Главная
Обеспечительный депозит это: Cтраховой депозит при аренде квартиры или залог: что это, зачем нужно

Обеспечительный депозит это: Cтраховой депозит при аренде квартиры или залог: что это, зачем нужно

Содержание

Обеспечительный платеж как новый способ обеспечения обязательств. Наблюдения 1 и 2

Очередные изменения в ГК РФ закрепили новый способ обеспечения обязательств, а именно обеспечительный платеж. Собственно, глава 23 была дополнена следующими нормами:

«§ 8. Обеспечительный платеж
Статья 3811. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить

убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 3171 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Статья 3812. Применение правил об обеспечительном платеже

Правила об обеспечительном платеже (статья 3811) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

»; 

Конечно, глупо думать, что проект ввел в оборот совершенно новый институт — судебная практика об обеспечительных платежах достаточно обширна и разнообразна. Более того, на первый взгляд данные нормы вообще не вводят ничего нового в регулирование данного способа обеспечения поскольку они по сути воспроизвели основные особенности обеспечительных депозитов, закрепленные в судебной практике. Между тем, стоит задуматься о некоторых деталях, которые, как видится, остались за кадром.

1) Отличие от других способов обеспечения.

Во-первых, судебная практика оказывается в некотором недоумении в ситуации, когда нужно отделить условие об обеспечительном платеже от условия о задатке или авансе. Как явствует из судебных актов, как правило суд делает вывод о том, что имеется в виду обеспечительный депозит как раз в ситуации, когда стороны смогли убедить что имели в виду не-задаток и не-аванс. Раньше такой подход можно было оправдывать тем, что суды консервативно относись к возможности изобрести непоименованный способ обеспечения.

Теперь же остро встанет вопрос о том, что же все таки предполагается по умолчанию при передаче одной стороной другой стороне денежной суммы с обеспечительной целью. Как видится, презумпция обеспечительного платежа не есть самый логичный вывод, так как если соглашение о задатке предполагает определенную платежную цель, то есть связь с основным обязательством сугубо конкретна, в случае с обеспечительным платежом мы имеем по сути «заем на будущее», то есть чаще всего с ситуацией по обеспечению будущих обязательств, с самостоятельной каузой, которая не предполагается по умолчанию. С другой стороны, из текста новых норм следует, что обеспечительный платеж может быть выдан не только по обязательству будущему, но и уже существующему. Как в этой ситуации со стороны отличить этот платеж от частичного исполнения обязательства? Или даже условного частичного исполнения обязательства? Кроме того, если стороны вольны оговорить специально последствия ненаступления оговоренных для зачета обстоятельств, можно ли договориться о том, что обеспечительный платеж превращается в аванс или задаток?

2. Проценты на обеспечительный платеж

Как указывает кодекс, законные проценты не начисляются на сумму обеспечительного платежа. Действительно, договорная практика исходит именно из такого решения, однако причина тому не только и не столько отсутствие заемного элемента, сколько неясность, с какого момента этот заемный элемент появляется и кому данные проценты принадлежат. Не случайно, что даже германская цивилистика (грубовато именуемая в современном российском профессиональном обиходе «немецкой») не смогла однозначно распределить риски в данном вопросе, что привело к прямому указанию в ГГУ на то, что проценты принадлежат должнику по обеспеченному обязательству. Причина данной неопределенности состоит в том, что заемная кауза у данного платежа казалось бы проявляется в момент, когда оговоренные основания для зачета не наступают, до этого она как бы в тени. Как видно, этот момент проявления заемной сущности платежа отстоит во времени от момента фактического завладения денежной суммой кредитором.

Однако как ни крути передача обеспечительного платежа в экономическом плане представляет собой именно кредитование кредитора, за которое он должен как-то заплатить. Самое очевидное в этой ситуации вспомнить о той универсальной роли, что выполняла долгое время норма о начислении процентов в нормах ГК о коммерческом кредите. Поэтому на мой взгляд логично видеть необходимость начисления процентов именно с момента передачи суммы кредитору — ведь именно с этого момента появляется сущностная возможность совершения зачета — однородность природы встречных обязательств, а именно классический заемный элемент. Действительно, передавая обеспечительный платеж, стороны как правило не имеют в виду начисление процентов на сумму просто потому что экономически могут рассматривать их как бы «зашитыми» в сумму платежа до того как его надо будет возвращать, поскольку с экономической точки зрения рассматривают платеж именно как бонус кредитору, который за это ничего не должен плательщику. Между тем, с моей точки зрения смысл обеспечительный платеж суть именно услуга кредитору, за которую он должен заплатить законные проценты просто по факту того, что это не задаток и не залог денежных средств.
Это особая обеспечительная форма коммерческого кредитования и потому резонно ставить вопрос о том, что общее правило выглядело бы более разумным наоборот, а именно если бы проценты начислялись по общему правилу, если стороны не предусмотрели иное.

Что такое страховой депозит при съеме квартиры и для чего он нужен

Сдавая жилье во временное пользование, его владельцы всячески пытаются обезопасить себя от неблагоприятных последствий. Поэтому так важно знать что такое страховой депозит при съеме квартиры.

Ведь кроме предъявления требований к потенциальным жильцам, установления правил проживания, стоит закрепить отношения на бумаге. Более того, будущим жильцам нужно быть готовыми и к внесению страхового депозита (залога)  при вселении. Когда и в каком размере он вносится, расскажем далее.

Что такое депозит при съеме квартиры, для чего он нужен

Несмотря на то, что все сдаваемые квартиры и их владельцы разные, на практике сложились определенные правила предоставления жилья в аренду. При вселении с жильцов берут сразу деньги за проживание на месяц вперед.

Многие просят вносить такую же сумму в качестве страхового залога. Она призвана компенсировать возможные расходы владельца жилища при повреждении имущества жильцами, невнесения ими платы за квартиру и коммунальные услуги, затопление соседей.

Ведь случаев, когда жильцы съезжают без предупреждения, оставляя после себя грязь, испорченные вещи, долги за коммуналку, немало.

На практике сложились определенные правила предоставления жилья в аренду

Поэтому лица, сдающие жилье, предпочитают подстраховаться на случай недобросовестности съемщиков. В договорах такой платеж обычно обозначается как страховой залог или депозит.

В законодательстве конкретной нормы, предусматривающей внесение залога при аренде (съеме) жилища, не содержится. Однако фактически внесение этой суммы является обеспечением исполнения имеющихся при найме квартиры обязательств.

По ГК РФ стороны при заключении сделки вправе самостоятельно выбирать способ ее обеспечения. Кодексом предусматривается возможность внесения одной из сторон сделки в пользу другой обеспечительного платежа на случай его нарушения, в том числе, в будущем.

Как правило, в договорах жильцы обязываются обеспечить:

  • сохранность самого жилья и находящегося в нем имущества;
  • оплаты жилищно-коммунальных услуг;
  • внесение платы за наем.

Если они не исполняются, то такая страховка, по крайней мере в части сможет возместить владельцу квартиры его затраты.

Виды залога

Сумма, которую владельцы квартир просят у жильцов при вселении, называется по-разному. Ее прописывают в договоре как залог, страховой депозит, обеспечительный платеж.

Однако, по сути, это одно и то же. Эти платежи призваны застраховать собственника жилья на случай порчи его имущества жильцами или иного нарушения договора. Иногда залог путают с комиссией, которая имеет совершенно иную природу.

Если съем (аренда) квадратных метров осуществляется через риэлторскую контору, то за свои услуги они берут определенную плату. Она и именуется комиссией.

Соответственно, комиссия уплачивается риэлтору за проделанную им работу по подбору жилья. А залоговые платежи вносятся самим арендаторам (наймодателям) на случай нарушений условий заключенного договора в будущем.

В нем может быть прописано, за что именно берется залог, к примеру, на случай порчи имущества и самой квартиры или неуплаты положенных по договору платежей. Однако договор может содержать и общую формулировку, об обеспечении этой суммой возможных убытков владельца недвижимости при допущенных жильцами нарушениях.

Размер залога

Собственно говоря, никаких норм ограничивающих размер уплачиваемого наймодателю залога не предусмотрено. Поэтому он волен указывать любую сумму, которая по его мнению может быть достаточной для возмещения возможных убытков.

Конечно, эта сумма не должна быть заоблачной. В сложившейся практике владельцы квартир обычно просят внести залог в размере платы за жилье за месяц. Иногда эта сумма может увеличиваться и до двухмесячной оплаты.

Главное, чтобы определен ее размер был не на словах, а в письменном договоре. Ведь недобросовестные арендодатели могут менять свое мнение.

А жильцам, которым жилище понадобилось срочно, приходится соглашаться на новые не очень выгодные для себя условия. Поэтому в интересах обеих сторон заключить договор, в котором будут отражены все существенные моменты их взаимоотношений. В частности, нужно прописать сумму такого залога, порядок его внесения и возврата.

Порядок внесения залога

Порядок уплаты указанной суммы также должен определяться в договоре между сторонами. На практике жильцам приходится соглашаться с выдвинутыми собственником квартиры условиями. Чаще всего при вселении с жильцов требуют внести плату за первый месяц проживания и депозит в этом же размере.

В определенных случаях стороны могут договориться о рассрочке его внесения или его выплате через некоторое время.

Однако желательно все эти моменты также зафиксировать на бумаге. Являясь, по сути, обеспечительным платежом, депозит по окончании договора может быть возвращен жильцам.

Это возможно при условии, что последствия, на случай наступления которых он был внесен, не произошли. Если жильцы исправно вносили все платежи, бережно пользовались имуществом, то оснований для удержания такого залога у арендодателя не имеется.

Если же они внезапно съехали, оставив после себя разруху, неоплаченную коммуналку, то такой депозит сможет компенсировать расходы наймодателя.

Как застраховаться от мошенников

Заключая сделку по аренде, рискуют обе ее стороны

Заключая сделки по аренде (съему) жилья определенные риски несут обе ее стороны. Владельцам квартир нередко приходится сталкиваться с недобросовестными нечистоплотными квартиросъемщиками.

Они могут портить имущество наймодателя, мешать соседям, мусорить в подъезде, не платить за квартиру и ЖКУ, пускать других жильцов.

Получив ключи от квартиры, некоторые сдают ее на правах хозяев иным лицам за большие деньги и исчезают.

А собственнику жилища потом приходится решать вопросы их выселения. С другой стороны, и жильцы могут попасть на недобросовестных арендодателей.

Существует множество мошеннических схем в сфере сдачи жилья в наем. Иногда жилье сдают лица, которые совсем не являются его законными владельцами.

Они сдают квартиру нескольким лицам, получая от каждого плату за жилье, залог, а потом скрываются. Недобросовестные сдатчики жилья могут просто не возвратить полученный от живущих депозит под различными предлогами.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей желательно придерживаться некоторых правил при съеме жилья. Следует удостовериться, что лицо, сдающее квартиру, действительно имеет на это право. Не стоит соглашаться сразу на аренду, лучше взять пару дней на раздумья и получения дополнительной информации.

Можно поговорить с соседями, проверить черные списки наймодателей, сравнить с другими вариантами. Не секрет, что официально свое жилье сдают в аренду немногие.

Ведь мало кого прельщает перспектива заниматься оформлением документов, регистрировать их, платить за аренду налоги. Однако заключение договора поможет обезопасить обе стороны такой сделки.

Не следует давать наймодателю никаких денег просто так. Если нет договора, то следует, хотя бы, взять с него расписку. Но все-таки лучше иметь письменный документ, в котором четко прописаны суммы оплаты, страхового залога, условия его внесения и возврата.

Кроме того, рекомендуется при въезде составить опись имеющегося имущества и его состояния, чтобы потом владелец не смог заявить о его порче или недостаче.

Если поиск жилья ведется через риэлторов, то стоит внимательно ознакомиться с документами на саму фирму. А также внимательно изучить предлагаемые для подписания риэлтором документы. Не стоит давать риэлторам никаких денежных средств, предназначенных для собственников.

Выводы

Сдавать или снимать жилье всегда рискованно для каждой из сторон таких взаимоотношений. Никто не застрахован от недобросовестности другой стороны сделки.

Владельцы жилья для подстраховки при вселении съемщиков берут с них страховой депозит (залог). Жильцам также не лишним будет проявить бдительность, и зафиксировать факт передачи денег.

Лучше, если между сторонами будет заключен договор, регламентирующий все детали их взаимоотношений.

Депозит за квартиру, что это простыми словами:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации