Обременения и ограничения земельного участка: Виды ограничений и обременений земельных участков

ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки \ КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.8. ЗК РФ

— Заявитель хочет признать незаконным отказ в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

— Заявитель не согласен с отказом в регистрации обременения сельскохозяйственной земли

— Арендатор хочет признать отказ публичного собственника от заключения договора недействительным

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса.

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Положения п. 6 ст. 11.8 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Глава 7.1. Общие положения об ограничениях прав на участки

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Как указано в п. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Данные нормы определяют общие положения о реализации права собственности на земельные участки – право собственности на земельные участки может быть реализовано в установленных законами пределах. С практической точки зрения это правило означает, например, необходимость соблюдать требования пожарной безопасности, установленные обязательными сводами правил, при строительстве/реконструкции зданий, сооружений на земельном участке, необходимость соблюдать вид разрешённого использования земельного участка при строительстве/реконструкции.

Аналогичные правила касаются и иных прав на земельные участки: лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п.

2 ст. 264 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на земельный участок:

• ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
• особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
• иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим ЗК РФ, федеральными законами.

В п. 3 ст. 56 ЗК РФ предусмотрено, что основаниями для возникновения ограничений прав на землю являются:

• акты исполнительных органов государственной власти;
• акты органов местного самоуправления;
• решения суда;
• установление зон с особыми условиями использования территорий, не требующих принятия решения об установлении ЗОУИТ (возникающие в силу закона – например, береговая полоса водного объекта).

Буквально это означает, что права на земельные участки также могут быть ограничены актами регионального значения / местного значения. Допустимость ограничения прав на земельные участки актами региональных или местных органов власти зависит от предписаний федерального закона. К примеру, согласно пп. 3 п. 3 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям местного самоуправления городских округов относятся утверждение Правил землепользования и застройки городских округов, что позволяет вводить нормы, ограничивающие права на земельные участки.

Также ЗК РФ устанавливает общие признаки ограничений прав на земельные участки

(п.п. 4–7 ст. 56 ЗК РФ):

• ограничение прав на землю устанавливается бессрочно или на определённый срок;
• ограничение прав на землю сохраняется при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу;
• ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами;
• ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Ограничения прав на земельные участки можно разделить на две группы:

1)  пределы (границы) осуществления прав на земельные участки;

2)  обременения прав на земельные участки.

Под пределами (границами) осуществления прав на земельные участки понимаются такие ограничения прав на земельные участки, которые устанавливаются в пользу неопределённого круга лиц либо в пользу заранее определённой группы лиц, но без предоставления таким лицам прав на  чужие земельные участки^[1]. Пределы не устанавливают прав в отношении чужих земельных участков, а определяют то, как правообладатель земельного участка может пользоваться своим участком (ограничения публичного характера).

Обременения прав на земельные участки – это ограничения права на земельные участки, которые всегда устанавливаются в пользу конкретных лиц с предоставлением таким лицам прав чужие на земельные участки (ограничения частного характера).

Таким образом, критерий, по которому происходит разделение ограничений на пределы и обременения, заключается в категории лиц, обладающих правом, и в наличии/отсутствии прав на чужие земельные участки.

Различие между двумя группами ограничений имеет практическое значение, так как от этого зависит:

• определение способа защиты нарушенного права;
• возмездность или безвозмездность установленных ограничений;
• порядок и размер компенсации потерь / возмещения убытков.

Основные отличительные признаки пределов права и обременений права можно выразить в форме таблицы 5.

Таблица 5. Разграничение пределов и обременений права

¹⁾ К примеру, нарушены требования ПЗЗ о минимальных отступах от смежных земельных участков при строительстве объекта капитального строительства. Правообладатель участка, считающий, что нарушение минимальных отступов влечёт нарушение его права на участок, может обратиться в суд. В такой ситуации правообладатель защищает своё право на участок, нарушенное несоблюдением требований пределов права.

^[1] См. Минимальные отступы от границ земельных участков, установленные п. 1.6 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21. 06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Залог против обременения: в чем разница?

Как ни странно, владение домом не дает вам полного контроля над ним. Могут существовать различные ограничения или претензии в отношении ваших имущественных прав, включая залоговые права и обременения.

Залоговые права и обременения — это разные вещи, и понимание этих различий поможет пролить свет на более широкую тему титулов и других юридических вопросов, связанных с владением недвижимостью.

Мы охватываем каждый угол в нашем кратком изложении залогов и обременений.

Что такое обременения?

Обременение – это любое требование, которое ограничивает или ограничивает владельца объекта собственности в полном использовании его. В сфере недвижимости обременением может быть законное право или интерес, который кто-то имеет в вашей собственности.

Обременение не обязательно должно быть денежным бременем, но может им быть. Это помогает различать обременения, классифицируя их как финансовые или нефинансовые.

• Финансовые обременения: Ссуды, которые используют ваш дом в качестве залога, кредиторы по решению суда, получившие судебное решение и залоговое удержание для взыскания невыплаченного долга, задолженность по налогам и другие финансовые затруднения, могут считаться финансовыми обременениями.
• Нефинансовые обременения: Обременения могут варьироваться от чего-то такого простого, как сосед, спускающий свою лодку с вашего выхода к озеру, до препятствия домовладельцу в использовании ресурсов на своей земле, например, ограничение прав на вырубку леса.

Понимание разницы между финансовыми и нефинансовыми обременениями может быть ключом к разграничению залогов и обременений.

Давайте рассмотрим различные сценарии, когда мы можем столкнуться с финансовым бременем:

• Задолженность по налогу на имущество может привести к аресту имущества со стороны государственного учреждения, государственного или местного налогового органа.
• Недвижимость, купленная в кредит, дает кредитору обеспечительный интерес в вашей собственности.
• Имущество, являющееся частью наследственного имущества, может иметь финансовые обременения со стороны кредиторов, связанных с наследственным имуществом.

Для беспрепятственной передачи права собственности на дом необходимо снять все финансовые обременения, включая неоплаченные залоги. При покупке дома проверьте свидетельство об обременении, чтобы убедиться в отсутствии юридических споров или претензий в отношении собственности, которые помешают вам приобрести (или использовать) недвижимость.

Что такое залоги?

Все залоговые права являются обременениями, но не все обременения являются залоговыми правами. Залог — это вид обременения, который защищает права кредитора или кредитора. Они почти всегда являются финансовыми и позволяют держателю залога подать в суд на взыскание залога в случае невыполнения обязательств по кредиту.

Наиболее распространенными типами залогов являются ипотечные кредиты, ссуды под залог жилья и кредитные линии под залог дома (HELOC). Эти залоговые права являются добровольными, потому что вы позволяете кредитору вступить во владение вашим домом, если вы не выполните свои обязательства по кредиту.

Существуют также принудительные удержания, которые могут быть наложены на ваш дом, если вы не в состоянии выплатить долг.

• Залоговое удержание IRS: IRS может наложить федеральный налоговый залог на вашу собственность, если вы задолжали по налогам.
• Удержание налогов штата: Налоговые органы штата могут наложить арест на ваш дом, если вы не уплатили налоги штата или федеральные налоги.
• Залог кредитора по решению суда: Когда вы должны кредитору, он может вынести судебное решение против вас и наложить залог на вашу собственность.
• Залог механика: Подрядчик, работающий в вашем доме, может заложить залог механика на вашу собственность, если вы не заплатите ему за его услуги.

Какие распространенные виды обременений помимо залогов?

Как залоговое право, так и обременение налагают юридические обязательства на домовладельца. Их различия заключаются в их ограничениях. Залог налагает финансовые обязательства на домовладельца, в то время как обременение не всегда может быть финансовым. Наиболее распространенные виды обременений:

Сервитуты

Сервитут или соглашение о сервитутах дает физическому или юридическому лицу право использовать чужое имущество для определенной цели.

Например, коммунальные службы могут иметь сервитуты для прокладки линий электропередач или телефонных линий через вашу собственность. Или у вас может быть соглашение о сервитуте с вашим соседом, позволяющее им использовать вашу подъездную дорожку для доступа к своей собственности.

Посягательства

Посягательство – несанкционированное вторжение на соседний земельный участок. Это может произойти, когда сосед строит конструкцию, например, забор, который пересекает вашу территорию, когда кто-то сбрасывает мусор на вашу землю или корни дерева на соседнем участке прорастают на вашу землю.

Посягательства могут быть незначительными неприятностями или достаточно серьезными, чтобы снизить стоимость вашей собственности.

Ограничения по договору или ограничительные условия

Ограничения по договору или ограничительные условия — это соглашение между продавцом недвижимости и покупателем дома, которое контролирует, как покупатель использует недвижимость.

Это распространенный аспект недвижимости, особенно когда участвуют ассоциации домовладельцев (ТСЖ). ТСЖ может ограничить использование собственности, ограничивая домашних животных, курение и собрания. Прежде чем подписывать договор об аренде или покупать недвижимость, ознакомьтесь с любыми ограничениями или договорными соглашениями, чтобы знать, соответствуют ли правила и нормы вашему образу жизни.

Аренда

Аренда – это соглашение, которое позволяет одной стороне использовать имущество другой стороны. В сфере недвижимости аренда обычно позволяет арендатору платить арендную плату за проживание или ведение бизнеса на территории арендодателя. Аренда считается обременением, потому что, хотя владелец не отказывается от своего права собственности на имущество, он позволяет арендатору определенный уровень использования имущества на основе условий аренды.

Почему важно знать о залогах и обременениях?

Как покупатель нового дома, вы можете задаться вопросом, как и когда могут возникнуть залоговые права и обременения. В конце концов, именно поэтому у нас есть агенты по недвижимости и кредитные специалисты, верно? Неправильный.

Хотя специалисты по недвижимости сделают все возможное, чтобы помочь вам избежать каких-либо проблем, разумно следить за процессом покупки дома. Информация о залогах и обременениях может помочь вам избежать стрессовых сюрпризов в будущем.

Что такое обременение и что с ним делать?

Сводка:

• • Обременение – это обязательство или залог в отношении имущества
  • Ипотечные, налоговые и механические залоговые права являются примерами общих обременений
  • Многие обременения снимаются при продаже дома
  • Сервитуты и ограничения, связанные с документами, обычно переходят при продаже имущества

Получите предложение наличными для вашего дома

«*» указывает на обязательные поля

Адрес объекта*

Штат*

Если вы покупаете или продаете дом, вы можете быть удивлены, обнаружив, что недвижимость имеет обременения. В этой статье рассмотрим обременения. Мы рассмотрим, когда обременение можно и нельзя снять. Кроме того, мы рассмотрим, как они могут повлиять на продажу собственности или нового владельца.

Что такое обременение?

Согласно словарю Вебстера, обременение — это «обременение или обвинение в отношении недвижимости или имущества, так что им нельзя распоряжаться, не подчиняясь ему». Проще говоря, обременение – это требование или обязательство в отношении имущества. Большинство домов имеют обременения. Они могут быть такими же простыми, как ипотека на дом. Ипотека создает бремя или обязательство заемщика по выплате кредитору денег, которые они заняли для покупки дома.

Примеры обременений

Если вы покупаете или продаете дом, вы обычно найдете обременения в отчете о праве собственности как недостатки правового титула. В вашем отчете о праве собственности будут перечислены все обязательства и обременения в отношении рассматриваемого имущества. Распространенными обременениями являются ипотечные кредиты и налоговые удержания за неуплаченные налоги.

Однако подрядчики могут также налагать залог на имущество механиков за работу, за которую подрядчик не получил оплату. Залоговые обязательства по механике также могут исходить от поставщиков и субподрядчиков, которых использовал ваш подрядчик, но которые подрядчик не заплатил.

Компании, работающие на солнечной энергии, также наложат обременение на имущество в виде залога, чтобы защитить свое право собственности на оборудование до тех пор, пока ваша аренда или покупка не будут завершены.

Кроме того, некоторые программы помогают домовладельцам заменить окна, крыши и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха с небольшими ежемесячными платежами, а также налагают залог на имущество. Эти залоговые права иногда называют «суперзалоговыми залогами», потому что они могут иметь приоритет над другими залоговыми правами и даже могут сохраняться в случае обращения взыскания.

Как обременения влияют на вашу собственность?

Важно понимать, что обременения не мешают вам владеть недвижимостью, пользоваться ею или наслаждаться ею. Вместо этого обременения гарантируют, что при продаже имущества или передаче права собственности владелец залога получит возмещение. Ваша титульная компания будет использовать отчет о праве собственности для получения списка залогов и обременений, которые необходимо устранить, чтобы они могли передать «чистый титул» новому владельцу.

Где я могу найти список обременений моего дома?

Обременения являются общедоступными документами. Это означает, что они регистрируются в публичных записях, как правило, в местном офисе округа. Когда ваша титульная компания ищет обременения на собственность, они ищут записи местных органов власти. Но для этого вам не нужна титульная компания. Вы можете лично пойти в местный государственный архив и самостоятельно изучить документы, зарегистрированные в отношении вашей собственности.

Можно ли снять обременения?

Большинство обременений снимается при продаже имущества или смене владельца. В процессе продажи титульная компания ищет обременения и оплачивает любые долги из выручки от продажи. После погашения долга обременения снимаются.

Снятие обременений без продажи дома

Перед продажей некоторые обременения могут быть сняты путем оплаты долга и подачи кредитором документов в офис государственного регистратора для снятия залога. Например, предположим, что домовладелец не заплатил подрядчику за выполненную работу, и подрядчик зарегистрировал залоговое удержание в публичных записях. Выплата подрядчику и снятие залога, зарегистрированного в публичных записях, устранит обременение.

Обременения, которые нельзя снять

В редких случаях кто-то может приобрести дом с существующим обременением. Если вы покупаете дом и принимаете существующую ипотеку, существующая ипотека не будет удалена. Если в доме есть дополнительная арендаторская (см. следующий раздел), такая как аренда солнечной панели, аренда солнечной панели не будет удалена, пока не истечет срок ее действия.

Однако некоторые обременения, такие как сервитуты, не могут быть удалены. Технически это не обременения, а принадлежности.

Сервитуты и принадлежности

Принадлежность – это то, что закреплено или прикреплено к дому, недвижимо и передается вместе с имуществом. Например, ваш блок HVAC прикреплен к дому и считается его частью. Когда дом продается, блок HVAC и его преимущества переходят к новому владельцу.

Когда дело доходит до вашего отчета о праве собственности, есть некоторые обременения, которые закреплены за собственностью на постоянной основе и переходят к новому владельцу при продаже. Другие, такие как сервитуты, передаются компаниям или коммунальным службам и не меняются при продаже.

Сервитуты, изменяющиеся при продаже

Если вы и ваш сосед делите подъездную дорогу, каждый из вас может иметь сервитут на часть имущества вашего соседа. Вы имеете право вести машину по подъездной дорожке, даже если подъездная дорожка частично находится на земле вашего соседа. Эти сервитуты, известные как сопутствующие сервитуты, соединяют два разных свойства, назначая преимущества одному или обоим свойствам. Сервитут постоянно прилагается к акту собственности, и права переходят с продажей собственности к новому владельцу.

Сервитуты, которые не меняются при продаже

Если на вашей территории есть коммуникации, такие как линии электропередач, водопровод или канализационные трубы, коммунальные компании имеют сервитут. Сервитут дает коммунальному предприятию право посещать вашу собственность для осмотра и ремонта своего оборудования. В отличие от сервитута, эти права не передаются при продаже недвижимости. Вместе с документом меняется только владелец имущества. Коммунальная компания по-прежнему имеет права сервитута. Сервитуты, которые не переходят при продаже имущества, называются валовыми сервитутами.

Ограничения по делу и CC&R’s

Ограничения по документам — это еще одна форма обременения, которое остается после продажи дома.

Эти ограничения ограничивают то, что вы можете делать с вашей собственностью. Ограничения, заключенные в документах, часто имеют форму ассоциаций домовладельцев (ТСЖ) и соглашений и ограничений, известных как CC&R. Ограничение, связанное с документом, может также ограничивать собственность определенными видами использования, такими как домохозяйства с низким доходом или владение только некоммерческими группами.

ТСЖ

Ассоциации домовладельцев часто имеют ограничения, требующие, чтобы ваша собственность соответствовала определенным правилам.