Обеспечительный платеж в договоре аренды: что это такое и от чего зависит размер, как оформить возврат страхового депозита

Содержание

что это такое и от чего зависит размер, как оформить возврат страхового депозита

Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»

Зачем обговаривать обеспечительный платеж

Обеспечительный взнос — сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай, если он нарушит условия договора: например, задержит оплату или испортит имущество. Такой платеж еще называют страховым депозитом. Это не комиссия и не дополнительная плата за аренду.

Обеспечительный платеж — ст. 381.1 ГК РФ

Практически все владельцы помещений требуют обеспечительный взнос от арендаторов, когда заключают договор аренды. Размер, условия внесения и возврата платежа зависят только от соглашения сторон, в законе к нему нет каких-либо конкретных требований. Из-за такой неопределенности могут возникнуть проблемы: получив депозит, арендодатели ищут поводы его не возвращать. Поэтому, чтобы не потерять обеспечительный платеж, важно детально предусмотреть в договоре все возможные спорные ситуации и способы выйти из них.

Как арендовать помещение для бизнеса

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Владелец помещения может найти множество причин, чтобы оставить обеспечительный взнос себе. Для этого ему достаточно доказать, что арендатор каким-то образом нарушил договор аренды. Самых распространенных поводов четыре.

Досрочный выезд из помещения

Предположим, арендатор нашел более подходящий офис для своей компании и тут же съехал без предупреждения. В этой ситуации арендодатель заберет депозит в качестве штрафа. Такое право зафиксировано в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Поэтому, когда снимаете помещение, обратите внимание на условия, при которых можно вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора. Обычно стороны определяют, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга перед выездом. Если такого условия в договоре нет, постарайтесь его добавить.

Если же арендодатель по своему желанию выгнал арендатора, хотя тот не нарушал условия договора, ему в любом случае придется отдать депозит. Такой позиции придерживаются суды, например в деле № А41-85970/19.

Забыли вернуть помещение по акту

Арендатор обязан не только освободить помещение, когда договор закончился, но и подписать акт о его передаче владельцу. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока этого документа нет, за каждый день будет начисляться арендная плата — даже если арендатор уже отдал ключи арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Арендодатель вычтет задолженность из обеспечительного взноса.

Ущерб помещению

Если арендатор нанес помещению ущерб и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита. При этом арендодатель может оценить восстановление по завышенным ценам, и возникнет спор. Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить его собственными силами — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.

Иногда арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери. В этом случае ему нужно получить письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора такой ремонт могут посчитать ущербом, и у арендатора не получится доказать свою правоту.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может назначить штраф, начислить пени и вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.

Еще из депозита оплачивают различные штрафы, которые могут выписать арендатору за нарушение правил торгового или бизнес-центра, где он снимает помещение. Например, ТЦ работает с 10:00 до 22:00, а магазин арендатора закрывается уже в 17:00, или сотрудники арендованного офиса курят на лестнице.

Как оформить обеспечительный платеж

Владелец помещения и арендатор сами договариваются об условиях передачи и возврата депозита, а также о том, как его можно использовать.

Например, что в конце срока договора обеспечительный платеж зачтут в счет арендной платы. Размер взноса стороны тоже определяют самостоятельно. Обычно ориентируются на арендную плату за последний месяц, но можно установить и другую фиксированную сумму. Если деньги на депозите закончились, например потому, что арендодатель вычитал из него штрафы, его снова пополняют в срок, который указан в договоре.

Как составить договор аренды между организациями

Чтобы не потерять обеспечительный платеж, помимо ошибок выше важно учесть еще несколько правил.

Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник может забрать деньги из депозита.

Пример условия о возврате обеспечительного платежа

Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема-передачи помещения. В нем фиксируют состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.

Пример описания недостатков помещения в передаточном акте

Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».

Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, договор действует и за аренду нужно платить.

Пункты договора о том, что арендодатель обязуется принять помещение после окончания аренды

Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и пригласить независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.

Образец письма арендодателю

Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.

Если и она не поможет, можно обратиться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Такой вариант возможен при сумме задолженности менее 500 000 ₽.

Дела приказного производства — ст. 229.2 АПК РФ

К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:

договор аренды;
акты приема-передачи до въезда и после выезда;
выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
досудебную претензию;
любые другие документы, подтверждающие добросовестное исполнение договора: согласие арендодателя на ремонт, заключение эксперта, подтверждение отправки приглашения и передаточного акта, уведомление о прекращении договора.

Арендатор может взыскать не только обеспечительный платеж, но и проценты за каждый день задержки его возврата.

Неосновательное обогащение — ст. 1102 ГК РФ

При сумме долга более 500 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.

Эксперты ответят на ваш вопрос

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на [email protected].

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж?

Ситуации в деловых отношениях бывают разные, и может случиться такое, что вашей компании придется переехать из арендуемого офиса на новое место работы. В случае, когда договор с арендодателем предусматривал такой вид гарантии, как обеспечительный платеж, вы наверняка захотите вернуть средства. Ведь редко бывает так, что за время эксплуатации помещение пришло в полную негодность и не подлежит ремонту.

Но часто возникают ситуации, когда владелец недвижимости решает оставить залоговые деньги себе. Поэтому необходимо подробнее узнать о способах их возврата и нюансах, на которые стоит обратить внимание.

Суть страхового платежа

При въезде арендатора в помещение указанная сумма средств предоставляется арендодателю в виде денежного залога. Можно встретить и другие его названия – страховой депозит или гарантийный платеж.

Это своеобразная финансовая страховка арендодателя на случай того, что с помещением, техникой или мебелью что-то произойдет по вине арендатора. И если будет доказано, что офис затопили представители арендатора, с этого денежного залога будут возмещаться убытки.

Но часто реальных причин для невозврата средств не находится, и тогда арендодатель начинает придумывать ситуации, которые не имели места. Судебная практика показывает, что достаточно высок процент случаев, когда арендатору приходится обращаться для возврата гарантийного платежа в судебные инстанции.

Нормы действующего законодательства

Можно выделить несколько связанных с обеспечительными платежами определений, которыми описываются в ст. 381.1 ГК РФ:

обязанность возмещения убытков или уплаты неустойки при нарушении условий договора по соглашению сторон может быть обеспечена внесением одной из сторон в пользу другой фиксированной денежной суммы;

в качестве залога может выступать обстоятельство, которое возникнет в будущем;
при наступлении предусмотренных договором обязательств весь внесенный арендодателю страховой платеж засчитывается в счет исполнения обязательств;
при не наступлении в оговоренный срок указанных договором обстоятельств вся сумма обеспечительного платежа подлежит возврату, если иная схема развития событий не предусмотрена условиями договора;
в соглашении сторон могут быть указаны обстоятельства, при наступлении которых соответствующая сторона будет обязана частично вернуть или дополнительно внести страховой депозит.

Если подробно рассмотреть нормы, указанные в соответствующих статьях ГК РФ, выяснится, что специальных требований к страховому платежу нет. На это указывают словосочетания «если иное не предусмотрено» и «может быть». Таким образом, все условия по внесению и выплате этой обязательной суммы стороны должны оговорить и зафиксировать в договоре самостоятельно. Все пункты, по которым были найдены компромиссы, обязательно необходимо указать в документе.

Одним из частных случаев возвращения страхового залога является его невозврат в качестве арендной платы за определенный период. Например, компания снимала помещение и перед въездом в офис оставила обеспечительный залог в размере арендной платы за 2 месяца. Как только фирма приняла решение о выезде из арендуемых помещений, владелец предупреждается об этом за 2 месяца. В итоге компания больше ничего не обязана платить арендодателю, а он не будет возвращать страховой депозит по окончании сотрудничества.

Закон не устанавливает норм, по которым во взаимоотношениях между арендатором и владельцем помещения обязательно должен присутствовать обеспечительный залог.

Причины возникновения сложностей с возвратом средств

В большинстве случаев внесенные арендатором средства пускаются владельцем помещения в оборот или тратятся на иные цели. В связи с этим арендодатель может умышленно искать причины, по которым возвращать страховой депозит не придется.

Список наиболее часто встречающихся предлогов:

компания-арендатор уже фактически покинула помещение, но письменно данный факт зафиксирован не был. Так как по документам офис все еще снимается, арендодатель вправе требовать плату за данный период, которая вычитается из страхового депозита.
нарушение одного из пунктов договора арендатором. Например, проведение изменений в планировке помещения без предупреждения владельца. Но это работает только в том случае, если в договоре было указано соответствующее требование – не менять существующую планировку без согласия арендодателя.
Владелец часто оставляет себе сумму обеспечительного залога в качестве штрафа, даже если была заменена входная дверь в офис или установлены временные пластиковые перегородки.
дополнительный износ техники или основных фондов. К распространенным причинам, по которым арендодатель предъявляет подобные финансовые претензии, относится появление новых трещин в стенах, вытертый ламинат, переставший работать кондиционер и пр. В таких ситуациях владелец может сослаться на то, что депозитные средства будут потрачены на проведение ремонта.

Способы борьбы с нечестными арендодателями

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Условия возврата средств

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами. Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения». Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Виды описания помещения

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст. 622 ГК РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации. В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное – чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит.

К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

«окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
«возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
«при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
«правая створка окна не укомплектована ручкой»;
«на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
«под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
«на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.

Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.

Поэтому ваша основная задача – не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

Пункт о проведении ремонта в договоре

Представьте такую ситуацию – вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.

Чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.

Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально – оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

адрес помещения;
номер договора;
схему ремонта и план проводимых работ.

Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

Возможность досрочного расторжения договора

Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя.

В ст. 620 ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если арендодатель будет предупрежден об этом за 2 месяца.

Акт приема-передачи помещения

Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ – акт приемки. Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен. Следовательно, арендатор обязан оплачивать аренду за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт помещения.

Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе – выплатить штраф за задержку денег.

Как вести себя в данной ситуации арендатору

Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить следующее: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи. И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей его стороны.

Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор. Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором. И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование – чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

Возврат обеспечительного платежа

После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте. Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, если арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

Для этого необходимо подготовить следующие документы:

выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
договор об аренде офиса;
письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал при проведении осмотра;
заключение независимого эксперта;
копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Гарантийный депозит за арендную плату: чего ожидать при подписании договора аренды

Вам придется сделать больше, чем просто платить арендную плату, чтобы получить новые раскопки. Будьте готовы внести залог до того, как наступит день заселения.

Когда дело доходит до аренды, есть расходы, с которыми все знакомы. К ним относятся плата за подачу заявления и въезд, арендная плата за первый и последний месяц, коммунальные услуги, парковка, хранение и так далее. В частности, гарантийный депозит является одной из крупных статей расходов, стандартных для любого, кто подписывает договор аренды сдаваемой в аренду недвижимости.

Однако термин «гарантийный залог» довольно расплывчатый, поэтому многие арендаторы не уверены, для чего он нужен. Многим кажется, что это способ для управляющей компании выжать из арендатора еще больше денег! В этой статье мы ответим на все ваши вопросы, связанные с этим важным единовременным платежом. Таким образом, вы будете максимально проинформированы, когда придет время подписать договор аренды и оплатить все связанные с этим арендные платежи.

Что такое залог?

Гарантийный депозит – это установленная сумма денег, которую арендатор платит арендодателю перед тем, как переехать в сдаваемое в аренду имущество. По сути, это как страховка для менеджеров/владельцев, чтобы защитить свою собственность от повреждений. Сумма денег зависит от штата или собственности. Таким образом, оплата может представлять собой арендную плату за один месяц, арендную плату за два месяца (также известную как двойная сумма) или другую фиксированную плату, установленную управляющим недвижимостью.

Средства хранятся у менеджера в течение всего срока аренды. Фактически, законы штата требуют, чтобы деньги находились на банковском счете. В конце срока аренды арендодатель возвращает эти деньги арендатору частично или полностью после проверки арендной платы при выезде. Или управляющий имуществом может оставить его для покрытия ущерба, кроме нормального износа. Если стоимость устранения ущерба меньше суммы залога, арендодатель вернет арендатору оставшуюся сумму. Таким образом, вы можете не потерять всю арендную плату за последние месяцы, но вы можете потерять часть ее.

Когда я должен внести залог?

Полная сумма залога обычно выплачивается при подписании договора аренды. Часто они также оплачивают арендную плату за первый месяц, арендную плату за последний месяц и любые другие связанные с этим расходы. Арендаторы платят залог чеком, денежным переводом или электронным платежом.

Сколько стоит залог?

Как правило, сумма залога будет эквивалентна арендной плате за один месяц, а то и за два. Например, если ваша ежемесячная арендная плата составляет 500 долларов, а арендодатель требует арендную плату за первый и последний месяцы в качестве залога, вам необходимо иметь на руках 1000 долларов для залога.

Кредитный рейтинг также может повлиять на то, сколько вам нужно положить. Низкий кредитный рейтинг может превратиться в более высокий залог, если у вас нет поручителя.

Другие факторы, такие как заявление об аренде, определяют размер залога за квартиру. Потенциальный арендатор с солидным трудовым стажем и отсутствием судимостей, скорее всего, будет платить меньше. Кроме того, определенную роль играют тип и качество аренды, законы штата и местные рыночные ставки. Часто штаты ограничивают сумму залога, чтобы арендаторы не завышали цены.

Почему домовладельцы взимают залог?

Хотя не все управляющие недвижимостью взимают гарантийный залог, это довольно стандартная часть договора аренды. Владение недвижимостью — сложный бизнес со значительным риском, поэтому это помогает арендодателям покрывать свою прибыль.

Владельцы недвижимости взимают страховые взносы в качестве финансовой гарантии для защиты своей собственности от повреждения или других безответственных действий жителей. Вот несколько примеров того, что покрывает страховой депозит.

Защита имущества

Несчастные случаи случаются во время аренды. Если арендатор сломает светильник или треснет гипсокартон, стоимость их ремонта будет вычтена из залога, поскольку это произошло по вине арендатора. Сознание того, что если они не проявят осторожность, у них не будет большой доли сдачи, побуждает людей избегать повреждения устройства. Арендаторы, которые хотят вернуть весь залог, должны относиться к квартире бережно и уважительно.

Финансовая защита

Гарантийный депозит также покрывает любые счета или арендную плату, которые просрочены в конце договора аренды. Таким образом, если вы просрочили арендную плату в течение одного месяца и до сих пор не вернули ее арендодателю к концу срока аренды, или у вас есть неоплаченные коммунальные услуги на вашем счету, они могут вычесть сумму из депозита.

Защита домашних животных

Если вы будете делить свой новый дом с пушистым лучшим другом, скорее всего, вам придется заплатить залог за домашнее животное в дополнение к страховому депозиту. Это покроет любой ущерб, который ваш питомец причинит аренде, например, порвет или испачкает ковер. Некоторые арендодатели также взимают небольшую сумму «арендной платы за домашнее животное» сверх залога.

Что арендодатель делает с залогом?

Страховой депозит «на всякий случай». В течение всего срока аренды средства будут храниться у арендодателя на банковском счете, который, как правило, отделен от его коммерческого банковского счета.

В связи с этим на залог могут начисляться проценты. Законы некоторых штатов гласят, что арендатор получает эти доходы, когда арендодатель возвращает залог, но в других законах арендодатель сохраняет процентные доходы. Это то, о чем нужно подумать и согласовать с вашим арендодателем, прежде чем сдавать квартиру.

Может ли мой домовладелец делать вычеты из моего залога?

Помните, залог является мерой защиты управляющего имуществом, а не арендатора. Есть определенные обстоятельства, при которых ваш арендодатель может вычесть из него. Вот самые распространенные причины, по которым арендатор не может вернуть залог.

Значительный ущерб

Износ является нормальным и ожидаемым, поэтому работа домовладельца заключается в ремонте таких вещей, как старая бытовая техника, изношенное ковровое покрытие и повреждения плесенью. Однако, если вы проделаете дыру в гипсокартоне или вообще повредите устройство ненормальным образом, вы обязаны заплатить за ремонт, и стоимость такого ремонта будет вычтена из вашего депозита. Так что, если вы хотите вернуть залог, обращайтесь с арендованной единицей бережно.

Однако в большинстве штатов действуют положения, защищающие арендаторов от необоснованного или ненужного изъятия долларов из залога домовладельцем. Например, в Калифорнии арендодатели не могут удерживать залог для оплаты таких вещей, как картины или ковры, если только они не были полностью испорчены арендатором.

Арендодателю также запрещено использовать депозит для финансирования ремонта ранее существовавших проблем в квартире. Не бойтесь попросить подробный список ремонтных работ, если вы подозреваете, что происходит что-то нечестное.

Вы должны заплатить арендную плату или сборы

Если у вас есть какие-либо просроченные платежи или невыплаченная арендная плата за квартиру в конце вашего срока, ваш арендодатель может вычесть эту сумму из вашего залога. Чтобы избежать этого, платите арендную плату вовремя каждый месяц, а также следите за соответствующими счетами! Однако избегайте переплаты. Если вы внесли арендную плату за прошлые месяцы в начале, не забудьте удвоить ставку!

Вы нарушили договор аренды

Иногда арендодатель может также вычесть из вашего залогового депозита, если вы нарушите договор без надлежащего уведомления. Поэтому избегайте этого, если в этом нет крайней необходимости. Если вы не можете обойти это, сообщите об этом своему арендодателю как можно раньше. Все ценят заботливого арендатора.

Вы оставили квартиру в беспорядке

Отсутствие уборки квартиры перед освобождением является основанием для вычета арендодателем залога. Вот почему перед выездом всегда полезно убедиться, что в квартире порядок.

Однако от арендаторов требуется только оставить квартиру такой же чистой, какой она была при первом въезде, так что именно к этому вы должны стремиться: чтобы она была достаточно чистой, чтобы в нее могли заселиться следующие жильцы. Опорожните холодильник, вытрите любые крупные разливы и прочее «вычистите» место. Большинство арендодателей не ожидают, что она пройдет тест на белую перчатку, но хотят, чтобы она была аккуратной и относительно легкой для профессиональных уборщиков. Не теряйте месячную арендную плату, потому что вы были слишком ленивы, чтобы привести себя в порядок!

Сколько времени потребуется, чтобы вернуть залог?

Это может варьироваться в зависимости от управляющего недвижимостью и штата, но в большинстве случаев требуется, чтобы арендодатель вернул ваш залог в течение 30 дней после того, как арендатор освободит помещение. Ваш арендодатель включит временные рамки в договор аренды, поэтому обратите на это внимание при заключении договора аренды. Кроме того, обратите внимание на то, как ваш арендодатель вернет платеж, чтобы вы знали, чего ожидать, покидая квартиру.

Если вам не вернут часть или все ваши деньги, управляющий недвижимостью должен предоставить письменное объяснение причин, включая подробный список вычетов. Во многих штатах они даже должны предоставить квитанции с подробным описанием ремонта.

Что делать, если мне не вернут мой депозит?

Если вам не вернули все или часть ваших денег, простой ответ заключается в том, что это, вероятно, потому, что ваш арендодатель должен был сделать вычеты для покрытия расходов. Если вы не согласны с причинами вычета из депозита, есть несколько вариантов обращения в суд.

Во-первых, прежде чем сдавать ключи от квартиры, сфотографируйте каждую комнату и шкаф. Таким образом, если менеджер попытается провернуть дело побыстрее, у вас будут фотодоказательства.

Затем, если вы не согласны с вычетами, напишите арендодателю письмо с требованием об их оспаривании и объясните, почему вы имеете право на возврат залога. Обязательно сохраните копию для ваших файлов.

Если вы не можете прийти к удовлетворительному соглашению, вы можете подать иск в суд мелких тяжб, который рассматривает дела на сумму менее 10 000 долларов. Это относительно недорогой и спокойный вариант корта. Или вы можете обратиться к профессиональному посреднику, чтобы помочь всем найти общий язык.

Существуют ли альтернативы залоговым депозитам?

Из-за арендной платы, сборов за подачу заявления, гарантийных взносов, сборов за въезд и т. д. аренда — это дорогостоящий процесс. К счастью, есть несколько новых вариантов залога, которые стоят дешевле, более эффективны и безболезненны для всех участников.

Страхование лизинга

Все чаще арендодатели используют такие варианты страхования лизинга, как LeaseLock, чтобы полностью исключить залоговые депозиты. Как и в случае с другими видами страхования, арендатор или арендодатель платит небольшую плату (начиная с 19 долларов США).для LeaseLock) в месяц для покрытия ущерба, причиненного имуществу, на сумму в тысячи долларов.

Плата за ущерб

Вместо того, чтобы выплачивать арендодателю огромную сумму в качестве залога, некоторые арендодатели предпочитают выставлять счет за ущерб в каждом конкретном случае. Однако они могут взимать плату за ущерб только в размере традиционного страхового депозита, а сторонняя компания наблюдает за претензией и процессом, чтобы арендодатель не завышал счет арендатору.

Поручительства

Поручительские облигации, выдаваемые через стороннюю залоговую компанию, позволяют арендаторам выплачивать арендодателю лишь небольшую часть гарантийного депозита. Поскольку залоговая компания гарантирует, что арендатор заплатит и будет соблюдать условия залога, арендодатели могут принять гораздо меньшую сумму, поскольку существует юридическая защита.

Различаются ли законы о залоге в разных штатах?

Краткий ответ: да, законы о залоге могут сильно различаться в зависимости от штата. В некоторых штатах нет законодательных ограничений, а это означает, что они не указывают, сколько арендодатель может взимать за залог. В этом случае сумма определяется на усмотрение арендодателя.

В других штатах, однако, существует предел суммы, которую арендодатель может взимать за залог. Во многих штатах также действуют строгие законы относительно того, когда возвращать залог арендатору после освобождения помещения. Здесь вы можете найти полное изложение законов о залогах в каждом штате.

Не беспокойтесь о залоге

Необходимость откладывать и временно списывать месячную арендную плату (или больше!) в качестве залога может пугать. Но это совершенно нормально и отвечает интересам обеих сторон. Если вы соблюдаете условия договора и не оставляете ничего серьезно поврежденным, вам должны вернуть залог. Так что, пока вы сводите вечеринки и деструктивных животных к минимуму, вы защищены.

Информация, содержащаяся в этой статье, предназначена только для образовательных целей и не является юридической или финансовой консультацией. Читателям рекомендуется обращаться за профессиональной юридической или финансовой консультацией, если они сочтут это необходимым.

Путеводитель по залоговым депозитам в Калифорнии | California Courts

Это руководство содержит информацию о

Когда арендодатель должен вернуть залог
Что арендодатель может вычесть из залога
Что может сделать арендатор, если арендодатель не вернет залог

Введите номер своего мобильного телефона

Десятизначный номер мобильного телефона, начинающийся с кода города (например, 4158654200)

Выберите оператора мобильной связи Выберите своего оператора мобильной связиBoost MobileCricket WirelessAlltelGoogle FiMetroPCSAT&TRepublic WirelessSprintT-MobileVerizonU. S. CellularVirgin Mobile

Мы будем использовать этот номер мобильного телефона только для отправки этой ссылки

Гарантийный депозит

Большинство арендодателей требуют, чтобы арендаторы вносили обеспечительный депозит

Гарантийный депозит – это деньги, обычно арендная плата за 1–2 месяца, которые арендодатель удерживает на случай, если арендатор нанесет какой-либо ущерб арендуемому помещению или нарушит договор аренды и не не платите арендную плату. Когда арендатор выезжает, арендодатель должен вернуть залог, но может оставить часть его для оплаты определенных вещей, таких как ущерб арендуемой квартире.

После того, как арендатор направит уведомление, арендодатель должен сообщить арендатору в письменной форме, что он имеет право потребовать проведения предварительной проверки. Это дает арендатору возможность отремонтировать вещи перед выездом, чтобы вернуть залог. Получите дополнительную информацию о том, как уведомить и провести проверки перед выездом из Департамента недвижимости штата Калифорния.

Возврат залога

После выезда арендатора у арендодателя есть 21 день, чтобы либо

Вернуть весь залог
Верните залог за вычетом любых вычетов вместе с подробным отчетом. В подробном заявлении должно быть указано, что было вычтено и почему.

Если вычеты превышают $125,00, арендодатель должен приложить копии всех счетов или квитанций к детальной выписке. Если арендодатель или его сотрудник выполнили работу самостоятельно, они должны указать описание работы, ее продолжительность и почасовую ставку, которую они взимают. Любые ставки должны быть разумными.

Если ремонт не будет завершен в течение 21 дня по уважительной причине, арендодатель может отправить арендатору разумную ( добросовестно ) смету расходов на ремонт. Затем в течение 14 дней после завершения ремонта арендодатель должен отправить арендатору квитанции.

Арендодатель может вычесть из залога только определенные предметы

Арендодатель может вычесть:

Уборку сдаваемой квартиры при выезде арендатора, но только для того, чтобы сделать ее такой же чистой, как при первом въезде арендатора
Устранение повреждений, кроме естественного износа, причиненных арендатором и гостями арендатора
Восстановление или замена мебели или других личных вещей, но только в том случае, если это было включено в договор аренды и повреждение не вызвано естественным износом

Как правило, арендодатель может удерживать часть залога за причитающуюся арендную плату. Но бывают исключения, когда арендодатель не может этого сделать. Например, арендодатель не может использовать залог для покрытия COVID-19.задолженность по аренде.

Задолженность по аренде в связи с COVID-19

Арендодатель не может использовать гарантийный депозит для покрытия невыплаченной задолженности по аренде в связи с COVID-19 (арендная плата или другие денежные средства, причитающиеся по договору аренды, например плата за парковку, подлежащие уплате с 1 марта 2020 г. по 30 сентября 2021 г.). Если арендная плата подлежит оплате в другое время, арендодатель может использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы.

Досрочное расторжение договора аренды из-за насилия

Если арендатор отправляет письменное уведомление в соответствии с разделом 19 Гражданского кодекса46.7 что они досрочно расторгают договор аренды, потому что они или кто-то, с кем они живут, подвергались насилию в течение последних 180 дней, арендодатель не может использовать залог в качестве штрафа за досрочное расторжение договора аренды или для покрытия периода аренды.