Обменять квартиру на частный дом: Доступ ограничен: проблема с IP

33 объявления — Дома с обменом в Москве, возможна доплата

Продаю дом/коттедж, полностью готовый к проживанию, 37 км от МКАД, Киевское ш., Поселок Управ. Делами Президента в шикарном лесу — вековые сосны, березы, ели. Участок 36 соток: на нём дом из бруса 250*250 мм, двух этажный, площадью 240 кв.м., (планировка: 1-ый этаж: тамбур, спальня 9.4 кв.м, котельная 5 кв.м, санузел 5 кв.м, коридор 15 кв.м, гостиная 21.7 кв.м, кухня 14.3 кв.м, терраса 10.4 кв.м.. 2-ой этаж: коридор 8.4 кв.м, 3 спальни 13.5; 17.8; 18 кв.м, санузел 8 кв.м, кладовая, балкон 6 кв.м.), и второй дом-баня (планировка: 1-й этаж: котельная 5 кв.м, парная 4.4 кв.м, моечная с раздевалкой 5.8 кв.м, комната отдыха 9.1 кв.м, санузел, прихожая 6.4 кв.м . 2- й этаж: гостевая комната 24.5 кв.м и кухня 8.5 кв.м, балкон 2.8 кв.м.) тоже деревянный двух этажный — 100 кв.м. с гостевой зоной. Въездная группа с парковкой на 4 машины. Уникальная авторская отделка под ключ, с резной мебелью, техникой, французский камин, немецкая система отопления, финская металлочерепица, шведская с/техника, импортные материалы. Дом строился для себя/не на продажу. В доме в жару прохладно, а зимой тепло. Газ включили 20.01.18., хоз. постройки, НТВ+, скоростной интернет подключен к оптоволокну, скважина c системой фильтрации и колодец, септик. Выполнено ландшафтное благоустройство. Очень удачное расположение участка в поселке — соседи отдалены. Новая Москва, возможна прописка. В любое время года очень красиво: весной на участке много подснежников, летом и осенью большое количество грибов: белые, подосиновики, опята, есть белки, много птиц. Зимой как в сказке. Безопасность: забор по периметру, въезд по пропускам, круглосуточная охрана. Вся городская инфраструктура пос. Яковлевское и пос. Селятино: школы, дет/сады, дом культуры, дворец спорта, районная поликлиника, частные мед/учреждения, подстанция Скорой помощи, милиция, нотариус, рестораны и супермаркеты, большой колхозный рынок. Удобное транспортное сообщение: в пешей доступности ж/д станция Рассудово и остановка автобуса следующего до метро Саларьево. Круглогодичный подъезд. Прописка Москва. Ипотека. Возможен обмен на 2-3 комнатную квартиру в Москве с доплатой. Оперативные показы.

база данных обмена вторичного жилья с доплатой и без, 🏢 большую на меньшую

Предлагаем обмен квартир в Улан-Удэ: без доплаты и с доплатой. Просматривайте каталог или подпишитесь на обновления, чтобы получать информацию о новых поступлениях на электронную почту.

Особенности обмена

Встречные сделки позволяют получить новое жилье с минимальными временными потерями: вы просто переезжаете в другую квартиру, а в вашу недвижимость заезжают покупатели. Можно пойти на равноценный обмен без доплаты — например, выбрать жилье побольше, но ближе к окраине. Также можно получить доплату или доплатить самому, если вы собираетесь покупать квартиру дороже той, которую продаете.

Наша база объектов

• Санузел — раздельный или совмещенный

• Комнаты — проходные или изолированные

• Площадь — 16.2 м² и более

• Ремонт — косметический или капитальный

В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты.

Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — 18.

Почему стоит обратиться к нам

Предоставляем максимум информации. Добавляем фото, схему планировки и качественные фото к каждому объявлению. Рассказываем, почему обмен квартирами с доплатой и без выгоден.

Помогаем экономить. Делаем скидку при одновременной покупке и продаже через нас. Помогаем договориться о скидке с другим собственником, если это возможно, или предлагаем использовать доступные вам дотации от государства.

Гарантируем безопасность. Проверяем документы о собственности у продавца.  Отстаиваем ваши интересы, если возникают вопросы.

Чтобы обменять квартиру на дом или другую недвижимость, оставьте заявку на сайте или позвоните риэлтору сами.

Обмен квартиры/дома в Москве и Московской области

Обмен/размен квартиры или частного дома в Москве и Московской области

Об обмене жилья без риска

Обмен квартиры или дома — удобный способ переезда на новое место жительства. Такой вид сделки с недвижимостью разом решает важные жилищные проблемы: увеличение жилой площади, обеспечение отдельными квартирами взрослых детей, получение стартовой суммы на развитие бизнеса и другие. При обмене жилой площади не приходится рисковать финансами и даже временно обходиться без собственного жилья. Именно поэтому жители России, где квартирный вопрос всегда «хронически больной», и есть страх остаться без крыши над головой, всё чаще предпочитают именно этот вид сделки с недвижимостью.

Пусть пироги печёт пирожник…

Сегодня всё больше людей отказываются искать варианты обмена квартир и домов самостоятельно по объявлениям в Интернете, газетах и на столбах, так как понимают, что такой путь практически бесперспективен и может затянуться на долгие годы. Кроме того, для граждан, неискушённых в жилищном законодательстве, всегда есть вероятность нарваться на мошенников. Исключить неприятные моменты при обмене недвижимости и найти оптимальный по всем параметрам вариант помогут профессионалы — агентства по недвижимости или частные риелторы.

Услуги частного риелтора экономически более выгодны при аналогичном объёме работ, поэтому востребованы больше.

Если вы решили разменять/поменять квартиру в Москве или в Московской области, то все заботы по поиску подходящего варианта и оформлению сопроводительной документации можете поручить мне — профессиональному риелтору Андрею Меньшикову.

Помогу обменять квартиру или частный дом в Москве и МО

Я оказываю квалифицированную помощь при проведении любых сделок по обмену городских квартир и домов в частном секторе. В моём активе несколько сотен успешно завершённых сделок по обмену и размену квартир/домов и благодарственные отзывы клиентов с обеих сторон.

Как профессионал…

Имею высшее юридическое и экономическое образование, девятилетний опыт ведения всех видов сделок с недвижимостью, продуманную эффективную схему работы и высокую репутацию среди коллег, партнёров и клиентов. Провожу прямой, альтернативный и многоступенчатый обмен жилья, оказываю комплексные и отдельные услуги:

• консультации онлайн и при личной встрече;
• объективная оценка выставленных на обмен квартир;
• маркетинг — эффективное позиционирование недвижимости клиента, реклама в СМИ;
• работа с документацией.

Альтернативный обмен квартиры/дома

Я помогу вам:

• поменять квартиру в Москве на частный дом в Московской области и наоборот;
• организовать обмен квартиры в столице на жильё в Подмосковье и наоборот;
• разменять квартиру/дом большой площади на две или несколько квартир меньшей площади;
• обменять две и более квартир на жильё большей площади;
• обменять квартиру с доплатой.

Прямой обмен недвижимости

В прямом обмене жилья наличные деньги не участвуют, лишь их оговоренный процент идёт на оплату услуг риелтора. Прямой обмен квартиры актуален для тех, кто нуждается в переезде на новое место жительства, но не имеет свободных денег на приобретение нового жилья. Сделка такого плана относится к сложным заказам, как в оформлении, так и в проведении: не просто найти собственников, готовых обменять недвижимость, соответствующую выставленным запросам.

Обратившись ко мне, вы существенно повысите шанс как на успешный альтернативный размен квартир отличающихся по размерам, планировке и стоимости, так и на «безденежный» прямой обмен квартиры. Достаточно быстро находить «точные» варианты обмена мне позволяют информированность о состоянии московского рынка недвижимости на текущий момент времени, полезные связи с административными представителями в сфере недвижимости и профессиональное чутьё.

Как частный риелтор…

• Лично отвечаю за полное проведение сделки по обмену жилья и беру на себя все риски.
• Индивидуальная деятельность исключает задержки по «уважительной причине», нередко возникающие в агентствах при передаче документов и информации от одной структуры к другой, поэтому обмен недвижимости провожу оперативно.
• Практикую индивидуальный подход к каждому заказу, поэтому всегда в курсе всех проблем и ожиданий клиентов, что помогает точнее выполнить их требования при размене/обмене квартир/домов.
• При изменении жизненных обстоятельств мои клиенты могут прервать сотрудничество на любом этапе.
• Не содержу офис на несколько десятков человек, что позволяет выставлять за риэлтерские услуги адекватные и оправданные цены — гораздо ниже, чем в агентстве.
  Оплата моих услуг при этом происходит по факту совершения сделки, предоплата не требуется!

Как человек…

Знаю свою работу досконально и люблю её, ведь она помогает улучшать условия жизни людей. Ответственно отношусь к каждому заказу, гарантирую приятное сотрудничество, качественный сервис и отличный результат — жильё, о котором вы мечтали.

Если вам нужно поменять квартиру в Москве или в Подмосковье,
свяжитесь со мной по телефону +7(495) 795-52-47,
напишите в чат, на Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или Skype —
и вы получите исчерпывающую консультацию по всем вопросам обмена жилья.

Все консультации абсолютно бесплатны!

Ссылки по теме:

бесплатные объявления от частных лиц и компаний на доске объявлений Unibo.ru

Объявлений: 660

Обменяю жилую дачу 48 кв м, участок 10 соток, в Елизаветинской. Капитальный дом, МПО, решетки, металлическая дверь, свежий ремонт, прописка, участок огорожен …

Татьяна

Краснодар

13.12.2021

Продаем или меняем на две квартиры таунхаус площадью 108 кв/м по ул. 3я Трудовая Земельный участок 2 сотки. Дом с качественным ремонтом, в современном …

Татьяна

Краснодар

09.12.2021

ОБМЕНЯЮ/ПРОДАМ 3х ком. квартиру (монолит кирпич) в Краснодаре на дом/квартиру с вашей доплатой от 6млн.р .Рассмотрю все варианты.Звоните! Цена квартиры …

Елена

Краснодар

09.12.2021

Днепропетровск,полдома 122м.кв 2 этажа земельный участок 5 соток с отдельным въездом и входом в центре города.С ремонтом и всеми центральными коммуникациями …

Прасковья

Краснодар

08.11.2021

Обменяю на 1 кв в п. Знаменском, п. Новознаменском (так же рассматриваю КМР) или продам дачу . Жилой дом 30 кв метров к нему пристроены и выведены стены …

Частное

Краснодар

30.10.2021

Краснодар. Есенина 129, жк Лучезарный. Квартира 62 кв.м. Расположена в прикубанском районе с развитой инфраструктурой. Все вопросы по телефону. По цене …

Тина

Краснодар

18.10.2021

Обменяю квартиру 20м и офис 20м на квартиру ,комнату со всеми удобствами. Моя недвижимость находится в г. Краснодар, Молодежный мрн ,в шаговой доступности …

Любовь

Краснодар

14.10.2021

Продам или обменяю очень хороший дом в Краснодарском крае в посёлке городского типа Мостовской на квартиру в Краснодаре или в Москве. Рассмотрю варианты. …

Ольга

Краснодар

30.09.2021

Обменяю с Вашей доплатой кирпичный дом в г. Хадыженске,Краснодарского края.Ваша недвижимость,это дом или квартира на земле,в городе или селе черноземья …

Алексей

Краснодар

02.08.2021

Продаю или меняю трёхкомнатную квартиру в Краснодаре на жильё в Сочи

Елена

Краснодар

08.07.2021

Новая студия, с мебелью и техникой

Anna Zaharova

Краснодар

29. 06.2021

ФМР, ул. Яна Полуяна 47. Первое место в конкурсе «Лучший двор города». «Двор с кораблём». 5/17 эт. кирпич/монолит. В квартире никто не проживал. Квартира …

Владимир

Краснодар

25.06.2021

Сдаётся Студия желательно на длительный срок со всей мебелью и бытовой техникой

Анна

Краснодар

06.06.2021

Сдаётся однакомнатная квартира на длительный срок со всей мебелью и бытовой техникой

Jlia2022@bk. ru

Краснодар

04.06.2021

Участок земли 10 соток в перспективном районе. Краснодарский край, Динской р-н, пос. Южный, микрорайон Олимпийский, проспект Олимпийский обменяю на квартиру …

Ирина

Краснодар

20.05.2021

Меняю новую однокомнатную на Гидрострое, 4/18эт. , 40кв.м., лоджия застеклена, сплит система, в подъезде два лифта, 2014года сдачи, на небольшой дом с участком …

Екатерина

Краснодар

10.05.2021

Меняю — Обмен КРАСНОДАР НА ТУАПСЕ — 2х комнатную малогабаритную квартиру .в Краснодаре -славянском микрорайоне ..школы..садики..рынок..магази ны..ТРАМВАЙ… …

Таня

Краснодар

06.05.2021

Аренда, продажа или обмен на квартиру в Краснодаре Помещение под все виды деятельности Контактные телефоны: +7(918)445-31-09 Аида +7(918)145-99-29 Сергей . ..

Аида

Краснодар

08.04.2021

Меняю Краснодар на Сочи: 2-х комнатная квартира общей площадью 51 кв.м.2-й этаж 5-ти этажного кирпичного дома,застеклённая лоджия,раздельный сан.узел ,комнаты …

Игорь Сергеевич

Краснодар

09.03.2021

Жилой дом в СНТ «Сады сатурна» в 15 км от Краснодара, тихое место, прописка Прикубанский округ г. Краснодар. Рядом садик, школа, аптека, медпункт, храм …

Светлана анатольевна

Краснодар

06.02.2021

Меняю (продаю) новый дом в Краснодаре на дом в Волгодонске. В доме выполнен новый ремонт.дом 2019г. Все вопросы по телефону.

Елена

Краснодар

01.02.2021

Обменяю Квартиры в центре Краснодара на участок в Краснодаре район ул. Селезнева или ул. Дачной с моей доплатой! Или на квартиру большей площади в районе …

Светлана

Краснодар

03.01.2021

Квартира 90.1 м, два застекленных балкона,район Ккб,улица Героев разведчиков. Обменяем в этом же районе желательно

Елена

Краснодар

15.12.2020

Здраствуйте, я продаю или меняю две недвижимости расположенные в городе Краснодар и в станице Отрадной, Тихорецкого района, Краснодарского края, а именно: . ..

Петр

Краснодар

02.12.2020

Продам 3 к квартиру(распашенка)очень удобная плланировка. В квартире сделан качественный ремонт из отличных материалов(планировали сами жить в квартире) …

Александр

Краснодар

17.11.2020

Обмен или продажа 2х ком кв в жкПонорама квартира находится в благоустроеном микрорайоне современные детские игровые и спортивные площадки закреплены за . ..

Семенов Евгений Михайлович

Краснодар

16.11.2020

Обменяю Краснодар на Москву. 3-х комнатная квартира 84/38/17м2. на 5 этаже 11 этажного кирпичного дома, комнаты раздельные. Хороший ремонт. Кухонный гарнитур …

Андрей

Краснодар

03.11.2020

Евродвушка с дорогим ремонтом в Краснодаре на 2-м этаже 5-ти этажного кирпичного дома. 2016г., общая 42кв.м.Мраморные полы с подогревом, арки, откатные …

Елена

Краснодар

23.10.2020

Меняю свою двухкомнатную квартиру 60 м2 с евроремонтом в центре города Туапсе, в лучшем доме 3 этаж 9-ти этажного дома(новый лифт, дом после капитального …

Анна

Краснодар

16.10.2020

Обменяю частный не большой домик не далеко от стадиона Краснодар на двух комнатную квартиру в Краснодаре. Домик стоит на участке три тридцать четыре сотки. …

Елена

Краснодар

12.10.2020

Обменяю новую элитную квартиру-студию в Тайланде Паттайе на новую элитную квартиру в г. Краснодаре ЖК Тургенев, Центальный, Пушкин, Сердце и т.д. Площадь …

Ольга

Краснодар

10.10.2020

Поменяю 1к.кв. 43.2 кв.м. в 16 эт. доме на 6 эт. район Краевой больницы на отдельное газифицированное домостроение с моей доплатой в Краснодаре и пригороде …

Евгений Васильевич

Краснодар

19.09.2020

Отличное предложение для тех, кто хочет разъехаться!!! Обменяю однокомнатную квартиру и студию в Жилом Комплексе Дpужный! Оба дома сданы от надежной компaнии …

Татьяна

Краснодар

12. 08.2020

Меня двухэтажный дом в краснодарском крае. Город Курганинск, город где снимали фильм Кубанские Казаки. На недвижимость в Ростове. Цена дома 2млн. Доплату …

Артём

Краснодар

09.08.2020

Идеальный вариант для тех кто хочет разъехаться из одной жил площади. Обменяю несколько квартир в центре Краснодара (район жд вокзала и ул. Красной) на …

Шестакова

Краснодар

03.08.2020

Меняю нежилую комнату 20 кв.м. коммерческого назначения в центре города курорта Анапа на жилую недвижимость в городах: Анапа, Геленджик, Краснодар, Волгодонск. …

Клавдия Петровна

Краснодар

30. 07.2020

Обмен квартиры на дом квартира 70 квадратных метров двухуровневая в отличном районе все предложения по телефону

Ольга

Краснодар

27.07.2020

Я СОБСТВЕННИК МЕНЯЮ АВТО ( хедай акцент 2008 г) + КОМНАТУ НА ТУРГЕНЕВА 126 5/5 14М2 на 1 ком ( студию) кв в городе БЕЗ ДОПЛАТ!!!

Руслан

Краснодар

22. 07.2020

Продается ( обменяю)частный дом в Краснодарский край, Усть-Лабинский район, станица Воронежская на участке 12 соток. На участке скважина, 2 теплицы. Площадь …

Ольга

Краснодар

17.07.2020

Обменяю 1/2 дома в пригороде Краснодара (40 км от города) на жилье в г.Краснодаре. Общей площ : 44.1м² , жилая : 33.5м² 2-е комнаты с высотой потолков …

Анна

Краснодар

15. 07.2020

Меняю меняю трёхкомнатную квартиру 68 квадратных метров со всей мебелью с евроремонтом заходи и живи на жильё в Краснодарском крае

Юрий

Краснодар

13.07.2020

Обменяю 2-к квартиру 5/5 в кирпичном доме, площадью 43/20/6 в районе ЧМР по ул. Старокубанской , окна на две стороны, с хорошим качественным ремонтом …

Нина

Краснодар

09. 07.2020

Меняю дом в пригороде Краснодара на дом или квартиру (минимум 2 комнаты) в Калиниграде или в ближайшем пригороде. Дом находится в пригороде Краснодара …

Яна

Краснодар

07.07.2020

Студия 20м — 22 м. кв.(по документам 20 м.кв, но в реалии 22м.кв (6.95 – 3.16), плюсом к этому лоджия 4м.кв, в итоге вы берёте 26 м.кв) ул. Первый Сахалинский …

Сергей

Краснодар

01.07.2020

Меняю жилую дачу в Керчи и студию с предчисовой отделкой в Краснодаре на 2-3 комн.квартиру или дом-дачу не менее 100 кв.м в Краснодаре 1)дача кирпичный …

Татьяна

Краснодар

27.06.2020

Меняю кирпичную жилую дачу в Керчи,с мансандрой ,свет ,сетевая вода, печка ,подвал под всем домом ,кирпичные сараи ,душ ,туалет ,двор бетон ,два колодца,ёмкость . ..

Татьяна

Краснодар

27.06.2020

Обмен (или продажа) 1ком квартира в Краснодаре на квартиру в Калининграде или Калининградской области. Квартира чистая, ухоженная, располагается в Юбилейном …

Lada

Краснодар

23.06.2020

Меняю нежилое помещение в цокольном этаже 16этажного дома в центре города курорта Анапа (ремонт простой, натяжные потолки, пол плитка, стены окрашены) . ..

Клавдия Петровна

Краснодар

12.06.2020

Домовладение из двух домов общей площ. 518 кв.м. в ст. Новотитаровской ( 7 км. от Краснодара по Ейскому шоссе) на участке 17 сот. на 2 трёшки по 100-120 …

Лариса

Краснодар

05.06.2020

Меняю или продаю часть дома в поселке городского типа Ильском Краснодарского края, от Краснодара 40 км. Часть кирпичного дома 59 кв м на 6 сотках, стены …

Андреева Ольга Владимировна

Краснодар

02.06.2020

без доплат, в ипотеке, как оформить обмен

Как обменять квартиру на частный дом и наоборот

Как обменять квартиру на частный дом? Таким вопросом задаются все, кто стремится стать владельцем более просторной недвижимости. Специалисты портала «Сочи-Элит» расскажут об особенностях таких сделок.

Содержание:

1. Варианты с доплатой
2. Кто может помочь в кратчайшие сроки подобрать оптимальный вариант?
3. Есть ли возможность не доплачивать?
4. Как происходит переоформление документов?

Несмотря на популярность, которой пользуются квартиры Сочи, многие их владельцы задумываются о переезде в частный дом. Это может быть связано с необходимостью расширения жилплощади или просто желанием жить в тихом месте и иметь собственный участок земли. Поскольку существуют и желающие переехать из домов в квартиры, возможна такая разновидность смены жилья, как обмен.

Специалисты «Сочи-Элит» способны подобрать элитные дома и загородную недвижимость другого класса, чтобы обладатели квартир заключили взаимовыгодную сделку. Обмен недвижимости – это распространенное действие, которое позволяет всем владельцам квадратных метров получить в собственное распоряжение другие для более комфортной жизни.

Назад к содержанию

Варианты с доплатой

Важно понимать, что стоимость квартиры и дома может отличаться. Поэтому в договоре обязательно прописывается размер доплаты, если такая предполагается. Поскольку проверить чистоту квартиры намного проще, чем загородного дома, рациональнее обратиться к специалисту в данной сфере, который обеспечит безопасность сделки и возьмет на себя все подготовительные процедуры. Договор мены с доплатой и без – это отличное решение, исключающее необходимость двукратного обращения к нотариусу при продаже имеющейся и покупке новой.

Обменять квартиру на частный дом вполне реально. Следует учитывать, что на территории южной столицы в большинстве случаев загородная недвижимость стоит дороже. Поэтому обладателю квартиры понадобится доплатить. Важно рассмотреть районы города, определиться, какой из них является наиболее привлекательным. При этом понадобится учитывать следующие факторы:

• удаленность от моря;
• развитость окружающей инфраструктуры;
• удаленность от места работы или учебы, а также любые другие, которые могут иметь для вас значение.

Назад к содержанию

Кто может помочь в кратчайшие сроки подобрать оптимальный вариант?

Отвечая на вопрос, как поменять квартиру на дом, следует отметить, что на самостоятельные поиски может уйти неоправданно много времени. Многие желающие приобрести квартиру вместо частного дома просто выставляют его на продажу, обращаясь к риелтору. Только в частной беседе агент сможет узнать цель продажи и намерения приобрести квадратные метры в многоквартирном доме. Поэтому большинство обменов происходит исключительно благодаря риелторам, которые стремятся быть максимально полезными владельцам недвижимости. Соответственно, отвечая на вопрос, как обменять дом на квартиру, важно отметить, что наиболее рациональным шагом будет обращение именно к специалистам в данной отрасли.

Тем, кто задумывается над вопросом, как обменять квартиру на дом с участком, также рациональнее воспользоваться услугами агента. Это обусловлено тем, что только опытный профессионал сможет оценить реальную стоимость земли и постройки. Также важно заручиться поддержкой профессионала в строительной отрасли, поскольку важно достоверно установить состояние дома и инженерных коммуникаций. Многие перед продажей делают косметический ремонт, чтобы повысить стоимость объекта.

Важно понимать причины, по которым он был произведен. Если просто износилась декоративная отделка, то это нормально. Другое дело, когда посредством косметических ремонтных работ стараются замаскировать более существенные проблемы, которые впоследствии приведут к неожиданным и существенным тратам. Поэтому на осмотр недвижимости следует приезжать со специалистом, который способен достоверно установить ее качество.

Назад к содержанию

Есть ли возможность не доплачивать?

Как поменять квартиру на дом без доплаты? Таким вопросом задаются те, кто не имеет лишних финансовых средств, но заинтересован переехать в малоэтажную частную недвижимость. Решить данную задачу также способны опытные агенты, которые располагают масштабными базами данных. Чтобы ничего не доплачивать, важно подобрать соразмерные по стоимости объекты. Специалист в сфере недвижимости способен назвать ее рыночную стоимость. После этого он в базе подберет соответствующие варианты домов, обладатели которых заинтересованы переехать в многоквартирный дом. Также агент подскажет, какие работы следует произвести, чтобы квартира была максимально привлекательной для покупки.

На территории южной столицы есть много предложений по продаже домов, поэтому найти подходящий по стоимости вариант, чтобы ничего не доплачивать, обязательно получится.

Назад к содержанию

Как происходит переоформление документов?

Вопросу, как оформить обмен квартиры на дом, будет посвящен данный раздел. Как только будет найден оптимальный вариант, и владельцы дома и квартиры полностью придут к согласию по вопросам стоимости, времени освобождения недвижимости и всем другим, пора обращаться к нотариусу. Важно первоначально проверить все документы и исправить неточности или ошибки, если таковые будут обнаружены. Перед сделкой также важно погасить долги по коммунальным услугам и взять соответствующие справки.

Каждый опытный нотариус знает, как происходит обмен квартиры на дом. Он проверяет все предоставленные документы, чтобы определить чистоту недвижимости, устанавливает отсутствие ареста и других препятствующих сделке факторов. Далее заключается типовой договор мены, после которого недвижимость обеим сторонам понадобится перерегистрировать в соответствующих инстанциях.

На вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на дом, ответить мы также готовы. Такой обмен возможен, однако, первоначально нужно посетить банковское учреждение, чтобы все провести в соответствии с нормами законодательства. Важно, чтобы владелец дома, желающий произвести обмен на квартиру, был в курсе ипотеки и, соответственно, согласен ее и дальше выплачивать.

Мы рассмотрели, как сделать обмен квартиры на дом, и подробно рассказали обо всех особенностях такой сделки. В зависимости от времени владения недвижимостью может понадобиться оплатить налог. Его сумма зависит от конкретного случая. Узнать ее размеры можно у опытного специалиста в сфере недвижимости или нотариуса.

Обмен недвижимости практически всегда намного более выгоден, чем предварительная продажа собственной квартиры, а потом поиск и приобретение частного дома. Обращение к профессионалу в сфере недвижимости позволит тратить минимум времени на поиск оптимального варианта и в кратчайшие сроки совершить выгодный обмен для комфортной жизни.

Назад к содержанию

преимущества и недостатки сделки, общий порядок обмена, соблюдение всех нюансов законности

Обмен квартиры на дом не является для России какой-то новой особенностью на рынке недвижимости. Такой вариант улучшения жилищных условий был распространен и пользовался большим успехом еще среди жителей бывшего СССР. Но, по сравнению с советским периодом и докризисными годами последнего десятилетия, в этих популярных сделках с недвижимостью появились свои нюансы.

К примеру, если раньше загородная недвижимость стоила значительно ниже квадратных метров жилья в городском секторе, то сейчас тенденция стоимости городского и загородного жилья поменялась в противоположную сторону. Теперь добротный домик в коттеджном поселке где-нибудь в Подмосковье зачастую стоит гораздо дороже квартиры в Москве. Точно такая же ситуация складывается и с другими крупными городами России и ценами на жилье в их пригородах.

Если есть большое желание поменять квартиру на частный дом и жить «поближе к природе», при этом сэкономив на обмене, тогда нужно выбирать вариант на большом удалении от крупного городского центра. Для областных городов такое удаление можно рассматривать в пределах 30-40 км, а для Москвы – все 100-150 км.

На что может рассчитывать горожанин, решивший обменять квартиру в крупном городе на частный дом?

Если Вам надоело платить огромные деньги за коммунальные расходы, живя городской квартире и при этом всю зиму мерзнуть возле электрических обогревателей, и Вы решили обменять свою трех- или четырехкомнатную квартиру, то на что Вы можете рассчитывать при переезде в частный загородный дом?

В первую очередь, можете сразу исключить обмен Вашей квартиры на дом в новом коттеджном поселке. Даже если Вам предложат в агентстве равноценный обмен по стоимости городского и загородного жилья, то стоит взять в расчет и дополнительные инвестиции, которые придется вложить в коммуникации и отделку коттеджа. Обычно дома в коттеджных поселках продаются «под чистовую отделку». Другими словами, Вам придется заселяться в дом с голыми кирпичными или бетонными стенами и со «стяжкой» на полу. Кроме того, дома в таких поселках сейчас строятся с большой жилой площадью, не менее 200 кв. метров. Значит, денег от продажи Вашей стандартной городской квартиры никак не хватит на покупку такого дома.

Самым доступным вариантом остается обмен квартиры на дом старой постройки, начиная с 70-80-х годов, которые расположены вне территорий современных коттеджных поселков. Но в этом случае нужно учесть нюансы с наличием в доме всех инженерных коммуникаций (воды, газа, канализации, отопления и т.д.) и наличие развитой инфраструктуры возле покупаемого загородного жилья. Навряд ли Вам понравится вариант переезда из городской квартиры со всеми удобствами в домик «деревенской постройки» с малой жилой площадью, удобствами «во дворе» и перспективой ездить в ближайший магазин за продуктами за несколько километров.

На какие затраты нужно рассчитывать владельцам городских квартир, решивших поменять свое жилье на загородный дом?

Как правило, частные дома не находятся на балансе каких-либо коммунальных или других организаций. Значит — нужно быть готовыми к тому, что обслуживанием приобретаемого дома и прилегающей к нему площади Вам нужно будет заниматься самостоятельно.

Уход за таким «подворьем» требует не только много времени и физических сил, но и материальных вложений. Последний пункт нужно рассматривать в том случае, если к дому придется прокладывать водопровод, газ, канализацию или другие коммуникации.

Плюс ко всему, не нужно забывать о ремонте в доме (если таковой необходим) и постройке дополнительных хозяйственных помещений или гаража под автомобиль. Все вместе эти суммы могут вырасти в немалые расходы, о которых не следует забывать. Взвесьте все «за» «и против» — готовы ли Вы временно лишиться прежних условий комфорта, в которых привыкли жить, готовы ли к новым материальным затратам на обустройство загородного жилища?

С какой целью меняется городское жилье на загородный дом?

В целом, вполне понятно, почему жители пригорода желают переехать в большой город, ведь там для них открываются большие возможности с получением высокооплачиваемой работы, с культурными развлечениями, с образованием детей, с медицинским обслуживанием, с уровнем комфорта и т. д. Так почему же городские жители хотят добровольно лишить себя подобного комфорта? Неужели только из-за квадратных метров или имеются еще и другие объяснения?

Миграция горожан в пригород может происходить по нескольким основным причинам:

• Возможность жить в окружении отличной экологии;
• Возможность кардинально изменить свою жизнь по ряду личных причин;
• Возможность работать удаленно (фрилансером, переводчиком и др.) или фермерствовать.

Преимущества и недостатки обмена городской квартиры на загородный дом

Самым главным «плюсом» переезда в загородный дом, помимо увеличения квадратных метров, является отсутствие соседей (снизу и сверху). Это значит, что Вас никто не затопит сверху и Вам не придется улаживать конфликт с соседями при очередном длительном ремонте и шуме электродрели с утра до ночи. В собственном доме Ваши дети смогут не только каждый день много часов подряд гулять на свежем воздухе, но и завести любое количество домашних животных (собак, кошек и др. ). На собственном земельном участке Вы сможете построить со временем баню, бассейн, беседку, посадить огород, разбить сад или цветник, оформить ландшафтный дизайн вокруг дома по собственному желанию и вкусу.

С другой стороны, для обустройства всех этих «прелестей» нужны материальные вложения и свободное время. Да, Вы сможете сэкономить на коммунальных расходах, но нужно будет «ломать голову» с вывозом бытового мусора, чтобы территория дома не превратилась в свалку.

Не стоит забывать и о транспортной доступности места, где покупается дом. Если в семье имеется автомобиль, то все вопросы с транспортной доступностью нового жилья решаемы и не имеют большого значения. А если своего авто нет, тогда нужно учитывать расписание движения пригородных автобусов и электричек, чтобы добираться на работу, в больницу, в магазины и т.д. Очень хорошо, если дом находится в поселке с развитой инфраструктурой, где имеются свои детские сады, школы, магазины, поликлиника, клуб, библиотека и др.

Обменивая квартиру на дом, обязательно поинтересуйтесь, какие условия имеются для прописки для постоянного места жительства в доме. Загородный дом должен территориально принадлежать к какому-либо поселку или населенному пункту, т.е. иметь адрес, чтобы в него можно было прописаться всей семьей.

Подведя предварительные итоги всего вышесказанного, делаем вывод, что поменять квартиру на загородный дом без потери части привычного для городского жителя комфорта без дополнительных капиталовложений не удастся. Другими словами, нужно будет жертвовать либо некоторыми условиями комфорта или большой удаленностью от центра ближайшего города.

Как происходит обмен квартиры на дом согласно Кодексу РФ?

Для подобных сделок с недвижимостью для граждан Российской Федерации предусмотрена 31 глава Гражданского Кодекса РФ. При варианте обмена жильем — одна сторона передает свое личное недвижимое имущество другой стороне, а взамен получает от этой стороны другое недвижимое имущество. Обмен может быть признан законно равноценным, если стоимость меняемых объектов недвижимости одинакова (по оценке БТИ). Или обмен может быть неравноценным, когда один из объектов оценивается дороже другого. Тогда одной из сторон производится доплата за обмен с суммой разницы по установленной цене.

Как показывает практика, в большинстве случаев обмен происходит «неравноценный», так как стоимость квадратных метров жилья городской и загородной недвижимости в отдельных областях и даже районах существенно отличается. Часто обменивающиеся жильем стороны договариваются о суммах доплат самостоятельно. Все условия по обмену, как и в случае с договорами купли-продажи недвижимости, указываются в пунктах составляемых нотариусом договоров.

Какие нюансы следует учитывать при составлении договоров по обмену квартир на дома?

Наверное, не стоит напоминать, что сделку следует осуществлять только с привлечением профессиональных риэлторов – компании, которая давно и успешно работает на рынке недвижимости и заслужила доверие.

При составлении договора по обмену жилья точно описывается: общая и жилая площадь объектов недвижимости (с указанием точного адреса и плана жилья), оценкой стоимости объекта в БТИ.  К договору должны прилагаться соответствующие копии документов на владение собственностью.

Если в квартире или доме прописаны инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи, то требуются копии документов из органов опеки или других соответствующих организаций.

Следует хорошо проверить, кто был прописан на жилплощади квартиры и дома ранее, и по каким причинам выписывался, была ли приватизирована жилплощадь. Нужно также проверить, чтобы дом, подлежащий обмену, имел индивидуальный кадастровый номер, занесенный в Государственный реестр. На земельный участок должен иметься государственный акт (проверить, чтобы он не был составлен по старому образцу).

Иногда случается составлять сложные договора обмена. Например, если загородный дом меняется на две небольшие квартиры с разными владельцами. В таком случае права собственности на все объекты недвижимости должны быть тщательным образом проверены.

Все составленные договора заверяются нотариально. После проверки «чистоты» объектов обмена и подписания договоров по обмену жильем, происходит этап регистрации сделки в государственных организациях и осуществляется переход прав собственности от одного владельца жилья к другому.

Документы, необходимые для государственной регистрации жилья при обмене квартиры на дом:

• Договора обмена;
• Кадастровые паспорта на все меняемые объекты недвижимости;
• Свидетельства о регистрации прав собственности по каждому объекту;
• Нотариально заверенные согласия супругов всех участников сделки по обмену;
• Передаточные акты на каждый объект недвижимости;
• Выписки из домовой книги со сведениями о прежних жильцах;
• Квитанции об оплате госпошлины за проведение государственной регистрации жилья.

В итоге можно сделать вывод, что сделка с обменом квартиры на дом не является слишком сложным процессуальным вариантом. Главное — иметь большое желание переехать их городской квартиры в загородный дом и проверить «чистоту» всех объектов недвижимости, которые участвуют в сделке. Но это правило должно соблюдаться во всех без исключения сделках с недвижимостью.

Обмен квартиры на дом или коттедж в Свердловской области

Согласно статистике, свыше 25% жителей мегаполисов и крупных городов с развитой инфраструктурой планируют обменять квартиру на коттедж или дом. Темпы роста загородного строительства подтверждают этот факт. Покупка своего дома для огромного числа горожан становится не просто мечтой, но необходимостью. Достаточно оценить все преимущества такой жизни, чтобы определиться с выбором.

Дом или квартира?

Квартиру можно обменять на загородное жилье гораздо большей площади.  При этом, если у вас имеется автомобиль или другое транспортное средство, вы можете решить проблему с его размещением, обустроив гараж.  

Одна из главных причин обмена квартиры на дом – отсутствие соседей. Никто не зальет вас сверху, не начнет многомесячный ремонт со всеми вытекающими последствиями в виде постороннего шума, строительной пыли и мусора в общем подъезде.

Горожане получают уникальную возможность общения с природой так часто, как им того захочется. Свежий воздух, свой сад, грядки со свежей зеленью к столу или огромный бассейн для детей на лужайке, внеплановые шашлыки в собственной беседке – кто из жителей города может позволить себе все эти удовольствия? Сооружение хозяйственных построек, бани на участке – еще один плюс такого проживания.

Обладатели квартиры оплачивают содержание придомовой территории, ремонт подъездов, не имея при этом возможности организовать все согласно своему вкусу и представлениям. Отсутствие индивидуального отопления в большей части многоквартирных домов также делает невозможной экономию на теплоэнергии. Загородное же домовладение автономно. Владелец сам определяет необходимое потребление тепла, планирует и благоустраивает участок, исходя из своих возможностей и потребностей.

Выгодный обмен квартиры на дом

Предлагаем сменить ваше городское жилье на дом в коттеджном поселке «Южная долина», располагающемся всего в 15 минутах езды от Екатеринбурга – актуальный вариант для жизни современного человека.

Уникальное предложение для тех, кто не хочет ждать продажи своей квартиры, но мечтает переехать загород уже сегодня! Обменяйте имеющиеся апартаменты в городе на дом на самых выгодных условиях в регионе!  До момента въезда в коттедж наши клиенты могут проживать в квартире по договору. Вам не придется искать съемное жилье, а переезд будет выполнен в максимально комфортном для вашей семьи темпе. Договор на обмен заключается сразу по факту принятого решения. Вы можете минимизировать финансовые расходы, воспользовавшись нашим кредитным предложением.

По всем вопросам просим обращаться по телефону: (922) 609-16-68. Наши специалисты расскажут вам, как можно сделать выгодный обмен на дом с доплатой, и в дальнейшем помогут с оформлением всех необходимых документов.

Каждую субботу наши клиенты могут посмотреть готовые коттеджи в поселке «Южная долина» и выбрать один из предложенных вариантов: каркасный, кирпичный дом, строение из оцилиндрованного бревна или бруса площадью от 74 до 210 м2.

Таким образом, без промедления можно обзавестись комфортным жильем в Свердловской области, обладающим неоспоримыми достоинствами:

•          Экологически чистая зона ландшафтного заказника.
•          Транспортная доступность.
•          Благоустройство: газовое отопление, уличное освещение, наличие дорог внутри поселка.
•          Сервисное обслуживание. Вывоз мусора, поддержание чистоты дорог и дренажных сооружений, контроль за работой инженерных сетей.

Обращайтесь к менеджерам отдела продаж и узнайте об условиях обмена квартиры на коттедж в Екатеринбурге прямо сейчас!

 

Home Exchange | Обмен домами

Первый вопрос, зачем устраивать домашний обмен?

Преимущества очевидны. Вы можете наслаждаться комфортом частного дома, а не душным гостиничным номером, вам не нужно говорить детям, что они не могут шуметь, и вы даже можете взять с собой маленького Фидо, а не оставлять его в местных ветеринарный врач. Но настоящий ответ намного проще. Обмен дома экономит деньги и, в большинстве случаев, много денег.Останавливаясь в доме другого участника во время отпуска, вы можете сэкономить сотни, если не тысячи долларов на жилье. Вы также сэкономите деньги, если у вас будет возможность пообедать дома или поужинать вне дома. Если путешествия — одна из ваших страстей, но сегодняшняя экономия замедлила вас, обмен на отпуск может стать идеальным решением.

Обмен жилья позволяет вам путешествовать по миру и никогда больше не платить за проживание. Если вы ищете курортное направление, такое как Мауи или Аспен, остановитесь в оживленном крупном городе, таком как Нью-Йорк или Лондон, или что-то простое, например, неделя в Миртл-Бич, Южная Каролина, концепция обмена домами имеет смысл почти для всех.

Основы просты. Сначала присоединитесь к клубу обмена загородным домом, например, в The VacationExchange Network. За символическую плату вы присоединяетесь к группе тысяч других домовладельцев, заинтересованных в обмене проживания в своем загородном доме по обмену на проживание в вашем. Организовать обмен на дом так же просто, как ввести название области, которую вы хотите посетить. Немедленно появится ряд обменных домов в этой области. Затем вы выбираете тех, с которыми хотите обменяться, отправляете им личное письмо и ждете их ответа.Как только они говорят «да, им интересно», вы обсуждаете и соглашаетесь со всеми деталями, такими как даты прибытия и отъезда, количество людей на вечеринке и все мелочи, такие как лучшие рестораны, местные магазины и т. Д. места, которые стоит увидеть, которые сделают ваш отпуск по-настоящему незабываемым.

Да, замена вашего дома чужим домом поначалу может показаться немного пугающей, но преимущества бесплатного проживания в путешествии и посещения мест, о которых вы только мечтали, делают концепцию обмена домами тем, что каждый должен попробовать.

Команда VacationExchange Network готова помочь вам найти идеальный обмен на отпуск.

Когда обмен 1031 подходит для вашего основного дома

Обмен 1031 может быть отличным способом отсрочить налоги при продаже инвестиционной собственности. Но основные места проживания обычно не имеют права. Обычно вам нужно продать одну арендуемую недвижимость и купить другую в качестве инвестиций.

Однако есть одна лазейка, которая позволяет вам продать инвестиционную собственность и купить другую собственность, которая в конечном итоге станет вашим основным домом.И вы можете воспользоваться огромной налоговой льготой, доступной при его продаже. Вот краткое изложение того, как это может работать.

Как обычно работает обмен 1031

Обмен 1031 или «подобный обмен» позволяет инвесторам в недвижимость откладывать налоги при продаже инвестиционной собственности.

Если вы продаете одну инвестиционную недвижимость и используете вырученные средства для покупки другой, вы можете отложить выплату прироста капитала и налога на возврат амортизации при продаже. Конечно, это сложнее, чем это — ознакомьтесь с нашим руководством по 1031 бирже для получения более подробной информации.Но это основная идея.

Обмен 1031 обычно включает только инвестиций объектов недвижимости. Ваше основное место жительства обычно не имеет права на обмен 1031. Даже второй дом, в котором вы живете какое-то время, не имеет права, если вы не рассматриваете его как инвестиционную собственность для целей налогообложения.

Рассмотрим этот сценарий

Допустим, вы хотите переехать в другое место или в конечном итоге сократить свою текущую жизненную ситуацию, но еще не готовы к этому. Например, предположим, что вы хотите выйти на пенсию через несколько лет и хотите переехать в кондоминиум на пляже.

Если вы инвестируете в арендную недвижимость, существует интересная стратегия обмена 1031, которую вы могли бы использовать.

Вот основная идея. Вы владеете инвестиционной недвижимостью, которая в случае продажи приведет к значительному уплате налога на прирост капитала. Продавая его, покупая недвижимость, в которой вы хотите жить, и сдавая ее в аренду, вы могли бы в конечном итоге переехать в собственность и превратить ее в свой основной дом.

Почему это может быть разумная налоговая стратегия

Причина, по которой эта стратегия может быть такой прибыльной, — это исключение основного места жительства для налога на прирост капитала.

Когда вы продаете основное место жительства, вы можете исключить из налогов прирост капитала на сумму до 250 000 долларов. Имейте в виду, что IRS определяет основное место жительства как дом, в котором вы постоянно проживали и владели как минимум два из предыдущих пяти лет. Супружеские пары могут удвоить эту сумму — можно исключить до 500 000 долларов.

Рассмотрим этот пример. Допустим, вы купили недвижимость в аренду за 100 000 долларов 15 лет назад и ожидаете, что ее продадут за 250 000 долларов. Используя выручку от продажи в обмене 1031 для покупки вашего будущего первичного дома, вы могли бы отложить получение 150 000 долларов прироста капитала на неопределенный срок.И вы можете исключить их из налогообложения, если продадите вторую недвижимость.

При типичном обмене 1031 вы можете отложить налог на прирост капитала в размере от продажи собственности. В конце концов, вам все равно придется заплатить им. Но с помощью этого метода вы превращаете приобретенную недвижимость в свой основной дом. И вы можете полностью избежать уплаты налога на прирост капитала .

Правила, которые необходимо знать

Как и любая налоговая «лазейка», использование биржи 1031 таким образом имеет правила, ограничения и другие вещи, которые вам следует знать.

Для начала вам необходимо правильно настроить обмен 1031, включая использование посредника обмена 1031. При обмене 1031 важно, чтобы процесс выполнялся в строгом соответствии с IRS.

Хотя вы можете избежать налога на прирост капитала за счет исключения основного места жительства, вы не можете использовать исключение для налогов на возврат амортизации. Амортизационные отчисления, которые вы сделали, когда первоначальная и замещающая недвижимость все еще рассматривались как инвестиционная недвижимость, будут облагаться налогом, когда вы в конечном итоге продадите.

Существует также правило, согласно которому вы должны разделить прирост капитала между вашими инвестициями и использованием основного дома для исключения основного проживания. Представьте, что вы владели недвижимостью в качестве инвестиции в течение семи лет и в качестве основного места жительства в течение трех лет. Только 30% отложенного прироста капитала могут быть исключены при продаже вашего основного дома. Согласно этому правилу, использование инвестиций до 2009 г. по-прежнему исключается — вам просто нужно пропорционально распределить исключение прироста капитала на период с 2009 г. по настоящее время.

Предыдущие два правила применяются к любой инвестиционной собственности, которую вы конвертируете в личное жилище. Но есть особое правило, которое применяется в случае обмена 1031. Если основной дом был приобретен в рамках обмена 1031, вы должны удерживать его в течение как минимум пяти лет после завершения обмена, чтобы исключить любой прирост капитала из налогообложения.

Пример сценария

Чтобы связать все эти правила вместе, давайте рассмотрим подробный пример.

Допустим, вы и ваш супруг купили инвестиционную недвижимость в январе 2005 года за 150 000 долларов.Вы продали его в 2011 году за 250 000 долларов и завершили обмен 1031, купив кондоминиум на берегу моря за 400 000 долларов на выручку и часть собственных денег. Итак, вы отложили 100 000 долларов на прирост капитала.

Вы сдаете квартиру в аренду на три года и переезжаете в нее в начале 2014 года. Если вы продаете квартиру в конце 2018 года за 600 000 долларов, то налоговый сценарий будет действовать следующим образом:

• У вас будет общая сумма. 350 000 долларов прироста капитала — 150 000 долларов, перенесенных с обмена 1031 и 200 000 долларов от прибыли от продажи кондоминиума.
• Вы должны исключить налог на прирост капитала с 2009 по 2013 год, но можете включить 2005–2008 годы (до применения этого правила) и период 2014–2018 годов. В сумме это пять лет неквалифицированного использования и девять лет квалифицированного использования.
• Хотя 350 000 долларов прироста капитала находятся в пределах максимальной суммы в 500 000 долларов, вы можете исключить только около 69% этой суммы из налогов (девять из 14 лет владения).
• Конечным результатом является то, что вы можете исключить 241 500 долларов из прироста капитала, но вы должны сообщить об этом в IRS на 108 500 долларов. Поскольку вы владели недвижимостью более года, это считается долгосрочным приростом капитала.
• Все амортизационные отчисления , которые вы сделали для обоих свойств, когда они были инвестициями, подлежат налогообложению в соответствии с правилами возврата амортизации.

Сделайте свою домашнюю работу и обратитесь за профессиональной консультацией

1031 обмен — это достаточно сложно. Если вы планируете в конечном итоге использовать собственность, приобретенную в обмен на 1031, в качестве основного дома, это добавляет еще один уровень сложности.Обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости или другим специалистом с большим опытом работы в подобных ситуациях. Они помогут гарантировать, что вы на 100% соблюдаете правила и нормы IRS на каждом этапе процесса.

И когда придет время продать инвестиционную недвижимость, ставшую основным местом жительства, обязательно поговорите с налоговым юристом или другим квалифицированным специалистом. Они позаботятся о том, чтобы вы заплатили все необходимые налоги в рамках продажи — но ни копейки больше.

The Everything Guide to the 1031 Exchange for Apartments and Using Leverage to Boost Returns — Multifamily.займы

Понимание тонкостей обмена 1031 является огромным преимуществом для инвесторов в квартиры. Проще говоря, биржа 1031 позволяет инвестору продать одну собственность и использовать капитал для покупки новой собственности с отсрочкой 100% налога на прирост капитала. По сути, откладывая обязательства по налогу на прирост капитала, инвесторы могут использовать причитающиеся государством налоговые доллары для инвестиций в недвижимость и получать прибыль на этот капитал без необходимости платить правительству что-либо, кроме фактического налогового обязательства, когда в будущем, инвестор предпочитает не использовать свое право на обмен 1031.

Покупка, продажа и обмен
Ключевое отличие и преимущество обмена 1031 заключается в том, что транзакция является обменом, а НЕ продажей.

Обмен одного имущества на другое позволяет налогоплательщику избежать уплаты налога на «продажу» и получить право на получение отсроченной прибыли.

Зачем обменивать?
Если вы решили продать свою многоквартирную недвижимость, рассмотрите возможность обмена. Продавая, вы снижаете свою покупательную способность — продажи могут облагаться налогом выше 20% или 30%, исходя из ставок федерального налога и налога штата, ваша общая прибыль может составлять 70–80% от первоначальной стоимости.

Оценка и амортизация квартирной собственности
Обмен 1031 идеально подходит для тех, кто имеет многоквартирную недвижимость, которая значительно выросла или обесценилась.

Если стоимость вашего многоквартирного дома значительно снизилась до такой степени, что вы не можете рассчитывать на ежегодные амортизационные отчисления из налоговых деклараций, значит, годовая доходность многоквартирного дома также обесценилась, что указывает на необходимость изменения собственности, чтобы получить максимальную прибыль от вложенных средств.

В случае повышения стоимости, если сама квартира достигла или близка к достижению максимальной оценки, может оказаться более выгодным обмен на новую недвижимость, которая имеет больший потенциал роста. С сегодняшними низкими процентными ставками инвестор может обменять на большее количество собственности с повышенным доходом и потенциальным долгосрочным повышением стоимости по более низким ценам, чем это обычно бывает в прошлом (из-за условий низких процентных ставок).

Как выполнить обмен 1031

При определении того, как выполнить обмен 1031, существуют определенные рекомендации, которые устанавливает код IRC.

Для успешного обмена 1031 потребуются семь вещей:

1. Недвижимость, выставляемая на обмен, должна быть аналогичной (например, многоквартирный дом на многоквартирный дом).

2. Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия проданного имущества.

3. Новое имущество необходимо приобрести в течение 180 дней с момента закрытия проданного имущества.

4. Обмен должен произвести квалифицированный посредник.

5. Названия должны быть одинаковыми для всех обмениваемых объектов собственности (есть некоторые исключения из этого правила в случае неучтенных объектов, которые могут быть обсуждены с квалифицированным посредником).

6. Стоимость новой собственности должна быть равной или большей стоимости первоначальной собственности.

7. Названия не могут иметь одно и то же имя одновременно.

Определение вида подобной собственности:
Когда дело доходит до определения того, что такое подобная собственность, в данном конкретном случае мы говорим об обмене одной многоквартирной собственности на другую (дом для одной семьи на многоквартирную собственность не будет не является приемлемым обменом). Кроме того, 1031 биржа предназначена для инвестиционной недвижимости.Обмен 1031 не распространяется на личное имущество.

Отказанная и приобретенная недвижимость должна использоваться для инвестиций, торговли или бизнеса. Свободная недвижимость всегда считается равноценной, независимо от того, сдана она в аренду или нет.

Недвижимость, предназначенная исключительно для перепродажи, не подлежит обмену; недвижимость должна удерживаться для обмена вложениями. Однако правило подобного рода очень гибкое при определении свойств, подходящих для обмена 1031.

Выбор собственности на замену
Обмен 1031 применяется только к недвижимости.Он не распространяется на «обмен инвентарными запасами, акциями, облигациями, нотами, другими ценными бумагами или свидетельствами задолженности, или некоторыми другими активами» («Подобные обмены»).

Идентичные названия собственности
При обмене 1031 названия собственности должны быть идентичными. Налогоплательщик, имя которого указано на отчужденной собственности, должен быть тем же налогоплательщиком, который указан на купленной собственности. Точно так же, когда траст или корпорация указаны в отчужденной собственности, тот же траст или корпорация должны быть указаны в праве собственности на приобретенную собственность.

Обратный обмен
В случае просрочки платежа при продаже отказавшейся собственности обратный обмен предлагает решение для инвесторов. Во избежание одновременного использования обоих объектов биржи под одним и тем же именем, приобретенная собственность будет передана правообладателю объекта обмена или EAT, как правило, LLC, а прибыль и титул будут удерживаться LLC до тех пор, пока первая собственность сдана.

Подходящее время для 1031
Ключевым фактором обмена 1031 является время.Обмен 1031 начинается в дату регистрации акта или в дату передачи отчужденного имущества покупателю. Обмен 1031 завершается через 180 дней после начала обмена.

Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия отказа от собственности. Замещающую собственность необходимо приобрести в течение 180 дней после закрытия отказа от собственности.

Как работает отсроченный прирост капитала
При обмене налоги на прирост капитала отсрочиваются. Обмен не облагается налогом на 100%; налоги откладываются до продажи недвижимости. Если владелец собственности умирает до фактической продажи собственности, его дети могут приобрести собственность с небольшими налогами или без них.

Как избежать блокировки вашего обмена

Необходимый посредник
Многим людям нравится делать все самостоятельно. В случае обмена 1031 это невозможно. Если вы хотите отсрочить уплату налогов, необходима третья сторона.

Обратный обмен
Одновременное владение выставленным на продажу недвижимым имуществом и имуществом на замену не позволит осуществить обмен. Обратный обмен защищает от этого.

Boot
Инвесторы, которые используют заемные средства на биржах, могут погасить долг продажей отчужденной собственности и думать, что у них нет долгов. Однако этот долг, использованный в отчужденной собственности, известен как прибыль: сумма долга, полученная в результате продажи, которая должна быть учтена. При загрузке будет взиматься налог на прирост капитала .

Финансирование обмена 1031

Хотя большинство налогоплательщиков используют наличные деньги для финансирования своих обменов, рекомендуется использовать кредитное плечо при финансировании обмена. Использование вашего обмена дает другие преимущества, чем простое использование наличных денег. С сегодняшними низкими процентными ставками и отличными условиями финансирования, предоставляемыми такими компаниями, как Fannie Mae ^® и Freddie Mac ^® для многосемейного финансирования, инвесторы могут покупать намного больше недвижимости и по гораздо более низкой цене и, таким образом, повысить рентабельность денежных средств. и общая оценка в течение срока инвестиций.

Использование кредитного плеча для увеличения дохода от наличных средств
Чтобы улучшить возврат денежных средств, инвесторы должны сотрудничать с финансовым посредником, таким как Multifamily. loans. Хотя минимальная сумма ссуды обычно начинается от 1 миллиона долларов, исключения могут быть сделаны для ссуд от 500 тысяч.

Преимущества кредитного плеча при обмене 1031
Вместо использования денежных средств для финансирования всей биржи инвесторы могут использовать кредитное плечо для приобретения большего количества собственности для замены своей собственности.

Например, если брошенная недвижимость продается за 1 миллион долларов наличными, этот миллион долларов можно использовать в качестве первоначального взноса, а ссуду можно использовать для финансирования покупки нескольких или более дорогих многоквартирных домов.

Используя кредитное плечо, покупатель с 2 миллионами долларов из 1031 может купить многоквартирную недвижимость на 2 миллиона долларов, недвижимость на 4 миллиона долларов (с 50% -ной ссудой) или недвижимость на 10 миллионов долларов (с ссудой 80%).

Если первоначальная собственность использовалась в качестве заемных средств, новая собственность должна принимать на себя равную или большую сумму долга. Пока задолженность по приросту капитала от первоначальной собственности замещается, инвестор может использовать больше заемных средств, чтобы купить больше собственности.

Кроме того, инвесторы, желающие профинансировать дополнительные расходы на замену своей собственности, могут найти партнеров, готовых предоставить часть или все деньги. Некоторые продавцы также могут быть готовы профинансировать покупную цену своей собственности, чтобы помочь с закрытием затрат или просто предоставить дополнительные рычаги воздействия.

Замена долга при обмене 1031
В связи с тем, что любые доходы, полученные от продажи первой собственности, должны полностью использоваться для замены собственности, могут возникнуть вопросы относительно кредитного плеча.В случае использования кредитного плеча важно заменить долг, чтобы избежать удара, который заблокирует ваш обмен.

Например, если ваша недвижимость продается за 2 миллиона долларов, эскроу-компания взимает с покупателя 2 миллиона долларов и выплачивает ваш первоначальный заем в размере 1 миллиона долларов. Компания условного депонирования отправляет посреднику 1 миллион долларов капитала, который налогоплательщик должен затем использовать при покупке нового имущества.

Однако, поскольку это обмен, задолженность по ссуде считается приростом капитала.Таким образом, налогоплательщик должен приобрести новую недвижимость на 1 млн долларов капитала и 1 млн долларов нового долга. Таким образом, весь прирост капитала был использован для покупки новой собственности.

Краудфандинг для многоквартирных домов и коммерческой недвижимости
Краудфандинг приобрел большую популярность в последние несколько лет как альтернатива финансированию инвестиций в недвижимость. Благодаря краудфандингу несколько инвесторов объединяют свой капитал и могут использовать его для финансирования инвестиций в недвижимость для других инвесторов и получения фиксированной доходности или даже процента от прибыли.Инвесторы также могут использовать краудфандинг для создания необходимого капитала и совместной покупки инвестиционной собственности. Некоторые краудфандинговые компании создали платформы для инвестирования денег, которые подходят для обмена 1031, в том смысле, что, если вы продали собственность для обмена 1031, вы можете инвестировать в краудфандинговые инвестиции вместо целой собственности самостоятельно. Это позволит инвестору инвестировать в части нескольких объектов недвижимости одновременно или в одну крупную недвижимость вместе с другими инвесторами. Это делается с использованием уставного фонда штата Делавэр.

Законодательный траст Делавэра
Существует особый класс собственности, которая может использоваться в качестве замены многоквартирной собственности, которая структурирована как ценные бумаги в Уставном трасте Делавэра. Инвесторы приобретают доли в трасте, который владеет правами собственности и гарантирует ипотечный кредит. DST позволяет инвесторам приобретать более дорогую недвижимость, которую они, возможно, не могли себе позволить сами, иногда с помощью краудфандинга для платформ коммерческой недвижимости. Эти свойства DST могут включать в себя торговые здания, торговые центры, офисные здания и жилые комплексы, которые обычно оцениваются в диапазоне цен от 5 до 50 миллионов.

1031 обмен на квартиру с кредитным плечом
Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что это отличная инвестиционная возможность, чтобы воспользоваться правами, предоставляемыми обменом 1031, особенно при инвестировании в многоквартирную недвижимость. Правительство дает инвесторам право вкладывать собственные деньги без дополнительных затрат для инвестора.Кроме того, при такой низкой доходности казначейства есть дополнительная выгода от использования кредитного плеча для покупки большего количества собственности по очень разумной цене. Сейчас прекрасное время использовать биржу 1031 для инвестирования в новую недвижимость или портфель недвижимости с небольшим кредитным плечом для увеличения как краткосрочной, так и долгосрочной прибыли.

коллаборативного жилья — ПОДЕЛИТЬСЯ! Exchange

для самопомощи и восстановления

Для получения немедленного жилья в Лос-Анджелесе звоните по телефону 1-877-SHARE-49 с 13 до 18 часов (по тихоокеанскому времени) в рабочие дни!

Проверьте дома!

ПОДЕЛИТЬСЯ! Совместное жилищное строительство — это государственно-частное партнерство, предоставляющее доступное постоянное вспомогательное жилье инвалидам в частных домах по всему округу Лос-Анджелес.

Люди с подобными проблемами, такие как ветеринары, психиатры, люди с диабетом, травмами и т. Д., Живут как соседи по комнате в колледже, каждый платит примерно от 500 до 900 долларов в месяц в полностью меблированном доме. Домовладелец совместного жилищного строительства обставляет дом, оплачивает все коммунальные услуги, не взимает гарантийный залог и не требует, чтобы житель платил за кредит или проверку биографических данных. Жители платят арендную плату со своих чеков по нетрудоспособности или из другого дохода непосредственно домовладельцу.

ПОДЕЛИТЬСЯ! имеет в виду совместное жилье в Лос-Анджелесе с ноября 2005 года и в настоящее время предлагает более 50 домов в районе Лос-Анджелеса. Этот проект поддерживается Департаментом здравоохранения округа Лос-Анджелес, Sup. Дженис Хан, член совета Майк Бонин, Управление по делам бездомных Лос-Анджелеса, United Way и Департамент психического здоровья округа Лос-Анджелес.

Для получения дополнительной информации позвоните сегодня по телефону 1-877-SHARE-49 (бесплатно) или (310) 846-5271. Жилищные направления отправляются с 13 до 18 часов в будние дни по телефону или приходят, чтобы ПОДЕЛИТЬСЯ! Калвер Сити или ПОДЕЛИТЬСЯ! Центр города для получения направления лично.

ЕСЛИ ВЫ ХОТИТЕ НАЙТИ ДОМ:

Требования:

• Желание жить в дружелюбной среде
• Желание жить в хорошем районе
• SSI или другой доход
• Готовы посещать как минимум 3 группы самопомощи в неделю
• Готовность помогать по хозяйству
• Готовность проживать в одной комнате с соседом по комнате по вашему выбору
• Желание работать или стать волонтером

Преимущества:

• Доступное жилье
• Больше денег в вашем бюджете
• Система поддержки
• Программа самопомощи
• Сад
• Тепло, семейное окружение

ЕСЛИ У ВАС ЕСТЬ ДОМ, ПРЕДЛОЖИТЬ:

Если ваш дом принят в программу совместного проживания, вы будете получать на 1000 долларов в месяц больше, чем рыночная ставка за ваш дом. Взамен вы обставите дом, оплатите все коммунальные услуги, не получите залог и не проведете проверку кредитоспособности.

ПОДЕЛИТЬСЯ! предоставляет направления жильцам в дом, своевременно реагирует на любые проблемы жильцов, регулярно посещает их, чтобы помочь с потребностями жильцов, и обеспечивает надлежащее управление домом. Арендаторы еженедельно посещают группы поддержки, помогают с районными проектами и оказывают поддержку другим жильцам.

Статья

Los Angeles Times — (ссылка)

PDF Скачать: ПОДЕЛИТЬСЯ! Флаер по совместному жилищному строительству 20-2-6

Документ

Word Загрузить: ПОДЕЛИТЬСЯ! _Collaborative_Housing_Program _ Описание

Совместные дома должны:

• Соответствие стандартам качества, здоровья, безопасности и этики.
• Иметь постоянное, своевременное, добровольное подключение к службе
• Быть демократически самоуправляемой как семья.
• Поощрять энтузиазм выздоровления, включая участие в группах самопомощи, а также занятость, образование и / или волонтерство.
• Развивайте и практикуйте добрососедские отношения.
• Имейте жителей, которые могут заботиться о себе каждый день и активно выздоравливать.
• Участвовать в более крупной сети поддержки жилищного строительства
• Подчеркнуть самодостаточность жителей в благоприятной среде сообщества.
• Участвуйте в регулярных тренингах.

Преимущества:

• Нижние вакансии
• Повышенный доход
• Меньше выселений
• Помощь с арендаторами
• Очки хорошего гражданина
• Обучение

Как домовладелец, ВЫ всегда будете ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНО СКАЗАТЬ, кто въезжает в ваш дом!

«Все люди находятся в пути, чтобы найти дом и место, где можно жить». — Д-р. Марвин Саутхард, бывший директор DMH

Пожалуйста, рассмотрите возможность пожертвования с помощью кнопки «Пожертвовать» (принимаются кредитные / дебетовые карты).Спасибо!

Ваше пожертвование поможет тысячам людей получить выздоровление, жилье, работу и лучшую жизнь.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Преобразование инвестиционной собственности в ваше основное место жительства

Исключение прибыли от продажи жилья

Многие люди знают, что они могут продать свое основное место жительства и не платить налоги со значительной суммы прибыли.В соответствии с разделом 121 Налогового кодекса вы не будете должны платить налоги на прирост капитала в размере до 250 000 долларов США или 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете совместную регистрацию, когда вы продаете дом, который использовался в качестве основного места жительства как минимум для двух человек. предыдущих пяти лет. Налогоплательщики могут воспользоваться этим исключением один раз в два года.

Имущество, преобразованное из инвестиционной в основное место жительства

Раньше налогоплательщики имели возможность сдавать внаем, снимать дом на некоторое время, переезжать в него, а затем исключать всю или часть прибыли в соответствии с разделом 121. При условии, что они проживали в доме в качестве основного места жительства не менее двух лет, они могли продать его и исключить прибыль по Разделу 121 до максимального уровня 250 000 долларов США / 500 000 долларов США. В последние годы Конгресс внес поправки в Раздел 121, чтобы ограничить преимущества Раздела 121, когда собственность также использовалась в качестве аренды.

Во-первых, если вы приобретаете недвижимость в обмен на 1031, а затем конвертируете ее в свое основное место жительства, вы должны владеть ею не менее пяти лет, прежде чем получите право на исключение по Разделу 121.

Во-вторых, сумма выгоды, которую вы можете исключить, будет уменьшена в той степени, в которой дом использовался для чего-то, кроме основного проживания, в течение периода владения. Исключение уменьшается пропорционально путем сравнения количества лет, в течение которых собственность используется для целей неосновного проживания, с общим количеством лет, в течение которых собственность находится в собственности налогоплательщика.

Например, супружеская пара использует отложенный налог на обмен в соответствии с разделом 1031 для приобретения дома в качестве инвестиционной собственности.Пара арендует дом на три года, а затем переезжает в него и использует его в качестве основного места жительства в течение следующих трех лет. Пара продает недвижимость в конце 6-го года, получив общую прибыль в размере 800 000 долларов. Вместо того, чтобы исключить 500 000 долларов, пара не сможет исключить часть прибыли в зависимости от того, сколько лет они арендовали дом. Поскольку они арендовали его на три года из шести, 50% прибыли, или 400 000 долларов, не могут быть исключены. Из-за этого нового ограничения пара сможет исключить из прибыли 400 000 долларов, а не 500 000 долларов.

Исключения

Из этого ограничения есть несколько исключений. Если дом использовался для сдачи в аренду до 1 января 2009 г., это не влияет на исключение. Используя приведенный выше пример, если трехлетний период аренды наступит до 1 января 2009 г. , исключение не будет уменьшено, и пара сможет исключить полные 500 000 долларов.

Еще одно важное исключение состоит в том, что на недвижимость, которая сначала использовалась в качестве основного места жительства, а затем была преобразована в инвестиционную недвижимость, эти ограничения по исключению прибыли не распространяются.Например, если вы владеете домом и живете в нем 18 лет, а затем выезжаете и сдаете его в аренду на два года перед его продажей, вы можете получить полную сумму исключения. Поскольку ваше инвестиционное использование произошло после последнего дня использования в качестве основного места жительства, вся прибыль, накопленная за 20 лет владения недвижимостью, может быть исключена, до 250 000 долларов США или 500 000 долларов США для супружеских пар.

Объединение исключения с обменом 1031

К счастью, правила благоприятны для налогоплательщиков, которые хотят объединить Раздел 1031 с Разделом 121, чтобы исключить и отложить налоги, когда недвижимость изначально используется в качестве основного места жительства, а затем превращается в инвестиционную недвижимость. Если сначала происходит личное использование, вы можете исключить прибыль в соответствии с разделом 121, а затем отложить налог на оставшуюся прибыль при условии соблюдения требований раздела 1031 и раздела 121.

Налоговый кодекс по-прежнему предоставляет инвесторам благоприятные возможности для исключения прибыли и отсрочки налогообложения. Правила могут быть сложными, но при правильном планировании налогоплательщики по-прежнему могут максимально эффективно использовать свои вложения в недвижимость.

Ссылки: Налоговый кодекс §121; Закон о налоге на жилищную помощь от 2008 года (H.Р. 3221).

____________________________________

Есть к нам дополнительные вопросы? Задайте свой вопрос здесь. Хотите начать обмен? Начни здесь.

Будьте в курсе новостей обменной индустрии 1031, подпишитесь на обновления здесь.

Как произвести обмен 1031 в вашем основном месте жительства

Обмен 1031 используется для покупки и продажи доходной недвижимости и отсрочки уплаты налогов. Но что произойдет, если вы захотите произвести обмен 1031 в своем основном месте жительства?

В то время как многие инвесторы думают, что они не могут использовать свой собственный дом в 1031, вы на самом деле можете это сделать, если правильно планируете и структурируете транзакцию.

Вот как выполнить обмен с отложенным налогом по Разделу 1031, используя ваше основное место жительства.

Как работает биржа 1031

IRC Раздел 1031 позволяет инвесторам в недвижимость отказаться или продать одно имущество и заменить его другим подобным имуществом, а также отложить уплату любого налога на прирост капитала, который обычно причитается.

Основные правила традиционного обмена с отложенным налогом:

1. Выброшенное и замененное имущество должно быть аналогичным
2. Недвижимость должна использоваться в коммерческих или инвестиционных целях
3. Заменяемая собственность должна быть такой же или большей, чем стоимость отчужденной собственности
4. Избыточный капитал — либо в денежной форме, либо в виде денежной выгоды — не может быть получен инвестором
5. Имя в титуле собственности на замену должно быть таким же, как и на отчужденной собственности
6. Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия продажи переданного имущества
7. Замещающая собственность должна быть приобретена в течение 180 дней после закрытия продажи отказанной собственности

Обычно IRS не позволяет вам проводить обмен 1031 с вашим основным местом жительства. Это потому, что дом, в котором вы живете, не используется в качестве инвестиционной собственности и не используется в коммерческих целях. Вместо этого ваше основное место жительства используется в качестве приюта для вашей семьи.

Однако из этого правила есть некоторые исключения. Раздел 121 IRC Налогового кодекса описывает некоторые ситуации, когда вы можете провести обмен 1031, используя свое основное место жительства.

Раздел 121 по сравнению с разделом 1031

Прежде чем мы подробно обсудим, как произвести обмен 1031 в вашем основном месте жительства, давайте поговорим о двух вещах, которые вы не можете делать:

• Во-первых, вы не можете просто решить, что ваше основное место жительства является арендуемым, сразу же сдать его и использовать как часть обмена 1031
• Во-вторых, вы не можете жить в своем доме и заявлять, что это арендуемая недвижимость (если у вас нет многоквартирного дома, о котором мы поговорим позже в этой статье).

Теперь давайте рассмотрим, что вы можете сделать, чтобы использовать свое основное место жительства в 1031, и, что не менее важно, как это сделать.

Как использовать Раздел 121

Раздел 1031 дает вам отсрочку по уплате налога на прирост капитала, Раздел 121 дает вам налоговое исключение при продаже вашего основного места жительства.

Чтобы соответствовать требованиям Раздела 121, вы должны проживать в основном месте жительства не менее двух из последних пяти лет.

Что делает Раздел 121

• Без налогов
• Имущество, использовавшееся в качестве основного места жительства не менее двух из последних пяти лет
• Время, используемое в качестве основного места жительства, не обязательно должно совпадать
• Исключение прибыли в размере 250 000 долларов США для лиц, подавших одиночную декларацию, и прибыли в размере 500 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно
• Раздел 121 можно использовать только один раз в два года

Что делает Раздел 1031

• Отсроченный налог
• Выброшенное имущество и имущество взамен должно быть аналогичным и предназначаться для деловых или инвестиционных целей
• Вся выручка от продаж должна быть реинвестирована, чтобы отложить налог на прирост капитала
• Избыточный доход (денежные средства или аналогичная выгода), полученный в результате операции, облагается налогом как прирост капитала
• Все правила 1031 отложенного налогового обмена должны соблюдаться, включая 45-дневный период идентификации и 180-дневный период замены и использование QI (квалифицированного посредника)
• Нет ограничений на количество раз, когда можно использовать обмен по Разделу 1031

Совместное использование разделов 121 и 1031

• Раздел 1031: Отложенный от налогов обмен, используемый для аналогичной недвижимости, предназначенной для бизнеса или инвестиционного использования
• Раздел 121: Исключение из налогообложения применяется к основному месту жительства, где недвижимость использовалась в качестве основного места жительства не менее двух из последних пяти лет
• Разделение: использование части собственности в качестве основного места жительства и части собственности в качестве инвестиций, например, в многоквартирной собственности, где одна квартира занята владельцем, а другие сдаются в аренду
• Сначала раздел 1031: приобретите инвестиции в аренду в качестве замены собственности при предыдущем обмене, а затем используйте раздел 121 для преобразования в ваше основное место жительства.
• Раздел 121 вначале: преобразование вашего основного места жительства в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду по разделу 1031

Переоборудование основного места жительства в арендуемое

Давайте посмотрим, как превратить ваше основное место жительства в арендуемую недвижимость, на примере небольшого многоквартирного дома с 3 квартирами и дома на одну семью.

Многоквартирный дом

Продажа триплекса (3-квартирная недвижимость), где вы живете в одной квартире и сдаете в аренду две другие квартиры:

• Одна основная квартира — используйте Раздел 121 для преобразования в 1031 съемную квартиру
• Две арендные единицы — используйте Раздел 1031

Особняк

1. Используйте Раздел 121 для преобразования основного места жительства в Раздел 1031
2. Провести обмен с отсроченным налогом по Разделу 1031, чтобы отказаться от дома на одну семью и заменить его другим подобным имуществом, используемым в инвестиционных целях.

Помните правила:

• Должен проживать в основном месте жительства не менее двух из последних пяти лет, прежде чем переходить в другую страну.
• Может исключить до 250 000 долларов США на прирост капитала при индивидуальной подаче и до 500 000 долларов США на прирост капитала при совместной подаче
• Раздел 121 может проводиться только один раз в два года

Переоборудование арендуемой недвижимости в основное место жительства

Вы также можете выполнить противоположную операцию и превратить арендуемую недвижимость, которой вы в настоящее время владеете, в свое основное место жительства.Например, вы хотите уменьшить размер и переехать в дом меньшего размера или переехать на вторичный рынок, где стоимость жизни ниже, а качество жизни лучше.

Если у вас уже есть арендуемая недвижимость, которая была собственностью взамен собственности 1031, которую вы ранее провели, и теперь хотите превратить ее в свое личное жилище. Вы не поверите, но IRS позволяет вам это делать.

Но сначала вы должны доказать IRS, что вы не пытаетесь тянуть быстрый.Другими словами, вам необходимо доказать, что вашим «намерением», когда вы приобретали заменяющую собственность (собственность, которая в настоящее время арендуется), было рассматривать ее как инвестиционную собственность.

IRS Safe Harbor Test

IRS разработало безопасный тест для определения того, как долго должна храниться арендуемая недвижимость, которую вы приобрели в качестве замещающей собственности с предыдущим отложенным налогом обменом 1031, прежде чем вы сможете превратить ее в свое основное место жительства. Если вы не пройдете тест на безопасную гавань, вы рискуете, что предыдущий обмен 1031, который вы использовали для приобретения арендуемого дома, будет признан недействительным:

• Квалификационный период: Замещающая собственность должна храниться не менее 24 месяцев после обмена
• В течение каждого из двух 12-месячных периодов квалификационного периода:

• Имущество должно быть сдано в аренду другому лицу на срок не менее 14 дней по справедливой рыночной арендной плате
• Использование собственности в личных целях не может превышать 14 дней или 10% от количества дней, в течение которых собственность была сдана в аренду по справедливой рыночной стоимости в течение 12-месячного периода, в зависимости от того, какое из значений больше
• Семья или родственник могут быть арендатором при условии, что они платят справедливую рыночную арендную плату

Другие способы доказать, что у вас были правильные намерения

Есть несколько способов продемонстрировать, что у вас было правильное «намерение», когда вы купили арендуемую недвижимость, которую теперь хотите превратить в новое место жительства:

• Использовать недвижимость в качестве сдачи в аренду с арендной платой по справедливой рыночной стоимости не менее 12 месяцев
• Не занимайте арендуемую недвижимость после ее приобретения, особенно сразу после обмена
• Договор купли-продажи, используемый для приобретения арендуемой собственности в качестве замены при обмене 1031, не должен зависеть от продажи вашего основного места жительства
• Не ремонтируйте арендуемое имущество так, как будто вы собираетесь сразу в него въехать, хотя проведение обычного ремонта для использования в качестве арендуемого объекта приемлемо.

Заключительные мысли

Односемейные дома, многоквартирные дома, в которых вы живете в одной квартире, а другие сдаете в аренду, а также недвижимость, которой вы владеете и используете в качестве краткосрочной аренды, например Airbnb или HomeAway, — все это может быть использовано в разделах 1031 или 121 статья.

Вы можете использовать эти два раздела Налогового кодекса, чтобы произвести обмен 1031 в вашем основном месте жительства или преобразовать одну из ваших текущих арендных площадей в ваше основное место жительства.

Ключевой фактор, о котором следует помнить, заключается в том, что вам необходимо превратить свое основное место жительства в свое бывшее место жительства, а затем продолжить обмен 1031 с отложенным налогом, чтобы отказаться от одной собственности и заменить ее другой инвестиционной недвижимостью.

Десять фактов о 1031 биржах

Налоговые ботаники могут исходить из разделов Налогового кодекса, но большинство людей никогда не выходят за рамки 401 (k). (Правильно, ваш план пенсионных накоплений назван в честь раздела налогового кодекса.)

Тем не менее, «Раздел 1031» медленно входит в повседневный разговор, о котором говорят риэлторы, титульные компании, инвесторы и футбольные мамочки. Некоторые люди даже настаивают на том, чтобы превратить его в глагол, а-ля FedEx , например: «Давайте 1031 это здание для другого». (Хотя раздел 1031 не ограничивается недвижимостью, очевидно, что именно здесь происходит большая часть обсуждения.)

Так что такое 1031? В общих чертах, обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом или обменом Старкера) — это обмен одного бизнеса или инвестиционного актива на другой.Хотя большинство свопов облагаются налогом как продажи, если вы подошли к 1031, у вас либо не будет налога, либо ограниченного налога, подлежащего уплате во время обмена.

Фактически, вы можете изменить форму своих инвестиций без (по мнению IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти без учета налогов. Нет никаких ограничений на то, сколько раз и как часто вы можете делать 1031. Вы можете переносить прибыль с одного объекта инвестиционной недвижимости на другой, на другой и еще один.Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете налогов до тех пор, пока действительно не продадите за наличные много лет спустя. Тогда вы, надеюсь, заплатите только один налог, и это по ставке долгосрочного прироста капитала (в настоящее время 15%).

Предупреждение: при обмене амортизируемого имущества на 1031 применяются особые правила. Это может вызвать прибыль, известную как «возврат амортизации», которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если вы поменяете одно здание на другое или одну машину на другую, вы можете избежать повторного захвата.Но если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее заявили на здание, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Из-за таких сложностей вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031. Тем не менее, если вы рассматриваете 1031 — или просто любопытно — вот 10 вещей, которые вы должны знать.

1. 1031 не для личного пользования.

Предоставление предназначено только для инвестиционной и деловой собственности, поэтому вы не можете поменять свое основное место жительства на другой дом.Есть способы использовать 1031 для обмена загородными домами, но эта лазейка намного уже, чем раньше. Подробнее см. № 10.

2. Но некоторая личная собственность имеет право.

Большинство 1031 биржа связаны с недвижимостью. Тем не менее, обмен личным имуществом (например, картиной) может иметь место. Обратите внимание, однако, что обмен корпоративными акциями или партнерскими интересами не допускается. С другой стороны, общие интересы арендатора (иногда называемые ТИЦ) в сфере недвижимости имеют значение.

3. «Like-kind» — это широко.

Большинство обменов должны быть просто «подобными» — загадочная фраза, которая не означает то, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на сырую землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но опять же, для неосторожных есть ловушки.

4. Возможен «отложенный» обмен.

Обычно обмен включает в себя простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми.Но шансы найти кого-то с именно тем имуществом, которое вам нужно, кто захочет именно то, что у вас есть, невелики. По этой причине подавляющее большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или «Старкерскими» обменами (названными в честь первого налогового дела, в котором они разрешены). При отложенном обмене вам нужен посредник, который будет держать деньги после того, как вы «продадите» свою собственность, и использует их для «покупки» заменяющей собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

5. Вы должны указать собственность на замену.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене. Первый относится к обозначению заменяемого имущества. После продажи вашей собственности посредник получит наличные. Вы не можете получить деньги, иначе это испортит лечение 1031. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашей собственности вы должны письменно указать посреднику заменяющую собственность, указав ту собственность, которую вы хотите приобрести.

6. Вы можете назначить несколько свойств замены.

Уже давно ведутся споры о том, сколько свойств вы можете обозначить и какие условия вы можете наложить. IRS сообщает, что вы можете назначить три объекта недвижимости в качестве назначенной собственности для замены при условии, что вы в конечном итоге закроете одно из них. В качестве альтернативы вы можете назначить больше объектов недвижимости, если пройдете определенные оценочные тесты. Например, вы можете назначить неограниченное количество потенциальных объектов для замены, если справедливая рыночная стоимость объектов для замены не превышает 200% от совокупной справедливой рыночной стоимости всех объектов, подлежащих обмену.

7. Вы должны закрыть в течение шести месяцев.

Второе правило синхронизации при отложенном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней после продажи старой. Обратите внимание, что два периода времени выполняются одновременно. Это означает, что вы начинаете считать, когда закрывается продажа вашей собственности. Если вы назначите замену собственности ровно через 45 дней, у вас будет 135 дней, чтобы закрыть заменяющую собственность.

8. Если вы получаете наличные, они облагаются налогом.

У вас могут остаться наличные после того, как посредник приобретет заменяющую собственность. В таком случае посредник выплатит его вам по истечении 180 дней. Эти денежные средства, известные как «прибыль», будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

9. Необходимо учитывать ипотеку и прочую задолженность.

Один из основных причин, по которым у людей возникают проблемы с этими транзакциями, — это игнорирование ссуд. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другую задолженность по собственности, от которой вы отказываетесь, а также любую задолженность по замененной собственности.Если вы не получите кэшбэк, но ваши обязательства уменьшатся, это тоже будет считаться для вас доходом, как и наличными. Предположим, у вас есть ипотека в размере 1 миллиона долларов на старую собственность, но ваша ипотека на новую собственность, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. У вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как «прибыль», и она будет облагаться налогом.

10. Использовать 1031 для загородного дома непросто.

Вы можете продать свое основное место жительства и вместе с супругом защитить прирост капитала в размере 500 000 долларов, если вы прожили там два года из последних пяти.Но этот перерыв недоступен для вашего второго дома или загородного дома. Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали 1031, чтобы поменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят уединиться. 1031 задерживает признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение из прироста капитала в размере 500 000 долларов.

В 2004 году Конгресс закрыл эту лазейку. Да, налогоплательщики по-прежнему могут превращать дома для отдыха в арендуемую недвижимость и совершать 1031 обмен.Пример: вы перестаете использовать свой пляжный домик, сдаете его в аренду на шесть месяцев или год, а затем обмениваете на другую недвижимость. Если у вас действительно есть арендатор и вы ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 нормальным. Но если вы просто сдаете его в аренду, но на самом деле никогда не имеете арендаторов, скорее всего, это не так. Факты будут иметь ключевое значение, как и время. Чем больше времени пройдет после преобразования использования свойства, тем лучше.Хотя абсолютного стандарта не существует, менее шести месяцев добросовестного использования в аренде, вероятно, недостаточно. Год будет лучше.

Если вы хотите использовать недвижимость, которую обменяли, в качестве вашего нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу. В 2008 году IRS установило правило безопасной гавани, в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли новое жилище как инвестиционная собственность для целей 1031. Для соблюдения этого правила безопасной гавани в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмен: (1) вы должны сдать жилую единицу другому лицу для справедливой аренды на 14 дней или более; и (2) ваше личное использование жилой единицы не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилое помещение сдается в аренду по справедливой цене.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отдыха / инвестиций на другую вы не можете сразу же преобразовать ее в свой основной дом и воспользоваться исключением в размере 500 000 долларов. До изменения закона в 2004 году инвестор мог передать одну арендуемую недвижимость в обмен на 1031 другую арендуемую недвижимость, сдать в аренду новую арендуемую недвижимость на определенный период времени, переехать в недвижимость на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись этим преимуществом. об исключении прибыли от продажи основного места жительства.Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты приобретения собственности в рамках обмена аналогичного вида 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы воспользоваться налоговой льготой на прирост капитала по месту жительства.

Роберт В. Вуд — налоговый юрист с общенациональной практикой. Автор более 30 книг, в том числе Taxation of Damage Awards & Settlement Payments (4-е изд., 2009) , с ним можно связаться по адресу [email protected]. Это обсуждение не является юридической консультацией, и на него нельзя полагаться ни в каких целях без услуг квалифицированного специалиста.

См. Также:

Когда у вас есть доход, но нет денег

Десять способов проверки налоговой декларации

Три налоговых ошибки, которые вы совершаете каждый день

Десять советов, как избавиться от хобби

.