Обращение взыскания на заложенное имущество происходит: Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество / КонсультантПлюс

Содержание

Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество / КонсультантПлюс

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 78

Арбитражные споры:

Залогодатель хочет признать отсутствующим обременение в виде залога, так как залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися

Споры в суде общей юрисдикции:

Залогодатель хочет признать отсутствующим (прекращенным) обременение недвижимости в виде залога, так как залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после признания повторных торгов несостоявшимися

 

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу — судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.(часть первая в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

редакции
)

1.1. Судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса:

1) изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов Российской Федерации или судовой книге, принимает меры по охране такого объекта недвижимости либо, если предметом залога являются ценные бумаги, налагает арест в соответствии со статьей 82 настоящего Федерального закона;2) передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 405-ФЗ, от 30.12.2015 N 444-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.2. На основании ходатайства залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

2. Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.(часть 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 444-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 настоящего Федерального закона.(часть четвертая в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5 — 9. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Обязательства » Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Производится по судебному решению, если иное не было закреплено в соглашении участников процесса.

Правовые нормы, касающиеся порядка взыскания залоговых предметов, описываются в ст. 349 Кодекса. Рассмотрим, при каких обстоятельствах взыскание производится в рамках судопроизводства, в каких – по соглашению участников процесса, упрощенный порядок осуществления взыскания, и другие вопросы.

Порядок взыскания на имущество, находящееся в залоге, по судебному решению

Ситуации, в которых залогодержатель обязан обратиться в судебный орган

Ч. 3 ст. 349 Кодекса описывает ситуации, при которых вопрос о взыскании невозможно решить без судебного разбирательства.

Решение вопроса о взыскании через суд будет обязательным в следующих случаях:

  • залоговая вещь – это единственное недвижимое помещение, которое принадлежит лицу на праве собственности;
  • залоговый предмет – это движимая или недвижимая вещь, которая имеет колоссальную историческую, художественную или прочую культурную значимость для социума;
  • за залогодателем был установлен статус безвестно отсутствующего;
  • имущество выступает предметом сразу нескольких залогов, при этом у каждого из таковых отличные друг от друга порядки взыскания и разные методы реализации залоговых вещей;
  • залоговая вещь является предметом для обеспечения выполнения разных обязательств у нескольких залогодержателей, кроме случаев, когда условиями договора между всеми созалогодержателями и залогодателем регламентирован внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
  • в прочих ситуациях, указанных в законе.

Соглашения, которые предусматривают взыскание во внесудебном режиме при условиях вышеуказанных обстоятельств, признаются ничтожными.

Порядок проведения взыскания на имущество, находящееся в залоге, без обращения в судебный орган

Процесс процедуры взыскания на залоговую вещь не описан в ГК РФ. Вместо этого дано лишь определение, что по общему правилу внесудебный порядок решения вопроса может быть реализован лишь при наличии соответствующего соглашения сторон, если иного основания для осуществления внесудебного порядка, кроме соглашения, не установлено в законе.

Правила проведения взыскания на залоговую вещь во внесудебном режиме

Ст. 349 Кодекса устанавливаются определенные правила на случай взыскания предмета залога во внесудебном режиме:

  • участники процедуры могут включить условие о внесудебном режиме непосредственно в сам договор залога. Таким образом будет достигнуто совмещение залогового договора с соглашением о внесудебном режиме решения вопроса.
  • если заключается отдельное соглашение, оно допускается только в форме, идентичной договору о залоге.
  • соглашение возможно заключить в любое время. Такой документ может не только последовать за залоговым договором, но и предшествовать ему, и даже договору, на основании которого возникает основное обязательство.
  • с формальной точки зрения, допускается возможность заключения соглашения о внесудебном режиме даже без указания конкретной залоговой вещи – так называемое соглашение на случай будущих залогов.
  • в соглашении в обязательном порядке должны быть указаны:
    — методы реализации имущества;
    — изначальная продажная стоимость залогового предмета или способ ее определения.
  • если соглашением сторон предусматривается несколько методов реализации залоговой вещи, право выбора одного из них доступно залогодержателю, если возможность выбора прочим гражданином не указана в соглашении.
  • если обращение взыскания на заложенное имущество происходит во внесудебном режиме по исполнительной надписи нотариуса, нормативное регулирование данного процесса осуществляется:
    — основами законодательства РФ о нотариате;
    — ФЗ “Об исполнительном производстве”.
  • при этом необходимо выполнение следующих условий:
    — должник не выполняет или выполняет ненадлежащим образом гарантируемое залогом обязательство;
    — договор залога, в котором наличествует условие о возможности реализовать взыскание во внесудебном режиме, был нотариально удостоверен.
  • при осуществлении взыскания во внесудебном режиме соответствующее управомоченное лицо, которое производит взыскание в соответствии с правилами Основ законодательства РФ о нотариате (залогодержатель или нотариус), обязано уведомить залогодателя, залогодержателей и должника о запуске процедуры.

Особые правила проведения взыскания на залоговые вещи во внесудебном режиме

Специальные нормы, в силу которых реализуется обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в судебный орган, регламентируются ст. 55 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

В данной статье устанавливаются существенные условия соглашения между сторонами процесса о внесудебном режиме решения вопроса взыскания:

  • наименование недвижимого имущества, которое заложено по ипотечному договору;
  • изначальная продажная стоимость такого недвижимого имущества или способ ее установления;
  • размер денежных средств, причитающихся залогодержателю по договору ипотеки;
  • метод продажи недвижимого имущества, или условие о его приобретении залогодержателем;
  • наличие известных участникам процесса существующих обременений данного недвижимого имущества, а также имеющихся касательно недвижимого имущества вещных прав у третьих лиц.

Упрощенный порядок взыскания на залоговые вещи

Ст. 12 ФЗ “О ломбардах” устанавливается упрощенный порядок, в рамках которого проводится обращение взыскания на заложенное имущество.

Если заемщик не исполняет свое обязательство в льготный месячный срок, который начинает исчисляться со дня, который следует за днем возврата денежных средств, за вещью устанавливают статус невостребованной.

Ч. 2 ст. 12 настоящего закона указывается, что ломбард имеет право взыскать вещи с таким присвоенным статусом.

Взыскание проводится в силу исполнительной надписи нотариуса в неоспоримом режиме. Тем не менее, условиями договора займа может быть установлена возможность по проведению взыскания без применения соответствующей надписи.

Законом предусматривается право заемщика в любой момент до осуществления ломбардом реализации залоговой вещи погасить задолженность перед ломбардом, тем самым прекратив процедуру взыскания на залоговое имущество.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Ограничение выезда

Добрый день. Можно ли ограничить выезд ща пределы РФ залогодателю???

Астемир26.10.2018 23:28

Согласна с коллегой.

28.10.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

КС напомнил о сроке действия залога, предоставленного третьим лицом

Конституционный суд разъяснил, когда прекращается действие залога, предоставленного третьим лицом. На сайте суда 16 апреля опубликовали постановление, принятое по жалобе Сергея Тюрина.

Из него следует, что в декабре 2014 года Тюрин обеспечил принадлежащими ему жилыми помещениями исполнение Андреем Фирсовым обязательств по договору займа с Павлом Бронниковым.* Фирсов должен был вернуть $890 000 основного долга и заплатить проценты до марта 2015 года, однако он этого не сделал. В июне 2017 года Бронников подал иск о взыскании задолженности. Первая инстанция его требования удовлетворила и обратила взыскание на заложенное имущество – жилые помещения Тюрина. Вышестоящие инстанции с таким выводом согласились.

В этом сюжете
  • 4 марта, 8:45

  • 9 октября, 8:52

При этом, как отметил КС в своем постановлении, суды не приняли довод Тюрина о том, что залог должен был прекратиться по истечении года со дня наступления срока исполнения обеспеченного им обязательства – то есть в марте 2016 года.

Такой вывод, по мнению залогодателя, следовало сделать из абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК, который распространяет правила поручительства на предоставление залога третьим лицом, и п. 6 ст. 367 ГК, согласно которому поручительство прекращается через год после наступления срока исполнения обеспеченного обязательства, если кредитор не предъявит иск к поручителю. Последнее относится к поручительству, срок действия которого не определен в договоре.

Конституционный суд согласился с доводами заявителя. Судьи подчеркнули: срок обращения взыскания на предмет залога, предоставленного третьим лицом, является пресекательным. В частности, к таким отношениям не применяются правила о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности, отметил КС. Подобное понимание «вносит определенность в соответствующие правоотношения и стимулирует участников гражданского оборота к своевременной реализации прав», говорится в постановлении.

Таким образом, залог, срок действия которого стороны не установили самостоятельно, прекращается через год после наступления срока исполнения обеспеченного им обязательства, если до этого момента кредитор не предъявит иск об обращении взыскания на предмет залога. Дело Тюрина должно быть пересмотрено, постановил КС.

* – имена, за исключением Сергея Тюрина, являются вымышленными. В постановлении приведены только инициалы.

Обращение взыскания на заложенное имущество: порядок обращения залога

Обращение взыскания на заложенное имущество – представляет собой, предусмотренный законом способ защиты имущественных прав и компенсацию потерь, полученных в результате ненадлежащего выполнения условий договора контрагентом. Основания, порядок и другие нюансы процедуры проанализируем в нашей статье на основании норм действующего гражданского и исполнительного законодательства.

Что такое обращение взыскания на заложенное имущество?


Обращение взыскания на заложенное имущество относят к самым распространённым способам защиты прав заимодателя в кредитных отношениях с заёмщиком. Чаще всего финансовые организации, в том числе и банки используют залог в качестве гарантии выполнения должником своих обязательств по договорам.

В качестве залога, как правило, выступают предметы имеющие большую стоимость и высокую ликвидность, к ним можно отнести:

  • недвижимость и автомобили, при обращении взыскания на такое заложенное имущество, его можно быстро реализовать и компенсировать ущерб;
  • имущественные права, на предмет, который лицо приобретёт в будущем;
  • ценные бумаги, в том числе акции;
  • драгоценные камни и металлы;
  • культурные ценности.

Подробно вопрос обращения взыскания и что может быть залогом рассказывает судья в этом видео:

В случае непогашения кредита, заимодатель должен иметь возможность реализовать заложенное имущество и тем самым вернуть свои средства. Поэтому к заложенному имуществу предъявляется еще одно требование – оно не должно быть обременено никакими ранее данными обязательствами заёмщика. Последнее требование не является обязательным с точки зрения закона, но на практике кредиторы, как правило, отказывают в принятии такого имущества в качестве залога.

Важно знать, что стоимость заложенного имущества не должна быть меньше суммы взятых обязательств по соглашению. При этом кредитор, как правило, проводит его оценку в сторону уменьшения, а в сумму долга включает проценты, неустойку и возмещение ущерба.

Основания для обращения взыскания залога

Основание для обращения взыскания залога предусмотрено ст. 348 Гражданского кодекса РФ и заключается в неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств. Кроме этого основания могут быть предусмотрены самим соглашением между сторонами. Однако законом не допускается обращение взыскания на заложенное имущество двух случаях:

  1. Несоразмерности долга цене залога, то есть задолженность незначительная, а её сумма не превышает 5% от стоимости оценённого залогом объекта.
  2. Небольшого срока задолженности при условии периодических платежей в качестве выполнения обязательств, то есть период просрочки не превышает 3 месяцев, но не является систематическим.

Важно знать, что систематическим неисполнением долговых обязательств является нарушение условий соглашения не менее трёх раз в течение года, даже если просрочка незначительна.

Включать в договор условия при которых не допускается обращение взыскания нельзя. Кроме этого нормами права запрещено устанавливать в соглашении условие, не позволяющее должнику прекратить обращение взыскания до реализации имущества погашением долговых обязательств.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество


Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусматривает внесудебную процедуру и судебную. В зависимости от того какое имущество находится в залоге и от условий соглашения используется или один, или второй вариант. Каждая процедура имеет свои особенности, которые достаточно подробно выписаны в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.

Обращение взыскания в судебном порядке


Обращение взыскание на заложенное имущество проводится в обязательном судебном порядке если:

  • заложенное имущество представляет собой жилое помещение, что является единственной собственностью лица;
  • предмет залога относится к культурному наследию, то есть имеет значительную художественную или историческую ценность;
  • заёмщик был признан судом безвестно отсутствующим;
  • имущество, находящееся под залогом, является гарантией обеспечения других обязательств.

Кроме этого, в судебном порядке рассматривается обращение взыскания если в соглашении между сторонами указан такой порядок. Закон разрешает рассмотрение дела в суде, даже в случаях, если стороны предусмотрели только внесудебный порядок, если по вине владельца заложенного имущества или третьих лиц у кредитора возникают проблемы с обращением взыскания.

Реализация имущества, находящегося в залоге, обращение взыскания на которое проводилось в судебном порядке осуществляется путём его продажи с публичных торгов, если стороны в соглашении не предусмотрели другой порядок. Организация и проведения торгов зависит от вида имущества.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, в случае участия в них меньше двух покупателей, нет предложений по увеличению первоначальной цены или победитель торгов в течение 5 дней не оплатил стоимость лота. Закон разрешает провести повторные торги с условием снижения оценочной стоимости имущества. В случае, если и вторые торги будут признаны несостоявшимися, кредитор имеет право оставить имущество у себя засчитав его стоимость на 10% ниже заявленной на последних торгах.

Законом предусмотрено право сторон договора участвовать в торгах, а также обязанность организаторов:

  1. Уведомить стороны о начале процедуры обращения взыскания за 10 дней.
  2. Разместить информацию о проводимых торгах на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов и сайте организации, проводящей торги.
  3. Обеспечить доступ до информации всем заинтересованным лицам.

Следует знать, что суд по просьбе должника и при наличии уважительных причин может отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на срок до одного года. Но такая отсрочка предусматривает и увеличение долга за счёт процентов по кредиту и штрафных санкций.

Обращение взыскания во внесудебном порядке


Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно в двух случаях:

  • если такой порядок предусмотрен соглашением сторон, но с условием, что договор залога будет соответствовать требованиям законодательства;
  • исполнительной надписи нотариуса, в случае невыполнения должником своих обязанностей, если договор, содержащий условие о внесудебном обращении взыскания заверен нотариально.

К соглашению об обращении взыскания на заложенное имущество законодательством установлен ряд требований, а именно:

  1. Форма соглашения должна быть такой же, как и заключённый договор.
  2. В тексте документа должен быть предусмотрен способ реализации имущества.
  3. Обязательным условием является наличие информации о стоимости имущества и порядке её определения.

Кроме этого от кредитора требуется в случае наступления условий для реализации имущества, предпринять все меры для получения максимально возможной суммы. Если размер полученных средств будет превышать задолженность, то разница должна быть возвращена заёмщику.

Реализовать заложенное имущество кредитор имеет право только по истечению 10 дней после того, как должник получит уведомление о начале процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, но договором между сторонами может быть установлен и больший срок.

В отличие от обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стороны ведущие предпринимательскую деятельность по соглашению могут предусмотреть реализацию предмета залога путём:

  • передачи в собственность имущества кредитору с одновременным правом пользования таким имуществом должником;
  • продаже предмета залога третьему лицу по цене не ниже рыночной.

Если соглашение по обращению взыскания на заложенное имущество заверено нотариусом, то выданный кредитору по его заявлению исполнительный надпись нотариуса является одновременно исполнительным листом, по которому возможно произвести обращение взыскания.

Особенности обращения взыскания имущества по ипотечному договору

Вопрос обращения взыскания при ипотеке рассмотрен в этом видео:

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество считают один из самых противоречивых в действующем законодательстве по причине наличия исключений, связанных как с порядком, так и условиями его реализации. Примером может служит наличие особенностей обращения взыскания при осуществлении порядка по ипотечному договору, к ним относится:

  1. Рассмотрение порядка только в судебной инстанции.
  2. Кредитором может быть только банк.
  3. При реализации имущества не имеет значение, что ипотечное жильё является единственным жилой собственностью должника.
  4. Финансовая организация заимодатель имеет право забрать в собственность имущество при несостоявшихся повторных торгах засчитав его стоимость на 25% ниже выставленной на торги.

Юридическая практика по ипотечных кредитам, говорит о том, что, если дело дошло до судебного разбирательства, мало кому из заёмщиков удаётся сохранить в собственности такое имущество.

Сложности при обращении взыскания на залог

Обращение взыскания заложенного имущества предусматривает от кредитора активных действий по описи имущества, в случае препятствующих действий со стороны владельца — обращение к судебным приставам для принудительного изъятия предметов залога, ареста такого имущества. Кроме этого к сложностям можно отнести:

  • само проведение судебной процедуры, так должник имеет достаточное количество предусмотренных процессуальных прав для того чтобы затянуть рассмотрение дела или отложить обращение взыскания на год;
  • спор в оценки заложенного имущества также может быть отдельным поводом для рассмотрения дела судом;
  • для реализации процедуры торгов требуется соблюдение определённых условий, что далеко не всегда соблюдается и в этом случае торги признаются несостоявшимися;
  • на заложенное имущество могут претендовать другие кредиторы.

Также в судебной практике достаточно случаев, когда соглашение об обращении взыскания признаётся недействительным по формальным причинам, залоговой договор может перейти в статус недействующего. По этой причине, несмотря на то, что залог является достаточно эффективным способом обеспечения обязательств, он не получил широкого распространения в гражданских договорах.
Подробно об обращении взыскания как в судебном так и во внесудебном порядке рассказывается в этом видео:

Как заемщикам в Казахстане избежать принудительного выселения – рекомендации юриста

Недавние трагические события, произошедшие в Алматы при выселении из залогового жилья, вызвали мнения о том, что их причиной послужила действующая система изъятия. Кандидат юридических наук Даулет Абжанов рассуждает о том, нуждаются ли проблемные заемщики в дополнительной защите. 

Изъять залоговое жилье непросто

На мой взгляд, закон и существующие законодательные процедуры как раз-таки достаточно лояльны к должникам в этом смысле. Вот смотрите.

1. Принудительно изъять залоговое имущество, выселить из жилища без судебного акта невозможно. Даже при продаже заложенного имущества во внесудебном порядке (а закон дает такое право банку-залогодержателю), если должник отказывается освобождать предмет залога, выселяться из жилища, кредитору все равно придется требовать выселения через суд. Кредитор вынужден, таким образом, дважды обращаться в суд: в первый раз – чтобы получить решение об обращении взыскания на залог, на основании которого имущество продается через электронные торги; во второй – для принудительного выселения.

2. Закон дает право залогодателю в любой момент до выставления имущества на торги погасить долг. Об этом говорит ст. 22 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”.

3. Закон дает возможность в случае просрочки обратиться заемщику – физическому лицу в банк с предложением о реструктуризации займа. Банк, конечно, может отказать, но отказ должен быть мотивирован. В период рассмотрения обращения заемщика банк не вправе проводить принудительные меры по взысканию долга. То есть невозможна ситуация, когда банк сразу при наступлении просрочки начнет реализацию залога. Есть процедуры и сроки, которые банк обязан соблюсти, прежде чем обратиться в суд. По сути, закон дает время для того, чтобы заемщик имел дополнительное время для погашения долга. Это как минимум 4 месяца.

4. Закон запрещает реализацию залога в случае явной несоразмерности долга стоимости заложенного имущества. Она определяется следующим критерием: размер неисполненного обязательства составляет менее 10% от стоимости  имущества по договору залога.

5. Торги по продаже заложенного имущества всегда публичны. Каждый желающий может принять участие в них. Несоблюдение процедуры публичности проведения торгов – безусловное основание для отмены их результатов. Банки, как и судебные исполнители, таким образом, никак не вправе адресно кому-то продать заложенное имущество без согласия залогодателя.

6. Ничто не мешает залогодателю на любой стадии самому найти покупателя по рыночной цене. Если опасаешься, что залог продадут по заниженной цене – пожалуйста, приведи своего покупателя по адекватной цене; банк будет только рад этому. Закон даже специально регламентирует возможность обращения в банк об этом (ст. 20-1 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”). Если банк соглашается с самостоятельной реализацией имущества залогодателем, то принудительная процедура приостанавливается как минимум на три месяца. На практике банки редко отказывают в таких обращениях. Но в любом случае, повторюсь, нет препятствий тому, чтобы залогодатель предлагал третьим лицам поучаствовать в торгах и приобрести имущество по рыночной цене.

7. На любой стадии у должника есть право судебного обжалования незаконных, по его мнению, действий и решений судов и судебных исполнителей. Не согласен с суммой долга, оценкой, допущены процедурные нарушения – пожалуйста, обращайся в суд.

На самом деле у должника большие возможности для того, чтобы затянуть процедуру продажи залога. На практике процессы могут длиться годами. И этим пользуются некоторые должники. Это есть не что иное, как злоупотребление ими правом, о чем сейчас почему-то предпочитают не говорить.

Поэтому в целом законодательный механизм реализации залога у нас никак нельзя назвать жестким по отношению к должникам.

Продать по дешевке?

Многие жалуются, что их имущество продано по заниженной стоимости, виня в этом банки и судебных исполнителей. По этому поводу хотел бы отметить несколько моментов.

Во-первых, реализация заложенного имущества всегда осуществляется на публичных торгах. Как указывал выше, ни банк, ни судебный исполнитель не имеют права адресно кому-то продать объект.

Во-вторых, цену приобретения заложенного имущества опять-таки определяют не банк и не судебный исполнитель, а торги. Начальная цена продажи устанавливается судом на основании независимой оценки или судебной экспертизы. Конечную реальную цену формирует рынок. Как правило, ожидания залогодателя по цене – завышенные по сравнению с тем, по какой цене участники торгов готовы его приобрести. Но тут уж извините: объект продается по той цене, по которой покупатели готовы за него заплатить.

В-третьих, не согласны с оценкой – всегда есть возможность представить альтернативную и, основываясь на ней, обжаловать ту оценку, которая вам не нравится.

В-четвертых, даже в случае признания торгов несостоявшимися ввиду отсутствия участников на торгах, банк не сам определяет стоимость, по которой он может принять на баланс непроданное имущество. Она определяется по ее текущей оценочной стоимости, установленной судом либо доверенным лицом на основании отчета об оценке независимого оценщика (ст. 32 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”, ст. 85 Закона “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”). В случае несогласия с оценкой должник всегда вправе ее обжаловать и представить альтернативную либо просить суд назначить судебную экспертизу.

Наконец, в-пятых, залогодатели порой сами виноваты в том, что на имущество мало покупателей или цена низкая. Это происходит в тех случаях, когда залогодатель препятствует реализации заложенного имущества. Элементарно не дает возможность потенциальным покупателям осмотреть объект, оценить его состояние. Это как покупать кота в мешке. Если покупатели узнают, что объект проблемный (то есть залогодатель неконтактный, оспаривает долг, залог и т.п.), это сразу сужает круг желающих его приобрести и роняет цену приобретения: покупатель знает, что ему потом придется заниматься принудительным выселением прежних хозяев. И как же после этого цена не будет ниже рыночной!

Разумеется, нельзя исключать случаи того, что залогодержатель или судебный исполнитель имеют намерение продать имущество определенным лицам. Недобросовестность возможна и с их стороны. Однако действующий механизм в законе предоставляет возможность должнику, залогодателю отстоять свои права и пресечь злоупотребления. К сожалению, они не всегда пользуются такой возможностью.

Отстаивать свои права и интересы можно и нужно в рамках уже действующего закона. В свое время я лично сталкивался с нарушениями со стороны банка и судебного исполнителя, но через суд добился правды. Много нареканий вызывают, например, действия судебных исполнителей. Это и наложение арестов на все имущество, превышающее по стоимости размер долга, и процедурные нарушения при выставлении имущества на торги. Но, подчеркну, в целом действующий правовой механизм позволяет пресечь нарушения.

Однако, если решение вступило в законную силу, оно должно исполняться.

Не без проблем

При все этом, конечно, есть проблемные вопросы. В частности, вопрос актуальности начальной цены продажи арестованного имущества на торгах. Проблема в следующем.

Закон обязывает суды в решении об обращении взыскании на заложенное имущество устанавливать начальную цену продажи. Суд обычно руководствуется оценкой, которая представлена в ходе судебного процесса, то есть свежей. Но проблема возникает в случае, если к моменту фактического выставления имущества на торги на рынке цены существенно меняются как в сторону повышения, так и в сторону понижения. В этом случае начальная цена продажи уже становится неактуальной.

Такая ситуация возможна, когда проходит значительное время с момента вынесения решения с начальной ценой до назначения торгов. К сожалению, сейчас судебная практика такова, что изменить начальную цену продажи, однажды установленную судом, невозможно. Она уже “на века вечные”. И получается, что имущество может быть выставлено на торги по заведомо нерыночной цене. Хотя справедливо было бы начальную цену определять в ходе исполнительного производства, как можно ближе к моменту проведения торгов. Вот этот момент надо исправить.

Кроме этого, можно было бы обязать банки размещать на своих интернет-ресурсах информацию не только о выставляемом ими на торги заложенном имуществе во внесудебном порядке, но и информацию о предстоящих судебных торгах, которые проводят судебные исполнители. То есть о судебных торгах участники могли бы узнавать не только из публикаций судебных исполнителей, но и из интернет-ресурсов банков. Пусть как можно больше будет информации о торгах, как можно больше потенциальных участников узнают о них. Это способствовало бы прозрачности реализации имущества должников.

К слову, финансовый регулятор в какой-то момент считал незаконным такое размещение информации на интернет-ресурсах банков; мол, банки вправе размещать информацию о реализации только собственного имущества, а по заложенному имуществу, реализуемому в порядке закона об ипотеке и об исполнительном производстве, размещение объявлений о реализации незаконно.

К счастью, регулятор позже изменил свою позицию, разрешив-таки банкам публиковать на своих сайтах объявления о продаваемом заложенном имуществе как во внесудебном, так и в судебном порядке. 

Лояльность закона к должникам

Существует целый пласт защитных гарантий для заемщиков по банковским займам. Что он включает в себя?

1. На стадии до получения кредита закон обязывает банки обеспечить как можно большую информированность заемщика об условиях займа. Например, установлены требования к оформлению договора банковского займа к размеру шрифта (мелким шрифтом уже ничего нельзя излагать), к последовательности пунктов (самые важные условия излагаются на первой странице – титульном листе, они не затеряются в тексте договора). Закон обязывает банки составлять памятку для заемщиков, где также отражаются наиболее важные условия займа.

В общем, теперь заемщики уже не могут сослаться на то, что банки не довели до них условия кредита, спрятав финансовые обязательства в тексте. Заемщики имеют все возможности для того, чтобы иметь четкое представление о том, сколько, как они должны возвращать заем, какую неустойку и за что могут с них взыскать. Преддоговорная стадия в Казахстане достаточно подробно и жестко урегулирована. Другое дело, что некоторые граждане по-прежнему не придают должного значения этой информации, не читают договор, не взвешивают свои возможности перед получением кредита. Но тогда неблагоприятные последствия этого такие заемщики должны нести сами.

2. На стадии исполнения договора банковского займа закон установил запрет банкам в одностороннем порядке менять условия кредита, кроме улучшающих для заемщика условий.  

3. Если заемщик не допускает нарушений, у него есть право требовать высвобождения заложенного имущества, покрывающего сверх размера долга по кредиту.

4. Есть масса привилегий для заемщиков – физических лиц при наступлении просрочки. Например, по общему правилу неустойка не начисляется после просрочки 90 дней; по ипотечным займам начисление вознаграждения прекращается после 180 дней просрочки. То есть после указанного периода просрочки долг фактически фиксируется, дополнительные суммы уже по договору не начисляются, даже если просрочка длится годами!

Прибавьте еще сюда меры по госпрограммам для социально уязвимых слоев населения. По ним государство фактически приняло на себя их кредитные обязательства, позволив банкам списывать (прощать) долги заемщиков по кредитам.

“Понять и простить”?

Меры поддержки заемщиков-физлиц просто беспрецедентны, как на уровне законодателя, так и со стороны финансового регулятора.

Когда сейчас стали говорить о необходимости новых мер защиты должников, я, признаться, не представляю, что можно еще сделать. Разве что просто разрешить всем заемщикам не платить по долгам.

Не позавидуешь регулятору – ему впору схватиться за голову, настолько он оказался зажатым, с одной стороны, давлением общественников, традиционно требующих “понять и простить” неплательщиков, и, с другой стороны, пониманием, что чрезмерное потакание должникам грозит системными рисками в банковской сфере.

Законодательные послабления должникам – устоявшаяся тенденция последнего десятка лет. С периодичностью в 2-3 года в стране принимается очередной пакет поправок в банковские законодательные акты. Обратите внимание: крупные поправки по вопросам взаимоотношений “банк – клиент” вносятся законами, в названии которых непременно присутствует указание на “защиту” (от 10 февраля 2011 года, от 2 июля 2018 года, от 21 января 2019 года). От кого? От банкиров, разумеется.

Вот таким образом постепенно в обществе сформировалось устойчивое негативное отношение к банкам. Последние события с расстрелом полицейских и судебного исполнителя наглядное тому подтверждение. Ведь что получилось. В связи с этой трагедией люди стали говорить не о проблеме продажи, хранения, контроля оружия (как обычно происходит на Западе после очередной стрельбы), не об опасности работы судебных исполнителей и необходимости их защиты, а о произволе банков, судов, судебных исполнителей. Вместо осуждения многие открыто поддержали убийцу, пытаясь оправдать его действия якобы безысходностью и произволом в отношении него.

Апофеозом, на мой взгляд, стало поручение госорганам разработать очередной пакет поправок в защиту должников и сообщение о подписании банками меморандума о невыселении должников. И это все выглядит как результат стрельбы!

Нечаянно, конечно, но вышло так, что оправдание действий акбулакского стрелка произошло на уровне государства. Нечаянно, но произошла героизация убийцы, поскольку в глазах общественности именно благодаря его действиям принудительные мероприятия против должников фактически приостановлены в стране. Кто он теперь в глазах злостных неплательщиков, как не герой? Насколько это выглядит этичным по отношению к погибшим?

Поэтому эти поспешные поручения о новых мерах, установки приостановить взыскания и выселения, перепроверки состоявшихся решений – это все ой как не вовремя. Это неправильный и ошибочный сигнал обществу.

Общество стало глубоко симпатизирующим тем, кто не возвращает долг, относясь с неприязнью к тем, кто пытается его вернуть. Постулат Pacta sunt servanda (“Договоры должны исполняться”) в таком обществе начинает работать частично, избирательно; он вроде как есть, но к определенной группе отношений он, получается, не применим, ведь можно не возвращать кредиты (или возвращать не в полном объеме), не отвечать залогом, гарантией. Сегодня мы допустим невозврат долгов, завтра – неуплату налогов?

Не отражает ли это общую тенденцию падения государственной дисциплины в стране?

Баланс интересов кредитора и должника

Было бы ошибкой думать, что послабления замкнутся только на отношениях банковского кредитования. Нет, этот тренд перекинется на другие обязательства: займы частных лиц (вы одолжили деньги соседу, но добиться возврата долга не сможете), обязательства оплаты за приобретенный товар (предприниматель, отпустив товар, не сможет получить его стоимость от покупателя), налоговые обязательства (зачем платить налоги, если так простят?) и пр. Если дозволено одной категории должников не платить годами, то почему нельзя то же самое допустить другой категории должников?

Оттого судебные исполнители подвергаются нападениям уже не только по делам о взыскании банковских займов, но и другим, никак не связанным с банками делам (пример тому – недавнее нападение на судебного исполнителя в Алматы связано с исполнением решения суда о сносе незаконной постройки). А что? Прецедент создан; в сознании некоторых людей уже отпечаталась допустимость (или дозволенность?) насилия к судебным исполнителям.

Бесспорно то, что закон должен учитывать интересы обеих сторон – кредитора и должника (заемщика). Соблюсти баланс этих интересов – задача не из легких.

На мой взгляд, больше правовых гарантий следует дать заемщикам на этапе согласования, заключения договора. У них должно быть четкое представление о принимаемых обязательствах, размере платежей, конечной переплаты, методике их исчисления, рисках. Никаких скрытых переплат, двусмысленных пунктов. На данной стадии заемщик – физическое лицо – это слабая сторона с ограниченными ресурсами, отсутствием финансовой, юридической компетенции, которая нуждается в защите от обмана, недопонимания, неясности. Все это в равной мере должно относиться к залогодателям, гарантам, поручителям. Условия принимаемых обязательств должны быть также четкими и понятными для них.

Однако на стадии возврата полученного займа акценты должны сместиться в сторону защиты кредитора. Возврат долга уже зависит преимущественно от заемщика, его добросовестности. В этой ситуации закон должен содержать такой механизм, который обеспечил бы быстрый возврат долга на условиях договора и пресекал бы недобросовестность должника. Необходимо не усложнять, а, наоборот, упрощать процедуру взыскания. При этом защита заемщика должна ограничиваться, преимущественно, защитой от возможных злоупотреблений кредитором своих прав (например, от начисления вознаграждения в большем размере, чем предусмотрено договором, непрозрачных торгов и пр.).

Таким образом, фактическое получение кредита – вот та линия, которая должна разделять два разных подхода. До получения кредита – максимум защиты для заемщика, после – защите подлежит кредитор. Должник не вправе препятствовать взысканию долга. Раз уж взял деньги – будь добр, возвращай! Взял обязательство отвечать залоговым имуществом, гарантией – отвечай!

Предложение о недопустимости обращения взыскания на жилье противоречит конституционной норме “Собственность обязывает”, из которого следует принцип имущественной самостоятельности и имущественной ответственности субъектов. Поэтому призыв не допускать обращение взыскания на заложенное жилье – это не более чем популизм, поощряющий безответственность и иждивенчество в обществе.

В конце концов никто ведь насильно не заставляет брать кредиты в банках. Не нравятся банки – одалживайте деньги у соседей, родственников, коллег. Пора нам всем понять, что банки – это не благотворительные организации; у них есть свои обязательства перед вкладчиками, инвесторами. Зарабатывать на кредитах – это их бизнес. Если нужны бесплатные и безвозвратные деньги – это не к банкам, это к государству обращаться нужно. Патернализм ведь нынче у нас тоже в моде.

Еще больше послаблений?

Итак, чего стоит ожидать после резонансных ЧП с исполнением судебных актов?

Главный банк примет очередной пакет поправок в закон, продлевающих и еще более усложняющих процесс взыскания долгов.

Финансовый регулятор предпримет попытки заступиться за сектор, но вскоре поймет их тщетность.

Суды начнут менять судебную практику в пользу должников даже в тех случаях, когда налицо будет намеренное уклонение последних от исполнения своих обязательств.

Судебные исполнители, дабы не быть битыми (в прямом смысле), предпочтут не связываться с мало-мальски скандальными должниками, из-за чего исполнительные листы будут висеть неисполненными годами.

Недобросовестные должники как не возвращали долги, так и дальше не будут их возвращать; добросовестные же задумаются, стоит ли возвращать долги.

Банки ограничат кредитование, например, исключив выдачу займов под залог единственного (и не только) жилья; доступ населения к ипотечному кредитованию будет существенно затруднен.

Вот такая вот печальная реакция на требования “понять и простить”. В этом вопросе государство оказалось у нас слышащим. Но разумным ли?

внесудебный порядок, соглашение, судебная практика

Имущество физических лиц может находиться в залоге. Гражданское законодательство определяет право установления залога как способ, посредством которого одна из сторон договора может получить гарантии удовлетворения своих требований. Часто возникают ситуации, когда физическое лицо является финансово несостоятельным, и его имущество взыскивается в пользу определённого лица или государства.

Как же быть в ситуации, когда имущество заложено? В этой статье мы разберем ситуации, при которых возможно такое взыскание, его условия и процедуру.

Нормативное регулирование

  • ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым залоговым может становиться любое имущество. Исключением являются только те вещи или имущественные права, на которые законом прямо установлен запрет на помещение под залог.
  • Кроме того, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает правило, в соответствии с которым обращается взыскание на имущество должника, в отношении которого запущена процедура банкротства.

Чаще всего под залог попадают автотранспортные средства или недвижимость, поскольку именно под такое имущество банковским организациям наиболее выгодно выдавать средства. Закон предусматривает два способа обращения взыскания на такие вещи: судебный и внесудебный.

Когда взыскание допустимо

Для того, чтобы в отношении должника началась процедура взыскания, обращенная на любое его имущество, необходимо наличие условий:

Естественно, что взыскание – крайняя мера, к которой прибегают в случае, когда все остальные меры урегулирования уже исчерпаны. Например: досудебное урегулирование спора, требование к поручителю об оплате долга и тому подобные. Поэтому, не стоит затягивать решение проблемы и прятаться от таких переговоров.

Кроме того, закон защищает права должника посредством установления ограничений на применение такой меры как обращение взыскания на залоговое имущество. Для того, чтобы такая мера могла быть применена должны быть соблюдены условия:

  • сумма долга должна быть соразмерна стоимости того имущества, которое находится в залоге. Несоразмерным считается: долг менее 5 % от стоимости залога, просрочка менее 3 месяцев;
  • невыполнение заёмщиком своих обязательств перед банком. Здесь действует правило: просрочка допущена три раза, или более, в течение года. В этом случае не имеет никакого значения сумма пророченного платежа, то есть заемщик не сможет сослаться на незначительность этой суммы.

Во всех остальных случаях банковская организация имеет полное право обратить взыскание на залоговое имущество. В ситуации, когда у заемщика имеется несколько долговых обязательств перед различными кредиторами, взыскание происходит в порядке очерёдности. В такой очереди закон устанавливает право преимущественного взыскания за тем кредитором, который является держателем залога по договору.

Процедура обращения взыскания на предмет залога по кредиту

Законом предусмотрено два варианта развития событий, посредством которого происходит такое взыскание: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок

Такой порядок может быть предусмотрен сторонами при заключении договора залога. Если такого пункта в договоре нет, залогодержатель не имеет обязанности соблюдения досудебного порядка взыскания. Он может сразу обращаться в суд.

Важно: такая форма невозможна, если предметом залога будет выступать объект недвижимости, являющийся единственным жильем для заемщика. Стороны могу заключить дополнительное соглашение о применении внесудебного порядка уже после возникновения оснований для взыскания. В этом случае ограничение не будет действовать.

Важно, чтобы договор или соглашение детально описывали процедуру внесудебного урегулирования: процесс реализации имущества, порядок расчетов между сторонами. При проведении процедуры должны быть выполнены пункты:

  1. Банк проводит комплекс мер, посредством которых пытается заставить заемщика выполнить свои обязательства. На этом этапе банк высылает уведомления о возможности начала процедуры взыскания на заложенное и требования о выполнении обязательств.
  2. Если предыдущие меры не принесли результата, высылается уведомление о начале самой процедуры взыскания. В этом документе очень детально расписываются все подробности процедуры: указывается обязательство заемщика и его долг, описывается сам предмет залога, путь его реализации, первоначальная стоимость и порядок расчетов с заемщиком.

Реализация имущества начинается через 10 дней. Другой срок может быть предусмотрен соглашением между сторонами.

Затем банку передается вся документация на предмет залога, и он приступает к его реализации посредством торгов. Дальнейшие действия сторон будут зависеть от результата торгов. Если полученная сумма выше, чем необходимо — разница отправляется в карман заемщика. Если такая сумма ниже – банк удовлетворяет оставшиеся требования из другого имущества заемщика.

Торги могут не состояться. Тогда банк может выкупить заложенное самостоятельно или назначить новые торги.

Пример договора залога с внесудебным порядком обращения взыскания скачайте здесь.

Договор залога с внесудебным порядком обращения взыскания (образец)

Судебная процедура

Даже если стороны указали в договоре возможность взыскания без суда, банк имеет право начать судебную процедуру.

Процедура взыскания:

  1. Требование о выполнении обязательств заемщиком;
  2. Вручение должнику уведомительного документа о взыскании. Затем банк подает иск в суд.
  3. Судебный процесс. На этом этапе суд выслушивает доводы сторон и выносит решение. Заемщик может заявить требование об отсрочке взыскания. Максимальный срок такой отсрочки – один год. В этот период придется выполнять свои кредитные обязательства, как и прежде.
  4. Если вынесено решение о взыскании, оно передается приставам. Пристав получает все документы на предмет залога. Если в залоге недвижимость, то документов будет достаточно. Если в залоге, например, автомобиль, то пристав изымает его у заемщика для дальнейшей реализации.
  5. Пристав организует торги, о которых заёмщик должным образом информируется. В отношении движимого имущества – за десять суток до торгов, в отношении недвижимости – сведение должны опубликовываться в периодике субъекта РФ и на его сайте.
  6. Торги.

При состоявшихся торгах, удовлетворение требований производится по тем же принципам, что в указанном выше порядке. Однако, при судебной процедуре из вырученных средств вычитается вознаграждение, которое должен получить организатор торгов.

Важно: даже если вы получили уведомление о взыскании, у вас остается время до начала торгов, чтобы погасить долги перед банком и прекратить процедуру.

Бланк иска скачайте тут.

Образец иска о взыскании залога по договору займа

Защита прав

Даже если банк начал процедуру взыскания заложенного, не стоит опускать руки. По возможности нужно погасить долги перед банковской организацией и продолжить сотрудничество.

При финансовых трудностях, которые не позволяют своевременное погашение кредита, не стоит доводить до инициации процедуры взыскания предмета залога. Обратитесь в банк и напишите заявление о реструктуризации долга. Даже если банк не пойдет навстречу, остается возможность заявить о требовании отсрочки процедуры взыскания на год.

Заемщик всегда должен находиться в диалоге банком, чтобы меры по взысканию не стали для него полной неожиданностью, а годы платежей по кредиту пустой тратой денег.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Это видео посвящено вопросу обращения взыскания на предмет залога:

Гражданское право. Тест 18 — ДЕКАН ТЕСТ

1. Оспоримая сделка считается недействительной с момента
вступления в силу судебного решения, которым она признана недействительной
ее совершения
когда началось ее исполнение
предъявления иска о признании ее недействительной

2. По общему правилу недействительная сделка влечет
взыскание всего полученного сторонами по сделке в доход государства
двустороннюю реституцию
одностороннюю реституцию
обязанность каждой из сторон уплатить штраф в пользу государства

3. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение
десяти лет со дня, когда началось ее исполнение
трех лет со дня совершения указанной сделки
трех лет со дня, когда началось ее исполнение
одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что указанная сделка нарушает принадлежащее ему субъективное право

4. Одновременное представительство допускается
при наличии согласия представляемых сторон
если иное не предусмотрено договором
только в случаях коммерческого представительства
в случаях коммерческого представительства при наличии согласия представляемых сторон

5. Передоверие представителем совершения порученных ему действий
невозможно
возможно, если это предусмотрено доверенностью
возможно при коммерческом представительстве
возможно, если это предусмотрено доверенностью, а также в иных случаях, предусмотренных законом

6. Исключительная неустойка предусматривает право потерпевшей стороны взыскать
только убытки
только неустойку
неустойку и убытки

7.Обращение взыскания на заложенное имущество происходит
в административном порядке
в судебном порядке
по соглашению сторон

8. Обязательство считается взаимным, если
каждая сторона обязательства имеет как права, так и обязанности
одной стороне обязательства принадлежат только права, а другой стороне — только обязанности
одной стороне обязательства принадлежат только права, а другой стороне – как права, так и обязанности
одной стороне обязательства принадлежат только обязанности, а другой стороне – как права, так и обязанности

9. Уступка права требования допускается
только с согласия должника
независимо от согласия должника
по взаимному согласию кредитора и должника
при условии уведомления кредитором должника

10. До получения оферты ее адресатом оферент
вправе отозвать оферту
не имеет права отзыва оферты
вправе отозвать оферту только в случае, если это оговорено в самой оферте

11. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение
о предмете договора
об условиях, которые названы законом в качестве существенных
об условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
обо всем, указанном в пунктах «а»-«в»

12. Организатор открытого конкурса, вправе отказаться от его проведения, но не позднее чем
за 15 дней до наступления даты его проведения
за 25 дней до наступления даты его проведения
за 30 дней до наступления даты его проведения
за 60 дней до наступления даты его проведения

13. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично договор считается расторгнутым, когда такой отказ допускается
законом
соглашением сторон
законом или соглашением сторон

14. Существенными условиями договора купли-продажи являются
наименование товара
цена
срок передачи товара
наименование и количество товара

15. Информация о продавце, товаре и изготовителе должна доводиться до покупателя
на всех существующих языках мира
на любом языке на выбор производителя
на русском языке

Потери права выкупа | Wex | Закон США

Обзор

Содержание:

Введение

Взыскание права выкупа — это общий термин для процессов, используемых держателями ипотечных кредитов или ипотекодержателями для изъятия заложенного имущества у заемщиков, не выполнивших свои обязательства по ипотеке. Ипотека, как и ипотека в целом, регулируется законом места, где находится заложенная вещь.

По умолчанию

Процесс обращения взыскания может начаться, как только ипотечный заемщик или ипотечный залогодатель настолько отстает в своих платежах по ипотеке, что он вступает в дефолт.Условия наступления дефолта различаются в зависимости от законодательства штата и условий ипотечных договоров. Как только залогодатель переходит в дефолт, он начинает накапливать штрафы за просрочку платежа, судебные издержки и другие сборы, которые добавляются к его непогашенному долгу, как это определено ипотечным соглашением и законодательством штата.

Залогодержатели не должны обращать взыскание на невыполненные закладные. Они вольны вести переговоры с залогодателями. Например, они могут согласиться изменить условия ипотеки, рефинансирования, разрешить залогодателю продать собственность или позволить залогодателю компенсировать свои пропущенные платежи.

наверх

Типы потери права выкупа

Существуют два типа потери права выкупа: судебное изъятие права выкупа, которое требует постановления суда, и внесудебное изъятие права выкупа, которое не требует. При судебном обращении взыскания залогодержатель должен обратиться в суд и доказать, что он владеет ипотекой и имеет право взыскать ее. Внесудебные потери права выкупа позволяют залогодержателю лишить права выкупа без обращения в суд. Это дешевле и быстрее, чем взыскание права выкупа в судебном порядке. Внесудебное обращение взыскания может быть использовано только в том случае, если ипотека имеет положение о силе продажи.Эти положения чаще всего появляются в трастовых актах — одном из инструментов кредитования под залог недвижимости, аналогичном ипотеке.

top

Пункты ускорения

Большинство закладных теперь включают пункты ускорения. Согласно этим положениям, если заемщики достаточно сильно задерживают платежи, остаток ссуды подлежит немедленной выплате. Залогодатели обычно ссылаются на эти положения как на прелюдию к обращению взыскания. Большинство штатов регулируют положения об ускорении, либо в целом, особенно применительно к ипотеке, либо и то, и другое.

top

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

В последние годы кредиторы часто объединяли группы ипотечных кредитов в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, а затем продавали акции этих ценных бумаг инвесторам. В результате у некоторых ипотечных кредитов много владельцев. Другие переходили из рук в руки так много раз, что трудно определить, кому они на самом деле принадлежат. В результате залогодателям часто бывает трудно изменить условия своей ипотеки. Точно так же ипотекодержатели могут иметь проблемы с доказательством того, что они владеют ипотекой, по которой они хотят взыскать взыскание.

наверх

Продажа отчужденного имущества

Большинство штатов требует, чтобы залогодержатели продавали отчужденное имущество на открытых аукционах. Если недвижимость не продается на аукционе, залогодержатель сохраняет ее, а затем перепродает при обычной продаже недвижимости. Законы штатов различаются в зависимости от того, что происходит, если отчужденная собственность продается по цене ниже неоплаченного долга залогодателя. В некоторых штатах ответственность за разницу несут залогодатели. В других случаях это не так. В каждом штате, если недвижимость продается по цене, превышающей неоплаченный долг залогодателя, залогодатель получает разницу.

наверх

Право выкупа

В некоторых штатах залогодатели имеют право выкупа, которое позволяет им вернуть изъятую собственность. Если первоначальный залогодержатель владеет недвижимостью, залогодатели могут воспользоваться этим правом, выплатив банку невыплаченный остаток своей ипотеки. Если недвижимость уже была перепродана на аукционе, залогодатели должны заплатить покупателю столько, сколько он заплатил за нее. Право выкупа действует только в течение ограниченного времени, которое зависит от штата.

наверху

Сроки

После того, как залогодержатели начинают процесс обращения взыскания, им может потребоваться шесть месяцев или более, чтобы получить четкое право собственности на заложенную землю, в зависимости от штата, типа обращения взыскания и типа ипотеки.

наверху

Связанные темы

Закон о должниках и кредиторах

наверху

Определение судебного выкупа

Что такое судебное изъятие права выкупа?

Судебное обращение взыскания относится к процедуре обращения взыскания на имущество, в отношении которого ипотека не имеет положения о продаже. В этом случае процедура обращения взыскания разрешается в судебном порядке.

Право продажи — это пункт, записанный в ипотеке. В случае невыполнения обязательств он разрешает кредитору продать недвижимость для погашения ипотечной задолженности; таким образом можно обойти судебное разбирательство.Право продажи разрешено во многих штатах в рамках прав кредитора требовать взыскания.

Ключевые выводы

  • Судебное обращение взыскания относится к процедурам обращения взыскания, которые происходят через судебную систему.
  • Этот тип процесса обращения взыскания часто происходит, когда ипотечная нота не имеет положения о силе продажи, которое юридически разрешало бы ипотечному кредитору продать собственность в случае невыполнения обязательств.
  • Судебное обращение взыскания часто является длительным процессом, длящимся от нескольких месяцев до лет.

Понимание судебного выкупа

Судебное обращение взыскания относится к делам об обращении взыскания, которые проходят через судебную систему. Исчезновение права выкупа происходит, когда дом продается для погашения невыплаченного долга. Процедура осуществляется в соответствии с законами юрисдикции, в которой находится недвижимость, что почти всегда является законом штата. Многие штаты требуют, чтобы выкупа была судебной, но в некоторых штатах выкупа может быть внесудебной или судебной.

Если суд установит, что ипотечный долг просрочен, может быть назначен аукцион по продаже имущества с целью получения средств для выплаты кредитору.Это отличается от внесудебной потери права выкупа, которая обрабатывается без вмешательства суда.

Многие штаты требуют судебного обращения взыскания, чтобы защитить капитал, который должники могут все еще иметь в собственности. Судебное обращение взыскания также служит для предотвращения стратегического раскрытия информации недобросовестными кредиторами. В случаях, когда аукцион не генерирует достаточно средств для погашения ипотечного кредитора, бывший домовладелец по-прежнему будет нести ответственность за оставшуюся сумму.

120 дней

Период времени, в течение которого заемщик должен иметь просрочку по ипотеке, прежде чем кредитору будет разрешено начать процесс обращения взыскания.

Как работает судебный выкуп

Судебная потеря права выкупа может длиться от шести месяцев до трех лет, в зависимости от штата. Чтобы начать процесс обращения взыскания, ипотечный обслуживающий персонал или компания, которой выплачиваются ипотечные услуги, должны дождаться, пока заемщик не просрочит платежи в течение 120 дней.

На этом этапе обслуживающий персонал уведомит сторону, передающую выкуп, письмом о нарушении, сообщая должнику, что он не выполняет свои обязательства по ипотеке.В большинстве случаев у должника есть 30 дней, чтобы исправить невыполнение обязательств, и, если они не в состоянии сделать это, обслуживающая организация приступит к процедуре обращения взыскания.

Затем сторона, лишающая права выкупа, подает иск в округе, где находится недвижимость, и просит суд разрешить продажу дома для выплаты долга. В рамках судебного процесса сторона, лишающая права выкупа, включает ходатайство об обращении взыскания, в котором объясняется, почему судья должен вынести решение об обращении взыскания. В большинстве случаев это будет делать суд, если только заемщик не имеет защиты, оправдывающей просроченные платежи.

В зависимости от штата сторона, лишающая права выкупа, также может иметь право на вынесение решения о недостатках. Судебное решение о дефиците позволяет продать дом при продаже заложенного имущества за меньшую сумму, чем непогашенная ипотечная задолженность. Разница между долгом и продажной ценой взыскания является дефицитом. В большинстве штатов сторона, отказавшаяся от права выкупа, может получить личное судебное решение против заемщика в отношении дефицита.

Основы права — Ипотека и потеря права выкупа

Ипотека — это интерес к недвижимости.Таким образом, предоставление ипотеки (в большинстве случаев от покупателя банку) должно осуществляться в письменной форме, чтобы иметь исковую силу в соответствии со Статутом о мошенничестве. Однако в некоторых обстоятельствах суды сделают вывод о «справедливой ипотеке» без письменной формы. Наиболее распространенный сценарий, при котором будет предполагаться справедливая ипотека, — это когда покупатель передает документ кредитору с намерением, чтобы кредитор держал этот документ в качестве залога. Несмотря на отсутствие письменной формы, суды сделают вывод, что стороны имели в виду договоренность как ипотеку.Например:

Джеймс хочет купить Blackacre у Джоан. Джоан требует 250 000 долларов за собственность. К сожалению, у Джеймса на счету только 50 000 долларов. Итак, Джеймс берет ссуду на оставшиеся 200 000 долларов в First National Bank. Вместо того, чтобы выписывать ипотечный документ, Джеймс передает документ на дом компании First National с пониманием, что First National вернет документ после выплаты ссуды. Позже First National заявляет, что ей принадлежит Blackacre, потому что она получила документ от Джеймса.Суд, скорее всего, решит, что First National не владеет Blackacre. Скорее, у них есть ипотечный интерес в Blackacre; у них есть право вернуть Blackacre в собственность, если Джеймс не выплатит ссуду.

Как мы обсуждали ранее, после того, как ипотека оформлена должным образом, обе стороны имеют право собственности на землю. Залогодатель (домовладелец) имеет право владеть недвижимостью. Залогодержатель (банк) удерживает имущество и имеет право вернуть имущество в случае невыполнения ссуды.Обе эти доли могут быть полностью переданы третьим лицам. Конечно, каждая третья сторона может принимать только те интересы, которые были у передающей стороны в собственности.

Передача процентов по ипотеке происходит очень часто, когда банки, которые заинтересованы в предоставлении ссуд и получении процентов, не заинтересованы в преследовании кредиторов и обращении взыскания. В таком случае Банк может продать свои проценты по ипотеке коллекторскому агентству, которое затем продолжит взыскание долга залогодателя и, при необходимости, подаст иск о выкупе закладной против залогодателя.Например:

Дэвид берет ипотеку в Национальном банке Седьмого Неба, чтобы купить Уайтекр. Если Дэвид продаст Уайтекр Памеле, тогда Памела заберет Уайтекр, но он все равно будет подлежать выплате процентов по ипотеке Седьмого Неба. С другой стороны, Seventh Heaven также может передать свою ипотеку Национальному агентству по сбору платежей Mean Spirits. В таком случае Злые духи могут вернуть себе Уайтакр, если Дэвид не выплатит свою ссуду.

Держатель в установленном порядке

Интересная проблема возникает, когда ипотечный залог передается от залогодержателя к инкассаторской третьей стороне (например.g., агентство по взысканию долгов), но у залогодателя есть защита от взыскания долга залогодержателем. Применяется ли эта защита также против третьей стороны или нет? Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank имеет ипотеку на Greenacre. Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец исказил условия ипотечной ссуды, предоставленной Дженни, таким образом, чтобы суд постановил, что Третий американец не может лишить права выкупа по ипотеке из-за того, что мошенничество.Возникает вопрос, можно ли использовать эту защиту против Коллекционеров или нет. С одной стороны, есть мнение, что Дженни не должна проиграть только потому, что Третий американец передал ипотеку. С другой стороны, существует мнение, что Collectors является невиновным покупателем и не должен нести наказание за противоправное поведение Третьего американца.

Из-за конкурирующих проблем, относящихся к этому сценарию, было разработано довольно сложное правило. Простая часть правила состоит в том, что любая защита, которая могла быть использована против первоначального залогодержателя (кредитора — третьего американца в нашем предыдущем случае), также может быть использована против получателя ипотеки (в нашем случае коллекционеров), если только правопреемник является «держателем в надлежащее время .«Держатель в свое время похож на добросовестного покупателя по стоимости, о которой мы говорили в предыдущем подразделе. Чтобы считаться держателем в должное время, получатель должен взять закладную, не зная о защите от ее принудительного исполнения, должен оплатить справедливую стоимость ипотечного кредита и должен получить во владение фактическую закладную.

Если получатель со временем является держателем, то закон признает, что такой держатель достоин определенной защиты. В противном случае, если бы получатель всегда подвергался той же защите, что и залогодержатель, было бы намного труднее передать ипотеку, потому что люди были бы гораздо более нерешительными при их покупке.Поскольку мы хотим поощрять возможность передачи векселей, чтобы облегчить доступ к ипотечным кредитам, закон со временем предоставляет держателю определенные меры защиты.

Защита, которую закон предоставляет держателю должным образом, заключается в том, что держатель берет закладную без возражений, которые являются «личными» для залогодержателя. «Личные» защиты включают в себя: невнимательность, мошенничество при побуждении (мошенничество в процессе переговоров по ипотеке) и недобросовестность. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank имеет ипотеку на Greenacre.Третий американец передает ипотеку Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец никогда не предоставлял Дженни вознаграждение по соглашению о ипотечном кредите (Третий американец на самом деле никогда не давал Дженни денег), и, таким образом, ипотечный кредит не имеет исковой силы. К сожалению для Дженни, если Коллекционеры в должное время будут держателями (т.е. Коллекционеры не знали об отсутствии рассмотрения и т. Д.), Коллекционеры смогут обеспечить соблюдение условий займа против Дженни, даже если Третий Американец не мог этого сделать.Единственным выходом для Дженни было бы подать в суд на Third American из-за денег, на которые она имела право по кредитному соглашению.

Однако со временем даже держатели не берут ипотечные кредиты без «реальной» защиты . «Настоящая» защита — это защита, которая идет на формирование самого контракта. Настоящая защита включает в себя: подделку (ипотечная записка является подделкой), недееспособность (включая младенчество), незаконность, принуждение и т. Д. Другими словами, настоящая защита — это защита, которая, по сути, утверждает, что сам договор никогда не был надлежащим образом исполнен, тогда как В рамках личной защиты утверждается, что поведение залогодержателя делает договор не имеющим исковой силы.Следовательно, вполне естественно, что даже держатель в должное время должен быть уязвим для реальных возражений, поскольку эти возражения утверждают, что договор изначально никогда не был действительным. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank имеет ипотеку на Greenacre. Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что третий американец подделал ипотечный инструмент, а Дженни никогда не подписывала его. Эта защита может быть использована Дженни против Коллекционеров так же, как она могла быть использована против Третьего американца.

Передача заложенной собственности

Ипотека должна регистрироваться, как и любая другая передача недвижимости. Ранее в подразделе мы обсуждали правило, согласно которому любое имущество, являющееся предметом залога, которое передается, по-прежнему сохраняет интерес залогодержателя. Это верно только в том случае, если закладывалась ипотека. Если ипотека не зарегистрирована, то нельзя ожидать, что получатель земли узнает об ипотеке. Следовательно, если ипотека не зарегистрирована, получатель возьмет землю полностью без ипотеки.

Это связано с тем, что было бы несправедливо принуждать получателя принять имущество, являющееся предметом ипотеки, о существовании которой он не мог разумно ожидать. Как и в случае с вопросами передачи, которые мы обсуждали в последнем подразделе, мы скорее накажем ипотекодержателя, который по халатности не зарегистрировал ипотеку, чем невиновного покупателя, у которого не было причин знать о существовании ипотеки. Например:

First National Bank имеет ипотеку в Blueacre, но не зарегистрировал ее.Джонсон, которому принадлежит Blueacre, продает его Джексону. Если предположить, что Джексон не имеет фактического уведомления о существовании ипотеки, он возьмет Blueacre полностью без всякой ипотеки. Ипотечный интерес First National в Blueacre будет просто погашен в размере
за счет передачи.

Правила о том, применяется ли ипотека к последующему покупателю, являются теми же правилами, что и предыдущий покупатель, что мы обсуждали в последнем подразделе.

Следует также отметить, что одна и та же недвижимость может быть заложена несколько раз. Очень часто люди берут вторую и третью ипотечные кредиты на свои дома либо потому, что им нужны ссуды, либо потому, что они хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты, потому что процентные ставки упали. Все держатели ипотеки в собственности имеют долю в собственности. Однако держатели более ранних ипотечных кредитов обычно имеют приоритет перед держателями более поздних ипотечных кредитов, когда дело доходит до обращения взыскания на имущество, как мы обсудим в следующем разделе.

Потери права выкупа

Конечно, вся цель ипотеки состоит в том, чтобы дать залогодержателю (кредитору) что-то, на что «обратить внимание» (получить), если залогодатель (заемщик) не может выплатить ссуду. В большинстве юрисдикций кредитор может сначала обратиться и получить судебное решение против заемщика лично, а затем взыскать взыскание на имущество, когда и если заемщик не удовлетворяет судебное решение. Если залогодержатель обращает взыскание по ипотеке и забирает недвижимое имущество, которое по-прежнему не покрывает задолженность, то залогодержатель может получить решение о «недостаточности» в отношении заемщика.

Первое, что следует отметить в отношении обращения взыскания, — это то, что оно должно быть санкционировано судом. Потери права выкупа « самопомощи» строго запрещены практически во всех юрисдикциях.

После того, как заложенное имущество переходит в собственность залогодержателя, оно выставляется на продажу местным должностным лицом (например, шерифом). Поступления от продажи затем используются для погашения долгов в следующем порядке:

  1. Гонорары адвокатам и расходы, связанные с обращением взыскания
  2. Долги перед залогодержателем
  3. Любая оставшаяся выручка направляется залогодателю

Порядок предпочтения залогодержателей:

Как мы обсуждали ранее, общим правилом при обращении взыскания является то, что первый залогодержатель имеет преимущество перед последующими залогодержателями.Одно из предостережений в отношении этого правила заключается в том, что для получения данного преимущества необходимо зарегистрировать ипотечный кредит. Ипотека, которая была зарегистрирована первой, имеет преимущество перед ипотекой, которая была зарегистрирована позже, независимо от того, какая из них была фактически согласована первой. Исключением из этого правила приоритета является « ипотека на покупку » (ипотечная ссуда, средства которой используются для покупки заложенного имущества). Держатель ипотеки с денежной суммой на покупку по своей сути имеет приоритет перед другими ипотекодержателями, даже предыдущими. Например:

Джон занимает деньги у Линды.В качестве обеспечения ссуды Джон закладывает любую недвижимость, которую он приобретет в будущем, в качестве обеспечения по ссуде. Год спустя Джон покупает Blackacre у Терри. Чтобы получить средства, необходимые для такой покупки, он берет ссуду в Monolithic Monster Bank и дает Monolithic проценты по ипотеке в Blackacre. Несмотря на то, что ипотека Линды была оформлена до ипотеки Monolithic, Monolithic будет иметь приоритет, потому что ее ипотека является ипотекой с выкупной суммой.

Иск о лишении права выкупа может быть подан любым залогодержателем в собственности, даже если есть другие ипотечные кредиты на собственность с более высоким приоритетом.Однако любое обращение взыскания, являющееся результатом такого действия, не повлияет на какие-либо ипотечные кредиты с более высоким приоритетом. Например:

Apple Bank имеет ипотеку на Blackacre, принадлежащую Джерри, которая была зарегистрирована 1 января 2013 года. Baker Bank имеет ипотеку на Blackacre, которая была зарегистрирована 1 июня 2013 года. Залогодатель не выполняет свои обязательства по ипотечной ссуде Baker. и поэтому Бейкер лишается права выкупа. На распродаже права выкупа Майк покупает Blackacre. Деньги от покупки идут на погашение ссуды Бейкера. Однако ипотека Apple на Blackacre не пострадает.Другими словами, владение Майклом Blackacre будет зависеть от ипотеки Apple. Если Джерри не выплатит кредит Apple, Apple может лишить его права выкупа Blackacre, даже если Майк теперь владеет им. Очевидно, что при любой продаже взыскания, следовательно, покупатель должен быть очень осторожен, чтобы определить, есть ли какие-либо более высокие ипотечные кредиты на собственность, прежде чем он купит собственность.

С другой стороны, если имеет место обращение взыскания, все ипотечные кредиты, которые уступают по сравнению с ипотекой, лишенной права выкупа, автоматически аннулируются.Таким образом, выручка от любой такой продажи права выкупа распределяется, если после погашения долга передающего залогодержателя остается достаточно денег, между залогодержателями с более низкими ипотечными кредитами. Ни один доход от продажи заложенного имущества не распределяется между теми, у кого есть более высокая ипотека, потому что более высокая ипотека остается неизменной в любом случае.

См. Валентайн против Portland Timber & Land Holding Co ., 15 Wn. Приложение. 124 (1976).

Как видите, эти правила очень сложные.Давайте рассмотрим несколько примеров, чтобы увидеть, можем ли мы немного упростить ситуацию:

  1. Apple Bank имеет ипотеку в размере 100 000 долларов на Blackacre, принадлежащую Джерри, которая была зарегистрирована 1 января 2013 года. Baker Bank имеет ипотеку. на Blackacre в размере 200 000 долларов США, зарегистрированный 1 июня 2013 года. Cedar Bank имеет ипотеку на Blackacre в размере 300 000 долларов США, которая была зарегистрирована 1 августа 2013 года. Dutch Bank имеет ипотеку на Blackacre в размере 400 000 долларов США, которая была зарегистрирована 1 октября 2013 года.
    1 ноября 2013 года Бейкер подает иск о лишении права выкупа закладной против Blackacre.Blackacre продан Майку на выкупе. После затрат и гонораров адвокатам сумма продажи составляет 1 000 000 долларов. После того, как Бейкер лишился права выкупа, его долг выплачивается в первую очередь. Затем следует Cedar, а затем — Dutch. Поскольку выручка от продажи приносит большие деньги, долги Baker, Cedar и Dutch будут полностью выплачены. После выплаты Baker, Cedar и Dutch останется 100000 долларов, и эти деньги пойдут к Джерри, залогодателю. Apple не получает выплаты, но и ее ипотека не погашается.Таким образом, Apple по-прежнему владеет ипотекой Blackacre на сумму 100 000 долларов, хотя теперь она принадлежит Майку.
  2. Предположим, что в приведенном выше случае продажа права выкупа Майку принесла только 300 000 долларов. После того, как Бейкер лишился права выкупа, его долг выплачивается в первую очередь. Итак, первые 200 000 долларов достаются Бейкеру. Далее идет Кедр. Однако на Cedar осталось всего 100 000 долларов. Таким образом, Cedar получает 100 000 долларов, а оставшаяся часть ипотеки погашена. Датч не получает денег, и его ипотека погашена. (Конечно, Cedar and Dutch могут возбудить иск против Джерри о выплате остатка по долгам Джерри.) На ипотеку Apple это никак не повлияет. У него по-прежнему есть ипотека на Blackacre на сумму 100 000 долларов, хотя теперь она принадлежит Майку.

Погашение

Наконец, многие штаты позволяют залогодателю, у которого было изъято имущество, «выкупить» имущество, погасив все долги по ипотечной ссуде, а также проценты и расходы. В некоторых штатах это право выкупа длится только до завершения продажи права выкупа. В других штатах залогодателю предоставляется период времени (обычно шесть месяцев или год) после продажи права выкупа, чтобы реализовать свое право на выкуп.

Проведение выкупа мезонинного кредита под UCC

Мезонинные ссуды и обеспечение

Мезонинный заем на недвижимость — это заем, предоставляемый кредитором косвенному (ым) владельцу (ам) недвижимости. Мезонинный заемщик не владеет напрямую недвижимостью — он владеет долями в капитале предприятия, владеющего недвижимостью (или, в случае нескольких уровней мезонинного долга, у собственника капитала, который находится «выше» в пачке долга). Соответственно, в мезонинной ссуде мезонинный кредитор берет в залог доли в капитале, принадлежащие его заемщику, для обеспечения своей ссуды.Заложенные доли в капитале обычно представляют 100 процентов долей в ООО. Мезонинный заем почти всегда является частью структуры капитала, в которой владелец недвижимости является заемщиком по ипотечной ссуде.

Простая структура мезонинного и ипотечного кредита будет выглядеть, как на диаграмме ниже:

Применение средств правовой защиты: строгое обращение взыскания на права выкупа

Для многих мезонинных кредиторов, особенно тех, кто заинтересован в стратегии «ссуды в собственность», строгое обращение взыскания может показаться привлекательным.Строгое обращение взыскания является эквивалентом «дела взамен» в контексте недвижимости — мезонинный кредитор принимает обеспечение в полном или частичном погашении долга. Тем не менее, UCC предоставляет защиту, не подлежащую отмене, должнику и другим сторонам, заинтересованным в сделке (, например, ., Гарант) или залогу (, например, , младшая обеспеченная сторона). Эти меры защиты включают уведомление должника и других сторон, заинтересованных в обеспечении, о предложении обеспеченной стороны принять обеспечение.Если предложение касается частичного строгого обращения взыскания (чтобы обеспеченная сторона сохранила свои права на устранение недостатка), то поручители также должны быть уведомлены. Требуется согласие должника на строгое обращение взыскания (хотя в случае безусловного предложения о полном погашении долга, если должник не отвечает в течение определенного периода, считается, что он согласился). Если возражение получено от стороны, имеющей право на уведомление, то обеспеченная сторона не может приступить к строгому обращению взыскания.Требования UCC к строгому обращению взыскания в основном носят процедурный характер, но кредитор должен действовать добросовестно.

Осуществление средств правовой защиты : Продажа выкупа

Коммерчески оправданное решение

Обеспеченная сторона имеет право инициировать отчуждение своего залога, а в некоторых случаях может выкупить залог при таком отчуждении. При отчуждении залога UCC обеспечивает защиту должника и других сторон, заинтересованных в сделке или залоге.

Основная защита заключается в том, что « [e] сам аспект распоряжения залогом, включая метод, способ, время, место и другие условия, должен быть коммерчески обоснованным ». Аспекты коммерческой разумности включают объем уведомления, направляемого должнику и другим сторонам, усилия, предпринятые для поиска покупателей (, например, рекламы и контактов с брокерами в соответствующей отрасли), содержание опубликованных уведомлений о продаже и способах обеспечения Сторона определила сумму своей кредитной заявки, если она хочет купить обеспечение.

UCC дает мало указаний относительно того, что является коммерчески разумным, и обеспеченная сторона и ее консультанты должны будут сделать это определение, исходя из характера обеспечения. UCC утверждает, что «[а] распоряжение производится коммерчески разумным образом, если распоряжение производится… в соответствии с разумной коммерческой практикой среди дилеров в отношении типа собственности, который был предметом распоряжения ». Это оставляет обеспеченной стороне возможность обратиться к прецедентному праву и его советникам относительно дальнейших действий.

Сравнение частной продажи и открытой продажи

Застрахованная сторона, как правило, не может приобрести обеспечение при собственной частной продаже. Таким образом, кредитор, желающий приобрести залог, должен будет провести публичную продажу. UCC снова дает ограниченное руководство относительно различий между частной продажей и публичной продажей (при которой обеспеченная сторона может приобрести обеспечение). UCC заявляет, что публичное распоряжение «это такое решение, при котором цена определяется после того, как общественность получила значимую возможность для проведения конкурентных торгов.«Значимая возможность» означает, что некая форма рекламы или публичного уведомления должна предшествовать продаже (или другому распоряжению) и что общественность должна иметь доступ к продаже (распоряжению) ». Суды истолковали этот язык как требующий обращения не к общественности в целом, а к тем типам покупателей, которые являются вероятными покупателями определенного типа активов. Опять же, необходимо будет проконсультироваться с прецедентным правом и консультантами, принимая во внимание, хочет ли обеспеченная сторона приобрести обеспечение, а также дополнительные время и расходы, которые могут быть связаны с проведением публичной продажи.

Прилежание и планирование перед действиями имеют решающее значение

Перед тем, как принять решение о том, как действовать (или отказаться от использования) своих средств правовой защиты, промежуточный кредитор должен провести тщательную проверку документов по сделке и соответствующей информации.

  • Выполните поиск залогов, Промежуточный кредитор должен будет знать, есть ли какие-либо другие кредиторы, которые имеют требования по обеспечению, и эти кредиторы, помимо заемщика и (в большинстве случаев) поручителей, также должны быть дано уведомление.Соответственно, необходимо будет осуществить поисковые запросы UCC и другие поиски (в некоторых случаях в течение определенных временных рамок, установленных UCC для защиты защищенной стороны при выполнении ее обязательств по уведомлению). Мезонинные кредиторы должны проводить поиск правового титула и другие поиски на уровне собственности, а также проявлять осмотрительность в отношении потенциальных налогов, обязательств по найму и других обязательств. Кроме того, получение обновленных сведений о праве собственности или подтверждений на ранних этапах процесса может помочь упростить процесс продажи и успокоить потенциальных покупателей.
  • Подтвердите, что обеспеченный интерес совершен . Поиск залогового права также подтвердит, остается ли обеспечительный интерес мезонинного кредитора усовершенствованным с помощью документов UCC. Если подача документов стала неэффективной (будь то из-за изменения имени должника или изменения местонахождения, истечение срока из-за непредставления заявления о продолжении или ошибочного расторжения), кредитор может столкнуться с юридическими и практическими ограничениями в отношении средств правовой защиты, если заложенный капитал были сертифицированы (а совершенство и приоритет могут полностью или частично зависеть от владения сертификатами), мезонинный кредитор должен подтвердить, что он (или его агент) обладает соответствующими сертификатами.
  • Рассмотрение документации по мезонинному ссуде. Обеспечительный интерес обычно может быть взыскан только после «дефолта» (который будет определяться условиями кредитных документов). Кроме того, документы мезонинного кредита могут содержать договоренности сторон относительно того, как выполнить стандарт, согласно которому реализация обеспечения должна осуществляться коммерчески разумным образом, включая минимальные сроки уведомления и процедуры, которые необходимо соблюдать при проведении продажи. Хотя соглашение не может отменять или изменять обязанности обеспеченной стороны и меры защиты, предоставляемые должнику и другим сторонам, установленным UCC, в соглашении могут быть установлены стандарты соблюдения этих обязанностей и мер защиты (при условии, что соглашение не является «явно необоснованным») и может подвергнуть защищенную сторону опасности, если она не соблюдает свое собственное соглашение.Юрисконсульт должен проверить все кредитные документы на предмет применимых требований.
  • Проверка основных документов на недвижимое имущество . Базовые документы на недвижимость ( g. , договоры аренды земли, управления гостиницей или франшизы) могут ограничивать передачу прав собственности на высшие уровни. Юрисконсульт должен изучить эти документы, чтобы убедиться, что эти ограничения были устранены при выдаче ссуды и что передача, которая происходит при использовании средства правовой защиты UCC, разрешена, а также для определения любых связанных требований.
  • Ознакомьтесь с соглашением с кредитором. Мезонинные кредиторы должны будут тщательно изучить (и соблюдать) свои межкредиторные соглашения, поскольку эти соглашения обычно налагают требования, которые должны выполняться во время (и после завершения) обращения взыскания на UCC. Соглашения о межкредитовании обычно налагают требования об уведомлении, ограничивают и определяют (путем введения финансовых и других параметров) круг приемлемых покупателей при продаже права выкупа (если не получено одобрение старшего кредитора или подтверждение рейтингового агентства), требуют, чтобы кредитор или покупатель, передающий взыскание, Продажа взыскания обеспечивает замену гарантий от приемлемых поручителей (что может задержать процесс), требует, чтобы кредитор или покупатель, закрывающий права выкупа, выполнил определенные платежи и другие меры и так далее.Ни одно из этих требований нельзя игнорировать. (Подробнее о межкредиторских соглашениях в другом сообщении, которое будет опубликовано в ближайшее время.)
  • Приготовьтесь стать владельцем. Рассмотрите и предвидите проблемы, связанные с управлением и трудоустройством, например .
  • Разработайте учебное пособие. Совместно с адвокатом подготовьте предварительный план применения средств правовой защиты, включая необходимость принятия мер для объявления дефолта и ускорения исполнения обеспеченных обязательств, график и смету затрат на использование средств правовой защиты, идентификацию сторон ( g., ипотечный кредитор), которые имеют права согласия или права на уведомления, тип средства правовой защиты (и положения UCC, которые влияют на то, как оно может быть реализовано), любые шаги, необходимые для предотвращения освобождения поручителей, независимо от того, удерживать ли брокера или другие советник, чтобы помочь в процессе продажи и о том, намеревается ли (и в какой сумме) кредитор оплатить заявку на продажу взыскания. Комбинированный правовой и экономический анализ на этом этапе (с частыми ссылками на документы и требования UCC) поможет мезонинному кредитору спланировать успешную стратегию принудительного исполнения, которая соответствует требованиям UCC и снижает риски.
  • Рассмотреть вопросы государственного и федерального законодательства о ценных бумагах . В большинстве мезонинных ссуд проценты, по которым взыскивается взыскание, не являются обеспечением для целей федерального законодательства и законов штата о ценных бумагах, поскольку передающий взыскание кредитор (или его покупатель) приобретает весь экономический интерес в заложенном предприятии и все связанные с ним права контроля и управления. . Если это не так ( g., есть контрольные права, которые не приобретаются при обращении взыскания), тогда следует проконсультироваться с консультантом по ценным бумагам.Даже если интерес представляет собой ценную бумагу для целей федерального законодательства или закона штата о ценных бумагах, все равно возможно провести продажу взыскания (и для этой продажи будет публичная продажа для целей UCC, чтобы обеспеченная сторона могла купить на своей собственной продаже ) без необходимости регистрировать продажу ценных бумаг в SEC или иным образом соблюдать требования законодательства о ценных бумагах, что приведет к увеличению затрат или задержек. Что касается федеральных законов о ценных бумагах, существует устоявшийся руководящий орган в виде писем о запрещении действий SEC, в которых изложены требования к проведению продажи, которая является «публичной» для целей UCC, но не требует расходы и задержки подачи документов в Комиссию по ценным бумагам и биржам для проведения продажи.

Кэролайн Харкорт — партнер практики Pillsbury по недвижимости. Линн Соукуп — партнер финансовой практики Pillsbury, а Джейкоб Аксельрод — старший юрист.

управление цепочками поставок, кибербезопасность, корпоративное право и договорное право, а также в других областях, чтобы предоставить клиентам важные рекомендации в срочной и быстро развивающейся ситуации.Чтобы получить более подробную информацию по этой быстро развивающейся теме, посетите наш ресурсный центр COVID-19 (коронавирус) .

% PDF-1.4 % 14 0 объект > эндобдж xref 14 80 0000000016 00000 н. 0000001993 00000 н. 0000002411 00000 н. 0000003025 00000 н. 0000005575 00000 н. 0000008382 00000 п. 0000010600 00000 п. 0000012846 00000 п. 0000014968 00000 п. 0000017144 00000 п. 0000019273 00000 п. 0000021254 00000 п. 0000033819 00000 п. 0000036664 00000 н. 0000051621 00000 п. 0000064804 00000 п. 0000071293 00000 п. 0000074531 00000 п. 0000074591 00000 п. 0000074803 00000 п. 0000074856 00000 п. 0000074938 00000 п. 0000075047 00000 п. 0000075154 00000 п. 0000075340 00000 п. 0000075945 00000 п. 0000076337 00000 п. 0000076746 00000 п. 0000077226 00000 п. 0000077549 00000 п. 0000077893 00000 п. 0000078307 00000 п. 0000078701 00000 п. 0000079117 00000 п. 0000079430 00000 п. 0000079797 00000 п. 0000080089 00000 п. 0000080393 00000 п. 0000080969 00000 п. 0000081061 00000 п. 0000081663 00000 п. 0000082314 00000 п. 0000089329 00000 п. 0000089644 00000 п. 00000

00000 н. 0000091926 00000 п. 0000092263 00000 п. 0000092670 00000 п. 0000094883 00000 п. 0000095235 00000 п. 0000095670 00000 п. 0000098335 00000 п. 0000098661 00000 п. 0000099034 00000 н. 0000101870 00000 н. 0000101961 00000 н. 0000102328 00000 п. 0000102764 00000 н. 0000105018 00000 н. 0000105101 00000 п. 0000105449 00000 н. 0000105891 00000 н. 0000110913 00000 п. 0000111231 00000 н. 0000111619 00000 н. 0000113448 00000 н. 0000113809 00000 н. 0000114262 00000 н. 0000117272 00000 н. 0000117575 00000 п. 0000117922 00000 н. 0000119058 00000 н. 0000119341 00000 п. 0000119668 00000 н. 0000120638 00000 н. 0000160298 00000 н. 0000160466 00000 н. 0000160494 00000 н. 0000160584 00000 н. 0000002092 00000 н. трейлер] >> startxref 0 %% EOF 15 0 объект >>> эндобдж 93 0 объект > поток xc«f`a`g`eb @

Как и почему это происходит

Выкупа — это процесс, который используют кредиторы, чтобы забрать дом у заемщиков, которые не могут выплатить свою ипотеку.Обращаясь в суд с иском против заемщика, который прекратил производить платежи, банки могут попытаться вернуть свои деньги. Например, они могут стать владельцем вашего дома, продать его и использовать выручку от продажи для выплаты ипотечного кредита. Понимание причин потери права выкупа закладных и того, как они работают, может помочь вам сориентироваться в сложном процессе или, желательно, избежать его.

Почему происходят потери права выкупа

Когда вы покупаете дорогую недвижимость, например дом, у вас может не хватить денег, чтобы сразу оплатить всю покупную цену.Тем не менее, вы можете заплатить небольшой процент от цены авансом, обычно от 3% до 20% от цены, с первоначальным взносом, а оставшуюся сумму занять в долг для выплаты в будущем.

Однако остальная часть денег может по-прежнему составлять сотни тысяч долларов, и большинство людей не зарабатывают столько в год. Таким образом, в рамках кредитного соглашения вы соглашаетесь с тем, что приобретаемая недвижимость будет служить залогом по ссуде . Если вы прекратите производить платежи, кредитор может лишить права выкупа собственности, то есть вернуть ее во владение, выселить вас и продать имущество, используемое в качестве залога (в данном случае дом), чтобы вернуть средства, которые они ссудили вам, которые вы не может погасить.

Чтобы обеспечить это право, кредитор налагает залог на вашу собственность. Чтобы повысить свои шансы на возврат денег, которые они ссужают, они (обычно) ссужают только в том случае, если у вас хорошее соотношение ссуды к стоимости (LTV), число, которое представляет риск того, что кредитор возьмет на себя предоставление кому-либо Обеспеченная ссуда, например, ипотека. Чтобы рассчитать коэффициент, кредитор делит сумму вашей ссуды на стоимость дома, а затем умножает результат на 100, чтобы получить процент. Кредиторы считают идеальным коэффициент LTV 80% или меньше.

Если ваш коэффициент LTV превышает 80%, вам, как правило, потребуется частное ипотечное страхование (PMI), которое может добавить десятки тысяч долларов к сумме, которую вы платите в течение срока кредита.

Как работают потери права выкупа

Взыскание права выкупа — это, как правило, медленный процесс. Если вы сделаете один платеж с опозданием на несколько дней или недель, вам, вероятно, не грозит выселение. Однако вы можете столкнуться с штрафами за просрочку платежа всего через 10–15 дней. Вот почему важно как можно раньше связаться со своим кредитором, если вы попали в тяжелые времена или ожидаете их в ближайшем будущем. быть слишком поздно, чтобы избежать потери права выкупа.

Сам процесс обращения взыскания варьируется от кредитора к кредитору, и законы разные в каждом штате; однако приведенное ниже описание представляет собой приблизительный обзор того, что вы можете испытать. Весь процесс может занять как минимум несколько месяцев.

Начало уведомлений. Обычно вы начинаете получать сообщения, как только пропустите один платеж, и эти сообщения могут включать уведомление о намерении продолжить процесс обращения взыскания. Как правило, кредиторы инициируют процедуру обращения взыскания на залог через три-шесть месяцев после того, как вы пропустите свой первый платеж по ипотеке.Если вы пропустили платежи в течение трех месяцев, вы можете получить «Письмо с требованием» или «Уведомление об ускорении» с запросом платежа в течение 30 дней. Если к концу четвертого месяца пропущенных платежей вы все еще не осуществили платеж, многие кредиторы сочтут ваш кредит просроченным и направят вас к адвокату кредитора. Внимательно прочтите все свои уведомления и соглашения и поговорите с юристом или консультантом по жилищным вопросам Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), чтобы оставаться в курсе.

Взыскание взыскания осуществляется в судебном или внесудебном порядке. Когда дело доходит до процедуры обращения взыскания, существует два типа состояний: судебное и внесудебное. В судебных штатах ваш кредитор должен возбудить против вас судебный иск с целью взыскания права выкупа. Этот процесс занимает больше времени, поскольку между каждым мероприятием часто бывает от 30 до 90 дней. В несудебных государствах кредиторы могут лишить права выкупа на основании пункта о «полномочиях на продажу» в соглашениях, которые вы подписали с ними, и судья не участвует.Как вы понимаете, в несудебных состояниях дела идут намного быстрее. Но в любом из штатов вам будет направлено письменное уведомление о внесении платежа, за которым последуют «Уведомление о невыполнении обязательств» и «Уведомление о продаже». Вы можете оспорить взыскание в суде; в судебном порядке вам обычно будет вручена повестка, в то время как в несудебном штате вам нужно будет подать в суд на своего кредитора, чтобы остановить процесс взыскания залога. Для получения более подробной информации обратитесь к местному юристу.

Вы можете остановить процесс. В некоторых штатах кредиторы обязаны предлагать заемщикам возможность восстановить ссуду и остановить процесс обращения взыскания. Реалистичны ли эти варианты или осуществимы — другой вопрос. Кредиторы могут сказать, что вы можете восстановить ссуду в любое время после «Уведомления о продаже» до даты обращения взыскания (даты продажи) и оставаться в доме, если вы полностью (или значительную часть) уплачиваете свои пропущенные платежи и покрываете юридические сборы и штрафы, начисленные на данный момент. У вас также может быть возможность полностью погасить ссуду, но это может быть осуществимо только в том случае, если вам удастся рефинансировать дом или найти существенный источник денег.

Будьте готовы к аукциону и возможному выселению. Если вы не можете предотвратить потерю права выкупа, имущество будет доступно тому, кто предложит самую высокую цену на аукционе, который проводится судом или офисом местного шерифа. Если никто другой не покупает дом (что является обычным явлением), право собственности переходит к кредитору. В этот момент, если вы все еще находитесь в доме (и не приняли мер по защите дома), вы столкнетесь с возможностью выселения, и пора выстраивать новое жилье.Местные законы определяют, как долго вы можете оставаться в доме после потери права выкупа, и вы должны получить уведомление о том, как долго вы можете оставаться в доме. Спросите своего бывшего кредитора о каких-либо стимулах «наличными за ключи», которые могут помочь облегчить переход на новое жилье (при условии, что вы готовы к быстрому переезду).

Получите второй шанс через искупление. Многие штаты предлагают так называемое выкуп, период после продажи права выкупа, когда вы все еще можете вернуть свой дом.«Уведомление о продаже» обычно информирует вас о периоде погашения, и сроки варьируются в зависимости от штата. Как правило, вы должны быть готовы выплатить остаток по кредиту, который вы должны, и любые расходы, связанные с процессом обращения взыскания, чтобы вернуть их дома.

Часто проходит четыре месяца после того, как вы пропустите первый платеж, прежде чем вы официально не сможете выплатить ссуду.

Последствия обращения взыскания

Главный результат обращения взыскания — это, конечно, принудительная продажа и выселение из вашего дома.Вам нужно будет найти другое место для жизни, и этот процесс может оказаться чрезвычайно напряженным для вас и вашей семьи.

То, как работают потери права выкупа, также делает их дорогими. Когда вы перестанете производить платежи, ваш кредитор может взимать штрафы за просрочку платежа, а вы можете оплачивать судебные издержки из своего кармана, чтобы бороться с потерей права выкупа. Любые сборы, добавленные к вашей учетной записи, увеличат ваш долг перед кредитором, и вы все равно можете быть должны деньги после уплаты дом забирается и продается, если выручка от продажи недостаточна (так называемый «дефицит»).

Выкупа также повредит вашим кредитным рейтингам. В ваших кредитных отчетах будет указано, что обращение взыскания начинается через месяц или два после того, как кредитор инициирует процедуру обращения взыскания, и он останется в отчете в течение семи лет. Вам будет сложно взять ссуду на покупку нового дома (хотя вы сможете получить определенные государственные займы в течение одного-двух лет), а также у вас возникнут трудности с получением доступных займов любого рода. Ваши кредитные рейтинги могут также влияют на другие области вашей жизни, например (в некоторых случаях) на вашу способность найти работу .

Как избежать потери права выкупа

Акт возврата вашего дома — последнее средство для кредиторов, которые потеряли надежду на получение оплаты. Для них этот процесс трудоемкий и дорогостоящий (хотя они могут попытаться переложить часть этих сборов на вас) и крайне неприятен для заемщиков. К счастью, вы можете следовать некоторым советам, чтобы предотвратить потерю права выкупа:

  • Оставайтесь на связи с вашим кредитором. Всегда полезно связаться с кредитором, если у вас возникнут финансовые проблемы.Свяжитесь с нами, прежде чем начнете пропускать платежи, и спросите, можно ли что-нибудь сделать. И если вы начнете пропускать платежи, не игнорируйте сообщения от своего кредитора — вы получите важные уведомления о том, где вы находитесь в процессе и какие права и возможности у вас еще есть. Поговорите с местным юристом по недвижимости или консультантом по жилищным вопросам HUD, чтобы понять, что происходит.
  • Изучите альтернативы содержанию дома. Если вы знаете, что не сможете производить платежи, узнайте, какие еще варианты доступны вам.Возможно, вам удастся получить помощь в рамках государственных программ предотвращения потери права выкупа. Некоторые кредиторы предлагают аналогичные программы тем, кто хочет заполнить заявку на получение помощи по ипотеке. Ваш кредитор может даже предложить модификацию ссуды, которая сделает ваш ссуду более доступной. Или вы могли бы разработать простой план платежей со своим кредитором, если вам просто нужна помощь на короткий период (например, если вы находитесь в перерывах между работой или неожиданно у вас возникли медицинские расходы).
  • Найдите альтернативы выходу из дома. Взыскание залога — это длительный, неприятный и дорогостоящий процесс, который наносит ущерб вашей кредитной истории. Если вы просто готовы двигаться дальше (но хотите хотя бы попытаться минимизировать ущерб), посмотрите, согласится ли ваш кредитор на короткую продажу, которая позволит вам продать дом и использовать вырученные средства для выплаты даже своему кредитору. если ссуда не была полностью выплачена, а стоимость дома меньше, чем ваша задолженность по ипотеке. Тем не менее, вам, возможно, все равно придется оплатить недостачу, если вы не откажетесь от него. Если это не сработает, другой менее привлекательный вариант — это дело вместо потери права выкупа, которое позволяет вам уменьшить или даже полностью ликвидировать остаток по ипотеке в обмен. за передачу вашего имущества кредитору.
  • Рассмотреть банкротство. Подача заявления о банкротстве может временно приостановить обращение взыскания. Это сложные вопросы, поэтому поговорите с местным юристом, чтобы получить точную информацию, соответствующую вашей ситуации и государству проживания.
  • Избегайте мошенничества. Поскольку вы находитесь в безвыходном положении, вы становитесь мишенью для мошенников. Будьте осторожны с мошенниками по спасению заложенного имущества, такими как фальшивые кредитные консультанты или лица, которые просят вас подписать документ на ваш дом, и будьте избирательны в том, к кому вы обращаетесь за помощью.Начните обращаться за помощью в консультационные агентства HUD и другие авторитетные местные агентства.

Правила потери права выкупа — Адвокат

Иногда потеря права выкупа просто неизбежна, если изменение ссуды, короткая продажа или договор взамен недоступны для вас. Нью-Йорк является штатом судебного изъятия. Это означает, что кредитор, владеющий вашей ипотечной ссудой, должен подать иск против вас в суд, чтобы принудить к исполнению своего залогового удержания в отношении вашего дома, если вы не сможете произвести платежи по ссуде.

Судебное изъятие права выкупа применяется только к недвижимости, такой как традиционный дом для 1–3 семей или кондоминиум в Нью-Йорке. Совместные квартиры технически являются личной собственностью, потому что вы владеете долей в компании, которая владеет недвижимостью, и эта компания сдаёт вам квартиру в аренду. Процесс обращения взыскания в кооперативе происходит намного быстрее, и хотя кредитор по-прежнему обязан заниматься смягчением убытков и направлять вам предварительные уведомления об обращении взыскания, у вас нет такой же процессуальной защиты в суде, как в случае с недвижимым имуществом.

Процесс обращения взыскания и процесс обращения взыскания включает ряд этапов, включая некоторые или все из следующих:

  • 120-дневный период ожидания. Перед подачей заявления о взыскании права выкупа кредитор или обслуживающий персонал должен подождать, пока вы не просрочите свои платежи на 120 дней. Это необходимо для того, чтобы у вас было время, чтобы попытаться рефинансировать или изменить ссуду или найти другие варианты уменьшения убытков.
  • Письмо об ускорении. В зависимости от условий вашего ипотечного соглашения ваш кредитор может быть обязан направить вам уведомление или письмо о нарушении, сообщая вам, что ваш кредит просрочен и что кредитор ускорит выплату всей суммы, причитающейся по ипотеке (т.е. вы будете должны всем сразу), если по умолчанию не вылечить или не исправить. В уведомлении обычно указывается, что вы находитесь в состоянии дефолта, рассказывается, как вылечить дефолт, дается вам не менее 30 дней на исправление дефолта и сообщается, что отказ от лечения может привести к потере права выкупа. В вашем случае процесс может отличаться в зависимости от условий ипотеки. Если ипотека содержит требование об уведомлении о невыполнении обязательств, обычно в нем указывается, что должно содержаться в уведомлении и как оно должно быть отправлено. Ипотека может потребовать от кредитора указать в уведомлении, что, если нарушение не будет устранено к указанному сроку, кредитор может ускорить процесс без дополнительного уведомления.Однако от кредитора обычно не требуется ускорения. Если кредитор ускорится, он может сделать это, направив уведомление или включив формулировку ускорения в саму жалобу о потере права выкупа.
  • Уведомление за 90 дней. Нью-Йорк требует, чтобы каждый кредитор, обращающийся взысканию по ипотеке жилого дома, занимаемого владельцем, направил уведомление о передаче права выкупа за 90 дней до начала обращения взыскания. Это уведомление должно предоставить вам информацию о том, как избавиться от проступка, а также предоставить вам список утвержденных правительством консультационных агентств, которые могут вам помочь.Этот период времени совпадает с 120-дневным периодом уменьшения убытков, упомянутым выше.
  • Подача жалобы о потере права выкупа. Через 90 дней ожидания кредитор может обратиться в суд и подать на вас жалобу с целью обращения взыскания на вашу собственность. У вас будет 20-30 дней, чтобы подать ответ на жалобу, в зависимости от того, была ли жалоба подана лично или другим способом. У вас будет вторая возможность ответить на жалобу в течение 30 дней после первой конференции по урегулированию, упомянутой ниже.Очень важно ответить на жалобу и высказаться в защиту, например, об отсутствии репутации или обманной деловой практики. Если вы не ответите на жалобу, значит, вы допустили дефолт и теряете многие средства защиты, которые могли бы заявить.
  • Почетная грамота. Новый закон требует, чтобы поверенный кредитора представил «свидетельство о заслугах» или «подтверждение поверенного», в котором говорится, что поверенный проверил все необходимые документы, связанные с ипотекой, и что истец является кредитором, имеющим право реализовать свои права. по этим документам.Поверенный должен приложить ключевые документы, а именно ипотеку, простой вексель, любые продления или изменения и любые уступки ипотеки, если эти документы уже не были приложены к повестке и жалобе.
  • Аффидевит обслуживания. В течение 20 дней с момента вручения вам жалобы от поверенного кредитора может потребоваться подать в суд письменное свидетельство об оказании услуги.
  • Конференция по обязательному расчету. В течение 60 дней после подачи аффидевита об оказании услуги суд проведет обязательную конференцию по урегулированию спора.Это наиболее важная часть процесса обращения взыскания и более подробно описана здесь.
  • Фаза открытия. Если урегулирование не может быть достигнуто, начинается судебный процесс, и дело переходит в процесс раскрытия, где обе стороны могут запросить документы и информацию друг у друга. Если адвокат активно ведет судебное разбирательство по делу, открытие может произойти, но в большинстве случаев взыскания залога нет. Вместо этого стороны внесут предложение. Пока дело находится в части обязательного урегулирования, рассмотрение ходатайств приостанавливается по решению суда.Хотя открытие не прекращается, кредиторы обычно действуют так, как если бы оно было, и игнорируют требования об открытии. Чтобы получить раскрытие информации, вы должны (1) своевременно ответить на жалобу, (2) запросить предварительную конференцию после выпуска дела из части конференции по урегулированию и (3) знать, как оказать давление на другую сторону, чтобы выполнить предварительный порядок конференции. . Кредитор часто отвечает, немедленно обращаясь к суду в порядке упрощенного судопроизводства.
  • Ходатайство о вынесении итогового решения или вынесения решения по умолчанию и порядок обращения. Если вы не можете прийти к соглашению на конференции по обязательному урегулированию, кредитор, скорее всего, подаст ходатайство о вынесении упрощенного судебного решения, чтобы попытаться выиграть дело без судебного разбирательства. Если вы не представили ответ на жалобу, кредитор может подать ходатайство о вынесении решения по умолчанию и порядке обращения. Если суд удовлетворяет любое из этих ходатайств, тогда назначенный судом поверенный рассчитает, сколько вы должны кредитору и любой другой стороне, которая появилась в деле и имеет долю в собственности, и отчет будет отправлен кредитору.
  • Судебная. Если кредитор не предъявит ходатайство об упрощенном судебном решении или не принесет такого ходатайства и не выиграет, дело может быть передано в суд. Судебные разбирательства по делам о взыскании права выкупа крайне редки, поскольку существо дела обычно можно определить по документам, поданным непосредственно в суд.
  • Ходатайство об окончательном решении выкупа и продажи. Есть два судебных решения по иску о лишении права выкупа. Первый — это решение по существу дела (или по умолчанию).Если вы своевременно ответили, это произойдет, когда кредитор подаст упрощенное судебное решение. Если вы не ответили вовремя, кредитор принимает решение по умолчанию. Дело о выкупе очень редко доходит до суда, но если это так, то решение выносится после судебного разбирательства. Когда выносится это первое решение, суд назначает судью для расчета точной суммы задолженности. Затем кредитор должен сделать второе ходатайство, чтобы подтвердить отчет судьи и вынести «решение об обращении взыскания и продажи» (JFS). Это дает право рефери проводить аукцион.JFS обычно не заканчивается. Рефери проводит аукцион и отчитывается перед судом. Также может существовать послеаукционная практика движения.
  • Восстановление. В Нью-Йорке вы можете попытаться восстановить ссуду в любое время до вынесения решения о взыскании права выкупа и продаже. Чтобы восстановить ссуду, вы должны выплатить все просроченные суммы, а также любые штрафы и расходы за просрочку платежа. Суд чаще всего откладывает процесс, чтобы дать вам последнюю возможность избежать обращения взыскания, но вы не должны полагаться на усмотрение Суда.
  • Объявление о продаже. Если вы не можете восстановить ссуду и против вас вынесено решение об обращении взыскания и продаже, будет назначена дата продажи собственности. Уведомление должно быть опубликовано в газете, выбранной Судом, по крайней мере за 30 дней до продажи.
  • Продажа заложенного имущества. Если ваш дом выставлен на продажу взыскания, он будет продан лицу, предложившему самую высокую цену, который может быть кредитором или третьей стороной. Продажа заложенного имущества происходит на открытом аукционе, обычно в здании окружного суда.После того, как оплата произведена, победивший участник торгов становится владельцем собственности.
  • Решение о недостатках. Если вы являетесь заемщиком, указанным в примечании, кредитор может потребовать от вас вынесения решения о дефиците в случае, если ваш дом продается по цене ниже, чем определено в порядке обращения. Дефицит — это разница между суммой вашей задолженности и ценой на аукционе, если она куплена третьей стороной, или справедливой рыночной стоимостью, если она куплена кредитором. У кредитора есть только 90 дней после продажи права выкупа, чтобы потребовать решения о недостатке.
  • Выселение. Если вы добровольно не покинете дом после продажи права выкупа, новый владелец должен будет подать иск о выселении вас, если вы не уйдете добровольно. Некоторые предложат вам наличные в обмен на то, что вы откажетесь от ключей и переедете. Новый владелец может либо подать упрощенное судебное разбирательство по делу о выселении в Жилищный суд, либо попросить судью Верховного суда, который рассматривал дело о взыскании права выкупа, издать приказ, разрешающий выселение.

Юридические редакторы: Томас Тилона и К.Скотт Кохановски, Проект предотвращения выкупа права выкупа при Центре юстиции, декабрь 2017 г.

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.