Обращение взыскания на заложенное имущество происходит: Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество / КонсультантПлюс

КС напомнил о сроке действия залога, предоставленного третьим лицом

Конституционный суд разъяснил, когда прекращается действие залога, предоставленного третьим лицом. На сайте суда 16 апреля опубликовали постановление, принятое по жалобе Сергея Тюрина.

Из него следует, что в декабре 2014 года Тюрин обеспечил принадлежащими ему жилыми помещениями исполнение Андреем Фирсовым обязательств по договору займа с Павлом Бронниковым.* Фирсов должен был вернуть $890 000 основного долга и заплатить проценты до марта 2015 года, однако он этого не сделал. В июне 2017 года Бронников подал иск о взыскании задолженности. Первая инстанция его требования удовлетворила и обратила взыскание на заложенное имущество – жилые помещения Тюрина. Вышестоящие инстанции с таким выводом согласились.

• 4 марта, 8:45

• 9 октября, 8:52

При этом, как отметил КС в своем постановлении, суды не приняли довод Тюрина о том, что залог должен был прекратиться по истечении года со дня наступления срока исполнения обеспеченного им обязательства – то есть в марте 2016 года.

Такой вывод, по мнению залогодателя, следовало сделать из абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК, который распространяет правила поручительства на предоставление залога третьим лицом, и п. 6 ст. 367 ГК, согласно которому поручительство прекращается через год после наступления срока исполнения обеспеченного обязательства, если кредитор не предъявит иск к поручителю. Последнее относится к поручительству, срок действия которого не определен в договоре.

Конституционный суд согласился с доводами заявителя. Судьи подчеркнули: срок обращения взыскания на предмет залога, предоставленного третьим лицом, является пресекательным. В частности, к таким отношениям не применяются правила о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности, отметил КС. Подобное понимание «вносит определенность в соответствующие правоотношения и стимулирует участников гражданского оборота к своевременной реализации прав», говорится в постановлении.

Таким образом, залог, срок действия которого стороны не установили самостоятельно, прекращается через год после наступления срока исполнения обеспеченного им обязательства, если до этого момента кредитор не предъявит иск об обращении взыскания на предмет залога. Дело Тюрина должно быть пересмотрено, постановил КС.

* – имена, за исключением Сергея Тюрина, являются вымышленными. В постановлении приведены только инициалы.

Обращение взыскания на заложенное имущество: порядок обращения залога

Обращение взыскания на заложенное имущество – представляет собой, предусмотренный законом способ защиты имущественных прав и компенсацию потерь, полученных в результате ненадлежащего выполнения условий договора контрагентом. Основания, порядок и другие нюансы процедуры проанализируем в нашей статье на основании норм действующего гражданского и исполнительного законодательства.

Что такое обращение взыскания на заложенное имущество?

Обращение взыскания на заложенное имущество относят к самым распространённым способам защиты прав заимодателя в кредитных отношениях с заёмщиком. Чаще всего финансовые организации, в том числе и банки используют залог в качестве гарантии выполнения должником своих обязательств по договорам.

В качестве залога, как правило, выступают предметы имеющие большую стоимость и высокую ликвидность, к ним можно отнести:

• недвижимость и автомобили, при обращении взыскания на такое заложенное имущество, его можно быстро реализовать и компенсировать ущерб;
• имущественные права, на предмет, который лицо приобретёт в будущем;
• ценные бумаги, в том числе акции;
• драгоценные камни и металлы;
• культурные ценности.

Подробно вопрос обращения взыскания и что может быть залогом рассказывает судья в этом видео:

В случае непогашения кредита, заимодатель должен иметь возможность реализовать заложенное имущество и тем самым вернуть свои средства. Поэтому к заложенному имуществу предъявляется еще одно требование – оно не должно быть обременено никакими ранее данными обязательствами заёмщика. Последнее требование не является обязательным с точки зрения закона, но на практике кредиторы, как правило, отказывают в принятии такого имущества в качестве залога.

Важно знать, что стоимость заложенного имущества не должна быть меньше суммы взятых обязательств по соглашению. При этом кредитор, как правило, проводит его оценку в сторону уменьшения, а в сумму долга включает проценты, неустойку и возмещение ущерба.

Основания для обращения взыскания залога

Основание для обращения взыскания залога предусмотрено ст. 348 Гражданского кодекса РФ и заключается в неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств. Кроме этого основания могут быть предусмотрены самим соглашением между сторонами. Однако законом не допускается обращение взыскания на заложенное имущество двух случаях:

1. Несоразмерности долга цене залога, то есть задолженность незначительная, а её сумма не превышает 5% от стоимости оценённого залогом объекта.
2. Небольшого срока задолженности при условии периодических платежей в качестве выполнения обязательств, то есть период просрочки не превышает 3 месяцев, но не является систематическим.

Важно знать, что систематическим неисполнением долговых обязательств является нарушение условий соглашения не менее трёх раз в течение года, даже если просрочка незначительна.

Включать в договор условия при которых не допускается обращение взыскания нельзя. Кроме этого нормами права запрещено устанавливать в соглашении условие, не позволяющее должнику прекратить обращение взыскания до реализации имущества погашением долговых обязательств.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусматривает внесудебную процедуру и судебную. В зависимости от того какое имущество находится в залоге и от условий соглашения используется или один, или второй вариант. Каждая процедура имеет свои особенности, которые достаточно подробно выписаны в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.

Обращение взыскания в судебном порядке

Обращение взыскание на заложенное имущество проводится в обязательном судебном порядке если:

• заложенное имущество представляет собой жилое помещение, что является единственной собственностью лица;
• предмет залога относится к культурному наследию, то есть имеет значительную художественную или историческую ценность;
• заёмщик был признан судом безвестно отсутствующим;
• имущество, находящееся под залогом, является гарантией обеспечения других обязательств.

Кроме этого, в судебном порядке рассматривается обращение взыскания если в соглашении между сторонами указан такой порядок. Закон разрешает рассмотрение дела в суде, даже в случаях, если стороны предусмотрели только внесудебный порядок, если по вине владельца заложенного имущества или третьих лиц у кредитора возникают проблемы с обращением взыскания.

Реализация имущества, находящегося в залоге, обращение взыскания на которое проводилось в судебном порядке осуществляется путём его продажи с публичных торгов, если стороны в соглашении не предусмотрели другой порядок. Организация и проведения торгов зависит от вида имущества.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, в случае участия в них меньше двух покупателей, нет предложений по увеличению первоначальной цены или победитель торгов в течение 5 дней не оплатил стоимость лота. Закон разрешает провести повторные торги с условием снижения оценочной стоимости имущества. В случае, если и вторые торги будут признаны несостоявшимися, кредитор имеет право оставить имущество у себя засчитав его стоимость на 10% ниже заявленной на последних торгах.

Законом предусмотрено право сторон договора участвовать в торгах, а также обязанность организаторов:

1. Уведомить стороны о начале процедуры обращения взыскания за 10 дней.
2. Разместить информацию о проводимых торгах на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов и сайте организации, проводящей торги.
3. Обеспечить доступ до информации всем заинтересованным лицам.

Следует знать, что суд по просьбе должника и при наличии уважительных причин может отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на срок до одного года. Но такая отсрочка предусматривает и увеличение долга за счёт процентов по кредиту и штрафных санкций.

Обращение взыскания во внесудебном порядке

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно в двух случаях:

• если такой порядок предусмотрен соглашением сторон, но с условием, что договор залога будет соответствовать требованиям законодательства;
• исполнительной надписи нотариуса, в случае невыполнения должником своих обязанностей, если договор, содержащий условие о внесудебном обращении взыскания заверен нотариально.

К соглашению об обращении взыскания на заложенное имущество законодательством установлен ряд требований, а именно:

1. Форма соглашения должна быть такой же, как и заключённый договор.
2. В тексте документа должен быть предусмотрен способ реализации имущества.
3. Обязательным условием является наличие информации о стоимости имущества и порядке её определения.

Кроме этого от кредитора требуется в случае наступления условий для реализации имущества, предпринять все меры для получения максимально возможной суммы. Если размер полученных средств будет превышать задолженность, то разница должна быть возвращена заёмщику.

Реализовать заложенное имущество кредитор имеет право только по истечению 10 дней после того, как должник получит уведомление о начале процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, но договором между сторонами может быть установлен и больший срок.

В отличие от обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стороны ведущие предпринимательскую деятельность по соглашению могут предусмотреть реализацию предмета залога путём:

• передачи в собственность имущества кредитору с одновременным правом пользования таким имуществом должником;
• продаже предмета залога третьему лицу по цене не ниже рыночной.

Если соглашение по обращению взыскания на заложенное имущество заверено нотариусом, то выданный кредитору по его заявлению исполнительный надпись нотариуса является одновременно исполнительным листом, по которому возможно произвести обращение взыскания.

Особенности обращения взыскания имущества по ипотечному договору

Вопрос обращения взыскания при ипотеке рассмотрен в этом видео:

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество считают один из самых противоречивых в действующем законодательстве по причине наличия исключений, связанных как с порядком, так и условиями его реализации. Примером может служит наличие особенностей обращения взыскания при осуществлении порядка по ипотечному договору, к ним относится:

1. Рассмотрение порядка только в судебной инстанции.
2. Кредитором может быть только банк.
3. При реализации имущества не имеет значение, что ипотечное жильё является единственным жилой собственностью должника.
4. Финансовая организация заимодатель имеет право забрать в собственность имущество при несостоявшихся повторных торгах засчитав его стоимость на 25% ниже выставленной на торги.

Юридическая практика по ипотечных кредитам, говорит о том, что, если дело дошло до судебного разбирательства, мало кому из заёмщиков удаётся сохранить в собственности такое имущество.

Сложности при обращении взыскания на залог

Обращение взыскания заложенного имущества предусматривает от кредитора активных действий по описи имущества, в случае препятствующих действий со стороны владельца — обращение к судебным приставам для принудительного изъятия предметов залога, ареста такого имущества. Кроме этого к сложностям можно отнести:

• само проведение судебной процедуры, так должник имеет достаточное количество предусмотренных процессуальных прав для того чтобы затянуть рассмотрение дела или отложить обращение взыскания на год;
• спор в оценки заложенного имущества также может быть отдельным поводом для рассмотрения дела судом;
• для реализации процедуры торгов требуется соблюдение определённых условий, что далеко не всегда соблюдается и в этом случае торги признаются несостоявшимися;
• на заложенное имущество могут претендовать другие кредиторы.

Также в судебной практике достаточно случаев, когда соглашение об обращении взыскания признаётся недействительным по формальным причинам, залоговой договор может перейти в статус недействующего. По этой причине, несмотря на то, что залог является достаточно эффективным способом обеспечения обязательств, он не получил широкого распространения в гражданских договорах.
Подробно об обращении взыскания как в судебном так и во внесудебном порядке рассказывается в этом видео:

Как заемщикам в Казахстане избежать принудительного выселения – рекомендации юриста

Недавние трагические события, произошедшие в Алматы при выселении из залогового жилья, вызвали мнения о том, что их причиной послужила действующая система изъятия. Кандидат юридических наук Даулет Абжанов рассуждает о том, нуждаются ли проблемные заемщики в дополнительной защите. 

Изъять залоговое жилье непросто

На мой взгляд, закон и существующие законодательные процедуры как раз-таки достаточно лояльны к должникам в этом смысле. Вот смотрите.

1. Принудительно изъять залоговое имущество, выселить из жилища без судебного акта невозможно. Даже при продаже заложенного имущества во внесудебном порядке (а закон дает такое право банку-залогодержателю), если должник отказывается освобождать предмет залога, выселяться из жилища, кредитору все равно придется требовать выселения через суд. Кредитор вынужден, таким образом, дважды обращаться в суд: в первый раз – чтобы получить решение об обращении взыскания на залог, на основании которого имущество продается через электронные торги; во второй – для принудительного выселения.

2. Закон дает право залогодателю в любой момент до выставления имущества на торги погасить долг. Об этом говорит ст. 22 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”.

3. Закон дает возможность в случае просрочки обратиться заемщику – физическому лицу в банк с предложением о реструктуризации займа. Банк, конечно, может отказать, но отказ должен быть мотивирован. В период рассмотрения обращения заемщика банк не вправе проводить принудительные меры по взысканию долга. То есть невозможна ситуация, когда банк сразу при наступлении просрочки начнет реализацию залога. Есть процедуры и сроки, которые банк обязан соблюсти, прежде чем обратиться в суд. По сути, закон дает время для того, чтобы заемщик имел дополнительное время для погашения долга. Это как минимум 4 месяца.

4. Закон запрещает реализацию залога в случае явной несоразмерности долга стоимости заложенного имущества. Она определяется следующим критерием: размер неисполненного обязательства составляет менее 10% от стоимости  имущества по договору залога.

5. Торги по продаже заложенного имущества всегда публичны. Каждый желающий может принять участие в них. Несоблюдение процедуры публичности проведения торгов – безусловное основание для отмены их результатов. Банки, как и судебные исполнители, таким образом, никак не вправе адресно кому-то продать заложенное имущество без согласия залогодателя.

6. Ничто не мешает залогодателю на любой стадии самому найти покупателя по рыночной цене. Если опасаешься, что залог продадут по заниженной цене – пожалуйста, приведи своего покупателя по адекватной цене; банк будет только рад этому. Закон даже специально регламентирует возможность обращения в банк об этом (ст. 20-1 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”). Если банк соглашается с самостоятельной реализацией имущества залогодателем, то принудительная процедура приостанавливается как минимум на три месяца. На практике банки редко отказывают в таких обращениях. Но в любом случае, повторюсь, нет препятствий тому, чтобы залогодатель предлагал третьим лицам поучаствовать в торгах и приобрести имущество по рыночной цене.

7. На любой стадии у должника есть право судебного обжалования незаконных, по его мнению, действий и решений судов и судебных исполнителей. Не согласен с суммой долга, оценкой, допущены процедурные нарушения – пожалуйста, обращайся в суд.

На самом деле у должника большие возможности для того, чтобы затянуть процедуру продажи залога. На практике процессы могут длиться годами. И этим пользуются некоторые должники. Это есть не что иное, как злоупотребление ими правом, о чем сейчас почему-то предпочитают не говорить.

Поэтому в целом законодательный механизм реализации залога у нас никак нельзя назвать жестким по отношению к должникам.

Продать по дешевке?

Многие жалуются, что их имущество продано по заниженной стоимости, виня в этом банки и судебных исполнителей. По этому поводу хотел бы отметить несколько моментов.

Во-первых, реализация заложенного имущества всегда осуществляется на публичных торгах. Как указывал выше, ни банк, ни судебный исполнитель не имеют права адресно кому-то продать объект.

Во-вторых, цену приобретения заложенного имущества опять-таки определяют не банк и не судебный исполнитель, а торги. Начальная цена продажи устанавливается судом на основании независимой оценки или судебной экспертизы. Конечную реальную цену формирует рынок. Как правило, ожидания залогодателя по цене – завышенные по сравнению с тем, по какой цене участники торгов готовы его приобрести. Но тут уж извините: объект продается по той цене, по которой покупатели готовы за него заплатить.

В-третьих, не согласны с оценкой – всегда есть возможность представить альтернативную и, основываясь на ней, обжаловать ту оценку, которая вам не нравится.

В-четвертых, даже в случае признания торгов несостоявшимися ввиду отсутствия участников на торгах, банк не сам определяет стоимость, по которой он может принять на баланс непроданное имущество. Она определяется по ее текущей оценочной стоимости, установленной судом либо доверенным лицом на основании отчета об оценке независимого оценщика (ст. 32 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”, ст. 85 Закона “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”). В случае несогласия с оценкой должник всегда вправе ее обжаловать и представить альтернативную либо просить суд назначить судебную экспертизу.

Наконец, в-пятых, залогодатели порой сами виноваты в том, что на имущество мало покупателей или цена низкая. Это происходит в тех случаях, когда залогодатель препятствует реализации заложенного имущества. Элементарно не дает возможность потенциальным покупателям осмотреть объект, оценить его состояние. Это как покупать кота в мешке. Если покупатели узнают, что объект проблемный (то есть залогодатель неконтактный, оспаривает долг, залог и т.п.), это сразу сужает круг желающих его приобрести и роняет цену приобретения: покупатель знает, что ему потом придется заниматься принудительным выселением прежних хозяев. И как же после этого цена не будет ниже рыночной!

Разумеется, нельзя исключать случаи того, что залогодержатель или судебный исполнитель имеют намерение продать имущество определенным лицам. Недобросовестность возможна и с их стороны. Однако действующий механизм в законе предоставляет возможность должнику, залогодателю отстоять свои права и пресечь злоупотребления. К сожалению, они не всегда пользуются такой возможностью.

Отстаивать свои права и интересы можно и нужно в рамках уже действующего закона. В свое время я лично сталкивался с нарушениями со стороны банка и судебного исполнителя, но через суд добился правды. Много нареканий вызывают, например, действия судебных исполнителей. Это и наложение арестов на все имущество, превышающее по стоимости размер долга, и процедурные нарушения при выставлении имущества на торги. Но, подчеркну, в целом действующий правовой механизм позволяет пресечь нарушения.

Однако, если решение вступило в законную силу, оно должно исполняться.

Не без проблем

При все этом, конечно, есть проблемные вопросы. В частности, вопрос актуальности начальной цены продажи арестованного имущества на торгах. Проблема в следующем.

Закон обязывает суды в решении об обращении взыскании на заложенное имущество устанавливать начальную цену продажи. Суд обычно руководствуется оценкой, которая представлена в ходе судебного процесса, то есть свежей. Но проблема возникает в случае, если к моменту фактического выставления имущества на торги на рынке цены существенно меняются как в сторону повышения, так и в сторону понижения. В этом случае начальная цена продажи уже становится неактуальной.

Такая ситуация возможна, когда проходит значительное время с момента вынесения решения с начальной ценой до назначения торгов. К сожалению, сейчас судебная практика такова, что изменить начальную цену продажи, однажды установленную судом, невозможно. Она уже “на века вечные”. И получается, что имущество может быть выставлено на торги по заведомо нерыночной цене. Хотя справедливо было бы начальную цену определять в ходе исполнительного производства, как можно ближе к моменту проведения торгов. Вот этот момент надо исправить.

Кроме этого, можно было бы обязать банки размещать на своих интернет-ресурсах информацию не только о выставляемом ими на торги заложенном имуществе во внесудебном порядке, но и информацию о предстоящих судебных торгах, которые проводят судебные исполнители. То есть о судебных торгах участники могли бы узнавать не только из публикаций судебных исполнителей, но и из интернет-ресурсов банков. Пусть как можно больше будет информации о торгах, как можно больше потенциальных участников узнают о них. Это способствовало бы прозрачности реализации имущества должников.

К слову, финансовый регулятор в какой-то момент считал незаконным такое размещение информации на интернет-ресурсах банков; мол, банки вправе размещать информацию о реализации только собственного имущества, а по заложенному имуществу, реализуемому в порядке закона об ипотеке и об исполнительном производстве, размещение объявлений о реализации незаконно.

К счастью, регулятор позже изменил свою позицию, разрешив-таки банкам публиковать на своих сайтах объявления о продаваемом заложенном имуществе как во внесудебном, так и в судебном порядке. 

Лояльность закона к должникам

Существует целый пласт защитных гарантий для заемщиков по банковским займам. Что он включает в себя?

1. На стадии до получения кредита закон обязывает банки обеспечить как можно большую информированность заемщика об условиях займа. Например, установлены требования к оформлению договора банковского займа к размеру шрифта (мелким шрифтом уже ничего нельзя излагать), к последовательности пунктов (самые важные условия излагаются на первой странице – титульном листе, они не затеряются в тексте договора). Закон обязывает банки составлять памятку для заемщиков, где также отражаются наиболее важные условия займа.

В общем, теперь заемщики уже не могут сослаться на то, что банки не довели до них условия кредита, спрятав финансовые обязательства в тексте. Заемщики имеют все возможности для того, чтобы иметь четкое представление о том, сколько, как они должны возвращать заем, какую неустойку и за что могут с них взыскать. Преддоговорная стадия в Казахстане достаточно подробно и жестко урегулирована. Другое дело, что некоторые граждане по-прежнему не придают должного значения этой информации, не читают договор, не взвешивают свои возможности перед получением кредита. Но тогда неблагоприятные последствия этого такие заемщики должны нести сами.

2. На стадии исполнения договора банковского займа закон установил запрет банкам в одностороннем порядке менять условия кредита, кроме улучшающих для заемщика условий.  

3. Если заемщик не допускает нарушений, у него есть право требовать высвобождения заложенного имущества, покрывающего сверх размера долга по кредиту.

4. Есть масса привилегий для заемщиков – физических лиц при наступлении просрочки. Например, по общему правилу неустойка не начисляется после просрочки 90 дней; по ипотечным займам начисление вознаграждения прекращается после 180 дней просрочки. То есть после указанного периода просрочки долг фактически фиксируется, дополнительные суммы уже по договору не начисляются, даже если просрочка длится годами!

Прибавьте еще сюда меры по госпрограммам для социально уязвимых слоев населения. По ним государство фактически приняло на себя их кредитные обязательства, позволив банкам списывать (прощать) долги заемщиков по кредитам.

“Понять и простить”?

Меры поддержки заемщиков-физлиц просто беспрецедентны, как на уровне законодателя, так и со стороны финансового регулятора.

Когда сейчас стали говорить о необходимости новых мер защиты должников, я, признаться, не представляю, что можно еще сделать. Разве что просто разрешить всем заемщикам не платить по долгам.

Не позавидуешь регулятору – ему впору схватиться за голову, настолько он оказался зажатым, с одной стороны, давлением общественников, традиционно требующих “понять и простить” неплательщиков, и, с другой стороны, пониманием, что чрезмерное потакание должникам грозит системными рисками в банковской сфере.

Законодательные послабления должникам – устоявшаяся тенденция последнего десятка лет. С периодичностью в 2-3 года в стране принимается очередной пакет поправок в банковские законодательные акты. Обратите внимание: крупные поправки по вопросам взаимоотношений “банк – клиент” вносятся законами, в названии которых непременно присутствует указание на “защиту” (от 10 февраля 2011 года, от 2 июля 2018 года, от 21 января 2019 года). От кого? От банкиров, разумеется.

Вот таким образом постепенно в обществе сформировалось устойчивое негативное отношение к банкам. Последние события с расстрелом полицейских и судебного исполнителя наглядное тому подтверждение. Ведь что получилось. В связи с этой трагедией люди стали говорить не о проблеме продажи, хранения, контроля оружия (как обычно происходит на Западе после очередной стрельбы), не об опасности работы судебных исполнителей и необходимости их защиты, а о произволе банков, судов, судебных исполнителей. Вместо осуждения многие открыто поддержали убийцу, пытаясь оправдать его действия якобы безысходностью и произволом в отношении него.

Апофеозом, на мой взгляд, стало поручение госорганам разработать очередной пакет поправок в защиту должников и сообщение о подписании банками меморандума о невыселении должников. И это все выглядит как результат стрельбы!

Нечаянно, конечно, но вышло так, что оправдание действий акбулакского стрелка произошло на уровне государства. Нечаянно, но произошла героизация убийцы, поскольку в глазах общественности именно благодаря его действиям принудительные мероприятия против должников фактически приостановлены в стране. Кто он теперь в глазах злостных неплательщиков, как не герой? Насколько это выглядит этичным по отношению к погибшим?

Поэтому эти поспешные поручения о новых мерах, установки приостановить взыскания и выселения, перепроверки состоявшихся решений – это все ой как не вовремя. Это неправильный и ошибочный сигнал обществу.

Общество стало глубоко симпатизирующим тем, кто не возвращает долг, относясь с неприязнью к тем, кто пытается его вернуть. Постулат Pacta sunt servanda (“Договоры должны исполняться”) в таком обществе начинает работать частично, избирательно; он вроде как есть, но к определенной группе отношений он, получается, не применим, ведь можно не возвращать кредиты (или возвращать не в полном объеме), не отвечать залогом, гарантией. Сегодня мы допустим невозврат долгов, завтра – неуплату налогов?

Не отражает ли это общую тенденцию падения государственной дисциплины в стране?

Баланс интересов кредитора и должника

Было бы ошибкой думать, что послабления замкнутся только на отношениях банковского кредитования. Нет, этот тренд перекинется на другие обязательства: займы частных лиц (вы одолжили деньги соседу, но добиться возврата долга не сможете), обязательства оплаты за приобретенный товар (предприниматель, отпустив товар, не сможет получить его стоимость от покупателя), налоговые обязательства (зачем платить налоги, если так простят?) и пр. Если дозволено одной категории должников не платить годами, то почему нельзя то же самое допустить другой категории должников?

Оттого судебные исполнители подвергаются нападениям уже не только по делам о взыскании банковских займов, но и другим, никак не связанным с банками делам (пример тому – недавнее нападение на судебного исполнителя в Алматы связано с исполнением решения суда о сносе незаконной постройки). А что? Прецедент создан; в сознании некоторых людей уже отпечаталась допустимость (или дозволенность?) насилия к судебным исполнителям.

Бесспорно то, что закон должен учитывать интересы обеих сторон – кредитора и должника (заемщика). Соблюсти баланс этих интересов – задача не из легких.

На мой взгляд, больше правовых гарантий следует дать заемщикам на этапе согласования, заключения договора. У них должно быть четкое представление о принимаемых обязательствах, размере платежей, конечной переплаты, методике их исчисления, рисках. Никаких скрытых переплат, двусмысленных пунктов. На данной стадии заемщик – физическое лицо – это слабая сторона с ограниченными ресурсами, отсутствием финансовой, юридической компетенции, которая нуждается в защите от обмана, недопонимания, неясности. Все это в равной мере должно относиться к залогодателям, гарантам, поручителям. Условия принимаемых обязательств должны быть также четкими и понятными для них.

Однако на стадии возврата полученного займа акценты должны сместиться в сторону защиты кредитора. Возврат долга уже зависит преимущественно от заемщика, его добросовестности. В этой ситуации закон должен содержать такой механизм, который обеспечил бы быстрый возврат долга на условиях договора и пресекал бы недобросовестность должника. Необходимо не усложнять, а, наоборот, упрощать процедуру взыскания. При этом защита заемщика должна ограничиваться, преимущественно, защитой от возможных злоупотреблений кредитором своих прав (например, от начисления вознаграждения в большем размере, чем предусмотрено договором, непрозрачных торгов и пр.).

Таким образом, фактическое получение кредита – вот та линия, которая должна разделять два разных подхода. До получения кредита – максимум защиты для заемщика, после – защите подлежит кредитор. Должник не вправе препятствовать взысканию долга. Раз уж взял деньги – будь добр, возвращай! Взял обязательство отвечать залоговым имуществом, гарантией – отвечай!

Предложение о недопустимости обращения взыскания на жилье противоречит конституционной норме “Собственность обязывает”, из которого следует принцип имущественной самостоятельности и имущественной ответственности субъектов. Поэтому призыв не допускать обращение взыскания на заложенное жилье – это не более чем популизм, поощряющий безответственность и иждивенчество в обществе.

В конце концов никто ведь насильно не заставляет брать кредиты в банках. Не нравятся банки – одалживайте деньги у соседей, родственников, коллег. Пора нам всем понять, что банки – это не благотворительные организации; у них есть свои обязательства перед вкладчиками, инвесторами. Зарабатывать на кредитах – это их бизнес. Если нужны бесплатные и безвозвратные деньги – это не к банкам, это к государству обращаться нужно. Патернализм ведь нынче у нас тоже в моде.

Еще больше послаблений?

Итак, чего стоит ожидать после резонансных ЧП с исполнением судебных актов?

Главный банк примет очередной пакет поправок в закон, продлевающих и еще более усложняющих процесс взыскания долгов.

Финансовый регулятор предпримет попытки заступиться за сектор, но вскоре поймет их тщетность.

Суды начнут менять судебную практику в пользу должников даже в тех случаях, когда налицо будет намеренное уклонение последних от исполнения своих обязательств.

Судебные исполнители, дабы не быть битыми (в прямом смысле), предпочтут не связываться с мало-мальски скандальными должниками, из-за чего исполнительные листы будут висеть неисполненными годами.

Недобросовестные должники как не возвращали долги, так и дальше не будут их возвращать; добросовестные же задумаются, стоит ли возвращать долги.

Банки ограничат кредитование, например, исключив выдачу займов под залог единственного (и не только) жилья; доступ населения к ипотечному кредитованию будет существенно затруднен.

Вот такая вот печальная реакция на требования “понять и простить”. В этом вопросе государство оказалось у нас слышащим. Но разумным ли?

внесудебный порядок, соглашение, судебная практика

Имущество физических лиц может находиться в залоге. Гражданское законодательство определяет право установления залога как способ, посредством которого одна из сторон договора может получить гарантии удовлетворения своих требований. Часто возникают ситуации, когда физическое лицо является финансово несостоятельным, и его имущество взыскивается в пользу определённого лица или государства.

Как же быть в ситуации, когда имущество заложено? В этой статье мы разберем ситуации, при которых возможно такое взыскание, его условия и процедуру.

Нормативное регулирование

• ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым залоговым может становиться любое имущество. Исключением являются только те вещи или имущественные права, на которые законом прямо установлен запрет на помещение под залог.
• Кроме того, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает правило, в соответствии с которым обращается взыскание на имущество должника, в отношении которого запущена процедура банкротства.

Чаще всего под залог попадают автотранспортные средства или недвижимость, поскольку именно под такое имущество банковским организациям наиболее выгодно выдавать средства. Закон предусматривает два способа обращения взыскания на такие вещи: судебный и внесудебный.

Когда взыскание допустимо

Для того, чтобы в отношении должника началась процедура взыскания, обращенная на любое его имущество, необходимо наличие условий:

Естественно, что взыскание – крайняя мера, к которой прибегают в случае, когда все остальные меры урегулирования уже исчерпаны. Например: досудебное урегулирование спора, требование к поручителю об оплате долга и тому подобные. Поэтому, не стоит затягивать решение проблемы и прятаться от таких переговоров.

Кроме того, закон защищает права должника посредством установления ограничений на применение такой меры как обращение взыскания на залоговое имущество. Для того, чтобы такая мера могла быть применена должны быть соблюдены условия:

• сумма долга должна быть соразмерна стоимости того имущества, которое находится в залоге. Несоразмерным считается: долг менее 5 % от стоимости залога, просрочка менее 3 месяцев;
• невыполнение заёмщиком своих обязательств перед банком. Здесь действует правило: просрочка допущена три раза, или более, в течение года. В этом случае не имеет никакого значения сумма пророченного платежа, то есть заемщик не сможет сослаться на незначительность этой суммы.

Во всех остальных случаях банковская организация имеет полное право обратить взыскание на залоговое имущество. В ситуации, когда у заемщика имеется несколько долговых обязательств перед различными кредиторами, взыскание происходит в порядке очерёдности. В такой очереди закон устанавливает право преимущественного взыскания за тем кредитором, который является держателем залога по договору.

Процедура обращения взыскания на предмет залога по кредиту

Законом предусмотрено два варианта развития событий, посредством которого происходит такое взыскание: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок

Такой порядок может быть предусмотрен сторонами при заключении договора залога. Если такого пункта в договоре нет, залогодержатель не имеет обязанности соблюдения досудебного порядка взыскания. Он может сразу обращаться в суд.

Важно, чтобы договор или соглашение детально описывали процедуру внесудебного урегулирования: процесс реализации имущества, порядок расчетов между сторонами. При проведении процедуры должны быть выполнены пункты:

1. Банк проводит комплекс мер, посредством которых пытается заставить заемщика выполнить свои обязательства. На этом этапе банк высылает уведомления о возможности начала процедуры взыскания на заложенное и требования о выполнении обязательств.
2. Если предыдущие меры не принесли результата, высылается уведомление о начале самой процедуры взыскания. В этом документе очень детально расписываются все подробности процедуры: указывается обязательство заемщика и его долг, описывается сам предмет залога, путь его реализации, первоначальная стоимость и порядок расчетов с заемщиком.

Реализация имущества начинается через 10 дней. Другой срок может быть предусмотрен соглашением между сторонами.

Затем банку передается вся документация на предмет залога, и он приступает к его реализации посредством торгов. Дальнейшие действия сторон будут зависеть от результата торгов. Если полученная сумма выше, чем необходимо — разница отправляется в карман заемщика. Если такая сумма ниже – банк удовлетворяет оставшиеся требования из другого имущества заемщика.

Торги могут не состояться. Тогда банк может выкупить заложенное самостоятельно или назначить новые торги.

Пример договора залога с внесудебным порядком обращения взыскания скачайте здесь.

Договор залога с внесудебным порядком обращения взыскания (образец)

Судебная процедура

Даже если стороны указали в договоре возможность взыскания без суда, банк имеет право начать судебную процедуру.

Процедура взыскания:

1. Требование о выполнении обязательств заемщиком;
2. Вручение должнику уведомительного документа о взыскании. Затем банк подает иск в суд.
3. Судебный процесс. На этом этапе суд выслушивает доводы сторон и выносит решение. Заемщик может заявить требование об отсрочке взыскания. Максимальный срок такой отсрочки – один год. В этот период придется выполнять свои кредитные обязательства, как и прежде.
4. Если вынесено решение о взыскании, оно передается приставам. Пристав получает все документы на предмет залога. Если в залоге недвижимость, то документов будет достаточно. Если в залоге, например, автомобиль, то пристав изымает его у заемщика для дальнейшей реализации.
5. Пристав организует торги, о которых заёмщик должным образом информируется. В отношении движимого имущества – за десять суток до торгов, в отношении недвижимости – сведение должны опубликовываться в периодике субъекта РФ и на его сайте.
6. Торги.

При состоявшихся торгах, удовлетворение требований производится по тем же принципам, что в указанном выше порядке. Однако, при судебной процедуре из вырученных средств вычитается вознаграждение, которое должен получить организатор торгов.

Важно: даже если вы получили уведомление о взыскании, у вас остается время до начала торгов, чтобы погасить долги перед банком и прекратить процедуру.

Бланк иска скачайте тут.

Образец иска о взыскании залога по договору займа

Защита прав

Даже если банк начал процедуру взыскания заложенного, не стоит опускать руки. По возможности нужно погасить долги перед банковской организацией и продолжить сотрудничество.

При финансовых трудностях, которые не позволяют своевременное погашение кредита, не стоит доводить до инициации процедуры взыскания предмета залога. Обратитесь в банк и напишите заявление о реструктуризации долга. Даже если банк не пойдет навстречу, остается возможность заявить о требовании отсрочки процедуры взыскания на год.

Заемщик всегда должен находиться в диалоге банком, чтобы меры по взысканию не стали для него полной неожиданностью, а годы платежей по кредиту пустой тратой денег.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Это видео посвящено вопросу обращения взыскания на предмет залога:

Гражданское право. Тест 18 — ДЕКАН ТЕСТ

1. Оспоримая сделка считается недействительной с момента
вступления в силу судебного решения, которым она признана недействительной
ее совершения
когда началось ее исполнение
предъявления иска о признании ее недействительной

2. По общему правилу недействительная сделка влечет
взыскание всего полученного сторонами по сделке в доход государства
двустороннюю реституцию
одностороннюю реституцию
обязанность каждой из сторон уплатить штраф в пользу государства

3. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение
десяти лет со дня, когда началось ее исполнение
трех лет со дня совершения указанной сделки
трех лет со дня, когда началось ее исполнение
одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что указанная сделка нарушает принадлежащее ему субъективное право

4. Одновременное представительство допускается
при наличии согласия представляемых сторон
если иное не предусмотрено договором
только в случаях коммерческого представительства
в случаях коммерческого представительства при наличии согласия представляемых сторон

5. Передоверие представителем совершения порученных ему действий
невозможно
возможно, если это предусмотрено доверенностью
возможно при коммерческом представительстве
возможно, если это предусмотрено доверенностью, а также в иных случаях, предусмотренных законом

6. Исключительная неустойка предусматривает право потерпевшей стороны взыскать
только убытки
только неустойку
неустойку и убытки

7.Обращение взыскания на заложенное имущество происходит
в административном порядке
в судебном порядке
по соглашению сторон

8. Обязательство считается взаимным, если
каждая сторона обязательства имеет как права, так и обязанности
одной стороне обязательства принадлежат только права, а другой стороне — только обязанности
одной стороне обязательства принадлежат только права, а другой стороне – как права, так и обязанности
одной стороне обязательства принадлежат только обязанности, а другой стороне – как права, так и обязанности

9. Уступка права требования допускается
только с согласия должника
независимо от согласия должника
по взаимному согласию кредитора и должника
при условии уведомления кредитором должника

10. До получения оферты ее адресатом оферент
вправе отозвать оферту
не имеет права отзыва оферты
вправе отозвать оферту только в случае, если это оговорено в самой оферте

11. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение
о предмете договора
об условиях, которые названы законом в качестве существенных
об условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
обо всем, указанном в пунктах «а»-«в»

12. Организатор открытого конкурса, вправе отказаться от его проведения, но не позднее чем
за 15 дней до наступления даты его проведения
за 25 дней до наступления даты его проведения
за 30 дней до наступления даты его проведения
за 60 дней до наступления даты его проведения

13. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично договор считается расторгнутым, когда такой отказ допускается
законом
соглашением сторон
законом или соглашением сторон

14. Существенными условиями договора купли-продажи являются
наименование товара
цена
срок передачи товара
наименование и количество товара

15. Информация о продавце, товаре и изготовителе должна доводиться до покупателя
на всех существующих языках мира
на любом языке на выбор производителя
на русском языке

Потери права выкупа | Wex | Закон США

Обзор

Содержание:

Введение

Взыскание права выкупа — это общий термин для процессов, используемых держателями ипотечных кредитов или ипотекодержателями для изъятия заложенного имущества у заемщиков, не выполнивших свои обязательства по ипотеке. Ипотека, как и ипотека в целом, регулируется законом места, где находится заложенная вещь.

По умолчанию

Процесс обращения взыскания может начаться, как только ипотечный заемщик или ипотечный залогодатель настолько отстает в своих платежах по ипотеке, что он вступает в дефолт.Условия наступления дефолта различаются в зависимости от законодательства штата и условий ипотечных договоров. Как только залогодатель переходит в дефолт, он начинает накапливать штрафы за просрочку платежа, судебные издержки и другие сборы, которые добавляются к его непогашенному долгу, как это определено ипотечным соглашением и законодательством штата.

Залогодержатели не должны обращать взыскание на невыполненные закладные. Они вольны вести переговоры с залогодателями. Например, они могут согласиться изменить условия ипотеки, рефинансирования, разрешить залогодателю продать собственность или позволить залогодателю компенсировать свои пропущенные платежи.

наверх

Типы потери права выкупа

Существуют два типа потери права выкупа: судебное изъятие права выкупа, которое требует постановления суда, и внесудебное изъятие права выкупа, которое не требует. При судебном обращении взыскания залогодержатель должен обратиться в суд и доказать, что он владеет ипотекой и имеет право взыскать ее. Внесудебные потери права выкупа позволяют залогодержателю лишить права выкупа без обращения в суд. Это дешевле и быстрее, чем взыскание права выкупа в судебном порядке. Внесудебное обращение взыскания может быть использовано только в том случае, если ипотека имеет положение о силе продажи.Эти положения чаще всего появляются в трастовых актах — одном из инструментов кредитования под залог недвижимости, аналогичном ипотеке.

top

Пункты ускорения

Большинство закладных теперь включают пункты ускорения. Согласно этим положениям, если заемщики достаточно сильно задерживают платежи, остаток ссуды подлежит немедленной выплате. Залогодатели обычно ссылаются на эти положения как на прелюдию к обращению взыскания. Большинство штатов регулируют положения об ускорении, либо в целом, особенно применительно к ипотеке, либо и то, и другое.

top

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

В последние годы кредиторы часто объединяли группы ипотечных кредитов в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, а затем продавали акции этих ценных бумаг инвесторам. В результате у некоторых ипотечных кредитов много владельцев. Другие переходили из рук в руки так много раз, что трудно определить, кому они на самом деле принадлежат. В результате залогодателям часто бывает трудно изменить условия своей ипотеки. Точно так же ипотекодержатели могут иметь проблемы с доказательством того, что они владеют ипотекой, по которой они хотят взыскать взыскание.

наверх

Продажа отчужденного имущества

Большинство штатов требует, чтобы залогодержатели продавали отчужденное имущество на открытых аукционах. Если недвижимость не продается на аукционе, залогодержатель сохраняет ее, а затем перепродает при обычной продаже недвижимости. Законы штатов различаются в зависимости от того, что происходит, если отчужденная собственность продается по цене ниже неоплаченного долга залогодателя. В некоторых штатах ответственность за разницу несут залогодатели. В других случаях это не так. В каждом штате, если недвижимость продается по цене, превышающей неоплаченный долг залогодателя, залогодатель получает разницу.

наверх

Право выкупа

В некоторых штатах залогодатели имеют право выкупа, которое позволяет им вернуть изъятую собственность. Если первоначальный залогодержатель владеет недвижимостью, залогодатели могут воспользоваться этим правом, выплатив банку невыплаченный остаток своей ипотеки. Если недвижимость уже была перепродана на аукционе, залогодатели должны заплатить покупателю столько, сколько он заплатил за нее. Право выкупа действует только в течение ограниченного времени, которое зависит от штата.

наверху

Сроки

После того, как залогодержатели начинают процесс обращения взыскания, им может потребоваться шесть месяцев или более, чтобы получить четкое право собственности на заложенную землю, в зависимости от штата, типа обращения взыскания и типа ипотеки.

наверху

Связанные темы

Закон о должниках и кредиторах

наверху

Определение судебного выкупа

Что такое судебное изъятие права выкупа?

Судебное обращение взыскания относится к процедуре обращения взыскания на имущество, в отношении которого ипотека не имеет положения о продаже. В этом случае процедура обращения взыскания разрешается в судебном порядке.

Право продажи — это пункт, записанный в ипотеке. В случае невыполнения обязательств он разрешает кредитору продать недвижимость для погашения ипотечной задолженности; таким образом можно обойти судебное разбирательство.Право продажи разрешено во многих штатах в рамках прав кредитора требовать взыскания.

Ключевые выводы

• Судебное обращение взыскания относится к процедурам обращения взыскания, которые происходят через судебную систему.
• Этот тип процесса обращения взыскания часто происходит, когда ипотечная нота не имеет положения о силе продажи, которое юридически разрешало бы ипотечному кредитору продать собственность в случае невыполнения обязательств.
• Судебное обращение взыскания часто является длительным процессом, длящимся от нескольких месяцев до лет.

Понимание судебного выкупа

Судебное обращение взыскания относится к делам об обращении взыскания, которые проходят через судебную систему. Исчезновение права выкупа происходит, когда дом продается для погашения невыплаченного долга. Процедура осуществляется в соответствии с законами юрисдикции, в которой находится недвижимость, что почти всегда является законом штата. Многие штаты требуют, чтобы выкупа была судебной, но в некоторых штатах выкупа может быть внесудебной или судебной.

Если суд установит, что ипотечный долг просрочен, может быть назначен аукцион по продаже имущества с целью получения средств для выплаты кредитору.Это отличается от внесудебной потери права выкупа, которая обрабатывается без вмешательства суда.

Многие штаты требуют судебного обращения взыскания, чтобы защитить капитал, который должники могут все еще иметь в собственности. Судебное обращение взыскания также служит для предотвращения стратегического раскрытия информации недобросовестными кредиторами. В случаях, когда аукцион не генерирует достаточно средств для погашения ипотечного кредитора, бывший домовладелец по-прежнему будет нести ответственность за оставшуюся сумму.

120 дней

Период времени, в течение которого заемщик должен иметь просрочку по ипотеке, прежде чем кредитору будет разрешено начать процесс обращения взыскания.

Как работает судебный выкуп

Судебная потеря права выкупа может длиться от шести месяцев до трех лет, в зависимости от штата. Чтобы начать процесс обращения взыскания, ипотечный обслуживающий персонал или компания, которой выплачиваются ипотечные услуги, должны дождаться, пока заемщик не просрочит платежи в течение 120 дней.

На этом этапе обслуживающий персонал уведомит сторону, передающую выкуп, письмом о нарушении, сообщая должнику, что он не выполняет свои обязательства по ипотеке.В большинстве случаев у должника есть 30 дней, чтобы исправить невыполнение обязательств, и, если они не в состоянии сделать это, обслуживающая организация приступит к процедуре обращения взыскания.

Затем сторона, лишающая права выкупа, подает иск в округе, где находится недвижимость, и просит суд разрешить продажу дома для выплаты долга. В рамках судебного процесса сторона, лишающая права выкупа, включает ходатайство об обращении взыскания, в котором объясняется, почему судья должен вынести решение об обращении взыскания. В большинстве случаев это будет делать суд, если только заемщик не имеет защиты, оправдывающей просроченные платежи.

В зависимости от штата сторона, лишающая права выкупа, также может иметь право на вынесение решения о недостатках. Судебное решение о дефиците позволяет продать дом при продаже заложенного имущества за меньшую сумму, чем непогашенная ипотечная задолженность. Разница между долгом и продажной ценой взыскания является дефицитом. В большинстве штатов сторона, отказавшаяся от права выкупа, может получить личное судебное решение против заемщика в отношении дефицита.

Основы права — Ипотека и потеря права выкупа

Ипотека — это интерес к недвижимости.Таким образом, предоставление ипотеки (в большинстве случаев от покупателя банку) должно осуществляться в письменной форме, чтобы иметь исковую силу в соответствии со Статутом о мошенничестве. Однако в некоторых обстоятельствах суды сделают вывод о «справедливой ипотеке» без письменной формы. Наиболее распространенный сценарий, при котором будет предполагаться справедливая ипотека, — это когда покупатель передает документ кредитору с намерением, чтобы кредитор держал этот документ в качестве залога. Несмотря на отсутствие письменной формы, суды сделают вывод, что стороны имели в виду договоренность как ипотеку.Например:

Джеймс хочет купить Blackacre у Джоан. Джоан требует 250 000 долларов за собственность. К сожалению, у Джеймса на счету только 50 000 долларов. Итак, Джеймс берет ссуду на оставшиеся 200 000 долларов в First National Bank. Вместо того, чтобы выписывать ипотечный документ, Джеймс передает документ на дом компании First National с пониманием, что First National вернет документ после выплаты ссуды. Позже First National заявляет, что ей принадлежит Blackacre, потому что она получила документ от Джеймса.Суд, скорее всего, решит, что First National не владеет Blackacre. Скорее, у них есть ипотечный интерес в Blackacre; у них есть право вернуть Blackacre в собственность, если Джеймс не выплатит ссуду.

Как мы обсуждали ранее, после того, как ипотека оформлена должным образом, обе стороны имеют право собственности на землю. Залогодатель (домовладелец) имеет право владеть недвижимостью. Залогодержатель (банк) удерживает имущество и имеет право вернуть имущество в случае невыполнения ссуды.Обе эти доли могут быть полностью переданы третьим лицам. Конечно, каждая третья сторона может принимать только те интересы, которые были у передающей стороны в собственности.

Передача процентов по ипотеке происходит очень часто, когда банки, которые заинтересованы в предоставлении ссуд и получении процентов, не заинтересованы в преследовании кредиторов и обращении взыскания. В таком случае Банк может продать свои проценты по ипотеке коллекторскому агентству, которое затем продолжит взыскание долга залогодателя и, при необходимости, подаст иск о выкупе закладной против залогодателя.Например:

Дэвид берет ипотеку в Национальном банке Седьмого Неба, чтобы купить Уайтекр. Если Дэвид продаст Уайтекр Памеле, тогда Памела заберет Уайтекр, но он все равно будет подлежать выплате процентов по ипотеке Седьмого Неба. С другой стороны, Seventh Heaven также может передать свою ипотеку Национальному агентству по сбору платежей Mean Spirits. В таком случае Злые духи могут вернуть себе Уайтакр, если Дэвид не выплатит свою ссуду.

Держатель в установленном порядке

Интересная проблема возникает, когда ипотечный залог передается от залогодержателя к инкассаторской третьей стороне (например.g., агентство по взысканию долгов), но у залогодателя есть защита от взыскания долга залогодержателем. Применяется ли эта защита также против третьей стороны или нет? Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank имеет ипотеку на Greenacre. Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец исказил условия ипотечной ссуды, предоставленной Дженни, таким образом, чтобы суд постановил, что Третий американец не может лишить права выкупа по ипотеке из-за того, что мошенничество.Возникает вопрос, можно ли использовать эту защиту против Коллекционеров или нет. С одной стороны, есть мнение, что Дженни не должна проиграть только потому, что Третий американец передал ипотеку. С другой стороны, существует мнение, что Collectors является невиновным покупателем и не должен нести наказание за противоправное поведение Третьего американца.

Из-за конкурирующих проблем, относящихся к этому сценарию, было разработано довольно сложное правило. Простая часть правила состоит в том, что любая защита, которая могла быть использована против первоначального залогодержателя (кредитора — третьего американца в нашем предыдущем случае), также может быть использована против получателя ипотеки (в нашем случае коллекционеров), если только правопреемник является «держателем в надлежащее время .«Держатель в свое время похож на добросовестного покупателя по стоимости, о которой мы говорили в предыдущем подразделе. Чтобы считаться держателем в должное время, получатель должен взять закладную, не зная о защите от ее принудительного исполнения, должен оплатить справедливую стоимость ипотечного кредита и должен получить во владение фактическую закладную.

Если получатель со временем является держателем, то закон признает, что такой держатель достоин определенной защиты. В противном случае, если бы получатель всегда подвергался той же защите, что и залогодержатель, было бы намного труднее передать ипотеку, потому что люди были бы гораздо более нерешительными при их покупке.Поскольку мы хотим поощрять возможность передачи векселей, чтобы облегчить доступ к ипотечным кредитам, закон со временем предоставляет держателю определенные меры защиты.

Защита, которую закон предоставляет держателю должным образом, заключается в том, что держатель берет закладную без возражений, которые являются «личными» для залогодержателя. «Личные» защиты включают в себя: невнимательность, мошенничество при побуждении (мошенничество в процессе переговоров по ипотеке) и недобросовестность. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank имеет ипотеку на Greenacre.Третий американец передает ипотеку Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец никогда не предоставлял Дженни вознаграждение по соглашению о ипотечном кредите (Третий американец на самом деле никогда не давал Дженни денег), и, таким образом, ипотечный кредит не имеет исковой силы. К сожалению для Дженни, если Коллекционеры в должное время будут держателями (т.е. Коллекционеры не знали об отсутствии рассмотрения и т. Д.), Коллекционеры смогут обеспечить соблюдение условий займа против Дженни, даже если Третий Американец не мог этого сделать.Единственным выходом для Дженни было бы подать в суд на Third American из-за денег, на которые она имела право по кредитному соглашению.

Однако со временем даже держатели не берут ипотечные кредиты без «реальной» защиты . «Настоящая» защита — это защита, которая идет на формирование самого контракта. Настоящая защита включает в себя: подделку (ипотечная записка является подделкой), недееспособность (включая младенчество), незаконность, принуждение и т. Д. Другими словами, настоящая защита — это защита, которая, по сути, утверждает, что сам договор никогда не был надлежащим образом исполнен, тогда как В рамках личной защиты утверждается, что поведение залогодержателя делает договор не имеющим исковой силы.Следовательно, вполне естественно, что даже держатель в должное время должен быть уязвим для реальных возражений, поскольку эти возражения утверждают, что договор изначально никогда не был действительным. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank имеет ипотеку на Greenacre. Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что третий американец подделал ипотечный инструмент, а Дженни никогда не подписывала его. Эта защита может быть использована Дженни против Коллекционеров так же, как она могла быть использована против Третьего американца.

Передача заложенной собственности

Ипотека должна регистрироваться, как и любая другая передача недвижимости. Ранее в подразделе мы обсуждали правило, согласно которому любое имущество, являющееся предметом залога, которое передается, по-прежнему сохраняет интерес залогодержателя. Это верно только в том случае, если закладывалась ипотека. Если ипотека не зарегистрирована, то нельзя ожидать, что получатель земли узнает об ипотеке. Следовательно, если ипотека не зарегистрирована, получатель возьмет землю полностью без ипотеки.

Это связано с тем, что было бы несправедливо принуждать получателя принять имущество, являющееся предметом ипотеки, о существовании которой он не мог разумно ожидать. Как и в случае с вопросами передачи, которые мы обсуждали в последнем подразделе, мы скорее накажем ипотекодержателя, который по халатности не зарегистрировал ипотеку, чем невиновного покупателя, у которого не было причин знать о существовании ипотеки. Например:

First National Bank имеет ипотеку в Blueacre, но не зарегистрировал ее.Джонсон, которому принадлежит Blueacre, продает его Джексону. Если предположить, что Джексон не имеет фактического уведомления о существовании ипотеки, он возьмет Blueacre полностью без всякой ипотеки. Ипотечный интерес First National в Blueacre будет просто погашен в размере