Нежилое помещение в многоквартирном доме это: Нежилое помещение что это такое, определение по Жилищному кодексу 2023

Содержание

Понятие и специфика нежилых помещений

Библиографическое описание:

Решетов, Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений / Ф. Ф. Решетов. — Текст : непосредственный // Актуальные вопросы юридических наук : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск : Два комсомольца, 2012. — С. 50-55. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/43/2592/ (дата обращения: 15.02.2023).

С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота. Большая масса вещей относится к первой группе; в этом собственно и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношение в основном по поводу оборотоспособных объектов. Нежилые помещения являются оборотоспособными объектами недвижимого имущества. Каждый из объектов недвижимого имущества характеризуется особыми потребительскими свойствами.

Так, например, нежилые помещения как объект недвижимого имущества характеризуются: разнообразным назначением (промышленные, общественные, хозяйственные), особой формой функционирования, длительностью хозяйственного оборота и т.д.

Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть прежде всего само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости.

Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.

Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).

Вместе с тем, весьма интересной остается точка зрения на проблему определения помещения как самостоятельной единицы, а не части здания (сооружения). Например, существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случаи два объекта пространственно совпадают. С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения.

От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости [7].

Авторы концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, приводят свой аргумент в защиту данного довода [27, с.48-54]. По их мнению, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Однако здесь необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, существование помещения невозможно вне какого-либо здания и сооружения. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания. Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству. По смыслу ст. 288 ГК РФ квартиры в многоквартирном доме, переведенные в соответствии с жилищным законодательством в нежилые помещения могут быть предметом сделок. Между тем, данные нежилые помещения физически являются частью здания.

Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход [8, с.49]. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.

Однако, в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки данное определение можно применить и к понятию здания.

Основными положениями системы нормативных документов в строительстве помещение определяется как пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и отграниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) [2].

Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций о нежилых помещениях не претендует на исключительность.

В законодательстве также не содержится понятия нежилого помещения, но вместе с тем в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства).

ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения – это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Однако на практике предметом сделок являются именно части зданий и сооружений, соответствующие коммуникации [26, с.75].

Законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. Ранее ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматривались не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда. В п.2 ст.2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются: а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроено-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 [1] утверждены «Правила ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 – 3). То есть, под нежилыми помещениями данным нормативно правовым актом понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение) как жилые так и нежилые. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п.23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п.24 Постановления).

В соответствии с точкой зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [9]. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: «под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке» [3, с.8].

Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав [23, с.74].

Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав [10, с. 56; 16, с.170-193; 19]. Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно [13, с.376]. Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав [4; 24; 28] и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.

В науке гражданского права имеется и третья точка зрения. Помещение является самостоятельным объектом права наряду со зданием: нежилые помещения — это самостоятельное «узкое» понятие [5, с.50]. В данном случае акцент делается на тесной взаимосвязи нежилого помещения и здания, в котором нежилое помещение расположено. Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, объект права, то является ли объектом само здание. Несмотря на различные точки зрения, каждая из вышеприведенных концепций показывает актуальность выделения нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. В связи с изложенным выработка понятия нежилое помещение будет полезна в научном и правоприменительном аспектах. Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение – это помещение, предназначенное для целей не связанных с проживанием граждан. Ключевое слово в данном определении – это помещение.

Как видно из данных определений юридическое понятие нежилого помещения базируется и фактически включает в себя техническую составляющую определения. Разумеется, не учитывать «строительную» специфику нежилого помещения нельзя. Поскольку только таким образом можно точно пространственно отграничить нежилое помещение от другого объекта. На наш взгляд, формулируя определение нежилого помещения необходимо учитывать его специфику как объекта недвижимого имущества и объекта гражданских прав.

Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты» [14, с.19].

По мнению Г.Ф. Шершеневича многие дома являются по своей природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараи), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Однако, по мнению автора, возможна и обратная ситуация – обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Г.Ф. Шершеневич так же отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Следовательно, как полагает автор «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» [25].

Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения [15].

К.П. Победоносцев относил дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» [17].

В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.

Рассматривая проблемы нежилых помещений как объектов гражданских прав, В.А. Лапач считал «необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение)», и далее автор отмечает, что «в то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания» [12, с.8]. Автор под нежилыми помещениями понимал, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [18]. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику [6]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [11].

Можем сделать вывод, что перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его «технической» части – нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. Если следовать логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) обязан предварительно «расчленить» здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и «остающееся» недвижимое имущество, а затем соответствующим образом зарегистрировать права на них. По нашему мнению необходимо выделить точку зрения В.В. Чубарова, которую мы считаем вполне обоснованной. Автор указывает, что здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации должно прекратиться, уступив двум новым недвижимостям: помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически — нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе.

Вместе с тем, согласно точке зрения Е.А. Суханова признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [21, с.20-21]. Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали [22]. Е.А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях.

Однако, на наш взгляд, поскольку помещения (жилые или нежилые) как таковые фактически представляют собой внутреннею составляющую или внутреннею площадь любого здания и сооружения, важным является именно легальное установление конкретных границ помещения, находящихся в общей собственности (смежные стены в многоквартирном доме, пол, потолок), но само помещение, будучи внутренней частью, может являться объектом права исключительной собственности, не затрагивая законные права и интересы других собственников.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект. Считаем целесообразным воспользоваться словарным определением понятия нежилое строение, поскольку именно термин строение позволяет наиболее правильно охарактеризовать собственно нежилое помещение. Нежилое строение — отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Следовательно, на наш взгляд нежилое помещение можно определить следующим образом: нежилое помещение – это индивидуально обособленное строение, используемое по единому хозяйственному назначению, подразделяемое в зависимости от места расположения и целей использования на виды (функциональное назначение).

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способы определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них нежилых помещений, то на наш взгляд будет правильным согласиться с Е.А. Сухановым в том, что речь идет об «особом правовом режиме, который… должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК» [20], чему на наш взгляд может поспособствовать принятие в дальнейшем специального закона о нежилых помещениях.

Соглашаясь с мнением Е.А. Суханова, мы также полагаем, что в Гражданском кодексе РФ следует в общем виде закрепить правовое положение нежилых помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т. д.). Представляется правильным, соглашаясь с проектом изменений в Гражданском кодексе РФ на 2011-2012 годы, в ст.130 ГК РФ нежилые помещения выделить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Литература:

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.
Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.
Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г.Москве: Автореф.дис. …канд.юрид.наук. М.2004. С.8.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е издание М.:Статут 2002.
Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. 1999. № 10. Приложение С. 50.
Гришаев С. П. Здания и сооружения как объекты недвижимости.
Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, № 1, январь 2006 г.
Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут,2006.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5-6.
Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право 2000. № 6.
Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.
Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. Законодательство. 2003. №4.
Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002.
Маковская А.А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград: Типография «Двигатель», 1914.
Писков П.И. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дис… канд. юрид. наук. М., 2003.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.
Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.
Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7(176).
Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7.
Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.
Трубачев Е.О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005 № 2 (3).
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковов, 1911.
Ярошенко К.Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. 1998. № 10.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1. 06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Информационно-правовая система «Гарант».

Эксперты рассказали, какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме — ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом– это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

«Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников –предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже химико-москальных товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. «Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом», — говорит эксперт.

✓ Жилой и нежилой фонд – в чем разница?

Часто используются термины «нежилой» и «жилой» фонд. Многих интересует, чем недвижимость отличается друг от друга и как переоформить помещение из статуса жилого в нежилое.

Изменение категории вызвано разными причинами, обычно это связано с получением выгоды от ведения бизнеса или сдачи в аренду недвижимости. Отличие жилого помещения от нежилого и особенности изменения статуса – основные моменты, которые мы рассмотрим в данном материале.

Различия между нежилыми и жилыми помещениями

Нежилое помещение – это недвижимое имущество, которое юридически не предполагает возможности проживания человека, но предназначено для использования в коммерческих целях. Соответственно, зарегистрировать лицо в таких объектах невозможно, а статус жилой недвижимости предполагает регистрацию постоянную или временную регистрацию физических лиц. Чтобы лучше понять, что означают жилые и нежилые помещения, отметим отличия в списке:

Бизнес … Для получения права ведения бизнеса в квартире необходимо зарегистрировать собственника и руководителя бизнеса в одной квартире. Для выполнения различных видов работ бизнесменам иногда достаточно иметь в собственности или арендовать подходящее нежилое помещение, это позволит использовать недвижимость в любых производственных целях, в то время как в квартире это не всегда возможно.
Коммунальные услуги … Недвижимость из разных фондов обслуживается по разным расценкам — оплата ЖКХ в квартирах значительно ниже. Но если в жилом доме ведется коммерческая деятельность, по закону нужно заключать новый договор с обслуживающей организацией и оплачивать «бизнес» тарифы. По этой причине многие собственники, узнав, что такое нежилой фонд, даже не подключают услуги газификации и отопления, оставляя только электричество и холодную воду.
Цена . Жилая и нежилая недвижимость существенно различаются по цене, второй вариант обычно не менее чем на 20% дороже равноценной жилой квартиры.

Многие физические и юридические лица интересуются, что такое нежилые помещения. Практика показывает, что переоформление недвижимости может понадобиться по ряду причин:

Предприниматели переоборудуют приобретенные объекты в многоквартирных домах на первом этаже под аптеки, небольшие магазины, пункты выдачи товаров или офисы.
К нежилым помещениям относятся строения, которые не могут быть использованы для проживания. Поэтому, если собственник хочет здесь прописаться и жить, он должен зарегистрировать его по жилой категории.

Какие документы нужно подготовить для переоформления

Если все подготовительные мероприятия выполнены в соответствии с законодательством, необходимо обратиться в Единый центр оказания административных услуг, куда предоставляются документы на рассмотрение:

Заявление о переоформлении недвижимости в другой фонд — подписывается только собственником помещения, должно быть оформлено в соответствии с условиями Жилищного кодекса (ЖК).
Правоустанавливающий документ на переводимый объект.
Документы, выданные БТИ: планы и технические паспорта. Если дом многоэтажный, требуется план каждого этажа.
План будущей перепланировки помещения, если работы будут проводиться после смены статуса.

Заявление о перерегистрации в жилое или нежилое помещение рассматривается в течение 45 рабочих дней. По истечении этого срока уполномоченные органы должны уведомить собственника о принятом решении в течение 3 дней. Ответ направляется по почте, электронной почте или в административный центр, где подавались документы. Кстати, если вы решили купить дом в Киеве, рекомендуем обращаться в лучшее агентство элитной недвижимости THE Capital.

Жилые и нежилые помещения: отличие и возможности каждого

Следует иметь в виду, что согласно условиям Жилищного кодекса Украины, статья 17, предпринимательская деятельность в жилом доме допустима только при соблюдении следующих условий:

Местные жители не будут против вашей деловой активности.
Дом, в котором находится жилье, не относится к ветхому фонду, а значит, снос в ближайшее время не планируется.
Предприниматель зарегистрирован по месту ведения бизнеса.

То есть бизнесмен спокойно может жить в квартире, оплачивать все коммунальные услуги по доступной цене, по сравнению с нежилым фондом, стабильно получая прибыль. Тем не менее, понимая, что такое жилые и нежилые помещения, многие руководители все же меняют статус жилья на коммерческий, поскольку здесь есть существенный плюс. Например, квартира в нежилом фонде становится дороже, если ее выставить на продажу. Для тех, кто рассматривает жилой и нежилой фонд, юристы также рекомендуют учитывать:

Насколько популярна недвижимость и можно ли ее быстро продать?
Процедура оформления документов на объект, так как может занять много времени.
Простые помещения не освобождаются от оплаты коммунальных услуг, которые для нежилых помещений выше примерно в 2 раза. Плюс придется платить ежегодный налог на имущество в зависимости от остаточной стоимости помещения, точный процент определяют местные власти.

Поэтому многие специалисты, сферой деятельности которых является нежилой фонд, утверждают, что это особая группа недвижимости, требующая опыта и знания действующего законодательства.

Подробнее: : Что такое самостоятельная застройка и как ее узаконить?

Перевод недвижимого имущества в нежилое состояние: особенности

Процесс передачи недвижимости из одного фонда в другой сложный и длительный процесс. ЖК Украины прописывает ряд требований, они соблюдаются в обязательном порядке. Если вам необходимо перевести объект из жилого в нежилое здание, это работы, которые выполняются только при соблюдении следующих условий:

Если планируются какие-либо перепланировки, их следует узаконить в соответствующих органах.
Если площадь объекта более 100 квадратных метров, необходимо организовать второй вход с улицы.
При расположении помещения выше первого этажа предпринимателю придется изменить категории всех объектов, которые находятся под ним. Вся недвижимость должна стать необитаемой.
На территории объекта должны быть условия для проведения инженерных коммуникаций.
Жилое и нежилое помещение имеют существенное отличие, так как в последнем не должно быть прописанных людей, поэтому предпринимателю необходимо выехать из будущей коммерческой недвижимости. При этом объект не признается коммерческой собственностью, если в нем проживают люди по договору социального найма или он считается объектом культурного наследия.

Помните: только собственник имеет право изменить статус недвижимости!

Что нужно помнить при переоформлении объекта из нежилого фонда

Коммерческий объект перевести в жилой фонд непросто, так как здания должны соответствовать определенным требованиям:

Объект должен быть качественно возведен: долговечный, не входящий в перечень аварийного фонда, не подлежащий сносу.
Возможно подключение всех коммуникаций в номере, необходимых для комфортного проживания. Это относится к канализации, газоснабжению, электроснабжению, водоснабжению.
Объект должен соответствовать правилам безопасности и быть оборудованным так, чтобы у будущих жильцов не возникало опасных для жизни ситуаций.

Часто жилые и нежилые помещения имеют разную высоту потолков – этот момент также следует учитывать перед выполнением перевода. Также нужно исключить источники появления вредных веществ в воздухе, побеспокоиться о звукоизоляции. В жилом комплексе прописаны все технические стандарты, и если помещение им не соответствует, на одобрение смены категории недвижимости можно не рассчитывать.

При регистрации жилые и нежилые помещения не должны быть обременены — залогами, кредитами или иными видами долгов.

Подробнее: : Где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

Жилая и нежилая площадь: нюансы

Помните, заказы, счета и обременения отправляются владельцу любого имущества.
Площадь, планировка и другие технические сведения в документах должны соответствовать фактическим данным.

Во избежание сложностей при переводе недвижимости из одной категории в другую из-за незнания законодательства не стоит пренебрегать помощью опытных юристов. Подпишитесь на обновления нашего портала недвижимости и получайте свежие публикации от агентства недвижимости THE Capital.

Коммерческая и жилая недвижимость: что нужно знать

Последнее обновление: 26 октября 2021 г.

Добившись успеха в аренде жилой недвижимости, некоторые инвесторы решают перейти в то, что они считают высшей лигой, инвестируя в коммерческую недвижимость. недвижимость. Но действительно ли это правильный шаг?

В этой статье мы подробно рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость, чтобы помочь инвесторам решить, что выбрать.

Основные выводы

Жилая недвижимость включает небольшие многоквартирные дома и дома на одну семью.
Коммерческая недвижимость включает в себя офисную, торговую, жилую и промышленную недвижимость.
К преимуществам жилой недвижимости относятся высокий спрос, относительная простота финансирования и хорошие показатели во всех экономических циклах.
К преимуществам коммерческой недвижимости относятся более крупные потоки доходов от аренды, возможность перекладывать налог на имущество и страховые расходы на арендаторов, а также сдавать в аренду предприятиям, а не частным лицам.
Потенциальными недостатками жилой недвижимости являются дополнительные обязанности арендодателя и усиление конкуренции со стороны других инвесторов, желающих купить недвижимость для сдачи в аренду.
Недостатками коммерческой недвижимости являются высокая стоимость приобретения недвижимости и нестабильность во время экономических спадов.

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость состоит из помещений, в которых живут люди, либо занимаемых собственниками, либо сдаваемых в аренду арендаторам.

Общие типы активов жилой недвижимости включают:

Дома на одну семью
Таунхаусы
Кондоминиумы
Кооперативы (кооперативы)
Дуплексы
Триплексы
Четырехместные
Мобильные дома

Существуют виды недвижимости, в которых проживают люди, не классифицируемые как жилая. Многоквартирные дома с более чем 4 квартирами, гостиницы и студенческие общежития попадают в категорию коммерческой недвижимости.

Многофункциональная недвижимость представляет собой гибрид жилой и коммерческой недвижимости. Например, проект смешанного использования в центре города может иметь торговые и офисные помещения на первых двух этажах и жилые квартиры на остальных этажах. Квартиры могут быть классифицированы как жилые, а торгово-офисная часть многофункционального здания — как коммерческая.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость состоит из мест, где люди ведут бизнес. Недвижимость может быть занята владельцем, например, угловой ресторан быстрого питания или отделение банка, или может быть сдана в аренду коммерческим арендаторам, например, торговый центр с несколькими арендаторами.

Хороший способ классифицировать различные типы коммерческой недвижимости — подумать о слове «торговля». Некоторые из распространенных категорий коммерческой недвижимости включают:

Офис
Розничная торговля
Многоквартирный дом (более 4 единиц)
Промышленный
Склад
Гостеприимство

Объекты специального назначения относятся к универсальной категории коммерческой недвижимости. Примеры коммерческой недвижимости специального назначения включают студенческие общежития, казино и курорты, спортивные стадионы, правительственные здания и религиозные объекты.

Плюсы и минусы жилой недвижимости

Тот факт, что людям всегда нужно жилье, является большим преимуществом инвестирования в жилую недвижимость, но может привести и к некоторым недостаткам. Вот плюсы и минусы жилой недвижимости по сравнению с коммерческой:

Плюсы жилой недвижимости

Низкий порог входа

Инвестировать в жилую недвижимость несложно. Жилую недвижимость можно найти от самых маленьких городов до крупнейших городских районов. По данным Бюро переписи населения, в США насчитывается более 137 миллионов единиц жилья.

Постоянный спрос

Жилая недвижимость обычно имеет большой круг потенциальных покупателей, продавцов и арендаторов. Каждому нужно место для жизни, а это означает, что жилая недвижимость обычно пользуется большим спросом независимо от экономического цикла.

Легче финансировать

Существует множество источников финансирования жилой недвижимости, включая обычные кредиты, кредиты, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, кредиты FHA и кредиты VA. Кредиторы обычно требуют от инвесторов в недвижимость внести первоначальный взнос в размере не менее 25% от покупной цены. Тем не менее, инвесторы, владеющие недвижимостью, могут подать заявку на получение ипотечного кредита на первичное жилье с низким первоначальным взносом. . С другой стороны, более короткие сроки аренды могут также привести к более высокой текучести арендаторов, если недвижимость не управляется должным образом или если арендодатель пытается взимать арендную плату выше рыночной.

Простота управления

Управлять жилой недвижимостью может быть проще, чем коммерческой. В то время как дома требуют регулярного обслуживания, существует больше управляющих недвижимостью и разнорабочих, которые знают, как починить туалет, чем специализированных подрядчиков, которые понимают, как работает система пожаротушения в высотном офисном здании.

Устойчивость к рецессии

Жилая недвижимость исторически показала хорошие результаты в условиях экономического кризиса. Спрос на жилье есть всегда, но потребность в офисных и торговых площадях может быть как приливной, так и отпадающая, как показала недавняя пандемия.

Стратегии продажи

У домовладельцев и инвесторов в жилую недвижимость есть несколько вариантов продажи, когда придет время. Например, сдаваемая в аренду недвижимость или дом, занимаемый владельцем, может быть продан покупателю, ищущему основное место жительства, или другому инвестору. С другой стороны, инвесторы, владеющие коммерческой недвижимостью, могут продавать ее другому инвестору.

Минусы жилой недвижимости

Потенциал для увеличения вакантности

Поскольку в жилой недвижимости меньше квартир, уровень вакантности может быть выше, если поиск подходящего арендатора занимает больше времени, чем ожидалось. Несмотря на то, что заполняемость односемейной аренды является самой высокой за последние 30 лет, если арендатор выезжает из дома, уровень вакантных площадей будет составлять 100%, пока не будет найден новый арендатор.

Дополнительные обязанности арендодателей

В отличие от многих коммерческих объектов, арендодатели несут ответственность за содержание жилой недвижимости. Хотя ремонт, как правило, недорог, количество времени и денег, потраченных на починку туалетов, бытовой техники и обработку дома от вредителей, может быстро возрасти.

Выселение может быть более сложным

Федеральное правительство, штаты и города требуют, чтобы арендодатели соблюдали законы о справедливом жилье и законах о арендодателях и арендаторах, прежде чем арендатор может быть выселен. Во время пандемии различные государственные органы запрещали арендодателям проводить выселения, даже если арендатор просрочил арендную плату на несколько месяцев.

Усиление конкуренции

Даже во время пандемии арендное жилье на одну семью было и остается популярной инвестицией. К сожалению, высокий спрос со стороны арендаторов, рост цен на жилье и двузначное увеличение арендной платы во многих городах усложняют поиск недвижимости для сдачи в аренду инвесторам. Тем не менее, инвесторы могут найти привлекательные возможности, выполнив поиск на рынке Roofstock — платформе №1 для покупки и продажи SFR.

Плюсы и минусы коммерческой недвижимости

Некоторые инвесторы могут возразить, что коммерческая недвижимость приносит большее финансовое вознаграждение, чем жилая. Иногда это может быть правдой, но у коммерческой недвижимости есть и недостатки.

Профи коммерческой недвижимости

Коммерческие арендаторы

Арендаторами коммерческой недвижимости являются корпорации, предприятия или люди, покупающие или продающие товары или услуги. Бизнес-арендаторы могут быть готовы предоставить финансовые отчеты, чтобы продемонстрировать свою способность позволить себе недвижимость, предоставить личные гарантии своих владельцев или должностных лиц или даже предложить лицензию на свои активы для обеспечения выплаты арендной платы.

Более высокий доход от аренды

Общий доход от аренды коммерческого здания может быть намного больше, чем доход от жилой недвижимости. По данным компании Cushman & Wakefield, занимающейся коммерческой недвижимостью, средняя годовая арендная плата за офисные помещения в США составляет 35,63 доллара за квадратный фут. Аренда офисного помещения площадью 1500 квадратных футов будет стоить около 4454 долларов в месяц по сравнению со средней арендной платой по стране в размере 1527 долларов в месяц за жилую недвижимость.

Аренда на более длительный срок

Аренда коммерческой недвижимости может быть заключена на 5 лет и более, что помогает сделать потенциальный будущий поток доходов от аренды более предсказуемым для инвесторов. Кроме того, существует меньше законов или нормативных актов, регулирующих арендодателей и арендаторов коммерческих помещений, таких как ограничения на залог или правила прекращения коммерческой аренды.

Чистая аренда

Аренда коммерческой недвижимости часто бывает чистой, двойной или тройной. Например, при тройной чистой аренде (NNN) арендатор несет ответственность за уплату своей доли обслуживания, налогов на имущество и страхования имущества в дополнение к базовой арендной плате. Чистая аренда используется инвесторами в коммерческую недвижимость для передачи стоимости владения арендатору, что может помочь снизить финансовый риск владения коммерческой недвижимостью.

Ограниченное время работы

Инвесторам в сфере коммерческой недвижимости и управляющим недвижимостью не нужно беспокоиться о получении заявки на ремонт в 2 часа ночи, потому что арендаторы бизнеса обычно не работают. Конечно, могут быть экстренные вызовы в случае взлома или пожара, но коммерческие объекты обычно имеют системы мониторинга, чтобы сразу же предупредить полицию или пожарную службу.

Легче увеличить стоимость

Инвесторы как в коммерческую, так и в жилую недвижимость используют финансовые показатели, такие как денежный поток и ставка капитализации, для оценки собственности. Однако в большинстве случаев стоимость дома основана на цене за квадратный фут продаж, в то время как коммерческая недвижимость обычно оценивается на основе чистого операционного дохода, который генерирует здание. Инвестору в коммерческую недвижимость может быть проще увеличить денежный поток и стоимость недвижимости за счет улучшений и правильных арендаторов.

Минусы коммерческой недвижимости

Более высокий порог входа

Первоначальные инвестиции в приобретение коммерческого здания намного больше, чем в жилую недвижимость, просто потому, что коммерческая недвижимость стоит дороже. Например, инвестор в коммерческую недвижимость, покупающий здание стоимостью 1 миллион долларов, может рассчитывать на авансовый платеж в размере не менее 25% или 250 000 долларов. Напротив, первоначальный взнос в размере 25% при аренде недвижимости на одну семью стоимостью 100 000 долларов США составляет всего 25 000 долларов США.

Сложнее финансировать

Финансирование коммерческой недвижимости также намного сложнее и дороже, чем жилой недвижимости. Поскольку кредиторы обычно считают коммерческие кредиты более рискованными, процентные ставки выше, а срок кредита может составлять всего 5 лет. Заемщики коммерческой недвижимости также могут попросить кредитора доказать, что они ранее успешно владели коммерческой недвижимостью и управляли ею.

Специализированное управление

Инвесторы в коммерческую недвижимость, как правило, не управляют недвижимостью самостоятельно из-за участия специализированного управления. В то время как большинство инвесторов могут знать, как починить работающий туалет, очень немногие понимают, как работает водонапорный стояк или градирня.

Ограниченные стратегии выхода

Когда приходит время продать коммерческую недвижимость, владельцы ограничены продажей другим инвесторам. В то время как дома на одну семью часто могут закрыть условное депонирование через 30 дней после подписания договора купли-продажи, может легко потребоваться 1 год или более, чтобы найти квалифицированного покупателя с капиталом для покупки коммерческой недвижимости.

Волатильность во время рецессии

Во время экономического спада часто падает и спрос на коммерческую недвижимость. Бизнес-арендаторы сокращают расходы, чтобы сократить расходы, увольнять сотрудников, а иногда и полностью прекращают свою деятельность. Несмотря на то, что страна продолжает восстанавливаться после пандемии, владельцам торговой и офисной недвижимости во многих частях страны трудно найти арендаторов.

Другие различия между коммерческой и жилой недвижимостью

Вот еще несколько различий между коммерческой и жилой недвижимостью, которые инвесторы должны знать: фиксированная процентная ставка. Кредиты на коммерческую недвижимость могут иметь переменные процентные ставки, а срок кредита составляет всего 5 лет. По истечении 5 лет инвестор должен рефинансировать кредит или продать, если кредитор не может быть найден.

Налоги на недвижимость: Налоги на коммерческую недвижимость обычно выше, чем на дома, занимаемые владельцами, и на жилую недвижимость, сдаваемую в аренду.

Агенты по недвижимости: В штатах нет различных требований к лицензированию коммерческой и жилой недвижимости.