Что нужно знать о долевой собственности — MezEX finance на vc.ru
120 просмотров
Отвечают юристы MezEX Анастасия Андриенко и Игорь Мезин:
Долевая собственность, что это?
Право долевой собственности предполагает, что делится право собственности на вещь на несколько долей. Однако это не означает, что делится сама вещь в натуре. Так например, если у 2х людей в долевой собственности (доля каждого 1/2) находится 2х-комнатная квартира это не значит, что первый является собственником 1 комнаты, а 2ой- другой комнаты.
Можно ли разделить имущество в действительности , если имеется долевая собственность?
Долю можно выделить натуре, если все собственники согласны на это и соблюдаются требования выделения такой доли.
Требования для выдела доли обычно устанавливаются законом, но всегда следует учитывать, что нельзя выделить долю ЕСЛИ:
- если такой выдел прямо запрещен законом (Например, в случае если долевая собственность зарегистрирована в отношении земельного участка, то долю в виде отдельного земельного участка нельзя выделить, если размер такого нового участка не будет соответствовать нормативам минимального размера участка, установленных законодательством)
- выдел невозможен без несоразмерного ущерба вещи (общему имуществу), т.
е. ухудшение ее технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (Например, нельзя разделить автомобиль так, чтобы он выполнял свое предназначение и продолжал исправно работать, нельзя разделить картину или коллекцию книг).
А что делать, если долю в натуре выделить нельзя?
Если долю выделять запрещено (например, комната проходная, неизолированная), то собственник такой доли имеет право на выплату ему другими собственниками компенсации в размере стоимости такой доли. Но, не забывайте, что с выплатой такой компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Что означает преимущественное право покупки?
Это означает, что если собственник доли в праве общей собственности собирается продать свою долю постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности имеют право купить такую долю в первую очередь, по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Не важно, доля в праве собственности на движимое или недвижимое отчуждается, в любом случае нужно уведомить собственников других долей о намерении продать свою долю третьему лицу, а также об условиях продажи, за исключением случаев предусмотренных законом (например,продажа с публичных торгов при обращении взыскания на такую долю).
А если не направить такое уведомление?
В случае отсутствия такого уведомления, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
А если уведомление было направлено, но собственники других долей не ответили?
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения ( в том числе если не ответят на уведомление прямым отказом), то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Всегда ли переход права собственности на долю в праве на недвижимое должен оформлен с помощью нотариуса?
Нет, в законе есть исключения, при котором переход права собственности на долю в недвижимом имуществе может быть оформлен без участия нотариуса, среди них например:
- сделки при отчуждении или ипотеке всеми дольщиками всех своих долей по одной сделке;
- договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Другие исключения также указаны в ст.42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» и другими законами.
При этом, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Т.е. даже если все доли отчуждаются одновременно всеми участниками долевой собственности, но среди них есть несовершеннолетний, то к нотариусу все равно придется обращаться.
Если право собственности принадлежит одному лицу (единоличная или индивидуальная собственность), если он решит подарить долю в праве на свое имущество, нужно ли оформлять такую сделку через нотариуса?
Нет, если долевая собственность формируется из единоличной собственности, то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В ситуации, когда недвижимое имущество является предметом общей долевой собственности (по 1/2 доле) и один участник долевой собственности хочет продать свою долю второму собственнику, нужно ли идти к нотариусу?
Здесь все неоднозначно, в законе не описана такая ситуация, практика по ней тоже спорная.
С одной стороны, в сделке участвуют все дольщики, преимущественное право не нарушается. Однако, Росреестр, зачастую отказывает в регистрации права собственности по такой сделке, поскольку она не попадает под исключение когда все участники долевой собственности отчуждают все доли по одной сделке. На данный момент, чтобы снизить свои риски и сэкономить время, рекомендуется все-таки обращаться к нотариусу.
Необходимо ли согласие супруга на покупку доли в праве собственности на имущество?
По общим правилам, согласно положениям Семейного кодекса (ст. 35 ) согласие супруга необходимо при распоряжении общим (совместно нажитым имуществом), если это недвижимое имущество — то согласие должно быть оформлено нотариально.
По общему правилу согласие на приобретение имущества другим супругом не требуется.
С одной стороны, в случае приобретения какого-либо имущества используются денежные средства, заработанные в браке, которые являются совместно нажитым имуществом, и, соответственно, при покупке чего-либо происходит распоряжение.
Предполагается, что оба супруга должны знать и быть согласны на распоряжение такими денежными средствами. В случае, если выяснится, что супруг, без согласия другого, потратил денежные средства на приобретение какого-либо имущества, то такая сделка может быть оспорена в суде. Но поскольку права на денежные средства не подлежат государственной регистрации, в связи с чем нотариальное согласие супруга не требуется.
С другой , если подходить к толкованию положения п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ буквально, то можно отметить, что случаи когда требуется нотариально оформленное согласие супруга разделены на несколько групп:
1ая группа: сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
2ая группа: сделки для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;
3ая группа: сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации.
Сделка по покупке доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по общему правилу должна иметь нотариальную форму, т.
Прекращение общей долевой собственности в связи с разделом имущества и выделом долей
- Главное меню
- Статьи
- Раздел земельного участка
Прекращение общей долевой собственности в связи с разделом имущества и выделом долей. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков или выделе земельных участков.
В соответствии с нормами действующего законодательства РФ имущество может находиться в общей собственности с определением долей сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.
Участниками права общей долевой собственности могут быть любые субъекты гражданского права. В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ участнику общей долевой собственности принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Объектом данного права является не конкретное имущество или его часть, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве объекта гражданского оборота различных гражданско-правовых сделок.
Гражданское законодательство предоставляет участнику общей собственности право произвести раздел имущества или выдел принадлежащей ему доли из общего имущества в натуре. Данное право является одной из форм осуществления правомочия распоряжения долей в общей собственности.
Разделу подлежит только то имущество, на которое участники долевой собственности имеют право. Самовольно построенные или перепланированные объекты разделу не подлежат, не может производиться и выдел доли из такого имущества.
Сособственники вправе самостоятельно определить способ и условия прекращения права общей долевой собственности — разделить общее имущество, либо произвести выдел доли из общего имущества. При этом разногласия по способу и условиям прекращения права общей долевой собственности возможны как между выделяющимся участником общей собственности, с одной стороны, и остальными сособственниками — с другой, так и между остальными участниками, когда например, один из них согласился с предложенным вариантом раздела или выдела, а других он не устраивает. Когда достичь соглашения не удается, закон предоставляет право заинтересованному участнику общей собственности обратиться в суд с иском к иным участникам общей собственности, указав конкретный вариант раздела общего имущества либо выдела доли из общего имущества.
Порядок раздела земельного участка установлен ст. 11.4 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных п.
п. 4, 6 ст. 11.4. ЗК РФ.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Порядок выдела земельного участка определен в ст. 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором — общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля, либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков или выделе из земельных участков, является:
1) решение о разделе находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Обязательными приложениями к документам являются:
— правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее — исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке;
— согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельных участков или выделе из земельных участков.
Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
В заключении хотелось бы обратить внимание на то, что в данной статье не затронута тема выдела земельных участков в счет долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку она требует отдельного более детального рассмотрения.
Понимание общих инвестиций: акции | Генеральный прокурор штата Нью-Йорк
Акции и облигации являются основой многих инвестиционных портфелей. Акция представляет собой долю собственности в корпорации. Облигация представляет собой ценную бумагу, которая представляет собой долг корпорации перед держателем облигаций, но не включает привилегии владения акционером.
Акции выпускаются различными способами — ниже приводится описание наиболее распространенных форм:
Обыкновенные акции
Обыкновенные акции, также называемые обыкновенными акциями, долями капитала или уставным капиталом, представляют собой единицы собственности в корпорации. Покупателям обыкновенных акций предоставляются определенные права, которые могут включать следующее:
- Голосование на собраниях акционеров.
- Продажа или иное распоряжение запасами.
- Имея первую возможность приобрести дополнительные обыкновенные акции, выпущенные корпорацией.
- Разделение дивидендов с другими держателями обыкновенных акций.
- Получение годовых отчетов и проверка бухгалтерских книг и записей корпорации.
- Доля в активах (после выплаты кредиторам) в случае ликвидации корпорации.
Корпорации может быть разрешено выпускать более одного класса акций. Например, класс обыкновенных акций может иметь расширенные права голоса.
Эти акции могут быть дороже, чем обычные акции. Обычно любые дополнительные классы предлагаемых акций обозначаются как «привилегированные акции».
Привилегированные акции
Привилегированные акции получили свое название от привилегий, предоставляемых их владельцам, которые могут включать дивиденды или долю в распределении активов в случае ликвидации компании. Привилегированные акции, как правило, не дают права голоса. Он выпускается компанией для привлечения капитала, не ставя под угрозу контрольный пакет акций обычных акционеров.
Инвестиции в этот тип акций часто аналогичны инвестициям в облигации. Большинство дивидендов по привилегированным акциям предлагают фиксированную ставку дохода.
Владельцы привилегированных акций имеют долю в чистой стоимости компании. Такие акции подчинены долгам компании перед держателями облигаций, но имеют преимущество перед обыкновенными акциями. Привилегированные акции обеспечивают относительную безопасность дохода, но цены на привилегированные акции обычно имеют более скромный потенциал роста, чем на обыкновенные акции. Привилегированные акции иногда конвертируются в обыкновенные акции.
Как оцениваются акции
Акции часто имеют номинальную стоимость, балансовую стоимость и рыночную стоимость.
Номинальная стоимость : Номинальная стоимость является произвольной величиной, установленной компанией во время эмиссии и мало волнующей большинство инвесторов.
Балансовая стоимость : Балансовая стоимость рассчитывается путем деления общей суммы чистых активов компании на количество акций в обращении.
Рыночная стоимость : Цена, по которой акции могут быть куплены и проданы, называется рыночной стоимостью. Однако акции, которые не обращаются на бирже, не будут иметь рыночной стоимости.
Дивиденды и доходность
В отличие от процентов по облигациям или депозитным сертификатам, которые остаются постоянными, дивиденды по акциям могут быть уменьшены или отменены в неурожайные периоды. Однако прибыль в хорошие годы обычно означает более высокие дивиденды, рост цен на акции и более высокие доходы для акционеров.
Дивиденды по привилегированным акциям обычно выплачиваются по фиксированной ставке и до выплаты дивидендов по обыкновенным акциям. Кроме того, большинство дивидендов по привилегированным акциям являются кумулятивными, а это означает, что если компания не выплатит дивиденды в установленный срок, невыплаченные обязательства по выплате дивидендов будут накапливаться в пользу владельцев привилегированных акций. Эти обязательства должны быть полностью погашены до того, как держатели обыкновенных акций получат какие-либо выплаты дивидендов.
Риски, связанные с акциями
Акции компании могут упасть в цене из-за снижения доходов компании или плохого управления. Или акции прекрасно управляемой и процветающей компании могут
упасть из-за того, что множество инвесторов решат продать миллионы акций всех видов или акций определенного вида. Именно это произошло, когда пузырь доткомов лопнул и обрушил весь рынок, не удосужившись отличить хорошие акции от плохих.
Варранты
Варрант — это тип ценной бумаги, обычно выпускаемый вместе с облигацией или привилегированной акцией. Варрант дает держателю право купить пропорциональное количество обыкновенных акций по указанной цене, которая обычно выше рыночной цены на момент выпуска варранта. Варрант обычно предлагается в качестве «подсластителя» для повышения ликвидности сопутствующих ценных бумаг с фиксированным доходом. Варранты на акции публично торгуемых акций обычно обращаются на биржах и обычно имеют срок действия в несколько лет.
Опционы
Подобно варрантам, права подписки на новые выпуски часто продаются существующим акционерам. Эти права, известные как опционы, обычно реализуются по цене ниже текущей рыночной стоимости соответствующих акций. Обычно они истекают в течение короткого времени.
Что это такое, различные типы и привилегированные акции
Что такое обыкновенные акции?
Обыкновенные акции — это ценные бумаги, представляющие право собственности в корпорации. Владельцы обыкновенных акций избирают совет директоров и голосуют за корпоративную политику. Эта форма владения акциями обычно дает более высокую норму прибыли в долгосрочной перспективе. Однако в случае ликвидации акционеры обыкновенных акций имеют права на активы компании только после полной выплаты держателям облигаций, держателям привилегированных акций и другим держателям долговых обязательств.
Обыкновенные акции отражаются в разделе акционерного капитала баланса компании.
Ключевые выводы
- Обыкновенные акции — это ценные бумаги, представляющие право собственности в корпорации.
- При ликвидации держатели обыкновенных акций получают все активы, оставшиеся после выплаты кредиторам, держателям облигаций и держателям привилегированных акций.
- На рынке торгуются различные акции. Например, стоимостные акции — это акции, цена которых ниже по сравнению с их фундаментальными показателями. Акции роста — это компании, которые имеют тенденцию к увеличению стоимости за счет роста прибыли.
- Инвесторы должны диверсифицировать свой портфель, вкладывая деньги в различные ценные бумаги в зависимости от их склонности к риску.
В чем разница между привилегированными и обыкновенными акциями?
Общие сведения об обыкновенных акциях
Обыкновенные акции представляют собой остаточные требования к текущей и будущей прибыли компании. Таким образом, акционеры считаются совладельцами компании. Это не означает, что акционеры могут зайти в офис компании и заявить о праве собственности на часть стульев, столов или компьютеров. Эти вещи принадлежат самой корпорации, которая является юридическим лицом. Вместо этого акционеры владеют этим остаточным требованием. Обыкновенные акции торгуются на биржах и могут быть куплены и проданы инвесторами или трейдерами. Акционеры обыкновенных акций могут иметь право на получение дивидендов.
Первые обыкновенные акции были выпущены в 1602 году Голландской Ост-Индской компанией и представлены на Амстердамской фондовой бирже. В течение следующих 400 с лишним лет по всему миру появились фондовые рынки, десятки тысяч компаний котируются на мировых фондовых биржах, таких как Лондонская фондовая биржа и Токийская фондовая биржа, среди прочих.
Крупные американские акции торгуются на публичных биржах, таких как Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE) или NASDAQ. По состоянию на первый квартал 2022 года на NYSE было 7 417 листингов с рыночной капитализацией около 53 триллионов долларов, что делает ее крупнейшей фондовой биржей в мире по рыночной капитализации. Существует также несколько международных бирж для иностранных акций. Компании меньшего размера и неспособные выполнить требования биржи по листингу считаются незарегистрированными. Говорят, что эти нелистинговые акции торгуются внебиржевой торговлей (OTC).
Особые соображения
Корпоративное банкротство
В случае с обыкновенными акциями, если компания обанкротится, держатели обыкновенных акций не получат свои деньги до тех пор, пока кредиторы, держатели облигаций и держатели привилегированных акций не получат свои соответствующие акции. Это делает обыкновенные акции более рискованными, чем долговые или привилегированные акции. Преимущество обыкновенных акций в том, что в долгосрочной перспективе они обычно превосходят облигации и привилегированные акции. Многие компании выпускают все три типа ценных бумаг. Например, у Wells Fargo & Company есть несколько облигаций, доступных на вторичном рынке. У него также есть привилегированные акции, такие как серия L (NYSE: WFC-L) и обыкновенные акции (NYSE: WFC).
IPO
Чтобы компания выпустила акции, она должна начать с первичного публичного предложения (IPO). IPO — отличный способ для компании, ищущей дополнительный капитал, расшириться. Чтобы начать процесс IPO, компания должна сотрудничать с инвестиционно-банковской фирмой, занимающейся андеррайтингом, которая помогает определить как тип, так и цену акций. После завершения этапа IPO широкой публике разрешается покупать новые акции на вторичном рынке.
Изображение Сабрины Цзян © Investopedia 2020Обыкновенные акции и инвесторы
Акции следует рассматривать как важную часть портфеля любого инвестора. Они несут больший риск по сравнению с компакт-дисками, привилегированными акциями и облигациями. Однако с большим риском приходит больший потенциал для вознаграждения. В долгосрочной перспективе акции, как правило, превосходят другие инвестиции, но в краткосрочной перспективе они более подвержены волатильности.
Также есть несколько видов акций. Акции роста — это компании, которые имеют тенденцию к увеличению стоимости за счет роста прибыли. Стоимостные акции — это акции компаний, стоимость которых ниже их фундаментальных показателей. Стоимостные акции предлагают дивиденды, в отличие от акций роста. Акции классифицируются по рыночной капитализации — крупные, средние и мелкие. Акции с большой капитализацией торгуются гораздо активнее и, как правило, являются признаком более стабильной компании. Акции малой капитализации обычно представляют собой новые компании, стремящиеся к росту; таким образом, они могут быть гораздо более волатильными по сравнению с крупными капитализациями.
Чем обыкновенные акции отличаются от привилегированных?
Обыкновенные акции — это наиболее распространенный тип акций, выпускаемых компаниями, и вы, вероятно, столкнетесь с ними при торговле акциями на бирже. Эти акции обычно предоставляются с правом голоса, но они являются последними в порядке приоритетности погашения в случае банкротства компании. Привилегированные акции идут впереди обыкновенных акций в этом порядке. Привилегированные акции также часто лишены права голоса, но по ним выплачиваются регулярные и более высокие дивиденды. В этом отношении привилегированные акции иногда рассматриваются как нечто среднее между облигациями и обыкновенными акциями.
Как я могу использовать обыкновенные акции для голосования на собраниях компании?
Большинство обыкновенных обыкновенных акций имеют 1 голос на акцию, что дает акционерам право голоса на корпоративных действиях, часто проводимых собранием акционеров компании. Если вы не можете присутствовать, вы можете вместо этого отдать свой голос по доверенности, при этом третья сторона будет голосовать от вашего имени (вместе с другими, кто не может присутствовать).