Неустойка застройщика: Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Содержание

Неустойка за просрочку по договору долевого участия (ДДУ): все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, поэтому застройщик не может изменить размер ответственности в договоре.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

    Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

    Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки. 

    Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта: 

    Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Цена ДДУ x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом).

Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре участия в долевом строительстве.

Цена ДДУ  ≠ стоимость уступаемых прав

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал). Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку, допущенную застройщиком.

Здесь стоит обратить внимание на следующее:

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока - срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.  

б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

Пример:

  • Срок передачи квартиры по ДДУ - не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.

  • Как правильно посчитать просрочку застройщику?

  • Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.

3. Ставка рефинансирования с 01.01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.

На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос:

Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась?


Вариант расчета неустойки по ДДУ № 2

Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанного в ДДУ (то есть когда застройщик должен был передать объект).     


Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование. 

Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.

4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ

О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.

5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта)

Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере. Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований. Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214-ФЗ? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия (ДДУ)?

Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры (иного объекта) по ДДУ.

1. Досудебный порядок урегулирования спора

Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться). Претензию рекомендуем отправлять ценным письмом с описью вложения (в описи указать: Досудебная претензия по Договору участия в долевом строительстве № ___ от ______ года). Надо отметить, что в Законе № 214-ФЗ не определен срок выплаты застройщиком неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке, но исходя из норм Закона о защите прав потребителей, для дольщиков-потребителей принято его считать равным 10 дням с даты направления письма о выплате неустойке. Но на практике крайне редко застройщик производит выплату неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке.

2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде

В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением (как правило, застройщики не реагируют на претензию или отвечают "отписками").

До подачи иска в суд дольщику потребуется:

а) определить подведомственность и подсудность дела.

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. О вариантах подсудности дел о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в суде общей юрисдикции читайте в статье “Подсудность дел о взыскании неустойки по ДДУ”.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не определена иная подсудность.

Существует убеждение среди дольщиков, что в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд. Однако данное убеждение было верно несколько лет назад, до того как практика взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде изменилась. Об актуальной практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде читайте в статье “Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде, выкуп права требования неустойки по ДДУ”.

б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.

Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:

  1. неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше)

  2. компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд)

  3. судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности)

  4. штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.

В судебной практике встречаются также решения о взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму жилья. Возможность взыскания таких убытков зависит от фактических обстоятельств дела и практики конкретного суда (судьи). О взыскании убытков при просрочке по ДДУ читайте отдельную статью. Если вы заявляете к взысканию с застройщика убытки, то сумма убытков также включается в цену иска.

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше).

О том, как определить госпошлину при взыскании неустойки по ДДУ, читайте в статье “Госпошлина по делам о взыскании неустойки по ДДУ”.

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

3. Исполнение решения суда

Получив положительное решение суда о взыскании неустойки, у дольщика встает вопрос: “Как получить неустойку за просрочку по Закону № 214-ФЗ фактически?”

Для начала оговоримся, что решение суда о взыскании неустойки по ДДУ вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания неустойки в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Процесс фактического получения неустойки по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.

4. Вопрос налогообложения неустойки по ДДУ

Пару лет назад неустойка по договору долевого участия считалась возмещением убытков дольщика и потому не облагалась НДФЛ. Затем Верховный суд РФ и Минфин изменили свою позицию на этот счет. Теперь дольщик, получивший от застройщика неустойку по ДДУ и штраф по Закону о защите прав потребителей, должен уплатить налог с дохода. Не облагаются налогом компенсация морального вреда и судебные расходы.

Дольщик-физическое лицо уплачивает НДФЛ с неустойки. Ставка налога зависит от того, является он налоговым резидентом РФ или нет (13 % - для резидентов, 30 % - для нерезидентов). 

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 228 НК РФ исчисление и уплату налога исходя из сумм полученных доходов производят самостоятельно физические лица, получающие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 и пунктом 14 статьи 226.1 НК РФ. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, если иное не предусмотрено пунктом 7 статьи 228 НК РФ.  

Таким образом, вышеуказанными положениями статей 226, 226.1 и 228 Кодекса предусмотрен специальный порядок выполнения налоговыми агентами и налогоплательщиками своих обязанностей в случае невозможности удержания налоговым агентом исчисленной суммы налога на доходы физических лиц, который исключает обязанность налогоплательщиков самостоятельно исчислить суммы налога и представить налоговую декларацию по указанным доходам. 

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 229 Кодекса лица, на которых НЕ ВОЗЛОЖЕНА обязанность представлять налоговую декларацию, ВПРАВЕ представить такую декларацию по месту жительства.

Соответственно, в случае если налог не был удержан с полученных доходов, то уплата НДФЛ производится налогоплательщиком на основании уведомления налогового органа по сроку не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. При неполучении налогоплательщиком налогового уведомления и самостоятельном декларировании доходов в соответствии с п. 2 ст. 229 НК РФ срок уплаты налога, предусмотренный п. п. 6, 7 ст. 228 НК РФ (1 декабря соответствующего года), не корректируется.

Данная позиция соответствует Письму Минфина России от 10.12.2018 года № 03-04-05/89331. Вместе с тем, если дольщик планирует использовать налоговые вычеты, чтобы уменьшить сумму налога (социальные, имущественные и пр.), то ему необходимо самостоятельно задекларировать данный доход и в данной декларации указать налоговые вычеты. 

    В целом процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика занимает в среднем 4 месяца при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если решение не обжалуется в апелляционном порядке ни одной из сторон спора). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании пени по ДДУ, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок выплаты неустойки по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Бесплатная консультация юриста

Неустойка дду при банкротстве застройщика

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Неустойка дду при банкротстве застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Неустойка дду при банкротстве застройщика Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(О.М. Кабанов)В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика требования участника долевого строительства нежилых помещений по основному долгу по договорам участия в долевом строительстве и неустойке за просрочку передачи строящихся объектов включены в реестр обеспеченных залогом требований кредиторов должника - застройщика, так как в силу ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отсутствие претендентов на получение статуса залогодержателя в отношении оконченных строительством нежилых офисных помещений первой очереди строительства, входивших в предмет договоров участия в долевом строительстве, требования дольщика по указанным договорам будут являться обеспеченными залогом нежилых помещений (входивших в предмет договоров) с момента регистрации застройщиком права собственности на них за собой. В отношении второй очереди строительства требования дольщика, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, считаются обеспеченными залогом всего не завершенного строительством объекта второй очереди строительства. Также коллегия судей указала, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ни ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве, а следовательно, при банкротстве застройщика право залога у дольщика, вложившего средства в покупку будущих офисных помещений, не прекращается.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Неустойка дду при банкротстве застройщика Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: О некоторых правовых вопросах, связанных с порядком формирования реестра требований кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
(Лысенко А.И.)
("Арбитражные споры", 2020, N 3)Так, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.08.2019 по делу N А40-251375/2018 указано, что определение понятия "денежное требование участника строительства", данное в специальных правилах параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, должно применяться в совокупности со статьями 2 и 4 этого Закона. Из этого суд делает вывод, что требование участника строительства о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику-застройщику в таком же порядке, как и требования, перечисленные в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Но в этом же судебном акте суд делает исключение для требований о компенсации морального вреда. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Доверяй, но проверяй. Как не стать жертвой недобросовестного контрагента
(Гончаров Ю.)
("Финансовая газета", 2018, N 45)Например, при работе с застройщиками большое количество поданных заявлений о взыскании неустойки по договору долевого участия или о расторжении такого договора может свидетельствовать о возможных признаках скорого банкротства организации. В свою очередь, анализируя судебные споры, нужно учитывать, насколько типичны подобные разбирательства для сегмента, в котором работает проверяемый контрагент. Например, страховые компании имеют высокое количество судебных споров.

Нормативные акты: Неустойка дду при банкротстве застройщика "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, рассматриваемого по правилам параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве, банк обратился с заявлением о включении его денежных требований в виде основного долга по договорам участия в долевом строительстве и неустойки за просрочку передачи строящихся объектов в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом трех нежилых помещений и незавершенного строительством многоквартирного жилого дома.

Прекращается действие моратория на штрафы застройщикам при переносе сроков ввода домов - Недвижимость

МОСКВА, 1 января. /ТАСС/. Мораторий на штрафы и пени застройщикам, которые перенесли сроки ввода жилых домов в эксплуатацию, прекращает действовать с 1 января 2021 года.

Мера поддержки, согласно которой с 3 апреля 2020 года до 1 января 2021 года застройщику не начисляется неустойка за перенос сроков ввода в эксплуатацию жилья, должна была поддержать компании на фоне ограничений из-за пандемии коронавируса. Также в этот период многоквартирные дома не включались в реестр проблемных объектов. Как ранее сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин, мораторий на штрафы был антикризисной мерой. Правительство решило не продлевать его действие, так как это бы грозило риском появления дополнительных обманутых дольщиков, отмечал вице-премьер.

Согласно законодательству, дольщики могут рассчитывать на компенсацию, если застройщик с задержкой передал квартиру по акту приема-передачи или передаточному акту. Срок, в который застройщик обязан передать квартиры, указывается в договоре долевого участия. По словам адвоката КА "Юков и партнеры" Елены Лариной, дольщики могут обраться с требованием выплатить неустойку еще до фактической передачи квартиры.

Сумма неустойки рассчитывается как 1/150 ставки рефинансирования Банка России (сегодня ставка составляет 4,25%) от суммы договора долевого участия за каждый день просрочки с момента, когда квартира должна была быть передана, и до фактической передачи, то есть подписания передаточного акта, объяснила адвокат Наталья Тарасова. "Дольщикам нужно помнить, что срок начинает исчисляться со дня, следующего за днем передачи, указанном в ДДУ. Если квартиру должны были передать 27 июля, то просрочка начнется только 28 июля", - добавляет Ларина.

Как получить неустойку от застройщика

По словам адвокатов, для взыскания неустойки дольщик должен составить претензию застройщику, в которой нужно указать на просрочку передачи квартиры, период просрочки, рассчитать неустойку и предложить застройщику в добровольном порядке удовлетворить требования. Также стоит указать банковские реквизиты, на которые застройщик может перечислить неустойку.

Чтобы получить выплату, дольщику нужен договор долевого участия с документами о его оплате или договор уступки прав, а также соглашение об изменении срока передачи объекта или его стоимости, если оно заключалось, акты осмотра объекта в случае их проведения и акт приема-передачи, если дольщик обращается за неустойкой после передачи квартиры, добавляет Тарасова. Претензию можно направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или передать в офис компании. В последнем случае менеджер компании застройщика должен поставить на копии претензии подпись и дату получения. Если через 30 дней застройщик не проинформирует дольщика о выплате компенсации, то он может подать иск в суд.

"Соблюдение досудебного порядка, а именно направление претензии и предложение добровольного исполнения, даст дольщику возможность использовать механизм закона "О защите прав потребителя" и требовать от застройщика штраф в размере 50% от всей взысканной судом суммы", - отмечает Ларина. Однако на практике застройщики стараются погасить требования в рассрочку или сразу, ведь при судебных разбирательствах с компании может взыскаться еще и штраф в пользу государства.

Также Тарасова не советует подписывать дополнительные соглашения с застройщиком и не затягивать с обращением за неустойкой. В свою очередь Ларина объясняет, что дольщики, которые намерено не подписывают акт приема-передачи квартиры, не смогут рассчитывать на выплаты. "Дольщик имеет право не принимать квартиру при наличии исключительно существенных недостатков (например, трещины/дыры в стенах). Если недостатки несущественные, а дольщик не подписывает акт, неустойку впоследствии он взыскать не сможет", - добавила адвокат.

Ранее Хуснуллин сообщил, что после завершения действия моратория на внесение строящихся с нарушением сроков домов в реестр проблемных объектов с 1 января 2021 года может появиться незначительное число обманутых дольщиков. При этом вице-премьер обратил внимание, что еженедельно обсуждает этот вопрос с главами регионов.

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность. В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств. Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года. Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади.

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты. Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае. Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за просрочку

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство. Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г. До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г. не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

Ранее вице-премьер России Марат Хуснуллин не исключал задержки передачи квартир дольщикам из-за коронавируса. Из-за введения режима повышенной готовности у застройщиков действительно могут увеличиться сроки строительства и возникнуть задержки передачи объектов, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. В этой связи предложенные правительством меры действительно необходимы, говорит он: они помогут снизить затраты на судебные тяжбы и выплаты компенсаций дольщикам в случае изменения сроков ввода по не зависящим от застройщиков причинам и бороться с таким явлением, как потребительский терроризм. Этими мерами государство снимает с застройщиков нагрузку в виде финансовых санкций, неустоек и убытков, которые могут сейчас возникнуть, она необходима, соглашается вице-президент компании «Инград» Федор Сапронов.

Однако только этих мер недостаточно, считают участники рынка. Новые правила нужно вводить точечно, в ручном режиме, комплексно оценивая финансовое положение каждой компании, указывает Колочинский: иначе возможностью не включать объект в реестр проблемных могут воспользоваться недобросовестные застройщики. А это может ввести в заблуждение покупателей жилья, руководствующихся реестром при выборе новостройки. Эффективной мерой, способной поддержать девелоперов в сложный момент, Колочинский называет компенсацию за счет государства заработной платы сотрудникам, оставшимся без работы на время карантина: «Несмотря на приостановку части работ, затраты на обеспечение их трудовой деятельности не изменились, что представляется несправедливым по отношению к работодателям». «Также мы очень надеемся на разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для строящихся проектов», – говорит генеральный директор «Сити – XXI век» Антон Борисенко. Другими важными мерами, по его мнению, могли бы стать отсрочка аренды за землю на период распространения коронавируса, «налоговые каникулы» для девелоперов, проектных и инжиниринговых компаний, а также снижение административной нагрузки за счет отмены внеплановых выездных проверок и переноса плановых проверок на более поздний период. «Эти меры позволят отрасли пережить падение продаж, которое неизбежно наступит», – считает Борисенко.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

В каком случае можно взыскать неустойку?


Если застройщик нарушает срок передачи квартиры (срок всегда прописывается в договоре участия в долевом строительстве), дольщик имеет право на получение от застройщика неустойки за каждый день просрочки.


С какого момента считается просрочка, если в договоре ДДУ нет конкретной даты?

Просрочка начинается с даты, когда застройщик должен передать готовую квартиру. Эта дата обязательно указывается в договоре участия в долевом строительстве.


Как рассчитывается неустойка?

Неустойка за просрочку рассчитывается по формуле:


(Стоимость квартиры по договору ДДУ)*(1/300)*(количество дней просрочки)*(2)*(ключевая ставка Центробанка – в 2021 году составляет 5%)=сумма неустойки.


Как получить неустойку с застройщика?

В первую очередь, нужно направить застройщику письменную претензию о перечислении неустойки за просрочку (образец можно скачать здесь). Сделать это можно с помощью письма с уведомлением о получении.

Если застройщик не отреагировал на претензию, можно подать иск в суд.


В какой момент обращаться за неустойкой?

Существует два варианта действий.

  1. Обратиться за выплатой после подписания акта приемки квартиры. Но в этом случае есть опасность не дождаться выплаты, так как застройщик может просто обанкротиться.

  2. Обратиться к застройщику сразу или в течение первых месяцев. Стоит учитывать, что если дело дойдет до судебного разбирательства, решение также не будет одномоментным. Вполне возможно, что с момента обращения в суд до решения пройдет 3 или 4 месяца.


В какой момент выплачивается неустойка?

Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.


Как получить неустойку: пошаговая инструкция


  1. Направить письменную претензию застройщику с просьбой выплатить неустойку.
  2. Дождаться ответа (у застройщика обычно есть на это 30 дней).

  3. Если от застройщика нет конструктивной реакции, можно подать иск в суд. Для того чтобы правильно составить документы, лучше проконсультироваться с юристами.

  4. Дождаться завершения судебных процедур (3–4 месяца) и вступления в силу судебного решения.

  5. Получить лист исполнительного производства. Судебные приставы приступят к взысканию денег с застройщика.


Если застройщик банкрот, кто выплачивает неустойку?

Если застройщик прошел процедуру банкротства, все долги застройщика будут закрываться с помощью оставшихся у него денежных средств и имущества. Но стоит подготовиться к тому, что, скорее всего, получить неустойку (по крайней мере, в полном объеме) не удастся.

Размер неустойки дольщикам собираются рассчитывать по-новому. СИБДОМ

214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов» собираются изменить, прописав в нем новые правила определения размера неустойки, которую обязан выплатить застройщик участникам долевого строительства в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Соответствующий закон подготовил Роспотребнадзор, в конце марта его внесли на рассмотрение в Госдуму.

Инициаторы нововведений предлагают изменить подход к определению размера неустойки, которую выплачивают дольщикам, если застройщик не передал квартиру вовремя или дольщики получили объект с недостатками.

В настоящий момент размер неустойки за нарушение застройщиком срока устранения дефектов в квартире составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения этих недостатков. Пеня рассчитывается за каждый день просрочки.

В новом законе установлено, что застройщик обязан выплачивать участнику долевого строительства пеню в размере 3% от цены договора долевого участия за каждый день просрочки.

В том случае если объект (квартира, машино-место, кладовая) передан дольщику невовремя, сейчас застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки.

В новом законе для дольщиков (физических лиц) размер неустойки в таком случае предлагается рассчитывать как 3% от цены договора за каждый месяц просрочки. При этом для остальных участников строительства размер неустойки в этой же ситуации останется прежним.

Если срок передачи квартиры был нарушен из-за того, что дольщик уклонялся от получения квартиры (не подписывал передаточный акт или другой документ, свидетельствующий о передаче квартиры), застройщик от выплаты неустойки освобождается.

Если предлагаемые изменения окажутся приняты, закон вступит в силу в течение 3 месяцев с момента официальной публикации.

Напомним, недавно в Госдуму внесен закон, который лишает дольщиков права отказываться принимать квартиру до полного устранения недостатков.

Льготная ипотека от 6,09%. Заполнить заявку онлайн

Получите предварительное решение банка в течение 10 минут.
ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.15

www.sibdom.ru Смотреть

Агентство

предлагает штраф застройщика на Diamondhead

HOT SPRINGS - Управление качества окружающей среды Арканзаса предложило гражданский штраф в размере 9850 долларов для застройщика из Колорадо, чьи лесозаготовки в Даймондхеде нарушили Закон Арканзаса о контроле за водными ресурсами и загрязнением воздуха, согласно письму, которое агентство отправило Omni Home Builders в начале этого месяца.

Штраф является частью административного распоряжения о согласии, предложенного природоохранным агентством для Omni, которая в 2018 году приобрела более 1600 лотов Diamondhead.Агентство получило более дюжины жалоб на Omni, и в своем отчете по июльской проверке собственности Omni оно объясняет, что застройщик не использует передовые методы управления для стабилизации почвы.

«Очень мало усилий прилагается для использования любых передовых методов структурного управления и начала стабилизации на строительных площадках», - говорится в отчете. «Эти районы находятся в пределах крутых склонов, где дренажные воды впадают в озеро Катрин. ... Единственный механизм стабилизации - это позволить естественной растительности вернуться на свои места.«

Владельцы собственности, которые подали коллективный иск против Omni и лесозаготовительных компаний, нанятых ею для расчистки участков, заявили в судебных заседаниях, что Omni не планирует развивать свою собственность, утверждая, что чистка участков осуществляется за счет общественных ценности собственности.

«Мы ничего не делаем сплошной рубкой», - сказал в пятницу владелец Omni Марк Лейн. «Мы выбираем вырубку, чтобы строители могли видеть рельеф земли и делать покупки. Жители и правление POA игнорируют факты.Они пытаются заставить вещи выглядеть так, как они хотят. Они не разработчики. Мы. Мы разработчики в Diamondhead, и мы имеем право выбирать участок земли.

«Здесь нет коммерческих рубок или коммерческих лесозаготовок. Просто разработчик выбирает вырубку достаточного количества деревьев на участке, чтобы строитель мог прийти и принять решение о покупке. Это просто и понятно».

Отдел качества окружающей среды заявил, что административный приказ о согласии, или CAO, не подпадает под действие закона штата об открытых записях до тех пор, пока его не подпишут обе стороны.В взаимосогласованном порядке будет оговариваться, что Omni должен делать в соответствии с законодательством штата.

«Соглашение о взаимопонимании не было заключено и только предлагается», - говорится в электронном письме отдела. «После подписания CAO ответчиком и директором он станет общедоступным документом. Поэтому в настоящее время у нас нет никаких записей, отвечающих на ваш запрос. Что касается сообщений или ответов от Omni Home Builders относительно CAO , у нас нет соответствующих записей ".

Лейн сказал, что он работает с государством, чтобы решить его проблемы.

«Это в руках адвокатов Омни», - сказал он. «Есть некоторое недопонимание относительно того, что, по их мнению, делает Omni. Наши инженеры-консультанты и юристы работают с ними, чтобы снять эти обвинения и пойти в новом направлении».

В письме, которое Управление качества окружающей среды направило Omni ранее в этом месяце, говорится, что отказ от ответа на его предложение представляет собой отказ от предложения об урегулировании и приведет к односторонним принудительным мерам. У Omni есть 20 дней для ответа с момента получения письма.

Омни начала заготовку леса за несколько месяцев до того, как в феврале подразделение выдало ему разрешение на строительство ливневой канализации. В электронном письме, которое инженер Omni отправил экологическому агентству ранее в том же месяце, говорилось, что агентство сказало Omni, что разрешение не требуется, пока он не начнет перемещать грязь.

В сентябре подразделение заявило, что лесозаготовки, которые производились до выдачи разрешения, проводились при том понимании, что строительство на этих участках не планировалось, пояснив, что лесозаготовки освобождены от процесса выдачи разрешений, требуемого Законом о чистой воде.

Разрешение выдано на участки в округе Хот-Спринг, но в отчете июльской инспекции экологического агентства говорится, что в районе Мистик-Хайтс округа Гарланд произошла неразрешенная очистка участков. Омни сообщил агентству, что эта деятельность не подлежит разрешению на ливневую канализацию в результате того, что Mystic Heights находится за пределами подразделения Diamondhead.

Департамент экологической инспекции округа Гарленд заявил ранее в этом году, что, поскольку этот район не входит в состав подразделения, он не входит в сферу действия постановления округа о ливневой канализации и дренаже.В ведомстве заявили, что для любых действий, нарушающих почву, внутри подразделения требуется разрешение на ливневую канализацию.

Политика штрафов в профессиональной практике разработки программного обеспечения: полевое исследование с использованием нескольких методов

В проектах разработки программного обеспечения есть огромный бюджет и финансовый план, и для их реализации требуются огромные инвестиции. Если взглянуть на это, то затраты зависят от глобальной существенной информации о разработке программного обеспечения: в 1985 году - 150 миллиардов долларов; в 2010 году - 2 трлн долларов; в 2015 году 5 трлн долларов; а в 2020 году - более 7 трлн долларов.Кроме того, в первые новые дни 2021 года ежедневный объем продаж Apple Store составлял примерно 500 миллионов долларов. Несмотря на расходы и маржу, которые резко растут и увеличиваются с каждым годом, этап разработки программного обеспечения недостаточно высок. В свете отчета «ХАОС», подготовленного в 2015 году, только 17% программных проектов были завершены своевременно, в соответствии с выделенным финансовым планом и в соответствии с необходимостью. Однако 53% программных проектов были завершены в долгосрочной перспективе или потенциально превышали план расходов, а также без точного удовлетворения предварительных условий.Кроме того, проекты по разработке программного обеспечения не были завершены и также были выброшены в соотношении 30%. Кроме того, в отчете «CHAOS», опубликованном в 2020 году, выяснилось, что только 33% программных проектов были успешно завершены во всем мире. Чтобы справиться с этими неудачными и неудачными результатами, необходимо определить, обозначить и применить эффективный метод оценки и управления рисками программного обеспечения. Таким образом, прежде чем создавать проблемы, которые могут помешать успешному выполнению проектов разработки программного обеспечения, риски, связанные с программным обеспечением, могут быть своевременно замечены и выявлены.В этом исследовании был спроектирован и разработан новый оригинальный набор правил, который можно было бы эффективно использовать и выполнять при оценке и управлении рисками программного обеспечения, на основе реализации метода нечеткого подхода, интегрированного с алгоритмом машинного обучения - Adaptive Neuro-Fuzzy Inference Система (ANFIS). Благодаря этому подходу и технике машины (компьютеры) могут создавать несколько правил риска для программного обеспечения, которые не должны быть видны, не распознаются и не сообщаются людьми. Кроме того, этот подход нечеткого вывода направлен на снижение рисков в процессе разработки программного обеспечения, чтобы повысить вероятность успеха программных проектов.Кроме того, экспериментальные результаты этого подхода показывают, что основанный на правилах метод оценки и управления рисками программного обеспечения имеет достоверную и точную модель с высокой степенью точности и низкой средней ошибкой тестирования. 1. Введение Риск - это вероятность недостижения намеченного результата, а также вероятность любого события, которое помешает организации достичь ее стратегических, финансовых и операционных целей. Кроме того, риск имеет два основных фактора: возможность наступления - вероятность недостижения определенного результата или вероятность нежелательного происшествия - и размер убытков - последствия последствий, которые возникли бы, если бы риски были реализованы [1 ].Риски бывают самых разных форм и размеров; Эксперты по опасностям, в общем и целом, видят три важных вида: рыночный риск - это опасность того, что затраты будут меняться таким образом, что это приведет к антагонистическим результатам для организации; кредитный риск - это опасность того, что клиент, контрагент или поставщик не выполнят свои обязательства; а операционный риск - это опасность того, что отдельные лица, циклы или структуры потерпят неудачу или что внешние обстоятельства обратным образом повлияют на организацию [2]. Проекты разработки программного обеспечения страдают и открыты для многих рисков, особенно рыночных рисков, финансовых (кредитных) рисков и технических (операционных) рисков.Разработчики программного обеспечения должны дать положительные и особенно удовлетворительные ответы на несколько важных вопросов, чтобы добиться успеха - успешного выполнения: удовлетворяет ли разработанное программное обеспечение требованиям и требованиям клиентов или нет и предоставляет им необходимые решения или нет; с какой конкуренцией может выдержать и с которой может справиться разрабатываемое программное обеспечение; превышают ли выгоды и выгоды, полученные от проекта программного обеспечения, затраты на разработку; возможность реализации разрабатываемого проекта технически и технологически или нет; будут ли оборудование, программное обеспечение, необходимые сетевые подключения и вся подструктура работать должным образом в соответствии с планом в разрабатываемом проекте или нет; может ли существующая технология соответствовать целям и результатам программного проекта или нет; существует ли вероятность того, что технология текущей технологии устареет и устареет до того, как начнется использование разрабатываемого программного обеспечения; будет ли система безопасности и защиты активно работать в течение жизненного цикла программного проекта или нет; и так далее.Упомянутые здесь проблемы возникли и были идентифицированы на примерах неудачных программных проектов в литературе, и они показали, что рисками невозможно эффективно управлять [3]. В этом контексте для программных проектов был разработан и разработан метод оценки рабочего состояния и надежного управления рисками, основанный на конкретных, материальных и оригинальных правилах рисков программного обеспечения, установленных с учетом литературы, нечеткой структуры и машинного обучения. Предлагаемый алгоритм - ANFIS (Adaptive Neuro-Fuzzy Inference System) - для создания новых исходных правил риска программного обеспечения - это методология, которая объединяет замечательные возможности всех ложных предположений с помощью нечеткой логики (FL), искусственных нейронных сетей (ANN) и мастер-классов. каркасы.Важнейшим атрибутом подхода ИНС является способность учиться. Одно из существенных неудобств этого элемента заключается в том, что результаты обучения могут быть представлены в чрезвычайно огромных наборах границ. Следовательно, трудно передать результаты словами. Предпосылка FL состоит в том, что он очень близок к тому, как люди думают на обычных диалектах. Однако он не может овладеть самими стандартами; он полагается на основную структуру или точки зрения отдельных лиц.Таким образом, значение ANFIS возрастает в оценке и управлении рисками программного обеспечения с целью создания и разработки обоснованных и значимых правил управления рисками [4]. Есть четыре основных мотивации для применения, актуализации и определения «оценки и управления рисками программного обеспечения» в процессе разработки программного обеспечения, как указывает Бем [5, 6]: избегать перегрузок при составлении и финансовом плане, чтобы гарантировать, что проекты программного обеспечения выполняются безупречно, а также для того, чтобы компании-разработчики программного обеспечения могли создавать свои продукты в соответствии с их потребностями; для предотвращения дублирования внутренней или внешней структуры программного обеспечения или кода, которое вызвано неадекватными или запутанными потребностями, которые составляют около половины затрат на программные проекты; не проводить оценку и анализ программного риска в зонах, которые (практически) не представляют опасности; а также разработать и разработать набор продуктов для программных проектов, которые нужны клиенту, чтобы дать поставщикам возможность получить лояльность потребителей и идеальные преимущества.К настоящему времени были определены несколько параметров риска программного обеспечения для оценки и управления проектами разработки программного обеспечения: производительность, вовлеченность, внимание к качеству, знания и управление на основе кода, соблюдение руководящих принципов и методов кодирования, обучение и навыки, личная ответственность и т. Д. Однако не существует общепринятой методологии для применения оценки и управления рисками программного обеспечения. Для такой ситуации есть три основных причины: во-первых, каждая часть создания программного обеспечения уникальна.Нет веских причин собирать два раза одни и те же части программного обеспечения, поскольку они могут быть продублированы путем копирования. Это действительно затрудняет формальную и тщательную корреляцию между двумя частями программного обеспечения. Во-вторых, современные технологии меняются очень быстро. Итак, каждый раз, когда методология в отношении определенной волны технологий оказывается достаточно надежной, она по большей части устарела недавно. В-третьих, существует огромная зона новаторства в поиске разнообразных ответов на уникальную проблему.По этим причинам метод «нечеткой структуры» [7, ​​8] имеет очень удобный и правильный процесс определения рисков программного обеспечения из-за их природы, который не имеет структуры и принципа определенности - неопределенности. Кроме того, программные риски определяются как вероятность и серьезность ущерба, вызванного возникновением плохих или нежелательных событий в системе. Таким образом, система страдает от стратегических, финансовых, операционных, структурных потерь и повреждений. Таким образом, существует потребность в применении и проведении эффективной «оценки и управления рисками программного обеспечения», чтобы вовремя определять и распознавать риски программного обеспечения, прежде чем вызывать проблемы и затруднения в проектах программного обеспечения для обеспечения успешного выполнения процесса разработки программного обеспечения.Для этого исследования было спроектировано и разработано реальное приложение на основе 36 правил риска программного обеспечения с 23 различными параметрами риска программного обеспечения, доступными под рукой. Кроме того, этот набор правил был скорректирован для алгоритма машинного обучения со встроенным механизмом искусственного интеллекта нечеткой структуры - Adaptive Neuro-Fuzzy Inference System (ANFIS). Более того, набор правил риска программного обеспечения был преобразован в числовые значения для реализации ANFIS, и он был загружен в MATLAB.Впоследствии на основе алгоритма ANFIS были созданы 32 новых и оригинальных правила риска программного обеспечения из имеющегося набора правил. Кроме того, как имеющийся набор правил, так и спроектированный и разработанный исходный набор правил рисков программного обеспечения были действительными и точными на основе низкой средней ошибки тестирования в конфигурации ANFIS на MATLAB. Таким образом, это означает, что система нечеткого вывода дала достоверные результаты в оценке и управлении рисками программного обеспечения с высокой степенью точности. Это исследование организовано и структурировано следующим образом: в разделе «Связанные работы» приводится обзор литературы и прошлые работы об исследованиях, посвященных рискам, программным рискам, оценке программных рисков и управлению.Кроме того, в разделе «Методы» были объяснены принцип работы и общая информация об используемых методах и приемах, применяемых и реализованных в экспериментах. Кроме того, набор правил рисков для программного обеспечения - набор данных - используемый в исследовании, был приведен в разделах «Программные риски и набор правил». Кроме того, в разделе «Разработка правил рисков программного обеспечения с нечеткой структурой и машинным обучением» были приведены полученные результаты (разработанные правила) и представлены экспериментальные исследования (числовые значения).А затем, в разделе «Выводы и будущие расширения», в конце были приложены краткое изложение, заключительные замечания и будущие расширения. 2. Связанные работы Управление предприятиями - занятие однозначно не пустяковое. Многие переменные, как количественные, так и субъективные, важны для обеспечения достижения предприятия или улучшения выполнения задачи. Несомненно, опасности в основном преследуют пример поручения на всю жизнь, и наиболее примечательные источники информации - это слабые места.Выражение «риск» происходит от раннего итальянского «risicare», что означает «рискнуть» [9]. Как наука, угроза рассматривалась в эпоху Возрождения, в шестнадцатом веке, по существу выстраивая системы гипотез правдоподобия [10]. Несколько исследователей, явно занимающихся разработкой программного обеспечения, сосредоточились на наблюдении, что мера опасности связана с мерами недружественного фактора [10], используя в качестве границ вероятность неудачи и результаты, если должно произойти несчастье, где элемент называется представление опасности.Пфлегер и др. Описали и выразили словами три точки зрения, относящиеся к рискам, связанным с программным обеспечением. [11] и Бем [5]: несчастье, связанное с событием, вероятность события события и то, насколько могут быть изменены результаты события, характеризуемое как представление опасности. Управление рисками - это информация, инструменты и методы для уменьшения опасностей до адекватного уровня при одновременном увеличении возможностей [12]. Кроме того, управление рисками в процессе разработки программного обеспечения - это контроль и оценка опасностей, которые влияют на задачи, циклы и результаты программирования [10].Важным моментом в разработке программного обеспечения считается соответствие, в частности, специфических опасностей, которые регулярно известны, но сообщаются неэффективно [13]. Согласно Боэму [5], которого считают отцом управления рисками программного обеспечения, «управление рисками необычно важно в свете того факта, что оно заставляет людей сохранять стратегическую дистанцию ​​от бедствий, корректировать и отменять обязательства и помогает оживить обстоятельства. достижений в программных проектах.” Большая часть исследований была объявлена ​​в статьях о центре управления рисками программного обеспечения вокруг распознаваемых доказательств и изучения опасности, то есть оценки опасностей [6, 10, 14–19]. Тем не менее, согласно Баннерману [20], вряд ли какие-либо экзамены сосредоточены на приеме управления рисками программного обеспечения, поскольку существует осознанность в отношении использования этой практики, даже если она применяется неэффективно. В последние годы появилось несколько работ, связанных с использованием компьютерных стратегий рассуждения при оценке опасностей - темные отношения [21], вероятностные термины [22], нечеткие гипотезы [23, 24], байесовские сети [25], и ситуационное мышление [26].В большинстве этих методов факторы опасности используются как источник данных для прогнозирования шансов. Зона управления рисками программного обеспечения, которая даже считается значительной, на самом деле требует некоторых достижений, как в исследовательской, так и в практической сферах. Различные исследования показывают однозначный акт опасности, которую руководители добавляют к улучшению исполнения и достижению деятельности, которую они расширяют [27–34]. Менеджеры обычно имеют дело с техническими рисками в первую очередь в связи с проектами разработки программного обеспечения, но они переносят риски на рыночные, финансовые и некоторые другие риски во второй план.Однако эти риски очень важны для успешной разработки программного обеспечения, что настолько важно, что их нельзя игнорировать. По этой причине существует потребность в интегрированном управлении рисками, которое охватывает все этапы процесса разработки программного обеспечения, а также рассматривает, анализирует и оценивает все риски, которые могут возникнуть в жизненном цикле проекта [35]. В своем исследовании Галливан [36] показал взаимосвязь между работой и профессиональной профессией в отношении оценки и управления рисками программного обеспечения: удовлетворенность и сложность, фактическая (активная) производительность, технические знания профессии, навыки аналитического мышления, вербальные навыки, рабочие привычки, новые идеи и творчество, чтобы открывать и раскрывать различные особенности.Кроме того, Сойер и Гинан [37] показали несколько моментов, по которым группа разработчиков программного обеспечения может определять и распознавать риски, связанные с программным обеспечением. Этими проблемами были поддержка команды, лояльность команды, видение команды, особенности команды, встреча команды, члены команды и руководитель группы. Кроме того, они попытались найти ответы на некоторые вопросы об оценке и управлении рисками программного обеспечения. Эти вопросы касаются метода разработки программного обеспечения, сохранения кода, библиотеки кода и рабочего времени и относятся к документации по разработке программного обеспечения.Более того, Hall et al. [38] попытались найти ответы на несколько вопросов по некоторым вопросам, связанным с рисками разработки программного обеспечения. Эти вопросы были связаны с командой разработчиков программного обеспечения, программным проектом, деловой жизнью, работой и личностью. Применив оценку и управление рисками программного обеспечения, Баггелаар [39] подчеркнул важность нескольких моментов в своей магистерской диссертации. Этими важными моментами были абстракция, тестируемость, связь, модульность, шаблоны, тестовое покрытие, обработка ошибок и использование исключительных случаев.Кроме того, разработчики программного обеспечения пытались выяснить влияние номеров строк кода и комментариев на процесс разработки программного обеспечения. Кроме того, Ли и др. [40] проанализировали и оценили оценку и управление рисками программного обеспечения с точки зрения личности и рабочих привычек. Кроме того, Тинг [41] интересовался и сосредоточил внимание на вопросах личности, стиля работы, рабочей нагрузки и процесса разработки программного обеспечения при оценке и управлении рисками программного обеспечения. Zhang et al. [42] задали несколько вопросов по своей работе и получили некоторые ответы о рисках, связанных с программным обеспечением.Эти вопросы касались количества строк кода, количества строк комментариев, количества классов, количества образцов, отношения классов, количества методов, степени глубины наследуемости и проблем разработки программного обеспечения, связанных со сложностью. Кроме того, Каликли и Бенер [43] представили общий обзор оценки и управления рисками программного обеспечения. В своей работе они показали влияние уровня образования разработчиков программного обеспечения и некоторых моментов и проблем в области разработки программного обеспечения (уровень удовлетворенности, уровень уверенности, опыт работы и т. Д.)) по оценке и управлению рисками программного обеспечения. Чилтон и др. [44] выдвинули несколько точек зрения на риски программного обеспечения. Этими пунктами были работа-жизнь, рабочие привычки, личность, возраст и пол. Более того, Ramler et al. [45] попытались исследовать и найти ответы на некоторые вопросы о качестве программного обеспечения при оценке и управлении рисками программного обеспечения. Кроме того, Ван и Чжан [46] выделили ряд важных вопросов в оценке и управлении рисками программного обеспечения. Эти баллы включают трудовую жизнь, опыт работы, рабочую нагрузку, уровень образования и пол.Кроме того, в своем исследовании Balijepally et al. [47] пытались найти ответы на многие вопросы, связанные с личностными качествами, при распознавании программных рисков. Duarte et al. [48] ​​попытались выяснить влияние различных проблем на оценку и управление рисками программного обеспечения. К этим проблемам относятся ошибка синхронизации, ошибка размера, ошибка сегментации, недостающие части, несвязанные части, количество ошибок и количество модульных тестов. Кроме того, Эрлих и Катальдо [49] обсудили некоторые аспекты разработки программного обеспечения для определения рисков, связанных с программным обеспечением.Эти вопросы касались руководителя группы, координации команды, руководства компании, сотрудников компании и частной жизни. Кроме того, Келли и Хаддад [50] попытались выяснить, насколько «ошибка» влияет на оценку и управление рисками программного обеспечения. Кроме того, Schröter et al. [51] попытались ответить на различные вопросы о рисках разработки программного обеспечения. Эти вопросы были связаны с количеством конструкций, изменениями кода, номером метода (метода), фиксированными частями кода, сроком службы, качеством работы, руководителем группы, документами проекта программного обеспечения и инструментом разработки программного обеспечения.Более того, Вестерманн [52] подчеркнул важность определенных моментов в процессе разработки программного обеспечения. Надежное написание кода было исследовано на предмет влияния результатов программного проекта и стиля работы на распознавание программных рисков. Более того, Каликли и Бенер [53] показали некоторые важные моменты в оценке и управлении рисками программного обеспечения. Это план разработки программного проекта и психология команды разработчиков. Кроме того, в литературе есть 13 основных статей с 1998 по 2017 год о параметрах риска в оценке и управлении рисками программного обеспечения.Они перечислены в таблице 1. Номер ссылки Год публикации База данных Статья [54] 1998 г. ACM Фреймворк для определения рисков программных проектов [32] 2004 г. ACM Риски программного проекта и их влияние на результаты [3] 2007 г. Изумрудная проницательность Управление рисками в проектах разработки программного обеспечения: пример из практики [55] 2009 г. ACM Анализ рисков проекта развития систем: интегративная основа [56] 2009 г. IEEE Применение матрицы рисков к управлению рисками программных проектов [57] 2009 г. IEEE Модель анализа рисков программного проекта, основанная на подходе доказательной аргументации. [58] 2009 г. IEEE Подход для облегчения идентификации рисков программного обеспечения [59] 2010 г. IEEE Модель на основе правил для индивидуальной идентификации рисков в проекте распределенной разработки программного обеспечения. [60] 2011 г. ACM Понимание рисков ИТ-проектов как нарушений цифровых экосистем [61] 2012 г. IEEE Сравнение рисков в проектах индивидуальной разработки программного обеспечения и стандартных проектов внедрения программного обеспечения: исследование Delphi [62] 2013 IEEE Система управления рисками для программного проекта ERP [63] 2014 г. IEEE Двадцать главных рисков в программных проектах: контент-анализ и исследование delphi [64] 2017 г. ACM Применение метода нечеткой комплексной оценки в оценке рисков программного проекта

Сколько стоит штраф разработчика за задержку доставки_Sihai network AMP

Сколько штрафа застройщику за просрочку доставки

4hw.com.cn: многие люди покупают дом, чтобы построить свой теплый дом, чего многие ожидают. Согласно договору купли-продажи жилья, генеральный застройщик должен сдать дом вовремя, поэтому застройщик задерживает сдачу дома, как определить штраф? Как покупатели должны заявлять о своих правах и интересах?

Статья 114 договорного права Китайской Народной Республики гласит: «стороны могут договориться о том, что, когда одна сторона нарушает договор, она должна выплатить определенную сумму заранее оцененных убытков другой стороне в соответствии с обстоятельствами нарушения; они может также договориться о методике расчета размера компенсации убытков, возникших в результате нарушения.Если согласованный штраф меньше причиненного ущерба, стороны могут потребовать от народного суда или арбитража его увеличения; если согласованный штраф слишком высок, чем причиненный ущерб, стороны могут обратиться в народный суд или арбитраж с просьбой уменьшить его надлежащим образом. '

Статья 16 толкования Верховного народного суда по ряду вопросов, касающегося применения закона в судебном разбирательстве споров по договорам купли-продажи коммерческого жилья, предусматривает: «если сторона требует уменьшения суммы на том основании, что согласованный штраф слишком высок, штраф должен быть соответствующим образом уменьшен в соответствии со стандартом, согласно которому штраф превышает 30% от причиненного ущерба; если стороны требуют увеличения на том основании, что согласованные заранее оцененные убытки меньше причиненных убытков, размер заранее оцененных убытков должен быть определен на основание убытков, причиненных нарушением договора.'

В соответствии с вышеуказанными положениями покупатель может потребовать от застройщика уплаты заранее оцененных убытков в соответствии с процентами по банковскому кредиту в соответствии с контрактом; если заранее оцененных убытков недостаточно для компенсации убытков, вызванных задержкой поставки застройщиком, покупатель может «потребовать увеличения на том основании, что согласованные заранее оцененные убытки меньше причиненных убытков».

Что касается заранее оцененных убытков, обычно принято соблюдать условия соглашения, в противном случае требовать выплаты соответствующих заранее оцененных убытков в соответствии с законом.

Parinee-Developers-пенальти - itatonline.org

Вы запросили файл: Parinee-Developers-пенальти.pdf

Обращение к сайту загрузки. Подготовка файла к загрузке. Подождите ...
Пожалуйста, включите всплывающие окна в вашем браузере для этого сайта. Проблемы? Воспользуйтесь альтернативной ссылкой для скачивания

Будьте в курсе последних событий

Последние вердикты ITAT

  1. DCIT vs.Ozone India Ltd (ITAT Ahmedabad) Подводя итог, на наш взгляд, можно подытожить выпуск акций объединенной компанией (assessee) по «номинальной стоимости» акционерам объединенной компании в соответствии с схемой объединения с юридическим пересмотром .....
  2. Мария Фернандес Шерил против ITO (ITAT, Мумбаи) Как отмечалось в циркуляре № 8 Центрального совета по прямым налогам от 2018 г., в котором объясняется причина включения третьей оговорки в раздел 50C (1), отмечается, что «было указано из этого.....
  3. Шив Бхагван Гупта против ACIT (ITAT Patna) Эксперт по оценке наложил штраф в размере 10% от предполагаемого нераскрытого дохода, однако в данном случае официально зарегистрировано, что ассистент не отказался от каких-либо нераскрытых доходов. ...

Последняя полезная информация

  1. Полная справка суда в честь достопочтенного судьи П. П. Бхатта, достопочтенного президента судьи П.П. Бхатт, уважаемый президент Апелляционного трибунала по подоходному налогу (ITAT), который принял на себя обязанности президента Апелляционного трибунала по подоходному налогу 24 октября 2018 года, достигает своей высшей должности ...
  2. Виртуальное открытие портала электронной архивации ITAT Настоящим уведомляем для информации всех заинтересованных сторон, что Шри Рави Шанкар Прасад, достопочтенный министр юстиции, связи, электроники и информационных технологий, должен виртуально.....
  3. Лекция г-на Хариша Сальве, старшего адвоката и контроля качества, «Конституционность налогового законодательства» Ассоциация адвокатов ITAT, Мумбаи, рада пригласить вас присоединиться к лекции, которую прочитает г-н Хариш Сальве , старший адвокат и QC, по теме ' Конституционность .....

Последние статьи от Legal Luminaries

  1. Полная справка суда в честь достопочтенного судьи П. П. Бхатта, достопочтенного президента судьи П.П. Бхатт, уважаемый президент Апелляционного трибунала по подоходному налогу (ITAT), который принял на себя обязанности президента Апелляционного трибунала по подоходному налогу 24 октября 2018 года, достигает своей высшей должности ...
  2. Виртуальное открытие портала электронной архивации ITAT Настоящим уведомляем для информации всех заинтересованных сторон, что Шри Рави Шанкар Прасад, достопочтенный министр юстиции, связи, электроники и информационных технологий, должен виртуально.....
  3. Лекция г-на Хариша Сальве, старшего адвоката и контроля качества, «Конституционность налогового законодательства» Ассоциация адвокатов ITAT, Мумбаи, рада пригласить вас присоединиться к лекции, которую прочитает г-н Хариш Сальве , старший адвокат и QC, по теме ' Конституционность .....

Последние сообщения в блоге

  1. Любопытный случай с трибуналами: один из лучших институтов судебной власти пострадает из-за постановления о реформах трибуналов (рационализация и условия службы), 2021 г.К. Шиварам, старший адвокат, указал, что Постановление отменяет решение Верховного суда в Налоговые практики со всей страны приветствуют Апелляционный трибунал по подоходному налогу Налоговые практики со всей страны приветствуют старейший Храм правосудия Апелляционного трибунала по подоходному налогу, который считается Материнским трибуналом в Индии, по завершении 80-летнего существования ...
  2. Видение 2022: Ожидания заинтересованных сторон от ITAT Dr.К. Шиварам, старший адвокат, обратился с пылким призывом по случаю 80-й годовщины основания ITAT, чтобы все заинтересованные стороны, а именно налоговая коллегия, Ld. Члены CBDT .....

Последние обсуждения на форуме

  1. Re: Вопрос о подоходном налоге? Насколько это законно? если у них есть такая структура компании, они будут легко признаны налоговой службой, если человек, который преподает, будет работать в одиночку, то правительству будет сложно отслеживать деньги, если только это не произойдет.....
  2. Поддельный LTCG открывает Гуджарат H C в SCA 17756/2018 Dt. 11/6/21 в случае, если Прити Парас Савла отменила повторное разбирательство по истечении 4 лет с конца года в рамках специальной оценки как предмет причин повторного открытия .....

AG Racine объявляет, что застройщик и арендодатель заплатят штраф в размере 35000 долларов за нарушение законов округа о свинце и неуведомление арендаторов о токсичной свинцовой краске

WASHINGTON, D.С . - Генеральный прокурор Карл А. Расин сегодня объявил, что застройщик и домовладелец согласились выплатить штраф в размере 35 000 долларов за нарушение районных законов о свинцовых красках и введение арендаторов в заблуждение относительно наличия токсичных свинцовых красок.

Сегодняшнее урегулирование разрешает расследование Генеральной прокуратуры (OAG) нарушений законов округа Мередит Лида и Шоу Мосташари и несколькими подконтрольными им корпорациями за неспособность раскрыть наличие свинцовой краски или свинцовой краски. покрасить жильцов в жилых помещениях.

Мосташари и несколько их корпораций также не выполнили принудительные меры Окружного департамента энергетики и окружающей среды (DOEE), которые требовали от Мосташари устранять опасности, связанные с краской, содержащей свинец, и демонстрировать успешное восстановление. В дополнение к уплате штрафа, Mostasharis оплатит стороннюю проверку допуска краски на основе свинца, чтобы подтвердить, что в жилом многоквартирном доме нет опасностей, связанных с краской на основе свинца. Мосташари также согласились соблюдать экологические законы и законы о защите прав потребителей округа, проводя тестирование на содержание свинца, предоставляя арендаторам точную и правдивую информацию и обеспечивая надлежащее раскрытие информации в будущем, что помогает защитить здоровье и безопасность жителей.

Это урегулирование произошло менее чем через месяц после того, как OAG вступила в отдельное соглашение с Мохаммадом Сикдером и подконтрольными ему юридическими лицами, которые также нарушили законы Округа о лидерстве и защите прав потребителей, в том числе не раскрыли наличие краски на основе свинца в жилой недвижимости.

«Свинец чрезвычайно опасен и может вызвать серьезные и длительные неврологические повреждения и осложнения, особенно у детей», - сказал А.Г. Расин. «Мы не позволим никому нарушать законы, которые ставят здоровье и безопасность жителей под угрозу воздействия токсичных материалов.Жители округа должны знать, что в их домах нет опасной свинцовой краски, и мой офис будет работать, чтобы убедиться в этом ».

Мосташари являются управляющими партнерами 5Design Development LLC и 5Design Management LLC. Их компаниям принадлежат жилые дома, расположенные по адресам 4242 6th Street SE и 433 Atlantic Street SE.

Свинец - токсичный металл, который может вызывать болезненные физические симптомы, включая повреждение органов и головного мозга. Воздействие свинца особенно опасно для маленьких детей.Чтобы защитить жителей от воздействия свинца, Окружной Закон о предотвращении и устранении опасности свинца (LHPEA) устанавливает требования по безопасному обслуживанию и раскрытию информации для домовладельцев, которые сдают в аренду здания, построенные до 1978 года, когда федеральное правительство запретило потребителям использовать свинцовую краску. OAG обеспечивает соблюдение LHPEA и других законов округа, защищающих жителей от вреда, в том числе Закона о процедурах защиты прав потребителей, который запрещает широкий спектр обманчивых и недобросовестных методов ведения бизнеса.

В рамках урегулирования с OAG Мосташари и их юридические лица должны будут:

  • Уплатить 35 000 долларов США в качестве штрафных санкций.
  • Соблюдать законы Округа об окружающей среде и защите прав потребителей, которые защищают здоровье и безопасность жителей. : В рамках этого соответствия они должны предоставить всем нынешним и будущим арендаторам по адресу 4242 6th Street SE и 433 Atlantic Street соответствующую информацию о красках на основе свинца. SE. Они также должны провести проверку на допуск к краске на основе свинца по адресу 4242 6th Street SE и представить в Округ отчет о проверке допуска краски на основе свинца.
  • Предоставьте точную информацию о наличии краски на основе свинца: Это включает год постройки домов и предполагаемое присутствие краски на основе свинца в домах для покупателей, арендаторов, сотрудников и должностных лиц Округа.

Копию иска против Мосташари можно найти здесь.

Копия приказа о согласии и решения, разрешающего иск Округа против Мосташари, доступна здесь.

Справочная информация об экологической работе OAG
За последние два года OAG при поддержке Совета развернула дополнительные ресурсы для защиты окружающей среды и решения постоянных местных экологических проблем, в том числе тех, которые непропорционально влияют на малообеспеченные слои населения. сообщества.Компания OAG получила штраф в размере 400 000 долларов от застройщика за нарушение законов округа, защищающих жителей от токсичного свинца; получил штраф в размере 350 000 долларов от владельца собственности, который слил токсичное отработанное масло в отделении № 5; заставили домовладельца убрать свинцовую краску, которая подвергала детей опасности; вернула 52 миллиона долларов от Monsanto за ее роль в распространении токсичных ПХБ в водах и других природных ресурсах округа; и урегулировали судебный процесс с Greyhound по поводу нарушения загрязнения воздуха на станции Union Station, что привело к тому, что компания приняла политику предотвращения простоя автобусов по всей стране.OAG также вернула 2,5 миллиона долларов на электростанции, сбрасывающей нефть в реку Потомак, и активно участвует в текущей очистке реки Анакостия в округе. Кроме того, OAG присоединилась к судебным искам между штатами, чтобы помешать администрации Трампа отменить критически важные меры защиты окружающей среды, такие как стандарты выбросов автомобилей и правила Закона о чистой воде.

Жители округа

должны сообщать в DOEE о предполагаемых нарушениях экологического законодательства через приложение для смартфонов, доступное здесь.

§ 15.2-2209. Гражданские штрафы за нарушение постановления о зонировании

Несмотря на подраздел A 5 § 15.2-2286, любой населенный пункт может принять постановление, устанавливающее единый график гражданских штрафов за нарушение определенных положений постановления о зонировании. Список правонарушений не должен включать никаких нарушений зонирования, приводящих к причинению вреда кому-либо, и наличие гражданского штрафа не препятствует действиям администратора зонирования в соответствии с подразделом A 4 § 15.2-2286 или действия руководящего органа согласно § 15.2-2208.

Этот перечень гражданских штрафов должен быть единообразным для каждого типа указанного нарушения, и штрафом за одно нарушение должно быть гражданское наказание в размере не более 200 долларов за первоначальный вызов и не более 500 долларов за каждый дополнительный вызов. Каждый день, в течение которого обнаруживается нарушение, считается отдельным правонарушением. Однако указанные нарушения, вытекающие из одного и того же оперативного набора фактов, не должны взыскиваться чаще, чем один раз в любой 10-дневный период, и серия указанных нарушений, вытекающих из одного и того же оперативного набора фактов, не влечет за собой гражданско-правовые санкции, превышающие всего 5000 долларов.Определение конкретного нарушения постановления о зонировании в качестве гражданского штрафа в соответствии с настоящим разделом должно применяться вместо уголовных санкций, и, за исключением любого нарушения, повлекшего за собой причинение вреда людям, такое определение исключает судебное преследование нарушения как уголовного проступка, при условии, что: однако, когда такие гражданские штрафы составляют 5000 долларов или более, нарушение может быть привлечено к уголовной ответственности.

Администратор зонирования или его заместитель может в установленном законом порядке вызвать гражданскую повестку за запланированное нарушение.Любое лицо, вызванное в суд или получившее штраф за запланированное нарушение, может явиться лично или письменно по почте в финансовый департамент или к казначею местности до назначенной даты судебного разбирательства в суде. Любое появившееся лицо может отказаться от судебного разбирательства, признать ответственность и уплатить гражданский штраф, установленный за совершенное преступление. Такие лица должны быть проинформированы об их праве предстать перед судом и о том, что подпись под признанием ответственности будет иметь такую ​​же силу и действие, как решение суда.

Если лицо, обвиняемое в запланированном нарушении, не решает отказаться от судебного разбирательства и не признает ответственность, нарушение должно быть рассмотрено в общем районном суде таким же образом и с тем же правом обжалования, что и предусмотрено законом. В любом судебном разбирательстве по делу о запланированном нарушении, санкционированном настоящим разделом, ответственность за нарушение должна быть возложена на местное население посредством преобладания доказательств. Если нарушение остается неисправленным на момент признания ответственности или установления ответственности, суд может приказать нарушителю уменьшить или исправить нарушение в соответствии с постановлением о зонировании.Если иное не предусмотрено судом по уважительной причине, любой такой нарушитель должен уменьшить или устранить нарушение в течение периода времени, установленного судом, но не позднее шести месяцев с даты признания ответственности или признания ответственности. Каждый день, в течение которого нарушение продолжается после истечения предписанного судом периода смягчения последствий, считается отдельным правонарушением. Признание ответственности или признание ответственности не может быть уголовным приговором ни для какой цели.

Никакие положения настоящего документа не должны толковаться как допускающие наложение гражданских штрафов (i) за деятельность, связанную с освоением земель, или (ii) за нарушение любого положения местного постановления о зонировании, касающегося размещения знаков государственной собственности или общественных прав. в пути.

1985, г. 417, § 15.1-499.1; 1986, г. 97; 1987, см. 78, 99; 1988, см. 513, 813, 869, 895; 1989, г. 566; 1990, см. 473, 495; 1992, г. 298; 1993, г. 823; 1994, г. 342; 1995, г. 494; 1996, г. 421; 1997, г. 587; 2003, г. 192; 2006, г. 248; 2008, г. 727.

Как застройщики обходят правила контроля качества

В попытке успокоить рынок недвижимости еще в 2011 году правительство ввело схему квалификационных сертификатов (QC) в Закон о жилой собственности. Эта поправка позволила им взимать с застройщиков, владеющих иностранным капиталом, огромные штрафы за непроданные объекты, принадлежащие застройщикам через 2 года после того, как застройка получила свой TOP.

Разработчики придумали определенную тактику, чтобы обойти схему квалификационного сертификата

. Плата составила 8 процентов за непроданные единицы в течение первого года продления, 16 процентов за непроданные единицы в течение второго года продления и 24 процента за непроданные единицы, удерживаемые в течение третьего года. год продления. Фактическая сумма зависела от того, сколько девелопер заплатил за землю и от процента непроданных единиц, которые у нее еще остались.

Почему была введена эта мера?

Основная причина, по которой было введено регулирование, заключалась в том, чтобы отговорить застройщиков от использования земельных банков в Сингапуре.Земельный банк относится к практике приобретения земли и намеренного удержания ее и ожидания повышения цен в будущем, прежде чем продавать ее с более высокой прибылью.

В некоторых странах земельные банки не одобряются, а иногда даже незаконны. В Сингапуре застройщикам обычно дается 5 лет на завершение строительства здания и еще 2 года на завершение продажи всех единиц.

Частные застройщики, которые приобрели первоклассную землю в Сингапуре, обычно продают свои квартиры как элитные роскошные апартаменты.Они взимают чрезвычайно высокую отпускную цену, которая приносит с собой солидную прибыль. Вместо того, чтобы быстро разгружать единицы, они предпочитают больше времени, чтобы найти богатых покупателей. Если рынок плохой, они предпочтут удерживать единицы, пока экономика не улучшится. Это имеет коммерческий смысл, пока у разработчика есть сильный денежный поток.

Чтобы не дать девелоперам разыграть такую ​​стратегию и косвенно привести к тому, что цены на недвижимость останутся высокими, правительство ввело правило, позволяющее им облагать налогом девелоперов за непроданные объекты, которые удерживаются в течение 2 лет после ТОП.

В каком-то смысле это была мера охлаждения, нацеленная на разработчиков.

Бойницы вокруг этого постановления

Сингапурцам не привыкать к охлаждающим мерам, вводимым на рынок недвижимости. Владельцы частной собственности не могут купить квартиру HDB на вторичном рынке, не избавившись от всей своей частной собственности, как на месте, так и за рубежом. Дополнительный гербовый сбор покупателя (ABSD) и гербовый сбор продавца (SSD) введены, чтобы замедлить рынок, а также предотвратить спекуляции.Обычному человеку ничего не остается, кроме как просто подчиняться.

Аналогичным образом, на рынок вводятся правила, гарантирующие, что разработчики вносят свой вклад в экосистему, чтобы избежать спекулятивного роста цен. Застройщикам (косвенно) говорят, что их работа - проектировать и строить качественные дома в Сингапуре, которые люди будут покупать и в которых будут жить, а не держать непроданную недвижимость в надежде, что рынок придет в норму и принесет им большую прибыль.

Если намерение правительства состояло в том, чтобы цены на недвижимость не оставались искусственно высокими даже при отсутствии спроса на такую ​​недвижимость, то нынешняя стратегия не срабатывает.Даже несмотря на то, что у разработчиков есть тысячи непроданных единиц, цены не упали. И разработчики находят лазейки вокруг правил.

Исключение из листинга и оптовая продажа

Две наиболее распространенные стратегии, применяемые разработчиками, - это исключить свою компанию из листинга на фондовом рынке или получить массовую продажу всех единиц в разработке.

Исключение из списка

Поскольку регулирование применяется ко всем компаниям, имеющим иностранную собственность, любая публичная компания, зарегистрированная на бирже, автоматически попадает под его действие.Исключив компанию из листинга на фондовой бирже и сделав ее частной, разработчик сможет подать заявку на освобождение от этого правила.

Оптовая продажа

Еще одна творческая стратегия - это массовая продажа всех непроданных единиц ассоциированной компании. В последние годы мы видели такие разработки, как Hamilton Scott & Treasures on Balmoral, которые продаются оптом. В большинстве этих застроек имеется огромное количество непроданных объектов, и за них пришлось бы понести большие штрафы, если бы они не выгрузили недвижимость из своих бухгалтерских книг.

Интересная идея заключается в том, что оптовая продажа, даже если она осуществляется материнской компании разработчика, также считается «продажей». Таким образом, разработчики избегают уплаты штрафа, поскольку единицы считаются «проданными».

Честно говоря, компания-покупатель этих единиц оптовой продажи должна платить налог ABSD при их покупке. Однако мы подозреваем, что, если учесть экономию налогов от этих транзакций, сумма, которую платят эти компании, будет ниже, чем если бы они заплатили плату за продление срока.

Где лежит серая зона

Чтобы обеспечить здоровую экосистему на нашем рынке жилья, правительство должно время от времени вмешиваться, чтобы управлять сектором. Меры по охлаждению, введенные для потребителей, привели к значительному замедлению роста рынка, и цены больше не растут.

С другой стороны, разработчики, которые должны были сделать все возможное, чтобы продать свои непроданные единицы, находят творческие способы обойти те же самые правила, которые были призваны гарантировать, что они не просто используют стратегию ожидания и ожидания.

Статья предоставлена ​​Dollars and Sense.

DollarsAndSense.sg - это веб-сайт, целью которого является предоставление интересных небольших финансовых статей, актуальных для среднестатистического сингапурца.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *