Незаконная пристройка к дому как узаконить: оформляем документы на самовольную пристройку и легализовываем

Как узаконить самовольную пристройку к частному дому: инструкция

По закону любая пристройка к дому, возведенная без разрешительных документов, считается незаконной. Строго по букве закона оформлять документы нужно до того, как начато строительство. Но что делать, если дополнительное сооружение уже есть? В этом случае можно попытаться его легализовать.

Что считается пристройкой

Пристройка – это вид реконструкции здания. По первоначальному проекту такая конструкция не запланирована. Ее нет в технических документах на дом. Собственник возводит ее уже во время эксплуатации дома. В результате, она изменяет архитектуру и конфигурацию ОКСа, его площадь. Может повлиять на проложенные инженерные коммуникации.

Возведение пристройки иногда требует серьезного вмешательства в конструкцию дома. В результате есть риск, что проживание в доме будет просто опасным для людей. В строительстве есть немало нюансов, которые нужно учитывать.

Мы рекомендуем получать все необходимые разрешительные документы до начала строительства.

Это связано не только с тем, что самовольный пристрой может быть сложно узаконить. Пристройка, возведенная с нарушением норм, может стать источником опасности для людей.

К этому виду реконструкций относят:

• Гаражи.
• Бани.
• Кухни.
• Дополнительные жилые помещения.
• Крыльцо.
• Навес.
• Терраса и т.д.

То есть любое дополнительное сооружение, присоединенное к стеновым конструкциям основного дома, можно считать пристройкой. При этом она может затрагивать несущие конструкции дома или не затрагивать. В зависимости от вида сооружение может требовать дополнительной земли. Например, если вы решили возвести дополнительные жилые помещения. Некоторые виды (балконы, навесы) дополнительной земли не требуют.

Для возведения капитальной пристройки действует уведомительный порядок. Нужно подать в местную администрацию уведомление о реконструкции дома и дождаться ответа. Раньше для строительства нужно было получать разрешение.

Обычно, администрация быстро дает положительный ответ, если никаких нарушений нет.

Узаконить некапитальную постройку проще. Достаточно заказать новый технический план, в котором будут отражены сделанные изменения.

Зачем узаконивать пристройки

Любая пристройка изменяет площадь и конфигурацию дома. Такие изменения должны быть отражены в ЕГРН. Когда все сделано по закону, специалисты местной администрации сами направят документы в Росреестр. Делают это после проверки соответствия вашей пристройки строительным нормам.

Если у дома есть незаконная пристройка, вы не сможете полностью воспользоваться своими правами собственника. При совершении любой сделки с таким объектом несоответствие фактического состояния техническим документам будет быстро выявлено.

Неузаконенная капитальная пристройка считается самостроем. На владельца будет наложен штраф. Кроме того, местные власти имеют право подать в суд с требованием демонтировать сооружение и вернуть дом в первоначальный вид.

Процедура оформления

По Градостроительному кодексу пристройка относится к реконструкции ОКСа, но при этом нет ограничений на ее размеры. То есть, она может быть любой площади и высоты. Эти параметры влияют на процедуру регистрации сооружения.

По закону все пристроенные сооружения можно разделить на две большие группы:

1. Некапитальные. Это может быть крыльцо, терраса, навес и т.д. Они не затрагивают капитальные конструкции дома, коммуникации. Для того чтобы сделать такое сооружение, не нужно никаких дополнительных согласований. Поэтому и узаконить его просто. Данные о пристройке просто вносят в техдокументацию на ОКС.
2. Капитальные. Их возводят в уведомительном порядке. Получать разрешение на реконструкцию, как это было раньше, не требуется. Достаточно уведомить местную администрацию.

Если капитальная пристройка уже возведена, процедура узаконивания может вызвать сложности. Каждый случай индивидуален. Многое зависит от параметров дома и пристроенной конструкции. Поэтому прежде чем начинать процедуру узаконивания самостроя, стоит проконсультироваться у специалиста.

По телефону +7 (495) 481-49-21 можно записаться на бесплатную консультацию эксперта компании «Геомер групп».

Сбор документов

Прежде чем начинать любые действия по узакониванию самостроя, нужно собрать документы:

• Документы, подтверждающие ваши права на землю и дом.
• Выписка из домовой книги.(не обязательно)
• Согласие других заинтересованных лиц (совладельцев, жильцов, соседей),индивидуально.
• Технические документы на ОКС.
• Проект или эскиз.(если имеется)
• Согласование проекта с различными службами (газо-, водо-, электроснабжение, пожинспекция, санитарная служба и т.д.),индивидуально.

Подготовка техплана

Изменения, внесенные в конфигурацию дома, должны быть отражены в технической документации. Поэтому вам потребуется подготовить техплан, где будут отражены характеристики пристройки.

Заказать техплан вы можете в компании «Геомер групп». Подготовка этого документа занимает 2 недели. Так как сроки зависят от разных факторов, наш специалист рассчитывает их после того, как ознакомится с документами на дом. Срок подготовки будет зафиксирован в договоре.

Согласование с заинтересованными лицами

Пристройка не должна нарушать права третьих лиц, поэтому лучше заранее получить от них согласие. Согласовывать сооружение нужно:

1. С другими собственниками. Пристроенное к дому капитальное сооружение изменяет размеры долей, влияет на налогообложение, поэтому ее обязательно нужно согласовывать с совладельцами.
2. С жильцами, которые не имеют права собственности. Например, в вашем доме зарегистрированы третьи лица, от них должно быть согласие.
3. С соседями. Пристройка, особенно, когда она имеет масштабные размеры, может нарушать права соседей. Рекомендуем заранее получить от них письменное согласие или подготовить акт согласования. Это поможет избежать лишних проблем во время узаконивания результатов незаконной реконструкции дома.

Обращение в администрацию

После того, как вы собрали все документы, можно начинать процедуру узаконивания. Во многих случаях легализовать небольшую пристройку можно в местной администрации. Вы подаете заявление и прилагаете к нему собранные документы. После этого специалисты будут проверять сооружение на соответствие нормам. Если никаких нарушений не обнаружено, есть вероятность того, что вы сможете узаконить реконструкцию без обращения в суд.

Легализация через суд

Чаще всего легализовать реконструкцию через администрацию не получается. В это случае с полученным отказом вам нужно обратиться в суд. Если вы получили отказ от администрации, значит через суд нужно опротестовать решение. Когда вы решили сразу действовать через суд, подается заявление о том, чтобы сохранить пристройку.

К исковому заявлению нужно приложить ранее собранные документы. Задача суда при легализации самовольных пристроек:

• Обеспечить безопасность людей. Для этого проводят оценку соответствия градостроительным, противопожарным, санитарным нормам.
• Защитить права третьих лиц.

Иногда могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие вашу позицию. Суд может назначить строительную экспертизу. Оплачивает работу экспертов та сторона, которая заявила ходатайство.

Дальнейшая судьба зависит от решения суда:

• В пользу собственника. В этом случае вместе с решением суда вы обращаетесь в Росреестр. На этом основании в ЕГРН будут внесены изменения.
• Не в пользу собственника. Не всегда суды встают на сторону собственника, который самовольно сделал пристройку к дому. В этом случае вас обяжут демонтировать строение.

На что обратить внимание при обращении в суд

Отказать в легализации суд может по разным причинам. Поэтому к суду нужно готовиться тщательно. В первую очередь, нужно позаботиться о том, чтобы были документальные подтверждения вашей позиции. К сбору документов нужно отнестись очень тщательно.

Вам нужна помощь в подготовке документов для легализации незаконной пристройки? Позвоните по телефону +7 (495) 481-49-21, чтобы записаться на консультацию.

Вы можете предоставить в суд:

• Заключения коммунальных служб. Обязательно нужно взять такие заключения, если пристройка подключается к коммуникациям.
• Заключения уполномоченных органов (пожарный надзор, санитарные службы). Это будет подтверждением того, что вы не нарушили никаких норм и строение безопасно.
• Сертификаты на строительные материалы. Они будут доказательством того, что в строительстве были использованы качественные и безопасные материалы.
• Договор с проектной или строительной организацией, если вы не самостоятельно занимались проектированием и строительством.

Во время процедуры легализации сооружение обязательно проверяют на соответствие нормам. Если вы знаете, что они были нарушены, устраните такие нарушения до обращения в суд.

Также до обращения в суд рекомендуем урегулировать вопрос с соседями. Особенно важно это сделать в том случае, если пристройка к вашему дому мешает свободному проезду или создает другие препятствия.

Обязательно должны быть соблюдены установленные минимальные разрывы между соседними домами. Если пристроен хозяйственный объект, например, гараж или баня, нужно заранее убедиться, что соблюдены пожарные и санитарные нормы. Иначе согласовать объект не получится.

Как избежать проблем с легализацией

Изменение параметров дома может быть вызвано разными причинами. Например, вы хотите расширить жилую площадь или сделать в доме дополнительное место для отдыха. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда вас обяжут снести пристройку по решению суда, лучше действовать в строгом соответствии с законом. Сначала получить разрешительную документацию, а только потом приступать к строительству.

Так как возведение пристроек относится к реконструкции, разрешения на строительство получать не нужно. Процедура проходит в уведомительном порядке:

1. Сначала вы подаете уведомление о реконструкции в местную администрацию. В уведомлении на плане указываются основные характеристики будущей пристройки. Проектной документации на этом этапе не требуется. Специалисты администрации проверят ваше заявление. Обычно на этом этапе никаких проблем и задержек не возникает. Отказ можно получить только в том случае, если конструкция будет нарушать нормы или мешать соседям. Чтобы избежать споров с соседями, рекомендуем сразу получить от них письменное согласие, что они не против возведения пристройки. Если реконструкция требует согласования с другими органами, их нужно приложить к уведомлению. Обычно требуется согласовать с коммунальщиками, газоснабжением, пожнадзором, санитарной службой.
2. Дальше нужно дождаться ответа от администрации. Не начинайте строительство сразу после того, как вы подали уведомление. Несмотря на то, что в большинстве случаев на этом этапе не бывает отказов, лучше дождаться ответного уведомления. После того, как вы его получите, можно начинать строительство.
3. После того, как пристройка будет полностью готова, нужно подать уведомление о завершении реконструкции. На этом этапе специалисты администрации будут проверять соответствует ли она тем параметрам, которые вы заявили. Проверят соответствие строительным, противопожарным, санитарным нормам. Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии. Все остальные задачи по внесению изменений в реестр лежат на местной администрации.
4. Уведомление о соответствии – это документ, который подтверждает, что ваша пристройка не нарушает никаких норм. Его выдают после проверки объекта. Дальше все уведомления вместе с техническим планом специалисты местной администрации подают в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Такая пристройка будет законной. Вы избавите себя от риска, что пристройку не получится легализовать и ее придется снести.

Полезное видео

Источник: https://geomergroup.ru/article/kak-uzakonit-samovolnuyu-pristrojku.html

Верховный суд РФ разъяснил, как правильно узаконить пристройку к дому

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

28. 08.2022 05:00

Рубрика:

Власть

Наталья Козлова

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ изучила спор собственницы дачи и муниципальных чиновников, которые не согласились узаконить пристройки к дому.

Невинное на первый взгляд расширение дачи может оказаться незаконным. / Olive Nest Tiny House

История началась с того, что наша героиня расширила свой частный дом, пристроив к нему сначала сарай, а позже и веранду. После окончания строительства гражданка решила легализовать эти постройки в судебном порядке. В ее иске было сказано, что ее новые объекты стоят на ее же участке. Обосновывая свои требования, гражданка пояснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав и не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан. Каково же было ее удивление, когда сначала первая инстанция, а позже и апелляция женщине отказали. Местные суды сослались на то, что пристройки к жилому дому частично расположены на земле памятника природы регионального значения. Соответственно, возведенные сооружения «нарушают права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду». С таким вердиктом согласилась и апелляция.

Но хозяйка веранды и сарая решила не сдаваться и отправилась оспаривать решения брянских судов в Верховный суд. Там материалы спора изучили и заявили, что их региональные коллеги приняли правильное решение. ВС подчеркнул, что территории, где наша героиня возвела сарай и веранду, больше 20 лет являются зоной особого режима. На этой земле новое жилищное строительство и достройки «с постепенным выморачиванием жилья и расселением жителей в экологически благоприятные районы» запрещены. Об этом сказано в решении администрации Брянской области. Из-за наличия особой зоны, сказал Верховный суд, узаконить объекты у истицы не получится. ВС признал акты нижестоящих инстанций законными.

Итак, как надо правильно действовать? Первое и самое главное — участок гражданина, на котором он решил начать строительство, должен быть его собственным. Потом надо получить разрешение на строительство и градостроительный план, в котором будут отражены все ограничения по застройке. Но это самый долгий путь. Есть вариант попроще — можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.

Безусловно, можно поступить так, как сделала наша героиня, — узаконить объекты через суд. Но надо иметь в виду, что в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства застройщик не предпринимал меры, направленные на легализацию объекта. То есть обращался к чиновникам, но ему отказали или не ответили.

По Градостроительному кодексу пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства. При возведении таких пристроек, например навеса или гаража, разрешение на строительство получать не требуется. Правда, после окончания работ надо не забыть внести изменения в техническую документацию. Есть еще один момент, когда разрешение на строительство или реконструкцию отказываются выдавать из-за наличия водоохранных и «иных санитарно-защитных зон». Под последними часто имеют в виду землю около аэропортов.

Итак, чтобы узаконить постройки, потребуется наличие у собственника участка права на строительство объекта. Соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов. И отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. А также безопасность возведенного объекта.

Но суд почти наверняка попросит доказательства попыток собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.

Российская газета — Неделя — Федеральный выпуск: №188(8836)

Верховный судСудебная системаЖилая недвижимостьЗемляПостановления и разъяснения Верховного Суда РФ

Главное сегодня

• Минтруд предложил повысить социальные пенсии с 1 апреля еще на 3,3 процента

• Путин подписал закон о защите русского языка

• Минобороны РФ: Силы ПВО провели тренировку с привлечением истребителей в западной зоне

• СК завел дело после падения вертолета Ми-8 в Мурманской области

• В Кишиневе начались столкновения с полицией в ходе марша оппозиции

• Губернатор Подмосковья Воробьев заявил об отсутствии жертв и повреждений после падения БПЛА в Коломне

Продажа дома с неразрешенными работами: практическое руководство

Модернизация, повышающая стоимость дома, может стать отличным способом привлечь покупателей, когда придет время продавать. Хотя вы можете подумать, что ремонт — это просто выполнение (или сдача внаем) необходимой работы, некоторые проекты требуют разрешения, прежде чем они могут быть реализованы. Продажа дома без надлежащих разрешений может повлиять на его ликвидность, а также на способность покупателя финансировать покупку.

Даже если неразрешенная работа была выполнена до того, как вы там жили, нераскрытие информации покупателям может привести к возможным юридическим проблемам, если они обнаружат ее постфактум. Прежде чем вы слишком встревожитесь, имейте в виду, что неразрешенная работа довольно распространена, и есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы решить эту проблему.

Мы поговорили с агентами по недвижимости и перевели юридический язык от адвокатов по недвижимости, чтобы предоставить вам одни из лучших вариантов, когда речь идет о продаже дома с неразрешенной работой.

Нет времени исправлять неразрешенную работу?

Используйте платформу HomeLight Simple Sale для продажи, когда вы будете готовы, без хлопот с оплатой ремонта, подготовкой к выставлению на продажу или проведением показов. Мы можем положить деньги в вашу руку всего за 10 дней.

Запрос предложения

Можно ли продать дом с неразрешенной работой?

Да, вы можете продать дом с неразрешенными работами и обязаны сообщать покупателям о любых известных неразрешенных работах в вашем доме, даже если они были выполнены предыдущими владельцами. Несанкционированная работа — это все, что вы делаете в своем доме, для чего обычно требуется разрешение от вашего местного городского департамента строительства и где разрешение не было получено. Требования различаются в зависимости от округа и штата, но могут включать такие улучшения, как добавление комнаты, замена окон или строительство гаража.

Даже для некоторых небольших проектов, которые вы можете реализовать за выходные, может потребоваться разрешение, объясняет адвокат по недвижимости из Силиконовой долины Дэвид Роберсон, который лично участвовал в сотнях сделок с недвижимостью. «Есть очень мало объектов, которые вы можете построить, не требуя по закону получения разрешения», — говорит он.

Для таких проектов, как покраска, укладка пола и мелкий ремонт электрики, разрешение, вероятно, не потребуется, но если вы хотите добавить забор, окно или другое серьезное улучшение в своем доме, скорее всего, оно вам понадобится.

Для многих домовладельцев эта маленькая деталь ускользает от внимания, а затем становится проблемой, когда они хотят выставить свой дом на продажу.

«Я бы сказал, что из 10 выбранных наугад домов по крайней мере в четырех из них будет выполняться какая-либо неразрешенная работа, от 40% до 50%», — говорит Шон Энгель, ведущий агент по недвижимости в Денвере. «Это могут быть простые вещи, такие как модификация палубы или желоба, вплоть до отделки подвала».

Как работают разрешения и зачем они нужны?

Это может показаться слишком бюрократическим, но разрешения предназначены для защиты домовладельцев. Разрешения на проекты гарантируют, что работа соответствует местным правилам, таким как землепользование, зонирование и строительные нормы и правила. Это гарантирует, что конструкция будет безопасной для вас и любых будущих жильцов.

Иногда домовладельцы отказываются от получения разрешения, потому что считают его утомительным и сложным. Процесс получения разрешения на работу в вашем доме может различаться в зависимости от юрисдикции, но в целом выглядит следующим образом:

1. Обратитесь в местный отдел выдачи разрешений на строительство. Сообщите им, какой проект вы планируете. В зависимости от сложности работ, которые вы планируете выполнять, вам может потребоваться несколько разрешений на строительство, электроснабжение и сантехнические работы.
2. Заполните разрешение как можно полнее. По возможности включите чертежи и схемы.
3. Подайте разрешение и оплатите регистрационный сбор. Если ваше разрешение будет одобрено, вы получите официальную лицензию. В зависимости от сложности вашего проекта, это разрешение может быть одобрено на месте или потребовать дополнительной проверки.
4. Разместите разрешение у себя дома или рядом с местом, где вы завершаете свой проект. Вам нужно будет получить разрешение, прежде чем выполнять какие-либо работы.
5. Официальная проверка работы. В зависимости от того, где вы живете и от конкретного проекта, вам может понадобиться пригласить официального инспектора для проверки работы. Если инспектор порекомендует внести изменения, им нужно будет посетить вас еще раз, чтобы подтвердить, что вы их внесли.
6. Удалить разрешение после согласования с инспектором и завершения проекта.

Источник: (Клаудио Дивизиа/Shutterstock)

Как я могу узнать, есть ли в моем доме запрещенная работа?

Когда приходит время продавать, наличие полной и точной истории работ, выполненных в вашем доме, может стать важной частью процесса продажи. Но если вы не первый человек, поселившийся в вашем доме, скорее всего, вы не знаете всего, что было сделано с его собственностью.

Как покупатель, вы, возможно, не подумали спросить продавца о разрешениях, глядя на все большие улучшения, которые они сделали в доме, но сейчас самое время присмотреться поближе.

В вашем доме есть пристройка к гаражу или предыдущие владельцы пристроили третью спальню? Были ли недавно отремонтированы ванные комнаты, переделана крыша или перед покупкой дома был поставлен новый забор? Некоторые из этих работ, возможно, требуют разрешения.

Если вы считаете, что в вашем доме могут быть несанкционированные улучшения, вы можете продолжить расследование несколькими способами:

Посмотреть оригинальные чертежи дома

Если вы не уверены, какие работы проводились с домом до того, как вы его купили, один из способов узнать это — получить копию оригинальных чертежей дома и просмотреть их. У вас может быть копия в ваших документах на покупку, но если у вас ее нет, попробуйте поискать в городских записях, связаться с предыдущим владельцем, если это возможно, или связаться с первоначальным застройщиком. Если ваш район является частью ассоциации домовладельцев, вы также можете напрямую связаться с ТСЖ и узнать, могут ли они предоставить копию.

Когда у вас есть чертежи, вы можете просмотреть их и посмотреть, не существовало ли что-либо из того, что в настоящее время находится в вашем доме, когда дом был построен.

Просмотр записей о разрешении на строительство города

Лучший способ узнать, есть ли в вашем доме неразрешенная работа, — это физически пойти в ваш городской отдел разрешений и просмотреть их записи. Оттуда вы можете проверить, соответствует ли ваш дом планам разрешений. Если нет, скорее всего, что-то было сделано без одобрения.

Спуск к городскому или окружному зданию может показаться сложным, но «получить разрешения очень легко. Это бесплатно», — говорит Энгель.

Эти записи могут дать вам наиболее полную историю вашего дома в отношении разрешений. Самостоятельное получение записей также означает, что вы решаете проблему, а не ждете, пока инспектор или потенциальный покупатель поднимет ее.

«Сегодня мы обнаружили, что девиз «покупатель, берегись» определенно актуален больше, чем я видел в последнее время, — говорит Энгель. Имея больше информации в Интернете, покупатели в наши дни очень сообразительны и обычно проводят собственную должную осмотрительность, прежде чем делать предложение.

«И вот тут-то и всплывают скелеты в шкафу, если хотите», — добавляет Энгель. «Это ловит продавца за хвост».

Источник: (Jonas Leupe / Unsplash)

В моем доме есть неразрешенная работа: какие у меня есть варианты?

Если на вашем участке ведутся несанкционированные работы, у вас есть два основных варианта продажи дома.

Вариант 1: продать дом «как есть»

Если идея решения неразрешенных рабочих вопросов кажется слишком трудоемкой, вы можете перечислить дом с оговоркой, что он продается «как есть». количество и тип неразрешенной работы, покупатели могут столкнуться с финансовыми проблемами со своим банком, если вы продаете дом с нарушением кодекса.

Вы также можете воспользоваться платформой HomeLight Simple Sale, позволяющей пропустить ремонт и перейти сразу к распродаже. Это быстро, всего за несколько щелчков мыши, чтобы начать процесс, и вы получите предложение наличными всего за 48 часов, что может снять большую часть стресса, связанного с продажей дома, в котором есть неразрешенные работы. .

Нет времени исправлять неразрешенную работу?

Используйте платформу HomeLight Simple Sale для продажи, когда вы будете готовы, без хлопот с оплатой ремонта, подготовкой к выставлению на продажу или проведением показов. Мы можем положить деньги в вашу руку всего за 10 дней.

Запрос предложения

Если вы решите выставить свой дом на продажу и продать «как есть», обязательно предоставьте полную информацию. Важно (и в большинстве случаев требуется по закону), чтобы покупатели знали, во что они ввязываются, указывая в объявлении о неразрешенной работе. В зависимости от характера неразрешенной работы иногда бывает достаточно быть максимально открытым.

«За последние 33 года своей практики в сфере недвижимости я снова и снова обнаруживал, что раскрытие информации практически сразу устраняет любые потенциальные проблемы, — говорит Энгель. «И с покупателями это приносит им большие очки».

В то время как небольшие неразрешенные проекты (при условии, что они четко оглашаются покупателям) могут не повлиять на стоимость вашей собственности, когда речь идет о крупномасштабных неразрешенных работах, вам, возможно, придется рассмотреть более низкую запрашиваемую цену за ваше объявление, так как покупатель должен будет взять на себя ответственность за проделанную работу.

Ваш агент может даже предложить не включать неразрешенную работу в расчет рыночной стоимости дома. Например, если у вас есть недвижимость с двумя спальнями, но вторая спальня была построена без разрешения, вы можете оценить недвижимость как квартиру с одной спальней.

Однако это зависит от вашего местного рынка. «Если это горячий рынок, то эффект может быть незначительным. Если это рынок покупателя, то у покупателя гораздо больше рычагов воздействия на продавца», — говорит Роберсон.

Вариант 2: Получение разрешений задним числом

Есть еще один путь. Вы можете вернуться в город или округ и получить разрешение задним числом на уже завершенные проекты.

Стоимость, связанная с выдачей разрешений задним числом, будет зависеть от объема и стоимости строительства. Прежде чем отправиться в город за разрешением, вы можете нанять подрядчика для изучения существующих работ. Они смогут примерно оценить стоимость доведения его до кода и иметь представление о том, сколько уже построено в соответствии с существующими требованиями кода.

Приедет инспектор из города, чтобы посмотреть на работу и определить, правильно ли она сделана. В некоторых случаях это может быть так же просто, как инспектор просит вас открыть некоторые стены. В других случаях они могут попросить вас снести и восстановить части работы, основываясь на их отзывах.

Если вы получаете разрешение на работу, выполненную предыдущим владельцем, город или округ могут быть более снисходительны к вам. Скорее всего, они не будут взимать с вас какие-либо штрафы за разрешение, имеющее обратную силу, и могут предоставить вам более гибкие сроки приведения работы в соответствие с кодом.

Покупатели хотят закрыть сделку обычно в течение 45 дней. И если у вас есть большая ситуация с разрешением на проверку задним числом, например, при отделке подвала, вам может потребоваться от нескольких недель до нескольких месяцев, чтобы поставить все точки над i.

Решите, прежде чем перечислять!

Решение о продаже как есть или о получении разрешений с обратной силой должно быть принято до того, как вы выставите свой дом на продажу, рекомендует Энгель.

«Покупатели обычно хотят закрыть сделку в течение 45 дней», — говорит он. «И если у вас есть большая ситуация с разрешением на проверку задним числом, например, при отделке подвала, вам может потребоваться от нескольких недель до нескольких месяцев, чтобы все эти t были пересечены и поставлены точки».

Самым большим плюсом получения разрешения с обратной силой является то, что оно позволяет сохранить стоимость дома и упрощает продажу в целом, если вы знаете, что все сделано правильно. «Я могу сказать вам с профессиональной точки зрения, что это стоит каждого доллара», — советует Энгель, который говорит, что выдача разрешений задним числом может помочь избежать выбоин в будущем.

Решение о получении разрешения с обратной силой зависит от вашего времени и бюджета. Если у вас сжатые сроки, вы можете решить выставить свою собственность на продажу без разрешений и раскрыть информацию о работе, понимая, что дом может быть продан дешевле. Если у вас есть время, получение разрешений сейчас может означать более плавную продажу и более высокие предложения от будущих покупателей.

Другие соображения, которые следует учитывать при продаже дома с неразрешенными работами

• Неразрешенная работа может повлиять на страхование.
  «Например, если был установлен новый электрический щит, но он не соответствует коду и не был проверен, это может привести к значительным последствиям для страховки», — говорит Роберсон.
• Если будет раскрыта информация о неразрешенной работе, ответственность в будущем возьмет на себя покупатель.
  Если покупателю было надлежащим образом сообщено о неразрешенной работе, то она становится его обязанностью после закрытия условного депонирования.
• Если несанкционированная работа наносит ущерб покупателю, это может означать обращение в суд со стороны подрядчика.
  Даже если покупатель знает о неразрешенных работах, он все равно может потребовать от подрядчика возмещения убытков. По словам Роберсона: «Если неразрешенная работа была выполнена «не для кодирования», и эти «некодированные» улучшения в конечном итоге причинили ущерб, у покупателя может быть повод для иска против подрядчика, установившего неразрешенную работу».
• В большинстве случаев вы по закону обязаны раскрывать информацию обо всех известных вам неразрешенных работах, даже если они принадлежат предыдущим владельцам.
  Обязательно сообщите все, что вам известно о несанкционированных работах на вашей территории. Скрывайте информацию от потенциальных покупателей, и вы получите потенциальный судебный иск.

Роберсон недавно стал свидетелем того, как продавец проиграл дело в суде против покупателя из-за того, что он не сообщил о неразрешенной работе, «хотя они знали, что она была неразрешенной, а неразрешенное добавление произошло до того, как они стали владельцем».

Продажа вашего дома с неразрешенной работой может занять много времени и быть сложной, но это не редкость. Самые важные решения о выдаче разрешений должны быть приняты еще до внесения собственности в список.

В конечном счете, все сводится к времени и деньгам: есть ли у вас время на получение разрешений перед тем, как выставить дом на продажу, или вы можете позволить себе снижение цены, которое часто сопровождает выполнение работ без разрешения? Или вам следует рассмотреть более быстрый вариант «как есть», такой как простая продажа? Имея в виду ответы на эти вопросы, поработайте с лучшим местным агентом, чтобы решить, как лучше всего поступить с вашей продажей.

Источник изображения заголовка: (Roger Starnes Sr / Unsplash)

Что нужно знать при покупке или продаже дома

Что такое неразрешенная работа?

Вы покупаете или продаете дом с неразрешенной работой?

Если да, то вы не одиноки. Многие домовладельцы пропускают процесс получения разрешений на строительство.

Несанкционированные работы — это строительство дома, не имеющее необходимых разрешений, чтобы сделать его законным в соответствии с местными постановлениями.

Пристройки к домам и готовые подвалы являются одними из наиболее распространенных.

Что делать с неразрешенной работой при покупке или продаже дома? Хороший вопрос, верно?

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, улучшения, осуществляемые без разрешений, могут быть дорогостоящими и трудоемкими.

Работая агентом по недвижимости в течение последних тридцати семи лет, я не могу сказать вам, сколько раз кто-то спрашивал меня, должны ли они получить разрешение.

Мой ответ всегда твердое ДА, если это необходимо.

Возникает вопрос, что вам следует делать как покупателю или продавцу, если вы обнаружите, что работа была завершена без разрешений.

Неразрешенная работа — это общий термин, который применяется к любым изменениям, сделанным в доме, которые должны были быть разрешены, но не были разрешены.

Работы могут включать в себя большинство компонентов дома — электрические, водопроводные, структурные и т. д. Законы о выдаче разрешений различаются в зависимости от района, поэтому то, что требует разрешения в одном месте, может не требоваться в другом.

Отсутствие требуемых разрешений на строительство создает проблемы

Получение разрешений на улучшение дома, где это необходимо, жизненно важно, если вы не хотите проблем в будущем.

Вот почему каждый домовладелец должен всегда знать местные правила, прежде чем вносить какие-либо существенные изменения в свой дом, и поэтому важно нанимать лицензированных подрядчиков с хорошей репутацией, которые не будут работать без надлежащих разрешений.

Большая часть неразрешенной работы выполняется без разрешений в целях экономии денег. Получение надлежащих разрешений и выполнение работы в соответствии с действующими нормами может быть более дорогостоящим, чем просто махинация.

Несанкционированная работа может показаться еще более привлекательной для домовладельцев, которые планируют остаться в своих домах навсегда. К сожалению, тому, кто купит дом, а затем, в конечном итоге, продаст его, придется нести последствия решений предыдущего владельца.

Некоторые владельцы намеренно не тянут разрешения, поэтому их оценочная стоимость недвижимости остается искусственно заниженной. Например, хозяин достраивает свой подвал с домашним кинотеатром, полноценной кухней и тренажерным залом. Звучит довольно впечатляюще.

Так и есть, а сегодняшние подвалы со всеми их наворотами могут обойтись довольно дорого. Теперь подумайте об экономии каждый год, когда местный муниципалитет не собирает стоимость подвала в виде налогов.

Налог на имущество будет намного ниже, если город не знает. Легко понять, почему некоторые люди пытаются выманить у сообществ свои деньги.

Однако это краткосрочное мышление, которое будет иметь долгосрочные последствия.

При покупке или продаже дома очень важно иметь разрешение на строительство для любого строительства или улучшения. Нажмите, чтобы твитнуть

A Риски покупателя, связанные с неразрешенными работами

Покупка дома с неразрешенными работами сопряжена с риском.

Что делать при покупке реконструированного дома без разрешения? Хороший вопрос, верно?

В лучших предложениях всегда есть подвох. Подвохом часто является неразрешенная работа в случае продажи домов.

Дом с неразрешенной работой — дом с багажом; эти дома могли быть проданы дешевле, чем разрешенные эквиваленты.

Как покупатель, вы должны знать, во что ввязываетесь, прежде чем согласиться на покупку дома без разрешений на работы, которые требуют их.

Вы возьмете на себя ответственность за работу без разрешений.

Вам будет предложено точно заполнить форму раскрытия информации продавца во многих штатах, ответив на все вопросы.

Раскрытие информации о недвижимости дает покупателю информацию, которая может повлиять на его решение о покупке.

Одним из вопросов, скорее всего, будет: «Выполнялись ли какие-либо работы во время вашего владения, требующие разрешения на строительство?»

Когда вы решите продать дом, все неразрешенные работы должны быть раскрыты покупателям.

Вы по-прежнему можете быть оштрафованы за неразрешенную работу.

Нечасто, но городские инспекторы время от времени набрасываются на домовладельцев с неразрешенной работой. Трудности могут включать необходимость получения разрешения на работу, в том числе наем архитектора, внесение изменений в соответствии с нормами и т. д.

В некоторых городах вполне возможно, что вас заставят вырвать весь проект. Можете ли вы представить себе дом, в котором местный строительный инспектор заставляет вас убрать готовый подвал?

Это кошмарный сценарий, о котором вы никогда не должны говорить, что это не произойдет со мной.

Кошка тоже будет из мешка, так что вам, возможно, придется платить налоги в зависимости от разницы в квадратных футах вашего дома.

Полис вашего домовладельца может не распространяться на неразрешенные пристройки.

Страховой полис, на который вы рассчитываете, может не защитить вас, если что-то случится в неразрешенной части дома.

Например, если кто-то упадет и получит травму в результате несанкционированного присоединения, попытка взыскания средств по вашему страховому полису может привести к тому, что вы пройдете через сложный судебный процесс.

Ипотечные кредиторы могут отозвать кредит с неразрешенными дополнениями.

Это случается не очень часто, но возможно, что если кредитор, которого вы использовали, узнает, что вы сознательно купили дом с несанкционированной пристройкой, он может потребовать немедленного полного погашения кредита.

Помните, кредитор владеет вашим домом до тех пор, пока не будет погашена ваша ипотека. Что произойдет, если пожар произойдет в неразрешенной зоне, а страховая компания откажет в покрытии?

Вы уже понимаете важность разрешений на буксировку?

Ваши соседи всегда могут вызвать вас без разрешений.

Вы надеетесь, что ваши новые соседи будут хорошими, но это не всегда так. Если соседи узнают о работах, проводимых без разрешений, они всегда могут связаться с местными властями и сообщить им об этом.

Лучше не ссорьтесь с соседом, потому что он может позвонить в строительный отдел.

Что могут сделать покупатели в отношении неразрешенных работ

У вас есть несколько вариантов, когда вы обнаружите, что в доме, который вы хотите купить, ремонт завершен без разрешений. К ним относятся:

Совершите сделку без разрешений.

Если сделка кажется достаточно разумной, возможно, вам стоит получить дом и принять связанные с этим риски.

Вы всегда можете запланировать исправление проблемы позже. Обычно вы можете получить разрешение, если готовы потратить деньги.

Большинство сообществ предпочло бы, чтобы вы указали на тот факт, что работа велась без разрешений, и решили проблему.

Город сможет взимать плату за разрешение и переоценивать имущество для увеличения налогов.

Попросите продавца получить разрешения.

Если продавец предоставляет скидку на продажу «как есть», скорее всего, он не будет заинтересован в устранении проблемы.

Но не помешает спросить, хотите ли вы дом и есть ли проблемы с запретом на работу.

Продавец может обнаружить, что получение дома по контракту стоит его времени и усилий.

Найдите другой дом для покупки.

Если вопросы, связанные с покупкой дома, для вас слишком сложны, знайте, что вы не одиноки. Многие покупатели не заинтересованы в том, чтобы брать на себя все, что влечет за собой такая покупка. Не стесняйтесь продолжать искать.

В конце концов вы найдете дом, который вам нужен, без проблем с разрешениями.

Продажа дома с неразрешенными работами

Продажа дома с неразрешенными работами может быть проблематичной.

Продавцы, которые знают, что в их доме есть неразрешенные работы, обычно знают, что им может потребоваться скидка при продаже «как есть».

Если вы один из тех, кому не повезло, когда вы решили продать свою работу, обнаружив, что у вас есть неразрешенная работа, вам нужно определить, как поступить в этой ситуации.

У вас есть варианты, даже если ни один из них не является особенно привлекательным.

Определите, есть ли неразрешенная работа.

Найдите чертежи вашего дома и сравните их с текущим строительством, чтобы увидеть, было ли что-то добавлено.

Если вы не можете найти чертежи, вы можете попытаться получить их у предыдущего владельца или через городские архивы.

Как только вы узнаете, что было добавлено, вы сможете определить, требовалось ли разрешение и было ли оно получено.

Получить разрешение можно в городском строительном управлении. Некоторые предлагают онлайн-поиск.

Если нет, вам нужно будет позвонить или посетить, чтобы проверить разрешения на ваш дом.

В городах часто есть так называемые «полевые карты», которые показывают историю разрешений на недвижимость.

Если у вас есть неразрешенная работа, решите, будете ли вы продавать «как есть» или получите разрешение.

Продажа «как есть» может потребовать от вас предоставления скидки, а иногда и значительной скидки, чтобы привлечь покупателей, готовых взять на себя все риски, связанные с неразрешенной работой.

Не рекомендуется пытаться продать дом, не сообщив о неразрешенной работе, потому что это подвергает вас серьезному риску судебного иска.

Вам нужно будет включить неразрешенную работу в список для дома. Сокрытие дефектов собственности — это способ, которым многие люди попадают в беду.

Продажа «как есть» означает, что вы можете потерять деньги, поэтому вам следует подумать о получении разрешений.

Как легализовать нелегальную работу?

Для большинства людей понимание того, как получить законное разрешение на проживание, является лучшим вариантом. Это может быть не так сложно, как вы ожидаете. Исходя из моего тридцатисемилетнего опыта, легализация незаконного требует времени и усилий, но это не конец света.

Прежде чем принять окончательное решение, уясните себе стоимость получения этих разрешений. В каждом городе разные варианты и требования для получения таких лицензий.

Узнайте, что вам придется делать в вашем районе, и узнайте, сколько это будет стоить.

Скорее всего, вам потребуется подать заявление на получение разрешения. Если неразрешенная работа обширна, наймите архитектора или другого специалиста, чтобы составить планы текущей работы и предложить любые изменения, которые необходимо внести, чтобы привести ее в соответствие с нормами.

Затем вам нужно получить план, утвержденный городом. После того, как вы получите одобрение, вам нужно будет завершить проект и проверить его.

Во многих населенных пунктах вас попросят пройти ряд проверок с участием различных инспекторов, в том числе:

• Проверка электрооборудования.
• Проверка сантехники.
• Окончательный общий обзор.
• Оценка местного эксперта.

Все это может дорого обойтись, если инспектор по строительству потребует от вас изменить работу, что иногда будет дороже, чем деньги, которые вы потеряете, продав дом как есть.

Однако, если вы просто попросили получить соответствующие разрешения, это не так уж плохо. У Home Advisor есть хороший справочник по стоимости разрешений на строительство, на который стоит обратить внимание. Вы также можете уточнить информацию в своем городе или населенном пункте.

Другие примеры неразрешенных работ

Неразрешенные работы не обязательно должны быть значительным дополнением или отделкой подвала. Другие примеры неразрешенных работ включают в себя разрешения, необходимые для электрических и сантехнических работ.

Несанкционированные электромонтажные работы являются обычным явлением, поскольку многие владельцы будут делать что-то сами. В других случаях электрик не беспокоится, если это небольшая работа.

Штрафы за неразрешенную работу

Когда домовладелец сознательно уклоняется от процедуры выдачи разрешений, община может решить оштрафовать владельца. Универсальных правил на этот счет нет.

Вы всегда можете попросить кого-нибудь позвонить, не называя себя, чтобы узнать местные правила.

Что произойдет, если инспектор обнаружит неразрешенную работу?

Когда покупатель нанимает домового инспектора для проверки, возможно, они могут проверить статус разрешения. Делать это будет редко, но возможно.

Большинство домовладельцев не лезут из кожи вон, чтобы проверить, получил ли домовладелец разрешения.

В большинстве случаев штраф или штраф за работу, выполняемую без разрешений, не предусмотрен, но такая возможность существует. Это будет на усмотрение местного строительного департамента.

Несанкционированные работы могут вызвать вторичные проблемы

Еще одна проблема возникает, когда предыдущий владелец занимается неразрешенным строительством, добавляя комнаты и делая септическую систему слишком маленькой для собственности.

Эта ситуация называется искажением подсчета спален с септической системой. В справке вы увидите, как легко представить количество ваших спален, когда ваши септические мощности не совпадают.

Что делать, если продавец не сообщил о неразрешенной работе?

Распространенный вопрос: можно ли подать в суд на предыдущего владельца за неразрешенную работу. Покупатель думает, что я купил дом с незаконными работами. Что теперь?

Когда продавец сознательно не раскрывает информацию о том, что он не запрашивал разрешения на необходимые работы, он может открыть для себя судебный процесс. В зависимости от штата на продавца может быть подан иск за вводящие в заблуждение методы работы с недвижимостью.

Необходимо знать законы штата, в котором вы проживаете. В некоторых штатах действуют законы «предостережения покупателя» или пусть покупатель остерегается.

Если вам продали дом без уведомления о неразрешенных работах, вы можете получить некоторую помощь от предыдущего владельца или агента, с которым вы работали, для получения разрешения.

Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы убедиться в своих возможностях.

Заключительные мысли

Покупка и продажа домов без разрешения на строительство может быть сложной задачей. Как продавец, вы должны решить, как действовать дальше. Легализация нелегальной работы обычно является лучшим вариантом.

Если вы покупаете дом и обнаруживаете несанкционированную работу, вы должны попросить продавца сделать их собственность законной. Вы собираетесь купить или продать дом в районе Метровест, штат Массачусетс, с неразрешенной работой?

Не стесняйтесь обращаться за любым необходимым советом.

Другие полезные статьи о покупке и продаже

• Другие варианты продажи дома – Джон Каннингем объясняет нетрадиционный метод продажи дома. Маркетинг для инвестора может быть вариантом, когда вы не получаете разрешения.
• Почему продавцам жилья не нужны открытые дома – Джефф Нельсон объясняет, почему открытые дома – пустая трата времени для продавцов.
• Поднимите свою привлекательность перед продажей дома – Кайл Хискок дает советы, как добиться исключительной привлекательности.
• Особенности, которые стоит иметь при продаже дома — Ксавье ДеБак рассказывает, какие функции нравятся покупателям.

Прочтите приведенные выше ресурсы по продаже, чтобы принять мудрое решение при выставлении своей собственности на рынок!

 

---

Об авторе: Вышеупомянутая информация о недвижимости по номеру , что делать с неразрешенной работой при покупке или продаже дома , была предоставлена ​​Биллом Гассеттом, признанным на национальном уровне лидером в своей области.