Налог на прирост капитала: продажа недвижимости и домов
Когда вы начинаете думать о продаже капитального актива с прибылью или убытком, первое, что вам нужно спросить себя, это «Когда я купил это?» Прирост капитала и убытки могут быть краткосрочными и долгосрочными, и важно понимать разницу между ними.
Если вы приобрели основной капитал менее года назад, вы имеете дело с краткосрочным приростом или убытком капитала, и он будет рассматриваться как обычный доход. Если покупка была совершена более года назад, это долгосрочный прирост капитала, который будет облагаться льготным налогообложением, а если это ваше основное место жительства, то может даже быть освобожден от налогообложения.
Однако существуют исключения для собственности, являющейся подарком или наследством.
Налог на краткосрочный прирост капитала
Если на основании упомянутых выше правил вы определили, что в вашей ситуации применяется налог на краткосрочный прирост капитала, прибыль облагается налогом по обычной ставке подоходного налога.
Ставки краткосрочного налога на прирост капитала на 2022 год
Для 2022 налогового года эти ставки следующие:
Налоговая ставка | Одноместный | Состоящие в браке, подающие документы совместно, и пережившие супруги | Замужние, подающие раздельно | Глава семьи |
10% | $0 – $10 275 | $0 – $20 550 | $0 – $10 275 | $0 – $14 650 |
12% | 10 276 – 41 775 долл. США | 20 551 – 83 550 долл. США | 10 276 – 41 775 долл. США | 14 651 – 55 900 долл. США |
22% | 41 776 долл. | $83 551 – $178 150 | 41 776 долл. США – 89 075 долл. США | $55 901 – $89 050 |
24% | $89 076 – $170 050 | 178 151 – 340 100 долларов | $89 076 – $170 050 | $89 051 – $170 050 |
32% | $170 051 – $215 950 | $340 101 – $431 900 | $170 051 – $215 950 | $170 051 – $215 950 |
35% | 215 951 – 539 900 долл. США | 431 901 долл. США – 647 850 долл. США | 215 951 долл. США – 539 900 долл. США | 215 951 долл. США – 539 900 долл. США |
37% | 539 900 долларов США или больше | 647 850 долларов США или более | 539 900 долларов США или более | 539 900 долларов США или более |
Налог на краткосрочный прирост капитала для поместья или траста
Ставки налога действуют несколько иначе, если вы декларируете краткосрочный прирост капитала, проданного поместьем или трастом.
| Налоговая ставка | Расчетный или доверительный доход |
| 10% | $0 – $2650 |
| 24% | 2 650–9 550 долл. США |
35% | 9 550–13 050 долл. США |
| 37% | Более 13 050 долларов США |
Ваш дом считается краткосрочной инвестицией, если вы владеете им менее года до продажи. Никаких особых налоговых соображений в отношении прироста капитала, полученного от краткосрочных инвестиций, не существует. Вместо этого правительство считает любую прибыль, которую вы получили от дома, частью вашего стандартного дохода.
Это может стать серьезной проблемой для краткосрочных покупателей, таких как домашние ласты. Например, предположим, что вы получаете прибыль в размере 50 000 долларов США от продажи дома в течение 1 года. Допустим также, что вы получаете годовой оклад в размере 50 000 долларов США на своей обычной работе.
При таких обстоятельствах 50 000 долларов, которые вы заработали от продажи дома, удваивают ваш доход. Когда вы подаете федеральные налоги, Служба внутренних доходов (IRS) будет считать ваш валовой доход за этот год равным 100 000 долларов США, и вы будете облагаться той же налоговой ставкой, что и руководитель, который зарабатывает 100 000 долларов США в вашей компании.
Вы можете минимизировать свое налоговое бремя за счет краткосрочных продаж, тщательно ведя учет всех своих расходов и отчислений.
Налог на долгосрочный прирост капитала
Владение домом более года означает, что вы платите долгосрочный налог на прирост капитала. Через 2 года вы получите право на личное освобождение — подробнее об этом ниже. В отличие от семи категорий краткосрочного федерального налога, существует только три категории налога на прирост капитала.
Ставки налога на долгосрочный прирост капитала намного ниже, чем соответствующие ставки налога на стандартный доход.
Возможно, вам вообще не придется платить налог, если вы зарабатываете меньше минимальной суммы, указанной ниже.
Долгосрочные ставки налога на прирост капитала на 2022 год
Процент, который вы платите с прироста капитала, зависит от вашего статуса подачи документов и суммы денег, которую вы заработали в прошлом году.
| Налоговая ставка | Одноместный | Замужем за совместной регистрацией и пережившим супругом | Замужние, подающие раздельно | Глава семьи | Трасты и поместья |
| 0% | До 41 675 долларов США | До 83 350 долларов США | До 41 675 долларов США | До 55 800 долларов США | До 2800 долларов США |
| 15% | 41 675 долл. | 83 350 долл. США – 517 200 долл. США | 41 675 долл. США – 258 600 долл. США | 55 800 долл. США – 488 500 долл. США | 2 801 – 13 699 долл. США |
| 20% | 459 750 долларов США или больше | 517 200 долларов США или более | 258 600 долларов США или больше | 488 500 долларов США или больше | Более 13 700 долларов США |
Налог на прирост капитала на недвижимость
(Изображение предоставлено Getty Images)
Джой Тейлор
Последнее обновление
Многие люди знают основы налога на прирост капитала. Прибыль от продажи личного или инвестиционного имущества, удерживаемого более одного года, облагается налогом по выгодным ставкам на прирост капитала в размере 0%, 15% или 20%, плюс инвестиционный налог в размере 3,8% для людей с более высокими доходами.
Хотя рынок жилой недвижимости в последнее время поостыл, ваша собственность, вероятно, выросла в цене с тех пор, как вы ее приобрели. В конце концов, когда вы будете распоряжаться имуществом, вам нужно будет определить последствия подоходного налога в отношении этой встроенной оценки.
Возможно, вы подумываете о продаже своего дома или сдаваемого в аренду жилого помещения, которым вы владеете. Или, к сожалению, у вас могут возникнуть финансовые проблемы, и вы подумываете о переговорах с банком о продаже своего дома в короткие сроки. Дома других людей могли быть разрушены лесным пожаром, ураганом или другим стихийным бедствием. Если это так, продолжайте читать, чтобы узнать, как ваша прибыль может облагаться или не облагаться налогом в этих и других ситуациях.
1/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Продажа вашего основного дома
Многие домовладельцы знают об общем налоговом правиле при продаже дома: если вы владели своим основным домом и проживали в нем не менее двух из пяти лет, предшествовавших продаже, до 250 000 долларов США (500 000 долларов США). для совместных подателей) вашей прибыли не облагается налогом. Любая прибыль, превышающая исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов США, облагается налогом по ставкам на прирост капитала. (Убытки от продажи первичного жилья не подлежат вычету.)
Вот пример :
Предположим, вы женаты, купили дом в 1990 году, налоговая база составляет 225 000 долларов, и в этом году вы продаете дом за 700 000 долларов. Вся прибыль в размере 475 000 долларов не облагается налогом. Давайте теперь возьмем тот же пример, но вместо того, чтобы продать дом за 700 000 долларов, вы продаете его за 1 миллион долларов.
Первые 500 000 долларов прибыли не облагаются налогом, а остальные 275 000 долларов облагаются налогом на прирост капитала по ставкам 15% или 20%, в зависимости от вашего дохода, плюс дополнительный налог в размере 3,8% для лиц с более высоким доходом.Чтобы определить вашу прибыль или убыток от продажи вашего основного дома, вы начинаете с суммы валовой выручки, указанной в графе 2 формы 1099-S, и вычитаете расходы на продажу, такие как комиссионные, чтобы получить реализованную сумму. Затем вы уменьшаете эту цифру на свою налоговую базу в доме, чтобы получить прибыль или убыток.
Чтобы рассчитать налоговую базу в доме, начните с первоначальной стоимости, добавьте определенные сборы за расчеты и расходы на закрытие, а также стоимость любых дополнений, а также улучшений, которые увеличивают стоимость вашего дома, продлевают срок его полезного использования или адаптировать его для новых целей. Стоимость ремонта или технического обслуживания, которые необходимы для поддержания вашего дома в хорошем состоянии, но не увеличивают его стоимость и не продлевают срок его службы, не увеличивают вашу налоговую базу.
Различить улучшения и ремонт может быть сложно, и публикация IRS 523 (открывается в новой вкладке) может помочь в этом.
Если вы должны продать до двух лет, вы все еще можете иметь право на часть исключения, в зависимости от обстоятельств. Квалифицируются продажи в связи со сменой работы, болезнью или непредвиденными обстоятельствами. Процент исключенной прибыли в размере 500 000 или 250 000 долларов, который можно получить, равен части двухлетнего периода, в течение которого вы использовали дом в качестве места жительства. Например, скажем, один человек купил дом за 700 000 долларов в августе 2020 года, прожил в нем 19 месяцев и продал его в феврале 2022 года за 805 000 долларов после переезда из штата в поисках работы. Максимальное исключение прибыли в этом случае составляет 19 долларов США.7 917 (250 000 долларов x (19/24)). Таким образом, прибыль в размере 105 000 долларов полностью исключена. Вы можете использовать дни или месяцы для этого расчета.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
2/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Продажа основного дома, за который вы получили вычет из домашнего офиса
Возможно, вам интересно, изменились бы налоговые последствия, если бы вы в предыдущие годы использовали вычет из домашнего офиса за использование комнаты или другого помещения в вашем доме исключительно и регулярно для бизнеса или в аренду (например, в качестве домашнего офиса или аренды запасной спальни).
Как правило, налоговые последствия одинаковы независимо от того, был ли ранее заявлен вычет из головного офиса. Прибыль от офисной или арендной части обычно квалифицируется как часть исключения налога на прирост капитала в размере 250 000/500 000 долларов США при продаже основного дома, за двумя исключениями. Первый касается так называемой невосстановленной прибыли по Разделу 1250, которая применяется, если в прошлом вы производили амортизационные отчисления для офиса или арендуемого помещения. (Более подробно это обсуждается ниже.) Второе исключение применяется, если рабочее место или помещение для сдачи в аренду находится в здании на участке, отдельном от основного дома — например, витрина на первом этаже с пристроенной резиденцией, съемная квартира в дуплексе. или рабочая ферма с домом на участке.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
3/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Продажа дома для отдыха
Доходы от продажи домов для отдыха не подпадают под действие исключения из налога на прирост капитала в размере 250 000/500 000 долларов США, которое применяется к продаже основных домов.
Когда вы продаете загородный дом, ваша прибыль будет облагаться обычными правилами налога на прирост капитала. Если вы владели домом более одного года до продажи, то разница между вашей суммой, полученной при продаже, и вашей налоговой базой в доме облагается налогом на прирост капитала по ставке 0%, 15% или 20%. в зависимости от вашего дохода, плюс дополнительный налог в размере 3,8% для лиц с более высокими доходами.
Например, предположим, что вы продаете загородный дом, которым владеете с 2005 года, за 850 000 долларов, и ваша налоговая база составляет 725 000 долларов. Ваша прибыль в размере 125 000 долларов облагается налогом по ставкам на прирост капитала. Как и в случае с основным жильем, вы не можете вычесть убыток при продаже дома для отпуска.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
4/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Продажа переоборудованного загородного дома
Что, если вы переоборудовали загородный дом в основное место жительства, прожили в нем не менее двух лет, а затем продали его? Можете ли вы претендовать на полное освобождение от налога на прирост капитала в размере 250 000/500 000 долларов США? №
Если вы продаете основной дом, который вы ранее использовали в качестве дома для отдыха, часть или вся прибыль не подлежит исключению из продажи дома.
Часть прибыли, которая облагается налогом, основана на соотношении периода времени после 2008 года, в течение которого дом использовался в качестве второго места жительства или сдавался в аренду, к общему времени, в течение которого дом принадлежал продавцу. Оставшаяся прибыль имеет право на исключение продажи дома на сумму 250 000 или 500 000 долларов.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
5/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Продажа сдаваемого в аренду дома
Если вы владеете сдаваемым в аренду имуществом, прибыль или убыток при продаже обычно характеризуется как прирост или убыток капитала. Если он удерживается более одного года, это долгосрочный прирост или убыток капитала, а если он удерживается в течение одного года или менее, это краткосрочный прирост или убыток капитала. Прибыль или убыток — это разница между суммой, полученной при продаже, и вашей налоговой базой в отношении имущества.
Прирост капитала обычно облагается налогом по ставке 0%, 15% или 20% плюс дополнительный налог в размере 3,8% для людей с более высокими доходами. Однако к прибыли от продажи сдаваемого в аренду имущества, по которому вы произвели амортизационные отчисления, применяется особое правило. Когда амортизируемое недвижимое имущество, хранившееся более одного года, продается с прибылью, правило требует, чтобы ранее вычтенная амортизация была возвращена в доход и облагалась налогом по максимальной ставке 25%. Это известно как невостребованная прибыль по разделу 1250, номер его собственного раздела федерального налогового кодекса.
Возьмем этот простой пример : Вы купили сдаваемый в аренду дом за 300 000 долларов, вычли амортизацию в размере 109 000 долларов и продали недвижимость за 500 000 долларов в этом году. Амортизация в размере 109 000 долларов США вычитается из покупной цены, чтобы получить скорректированную базу для имущества в размере 191 000 долларов США.
Это означает, что ваша прибыль от продажи составляет 309 000 долларов (500 000 долларов — 191 000 долларов = 309 000 долларов). Первые 109 000 долларов США из вашей прибыли в размере 309 000 долларов США являются невостребованной прибылью по Разделу 1250, которая облагается налогом по максимальной ставке 25%, а остальные 200 000 долларов США облагаются налогом по обычным ставкам налога на долгосрочный прирост капитала.
Обратите внимание, что непогашенная прибыль по Разделу 1250 может также относиться к продаже вашего основного места жительства, если вы в прошлом производили амортизационные вычеты по нему, например, при преобразовании сдаваемого в аренду дома в основной дом или если у вас был офис в дом.
Потери капитала от продажи сдаваемой в аренду недвижимости могут компенсировать ваш прирост капитала, а также до 3000 долларов других доходов.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
6/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Короткая продажа вашего основного дома
Некоторые домовладельцы, находящиеся в затруднительном финансовом положении, могут рассматривать возможность краткосрочной продажи своего дома.
Короткая продажа происходит, когда ваш ипотечный кредитор соглашается принять меньше непогашенного остатка по вашему кредиту, чтобы облегчить быструю продажу имущества. Налоговые правила, применимые к коротким продажам, различаются в зависимости от того, является ли задолженность регрессной или безрегрессной.
Долг с регрессом — это когда должник несет личную ответственность за любую недостачу. Если кредитор в конечном итоге прощает оставшуюся часть долга, особое налоговое правило предусматривает, что до 750 000 долларов прощенного долга за основной дом не облагаются налогом. Должник будет облагаться налогом на любой оставшийся прощенный долг по обычным ставкам подоходного налога до 37%.
Налоговые результаты отличаются для долга без права регресса, что означает, что должник не несет личной ответственности за недостачу. В этом случае погашенный долг включается в реализованную сумму для расчета прироста капитала или убытка от короткой продажи. Для первичных домов потери не допускаются, и до 250 000 долларов прибыли (500 000 долларов США для совместных заявителей) могут быть исключены из дохода домовладельцев, которые соответствуют критериям использования и владения в течение двух лет из пяти.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
7/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Аналогичные обмены
Когда недвижимое имущество, используемое в бизнесе или предназначенное для инвестиций, обменивается на аналогичное недвижимое имущество в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса, вся или часть прибыли, которая в противном случае была бы получена, если бы недвижимость была продана можно отложить. Эта налоговая льгота не распространяется на основные дома или загородные дома, но может применяться к арендуемой недвижимости, которой вы владеете.
Правила очень сложны и хитры, и нужно выполнить множество требований. Кроме того, президент Байден и Конгресс предложили правила ограничения перерыва. Обязательно поговорите со своим налоговым консультантом, если вы планируете подобный обмен.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
8/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Разрушение вашего основного дома
Если ваше основное жилище повреждено или разрушено в результате урагана, широкомасштабного лесного пожара или другого стихийного бедствия, объявленного на федеральном уровне, вы получите прибыль в той мере, в какой страховые выплаты, которые вы получаете, превышают вашу налоговую базу до стихийного бедствия.
дома. До 250 000 долларов США (500 000 долларов США для лиц, подающих совместную декларацию) этой прибыли исключается из дохода, если вы соответствуете критериям использования и владения в течение двух лет из пяти. Прибыль сверх этих сумм облагается налогом по ставкам на прирост капитала.
Один из способов отсрочить начисление налога на весь или часть налогооблагаемого дохода от прироста капитала состоит в том, чтобы использовать доходы, полученные от страховой компании, для покупки нового дома в течение четырех лет после стихийного бедствия. Правила так называемого «вынужденного преобразования» сложны, поэтому, опять же, обязательно свяжитесь со своим налоговым консультантом, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути.
Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)
Джой — опытный дипломированный бухгалтер и налоговый юрист со степенью магистра права. в области налогообложения юридического факультета Нью-Йоркского университета. После многих лет работы в крупных юридических и бухгалтерских фирмах Джой увидела свет и теперь использует свое образование, юридический опыт и глубокие знания федерального налогового законодательства, чтобы писать для Kiplinger.