Обеспечительный платеж при покупке квартиры: Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог? Какая форма предоплаты при покупке квартиры лучше?

Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог? Какая форма предоплаты при покупке квартиры лучше?

18.08.2020

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Сегодня мы с вами рассмотрим несколько видов денежных расчетов при достигнутых договоренностях о покупке квартиры между продавцом и покупателем.

Как правило, при покупке квартиры, продавцы просят внести денежные средства (аванс, задаток и пр.), подтверждающие намерение покупателя купить именно эту квартиру. По сути, продавец как бы бронирует эту квартиру за покупателем, а покупатель понимает, что определенные условия будущего договора купли-продажи будут обговорены на берегу и спокойно может заняться, например, одобрением ипотеки или продажей собственного жилья. Т.е. любая из форм предоплаты – это по сути финансовая гарантия того, что обе стороны достигли соглашения и придут на подписание основного договора купли-продажи квартиры.

Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог?

Итак, в чем же отличия?

1. Аванс. Это форма внесения денежных средств, которая по сути ни к чему не обязывает. То есть, если по какой-то причине сделка сорвалась, то денежные средства просто возвращаются тому, кто их внес. Аванс в законе никак не прописан, но более-менее близкую трактовку можно найти в ст. 487 ГК РФ, где аванс выступает в качестве предварительной оплаты товара.
2. Задаток. В свою очередь задаток регулируется законом ст. 380 ГК РФ. По сути, если по вине продавца срывается сделка, то продавец выплачивает покупателю задаток в двойном размере. Если же вина покупателя, то задаток остается у продавца. Так же задаток, условно страхует покупателя от того, что продавец передумает по каким-либо причинам продавать квартиру, ведь в этом случае он будет обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере.
3. Обеспечительный платеж. Также регулируется законом ст. 381.1 ГК РФ. В договоре с обеспечительным платежом в целом указывается тоже, что и в договоре задатка, только в законе прямо не указан размер неустойки в случае, если одна из сторон откажется от исполнения заключения в будущем основного договора купли-продажи.
   Для продавца этот вариант может быть наиболее выгодным, так как в этом случае можно будет прописать размер неустойки, который каждая из сторон должна будет выплатить другой стороне, в случае если откажется от сделки без объективных на то причин. То есть в договоре задатка, законом прописан размер неустойки, который не каждый продавец может захотеть подписать. А договор с обеспечительным платежом может быть комфортным для всех участников сделки.
4. Залог. Это то имущество, которое покупатель отдаст в качестве подтверждения того, что взятые финансовые обязательства он выполнит. Например, банк берет квартиру в залог до полной оплаты ипотеки. И, если вдруг ипотека не будет погашена, а возникнут большие просрочки, то банк имеет полное право продать этот объект. По сути залог – это обеспечение собственным имуществом взятых на себя финансовых обязательств. При котором, невыполнение этих обязательств на вполне законных условиях, грозит утратой этого имущества.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог?

То есть в зависимости от того какая у вас жизненная ситуация и какие задачи вы хотите решить, можно применять тот или иной вид внесения денежных средств. Важно — любая форма предоплаты учитывается в общей стоимости. Обязательно закрепление всех достигнутых договорённостей в письменном виде. В противном случае, денежные средства можно и потерять. Мы со своей стороны рекомендовали бы вносить или задаток, или обеспечительный платеж. Во-первых, эти две формы предоплаты регулируются законом. Во-вторых, в каждом из этих случаев можно прописать дополнительные условия, которые в последующем можно будет отразить в основном договоре купли-продажи. Аванс в свою очередь тоже является стандартной формой предоплаты, принятой на рынке купли-продажи недвижимости, но с юридической точки зрения у договора задатка или договора с обеспечительным платежом больше юридической силы.

Об авторе

Каляева Анна
Учредитель Петербургского агентства недвижимости
Жилищныйброкер.рф

Каляева Анна

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Задаток, аванс и обеспечительный платеж при покупке квартиры

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке мы рассмотрим три распространенных платежа – аванса, обеспечительного платежа и задатка, наиболее часто применяемых при сделках купли-продажи жилых помещений, их особенностях и различиях.

Очень часто для подтверждения своих намерений совершить сделку покупатель и продавец договариваются о предоплате. Для согласования сторонами какой платеж должен быть совершен: обеспечительный, авансовый или задаток необходимо понимать их суть, различия и правовые последствия их применения.

Задаток

Задаток это платеж, который уплачивается покупателем продавцу:

• в счет платежа по договору купли-продажи и
• в обеспечение заключения и/или последующего исполнения договора.

Для примера:

Стороны в предварительном договоре обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель вносит задаток, который в последующем будет зачтен в счет платежа по договору купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, то в зависимости по чьей вине он не был заключен, задаток остается либо у продавца, либо возвращается покупателю.

Особенности задатка

Условие о задатке в обязательном порядке должно фиксироваться сторонами в письменной форме, обычно это фиксируется сторонами в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Если возникнут сомнения о том, чем является сделанный платеж, то несоблюдение письменной формы автоматически классифицирует данный платеж, как авансовый.

Последствия не заключения/неисполнения договора купли-продажи при задатке:

• Если договор не исполнен/не заключен по вине покупателя который дал задаток, то последний остается у продавца.
• Если договор не исполнен/не заключен по вине продавца, то последний возвращает задаток покупателю в двухкратном размере.

Для кого более обременителен задаток можно понять из предложения выше.

Внимание!

Хочется отметить, что в случае, если например договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает (например не получение разрешения на сделку органов опеки и попечительства), то задаток должен быть возвращен в ранее уплаченном размере.

Если при наступлении события, когда стороны должны заключить договор, но они этого не сделали по обоюдному согласию либо не проявили инициативу направленную на заключение договора (например путем направления письма о готовности заключить договор и ожидании данной готовности от другой стороны с предложением организационного механизма), то задаток также должен быть возвращен в полученном ранее размере.

Сразу хочется отметить в гражданском законодательстве нет определения авансового платежа. Его определение можно вывести из ряда правовых норм.

Аванс это платеж, осуществляемый в счет выполнения покупателем обязательства по оплате по договору о покупке квартиры, который стороны заключили или хотят заключить.

Полезно ознакомиться с

РЕЕСТРОМ РИСКОВ.

С квартирой в наперстки не играют!

Особенности аванса

Аванс, помимо платежного назначения, не несет в себе обеспечительной или штрафной функции, а носит скорее «психологически-успокоительный» характер подтверждающий намерение покупателя приобрести помещение.

Последствия не заключения договора купли-продажи при авансовом платеже:

При не заключении договора по любой причине аванс должен быть возвращен покупателю в том размере в котором он был уплачен.

Обеспечительный платеж, как альтернатива авансовому платежу.

При нежелании продавца нести негативные последствия, которые могут наступить для него при возврате задатка (при увеличении последнего при возврате в два раза), рекомендуется использовать обеспечительный платеж.

Обеспечительный платеж несет в себе как платежную функцию так и обеспечительную, при этом при возврате его не делаясь для продавца более обременительным, как при задатке.

При не заключении договора по вине продавца обеспечительный платеж должен быть возвращен покупателю в том размере, в котором был ранее уплачен.

При заключении договора обеспечительный платеж может быть засчитан в счет платежа по заключенному договору.

Определение, основная цель и пример

По

Джеймс Чен

Полная биография

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, инвестиционный консультант и стратег глобального рынка. Он является автором книг по техническому анализу и торговле иностранной валютой, опубликованных John Wiley and Sons, а также выступал в качестве приглашенного эксперта на CNBC, BloombergTV, Forbes и Reuters среди других финансовых СМИ.

Узнайте о нашем редакционная политика

Обновлено 31 мая 2022 г.

Рассмотрено

Маргарита Ченг

Рассмотрено Маргарита Ченг

Полная биография

Маргарита является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP®), сертифицированным консультантом по пенсионному планированию (CRPC®), сертифицированным специалистом по пенсионному доходу (RICP®) и сертифицированным социально ответственным консультантом по инвестициям (CSRIC). Она работает в сфере финансового планирования более 20 лет и проводит дни, помогая своим клиентам обрести ясность, уверенность и контроль над своей финансовой жизнью.

Узнайте о нашем Совет по финансовому обзору

Что такое залог?

Залог — это деньги, которые вручаются арендодателю, кредитору или продавцу дома или квартиры в качестве доказательства намерения въехать и заботиться о доме. Гарантийный депозит может быть как возвратным, так и невозвратным, в зависимости от условий сделки. Гарантийный депозит предназначен в качестве меры безопасности для получателя, а также может быть использован для оплаты ущерба или утраченного имущества.

Обеспечительные депозиты служат нематериальной мерой безопасности или средством материальной безопасности в случае ущерба или утраты имущества.

В разных штатах действуют различные законы о том, где хранится залоговый депозит, например, об отдельном банковском счете или счете условного депонирования, и о том, должен ли он взимать проценты.

Как работает залог

Гарантийные депозиты вносятся до заселения или вступления во владение недвижимостью, и эти депозиты обычно равны месячной арендной плате. Гарантийный депозит может быть использован для любого ремонта или замены приборов в арендованном помещении, если ущерб возник в результате действий арендатора.

Например, если арендатор разбивает окно или причиняет непоправимый ущерб полу, стенам или инфраструктуре имущества, то арендодатель может использовать залог на ремонт. Как правило, если недвижимость находится в хорошем состоянии и не нуждается в ремонте, когда арендатор съезжает, залог может быть возвращен ему.

Ключи на вынос

• Гарантийный залог служит средством для ремонта или замены чего-либо в арендуемом помещении, которое было повреждено, утеряно или украдено арендатором.
• Гарантийный депозит обычно возвращается при отъезде, если имущество было оставлено в «достаточно» хорошем состоянии — до точки нормального износа) нужный.

Требования к гарантийному депозиту 

Сумма залога обычно равна месячной арендной плате, но может быть и выше. Если арендная ставка на недвижимость увеличивается, залога, удерживаемого на условном депонировании, может оказаться недостаточно.

На гарантийные депозиты могут начисляться проценты, пока они удерживаются, но темпы повышения арендной платы могут превышать эти проценты. В этом случае арендатору необходимо будет добавить дополнительные деньги к удерживаемому залогу.

Гарантийные депозиты не считаются налогооблагаемым доходом, и местные законы часто рассматривают обеспечительные депозиты как трастовые фонды. Залоговые депозиты, которые используются в качестве окончательных арендных платежей, должны быть заявлены как авансовые арендные платежи и облагаются налогом при оплате.

Особые указания 

В некоторых штатах арендодатели могут взимать гарантийный залог в качестве арендной платы с арендаторов, которые не могут иначе платить или использовать залог для возмещения ущерба, причиненного арендаторами. Каждый штат может указать, может ли страховой депозит использоваться для оплаты арендной платы за последний месяц, когда срок владения недвижимостью подходит к концу. В зависимости от местного законодательства арендная плата за последний месяц и залог могут не совпадать и должны учитываться отдельно. Арендодателю может даже потребоваться письменное разрешение арендатора, чтобы использовать залог в качестве окончательной арендной платы.

Могут возникнуть проблемы с суммой, необходимой для залогового депозита в определенных городах или районах. В некоторых районах могут быть арендодатели, которые взимают более высокие ставки залога по сравнению с соседними районами. Это может привести к тому, что лица и семьи с низким доходом будут вынуждены искать жилье в этих районах. Может быть принято местное законодательство, устанавливающее ограничения на размер залога по отношению к арендной плате, взимаемой за недвижимость.

Источники статьи

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем редакционная политика.

1. New York State of Opportunity, Homes and Community Renewal, Office of Rent Administration. «Аренда и квартира — залог и другие сборы».

2. Налоговая служба. «Советы по доходу от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета».

Все, что вам нужно знать о залоге

ЧТЕНИЕ 6 МИН.

В этой статье:

Интересует ваш залог? В этой статье объясняется, каков ваш гарантийный депозит, на какую сумму вы можете рассчитывать, и каковы условия возврата вашего депозита.

• Что такое залог?
• В чем разница между залогом и арендной платой за последний месяц?
• Когда я должен внести залог?
• Когда мне вернут залог?
• Причины, по которым ваш залог не будет возвращен в полном объеме
• Что произойдет, если ущерб превысит размер моего залога?
• Если вам не вернули залог…
• Часто задаваемые вопросы о залоге

Подписание договора об аренде квартиры — захватывающая часть вашего путешествия арендатора, и на этом пути вы столкнетесь с жаргоном арендатора, сборами, коммунальными услугами и депозитами, с которыми вы, возможно, не совсем знакомы. Когда вы подписываете договор аренды, вы можете рассчитывайте заплатить определенную сумму денег авансом, включая залог, административный сбор и другие возможные расходы, такие как плата за домашнее животное, парковку и хранение.

Но что такое залог? Прежде чем подписать пунктирную линию, убедитесь, что вы точно знаете, как работает гарантийный залог — что это такое, что он покрывает, сколько он стоит, когда он должен быть и когда он должен быть возвращен вам.

Гарантийный депозит определяется как фиксированная сумма денег, выплачиваемая управляющему недвижимостью или арендодателю, которая гарантирует, что арендатор будет платить арендную плату и соблюдать условия аренды. Но есть кое-что особенное в залоговых депозитах — они подлежат возврату. Этот означает, что у вас есть шанс получить полную или частичную сумму вашего депозита обратно в свой карман.

Управляющий недвижимостью или арендодатель удерживает этот залог на протяжении всего срока аренды. Они не могут обналичивать залоговые чеки за использование чего-либо, кроме ущерба, нанесенного квартире после того, как жилец выехал. После осмотра вашей квартиры и расходы на ущерб были вычтены (если таковые имеются), ваш управляющий недвижимостью или арендодатель вернет вам то, что осталось.

Сколько стоит залог?

В то время как в некоторых штатах нет ограничений на сумму, которую управляющий недвижимостью или арендодатель может взимать с арендатора, в большинстве штатов установлен предельный размер залога в размере арендной платы за один месяц. Однако в некоторых штатах арендодателям и управляющим недвижимостью разрешается взимать до трех месячной арендной платы под залог. Вы даже можете найти многоквартирные дома, которые просят всего 100 долларов в качестве залога. Стоимость залога также будет зависеть от вашей проверки биографических данных.

Как рассчитывается залог?

Арендодатели учитывают пять основных факторов при расчете залога за свои квартиры:

• Законы штата
• Стоимость ежемесячной арендной платы
• Тип и качество удобств в квартире потенциального арендатора (кредитный рейтинг, криминальное прошлое, трудовой стаж и т. д.)

Арендатор с более низким кредитным рейтингом может рассматриваться как человек с более высоким риском неуплаты арендной платы или неожиданного выезда, чем арендатор с хорошим кредит. В другом сценарии арендатор, который не вносит трехкратную арендную плату, может испытывать трудности с выплатой арендной платы в полном объеме каждый месяц. Из-за этого некоторые многоквартирные дома могут потребовать от указанных арендаторов более высокий залог, чтобы компенсировать риск потери денег при сдаче в аренду недвижимости.

Если в договоре аренды указано, что залог должен считаться арендной платой за последний месяц, то эти деньги можно использовать только для оплаты арендной платы. Этот платеж не может быть использован для возмещения ущерба, нанесенного квартире, и не будет возвращен вам, поскольку арендатор. Если ваш арендодатель требует авансом только арендную плату за последний месяц и не требует гарантийного депозита в дополнение к этому платежу, то управляющий недвижимостью или арендодатель взял на себя финансовую ответственность за устранение любых неполадок. ущерб, нанесенный квартире арендатором.

Как правило, арендодатели и управляющие недвижимостью требуют внести залог до того, как арендатор сможет получить свои ключи. Гарантийный депозит выплачивается при подписании договора аренды денежным переводом, кассовым чеком или платежом ACH (электронным платежом). До вы подписываете договор аренды, убедитесь, что вы готовы внести залог и другие сборы, причитающиеся в тот же день.

Вы вернете залог в течение 30–60 дней после окончания срока аренды и выселения из квартиры, в зависимости от того, о государственных законах. Как правило, залог возвращается по почте в виде чека, поэтому не забудьте сообщить управляющему недвижимостью или домовладельцу свой новый адрес, чтобы обеспечить своевременную доставку!

Поскольку гарантийный депозит часто используется для оплаты ремонта квартиры (выполняемого арендатором), вы можете не получить обратно весь залог. Вот почему так важно, чтобы арендатор оставил свою квартиру в хорошем состоянии. как вы его нашли. При выезде вы должны:

• Тщательно убрать квартиру
• Произвести любой ремонт причиненного вами ущерба
• Присутствовать во время проверки при выезде
• Вернуть все ключи

Если по какой-либо причине управляющий недвижимостью или арендодатель обнаружит повреждение квартиры, они вышлют вам по почте подробную квитанцию ​​с остатком (если таковой имеется) вашего залога. Так вы точно будете знать, что не так с квартирой. когда вы оставили его, сколько стоил ремонт и сколько у вас осталось от залога.

Цель состоит в том, чтобы сохранить вашу квартиру в хорошем состоянии и вернуть залог в полном объеме, но не всегда все идет по плану. В некоторых случаях вашему арендодателю может понадобиться больше средств, чем ваш первоначальный залог. То, как ваш арендодатель должен действовать, зависит от штата, но в большинстве случаев он отправит вам письмо, в котором будет указан подробный список повреждений, затрат на ремонт, и попросит вас оплатить разницу. Если вы не доплатите разницу, ваш арендодатель может быть в состоянии взять вас в суд мелких тяжб.

Хотя необходимость возвращать сумму, превышающую ваш первоначальный гарантийный залог, не идеальна, лучше погасить свои долги перед арендодателем как можно скорее, чтобы впоследствии избежать стрессовой ситуации. Если вы считаете, что должны оспорить претензия, обратитесь к юристу.

Проверьте свой договор аренды, чтобы узнать период времени, в течение которого вы можете рассчитывать на возврат залога. Если больше положенного время (в соответствии с вашим договором об аренде и законами штата), попробуйте связаться с вашим управляющим недвижимостью или арендодателем по телефону, электронной почте или посетить офис аренды в качестве дружеского напоминания.

Можно ли получить максимальный залог?

Максимальная сумма страхового депозита зависит от законов вашего штата. В некоторых штатах есть ограничение на сумму.