Обращение взыскания во внесудебном порядке на предмет залога: ГК РФ Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Содержание

ГК РФ Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 349 ГК РФ

Арбитражные споры:

— Залогодержатель хочет признать недействительными торги по продаже заложенного имущества, проведенные в рамках исполнительного производства

— Залогодатель хочет признать отсутствующим обременение в виде залога, так как залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися

— Залогодержатель хочет обратить взыскание на заложенное имущество

— Залогодатель хочет признать недействительными торги по продаже заложенного имущества, проведенные в рамках исполнительного производства

— Кредитор хочет взыскать задолженность по кредитному договору и обратить взыскание на заложенное имущество, так как возврат кредита обеспечен залогом

См. все ситуации, связанные со ст. 349 ГК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

— Займодавец хочет взыскать задолженность по договору займа с заемщика и обратить взыскание на заложенное имущество, так как возврат займа обеспечен залогом

— Кредитор хочет взыскать задолженность по кредитному договору и обратить взыскание на заложенное имущество, так как возврат обеспечен залогом

— Кредитор хочет досрочно вернуть кредит и обратить взыскание на заложенное имущество (в т.ч. долю в уставном капитале), так как исполнение договора обеспечено залогом

См. все ситуации, связанные со ст. 349 ГК РФ

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Открыть полный текст документа

ГК РФ Статья 350.1. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. В случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

2. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

3. Если при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения, суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов (статья 350).

4. В целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества залогодателем.

Если заложенная движимая вещь, оставленная у залогодателя, передана им во владение или в пользование третьему лицу, залогодержатель вправе потребовать от этого лица передачи ему предмета залога.

В случае отказа передать залогодержателю заложенное имущество для целей его реализации предмет залога может быть изъят и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с законодательством о нотариате.

5. Если в соответствии с условиями соглашения залогодателя с залогодержателем реализация заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, осуществляется путем продажи залогодержателем этого имущества другому лицу, залогодержатель обязан направить залогодателю заключенный с таким лицом договор купли-продажи.

Открыть полный текст документа

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество, по общему правилу, осуществляется в судебном порядке, но Законодатель предусмотрел и внесудебный порядок обращения взыскания. До принятия ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» №306-ФЗ от 30 декабря 2008 года, внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество был возможен исключительно на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем и только после возникновения оснований для обращения взыскания.

С принятием нового закона, изменен и порядок внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. Новеллой является то, что соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может быть заключено в любое время и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит. Указанное соглашение может быть оформлено отдельным документом, или включено в сам договор залога как движимого, так и недвижимого имущества.

Относительно соглашения, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, Президиум ВАС РФ в п. 16 Информационного письма №90 от 28 января 2005 года «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», высказался следующим образом: «Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ». Но может ли соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество иметь силу без заключенного между сторонами договора залога?

«Соглашение может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое, т.е. в нем отсутствует свойственная договору способность порождать для сторон новые права и обязанности. Кроме того, в материальном праве термин «соглашение» используется для обозначения договоренностей, обслуживающих договорные отношения….»(1)

_________________________________________________
(1) «Договорное право: соглашение о подсудности, международной подсудности, примирительной процедуре, арбитражное (третейское) и мировое соглашения» (М.А. Рожкова, Н.Г. Елисеева, О.Ю. Скворцов) (под общей ред. М.А. Рожковой), (Статут, 2008).

Договоренность сторон относительно обращения взыскания на заложенное имущество изменяет лишь порядок обращения взыскания. Поэтому, если соглашение заключено между залогодателем и залогодержателем до подписания договора залога, то оно вступает в силу с момента заключения договора залога.

Содержание соглашения, как и любого гражданско-правового договора, составляют его условия, которые в рассматриваемом нами случае ставятся в зависимость от объекта и субъекта.

В соглашении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество стороны могут предусмотреть
1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
2) приобретение заложенного имущества для себя с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой,
3) приобретение заложенного имущества для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

Закон не запрещает указывать в соглашении все три вида обращения взыскания на заложенное имущество, за исключением случая, когда предметом ипотеки является земельный участок. В таком соглашении стороны могут предусмотреть только реализацию заложенного земельного участка путем проведения открытого аукциона.

Следует отметить, что в случае указания в соглашении нескольких видов обращения взыскания на заложенное имущество, то необходимо отразить, кто оставляет за собой право выбора.

Существенными условиями соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество являются:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя,
2) начальная продажная цена или порядок ее определения;
3) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо — также и залогодателем;
4) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
5) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору ипотеки действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Что касается соглашения о внесудебном обращении взыскания на движимое имущество, то, следуя правовой норме п.п.5 п.6 статьи 349 ГК РФ, существенным условием соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество является установление порядка обращения взыскания на заложенное имущество.

В случае, когда договор залога заключен между юридическими лицами и(или) индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств, стороны могут предусмотреть в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество следующие положения:
1) реализацию предмета залога посредством продажи с торгов;
2) реализацию предмета залога посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером;
3) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
4) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

Если же договор залога заключен с физическими лицами, то при обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, реализация предмета залога осуществляется только посредством продажи с торгов, либо по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.

Существенным условием соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное движимое имущество является также указание начальной продажной цены заложенного имущества либо порядок ее определения (п.10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге»).

В связи с изменениями, в законодательстве отражен факт обязательного наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя при заключении соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Закон не конкретизирует, в каком порядке должно быть оформлено согласие, включено ли оно в само соглашение, оформлено ли отдельным документом. Главное, чтобы это согласие на момент заключения соглашения между сторонами об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке уже было.

Ввиду того, что Законодатель не определил правовую природу согласия, возникает много споров по его оформлению. Так, например, существует ряд мнений, что данное согласие является односторонней сделкой.

С другой стороны не каждое согласие можно рассматривать как одностороннюю сделку. Еще В.А. Рясенцев писал, что «Нельзя смешивать со сделками волеизъявления, не имеющие целью, в отличие от сделок, установить, изменить или прекратить гражданские правоотношения»(2).

_____________________________________________
(2) В.А. Рясенцев, «Представительство и сделки в Современном гражданском праве», Статут, стр. 478).

Рассматриваемое согласие является лишь одобрением залогодателя соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество или условий договора залога в части обращения взыскания на заложенное имущество, которые будут заключены после оформления согласия. При этом, одобрение исходит от лица, которое само является стороной заключаемых сделок.

Несмотря на то, что указанное согласие основано на норме закона, само оно, в отличие от соглашения, не порождает обычных для юридического факта последствий. Например, п.6 ст. 349 ГК РФ и п.1 статьи 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывают на взаимосвязь согласия с соглашением. Согласно этим нормам, если в отдельно оформленном согласии указан порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а в соглашении между залогодателем и залогодержателем этот порядок не установлен, обратить взыскание, как на движимое имущество, так и на недвижимое имущество, во внесудебном порядке будет невозможно. Поэтому очень важно, чтобы порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который изложен в соглашении должен полностью совпадать с тем порядком обращения взыскания, который указан в отдельном согласии залогодателя, за исключением случаев, когда согласие изложено в самом соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания.

Возможность включения согласия залогодателя в само соглашение или договор залога можно определить путем применения судебной практики, сложившейся по использованию такой нормы закона, как п.2 ст. 615 ГК РФ. Дело в том, что в соответствии с этой нормой арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) с согласия арендодателя. Президиум ВАС РФ в п.18 Информационного Письма №66 от 11 февраля 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отметил, что «пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре».

Порядок дачи согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество законодательством также не определен. Но данное согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому если стороны решат включить согласие залогодателя в само соглашение, то это соглашение будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению и необходимость в оформлении отдельного согласия отпадет. Если же стороны придут к соглашению включить согласие залогодателя непосредственно в договор залога, в котором будет указано и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, то и договор залога в данном случае подлежит нотариальному удостоверению.

РУСИПОТЕКА, 01.03.2010

Некоторые проблемы обращения взыскания на заложенное имущество | JBI в прессе

Круг вопросов и перечень вариантов решения проблем, возникающих при реализации кредитором права на обращение взыскания на заложенное имущество, широк и многогранен: судебный и внесудебный порядок; обращение взыскания на предмет залога до наступления банкротства или в одной из процедур. В данной статье автор рассмотрит лишь некоторые из них.

Возможности использования залога существенно расширились с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Закон), в соответствии с которым порядок обращения взыскания на заложенное имущество значительно упрощен.

Закон преследует следующие цели:

а) установление особенностей удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, в ходе дела о банкротстве, способствующих максимально быстрому удовлетворению указанных требований за счет заложенного имущества;

б) упрощение процедур обращения взыскания на заложенное имущество и реализации заложенного имущества.

Законом скорректированы положения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Если ранее соответствующее соглашение между залогодателем и залогодержателем могло быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, то теперь названное соглашение может быть заключено в любое время, в том числе и до заключения самого договора о залоге.

В качестве гарантии для залогодателя движимого имущества — физического лица, а также залогодателей недвижимости Закон предусматривает необходимость нотариального удостоверения согласия на внесудебный порядок. Причем согласно п. 11 Письма Федеральной Нотариальной Палаты «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Письмо ФНП) согласие залогодателя должно быть составлено в виде отдельного самостоятельного документа и не может быть включено ни в договор о залоге, ни в соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Необходимо отметить, что Закон предусматривает прямой запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, которым является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическим лицам.

При реализации новых положений в отношении формы соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания необходимо учитывать следующее:

1) Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.

2) Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге».

Таким образом, если бы залог возник из договора, то можно было бы сразу согласовать условие о внесудебном порядке и включить его в договор. А если залог возник в силу закона, то стороны опять-таки вынуждены заключать дополнительное соглашение.

Следует отметить, что согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС № 58 от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее — Постановление Пленума ВАС № 58) в силу п. 1 ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Данное положение закона означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное до указанной даты, после введения наблюдения исполнению не подлежит.

Если заложенное имущество находится в момент введения наблюдения у залогодержателя, он не вправе оставлять его за собой, отчуждать его каким-либо образом и обязан обеспечить его сохранность.

Несомненным достоинством Закона является уточнение положений о незначительности нарушений и несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Ранее использование таких оценочных категорий порождало на практике неоднозначное толкование в зависимости от усмотрения судьи. В настоящее время в п. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке предусмотрены условия, при одновременном наступлении которых нарушение будет признано крайне незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества:

сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге.
период просрочки исполнение обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок следует исчислять, начиная со дня направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.

В случае возникновения залога из закона сумма неисполненного обязательства рассчитывается исходя из доказанной залогодателем рыночной стоимости имущества.

Представляется, что поскольку о незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости заложенного имущества может быть заявлено только залогодателем в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество, наличие этих обстоятельств должен доказывать ответчик (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Условия обращения взыскания на предмет залога, установленные в п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, распространяются также и на залогодержателя, обладающего в соответствии с договором залога правом обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке.

В этой ситуации залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем с нарушением названных положений ГК РФ, по мнению автора, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительные меры в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее Основы законодательства о нотариате).

Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными (ст. 91 Основ законодательства о нотариате). Стоит отметить, что согласно п. 5 Письма ФНП при совершении исполнительной надписи нотариус должен проанализировать представленные ему документы, чтобы убедиться в бесспорности задолженности. В связи с этим залогодержатель должен предоставить нотариусу документы, подтверждающие выполнение им требований закона (например, уведомление залогодателя, документы, подтверждающие отсутствие оснований для отказа в обращении взыскания по ст. 348 ГК РФ и др.).

При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога свидетельствует о наличии спора между залогодателем и залогодержателем и потому означает невозможность совершения нотариусом исполнительной надписи.

Совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица в соответствии с ч. 2 ст. 49 Основ законодательства о нотариате в арбитражный суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

В рамках рассмотрения данного дела суд, видимо, должен будет установить наличие или отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае удовлетворения исковых требований действия по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации не производятся, а вопрос о владении заложенным имуществом разрешается судом в соответствии с условиями договора о залоге.

Из положений п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества), не могут быть оспорены последним, так как в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положенийзакона о распоряжении залогодателем предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). В тоже время в силу прямого указания закона(ст. 39 Закона об ипотеке) сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В связи с тем, что в ГК РФ прямо не предусматриваются права залогодержателя по последующему залогу в случае обращения взыскания на заложенное движимое имущество по требованиям, обеспеченным предшествующим залогом, к указанным отношениям в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, в частности, п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке.

Законом изменены нормы о продаже заложенного имущества в ходе банкротства, без учета согласия залогодержателя.

Ранее положения о необходимости получения согласия залогодержателя содержались в двух главах Закона о банкротстве, посвященных финансовому оздоровлению (ст. 82) и внешнему управлению (ст. 101).

Теперь же из указанных глав данные нормы исключены. Вместо этого в Законе о банкротстве появилась общая ст. 18.1. «Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника», согласно которой, должник вправе отчуждать заложенное имущество или обременять его иными способами только с согласия залогового кредитора, однако с оговоркой, что иное может быть предусмотрено федеральным законом или вытекать из существа обязательства.

По мнению некоторых авторов, данные «иные» ситуации, когда имущество может быть продано без согласия залогодержателя, возможны в процедуре конкурсного производства.

Судебная практика, сформировавшаяся еще до внесения указанных изменений, подтверждает, что на стадии конкурсного производства для отчуждения заложенного имущества согласие залогодержателя испрашивать не нужно.

В Постановлении Пленума ВАС РФ № 29 от 15.12.2004 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», указано, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Ссылки на данное Постановление Пленума ВАС РФ даны и в недавних постановлениях федеральных арбитражных судов округов.

В данный момент судебная практика по этому вопросу еще окончательно не сформировалась, но вероятнее всего, что она должна претерпеть серьезные изменения. В последнем Постановлении Пленума ВАС № 58 данный вопрос, к сожалению, не нашел отражения.

Младший юрист юридической фирмы «JBI Эксперт» Виталий Афендиков

«Консультант по-ростовски», сентябрь 2010г.

Ст. 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

См. все связанные документы >>>

1. В комментируемой статье говорится о понятии и порядке принятия решения об обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество означает получение залогодержателем разрешения на удовлетворение его требования к должнику именно за счет предмета залога. Таким образом, удовлетворение требования залогодержателя осуществляется путем обращения взыскания на заложенное имущество и последующей его реализации (продажи).

В п. 1 ст. 349 ГК в качестве общего правила предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

При этом даже если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

Положения ч. 3 пункта 1 комментируемой статьи обязывают залогодержателя и иных лиц при обращении взыскания и реализации заложенного имущества принимать меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога, а также предусматривающие право лица, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, потребовать их возмещения.

Представляется, что залогодержатель объективно заинтересован в получении наибольшей выручки от продажи предмета залога, поэтому декларировать эту обязанность дополнительно необходимости нет.

2. Наряду с судебным порядком согласно п. 2 комментируемой статьи допускается принятие решения об обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время (при заключении соглашения о залоге, в период его действия — до или после нарушения основного обязательства).

3. В п. 3 комментируемой статьи предусмотрен открытый перечень случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. В частности, только по решению суда может быть обращено взыскание, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

4. Согласно п. 4 комментируемой статьи условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть включено непосредственно в договор залога (без заключения отдельного соглашения).

5. Как следует из п. 5 комментируемой статьи, если заключалось отдельное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, то оно должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке также возможно на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

Так, обращение взыскания на движимое имущество, заложенное в ломбарде, по общему правилу осуществляется на основании исполнительной надписи нотариуса (ст. 12 Закона о ломбардах). Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается также в случае, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

7. Согласно п. 7 комментируемой статьи соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать ряд существенных условий, без которых оно будет считаться незаключенным.

Такими условиями являются указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных ГК, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

При этом если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, то по общему правилу право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю. Однако конкретным соглашением может быть предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания осуществляется во внесудебном порядке, то залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания (п. 8 ст. 349 ГК).

Согласно части 2 п. 8 комментируемой статьи реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса.

Однако эта норма носит диспозитивный характер, и иной срок может быть предусмотрен законом, в том числе банковским законодательством. В частности, в случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Например, согласно ст. 47 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» реализация заложенного движимого имущества Банком России допускается ранее срока, установленного пунктом 8 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, если это предусмотрено соглашением между Банком России и кредитной организацией, при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении об обращении взыскания на заложенное движимое имущество.

Кроме того, в самом соглашении может быть предусмотрен срок, превышающий указанный минимальный срок.

Особенности регистрации перехода права при обращении взыскания на заложенное имущество

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регламентированы особенности государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения на него взыскания.

Прежде всего, при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на них либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися государственная регистрация прав осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости.

Регистрационные действия проводятся на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Следует отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено в судебном и во внесудебном порядке. От этого зависит пакет представляемых на регистрацию документов.

Так, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда к заявлению о регистрации права собственности прилагаются: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу, а также, документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

В случае признания торгов несостоявшимися предоставляются: соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса возможно с проведением и без проведения торгов.

В случае проведения торгов в орган регистрации представляются: нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержащие условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги).

Если же торги признаны несостоявшимися, для регистрации прав предоставляются: соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся, к заявлению о государственной регистрации права собственности прилагаются нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем).

Кроме того, при государственной регистрации перехода права собственности на имущество, реализованное в целях удовлетворения требования залогодержателя, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя без заявления.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

Наталья Александровна Самочернова

Начальник отдела организации и контроля

8(383)227-10-79

[email protected]

https://rosreestr.ru/site/

630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте

Изменено 03.07.2018 14:07:07 Просмотров:
Особенности обращения взыскания на заложенное движимое имущество Текст научной статьи по специальности «Право»
УДК 347.466
Р.Ю. Сапунков, Р.А. Мерзликина
ОСОБЕННОСТИ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В статье рассматриваются особенности судебного и внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное движимое имущество, условия обращения взыскания, предлагается внести изменения в действующее законодательство в целях оптимизации процедуры обращения взыскания.
Ключевые слова: судебный порядок обращения взыскания, внесудебный порядок обращения взыскания, основания обращения взыскания на предмет залога, соглашение о внесудебном порядке, согласие на внесудебный порядок.
R.Y. Sapunkov, R.A. Merzlikina
FEATURES OF EXECUTION UPON MORTGAGED MOVABLE PROPERTY
The article deals with the judicial and extra-judicial ways of execution upon mortgaged movable property and conditions of execution. The authors propose to amend the existing legislation in order to optimize the procedure of foreclosure.
Key words: judicial foreclosure, extra-judicial foreclosure, the grounds for foreclosure on the collateral agreement out of court, agreement to extra-judicial.
Определяющей функцией залога как способа обеспечения обязательств является его компенсационная составляющая. Всякий залог интересен в той степени, в какой кредитор по обеспеченному залогом обязательству сможет получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Компенсационные свойства залога определяются особенностями самого предмета залога, его ценностью и ликвидностью. Однако, вне зависимости от названных свойств заложенного имущества, кредитор по обеспеченному залогом обязательству для целей удовлетворения своих требований должен реализовать свое право залога путем последовательного обращения взыскания на предмет залога и реализации предмета залога. Процессуальные аспекты реализации права залога должны быть максимально четко урегулированы законом. В противном случае, залог перестанет быть сколько-нибудь эффективным способом обеспечения обязательств. Как известно, залоговые правоотношения регулируются одновременно нормами нескольких законов, положения
которых зачастую противоречат друг другу. В процессе реформирования гражданского законодательства обозначилась положительная тенденция унификации и гармонизации положений нормативно-правовых актов, регулирующих залоговые правоотношения. Однако в некоторых случаях, напротив, принимаемые акты только порождают такие противоречия.
Первичным для целей удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества является обращение взыскания на него. В настоящий момент законодатель пришел к единообразному подходу в понимании оснований для обращения взыскания. Залоговые правоотношения регулируются целым рядом нормативно-правовых актов разного уровня, и далеко не всегда их положения соответствуют друг другу. Так, до недавнего времени Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с одной стороны, и Гражданский кодекс РФ и Закон «О залоге», с другой, по-разному подходили к пониманию оснований для обращения взыскания на заложенное
имущество. В соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание на заложенное имущество могло быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В тоже время два других обозначенных закона возможность обращения взыскания напрямую связывали с виной должника. Ситуация изменилась лишь с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Названный закон установил правило, идентичное тому, которое на тот момент уже содержалось в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Справедливым представляется замечание Рассказовой Н. Ю. о том, что такое правило «полностью соответствует природе обеспечительных отношений» [3, с. 115-130]. Действительно, кредитор при обеспечении обязательства залогом рассчитывает, среди прочего, на получение компенсации своих потерь из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником принятых на себя обязательств. Он не может и не должен моделировать все ситуации, когда должник не будет ответственным за неисполнение своих обязательств, с тем чтобы определить целесообразность такого обеспечения. Залог как способ обеспечения обязательств представляет собой не наказание за неисполнение обязательства, а средство предотвращения такого неисполнения и компенсации возможных убытков кредитора. Поэтому для обращения взыскания на предмет залога не имеет юридического значения наличие вины должника, а важен только факт наличия самого обязательства и просрочки в его исполнении. Говоря об основаниях обращения взыскания на заложенное имущество, следует обратить внимание на подход законодателя к определению соразмерности размера требований залогодержателя и стоимости заложенного имущества. Гражданский кодекс РФ в ред. от 30.11.2011 закреплял правило
о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (ст. 348). Федеральный закон № 405-ФЗ от 06.12.2011 изменил указанное положение Гражданского кодекса РФ. Теперь требование залогодержателя чтобы быть признанным несоразмерным стоимости заложенного имущества, должно было составлять менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге и существовать менее трех месяцев. Правоприменительная практика однозначно свидетельствует о том, что такое перефразирование положений ГК РФ не имело никаких правовых последствий. Обозначенные изменения не затрагивали порядка определения стоимости заложенного имущества. В этой связи нельзя согласиться с мнением Рассказовой Н. Ю. о том, что «новое правило защищает интересы залогодателя, поскольку повышает его шансы уберечь заложенное имущество от принудительной реализации» [3, с. 115-130]. Автор исходила из ошибочного представления о том, что с введением в действие такого закона залогодатель при определении соразмерности своих требований со стоимостью предмета залога вынужден будет исходить из рыночной стоимости последнего. Однако сложно представить реализацию такого механизма на практике. Если предположить, что имелась ввиду необходимость указания в договоре залоге рыночной цены предмета залога, то возникает вопрос: Каким образом участники залоговых отношений будут определять рыночную стоимость предмета залога? Наиболее очевидным представляется самостоятельное определение ее участниками договора залога. Но в таком случае фактически в договоре будет указана та же оценочная стоимость. Другим ва-
риантом определения стоимости предмета залога может быть отчет профессионального оценщика. Однако обязательное участие оценщика в процедуре заключения договора залога сделало бы ее чрезмерно затратной как в финансовом плане, так и в организационном. Вероятно, именно первый вариант соответствовал действительному замыслу законодателя. По крайней мере, залогодатель и залогодержатель, как и раньше, самостоятельно определяли стоимость предмета залога, причем в ряде случаев прямо указывая, что стоимость является оценочной. При этом суды также никогда не указывали на необходимость привлечения профессионального оценщика для определения стоимости предмета залога при заключении договора [1; 2]. Правомерность высказанного нами предположения о замысле законодателя подтверждается последующей правотворческой деятельностью. Так, ГК РФ в редакции от 21.12.2013 г. прямо указывает, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не определено законом (ст. 340). Такой подход, по нашему мнению, больше всего соотносится с потребностями хозяйственного оборота и в наибольшей степени отвечает интересам обеих сторон.
При наличии рассмотренных нами выше оснований залогодержатель приобретает право на обращение взыскания на предмет залога. Действующим законодательством предусмотрено обращение взыскания на предмет залога либо в судебном, либо во внесудебном порядке. При этом для того, чтобы залогодержатель имел возможность обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, стороны должны либо в момент заключения договора залога, либо, если залог возникает в силу закона — в момент заключения основного соглашения, обеспечиваемого залогом, либо позднее, после заключения соглашения о залоге/обеспечиваемого залогом в силу закона заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Гражданский кодекс РФ не содержит указаний относительно формы
такого соглашения. Однако Закон «О залоге» прямо указывал, что условие о возможности обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке включается в договор о залоге (ст. 24.1). В данном случае именно требования законодателя к форме соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога предопределяют форму самого договора залога. При внесудебном обращении взыскания вероятность противодействия со стороны залогодателя или третьих лиц, во владении которых находится предмет залога, настолько высока, что законодатель рассматривает такое положение дел как правило. Следует оговориться, что такой подход противоречит принципу добросовестности [2, с. 115-130]. Тем не менее, положения Закона «О залоге» предполагали необходимость совершения исполнительной надписи нотариуса в любом случае при залоге движимого имущества, совершаемого без передачи вещи во владение залогодержателю (ст. 24.1). Названное законоположение, в совокупности с требованиями Основ законодательства РФ о нотариате, делали соблюдение нотариальной формы договора залога, в том числе и соглашения о внесудебном обращении взыскания, обязательным условием внесудебного порядка обращения взыскания при совершении залога без передачи вещи во владение залогодержателя. Такой подход имел под собой вполне объективную основу. В существовавших до введения в действие ГК РФ в редакции от 21.12.2013 условиях полного отсутствия какой-либо системы учета/регистрации залогов движимых вещей, требование о соблюдении нотариальной формы договора залога было единственным способом противодействия злоупотреблениям залогодержателей при внесудебном обращении взыскания на предмет залога. Однако ситуация существенно изменилась с формированием нотариального реестра уведомлений о залоге движимого имущества. В свете изложенного, считаем необходимым привлечь залогодателя к участию в уведомлении нотариуса о состоявшемся залоге. Такое участие будет
крайне полезным в деле согласования внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога. Законодатель в абзаце 2 пункта 1 статьи 349 ГК РФ в редакции от 21.12.2013 прямо предусмотрел для залогодержателя возможность обратиться в суд с требованием об обращении взыскания даже в том случае, когда соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания, то есть, по сути, предоставил залогодержателю право самостоятельно выбирать способ обращения взыскания. При таких обстоятельствах более логичным представляется говорить не о соглашении сторон, а о согласии залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания. Таким образом, считаем необходимым, во-первых, внести изменения в ГК РФ и Основы законодательства РФ о нотариате в части замены понятия «соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке» на «согласие залогодателя на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке». Во-вторых, отредактировать формы уведомления о залоге движимого имущества с тем, чтобы залогодатель имел возможность выразить свое согласие или несогласие на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога. При условии внесения предложенных изменений для целей совершения исполнительной надписи нотариуса отпадет необходимость в заключении соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество как такового, а соблюдение нотариальной формы договора залога станет не обязательным при условии, что залог учтен в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.
В развитие предложенных изменений необходимо дополнить положения пункта 8 статьи 349 ГК РФ, изложив абзац 1 в следующей редакции: «Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель обязан направить нотариусу, залогодателю и должнику, а нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, залогодателю,
должнику и известным ему залогодержателям, уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Нотариус не позднее дня, следующего за днем получения уведомления залогодержателя о начале обращения взыскания на предмет залога, делает соответствующую отметку в реестру уведомлений о залоге движимого имущества». Последнее предложение об установлении дополнительной обязанности нотариуса по отражению сведений о начале обращения взыскания в реестре уведомлений о залоге движимого имущества направлено на защиту интересов неопределенного круга лиц. Так, в случае совершения залогодателем последующих залогов имущества, в отношении которого начато обращение взыскания, последующие залогодержатели в значительной мере лишатся того, на что могли рассчитывать при заключении договора залога или иного договора, из которого залог возникает в силу закона. Так, в случае обращения взыскания на предмет залога, последующий залогодержатель не сможет рассчитывать на стимулирующее воздействие залога, поскольку для него потеря предмета залога неизбежна в силу требований предшествующего залогодателя. Кроме того, необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 342.1 о том, что требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя. Всякий последующий залогодержатель при заключении договора залога или иного договора, из которого залог возникает в силу закона, будет исходить из достаточности для погашения своего требования средств, которые останутся от реализации предмета залога при условии обращения взыскания на него предшествующих залогодержателей. Таким образом, если кредитор, рассчитывающий на последующий залог, не узнает о начале обращения взыскания на предмет залога предшествующим залогодержателем, то он, скорее всего, фактически лишится всякого обеспечения своих требований.
Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога может быть согласован сторонами договора залога в большинстве случаев. Однако, никто не может быть лишен права на судебную защиту своих прав и законных интересов и ни один институт государственной власти не может заменить суд, поэтому даже в тех случаях, когда стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель сохраняет за собой право на обращение в суд (статья 349 ГК РФ). Кроме того, в ряде случаев законодатель исключает саму возможность заключения сторонами соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Так, в случаях, поименованных в пункте 3 статьи 349 ГК РФ, обращение взыскания на предмет залога допускается только в судебном порядке. Судебный порядок обращения взыскания регулируется нормами гражданского и арбитражного процессуального законодательства. Многие спорные аспекты такого порядка были восполнены многолетней судебной практикой судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Крайне важное значение в судебном разрешении споров о залоге, в том числе и в вопросах регулирования порядка обращения взыскания на предмет залога, имеет Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Законодатель, в свою очередь, в регулировании судебного порядка обращения взыскания проявляет крайнюю консервативность. За последнее время не было принято ни одного нормативно-правового акта, сколько-нибудь изменяющего сложившийся порядок.
С учетом того, что судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество к настоящему моменту представляется устоявшимся и в достаточной мере урегулированным — отчасти нормативно-правовыми актами, отчасти судебной практикой — считаем, что законодателю следует обратить особое внимание на совершенствование положений действующего законодательства о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Так, среди прочего, необходимо исключить из текста Гражданского кодекса РФ и Основ законодательства РФ о нотариате не соответствующий своему фактическому содержанию термин «соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке» и заменить его более корректным «согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество». Гражданский кодекс РФ и иные нормативно-правовые акты, в том числе Приказ Минюста России от 24.07.2013 № 127 «Об утверждении форм уведомлений о залоге движимого имущества» должны учитывать участие залогодателя в уведомлении нотариуса о залоге движимого имущества и предусматривать возможность выражения залогодателем своего согласия или несогласия на внесудебный порядок обращения взыскания в самом уведомлении. Указанные изменения существенно упростят внесудебный порядок обращения взыскания, а в совокупности с другими предложениями по минимизации рисков от злоупотреблений со стороны недобросовестных залогодателей сделают залог движимого имущества еще более привлекательным способом обеспечения обязательств.
Литература
1. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2013. — № 9.
2. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2014 по делу № А53-14973/2012 // СПС «Консультант Плюс». [Электронный ресурс] URL: www.consultant.ru (Дата обращения 21.08.2009).
3. Рассказова Н. Ю. Новое в регулировании залоговых отношений// Арбитражные споры. — 2012. — № 3.
Определение права выкупа
Что такое право на искупление?
Право на выкуп позволяет лицам, не выполнившим свои обязательства по ипотеке, иметь возможность истребовать свою собственность, уплатив причитающуюся сумму (плюс проценты и штрафы) до начала процесса обращения взыскания или, в некоторых штатах, даже после продажи права выкупа (для обращения взыскания). цена, плюс проценты и пени).
Ключевые выводы
Право выкупа — это юридический процесс, который позволяет заемщику, просрочившему закладную, вернуть свой дом или другое имущество, подлежащее обращению взысканию, если они в состоянии погасить свои обязательства вовремя.
В некоторых штатах это право может быть реализовано даже в том случае, если кредитор уже перепродал имущество, при условии, что срок погашения еще не истек и все условия соблюдены.
Для успешного погашения также обычно требуется, чтобы заемщик возместил любые расходы, понесенные кредитору или другим сторонам в результате процесса обращения взыскания.
Понимание права выкупа
Когда человек получает ипотечный кредит на покупку дома, сам дом служит залогом по ссуде.Это означает, что владелец дома теряет право собственности на дом, если он не выплатит свои платежи. Многие ипотечные векселя включают право обращения взыскания, которое описывает способность кредитора вступить во владение недвижимостью посредством судебного процесса, называемого обращением взыскания, и излагает условия, при которых кредитор имеет право на обращение взыскания. (Государственные и национальные законы также регулируют право обращения взыскания.)
Когда домовладельцы не выплачивают свои ипотечные платежи, кредиторы могут ссылаться на свое право на обращение взыскания.Кредиторы должны соблюдать определенные процедуры, чтобы обращение взыскания было законным. Во-первых, они должны направить заемщику уведомление о дефолте, предупреждая его о том, что их ссуда не погашена из-за пропущенных платежей. У домовладельца обычно есть определенное количество времени, чтобы погасить любые пропущенные платежи и избежать потери права выкупа. Скорее всего, они также будут обязаны уплатить штрафы за просрочку платежа в дополнение к любому непогашенному остатку. Они также могут использовать это время для борьбы с обращением взыскания, если они считают, что кредитор фактически не имеет права на изъятие имущества.
Если в конечном итоге дом лишен права выкупа, кредитор, как правило, продает недвижимость, чтобы возместить деньги, потерянные по ссуде. Право выкупа дает залогодателям возможность вернуть свою собственность и предотвратить продажу права выкупа или, в некоторых случаях, даже выкупить свою собственность после того, как продажа произошла.
Возможность реализации права на выкуп, а также продолжительность периода выкупа варьируются от штата к штату.
Как можно осуществить право выкупа
Право выкупа может быть реализовано в течение периода времени, называемого периодом выкупа, который может быть до или иногда после завершения аукциона по обращению взыскания.Каждый штат позволяет заемщикам реализовать свои права на выкуп до закрытия процедуры обращения взыскания. Во многих штатах также разрешается реализовать право выкупа после продажи права выкупа, что называется установленным законом правом выкупа. В этом случае правила погашения могут отличаться от погашения всей непогашенной задолженности, существовавшей до продажи, и могут просто требуют уплаты выкупа, а также других сборов и штрафов.
Несмотря на возможность реализовать право выкупа до продажи права выкупа, заемщики, как правило, реализуют право выкупа только после продажи права выкупа, если они вообще это делают.Это связано с тем, что заемщики, у которых уже есть достаточно средств, чтобы покрыть расходы на погашение всей непогашенной задолженности плюс другие комиссии, вряд ли вообще перестанут быть дефолтом.
Как право выкупа помогает заемщикам
Теоретически право на выкуп может помочь залогодателям оставаться в своих домах. В действительности, однако, право на выкуп не практикуется регулярно, потому что большинство заемщиков, просрочивших свои обязательства, не имеют возможности получить большие суммы денежных средств, необходимых для реализации права.
Тем не менее, заемщик может получить прибыль при определенных обстоятельствах, когда он реализует право выкупа после продажи права выкупа. Недвижимость может быть продана ниже ее рыночной стоимости на аукционе выкупа. Если государство заемщика позволяет реализовать право выкупа после такой продажи, заемщик потенциально может вернуть себе право собственности. Заемщик выплатит цену продажи права выкупа плюс дополнительные сборы, которые могут быть ниже, чем задолженность по ипотеке.Затем они могли перепродать дом по рыночной стоимости или выше и сохранить разницу в качестве прибыли. Это не сработает в каждом штате; в некоторых случаях установленное законом право выкупа все же может требовать полного погашения долга, а не продажной цены взыскания.
Кредитор может потребовать взыскания по ипотеке, если долг не выплачен
Persida Acosta
Уважаемый PAO,
Я хочу купить дом и участок, но у меня нет денег, чтобы заплатить наличными.Мне нужно получить в банке ссуду на покрытие дефицита, но мне сказали, что необходимо оформить ипотеку на недвижимость на дом и участок, которые я покупаю. Какова природа ипотеки на недвижимость?
Согласно Закону 3135, что является лучшим средством правовой защиты от нарушения договора о взаимопомощи с ипотекой недвижимого имущества, обычного иска о возмещении денежной суммы или внесудебного обращения взыскания на закладную?
Ванги
Уважаемая Ванжи,
Ипотека — это реальное право, созданное в первую очередь для обеспечения обязательства по недвижимому имуществу или правам в нем, чтобы удовлетворить за счет доходов от продажи такого обязательства, когда оно наступает и не было выплачено или исполнено.Как правило, это дополнительное обязательство для удобства и безопасности кредитора (Peña, Registration of Land Titles and Deeds, 1994 Revised Edition, p. 253).
Договор ипотеки недвижимого имущества регулируется статьями 2085-2131 раздела XVI Книги IV Нового Гражданского кодекса. В статьях 2085 и 2125, таким образом, говорится:
«Ст. 2085. Для договоров залога и ипотеки обязательными являются следующие реквизиты:
(1) Они должны быть созданы для обеспечения выполнения основного обязательства;
(2) Залогодатель или залогодатель является абсолютным собственником заложенной или заложенной вещи;
(3) Лица, составляющие залог или ипотеку, могут свободно распоряжаться своим имуществом, а при отсутствии такового — иметь для этого законные полномочия.
Третьи лица, не являющиеся сторонами основного обязательства, могут обеспечить последнее, заложив или заложив собственное имущество.
«Арт. 2125. В дополнение к реквизитам, указанным в статье 2085, для того, чтобы ипотека могла быть оформлена на законных основаниях, необходимо, чтобы документ, в котором она фигурирует, был зарегистрирован в Реестре собственности. Если документ не зарегистрирован, ипотека, тем не менее, является обязательной для сторон ».
Из вышеизложенных положений ясно, что сущность ипотечного договора заключается в первую очередь в обеспечении выполнения обязательства.Суть этого договора по закону заключается в том, что, когда наступает срок погашения основного обязательства, вещи, составляющие ипотеку, могут быть отчуждены за выплату кредитору (статья 2087, Там же). Причина, по которой кредитор требует создания ипотеки на имущество должника, состоит в том, чтобы защитить себя в случае нарушения основного обязательства, которым является денежная ссуда.
В случае нарушения обязательства кредитор может выбрать обычный иск о взыскании денежной суммы или может подать внесудебное взыскание взыскания по ипотеке в соответствии с Законом 3135 или судебное взыскание взыскания в соответствии с Правилом 68 Регламента Суда.
В ответ на ваш вопрос о лучшем средстве правовой защиты, мы считаем, что более вероятным лучшим средством правовой защиты является процедура обращения взыскания. Кредитор хочет вернуть свои деньги, которые он ссудил должнику, и, очевидно, если должник не смог выплатить свое обязательство выплатить ссуду, у него может не хватить денег для выплаты его обязанность. Чтобы кредитор получил взыскание, он должен отчуждать или присвоить заложенное ему имущество для выполнения обязательства.Обязательство может быть выполнено после того, как кредитор выполнил соответствующие процедуры, предусмотренные правилами или действующим законодательством для обращения взыскания на ипотеку. Именно поэтому была создана ипотека. Он служит залогом выплаты кредита.
Обычный иск о взыскании денежной суммы чаще используется в качестве средства правовой защиты в случаях, когда ссуда не обеспечена ипотекой, но когда ипотека была оформлена на имущество должника, возможность того, что кредитор может собрать повыше.
Надеемся, что смогли ответить на ваши вопросы. Напоминаем, что этот совет основан исключительно на фактах, которые вы рассказали, и на нашей оценке того же. Наше мнение может измениться при изменении или уточнении других фактов.
Примечание редактора: Уважаемый PAO — это ежедневная колонка прокуратуры. Вопросы для шефа Акосты можно отправлять на [адрес электронной почты]
.
закон об ипотеке | Юрист по недвижимости Филиппины
Что такое обращение взыскания?
Взыскание залога — это средство правовой защиты, доступное залогодержателю, с помощью которого он подвергает заложенное имущество удовлетворению обязательства, чтобы обеспечить то, для чего была предоставлена ипотека.Это может означать обычные методы, в том числе продажу товаров на открытом аукционе. Право обращения взыскания по ипотеке дается через 10 (десять) лет.
Какие дети выкупа?
1. ОБЫЧНАЯ — обычная исполнительная продажа регулируется соответствующими положениями Правила 39 Регламента Суда
2. СУДЕБНОЕ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО — обычный иск об обращении взыскания в соответствии с Правилом 68 Регламента Суда.
3. ВНЕСУДЕБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ — когда залогодержателю выдается специальная доверенность на продажу заложенного имущества на открытом аукционе в соответствии с Законом №3135
Что такое Закон № 3135 о внесудебном отчуждении недвижимого имущества?
Закон распространяется только на ипотеку недвижимости. Он предназначен только для регулирования внесудебной продажи заложенного имущества. Право на продажу не прекращается в случае смерти залогодателя / залогодержателя, поскольку это существенная и неотъемлемая часть двустороннего соглашения. Никакая продажа не может быть совершена на законных основаниях за пределами провинции, в которой находится продаваемая недвижимость; и в случае, если место в пределах указанной провинции, в котором должна быть сделана продажа, является предметом оговорки, такая продажа должна быть произведена в указанном месте в здании муниципалитета муниципалитета, в котором находится собственность или ее часть
Какова процедура внесудебного обращения взыскания на закладные на недвижимость в соответствии с Законом No.3135 и Chattel Mortgage согласно Закону № 1508?
1. Подача заявления исполнительному судье через секретаря суда;
2. Секретарь суда проверит соблюдение требований закона. То есть, было ли объявление о продаже размещено не менее 20 дней в как минимум трех (3) общественных местах муниципалитета или города, где находится недвижимость, и если эта сумма превышает 400 песо, что такое уведомление публикуется один раз в неделю в течение не менее трех (3) недель подряд в газете, имеющей общий тираж в городе или муниципалитете;
3.Свидетельство о продаже должно быть одобрено исполнительным судьей;
4. При внесудебном обращении взыскания на реальную ипотеку в разных местах, покрывающую одну задолженность, взимается только один сбор за регистрацию, соответствующий такой задолженности;
5. Секретарь суда выдает справку об оплате с указанием суммы задолженности, собранных сборов за подачу документов, ипотечных кредитов, подлежащих обращению взысканию, с описанием недвижимого имущества и его местоположением;
6.Объявление о продаже должно быть опубликовано в газете общего тиража в соответствии с Разделом 1 ПД № 1079;
7. Заявка разыгрывается среди всех шерифов;
8. По истечении срока выкупа секретарь суда архивирует записи;
9. Аукционная продажа не проводится, если в ней участвует не менее двух (2) участников, в противном случае продажа переносится на другую дату. Если на новую дату не будет как минимум двух (2) участников торгов, продажа будет продолжена.Имена участников торгов должны быть сообщены шерифу или нотариусу, который проводил продажу, секретарю суда до выдачи сертификата продажи
.
Каталожные номера:
Закон № 3135 «Закон о регулировании продажи имущества с особыми полномочиями, включенного в ипотеку недвижимости или прилагаемую к ней»
IFC Service Leasing and Acceptance Corporation против Венансио Нера, L-21720, 30 января 1967 г.
Парас, Э. (2013). Том V Гражданского кодекса (Специальные контракты).Кесон-Сити: Rex Printing Company, Inc.
C.N. Ходжес и др. против Хосе Мануэля Лезема и др., L-20630, 31 августа 1965 г.
Новый Гражданский кодекс
Ипотека и залог капитала — засорение справедливости выкупа ?: White and Williams LLP
Уведомление о недвижимости | 7 августа 2018 г.
Авторы: Тимоти Дэвис, Стивен Кури и Уильям Джонстон
Недавнее решение Верховного суда Нью-Йорка, графство Нью-Йорк, касалось вопроса о том, недопустимо ли «забивалась» сумма погашения кредита заемщиком. кредитор, закрывающий права выкупа.Дело, HH Cincinnati Textile L.P., et al. v. Acres Capital Servicing LLC и др., привлекли ссуду в размере 20 300 000 долларов США, относящуюся к двум проектам в сфере недвижимости в Канзас-Сити, штат Миссури, и Цинциннати, штат Огайо. Позиция кредитора была обеспечена не только ипотечными кредитами, зарегистрированными в земельной документации, но также и договором о залоге и обеспечении, предоставленным собственниками соответствующих ипотечных заемщиков.
По ссуде произошел дефолт, и кредитор приступил к реализации своих прав по соглашению о залоге, инициировав процедуру обращения взыскания на заложенные доли в капитале в соответствии с Единым торговым кодексом (UCC).Заемщики стремились удержать кредитора от продолжения продажи UCC, аргументируя, среди прочего, суду, что кредитная документация создала «учебный пример» засорения собственного капитала заемщиков, лишающего их права на погашение. выплатить долг и сохранить лежащее в основе имущество. Хотя суд первоначально вынес временный запретительный судебный приказ, суд отклонил ходатайство заемщика о вынесении предварительного судебного запрета, отметив, что § 9-623 UCC предоставляет заемщикам право выкупа до реализации кредитором долевого обеспечения в UCC. распродажа.Кроме того, суд отметил, что заемщики, нарушившие обязательства, всегда будут иметь право участвовать в процессе торгов при продаже UCC, чтобы защитить свою позицию собственности.
Это решение суда важно, поскольку оно касается технического вопроса, который практикующие специалисты и клиенты учитывали при структурировании и ведении переговоров по «займам с двойным обеспечением», и обеспечивает определенный уровень комфорта для кредиторов, которые по разным причинам могут пожелать обеспечить свои позиции с помощью и ипотечное залоговое право собственности, и залог капитала от спонсорства.Выкупа UCC заложенных долей в собственном капитале может быть осуществлена довольно быстро (часто в течение 30-60 дней), но требует, чтобы кредитор (или покупатель при продаже взыскания) приобрел доли в капитале, на которые распространяются промежуточные залоги и долги. собственника недвижимости. Напротив, оспариваемое обращение взыскания на закладную может (в зависимости от юрисдикции) занять два или более года, но в случае успеха предоставит кредитору (или покупателю при продаже права выкупа) чистый титул на собственность.
Учитывая это недавнее решение, мы подождем, чтобы увидеть, движется ли рынок кредитования к требованию от всех заемщиков предоставлять залог капитала в качестве дополнительного обеспечения, или же заемщики откажутся от требования залога капитала, поскольку это дает кредитору дополнительную вариант быстрого выкупа. Этот вопрос также был решен Верховным судом Нью-Йорка и может быть отменен, если этот вопрос будет рассмотрен Апелляционным судом штата Нью-Йорк.
Если у вас есть вопросы или вам нужна дополнительная информация, свяжитесь с Тимом Дэвисом (davist @ whiteandwilliams.com; 215.864.6829), Стивен Кури ([email protected]; 212.631.4412) или Уилл Джонстон ([email protected]; 215.864.6341).
Эта переписка не должна рассматриваться как юридическая консультация или юридическая мнение по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам. Содержание предназначено только для общих информационных целей, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу вашей собственной ситуации и юридических вопросов.
Законодательные изменения в сфере кредитования и ипотеки в Украине | Actualités
1 ноября 2018 года Президент Украины подписал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о возобновлении кредитования» («Закон»), принятый Верховной Радой Украины 3 июля 2018 года.Закон устраняет большинство законодательных пробелов, которые существовали в правовой среде Украины в сфере кредитования и ипотеки.
В этой связи Закон внес несколько существенных изменений, которые можно считать весьма позитивными для заемщиков, в том числе , это:
Отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении залога транспортных средств. Указанное изменение должно снизить стоимость услуг для клиентов банка, получающих автомобиль в рамках автокредитования.
Изменен порядок уведомления заемщика об изменении процентной ставки по кредитным договорам с переменной или «плавающей» процентной ставкой. Отныне банк должен уведомлять заемщика об изменении такой процентной ставки не за 15 дней до такого изменения, как раньше, а в течение 15 дней после даты применения новой процентной ставки. Однако, если заемщик не согласен с такой ставкой, он / она будет обязан выплатить всю сумму кредита по старой процентной ставке, но не позднее, чем через 30 дней после получения уведомления об изменении плавающей ставки. индекс процентной ставки.
Залогодержатель (банк) обязан снять все связанные с ипотекой обременения в течение 14 календарных дней после погашения заемщиком обязательства по ипотеке. В то же время Закон не устанавливает ответственности за нарушение банком такой обязанности.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная цена недвижимого имущества, по которой залогодержатель может на основании решения суда присвоить или продать заложенное имущество третьему лицу, может быть определена судом на основании основание ходатайства залогодателя или залогодержателя.Это позволит избежать ситуаций, когда имущество переходит в собственность залогодержателя по цене, установленной в договоре об ипотеке, которая обычно существенно занижается в пользу залогодержателя. Более того, если заложенное имущество на основании решения суда подлежит продаже на публичных торгах в процессе исполнительного производства, цена заложенного имущества будет определяться не решением суда, как это было ранее, но оценщиком при исполнении судебного решения.Это позволит продать заложенное имущество по реальным рыночным ценам на недвижимость. Максимальная скидка, которую может ожидать залогодержатель в случае приобретения собственником заложенного имущества на публичных торгах, составляет 30% от начальной рыночной стоимости недвижимости — в случае признания трех последовательных публичных торгов недействительными.
Вместе с тем, Закон вводит ряд нововведений, которые значительно усиливают позиции украинских кредиторов, в частности банковских учреждений:
Решены некоторые проблемные вопросы, связанные с прекращением договора поручительства.В частности, в соответствии с действующей редакцией Гражданского кодекса Украины поручительство было освобождено от ответственности перед кредитором в случае увеличения обязательства должника (суммы, срока, процентной ставки, штрафов), если такое увеличение было сделано без письменного согласия такого поручительства. Отныне, согласно изменениям, внесенным Законом, в аналогичном случае поручитель продолжает нести ответственность вместе с должником (заемщиком) в размере, существовавшем до даты увеличения обязательства, обеспеченного этим поручительством.Также крайний срок предъявления требований кредиторов по поручительству составляет 3 года с даты погашения обеспеченного поручительством обязательства или 3 года с даты заключения договора поручительства (если не установлен конкретный срок обеспеченного обязательства. ).
Отныне ликвидация юридического лица должника не прекращает действие поручительства, залога или ипотеки, если кредитор успел подать иск к поручителю / залогодателю / залогодателю до внесения записи о ликвидации должника. реестр юридических лиц.
Значительно усилены права кредитора при обращении взыскания на заложенное имущество. До сих пор держатели ипотеки были значительно ограничены в применении внесудебных методов обращения взыскания без участия залогодателя (должника), таких как присвоение ипотеки в собственности залогодержателя и продажа ипотеки третьему лицу. Одной из причин этого было четкое законодательное положение, согласно которому в случае обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке все дальнейшие требования залогодержателя к должнику теряли силу, даже если после такого обращения взыскания на значительную часть заложенного имущества кредит остался невыплаченным.Новый закон отменяет это положение, и отныне залогодержатель может во внесудебном порядке лишить права выкупа как одно или несколько заложенных имуществ, так и другое движимое или недвижимое имущество должника или поручителя или подать иск в суд о взыскании долга.
Новый закон устраняет разногласия относительно ипотеки реконструированного имущества и самовольных построек и распространил режим ипотечных отношений на недвижимое имущество, которое было реконструировано или построено самовольно после заключения ипотечного договора.Кроме того, ипотека будет автоматически применяться к вновь создаваемому недвижимому имуществу, находящемуся на заложенном земельном участке.
Расширен перечень способов судебного обращения взыскания; в частности, отныне суд может принять решение об обращении взыскания на заложенное имущество путем присвоения заложенного имущества залогодателем или путем его продажи третьему лицу (ранее решением суда могла быть предусмотрена только продажа заложенного имущества на открытом конкурсе в ходе исполнительного производства).
Новый закон устанавливает обязанность органов регистрации транспортных средств проверять при регистрации наличие обременений на такое транспортное средство в соответствии с Государственным реестром обременений движимого имущества.
Следует отметить, что изменения, внесенные Законом, вступают в силу с 4 февраля 2019 года и будут применяться к договорным отношениям между кредиторами, должниками и их поручителями, которые существуют и возникли на основании договоров, заключенных как после, так и до указанной даты когда Закон вступит в силу.Единственным исключением является положение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество (которое позволяет кредитору в случае обращения взыскания на ипотеку обращать взыскание на другое имущество должника и залогодателя, если заложенного имущества недостаточно для погашения обеспеченных обязательств), которое позволит применяться только к договорам об ипотеке, заключенным после вступления Закона в силу.
Дефицит после продажи взыскания во внесудебном порядке

Урегулировано правило, согласно которому кредитору не запрещается взыскать любой невыплаченный остаток по основному обязательству, если продажа имущества, являющегося предметом ипотеки недвижимости, во внесудебном порядке приводит к возникновению дефицита.
В деле Супруги Рабат против Национального банка Филиппин [17] Верховный суд постановил:
x x x [I] t решено, что если выручка от продажи недостаточна для покрытия долга в результате внесудебного обращения взыскания на закладную, залогодержатель имеет право требовать от должника недостачу. Ибо, когда законодательный орган намерен отказать кредитору в праве предъявить иск в связи с любым недостатком, возникшим в результате обращения взыскания на обеспечение, предоставленное для гарантии обязательства, он прямо предусматривает, как в случае залога [Гражданский кодекс, ст.2115] и в залог движимого имущества вещи, проданной в рассрочку [ГК РФ, ст. 1484 (3)]. Закон № 3135, который регулирует внесудебное обращение взыскания на ипотеку, не говоря уже о праве залогодержателя на взыскание, с другой стороны, не запрещает взыскание недостающей суммы. Соответственно, было установлено, что требование о возмещении ущерба, возникающее в результате внесудебного обращения взыскания, разрешено.
ПРИМЕЧАНИЕ: Правило состоит в том, что дефицит больше не может быть взыскан после обращения взыскания на залог или обращения взыскания на залог движимого имущества, проданного в рассрочку.Закон № 3135 ничего не говорит о праве на взыскание недостающей суммы, но не запрещает его.

Действительно, тот факт, что заложенное имущество было продано за сумму, меньшую, чем его фактическая рыночная стоимость, не должен противоречить праву на такое возмещение. Суд также постановил, что из уважения к правилу, согласно которому ипотека является просто ценной бумагой и не может считаться выплатой непогашенного обязательства, кредитору не запрещается взыскать недостачу, даже если он купил заложенное имущество во внесудебной продаже права выкупа по адресу: цена ниже рыночной, несмотря на то, что указанная стоимость больше или равна общей сумме обязательства должника.Так, в деле Suico Rattan & Buri Interiors, Inc. против Апелляционного суда Верховный суд пояснил, что:
Следовательно, неправильно для истцов, чтобы сделать вывод о том, что, когда банк-респондент якобы купил изъятую собственность по очень низкой цене , последний фактически помешал первому полностью выполнить свое обязательство. У истцов все еще был вариант : либо выкупить собственности, а затем продать ее по цене, соответствующей заявленной ими фактической рыночной стоимости , либо просто продать свое право выкупить по цене, равной эквивалентно разнице между предполагаемой рыночной стоимостью указанной собственности и ценой, полученной при продаже заложенного имущества.В любом случае заявители смогут возместить убытки, которые, по их утверждениям, понесены из-за неадекватной цены, полученной на аукционе, и, таким образом, позволят им урегулировать свои обязательства с банком-ответчиком. Более того, у истцов нет оснований делать вывод о том, что их следует рассматривать как выполнивших свои обязательства в полном объеме, поскольку банк-ответчик был тем, кто приобрел заложенное имущество, и что уплаченная им цена была очень неадекватной. Тот факт, что именно банк-ответчик в качестве ипотекодержателя в конечном итоге приобрел заложенное имущество и что цена предложения была низкой, не является веской причиной для отказа заявителей в выплате оставшейся суммы своего обязательства. Расчетный — это правило, согласно которому ипотека является просто ценной бумагой, а не погашением долга.
В G.R. № 202176, что касается права заявителя на компенсацию суммы, ответчики никогда не оспаривали сумму и расчет дефицита, который истец требовал взыскать. На чем настаивают респонденты, так это на том, что заявителю запрещено взыскивать какой-либо недостаток, потому что цена предложения значительно неадекватна по сравнению с предполагаемой фактической стоимостью отчужденного имущества.Однако, как обсуждалось выше, устоявшееся правило состоит в том, что при наличии права на выкуп несоответствие цены становится несущественным, поскольку должник по судебному решению может повторно выкупить собственность или продать свое право на выкуп.
ДЕЛО: [G.R. № 202176, 01.08.2016] БАНК МЕТРОПОЛИТАН И ТРАСТ, ПЕТИОНЕР В.С. ЧУЙ ЛУ ТАН, Г-Н. РОМЕО ТАНКО, ДР. СИ СЭ ХИОНГ И ТАН ЧУ СЮ ЙЕН, РЕСПОНДЕНТЫ.
Кодекс Калифорнии, Гражданский кодекс — CIV § 2924
(a) Каждая передача доли в собственности, кроме доверительного управления, сделанная только в качестве обеспечения выполнения другого действия, должна считаться ипотекой, за исключением случаев, когда в случае личной собственности она сопровождается фактическим изменением владения, и в этом случае оно считается залогом.Если посредством ипотеки, созданной после 27 июля 1917 года, любой недвижимости в недвижимом имуществе, кроме имущества по желанию или на срок менее двух лет, или при любой передаче в доверительное управление, сделанной после 27 июля 1917 года, аналогичного имущества для обеспечения выполнения обязательства залогодержателю, доверительному управляющему или любому другому лицу предоставляется право продажи, которое должно быть реализовано после нарушения обязательства, для которого эта ипотека или передача является залогом, право не может быть реализовано за исключением случаев, когда ипотека или перевод осуществляется в соответствии с приказом, решением или постановлением регистрационного суда, или для обеспечения выплаты облигаций или других доказательств задолженности, разрешенных или разрешенных к выпуску Комиссаром корпораций, или коммунальным предприятием в соответствии с положениями Закона о коммунальных предприятиях до тех пор, пока не будут выполнены все следующие условия:
(1) Доверительный управляющий, залогодержатель или бенефициар или любой из их уполномоченных агентов должны сначала подать для записи в офисе регистратора каждого округа, где находится заложенное или доверительное имущество или его часть или участок, уведомление по умолчанию.Это уведомление о неисполнении обязательств должно включать в себя все следующее:
(A) Заявление, идентифицирующее ипотеку или доверительный акт, с указанием имени или имен доверительного управляющего или доверительных управляющих, а также с указанием книги и страницы или номера инструмента, если применимо, где записана ипотека или доверительный акт, или описание заложенного или доверительного имущества.
(B) Заявление о том, что произошло нарушение обязательства, залогом которого является ипотека или передача в доверительное управление.
(C) Заявление, излагающее характер каждого нарушения, фактически известного бенефициару, и его или ее выбора продать или вызвать продажу собственности для выполнения этого обязательства и любого другого обязательства, обеспеченного доверительным актом или ипотекой, по умолчанию.
(2) Не менее трех месяцев должно пройти с момента подачи уведомления о неисполнении обязательств.
(3) За исключением случаев, предусмотренных в параграфе (4), по истечении трех месяцев, описанных в параграфе (2), залогодержатель, доверительный управляющий или другое лицо, уполномоченное осуществлять продажу, должны направить уведомление о продаже с указанием времени и место, в порядке и на время не менее, чем указано в Раздел 2924f .
(4) Невзирая на параграф (3), залогодержатель, доверительный управляющий или другое лицо, уполномоченное на продажу, может зарегистрировать уведомление о продаже в соответствии с Раздел 2924f до пяти дней до истечения трехмесячного периода, указанного в пункте (2), при условии, что дата продажи наступает не ранее, чем через три месяца и 20 дней после регистрации уведомления о невыполнении обязательств.
(5) Каждый раз, когда продажа откладывается на срок не менее 10 рабочих дней в соответствии с Раздел 2924g , залогодержатель, бенефициар или уполномоченный агент должны предоставить заемщику письменное уведомление о новой дате и времени продажи в течение пяти рабочих дней после отсрочки.Информация, предоставленная в соответствии с настоящим параграфом, не является публичным заявлением, требуемым подраздел (d) Раздела 2924g . Несоблюдение этого параграфа не отменяет любую продажу, которая в противном случае была бы действительной в соответствии с Раздел 2924f .
(6) Ни одно юридическое лицо не должно регистрировать или обеспечивать регистрацию уведомления о невыполнении обязательств или иным образом инициировать процесс обращения взыскания, если только оно не является держателем бенефициарного интереса по ипотеке или доверительному акту, первоначальным доверительным управляющим или замещенным доверительным управляющим в соответствии с этим документом. доверительного управления или назначенного агента держателя бенефициарного интереса.Никакой агент держателя бенефициарного интереса по ипотеке или доверительному договору, первоначальный доверительный управляющий или замещенный доверительный управляющий по доверительному договору не может зарегистрировать уведомление о невыполнении обязательств или иным образом начать процесс обращения взыскания, за исключением тех случаев, когда действует в рамках полномочий, определенных держатель выгодного интереса.
(b) При выполнении действий, требуемых настоящей статьей, доверительный управляющий не несет ответственности за любую добросовестную ошибку, возникшую в результате использования информации, добросовестно предоставленной бенефициаром относительно характера и суммы неисполнения обязательств по обеспеченному обязательству, документу доверия или ипотеки.При выполнении действий, требуемых данной статьей, доверительный управляющий не должен подпадать под действие Раздела 1.6c (начиная с Раздел 1788 ) части 4.
(d) Все нижеперечисленное составляет привилегированное общение в соответствии с Статья 47. :
(1) Рассылка, публикация и доставка уведомлений в соответствии с требованиями этого раздела.
(2) Выполнение процедур, изложенных в этой статье.
(e) Существует опровержимая презумпция того, что бенефициар действительно знал обо всех невыплаченных платежах по ссуде по обязательству перед бенефициаром, обеспеченному доверительным актом или ипотекой с уведомлением о невыполнении обязательств.

ГК РФ Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

ГК РФ Статья 350.1. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество

Некоторые проблемы обращения взыскания на заложенное имущество | JBI в прессе

Ст. 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Особенности регистрации перехода права при обращении взыскания на заложенное имущество

Особенности обращения взыскания на заложенное движимое имущество Текст научной статьи по специальности «Право»

Определение права выкупа

Что такое право на искупление?

Ключевые выводы

Понимание права выкупа

Как можно осуществить право выкупа

Как право выкупа помогает заемщикам

Кредитор может потребовать взыскания по ипотеке, если долг не выплачен

закон об ипотеке | Юрист по недвижимости Филиппины

Ипотека и залог капитала — засорение справедливости выкупа ?: White and Williams LLP

Законодательные изменения в сфере кредитования и ипотеки в Украине | Actualités

Дефицит после продажи взыскания во внесудебном порядке

Кодекс Калифорнии, Гражданский кодекс — CIV § 2924

Оставить комментарий Отменить ответ