпорации strata
•  в качестве условия одобрения изменения может потребоваться, чтобы владелец в письменной форме согласился взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением

В соответствии с Законом о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на ежегодном или внеочередном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к значительным изменениям в использовании или внешнем виде общего имущества или общего актива.