В чем разница между совместной и долевой собственностью? — Недвижимость
Отвечает Ольга Миронова,
Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород
Клиенты, которые приходят в наше агентство, часто спрашивают: а как лучше оформить квартиру или дом при покупке — в совместную собственность или долевую? В чем отличия и есть ли преимущества у одной формы владения перед другой? Чтобы ответить на этот вопрос, приходится разъяснять, чем отличаются эти два понятия.
Начнем с совместной собственности. Это форма владения недвижимостью (квартирой или домом), когда собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. При этом доли считаются равными. А в выписке из ЕГРН указаны все собственники данного объекта.
Классический пример такой собственности — это недвижимое имущество, нажитое в браке, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Также она может возникнуть после получения наследства, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников, а также присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.
В формате совместной собственности каждый из владельцев имеет равные права и равные обязанности в отношении недвижимости. Например, оплата коммунальных услуг ложится на каждого собственника, и, если кто-то не желает оплачивать свою часть, платить за него придется другому. Равные финансовые обязательства возникают у собственников с ипотекой. То же относится и к налоговым обязательствам — налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
Сложности могут возникнуть при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать совместное имущество, придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества. А значит пойти в МФЦ, написать заявление на разделение собственности на доли и ждать получения новых документов.
Теперь о долевой собственности. Само название говорит о том, что имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности.
Доли могут быть: «идеальными» — это те, что выделены только на бумаге (одна вторая, одна четвертая и так далее) и «реальными» — то есть привязанными к конкретным частям квартиры или дома (например, комната 15 кв. метров или мансарда дома 22 кв. метра). Выделяться может только изолированное помещение, а вот коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Стать обладателем доли в недвижимом имуществе можно в результате покупки жилья, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения.
В чем преимущества долевой собственности? Во-первых, в свободе действий владельца. Долю можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в залог или в наследство и даже прописать в ней любого человека.
Но стоит помнить, что при отчуждении своей доли собственник обязан сначала предложить купить ее владельцам других долей, и только после их отказа, предложить третьим лицам. Есть ограничения и при сдаче доли в аренду: владелец сдаваемых метров должен обязательно запросить письменное разрешение у других собственников, и только после их разрешения впустить квартирантов.
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в комментариях! Наши эксперты обязательно на них ответят 😊
Перевод долевой собственности в совместную — Юридическая консультация
М. Кузнецова (Пермь) 06.03.2022 Рубрика: Жилье
Квартира приобретена за счет ипотечных средств банка (на 30 лет) в общую долевую собственность лиц, находящихся в гражданском браке, по 1/2 доле каждому. Какие есть варианты перевода квартиры из общей долевой собственности в общую совместную собственность супругов после заключения брака?
Ипотека, Собственность
Алексей Руслин
Консультаций: 49
Начать следует с того, что сама по себе общая совместная собственность — это своего рода правовая аномалия, исключение из общего правила.
В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, и только в случаях, прямо предусмотренных законом, допускается образование совместной собственности.
Один из таких прямо предусмотренных законом случаев – это совместная собственность супругов. Приобрести право совместной собственности на имущество супруги могут двояким способом, а именно:
1) режим совместной собственности – это правовой режим, применяемый «по умолчанию» в отношении совместно нажитого имущества супругов (если соглашением между супругами не предусмотрено иное, то, как указано в п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ, имущество, нажитое ими во время брака, является именно совместной собственностью). Применительно к ситуации, описанной в вопросе, этот вариант возникновения права совместной собственности супругов исключается, поскольку квартира не является совместно нажитым супругами в браке имуществом;
2) семейное законодательство предусматривает, что режим общей совместной собственности супругов может быть установлен брачным договором (абз.
1 п. 1 ст. 42 СК РФ). Точная формулировка указанной нормы такова: «Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов». Выделим нужное: брачным договором супруги вправе установить режим совместной собственности на имущество каждого из супругов.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 36 СК РФ к имуществу каждого из супругов относится, в том числе добрачное имущество (имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак). Именно добрачным имуществом и является в данном случае упоминаемая в вопросе квартира.
Исходя из вышесказанного, единственно возможным способом изменения режима общей собственности на данную квартиру с долевой на совместную является заключение сособственниками брачного договора, в котором было бы предусмотрено, что квартира является общей совместной собственностью супругов.
О каких нюансах нужно иметь представление в связи с заключением такого брачного договора? Первый нюанс — есть некоторая несогласованность между положениями гражданского и семейного законодательства насчет того, в отношении какого именно имущества может быть заключен брачный договор. Формулировка п. 1 ст. 42 СК РФ приводилась выше; круг имущества, в отношении которого может заключаться брачный договор, определяется в этой статье максимально широко. А вот в п. 1 ст. 256 ГК РФ закреплен иной подход: в соответствии с которым брачный договор может устанавливать правовой режим только того имущества, которое нажито супругами во время брака. А стало быть, с точки зрения буквального прочтения гражданского законодательства заключение брачного договора в отношении добрачного имущества супругов не будет соответствовать закону.
Выделение собственником доли дома «в натуре»
К сожалению, однозначного разрешения эта коллизия не получила ни в судебной, ни в нотариальной практике. Единственный источник, который может дать хоть какой-то ориентир в данной ситуации, – Методические рекомендации по удостоверению брачного договора, утвержденные решением Правления Республиканской нотариальной палаты Республики Казахстан от 28.
10.2016. В соответствии с п. 4.4 указанных рекомендаций стороны брачного договора вправе установить режим общей совместной собственности на все или на часть личного имущества каждого из супругов, в том числе и на добрачное. Конечно, на территории Российской Федерации данный документ не имеет никакой нормативной силы; однако это — пример решения вопроса в стране, гражданское и семейное законодательство которой во всех существенных чертах схоже с российским.
Второй нюанс, имеющий непосредственно практическое значение в данной ситуации, связан с наличием залогового обременения объекта недвижимости. Изменение правового режима собственности с долевой на совместную представляет собой, с юридической точки зрения, распоряжение предметом залога. Соответственно, возникает вопрос о том, требуется ли в данном случае согласие банка-залогодержателя?
Согласно положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ, а также п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательного согласия залогодержателя требует только отчуждение заложенного имущества, т.
е. совершение таких сделок, которые влекут переход права собственности на данное имущество к другому лицу (к таковым относятся продажа, дарение, обмен, внесение в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива и ряд других). С точки зрения указанных положений законодательства изменение режима общей собственности на основании брачного договора отчуждением не является, а потому не требует согласия залогодержателя. Конечно, определенные ограничения в данном случае могут быть установлены и договором залога, поэтому учет условий договора залога в части порядка распоряжения заложенным объектом также необходим.
Сказали спасибо:
Совместная аренда против арендаторов общей собственности
Совместная аренда против общих арендаторов Бретт Сембер, J.
D.
Существует несколько способов совместной собственности двух или более человек, включая совместную аренду и совместную аренду.
Бретт Сембер, J.D.
, обновлено 27 июля 2022 г. · 3 минуты чтения
Если вы владеете недвижимым имуществом совместно с другим лицом, существует множество способов сохранить право собственности вместе. Два из этих вариантов — как совместные арендаторы, так и общие арендаторы. Оба этих варианта владения делают вас совладельцами, но между ними есть некоторые ключевые различия. Имейте в виду, что хотя слово « арендатор «часто используется, когда кто-то арендует недвижимость, в данном контексте это означает право собственности.
Обзор общих арендаторов
Один из способов совместного владения недвижимостью для двух или более человек — это совместное владение недвижимостью. В этой договоренности , владельцы могут иметь одинаковую собственность или каждый из них может владеть разными процентами, например, одному арендатору принадлежит 75% акций, а другому — 25%.
Долевая аренда оформляется актом, по которому предыдущий владелец передает свою долю новым арендаторам. Совместные арендаторы могли получить недвижимость вместе от одного владельца или каждый из них мог приобрести или унаследовать свою собственность от разных предыдущих владельцев в разное время.
Передача прав на общую собственность
Долевые арендаторы имеют возможность индивидуально продать свою собственность в собственности. Это означает, что владелец А может продать свои 50%, а владелец Б сохранит за собой свою половину. То же самое относится и к наследствам.
Если владелец А скончается, его права собственности перейдут к его наследникам, а владелец Б продолжит владеть своей частью имущества. Это может привести к неприятным ситуациям, когда совладельцы собственности плохо знают друг друга или вообще не знают друг друга.
Обзор совместных арендаторов
Совместные арендаторы также являются совладельцами недвижимого имущества, но есть некоторые различия.
Например, все совместные арендаторы должны получить право собственности одновременно по одному и тому же документу, в то время как общие арендаторы могут вступить в собственность в разное время.
Еще одно отличие состоит в том, что все совместные арендаторы владеют равными долями собственности, пропорционально количеству участвующих совместителей. Таким образом, если есть два совместных арендатора, например, каждый из них владеет 50 процентами, в то время как три совместных арендатора будут владеть третьим, и так далее.
Передача совместной аренды
Совместная аренда также отличается от совместной аренды тем, что, когда один совместитель умирает, другие оставшиеся совместители наследуют долю умершего арендатора в собственности. Тем не менее, совместная аренда позволяет владельцам продавать свои доли. Если один владелец продает, аренда преобразуется в общую аренду.
Совместная аренда и налоги
Совместная аренда задерживает налог на имущество. Допустим, Джек и Джилл являются совместными жильцами своего дома.
Когда Джек умирает, Джилл автоматически наследует долю Джека в доме без уплаты налога на наследство. Когда Джилл умирает и оставляет дом своим детям, налог на наследство применяется ко всему имуществу.
В тех случаях, когда несупруг(а) добавляется к имуществу в качестве совместного арендатора, это считается подарком, то есть к передаче применяются законы о налоге на дарение. Это одна из причин, по которой так важно думать о совместной аренде в сочетании со всем вашим планом недвижимости.
При оформлении права собственности обязательно рассмотрите преимущества и недостатки совместной аренды по сравнению с совместной, так как одна из них может лучше подойти для вашей ситуации, чем другая.
Почему стоит выбрать LegalZoom?
LegalZoom делает все возможное для вас и вернет их плату в течение первых 60 дней, если вы недовольны их услугами.
LegalZoom поможет вам во всех 50 штатах. Будьте спокойны, зная, что документы LZ юридически признаны во всех штатах, и вам никогда не придется выходить из дома, чтобы работать с юристом.
Единая ставка. Почасовая оплата не взимается. Без сюрпризов. Действительно.
Обеспечьте защиту своих близких и имущества НАЧАТЬ ПЛАН МОЕГО ИМУЩЕСТВА
Об авторе
Brette Sember, J.D.
Бретт Сембер, доктор юридических наук, занималась юридической практикой в Нью-Йорке, включая развод, посредничество, семейное право, усыновление, наследство и недвижимость,… Читать далее
Похожие темы
Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание не юридическая консультация. Заявления и мнения являются выражением автора, не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на точность, полноты или изменения в законе.
Совместная собственность и совместное владение
Ваши варианты, плюсы и минусы, если вы хотите купить и владеть недвижимостью вместе с другими людьми.
Совместное владение недвижимостью может быть отличным решением для людей, которые хотят владеть домом, особенно для тех, кто покупает его впервые.
Но совместное владение может ограничить ваши права и возможности — не только пока вы владеете имуществом, но и когда вы хотите передать право собственности наследнику или другому покупателю. Существуют три основные формы совместной собственности (или «совместной собственности»): совместная аренда, совместная аренда и полная аренда. Конкретные законы штата будут диктовать все тонкости этих альтернатив одновременного владения там, где вы живете, но здесь представлен обзор совместной собственности и прав владельцев одновременной собственности.
Общая аренда (TIC)
Общая аренда (иногда называемая «TIC») является наиболее популярной формой совместной собственности. Долевые арендаторы (или соарендаторы) владеют равной долей в собственности, будь то дом, многоквартирный дом или другой тип недвижимости. Как правило, это означает, что каждый соарендатор имеет равное право владеть всем имуществом или пользоваться им, и что арендная плата или расходы на содержание имущества распределяются между соарендаторами в соответствии с их долей владения.
Каждый соарендатор также имеет долю в стоимости имущества по мере его оценки.
Как делятся ТИЦ. Большинство законов штата о собственности определяют интересы соарендаторов как «нераздельные» — это означает, что каждый из них имеет равные права на имущество, не ограничиваясь определенной его частью. Но на самом деле во многих случаях аренды в обычных ситуациях каждый соарендатор соглашается владеть другой частью здания (например, одним этажом или одной единицей) или определенным участком земли.
Как передаются TIC. Соарендатор может передать долю в общей аренде другому покупателю или наследнику, например, по завещанию. Соарендатор также может заложить долю в квартире. Какой соарендатор не может сделать, это передать или продать доли других соарендаторов в собственности. Как только доля соарендатора в общей аренде передается, новый владелец занимает место продавца соарендатора и становится общим арендатором с другими соарендаторами.
Вот несколько примеров того, как может работать владение и передача права аренды в общих интересах:
Совместная аренда
Совместная аренда иногда называется «совместной арендой с правом наследования». Исторически сложилось так, что совместная аренда подразумевала, что совместный арендатор терял всякий интерес к своей собственности после своей смерти. Доля умершего лица автоматически переходила к другому совладельцу. Таким образом, при совместной аренде последний выживший совладелец полностью владел всем имуществом.
Создание совместной аренды. Если вы хотите создать совместную аренду или вступить во владение имуществом в качестве совместных арендаторов, убедитесь, что ваш юрист или агент по недвижимости очень внимательно относится к формулировкам в документе или завещании. Как правило, суды предпочитают очень конкретную формулировку, которая показывает желание создать совместную аренду и право наследования, а , а не , общую аренду.
Например, документ или завещание могут включать инструкции, которые гласят: «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы».
Более того, для создания (и поддержания) права совместной аренды совладельцы должны удовлетворять четырем сложным требованиям, связанным с недвижимостью. Эти требования на юридическом языке называются «четыре единства», потому что они включают единые права с точки зрения времени, титула, интереса и владения для всех совместных арендаторов.
Зачем кому-то создавать совместную аренду? Они часто используются супружескими парами, которые хотят избежать хлопот, связанных с длительным процессом завещания, потому что доля совместной аренды автоматически переходит от умершего супруга к пережившему супругу без необходимости проходить через суд по наследственным делам.
Преобразование совместной аренды в ТИЦ. Иногда в соответствии с законодательством штата совместная аренда автоматически преобразуется в общую аренду (TIC).
Например, если совместные арендаторы умирают одновременно, их имущество рассматривается судами как совместная аренда для целей наследования и распределения имущества. И если два или более человека наследуют имущество от последнего выжившего совместного арендатора, они делают это как общие арендаторы, а не как совместные арендаторы.
Полная аренда
Третья форма совместного владения — полная аренда — доступна только супружеской паре, которая вместе владеет частью имущества (т. е. они имеют не равные, а разные доли). Пара должна выполнить все требования, необходимые для создания совместной аренды, с дополнительным условием — они должны состоять в браке на момент приобретения собственности и должны оставаться в браке, чтобы аренда в целом была действительной. Это означает, что помолвленная пара не может полностью приобрести дом в качестве арендаторов. И, если супружеская пара разводится после того, как была полностью арендаторами, они становятся общими арендаторами.
Передача прав на аренду в полном объеме.
Аренда в целом похожа на совместную аренду в том смысле, что в случае смерти одного из соарендаторов доля этого арендатора автоматически переходит к пережившему супругу. Полная аренда также является более строгой, чем совместная аренда, поскольку одно лицо не может разорвать или изменить аренду путем передачи доли другому лицу.
Не все штаты признают аренду в полном объеме, но те, которые признают, часто предполагают, что предоставление собственности мужу и жене автоматически создает полную аренду, если не указан какой-либо другой тип собственности.
В штатах, которые не признают права аренды в полном объеме, предполагается, что имущество, предоставленное мужу и жене, создает либо совместную аренду, либо совместную аренду с правом наследования, если в предоставлении не указана какая-либо другая форма собственности. Проверьте, какие типы собственности признаются в вашем штате, и убедитесь, что вы тщательно сформулировали любой титул, который предназначен для создания аренды в целом.
Большинство судов принимают что-то вроде «H и W, мужа и жены, как арендаторов в полном объеме».
Супружеский долг и аренда в полном объеме. В некоторых штатах, признающих право аренды в полном объеме, кредитору разрешается взыскивать долги супруга за счет интересов собственности в целом (пока супруг-должник жив). Другие штаты запретили эту практику и разрешают взыскателю лишать права аренды права выкупа только в том случае, если оба супруга несут ответственность за основной долг.
Вариант раздела в TIC и совместной аренде
Уникальной особенностью договоров общей и совместной аренды является то, что соарендаторы могут просить суд о «разделе» всего имущества, в отличие от одного соарендатора, который просто продает свою собственность. личная заинтересованность в собственности. В ходатайстве о разделе имущества общий арендатор (или совместный арендатор) просит суд разделить имущество на отдельные участки, находящиеся в отдельной собственности. Иногда имущество делится путем «раздела путем продажи», а выручка от продажи распределяется между соарендаторами.