Нормы строительства дачного дома от соседей: нормы и правила в 2021- 2022 гг.

Нормы строительства на дачном участке 2022

В любом садовом некоммерческом товариществе (СНТ) предусмотрены четкие нормы и правила строительства построек и обустройства участков. Главным регулирующим документом считается СП 53. 13330. 2011. Соблюдение этих норм направлено на обеспечение пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.

Соблюдение этих норм сделает проживание на участке комфортным, а выращивание садово-огородных культур — успешным. Все нормы и правила указаны в документе, приведенным выше, а в этой статье мы приведем базовую информацию, которая поможет начать строительство.

Содержание:

1. С чего начинать строительство на дачном участке в 2022 году
   
   1. Нужно ли разрешение на строительство?
   2. Можно ли использовать материнский капитал?
2. Нормы строительства на дачном участке
   
   1. От забора
   2. От соседей
3. Правила строительства 2022 года
   
   1. Дома
   2. Бани
   3. Хозяйственные постройки
4. Инженерные требования к строительству в 2022 году

С чего начинать строительство на дачном участке в 2022 году

Любое строительство на дачном участке начинается с того, что у владельца должен быть документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Всего таких документов несколько: договор аренды, купли-продажи, дарения или наследования. Все они имеют одинаковую юридическую силу.

Примечание: На бумагах обязательно должно быть указано назначение земельного участка, так как постройка жилых и хозяйственных построек разрешено не везде.

На дачном участке можно строить жилые и садовые дома. Обе эти постройки предназначены для проживания, но жилые дома предназначены для круглогодичного проживания с пропиской, а садовые — для сезонного.

Нужно ли разрешение на строительство?

Еще совсем недавно строить дачно-садовые домики без разрешающей документации было нельзя. После принятия некоторых изменений в законодательстве процедура упростилась. В 2022 году построить жилой или садовый домик можно без лишней волокиты: достаточно составить уведомление о планируемом строительстве и его окончании (рисунок 1).

Читайте также: Живая изгородь из ивы

Уведомление подают в муниципалитет, а в самом документе необходимо указать:

1. Название организации, куда подают уведомление.
2. Базовые данные о застройщике или другом заявителе: его ФИО, паспортные данные, адрес прописки с индексом. Также можно указать адрес электронной почты для оперативной связи.
3. Данные о земле, где будет проводиться строительство. Предоставляют кадастровый номер, адрес, информацию о праве пользования, назначение участка и документы, подтверждающие права собственности.
4. Информацию о запланированном строительстве: какая недвижимость будет возводится и какие виды строительных работ запланированы.

Рисунок 1. Строительство на участке можно проводить в счет материнского капитала

Также необходимо предоставить графическое изображение будущего объекта и другие данные: предпочтительный способ оповещения, согласие на обработку данных и др.

Можно ли использовать материнский капитал?

В марте 2020 года был подписан закон, который разрешает использовать материнский капитал не только для покупки недвижимости, но и для строительства.

Но есть несколько условий:

1. Материнский капитал можно использовать только для строительства жилого дома для постоянного проживания.
2. У будущего владельца обязательно должен быть документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
3. Сам участок должен располагаться в жилой зоне, а будущий дом должен соответствовать норма и требованиям, принятым для объектов индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, для начала строительства дома в счет материнского капитала тоже обязательно потребуется уведомление о начале строительства.

Нормы строительства на дачном участке

Нормы строительства касаются не только планировки самого участка и расположения объектов недвижимости, но также забора и соблюдение норм относительно соседей

От забора

Границы любого жилого участка обязательно должны быть обозначены забором, но, согласно действующим документам, ограждаться от соседних участков глухим забором нельзя (рисунок 2).

Рисунок 2. Забор между соседними участками делают только из прозрачного сетчатого материала

Как правило, для этого используют сетчатый материал, например, сетку-рабицу, которая имеет стандартную высоту.

От соседей

В своде правил строительства на дачных и садовых участках четко прописывают допустимые границы до земли соседей. Если не учесть эти рекомендации, постройки, расположенные в неподходящем месте, могут мешать другим (рисунок 3).

Примечание: Например, дом, построенный на слишком близком расстоянии от соседнего участка, может бросать тень на соседский сад или огород.

Рисунок 3. Постройки нужно располагать так, чтобы они не мешали соседям

Чтобы не допустить конфликтной ситуации, перед началом строительства нужно обязательно ознакомиться с СП 53.133330, где детально расписаны все нюансы строительства.

Правила строительства 2022 года

В 2022 году не предвидится кардинальных изменений в нормах строительства на дачных участках, поэтому приведем базовые рекомендации по возведению жилых и других построек.

Дома

При строительстве жилого дома на дачном участке, необходимо соблюдать некоторые правила. Во-первых, высота такой постройки не должна превышать 20 метров. Во-вторых, общая этажность не должна превышать 3 этажа (рисунок 4).

Примечание: Если площадь будущего дома превышает 500 квадратных метров, перед началом работ обязательно составляют чертежи и схемы постройки с разных ракурсов. Обязательно проводят пожарную экспертизу, а после завершения работ — сдают объект в эксплуатацию, получив соответствующее разрешение местных служб.

Некоторые ограничения касаются и внутреннего обустройства самого дома:

• высота потолков должна составлять минимум 2,2 метра;
• площадь основной комнаты (гостиной) должна быть минимум 12 кв.м, спальни — не менее 8 кв.м, а туалета — от 1 кв.м.
• жилой дом должен располагаться в 5 метрах от улицы, в 3 метрах от границы с соседями и в 6 метрах от соседнего дома.

Бани

Баня — полезное дополнение для дачи, но она считается одним из самых пожароопасных объектов. Поэтому ее следует располагать на расстоянии минимум 8 метров от жилого дома, в 5 метрах от улицы или проезда, и минимум в 4 метрах от высоких деревьев.

Рисунок 4. Примерное расположение построек на дачном участке

Также важно, чтобы расстояние от бани до колодца или скважины составляло хотя бы 12 метров, и хотя бы в 1 метре от границы соседского участка.

Хозяйственные постройки

Хозяйственными постройками называют птичники, сараи для скота или хранения инвентаря, склады и амбары. Их можно строить на расстоянии минимум 1 метра от границы соседнего участка.

Читайте также: Болотные растения

Колодец тоже иногда относят к хозяйственным постройкам. Его располагают минимум в 5 метрах от дома и в 8 метрах от туалета или выгребной ямы. Также важно, чтобы яма или уличный туалет размещались минимум в 4 метрах от границы с соседним участком.

Инженерные требования к строительству в 2022 году

Если дом на дачном участке будет использоваться для постоянного проживания, он должен полностью соответствовать санитарным и инженерным нормам и требованиям (рисунок 5).

Рисунок 5. Все постройки на участке должны располагаться на оптимальном расстоянии друг от друга

Ранее перечисленные отступы от забора и соседнего участка тоже относятся к нормам, но к ним относятся не только они:

1. Если погреб будет располагаться за пределами жилого дома, то он должен размещаться минимум в 12 метрах от выгребной ямы, уличного туалета или септика.
2. От жилого дома до бани, или от туалета/выгребной ямы до колодца должно быть минимум 8 метров.
3. Дом должен располагаться минимум в 12 метрах от любых хозяйственных построек.
4. Погреб можно располагать и под домом, но его высота не должна превышать 2,2 метра.

Также важно, чтобы скат крыши любой жилой или хозяйственной постройки должен располагаться минимум в 1 метре от границы соседнего участка. Если это требование невозможно соблюсти физически, все сливы воды нужно направлять в направлении от соседнего участка.

Высота хозпостройки и ее расстояние от соседнего участка — Юридическая консультация

Олег Валентинович Тихомиров (Москва) 10.11.2016 Рубрика: Земля

Сосед в 1 метре от моего участка построил двухэтажную баню высотой 6 метров. В результате чего возникла шестиметровая сплошная стена, преграждающая свет с восточной стороны и затеняющая мой участок. Внешне построенная баня — полноценный жилой дом. Существуют ли законы или другие нормативные документы, запрещающие так близко к забору (1 метр) строить бани высотой 6 метров? Что я могу сделать в этом случае?

Строительство

Светлана Жмурко

Консультаций: 75

Нормативы расположения построек на земельном участке закреплены в строительных нормах и правилах, в том числе в СП 30-102-99, СП 42.13330.2011, СП 53.13330.2011.

Так, в соответствии с п. 5.3.4 «СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94) до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома – 3 м с учетом требований п. 4.1.5 СП 30-102-99;
от постройки для содержания скота и птицы – 4 м;
от других построек (бани, гаража и др.) – 1 м;
от стволов высокорослых деревьев – 4 м;
среднерослых – 2 м;
от кустарника – 1 м.

Как указано в п. 5.3.8 СП 30-102-99, на территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

В соответствии с п. 7.1 «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утвержден приказом Минрегиона России от 28.12.2010 № 820) расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разд. 14 СП 42.13330.2011, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разд.15 СП 42.13330.2011.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы):

для жилых зданий высотой два – три этажа – не менее 15 м;
четыре этажа – не менее 20 м;
между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 м.

В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м, а расстояния до сарая для содержания скота и птицы – в соответствии с п. 8.6 СП 42.13330.2011.

Расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома – 3; до хозяйственных построек – 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) – не менее 25 м.

В соответствии с п. 6.6 «СП 53.13330.2011. Свода правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» (утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2010 № 849) жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния.

Расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.

В п. 6.7 СП 53.13330.2011 указано, что минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) – 3 м;
постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м;
других построек – 1 м;
стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м;
кустарника — 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).

При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

Если постройки возведены с нарушением строительных норм и правил, в результате чего были нарушены права соседей по земельному участку, защитить нарушенное право можно в судебном порядке.

 

 

Сказали спасибо:

Как мне помешать моему соседу построить вторую пристройку к этажу?

Местные постановления и разрешительные требования могут дать вам основания для блокировки нового строительства соседа.

Уилл Ван Виктор

Вопрос

Я живу в районе, состоящем в основном из одноэтажных домов. Моя соседка хочет добавить второй этаж к своему дому. Я обеспокоен тем, что это дополнение изменит характер моего района и что новый второй этаж затенит мой задний двор. Тень может убить мой сад и газон. Как мне запретить соседу строить пристройку второго этажа?

Ответ

Так как этот тип застройки может осуществляться быстро, лучше всего оперативно определять статус любой заявки на застройку, включая заявки на получение разрешений на строительство и землепользование, поданные вашим соседом. Чтобы определить, были ли поданы заявки, и если да, то статус этих заявок, свяжитесь с вашим местным отделом планирования и отделом строительства.

Когда вы это сделаете, подготовьте адрес вашей соседки, так как приложение может быть не под ее именем.

Возможно, вашему соседу потребуется получить как разрешение на землепользование, так и разрешение на строительство. Разрешения на землепользование часто требуются, когда владельцы хотят изменить использование своей земли (например, с жилого дома на одну семью на многоквартирный) или построить на своей собственности новый коммерческий или многоквартирный проект. Обычно вы можете определить, необходимо ли разрешение на землепользование, изучив местное постановление о зонировании. Если постановление неясно, вы можете обратиться за разъяснениями в местный отдел планирования или к юристу по землепользованию.

Независимо от того, требуется ли разрешение на землепользование или нет, вашему соседу обязательно потребуется получить разрешение на строительство. Разрешения на строительство необходимы для обеспечения общественного здравоохранения, безопасности и общего благосостояния. Землевладелец обычно должен получить разрешение на строительство, чтобы построить, увеличить, преобразовать, добавить или снести строение. И владелец должен получить разрешение до, а не после начала строительства.

В рамках процесса подачи заявки на получение разрешения на строительство сотрудники города или округа рассмотрят заявку на соответствие не только строительным нормам, но и постановлению о зонировании (иногда называемому «кодексом застройки»).

К другим лицам, которые могут рассмотреть заявление, относятся дорожный мастер, начальник пожарной охраны, местный правоохранительный орган, а также городской или окружной инженер.

Если планируемая пристройка запрещена строительными нормами или постановлением о зонировании (или любым другим кодексом или постановлением), в разрешении может быть отказано. В некоторых ситуациях заявитель может подать заявку на «отклонение», которое позволяет продолжить разработку, несмотря на некоторые несоответствия кодексу или постановлению.

Соответствует ли предлагаемая надстройка второго этажа всем кодексам и постановлениям, потребуется подробный анализ как предлагаемой надстройки, так и применимых кодексов и постановлений. Тем не менее, некоторые общие проблемы, с которыми может столкнуться человек, надстраивающий дом, включают в себя:

• Ограничения по высоте. Многие жилые зоны ограничивают высоту нового здания от 28 до 35 футов. Эти ограничения существуют в первую очередь для обеспечения пожарной и строительной безопасности. Однако ограничения по высоте также предусмотрены по эстетическим соображениям, например, для сохранения вида на горы или океан. Если предложенная вашим соседом надстройка второго этажа будет нарушать применимое ограничение по высоте, вы должны сообщить об этом в строительный отдел. Ваш сосед может изменить дизайн пристройки, чтобы соответствовать требованиям, но, убедившись, что ограничение по высоте соблюдается, вы, по крайней мере, можете свести к минимуму влияние второго этажа на вашу собственность.

• Доступ к солнечной энергии. Доступ к солнцу или отключение солнечной энергии предназначены для обеспечения того, чтобы существующая застройка продолжала получать солнечный свет без препятствий со стороны новых зданий и пристроек. Если он существует, положение о доступе к солнечной энергии обычно можно найти в вашем местном постановлении о зонировании и указать что-то вроде:
.

«Цель этого положения о доступе к солнечной энергии состоит в том, чтобы предоставить как можно больше солнечного света в часы зимнего солнечного отопления к существующим или потенциальным зданиям, требуя, чтобы все новые строения строились как можно дальше к югу на своих участках, насколько это необходимо и возможно».

Если ваше местное постановление о зонировании включает такое положение, убедитесь, что предлагаемая надстройка второго этажа соответствует указанному правилу. Как правило, в положениях о доступе к солнечной энергии прописаны исключения, позволяющие застройку в случаях, когда строгое соблюдение этого положения сделает застройку нецелесообразной. Итак, опять же, это положение может не остановить развитие второй истории, но, убедившись, что положение о доступе к солнечной энергии соблюдается в максимально возможной степени, вы можете свести к минимуму его влияние на вас.

• Неудачи . «Отступ» требует, чтобы здание находилось на определенном расстоянии от границы участка. В жилых зонах может быть отступ переднего двора (например, 20 футов), отступ бокового двора (возможно, пять футов) и отступ заднего двора (например, 15 футов). Если надстройка второго этажа не изменит площадь здания, коды неудач вряд ли станут проблемой для вашего соседа. Однако, если пристройка потребует увеличения площади дома, вам нужно будет подтвердить, что пристройка соответствует применимым ограничениям.

• Покрытие лота. Во многих жилых зонах для одной семьи требования к площади участка сводят к минимуму площадь, которую дом может занимать на участке. Например, на участках площадью более 5000 квадратных футов местная юрисдикция может позволить дому занимать 35% участка. Как и в случае с неудачами, если надстройка второго этажа увеличит площадь дома, вы должны подтвердить, что это не нарушает применимые требования к покрытию участка. Если это произойдет, вашему соседу, возможно, придется изменить дизайн пристройки.

• Исторические районы. Если вы живете в старом районе, вы и ваш сосед можете находиться в историческом районе. Если это так, у вашего соседа будет дополнительный набор стандартов, которые необходимо соблюдать при реконструкции или добавлении собственности. Короче говоря, любое дополнение должно соответствовать историческому характеру существующего здания и района. Это может значительно увеличить расходы и усложнить любой строительный проект. Если вы находитесь в историческом районе, и пристройка второго этажа вашего соседа не соответствует застройке в этом районе, у вас есть все основания утверждать, что в разрешениях на пристройку следует отказать.

В дополнение к строительным нормам и положениям постановлений о зонировании, которые могут привести аргументы в пользу того, почему надстройка второго этажа вашего соседа не должна быть одобрена, вы также можете выяснить, ограничивают ли какие-либо частные соглашения застройку. Например, находится ли ваша собственность в районе, где действуют соглашения, условия и ограничения («CC&R»), запрещающие вторые этажи? Обязательно ознакомьтесь со всеми CC&R, действующими в вашем районе.

В дополнение к CC&R, другие частные соглашения могут ограничивать развитие на территории вашего соседа. Например, предыдущий владелец вашего дома мог после согласования с владельцем собственности вашего соседа создать и зарегистрировать сервитут, который защищает ваше право на солнечный свет или вид, ограничивая застройку собственности вашего соседа. Если вы не знаете о каком-либо таком соглашении, вам может потребоваться обратиться к секретарю округа или регистратору округа для поиска в публичных записях. Титульная компания или адвокат по недвижимости могут помочь с этим типом поиска.

Юрист по недвижимости или землепользованию должен быть в состоянии помочь вам разобраться с возможными аргументами, которые могут у вас возникнуть, и должным образом оспорить пристройку второго этажа вашего соседа. Действуйте оперативно, чтобы защитить свои права. Несоблюдение крайнего срока может помешать вам оспорить дополнение, даже если оно нарушит закон.

Поговорите с юристом

Нужен адвокат? Начните здесь.

Земельные правила — что нужно знать покупателям

В этой статье
Types of Regulations
Boundaries
Easements & Rights of Way
Protective Covenants, HOAs
Wetlands
Flood Zones
Water & Mineral Rights
Endangered Species & Historical Sites
See also ZONING            View all articles on IS IT BUILDABLE?

Землепользование регулируется широким набором правил на местном уровне, уровне штата, а иногда и на федеральном уровне. Использование также может быть ограничено по договору с помощью защитных соглашений и других ограничений, предусмотренных договором. Прежде чем тратить слишком много времени на оценку участка земли, сначала убедитесь, что вы можете использовать его для строительства и использовать землю по плану.

ТИП ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ

Использование земли под строительство зданий обычно регулируется комбинацией постановлений о зонировании, правил деления на части и строительных норм и правил, и на пути к получению разрешения на строительство нередко возникают препятствия. Кроме того, нормативные акты департамента здравоохранения обычно регулируют проектирование и согласование септических систем, а правила штата или федеральные правила могут преобладать над местными нормативными актами в отношении таких вещей, как качество воды, водно-болотные угодья, поймы, находящиеся под угрозой исчезновения виды, токсичные материалы и другие экологические проблемы.

Кроме того, конкретный участок может иметь ограничения на сделку посредством сервитутов, прав проезда, соглашений или других посягательств. Например, если предыдущий владелец пожертвовал права на застройку половины участка через сервитут, чтобы получить списание налогов, никто не может строить на этой части участка вечно (или «навечно», как говорят юристы). ). Что можно, а что нельзя делать на земле, например рубить деревья для просмотра, будет определено конкретной формулировкой в ​​сервитуте.

Поиск по названию позволит определить, имеет ли продавец четкое право собственности на недвижимость, и выявит ограничения, связанные с документом, такие как сервитуты, но ничего не скажет вам о зонировании или других вопросах, которые мешают вашим планам строительства. Участок может быть непригодным для строительства или не подходящим для вашего проекта, потому что он слишком мал в соответствии с правилами зонирования, не имеет надлежащей дороги или подъезда, на участке нет питьевой воды, загрязнена почва или вода, он слишком крутой, находится в водно-болотные угодья, или не может пройти тест на просачивание или «пропитку», стандартный тест, необходимый для установки местной канализационной системы в большинстве районов.

Также возможно, что он был разделен без соблюдения правил разделения города, что называется «незаконным разделением». В этом случае вам, вероятно, следует уйти. Если он у вас уже есть, вам нужно будет подать заявку на отклонение, но нет никаких гарантий, что вы его получите.

В некоторых штатах, таких как Массачусетс, действуют правила, регулирующие минимальное расстояние между колодцами и септическими системами на собственных и примыкающих участках, которые может быть трудно или невозможно соблюдать на небольших участках без отклонений. Почти все штаты вводят ограничения на строительство в заболоченных районах, и каждый использует свое собственное определение того, что представляет собой водно-болотное угодье. Помните, что водно-болотные угодья, определенные законом, не обязательно выглядят влажными, на них растут болотные растения или есть другие легко узнаваемые характеристики. Проверьте местные и государственные правила, чтобы убедиться, что ваш проект не нарушает местные правила.

Список потенциальных проблем длинный. В каждом разделе ниже рассматриваются проблемы, которые могут сделать сайт непригодным для вашего проекта из-за юридических проблем, высоких затрат на разработку или качества жизни. Может быть, вы можете законно строить на участке с обширным уступом, недостаточной колодезной водой или свинофермой поблизости, но хотите ли вы этого? Во многих случаях проблемы могут быть решены, но это почти всегда требует времени и денег, а также часто сопряжено с определенным риском того, что все пойдет не так, как вы хотите (см. Извлеченные уроки: отклонение разрешено – Сосед подает в суд!).

ГРАНИЦЫ

Возлюби ближнего своего; но не сносите свою живую изгородь . — Бенджамин Франклин, в Альманах бедного Ричарда, 1732

Не всегда ясно, где проходят границы участка. Реальные дороги не могут быть построены в соответствии с дорогами, которые указаны на планах местности или картах городов, так называемых «бумажных дорогах». В сельской местности нередки случаи, когда соседский сарай или септическая система частично или полностью строится на продаваемом участке. Или соседи могут использовать землю для других целей, таких как отдых, парковка, садоводство или кто знает для чего, и могут быть недовольны тем, что им приходится отказываться от своей бесплатной (и не облагаемой налогом) доли. Они могут даже думать, что им принадлежит часть земли, из-за сочетания невежества, спорных границ и старой поговорки о том, что «владение — это девять десятых закона».

В этой пословице больше правды, чем вы можете себе представить. Древний принцип английского общего права, называемый «противоправное владение», дает человеку законное право требовать владения землей, которую он использует в течение определенного количества лет, без оспаривания законным владельцем. Если вы обнаружите, что соседи посягают на вашу землю, рекомендуется как можно скорее четко обозначить ваши границы забором или стеной и, при необходимости, попросить баттера уважать вашу границу и задокументировать общение. При более спорных обстоятельствах может потребоваться письмо от адвоката о прекращении и воздержании.

И наоборот, с нечеткой границей вы можете непреднамеренно построить свой дом частично на земле вашего соседа или слишком близко к границе, нарушив требования по отступам. Юридические средства правовой защиты от таких ошибок могут быть серьезными, например, требование к лицу, нарушившему правила, демонтировать или переместить конструкцию. В некоторых случаях вы можете договориться с соседом об изменении границы. Чтобы исправить нарушение, связанное с неудачей, вы можете подать заявку на отклонение от местного совета по зонированию, но нет никаких гарантий, что оно будет удовлетворено.

Границы могут быть обозначены деревянными или металлическими кольями, вбитыми в землю в угловых точках. Однако в некоторых случаях они сломаны, пропали без вести, закопаны или были перемещены. Поэтому, если есть какие-либо вопросы относительно границ, необходимо провести опрос. Это особенно важно на узком участке или там, где вы планируете строить близко к одной из границ участка — и может потребоваться в соответствии с

СЕРВИТУТЫ И ПРАВА ОТДЫХА

Сервитут дает другой стороне право использовать вашу землю указанными способами. Право проезда — это тип сервитута, который позволяет другому человеку путешествовать по части вашей земли — возможно, именно там, где вы планировали построить свой дом или сад. Например, коммунальная компания может владеть сервитутом, позволяющим провести линию электропередач через землю, которую вы рассматриваете. Или предыдущий владелец, возможно, пожертвовал сервитут, запрещающий любое строительство или изменение части участка, который вы просматриваете. У соседа может быть право проезда, позволяющее ему построить подъездную дорогу через участок, или у города может быть право проезда, чтобы построить дорогу. Точно так же дренажный сервитут позволяет городу, округу или штату создать дренажную канаву или «болотину» над землей или дренажный трубопровод под землей в зависимости от конкретного сервитута.

В некоторых случаях вы можете разместить временные конструкции, такие как настилы или навесы, внутри сервитута, но вам придется заплатить за удаление и замену улучшения, если владельцу сервитута потребуется доступ. Если городу или коммунальному предприятию необходимо провести раскопки для прокладки трубопровода или других коммуникаций в пределах их сервитута, они обязаны восстановить имущество до состояния, в котором они его нашли. Однако для обеспечения соблюдения этого положения может потребоваться несколько телефонных звонков, и их работа все еще может не соответствовать вашим стандартам.

Сервитуты могут быть частью договора и действовать вечно, а могут быть временными, например, до смерти держателя сервитута или определенной даты. Если сервитут не записан в акте, он должен быть записан в плане участка, ограничительных соглашениях или другом юридическом документе. Сервитуты могут работать в обоих направлениях — они могут повышать ценность вашей земли или уменьшать ее. Если сервитут важен для вашей покупки земли, например, он нужен вам для подъезда к вашему участку, сделайте сервитут и запланированное использование его условием вашего предложения.

ЗАЩИТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА и ПОЛОЖЕНИЯ О ТСЖ

При покупке в подразделении есть большая вероятность, что лот поставляется с ограничениями, называемыми ограничительными соглашениями. Они предназначены для сохранения ценности свойств, общественного характера и т. д. С некоторыми можно согласиться — например, никаких хламовых машин во дворе — но не понравиться другим: «Что ты имеешь в виду, я не могу развешивать одежду сушиться!» Юридически они называются CC&Rs — соглашения, условия и ограничения, и имеют большой юридический вес. Поэтому внимательно прочитайте их, прежде чем продолжить.

Кто устанавливает правила.  Соглашения и другие правила, ограничивающие использование вашей собственности, создаются и применяются застройщиком или Ассоциацией домовладельцев (ТСЖ). Что ТСЖ может и не может регулировать, и как они могут обеспечивать соблюдение своих правил, регулируется законом штата. Как правило, ТСЖ имеют законные полномочия:

• Разрабатывать правила для общего блага жителей
• Разрабатывать правила для мест общего пользования
• Покупать товары и услуги для содержания мест общего пользования
• Оценка владельцев для оплаты общих расходов
• Обеспечение соблюдения их правил с помощью таких вещей, как штрафы, залоговые права, судебные иски и даже потеря права выкупа

Кто обеспечивает соблюдение правил? Соглашение обеспечивается не государственным органом, а застройщиком или другими домовладельцами через ассоциацию домовладельцев. Правоприменение часто бывает неравномерным, но нарушение правила может привести к неприятным последствиям, включая штрафы, залоговые права или судебные иски, а в крайних случаях — лишение права выкупа. Хотя правоприменение часто бывает неравномерным, можно с уверенностью предположить, что все правила будут применяться.

Что можно регулировать. Ковенанты и правила ТСЖ могут охватывать почти все, что вы можете себе представить: домашние животные (тип и количество), стирка на открытом воздухе, вырубка деревьев, размер дома, стиль и цвет, заборы, спутниковые антенны, радиолюбительская деятельность, уличное праздничное оформление, где вы может припарковаться, и даже кто живет в вашем доме за пределами нуклеарной семьи. Дом может быть предметом «проверки проекта» одним человеком или комитетом, чьи вкусы могут отличаться от ваших. Ковенанты также могут быть более строгими, чем законы о зонировании, например, ужесточая требования к отступлениям или дополнительно ограничивая ваше право на разделение. Список можно продолжить. Некоторые общие элементы включают в себя:

• Размер, стиль и цвет корпуса.
• Домашние животные: тип, размер, количество, и можете ли вы позволить кошкам или собакам бродить по окрестностям.
• Шум: Возможно, вы не сможете взорвать Led Zeppelin в полночь, даже если это разрешено городскими постановлениями.
• Ландшафтный дизайн: что можно и что нельзя сажать
• Ограждение: разрешено ли это, и если да, то какого типа и какой высоты?
• Отдельно стоящие конструкции: размер, тип и материалы, используемые для детских игровых площадок, сараев для инструментов и других хозяйственных построек.
• Украшения. Сможете ли вы построить и украсить ясли во дворе перед домом или украсить вход гигантскими страшными пауками на Хэллоуин? Они могут регулироваться.
• Домашний бизнес: тип и размер домашнего бизнеса могут быть ограничены или даже запрещены за пределами местных законов о зонировании.

Есть вопросы. Если вы много обдумываете в подразделении, убедитесь, что вы подходите к нему с открытыми глазами. Спросите продавца, агента по продажам или разработчика о любых ограничениях по делу. Чтобы убедиться в этом, обратитесь в отдел документации или в здание суда местного муниципалитета. Спросите их о любых связанных с делом ограничениях в развитии, которое вы рассматриваете. Обычно они отображаются на карте площадей подразделения или описываются в официально зарегистрированном документе в архиве.

Ковенанты также будут отображаться при поиске по титулу, проводимом вашим адвокатом, если вы его наняли, или титульной компанией до того, как они оформят вам титульное страхование. Если у вас есть какие-либо опасения, вы должны сделать свое предложение при условии отсутствия соглашений или правил ТСЖ, которые мешают вашим планам строительства или землепользования (см. Извлеченные уроки: Соглашения, защищающие кого?).

Смежным вопросом являются сборы ассоциации, покрывающие такие вещи, как содержание частных дорог или обслуживание общих колодцев, общественных септических систем, общей земли или другого общего имущества. Лучше всего входить в эту аранжировку с открытыми глазами.

ВОЛОТНЫЕ УГОДЫ 

Правила регулирования водно-болотных угодий сложны и существуют на федеральном уровне, уровне штата и часто на местном уровне (город, поселок или округ). Возможные характеристики включают сезонную стоячую воду, низину, которая удерживает воду в течение нескольких дней после дождя, неглубокий уровень грунтовых вод, пруд или ручей с пологими берегами. Для быстрой проверки пройдитесь весной, через день или два после сильного дождя, в поисках стоячей воды или мокрых участков под ногами. Однако в некоторых случаях определенные и регулируемые водно-болотные угодья могут казаться сухими, могут не содержать болотных растений, таких как рогоз, и даже могут быть покрыты лесом.

Отдел качества воды Вермонта определяет охраняемые водно-болотные угодья как

те районы штата, которые затапливаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой, достаточной для поддержания растений и животных, рост и размножение которых зависит от насыщенных или сезонно насыщенных почвенных условий. . Эти районы широко известны как пруды, болота, болота, болота, влажные луга, кустарниковые болота и лесные болота. Водно-болотные угодья часто встречаются вместе с озерами, прудами, реками и ручьями, создавая переходные зоны между сушей и открытой водой. Однако водно-болотные угодья также могут быть изолированы от какой-либо очевидной связи с водой, если они расположены там, где топография собирает поверхностные воды, или там, где грунтовые воды выходят на поверхность 9.0093 .

Если вы подозреваете, что на вашем участке могут быть водно-болотные угодья, обратитесь в местный или государственный отдел охраны окружающей среды (DEQ), который предоставит карты инвентаризации водно-болотных угодий с указанием местонахождения водно-болотных угодий. Сейчас многие онлайн. Однако эти карты не всегда полны и не всегда актуальны. Они могут пропустить некоторые области или включить те, которые больше не являются водно-болотными угодьями. Единственный способ с уверенностью определить статус участка — провести физический осмотр участка, включая почву и растения, в соответствии с государственными нормами. Вы можете нанять консультанта по окружающей среде, чтобы он провел быстрый обзор и, при необходимости, более тщательное (и более дорогое) картографирование границ водно-болотных угодий на вашем участке. В некоторых штатах некоторые из этих услуг предоставляются бесплатно или за символическую плату. Обратитесь в Департамент качества/защиты окружающей среды вашего штата.

Если известно или подозревается наличие водно-болотных угодий на вашей территории, не расчищайте их, не раскапывайте, не сортируйте и не изменяйте их каким-либо образом, пока вы полностью не усвоите правила и не получите необходимые разрешения. В противном случае вы можете быть оштрафованы и обязаны восстановить водно-болотные угодья до их естественного состояния.

Однако, даже если на вашем участке охраняются заболоченные земли, вы все равно сможете строить на засушливой части земли. Вам понадобится достаточно большая территория для строительства с необходимыми просветами до границ заболоченной территории. Вам также понадобится достаточно большая сухая площадь для септической системы, если это необходимо.

В некоторых случаях вам может быть разрешено осушать и строить заболоченные участки и «смягчать» воздействие путем восстановления или создания заболоченных участков на другой части участка — так называемое компенсационное смягчение последствий . Однако это юридически сложно и в основном используется разработчиками с помощью инженеров и юристов.

Поэтому действуйте с особой осторожностью, прежде чем покупать или строить на водно-болотных угодьях или рядом с ними. Помимо нормативных препятствий, вы сталкиваетесь с перспективой владения домом с постоянными проблемами дренажа и влажности.

ЗОНЫ ЗАТОПЛИВАНИЯ

Проверьте в своем опросе, местном отделе планирования или окружном суде, чтобы узнать, находится ли какая-либо или вся ваша земля в зоне затопления, установленной FEMA, обычно называемой «поймой». FEMA определяет зоны высокого риска затопления как районы с вероятностью затопления 1% в любой данный год. Это означает, что вероятность наводнения в любой 30-летний период составляет около 25%. В 50-летний период риск составляет около 40%. Для сравнения, это в 27 раз больше, чем вероятность пожара в вашем доме, которая составляет примерно 1 к 2500 в любой конкретный год.

Зонирование может потребовать, чтобы вы построили на определенном расстоянии от границы поймы, а также может потребовать, чтобы здание было поднято на определенную высоту. В некоторых районах здания возвышаются на опорах с «отрывными» стенками на нижнем уровне, предназначенными для того, чтобы отламываться и уплывать при наводнении, оставляя здание наверху невредимым. Нижние части здания, как правило, не предназначены для жилых помещений или механических/электрических систем. Также могут применяться особые требования к септической системе. Правила могут быть довольно сложными.

Если вы находитесь в зоне повышенного риска наводнения, большинство кредиторов потребуют от вас приобрести федеральную страховку от наводнения, которая ограничена суммой в 250 000 долларов и часто не покрывает полную стоимость восстановления. Вы также можете заплатить намного больше за некоторые типы покрытия, таких как повреждение плесени, и найти более трудным для получения кредита на строительство. Добавьте к этому реальный риск наводнения, и вам, возможно, захочется очень хорошо подумать о том, чтобы искушать судьбу таким образом. Ознакомьтесь с часто задаваемыми вопросами о страховании от наводнения.

Независимо от того, верите вы в глобальное потепление или нет, во многих районах страны выпадает больше осадков, чем ожидалось по историческим нормам, и карты опасности наводнений пересматриваются, чтобы отразить эти изменения. Однако пересмотр карт зон затопления является бюрократическим процессом, который может отставать от климатических тенденций (и иногда приводит к неправильной классификации районов). FEMA делает все возможное с ограниченным персоналом и финансированием. И, нравится вам это или нет, их данные часто являются лучшими доступными данными, и на них полагаются кредиторы, страховщики и рынок недвижимости, поэтому к ним нельзя относиться легкомысленно . Подробнее о картировании пойм и страховании от наводнений .

Хотя нахождение в пойме не означает, что ваша земля обязательно будет затоплена, нахождение вне поймы не гарантирует, что вы будете в безопасности. Местные источники воды, такие как пруды или ручьи, местные условия дренажа и топография вашего участка — все это играет роль. Если вы сомневаетесь, попросите инженера взглянуть.

ПРАВА НА ВОДУ И ПОЛЕЗНЫЕ ИСКОПАЕМЫЕ

Права на воду. Владение участком земли не обязательно означает, что вы владеете правами на воду и полезные ископаемые, которые текут по вашей земле или под ней. В основном это проблема западных штатов, где большая часть доступной воды используется для орошения. Могут существовать различные виды прав на воду для поверхностных вод, подземных вод и родников, а также для бытовых, сельскохозяйственных и промышленных целей. Как правило, права на воду зависят от того, кто первым подал заявку на получение прав. При нехватке воды человек, подавший заявление в 1920 имеет приоритет перед заявкой 1960 года. Особенно в засушливых районах важно знать, какие права на воду связаны с землей, которую вы покупаете. Это может существенно повлиять на стоимость и пригодность земли. Поскольку эти права сложны и различаются от штата к штату, разумно получить мнение юриста или эксперта по правам на воду.

Права на добычу полезных ископаемых .  Как и права на воду, права на полезные ископаемые варьируются от штата к штату. Как правило, право собственности на поверхность земли не гарантирует, что вы владеете ценными полезными ископаемыми под ней, которые могут находиться в частной или государственной собственности. Права на добычу полезных ископаемых обычно распространяются на уголь, нефть, газ и ценные полезные ископаемые, но исключают основную почву, песок, гравий и коренные породы, которые лежат под большинством домов. Хуже всего то, что владелец прав на добычу полезных ископаемых, как правило, имеет право войти в собственность, чтобы добывать свои полезные ископаемые, даже если у вас во дворе есть нефтяная скважина! Если вы находитесь в районе, где преобладают нефть, газ и добыча полезных ископаемых, стоит выяснить, кому принадлежит золото под вашим домом.