Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды: Регистрация допсоглашения к договору аренды — Юридическая консультация

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды — Арбитражный юрист

Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:

Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).

Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.

Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?

Читайте также — «Арендатор не платит и не освобождает помещение: что делать?»

Является ли государственная регистрация формой договора?

Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.

Ряд юристов утверждает, что заключение договора с государственной регистрацией не является его формой, поскольку законом установлена письменная или нотариальная форма договора. По этой причине, полагают они, допсоглашение можно и не регистрировать.

Вместе с тем, статья 434 ГК РФ указывает, что договор заключается в любой форме, если только законом не установлена специальная форма для именно этого договора.

А ведь именно закон устанавливает требование о государственной регистрации документа! То есть формой договора можно считать его письменное заключение с государственной регистрацией, поскольку именно такая форма установлена законом для арендных правоотношений. Такая же позиция высказана и ВАС РФ в п. 9 ранее уже упомянутого обзора №59 от февраля 2001 года.

Когда нужно регистрировать дополнительное соглашение?

Если буквально трактовать положения статей 434 и 452 ГК РФ, то регистрировать его необходимо всегда и не имеет значения, какие изменения вносятся в договор достигнутым сторонами соглашением.

Чаще всего это:

• Размеры арендной платы, порядок ее определения или ставка;
• Сроки внесения арендной платы и порядок;
• Добавление или исключение прав или обязанностей сторон;
• Замена стороны в договоре, уточнение состава арендуемого имущества;
• Иные изменения.

Для обоюдного спокойствия и гарантий исполнения договора лучше заблаговременно позаботиться о регистрации соглашения в органах Росреестра.

Но судебная практика последних лет в ряде случаев все же имеет прецеденты признания допсоглашения заключенным и без его государственной регистрации в случаях, когда такая регистрация была обязательной вследствие формы договора.

Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14) сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество, последний его принял, а затем обе стороны обоюдно-добросовестно исполняли принятые на себя обязательства, в том числе и установленные незарегистрированным дополнительным соглашением, то эти обязательства не могут быть отменены любой из сторон соглашения.

Грубо говоря, если стороны добросовестно исполняли заключенное соглашение и сам договор, а спустя какое-то время одна из сторон отказалась от его исполнения, сославшись на нарушение формы заключения допсоглашения, то суд едва ли признает подобные действия разумными.

При этом всего двумя годами ранее имеется и противоположная практика, сформулированная Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010, согласно которому допсоглашение, не прошедшее в установленном для договора порядке регистрацию в Росреестре считается незаключенным без каких-либо оговорок.

Кто из них прав – решать высшим судам, но две диаметрально противоположные точки зрения имеют место быть.

Что же делать?

Формально, если обе стороны добросовестно исполняют зарегистрированный договор и вносят в него изменения дополнительным соглашением, оформленным без участия Росреестра – это не повлечет принудительной отмены сделки.

Но если одна из сторон решит нарушить условия дополнительного соглашения, то доказать свою правоту в судебном порядке будет весьма нелегко. Конечно, прецеденты признания допсоглашения подлежащим исполнению и без регистрации в практике есть, но они – именно прецеденты, то есть выбиваются из общего потока дел.

Если же дополнительное соглашение касается таких фундаментальных условий договора аренды как сторона, состав и характеристики имущества или же важные права и обязанности сторон (например, текущий ремонт и содержание имущества), то такое соглашение мы рекомендуем зарегистрировать в Росреестре в обязательном порядке. В случае любых разногласий признать соглашение не заключенным уже будет нельзя!

Если сторонами нарушено условие о регистрации договора, то следует немедленно принять меры к устранению нарушения формы договора. Отказ от регистрации договора аренды, когда таковая обязательна, в дальнейшем может повлечь массу неприятных моментов для каждой из сторон, особенно если при исполнении договора возникнут разногласия.

У вас остались вопросы касаемо составления или исполнения договора аренды зданий и сооружений? Мы готовы оказать вам профессиональную юридическую консультацию по любым вопросам.

---

Дополнительное соглашение к договору субаренды подлежит госрегистрации

Главная → Статьи → Когда дополнительное соглашение к договору субаренды подлежит госрегистрации

 

Договор субаренды был зарегистрирован в органах юстиции, к данному договору было соглашение о рассрочке арендных платежей. Другие условия договора не меняются.
Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к зарегистрированному договору субаренды, предметом которого является условие о рассрочке выплаты арендных платежей?

 

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрено требование о ее государственной регистрации, наступают после такой регистрации (ст. 164 ГК РФ). Поэтому дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, который подлежит государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановления Пятнадцатого ААС от 07.08.2014 № 15АП-5858/14, Одиннадцатого ААС от 23.12.2013 № 11АП-18726/13). Изложенное относится в том числе к договорам субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и дополнительным соглашениям, изменяющим любые условия таких договоров, в том числе условия о порядке внесения арендной платы.

В заключение отметим, что до государственной регистрации указанного в вопросе дополнительного соглашения оно, как следует из п. 3 ст. 433 ГК РФ, не считается заключенным только для третьих лиц. Аналогичный подход был сформирован в судебной практике также еще до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11). Иными словами, такое соглашение связывает стороны договора обязательством, и арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по оплате аренды в том порядке, который изначально был предусмотрен договором, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения (смотрите, например, постановление Пятого ААС от 23.05.2013 № 05АП-4431/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 № Ф05-3173/13, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 № Ф04-198/13, постановление АС Московского округа от 15.

12.2014 № Ф05-14160/14, постановление Седьмого ААС от 19.05.2014 № 07АП-2935/14).

 

Ответ подготовил: Чашина Татьяна, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа: Александров Алексей, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

 

Свежие новости цифровой экономики на нашем канале в Телеграм

 

Хотите перейти на ЭДО? Поможем организовать юридически значимый документооборот с применением электронной подписи. Оставить заявку >>

 

8 вещей, которые необходимо включить в договор аренды в штате Калифорния

Для арендодателей в Калифорнии стандартный договор аренды будет более конкретным, чем в других штатах. Как арендодатель, важно убедиться, что ваши договоры аренды соответствуют законам штата и местным законам, поэтому мы составили список того, что каждый арендодатель должен включить в договор аренды в Калифорнии.

Что входит в стандартный договор аренды?

В любом стандартном договоре аренды, в том числе в Калифорнии, есть основные требования, такие как описание имущества, сумма арендной платы, продолжительность периода аренды, сроки оплаты, любые депозиты или сборы, состояние имущества. в начале аренды, ожидания по техническому обслуживанию и то, как арендатор должен покинуть недвижимость при выезде.

Существуют также более подробные аспекты стандартного договора аренды, как указано ниже: 

• Условия аренды : Эти положения написаны специально для соблюдения законов штата и местных арендодателей-арендаторов. Ответственность за арендную плату, оговорка о делимости, доступ к помещениям и их использование, правила субаренды, оговорки о нарушениях, оговорки о выкупе и многое другое являются примерами оговорок об аренде.
• Права арендаторов и дискриминация : Каждый арендодатель должен знать о федеральных законах о справедливом жилищном обеспечении и местных дополнениях к указанным законам, а также о правах арендатора на безопасное и пригодное для проживания помещение, неприкосновенность частной жизни и уведомление о въезде (в пределах разумный срок).
• Дополнения к аренде : Эти дополнительные документы могут быть предложены арендодателем или арендатором и используются для предоставления более подробной информации по конкретному аспекту аренды. Это включает в себя, помимо прочего: приложения для домашних животных, приложения для курения, информацию о свинцовой краске и документы о проверке. При подписании договора аренды обе стороны также соглашаются с прилагаемыми дополнениями.
• Раскрытие информации об аренде : Аспект договора аренды, который раскрывает информацию об имуществе. Обычно они предусмотрены законами штата и местными законами и могут включать раскрытие информации о наличии плесени или использовании краски на основе свинца при аренде.
• Уведомления об аренде : Еще один общий аспект стандартного договора аренды, есть два типа уведомлений, которые должны быть включены в договор аренды, если они необходимы. Одним из них является Уведомление о пригодности для проживания, которое уведомляет арендатора о любых условиях в собственности, которые могут повлиять на его способность безопасно жить в нем. Уведомление о потере права выкупа информирует арендаторов о возможности обращения взыскания на имущество, что, в свою очередь, повлияет на них как на жителей.

Что делает соглашения об аренде в Калифорнии уникальными?

Есть несколько аспектов договора аренды в Калифорнии, которые являются уникальными для законов штата об аренде жилья. Хотя эти аспекты договора аренды являются обязательными в Калифорнии, в отдельных городах могут действовать более подробные законы об аренде, которые также необходимо будет отразить в соглашении.

Вот восемь пунктов, которые арендодатель должен включить в договор аренды в Калифорнии: 

1. Гарантийный депозит

Калифорния не требует, чтобы арендодатель взимал обеспечительный депозит, хотя в большинстве случаев это требуется. Если один собран, это не может быть более двух месяцев арендной платы. Если квартира меблирована, залог не может превышать трехмесячную арендную плату, и его не нужно хранить отдельно от других активов арендодателя.

Ознакомьтесь с местными законами о страховых залогах, поскольку в таких городах, как Сан-Франциско и Лос-Анджелес (если квартира подпадает под действие нового Постановления о стабилизации арендной платы), арендодатели требуют, чтобы арендодатели выплачивали своим арендаторам залоговый залог плюс проценты. В Лос-Анджелесе текущая процентная ставка составляет 0,23%, а в Сан-Франциско — 0,6%.

Эти гарантийные депозиты могут удерживаться арендодателем только в том случае, если арендатор имеет задолженность по арендной плате и если есть повреждения имущества, выходящие за рамки нормального износа, и ответственность за это несет арендатор. В противном случае они должны быть возвращены арендатору в течение 21 дня с даты выезда.

2. Особые требования к оплате

Арендодатели могут вносить арендную плату в любой форме, но не могут требовать арендную плату наличными. Исключением является возврат чека в течение последних трех месяцев, и в этом случае арендодатель имеет право на получение арендной платы наличными.

Узнайте больше о различных способах оплаты аренды жильцами в Калифорнии.

3. Плата за просроченную арендную плату

Если арендатор не вносит арендную плату или несколько раз, штат требует, чтобы любая просроченная арендная плата представляла собой разумную оценку стоимости, причитающейся с арендатора. Эти сборы не предназначены для наказания арендатора и не могут использоваться таким образом в соответствии с законодательством штата.

4. Повышение арендной платы

В Калифорнии к большинству арендных платежей применяется 5-процентный предел увеличения арендной платы с учетом инфляции. также нужно будет следить.

5. Уведомление о въезде

В Калифорнии арендодатели должны предоставить своим арендаторам письменное уведомление не менее чем за 24 часа до начала аренды, кроме случаев крайней необходимости, и могут вступать в указанную аренду только для согласованного ремонта. , при показе потенциальным арендаторам или если сдаваемое в аренду имущество было заброшено.

6. Раскрытие информации в договоре аренды 

Калифорнийское агентство по охране окружающей среды разработало руководство по опасным для окружающей среды жилым помещениям, в котором упоминаются все токсичные вещества, такие как плесень и асбест, о которых необходимо сообщать потенциальному арендатору, если они когда-либо были обнаружены в жилом помещении. арендное имущество.

Еще один документ, раскрывающий соглашение об аренде, требуемый законодательством Калифорнии, был инициирован в соответствии с законом Меган, который предоставляет арендаторам важную информацию о зарегистрированных сексуальных преступниках в этом районе. Это не та информация, которая требуется в каждом штате, поэтому важно понимать местные требования.

7. Раскрытие информации о газе и электричестве

Если в квартире или сдаваемом в аренду жилье в Калифорнии не установлены индивидуальные счетчики газа или электричества, домовладелец должен будет приложить заявление о раскрытии информации, информирующее арендатора о стоимости этих коммунальных услуг. каждый месяц.

8. Рекреационная марихуана и аренда

Хотя рекреационная марихуана разрешена в Калифорнии, арендодателю разрешено запрещать выращивание и курение ее на своей территории. Это будет включено в пункт договора аренды о курении и должно конкретно касаться правил использования марихуаны для развлечения в арендованной собственности.

Чтобы упростить составление договора аренды, Avail предлагает стандартный договор аренды в Калифорнии, адаптированный к законам штата, чтобы немного облегчить вашу жизнь в качестве арендодателя.

При оформлении договора аренды через Avail вы можете воспользоваться преимуществами нашего бесплатного цифрового договора аренды, в том числе сэкономить время и деньги, а также упростить просмотр и подписание договора аренды в Интернете как для вас, так и для ваших арендаторов.

Договоры об аренде и аренде – Юридические услуги для студентов

Перед заселением

Чтобы получить совет по поиску квартиры, посетите сайт Cal Rentals. Как только вы найдете жилье, вы пройдете некоторые или все шаги, описанные ниже, прежде чем въехать.

Шаг 1: «Удерживающий» депозит

После того, как вы найдете потенциальную квартиру, арендодатель может потребовать «удерживающий залог», чтобы гарантировать, что домовладелец не сдаст квартиру кому-либо еще. Прежде чем платить этот сбор, узнайте, как и когда он будет применяться и что произойдет, если вы передумаете. Если арендодатель сдает квартиру другому лицу, вы имеете право на удерживаемый депозит и любые другие расходы, которые вы понесли.

Шаг 2: проверка кредитоспособности/плата за подачу заявления

По состоянию на начало 2009 г. арендодатель может взимать с вас до 42 долларов США за проверку рекомендаций и кредита, что представляет собой сумму, основанную на увеличении индекса потребительских цен в Калифорнии с 1 января 1998 г. (California Civil Code Section 1950.6 and California Dept. данных CPI по промышленным отношениям)

Шаг 3: Гарантийный залог

После того, как вы решите арендовать помещение, арендодатель, вероятно, потребует залоговый залог. В соответствии с разделом 1950.5 Гражданского кодекса залог не может считаться «невозвратным». Другая важная информация, которую необходимо знать о залоге:

• Сумма . Залог не может превышать двухмесячную арендную плату за немеблированное помещение или трехмесячную арендную плату за меблированное помещение. Арендодатель также может взимать дополнительную плату в размере до ½ месячной арендной платы, если у арендатора есть водяная кровать.
• Как можно использовать . В соответствии с разделом 1950.5 Гражданского кодекса арендодатель может использовать залог только для оплаты:
  • Неуплаченная арендная плата
  • Ремонт повреждений, выходящих за рамки «обычного износа»
  • Уборка помещений, при необходимости приведения их в тот же уровень чистоты, что и при въезде арендатора
  • Замена движимого имущества (если оно предусмотрено в договоре аренды)

Шаг 4: Соглашение об аренде/аренде

Соглашение об аренде имеет решающее значение, поскольку в нем указаны все условия соглашения между вами и арендодателем.

Некоторые важные моменты, которые следует учитывать в договоре аренды/аренде, включают, среди прочего:

• Продолжительность и срок аренды : как долго и является ли он периодическим (ежемесячным) или фиксированным (например, 12 месяцев). Это чрезвычайно важно, поскольку арендатор по договору обязан платить арендную плату за весь срок аренды, даже если арендатор уходит раньше срока (с учетом определенных ограничений — см. ниже).
• Арендная плата : ежемесячная сумма, была ли какая-либо арендная плата внесена заранее, когда арендная плата должна выплачиваться каждый месяц, кому она должна быть выплачена, где она должна быть выплачена, а также любые штрафы за просрочку платежа.
• Гарантийный депозит : убедитесь, что сумма, которую вы платите, указана в договоре аренды.
• Количество людей , которым разрешено проживать в съемной квартире
• Обещания арендодателя
  о ремонте или улучшении и о том, когда они будут выполнены.
• Разрешены ли домашних животных
• Субаренда и права уступки арендатора
• Кто оплачивает коммунальные услуги (мусор, вода, газ, электричество, кабельное и т.д.)

Прочтите Ваше соглашение Внимательно .

Если вы не согласны с какой-либо частью соглашения, обязательно обсудите это с домовладельцем ДО подписания соглашения. Если вы не соблюдаете условия соглашения, арендодатель может иметь право выселить вас.

Это должно быть в письменной форме?

Если срок аренды короче одного года, по закону он не должен быть оформлен в письменной форме. Устное соглашение об аренде по-прежнему является обязывающим соглашением между вами и арендодателем, но в случае возникновения проблем письменное подтверждение условий не предоставляется. Поэтому лучше иметь письменный договор.

Шаг 5: Соседи по комнате

При подписании договора об аренде важно заранее подготовиться к непредвиденным обстоятельствам, особенно когда речь идет о проблемах с соседями по комнате. Соглашение с соседом по комнате на веб-сайте SLS — полезный инструмент планирования.

Шаг 6: Страхование арендатора

Мы настоятельно рекомендуем вам рассмотреть возможность оформления страхового полиса арендатора, который будет покрывать вас в течение срока аренды, даже если это не требуется по договору аренды. У вашего арендодателя есть собственная страховка, но эта страховка не распространяется на все, что происходит с вашим личным имуществом, или на несчастные случаи, которые могут произойти во время аренды по вине арендатора или гостя (например, небольшой пожар на кухне, который по-прежнему причиняет значительный материальный ущерб). ).

В этой статье Управления рисков Калифорнийского университета в Беркли содержится полезный обзор страховки арендатора и возможность приобрести страховку через компанию, проверенную кампусом, но вы можете получить страховой полис арендатора практически в любой страховой компании. Стоимость страхового полиса арендатора скромна — обычно 10-20 долларов в месяц, в зависимости от франшизы и лимитов полиса.

Незаконная дискриминация

Арендодатель не может отказать арендатору в аренде или прибегать к любому другому виду дискриминации на основании определенных законом групповых характеристик, к которым относятся: раса, цвет кожи, религия, пол, сексуальная ориентация, семейное положение статус, национальное происхождение, происхождение, семейное положение, источник дохода, инвалидность, состояние здоровья и личные характеристики. Если вы чувствуете, что стали жертвой незаконной дискриминации, действуйте быстро! Вам доступен ряд ресурсов, в том числе:

• Местные организации справедливого жилья в районе залива
• Департамент справедливого трудоустройства и жилищного строительства штата Калифорния
• Студенческие юридические услуги

---

Проживание в помещении

После того, как вы нашли арендуемую квартиру и подписали договор, вот что вы можете сделать, чтобы избежать проблем во время аренды: контрольный список инвентаризации. Вы можете найти копию на веб-сайте Cal Rentals.

Проведите совместный осмотр квартиры с арендодателем, используя контрольный список в качестве руководства.

Чрезвычайно важно сразу же обращать внимание на любой ремонт или проблемы и СДЕЛАЙТЕ ФОТОГРАФИИ , чтобы избежать проблем, которые могут возникнуть при выезде – убедитесь, что функция «штамп даты» на вашей камере включена.

Если есть какие-либо необходимые ремонтные работы, укажите их в контрольном списке, сохраните копию контрольного списка, а также отправьте его арендодателю заказным письмом для дополнительной записи ранее существовавших проблем в вашей квартире.

Арендная плата

Оплата арендной платы

Сумма, срок оплаты арендной платы и имя лица, которому должна быть выплачена арендная плата, должны быть указаны в вашем договоре аренды. Вас не могут обязать платить наличными, если вы не представили «опозоренный чек». Если вы платите наличными, получите квитанцию.

Повышение арендной платы

Арендодатель может увеличить вашу арендную плату при соблюдении следующих правил:

• Арендная плата НЕ МОЖЕТ быть повышена в течение первоначального фиксированного срока аренды, если в договоре аренды не указано увеличение.
• По истечении срока аренды допустимое увеличение арендной платы может быть ограничено местным постановлением о контроле за арендной платой (как в Беркли, Окленде и Сан-Франциско) или законом штата Калифорния (Гражданский кодекс Калифорнии, раздел 1947.12).
• Если это указано в соглашении или если первоначальный срок аренды истек и теперь является помесячной арендой, арендодатель должен уведомить вас не менее чем за 30 дней до повышения арендной платы, если оно составляет 10% или менее ( в соответствии с разделом 827(b)(2) Гражданского кодекса Калифорнии).
• Увеличение более чем на 10% требует письменного уведомления за 90 дней (в соответствии с разделом 827(b)(3) Гражданского кодекса Калифорнии).
• Арендодатель может получать более высокую арендную плату только за оставшееся время вашего проживания в нем (т. е. без ретроактивного сбора повышенной арендной платы).

Ремонт и техническое обслуживание

В течение срока аренды как арендодатель, так и арендатор несут обязанности по техническому обслуживанию. Тем не менее, в соответствии с законодательством Калифорнии, арендодатель несет полную ответственность за обеспечение того, чтобы сдаваемое в аренду помещение соответствовало « обитаемый ». С юридической точки зрения, жилой означает, что сдаваемая в аренду квартира пригодна для проживания людей и в значительной степени соответствует государственным и местным строительным и санитарным нормам, которые влияют на здоровье и безопасность арендаторов.

Это означает, что арендодатель обязан устранять проблемы, из-за которых сдаваемая в аренду квартира становится непригодной для проживания . ( Однако арендодатель , а не , несет ответственность за возмещение ущерба, причиненного арендатором, семьей арендатора, гостями или домашними животными ). Закон очень конкретен в отношении того, при каких условиях сдаваемая в аренду квартира становится непригодной для проживания. Например, ознакомьтесь с разделом «Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания» в памятке «Расторжение договора аренды» и законами следующих штатов: Гражданский кодекс Калифорнии, §1941.1, Гражданский кодекс Калифорнии, §1941.3, и Кодекс здоровья и безопасности Калифорнии, §17920.3. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с юридическим руководством Департамента по делам потребителей по аренде жилья и ремонту.

В целом, закон штата требует арендаторам проявлять разумную заботу о сдаваемых в аренду квартирах и местах общего пользования , таких как коридоры и открытые площадки. Арендаторы также должны возместить весь ущерб, возникший в результате их небрежности или злоупотребления, а также любой ущерб, причиненный их гостями, семьей или домашними животными . Кроме того, в законе конкретно указано, что арендаторы несут ответственность за: эффективное использование и эксплуатацию газа и водопровода, утилизацию мусора в соответствии с санитарными нормами, недемонтаж какой-либо части конструкции, помещений или оборудования, использование каждой комнаты по назначению (например, не использовать спальню в качестве кухни) и уведомлять арендодателя, когда засовы и оконные замки не работают должным образом.

Когда арендатор узнает о необходимости ремонта своей квартиры, он должен немедленно уведомить своего арендодателя в письменной форме и сохранить копию для своего учета. Если ремонт требует срочного внимания, арендатор может уведомить своего арендодателя устно, но должен зафиксировать это в письменной форме, как только сможет после этого. В уведомлении арендодателю арендатор должен конкретно описать повреждения или дефекты, требующие ремонта , и документ условия с фото или видео .

 

Ремонт и вычеты

Если арендодатель не производит запрошенный ремонт и не имеет для этого уважительной причины, арендатор может иметь возможность использовать « Ремонт и вычет » средство правовой защиты, которое позволяет арендатору вычитать деньги из своей арендной платы для оплаты ремонта дефектов арендуемой квартиры , которые влияют на их здоровье и безопасность и делают арендуемую квартиру юридически непригодной для проживания . Тем не менее, существуют особые требования и шаги для использования этого средства правовой защиты, а именно:

1. Дефекты должны быть серьезными и иметь прямое отношение к здоровью и безопасности арендатора
   .
2. Ремонт не может стоить больше месячной арендной платы .
3. Арендатор не может использовать средства правовой защиты от ремонта и вычетов более двух раз в течение любого 12-месячного периода.
4. Арендатор или семья, гости или домашние животные арендатора не должны быть причиной дефектов , требующие ремонта.
5. Арендатор должен информировать арендодателя в устной или письменной форме о необходимом ремонте. Писать настоятельно рекомендуется. Сохраните копию для своих записей.
6. Арендатор должен предоставить арендодателю разумный период времени для проведения необходимого ремонта, прежде чем приступить к ремонту самостоятельно.
   1. Что такое разумный период времени? Это зависит от дефектов и видов ремонта, которые необходимы. Закон обычно считает разумным 30 дней, но более короткий срок может считаться разумным, в зависимости от ситуации.
   2. Например, если печь сломана, а на улице очень холодно, можно считать разумным один-два дня (при условии, что квалифицированный ремонтник доступен в течение этого периода времени).
7. Если арендодатель не выполнит ремонт в течение разумного периода времени, арендатор может либо сделать ремонт, либо нанять кого-то для его выполнения. В этом случае арендатор может вычесть стоимость ремонта из арендной платы, когда она наступит. Арендатор должен сохранять все чеки за ремонт.
8. Также рекомендуется направить арендодателю письменное уведомление, объясняющее, почему вы не заплатили полную сумму арендной платы. Всегда сохраняйте копию этого уведомления! Вот образец уведомления/письма о ремонте и вычете арендодателю.

Использование средства «Ремонт и вычет» может быть эффективным, но сопряжено с определенным риском . Например, возможно, что дефекты устройства недостаточно серьезны, чтобы оправдать использование ремонта и вычетов. Если это так, арендодатель может подать в суд на арендатора, чтобы вернуть деньги, вычтенные из арендной платы, или попытаться выселить арендатора за неуплату арендной платы. Если арендатор удержал деньги за ремонт, на который не распространяется это средство правовой защиты, или он не уведомил арендодателя должным образом или не предоставил разумное время для проведения ремонта, суд может обязать арендатора уплатить полную арендную плату (даже если арендатор заплатил на ремонт), или распорядиться о выселении. Если вам неясно, требуют ли дефекты вашего устройства использования средства «Ремонт и удержание», поговорите с адвокатом или (если вы в настоящее время зарегистрированный студент Калифорнийского университета в Беркли) назначьте встречу с SLS .

 

Средство правовой защиты в случае оставления/досрочного прекращения аренды

В качестве альтернативы средств правовой защиты, связанных с ремонтом и вычетом, закон может разрешить арендатору покинуть (оставить) арендуемое помещение, если арендодатель отказывается устранять дефекты, из-за которых помещение юридически необитаемый, без дальнейшей ответственности перед арендодателем по договору аренды . Для получения дополнительной информации об этом средстве правовой защиты см. раздел «Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания» в памятке «Расторжение договора аренды». Прежде чем использовать средство правовой защиты при отказе от жилья или досрочном прекращении аренды, проконсультируйтесь с юристом или (если вы в настоящее время являетесь зарегистрированным студентом Калифорнийского университета в Беркли) запишитесь на прием в SLS .

 

Субаренда

При субаренде арендатор привлекает субарендатора, но по-прежнему несет обязательства по договору аренды. Первоначальный арендатор теперь находится в «середине», выступая в качестве арендодателя по отношению к субарендатору, но все еще арендатором по первоначальному договору аренды и ответственным за выполнение всех обязательств арендатора по первоначальному договору аренды.

Самым большим преимуществом субаренды является то, что кто-то другой оплачивает всю или часть вашей арендной платы. Но в зависимости от рыночных условий вам может потребоваться уменьшить сумму арендной платы, которую вы потребуете от субарендатора. Вам нужно подумать, лучше ли получить немного денег, чтобы покрыть расходы на аренду, или заплатить все самостоятельно. Но есть и риски:

• Если вы сдаете в субаренду всю или часть своей квартиры/дома, вы по-прежнему несете ответственность по условиям договора аренды с арендодателем. Таким образом, если ваш субарендатор не в состоянии платить арендную плату или повредит квартиру, арендодатель будет ожидать, что вы оплатите арендную плату или стоимость устранения ущерба. Следовательно, это хорошая идея, чтобы попросить залог от субарендатора. .
• Поскольку арендодатель не имеет прямых договорных отношений с субарендодателем, только вы (как основной арендатор) имеете право выселить субарендатора. Поэтому, если арендодатель захочет выселить субарендатора, он должен будет выселить вас (даже если вы не виноваты).
• Еще один возможный риск заключается в том, что субарендатор может не покинуть квартиру по окончании срока аренды. Это особенно проблематично, если субарендатор перестал платить арендную плату. Если субарендатор продолжает жить в квартире после прекращения аренды, арендодатель может принять решение о выселении. См. раздел часто задаваемых вопросов ниже для обсуждения последствий выселения.
• Если некоторые из ваших соседей по комнате проживают в квартире, может возникнуть проблема, если ваши соседи по комнате не одобряют вашего субарендатора. Если у вас есть соглашение с соседом по комнате, письменное или устное, то условия соглашения будут определять, какой тип разрешения может быть необходим.

При субаренде обязательно:

• Заранее обсудите свои планы с арендодателем, ДАЖЕ ЕСЛИ ваш договор аренды прямо не запрещает субаренду. Помните, что несанкционированная субаренда МОЖЕТ привести к выселению.
• Поймите, что у субарендатора есть только те же права и обязанности, что и у вас (например, ежемесячная арендная плата или политика содержания домашних животных).
• Пообщайтесь с субарендатором и обсудите условия договора, так как субарендатор несет ответственность перед ВАС, а не арендодателем.
• Попросите арендодателя одобрить субаренду, подписавшись под строкой «Утверждено арендодателем» в конце документа.
• Чтобы обеспечить общение и избежать споров в будущем, поместите условия в письменный договор субаренды . SLS имеет образец формы.

Продление договора аренды

Если срок действия договора подходит к концу, но вы хотели бы продолжать жить в нем, сообщите об этом своему арендодателю ДО истечения срока. Если вы ничего не делаете, договор аренды автоматически становится ежемесячной периодической арендой (Гражданский кодекс, раздел 1945), но арендодатель потенциально может расторгнуть его с уведомлением за 30 дней (хотя это право арендодателя ограничено в некоторых городах — см. ниже). Если у вас есть договор аренды с фиксированным сроком, он может быть автоматически продлен арендодателем только на тот же срок (например, на полный дополнительный год), если положение об автоматическом продлении включено как минимум в 8 пунктов полужирным шрифтом непосредственно над местом, где вы подписываете договор аренды (Гражданский кодекс, раздел 1945.5).

Досрочное прекращение аренды арендатором

Информацию о досрочном прекращении аренды см. в памятке «Расторжение договора аренды».

Прекращение/выселение арендодателем

Если ваша аренда заключается на помесячной основе, арендодатель обычно может расторгнуть договор, просто уведомив вас за 30 дней и обычно не указывая причин, , если вы не проживаете в некоторых городах Калифорнии (включая Беркли, Окленд и Сан-Франциско), где «уважительная причина» требуется от арендодателя для расторжения договора аренды. Проконсультируйтесь с SLS, если у вас есть вопросы о том, имеет ли увольнение «уважительную причину».

В особых случаях арендодатель может потребовать выселения с уведомлением за три дня, если арендатор:

• Не вносит арендную плату (квартиросъемщик может «вылечить» путем уплаты арендной платы)
• Нарушенное положение об аренде (квартиросъемщик может «вылечить», исправив нарушение)
• Причинение материального ущерба сдаваемому в аренду имуществу
• Существенно мешал другим жильцам
• Использовал арендованное имущество в незаконных целях

Что делать, если вы получили уведомление о выселении или увольнении

Для 30-дневное уведомление (при условии, что «уважительная причина» не требуется или была предоставлена): Либо примите меры к выезду, либо, если хотите чтобы продолжать занимать арендуемое помещение, спросите у арендодателя, что вы можете сделать, чтобы это стало возможным. ЕСЛИ арендодатель согласен разрешить вам остаться, убедитесь, что это соглашение оформлено в письменной форме! В противном случае вы должны съехать. Убедитесь, что вы делаете это в течение отведенного времени; в противном случае арендодатель может подать иск о незаконном задержании и выселить вас. В этом случае обратитесь за помощью или проконсультируйтесь с SLS.

Для 3-дневного уведомления : Если ваше уведомление представляет собой требование об уплате арендной платы, в нем должна быть указана сумма арендной платы, которую вы должны заплатить. Вы должны либо: оплатить причитающуюся арендную плату, освободить квартиру в течение ТРЕХ дней, либо оспорить незаконные действия арендодателя в суде, если требуемая сумма арендной платы неверна. Если ваше 3-дневное уведомление относится к чему-то другому, в уведомлении должно быть указано, можете ли вы исправить проблему и остаться в отделении. Если это так, и вы хотите остаться в отделении, вы должны устранить проблему до третьего дня. Если вы не можете этого сделать, вы должны либо съехать, либо оспорить незаконные действия арендодателя в отношении задержания.
Примечание. Даже если в вашем уведомлении не указано, можете ли вы решить проблему, вы можете попытаться убедить своего арендодателя в этом решении.

Если вы считаете, что ваш арендодатель ненадлежащим образом уведомил вас о расторжении договора, проконсультируйтесь с SLS или другим юристом, чтобы оценить ваши возможности.

Общие рекомендации по работе с арендодателем

Связь. Старайтесь чаще разговаривать со своим арендодателем, чтобы избежать каких-либо проблем или решить любые проблемы, прежде чем обращаться за правовой защитой. И вы, и арендодатель обязаны вести дела друг с другом «справедливо и добросовестно». Если разговор с арендодателем не помогает, существует множество служб, которые могут вам помочь, например:

• Местное агентство по обеспечению соблюдения жилищного кодекса (в Беркли: Программа обеспечения соблюдения жилищного кодекса)
• Городской или муниципальный совет по контролю за арендной платой (в Беркли: Совет по стабилизации арендной платы)
• Юридические услуги для студентов (см. памятку «Общественные юридические ресурсы», особенно раздел «Права арендодателя-арендатора/жилища»)
• Некоторые жилищные агентства также предлагают посреднические услуги. Всегда лучше попробовать этот метод до судебного процесса.

---

Переезд

Когда срок аренды истек, и вы готовы выехать из своей квартиры или дома, есть несколько шагов, которые вы должны предпринять, чтобы гарантировать, что юридические проблемы не возникнут, когда вы уедете.

Направление и получение надлежащего уведомления

Наилучшей практикой является уведомление арендодателя за 30 дней о том, что вы планируете расторгнуть договор аренды (раздел 1946.1 Гражданского кодекса Калифорнии). Убедитесь, что вы ДАТИРУЕТЕ уведомление и сделаете копию для себя. Отправьте это уведомление в то же место, что и ваша арендная плата.

Прохождение и окончательная проверка

• Как и первоначальная проверка, окончательная проверка имеет решающее значение.
• Арендодатель должен уведомить вас в письменной форме о том, что арендатор имеет право на рассмотрение дела с арендодателем в течение разумного периода времени после того, как одна из сторон уведомила о расторжении договора (Гражданский кодекс 1950. 5). Если ваш арендодатель этого не делает, обязательно попросите об этом!
• Проходку можно назначить не ранее, чем за 2 недели до даты расторжения. Постарайтесь сделать это как можно раньше, прежде чем съехать, чтобы у вас было достаточно времени для любого ремонта или уборки, которые вам могут понадобиться, чтобы получить возврат вашего полного депозита.
• Делайте фотографии!

Шаги по возврату залога

Шаг 1: Укажите адрес для пересылки, чтобы ваш арендодатель мог вернуть вам залог.
Шаг 2: Знайте законные вычеты, которые может сделать арендодатель.

• Надлежащие вычеты включают невыплаченную арендную плату, фактические расходы на уборку (если жилище не находится в таком же состоянии чистоты, как на момент вселения арендатора) и ремонт сверх нормального износа (например, дыры в стенах).
• Неправомерные вычеты включают ремонт естественного износа (например, небольшие царапины или следы на стенах) и генеральную уборку, если помещение такое же чистое, как и в начале аренды.

Шаг 3: Когда вы получите депозит по почте, убедитесь, что вы получили подробный отчет о вычетах, чтобы вы точно знали, сколько было вычтено и по каким причинам. Вы имеете право на получение квитанций, если вычеты из депозита превышают 125 долларов США. (Гражданский Кодекс Раздел 1950.5)

Если ваш арендодатель НЕ вернет вам залог в течение 21 дня или произвел неправомерные удержания, вы можете подать иск в суд мелких тяжб. Раздел 1950 Гражданского кодекса позволяет арендатору требовать штрафа в размере , удвоенного по суммы удержанного залога, если арендодатель удержал его недобросовестно. Обратитесь за помощью в Юридическую службу для студентов и посетите сайт sls.berkeley.edu, чтобы получить образец письма с требованием гарантийного депозита, которое вы должны отправить перед подачей иска по мелким искам.

Для квартир с регулируемой арендной платой в Беркли Совет по аренде предлагает процесс подачи ходатайства о взыскании залога с арендодателя, который проще и быстрее, чем суд мелких тяжб.