Нежилое помещение в многоквартирном доме: Нежилые помещения в многоквартирном доме 2022: площадь, содержание, оплата, управление

Нежилые помещения и ОДН: основные заблуждения

Собственники помещений в жилом доме обязаны содержать общее имущество и нести дополнительные коммунальные расходы. Законодатели давно уже закрепили это правило нормативными актами. Но оплата общедомовых нужд породила у жильцов новые сомнения, связанные с нежилыми помещениями в многоквартирном доме. «Барнаульская горэлектросеть» предлагает читателям разобраться с типичными заблуждениями и прояснить для себя важные моменты по расчетам электроэнергии на ОДН.

• Заблуждение 1: подключения офисных помещений к внутридомовым сетям жилого дома  выполнены с грубыми нарушениями

Жильцов часто волнуют вопросы законности технического присоединения офисов и магазинов к внутренним электрическим сетям  многоэтажного дома. Граждане высказывают опасения, что такие подключения могут быть выполнены со всевозможными огрехами или в обход общедомового прибора учета, из-за чего собственники квартир вынуждены нести дополнительное бремя коммунальных расходов, включая оплату электроэнергии на общедомовые нужды.

Факт: на телефон доверия барнаульских энергетиков с начала года поступило 15 звонков с просьбой проверить законность присоединения нежилых помещений.  Например, жильцы дома №3 по улице Минская считают, что ателье, расположенное в их доме, подключено к сетям самовольно и просят разобраться в ситуации. Владельцев квартир в доме №225 по улице Интернациональной интересует, что за кабель протянут в третьем подъезде и какой объект он питает электроэнергией. Хозяева жилых помещений по ул. Деповской, 29 сообщают о том, что в доме часто работает сварка и уточняют, можно ли проверить законность проведения подобных  работ.

            По каждому указанному адресу специалистами сетевой организации  были организованы инспекторские проверки, однако ни один из случаев, вызывавших опасения соседей из-за возможных нарушений, не подтвердился.

Совет специалиста:

С вопросами и предложениями по поводу технического подключения нежилых помещений к коммуникациям в многоэтажном доме, гражданам следует обращаться в управляющую компанию, с которой заключен договор на обслуживание или ТСЖ.   В свое время именно этим организациям было отдано право решать все, что касается технического присоединения к инженерной инфраструктуре жилого дома. Так было сделано для того, чтобы упорядочить правила присоединения новых объектов к внутридомовым сетям и привести их в соответствие с действующим законодательством.          

• Заблуждение 2: жильцы платят ОДН за магазины и офисы, которые находятся на первом этаже

Некоторые собственники квартир считают, что они платят ОДН за встроенные магазины и офисы. Такое убеждение связано с отсутствием понимания схемы распределения платы электроэнергии на общедомовые нужды. Чтобы избавиться от заблуждений необходимо уяснить всего несколько моментов:

ü  Начисления ОДН не могут зависеть от наличия или отсутствия нежилых помещений в жилом доме.

ü  Согласно действующему законодательству плату за ОДН хозяева нежилых помещений в многоквартирном доме   вносят на равных условиях с владельцами жилых пропорционально площади, находящейся в собственности.

ü  На долю ОДН влияет количество квадратных метров, а не статус помещения. При этом прослеживается явная закономерность: чем больше собственности, тем больше расходов и наоборот.

            Совет специалиста: Владельцам квартир необходимо разобраться в начислениях платы за электроэнергию на ОДН и понять, что абоненты, у которых заключены договоры с ресурсоснабжающей организацией, могут сдавать свои площади в аренду. Такие случаи не влияют на  расчеты электроэнергии на ОДН.    

• Заблуждение 3: владельцы нежилых помещений на первых этажах многоквартирного дома могут не платить ОДН

Собственники нежилых помещений не всегда понимают свои обязанности по оплате общедомовых нужд. Например, директор одного из торговых помещений, расположенных по адресу Павловский тракт, 70 при оформлении договорных отношений с  Горэлектросетью приложил справку о том, что его магазин не имеет отношения к общедомовым затратам по потреблению электроэнергии жилого дома по указанному адресу, поскольку услуга подается самостоятельным кабелем от подстанции. На подобную ситуацию ссылается и руководитель образовательного учреждения по адресу ул. Юрина, 192, полагающий, что его заведение не несет расходы на ОДН.

Однако согласно действующему законодательству все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от подключения, отдельного входа и иных факторов, обязаны оплачивать расходы на общедомовые нужды.   

Факт: распределение ОДН на все нежилые помещения в многоэтажном доме  производится на основании:

 1. П.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ: доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме (как жилого, так и нежилого), определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

 2. Ст.44 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»: Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Совет специалиста: Собственникам помещений следует своевременно оплачивать электроэнергию, израсходованную на ОДН. Это обычная коммунальная услуга и к должникам применяются жесткие санкции, вплоть до отключения электрической энергии, а также взыскания задолженности в судебном порядке. При этом даже небольшая сумма долга может привести к серьезным увеличениям расходов.

Ещё раз об обязанностях владельцев нежилых помещений

Источник фото: https://www.pexels.com/

«Эра» непонимания собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах (далее-МКД), почему они имеют обязанность по оплате «за что-то иное» кроме коммунальных услуг фактически завершена. Слишком многое за последние годы сделано в правовом плане: разъяснения компетентных органов, внесение изменений в действующее законодательство, наличие судебной практики и фактическое участие в судебных заседаниях данных собственников в качестве ответчиков.

Именно поэтому сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО), в свою очередь выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги. К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28. 06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Нередким средством судебной защиты владельца нежилого помещения являлось указание на наличие отельного от подъезда (двора МКД) входа. Постановлением ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 был подтвержден факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Аналогичные доводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 года по делу №А48-4560/2012 и Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 года №06АП-2128/2012 по делу №А37-1985/2011.

В настоящее время распространенным доказательством собственников нежилых помещений в свою пользу являются экспертные заключения о том, что нежилое помещение по установленным экспертами параметрам не является частью МКД, поэтому начисление платы в отношении него неправомерно.

Однако и здесь стоит отметить, что не все суды соглашаются с такими доводами.

Мы уже писали статью о решении Арбитражного суда Иркутской области. Суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу собственника нежилого помещения. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.

В настоящей статье упомяну об относительно свежем (применительно к нашей теме) Определении Верховного суда РФ от 01 октября 2019 года № 301-ЭС19-16635.

Суд высшей инстанции указал, что если проектной документацией МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного дома.

Данный вывод стал решающим в споре о том, является ли нежилое встроенно-пристроенное помещение МКД его частью либо является самостоятельным объектом недвижимости.

Второе утверждение было рассмотрено по следующим критериям:

• жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы,

• жилой дом и спорное помещение не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами;

• между жилым домом и нежилыми помещениями отсутствуют общие лестничные клетки;

• спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей. Электроснабжение первого и цокольного этажей встройки проложено отдельно от системы электроснабжения МКД; система разводки труб отопления также является отдельной от верхних этажей МКД;

• у нежилых помещений и жилого дома нет общих стен с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции — фундамента;

• у нежилых помещений и помещений дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения;

• регистрация прав на недвижимость проведена при наличии отдельных технических паспортов с присвоением отдельных кадастровых номеров нежилым помещениям первого и цокольного этажа.

Несмотря на широкий спектр кажущихся относимых и допустимых доказательств, у Верховного суда РФ не возникло сомнений в принадлежности спорной пристройки к МКД по следующим основаниям:

• пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к МКД, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

• однако если при этом в МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома;

• из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные помещения указанного МКД;

• МКД и встроенно-пристроенное помещения имеют общие несущие конструкции — часть фундамента, часть крыши, монолитные колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;

• между нежилым помещением и помещениями МКД имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены, ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие первого этажа нежилого помещения.

Таким образом, приведенная судебная практика указывает на правомерность исковых требований УО, в помощь которым при судебном разбирательстве мы посоветуем учесть следующие положения для вынесения решения в пользу управляющего:

• нежилое помещение и МКД имеют одинаковый адрес;

• нежилое помещение в качестве такового указано в сведениях Росреестра;

• нежилое помещение расположено на придомовой территории МКД;

• собственник нежилого помещения не платит земельный налог;

• в проектной документации нежилое помещение изначально указано в качестве встроенно-пристроенного к МКД;

• собственники помещений МКД не давали 100-процентного согласия на уменьшение общего имущества МКД;

• собственник нежилого помещения платит либо не платит, но имеет обязанность по внесению взносов на капремонт.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь. 

Нежилая недвижимость Определение | Law Insider

означает недвижимость, включенную в оценочную ведомость в соответствии с Разделом 48(2)(b) Закона о нормах собственности 2004 года как жилую.

означает здание или сооружение или часть здания или сооружения, не используемое полностью или частично для целей проживания людей, и включает земли и принадлежащие им помещения, а также все надворные постройки, заборы или сооружения на них или в них.

означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилья на одну-четыре семьи, которое используется или занято или предназначено для использования или занятия, полностью или частично, в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц, но не относится к (а) неулучшенному недвижимому имуществу. на котором должны быть построены такие жилища, или (b) единицы кондоминиума или кооперативные квартиры, или (c) собственность ассоциации домовладельцев, которая не принадлежит продавцу за вознаграждение.

означает портфель жилых систем, прямо или косвенно принадлежащих Компании-участнику.

означает Имущество, в котором Компания имеет долю участия, которое не было приобретено с целью получения арендного или другого операционного дохода, в отношении которого не ведется разработка или строительство и в отношении которого добросовестно не планируется разработка или строительство , начать в течение одного (1) года.

означает в совокупности Имущество, указанное в Приложении 1.1, а «Первоначальное имущество» означает любое из таких Имуществ.

имеет значение, указанное в разделе 3.16(b).

означает в совокупности все права, права собственности и проценты (включая любую аренду, полезные ископаемые или другое имущество) в отношении любых и всех участков или прав на недвижимое имущество, принадлежащее или арендованное любым Лицом, будь то в аренде, лицензии или другие средства, вместе со, в каждом случае, всеми относящимися к ним сервитутами, наследственными правами и принадлежностями, всеми улучшениями и сопутствующими приспособлениями и оборудованием, всеми общими нематериальными активами и договорными правами, а также другим имуществом и правами, связанными с владением, арендой или эксплуатацией.

означает полезные ископаемые, описанные в Документах о предложении как Рудник Масеве или Проект 1, расположенный в западной части комплекса Бушвельд в Южной Африке, проект совместного предприятия Waterberg, расположенный на северной части вулканического комплекса Бушвельд, и Проект расширения Waterberg, расположенный на северной оконечности вулканического комплекса Бушвельд, рядом с проектом совместного предприятия Waterberg;

означает землю, используемую или пригодную для использования в целях проживания (но не включает землю, на которой нет жилого помещения).

означает любое недвижимое имущество, находящееся в этом штате, на котором построено или предполагается построить жилище;

– имущество, используемое для строительства, ремонта, торговли или производства, производства, сборки или переработки готовых или частично готовых изделий из сырья или готовых деталей в таком крупном офис или другое помещение на том же участке, использование которого связано с такой деятельностью;

означает в любое время коллективную ссылку на каждый из объектов и недвижимого имущества (включая Базовое имущество для заимствования), которым в то время владели или сдавали в аренду Консолидированные стороны.

имеет значение, указанное в Разделе 2.1(d)(ii).

означает все интересы в недвижимом имуществе любого характера, включая сервитуты, будь то владелец или держатель Залогового права, арендодатель, субарендодатель, арендатор, субарендатор или иным образом.

CPA: частичная или полная доля 17 в недвижимом имуществе (включая права аренды) и связанное с ним личное или смешанное имущество. Инвестиции, которые обязывают CPA: 17 приобрести Недвижимость, будут рассматриваться как Собственность для целей настоящего Соглашения.

означает всю землю вместе со всеми расположенными на ней зданиями, сооружениями, улучшениями и приспособлениями, а также всеми сервитутами и другими правами и правами, относящимися к ним, принадлежащими любой Компании Группы.

означает всю Недвижимое имущество, находящееся в собственности любой Кредитной стороны за вознаграждение в Соединенных Штатах, в каждом случае, со справедливой рыночной стоимостью 7 425 000 долларов США (согласно добросовестному определению Заемщика) или более, как определено (i) с в отношении любого Недвижимого имущества, принадлежащего любой Кредитной стороне на Дату закрытия, на Дату закрытия и (ii) в отношении любого Недвижимого имущества, приобретенного Кредитной стороной после Даты закрытия, на дату такого приобретения.

означает и относится к тем участкам земли, которые указаны на любом зарегистрированном подразделении Объектов и предназначены для общего пользования и удовольствия владельцев Объектов.

означает термин, определенный в разделе 1211 пересмотренного школьного кодекса, MCL 380.1211.

любого Лица означает все права, права собственности и интересы такого Лица в качестве арендатора или лицензиата в отношении и по аренде или лицензиям на землю, улучшения и/или приспособления.

имеет значение, указанное в разделе 3.16.

означает зону, предназначенную для зданий, предназначенных исключительно для проживания людей, и ни в коем случае не включает ее использование полностью или частично для любых других целей, например, коммерческая деятельность, школа, учреждение, магазин, офис, клиника, салон красоты, гостевой дом, центр бракосочетания, гимназия, учебный центр, клубная деятельность, мастерская, магазин или склад и т. д. или для целей политической, религиозной или сектантской деятельности. В него входят парки, сады, детские площадки, секторные магазины и другие открытые пространства, расположенные на территории, выделенной в жилую зону.

означает любое доисторическое или историческое место, район, здание, объект или другую недвижимую или личную собственность, имеющую историческую, архитектурную или археологическую ценность, а также ресурсы фольклора. Эти объекты или ресурсы могут включать, помимо прочего, памятники, мемориалы, поселения индейцев, культовые места, заброшенные поселения, затонувшие или заброшенные корабли, инженерные сооружения, сокровища, артефакты или другие объекты, имеющие внутреннюю историческую или археологическую ценность, или любая его часть, относящаяся к истории, правительству и культуре Флориды.

означает много, использование которого ограничено законом, соглашением,

означает имущество, ранее или в настоящее время используемое в основном для бизнеса, розничной торговли, государственных или профессиональных целей.

Юридические требования для местного управляющего жилой недвижимостью в Калифорнии

Законодательство Калифорнии требует, чтобы определенная собственность, используемая для получения прибыли, находилась на управляющих круглосуточно для предоставления услуг и защиты жильцов. Закон налагает санкции, если это требование не соблюдается, но имеет ограничения в отношении применимости закона к небольшим зданиям. Эта статья обобщает основной закон.

 

Закон:

Гражданский закон Калифорнии предусматривает следующее:

§ 42.  Смотритель

 Управляющий, дворник, домработница или другое ответственное лицо должно проживать в каждом помещении и нести ответственность за каждое помещение. многоквартирный дом, в котором 16 и более квартир , и каждой гостиницы, в которой имеется 12 или более гостевых комнат, в случае, если собственник многоквартирного дома или гостиницы не проживает в указанных помещениях. Для всех строений, находящихся в одной собственности и на одном смежном земельном участке, потребуется только один смотритель. Если собственник не проживает в помещении какого-либо многоквартирного дома, в котором имеется более четырех, но менее 16 квартир, уведомление с указанием имени и адреса собственника или имени и адреса представителя собственника, отвечающего за многоквартирный дом. , вывешивается на видном месте в помещении.

Обратите внимание, что это требует не ежедневного или даже ночного осмотра человеком, а фактического проживания в помещении, при условии, что владелец там не проживает. Кроме того, обратите внимание, что даже в тех помещениях, в которых менее шестнадцати квартир, может потребоваться уведомление о местонахождении владельца или агента владельца, если в доме более четырех квартир.

И последствия непредоставления такого управления немалые:

Раздел 72 касается штрафов и гласит:

§ 72.   Санкции

Любое нарушение настоящего подраздела или Кодекса охраны труда и техники безопасности, Раздел 13, Часть 1. 5, начиная с Раздела 17910 (Жилищный закон штата), подлежит наказанию, как указано в Разделе . 17995 СНиП .

Теперь мы должны обратиться к разделу 17995 Кодекса охраны труда и техники безопасности, чтобы определить штрафы, которые гласят:

17995.   Любое лицо, нарушающее любое из положений этой части, строительных стандартов, опубликованных в Государственных строительных стандартах. Кодекс, относящийся к положениям этой части, или любое другое правило или положение, обнародованное в соответствии с положениями этой части, является виновным в совершении мисдиминора, , наказывается штрафом в размере до одной тысячи долларов (1000 долларов США) или лишением свободы на срок до шести месяцев, или и таким штрафом, и тюремным заключением.

Таким образом, несоблюдение этого закона является преступлением. Это также приведет к привлечению владельца к гражданской ответственности в связи с подачей иска арендатором (ами). Наконец, у города и/или округа могут быть свои требования и обязательства, возлагаемые на владельца.

Мысли:

Причина, по которой закон так суров к собственнику, заключается в том, что на карту может быть поставлена ​​безопасность жильцов. Первоначально эти случаи возникали, когда в помещении возникали чрезвычайные ситуации (в одном случае пожар, в другом случае преступление), и владельцы, путешествующие и, следовательно, недоступные, не могли предоставить жизненно важную информацию арендаторам и аварийно-спасательным службам.

Новому владельцу таких квартир очень важно понимать, что, когда речь идет о домах людей, как закон, так и здравый смысл требуют такой степени усердия и осторожности, которая намного превосходит то, что часто ожидается в ситуации коммерческой аренды. А поскольку в среднем присяжных больше арендаторов, чем собственников, собственнику имеет смысл знать закон и неукоснительно его соблюдать.

Распространенная проблема возникает, когда местный менеджер, часто без предупреждения или с небольшим уведомлением, внезапно освобождает помещение и, таким образом, немедленно ставит владельца в положение, нарушающее закон.