Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева»
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2021 г. N 35-П
ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ
ПУНКТА 1 СТАТЬИ 302 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНИНА Е.В. МОКЕЕВА
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, Г.А. Гаджиева, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,
с участием полномочного представителя Государственной Думы в Конституционном Суде Российской Федерации М.П. Беспаловой, представителя Совета Федерации — первого заместителя председателя комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству И.
руководствуясь статьей 125 (пункт «а» части 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»,
рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации.
Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданина Е.В. Мокеева. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации оспариваемое заявителем законоположение.
Заслушав сообщение судьи-докладчика С.М. Казанцева, объяснения представителей стороны, принявшей и подписавшей оспариваемый акт, выступления приглашенных в заседание полномочного представителя Правительства Российской Федерации в Конституционном Суде Российской Федерации М.
установил:
1. Согласно пункту 1 статьи 302 ГК Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Конституционность приведенной нормы оспаривает гражданин Е.В. Мокеев, приобретший жилое помещение по договору купли-продажи от 19 ноября 2016 года у гражданина М., который, в свою очередь, купил его у своего родственника — гражданина Г.
— 26 августа 2015 года.
Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 24 декабря 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 мая 2020 года, от Е.В. Мокеева истребована доля в праве собственности на жилое помещение (в размере 1/2) по иску гражданки Г. — бывшей супруги гражданина Г. Суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение, находившееся в момент заключения договора купли-продажи гражданином Г. в общей совместной собственности бывших супругов, выбыло из владения гражданки Г. помимо ее воли. (Ранее это обстоятельство было установлено решением Ангарского городского суда Иркутской области от 4 мая 2018 года, которым договор купли-продажи между М. и гражданином Г. признан недействительным как заключенный без согласия гражданки Г., за ней признана доля в праве собственности на жилое помещение, относившееся к общему имуществу супругов, в размере 1/2.) Довод заявителя о том, что он является законным владельцем квартиры, поскольку решением суда общей юрисдикции от 1 апреля 2019 года гражданке Г.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2020 года судебные постановления нижестоящих судов оставлены без изменения.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2020 года в передаче кассационной жалобы на данные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отказано.
По мнению заявителя, пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации противоречит статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой он по смыслу, придаваемому ему правоприменительной практикой, является основанием для истребования от титульного собственника жилого помещения доли в праве собственности на него.
В результате применения оспариваемого положения Е.В. Мокеев был лишен доли в праве собственности на единственное жилое помещение (в размере 1/2), притом что заключенный между ним и М. договор купли-продажи недействительным не признан. Заявитель считает, что данная норма не гарантирует защиту прав собственности тем собственникам, которые действовали осмотрительно и разумно при приобретении жилого помещения, в случае, если одна из предыдущих сделок с жилым помещением признана недействительной как оспоримая решением суда после приобретения его последним приобретателем.
Таким образом, с учетом предписаний статей 74, 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации является предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по настоящему делу в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования на его основании решается вопрос об истребовании жилого помещения (доли в праве собственности на него) от гражданина, приобретшего это жилое помещение возмездно у лица, ставшего его собственником, в случае, когда данное жилое помещение, ранее находившееся в общей совместной собственности граждан — бывших супругов и отчужденное без согласия одного из них другим сособственником, истребуется по иску бывшего супруга после признания судом первоначальной сделки недействительной как совершенной без его согласия.
2. Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статья 35, части 1 и 2). Каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища (статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).
По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 45 и 46 права владения, пользования и распоряжения имуществом гарантируются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица — владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, когда при возмездном приобретении жилого помещения такой приобретатель полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал свое право собственности на него.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращался к проверке конституционности положений статьи 302 ГК Российской Федерации. Его правовые позиции, выраженные, в частности, в постановлениях от 21 апреля 2003 года N 6-П и от 22 июня 2017 года N 16-П, в полной мере распространяются на защиту права собственности на жилое помещение бывшим супругом — участником совместной собственности, который оспорил сделку по распоряжению общим имуществом в связи с тем, что она была совершена другим бывшим супругом без его согласия.
В Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации Конституционный Суд Российской Федерации указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного упомянутыми нормами.
Приведенная правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации сохраняет свою силу и не может быть преодолена при истолковании и применении положений статьи 302 ГК Российской Федерации в процессе рассмотрения и разрешения конкретных дел.
Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, конкретизируя изложенные в названном Постановлении правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П).
3. Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.
Абзац первый пункта 6 статьи 8.1 ГК Российской Федерации и часть 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке.
Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.
В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации).
4. Правила статьи 253 ГК Российской Федерации к владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности данным Кодексом или другими законами не установлено иное (пункт 4). Что касается совместной собственности супругов, то такие правила закреплены в Семейном кодексе Российской Федерации. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга; супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации — по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, — регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов только в период брака. Соответствующие же правоотношения с участием бывших супругов регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2013 года по делу N 5-КГ13-13, от 5 июля 2016 года по делу N 5-КГ16-64, от 25 июля 2017 года N 18-КГ17-105 и др.).
Согласно статье 253 ГК Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3).
При признании сделки по распоряжению общим имуществом бывших супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (пункт 2 статьи 167 ГК Российской Федерации). В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем. Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам статей 301 и 302 ГК Российской Федерации.
4.1. В соответствии с частью 3 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 года N П/0241, предполагает, что, если объект принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности, в записи делается соответствующее указание (абзац второй пункта 53); при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве (абзац первый пункта 109). Аналогичные правила предусматривались абзацем вторым пункта 49 и абзацем первым пункта 90 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 года N 943, признанным утратившим силу с 29 июня 2021 года приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2021 года N 243.
Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов.
Таким образом, сам факт внесения в этот реестр записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них.
Часть 7 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.
Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры — в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности — по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества.
По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.
При этом недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о выбытии этого имущества из владения передавшего его лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (абзац второй пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Обстоятельства конкретного дела могут свидетельствовать о том, что бывший супруг не заинтересован судьбой своего имущества и (или) полагается на осуществление правомочий собственника в отношении общего имущества другим бывшим супругом. В таком случае — с учетом всех обстоятельств конкретного дела — допустим вывод, что спорное имущество, отчужденное другим бывшим супругом, не может считаться выбывшим из владения сособственника, не участвовавшего в отчуждении имущества, помимо его воли.
Гражданин, приобретший жилое помещение у третьего лица, во всяком случае обладает меньшими возможностями по оценке соответствующих рисков, чем бывший супруг — участник общей совместной собственности. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому бывшему супругу, совершившему отчуждение общего имущества без его согласия.
Соответственно, пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не может применяться без учета специфики упомянутой категории споров и необходимости обеспечить справедливый баланс интересов истца — бывшего супруга (если общее имущество бывших супругов было отчуждено без его согласия другим бывшим супругом) и добросовестного участника гражданского оборота, приобретшего право собственности на такое имущество и ставшего ответчиком по иску об истребовании имущества после признания первоначальной сделки с общим имуществом бывших супругов недействительной.
4.2. Таким образом, иск бывшего супруга, предъявленный на основании пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации к добросовестному участнику гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, не подлежит удовлетворению в случае, если бывший супруг, по требованию которого сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия, не предпринял — в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности — своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество. Иное истолкование и применение указанного положения судами расходилось бы с его действительным смыслом, нарушало бы баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота и тем самым вело бы — в противоречие со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации — к неоправданному ограничению права собственности, гарантируемого ее статьей 35.
Этим не исключается право федерального законодателя — в целях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество, находящееся в совместной собственности бывших супругов, — внести в действующее законодательство изменения, вытекающие из настоящего Постановления.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 6, 71, 72, 74, 75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации
постановил:
1. Признать пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащиеся в нем положения — по их конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования — предполагают, что от добросовестного участника гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, это жилое помещение не может быть истребовано по иску бывшего супруга — участника общей совместной собственности, который не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество и по требованию которого ранее сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия.
2. Конституционно-правовой смысл пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации, выявленный в настоящем Постановлении, является общеобязательным, что исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике.
3. Правоприменительные решения по делу гражданина Мокеева Евгения Владимировича, вынесенные на основании пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в истолковании, расходящемся с его конституционно-правовым смыслом, выявленным в настоящем Постановлении, подлежат пересмотру в установленном порядке.
4. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашения, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.
5. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» и на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru).
Конституционный Суд
Российской Федерации
кто такой, защита, признание — Контур.
Реестро — СКБ КонтурНедобросовестный приобретатель может лишиться купленной недвижимости. Что учесть перед сделкой, чтобы считаться добросовестным? Рассказываем.
Содержание
- Кто такой добросовестный приобретатель
- Признание добросовестным приобретателем
- Как доказать добросовестность приобретателя
- Защита прав добросовестного приобретателя
- Права добросовестного приобретателя
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — это человек или организация, которые при покупке недвижимости полагались на информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Предполагается, что все покупатели недвижимости — добросовестные. Однако это утверждение можно опровергнуть. Если покупатель знал или должен был знать, что приобретает квартиру у продавца, который не имеет права ее отчуждать, он считается недобросовестным. Для наглядности разберем несколько примеров.
Покупатель хочет приобрести квартиру.
Он подходит к сделке ответственно, поэтому заказывает выписку из ЕГРН. Указанный в ней собственник совпадает с тем, кто продает недвижимость. Покупатель проверил, действительно ли квартира принадлежит продавцу, поэтому он добросовестный приобретатель.
Начните проверку объекта недвижимости с Контур.Реестро. Сервис подготовит отчет о квартире, здании или земельном участке — из него можно узнать, кому сейчас принадлежит имущество, а также кто владел им ранее. Сервис доступен только юридическим лицам. Физические лица могут получить отчет о недвижимости в Контур.Панораме.
Другая ситуация. Покупатель перед сделкой запросил выписку, но собственник в ней не совпадает с тем, что продает квартиру. Покупатель не придает этому значения и все равно приобретает недвижимость у продавца-несобственника. Если к покупателю придет собственник, который значился в выписке, и попросит вернуть квартиру, придется это сделать. Ведь покупатель знал, что квартира продавцу не принадлежит, но все равно заключил сделку.
Поэтому в такой ситуации покупатель считается недобросовестным приобретателем. Аналогичный вывод будет в том случае, если перед сделкой покупатель не запросил выписку вообще: он должен был удостовериться, что квартира действительно принадлежит продавцу.
Добросовестность приобретателя в первую очередь связана с получением данных из ЕГРН. Это не случайно. Право собственности на недвижимость возникает только после его регистрации в реестре. Даже если стороны подписали договор, без регистрации покупатель не считается собственником квартиры. При этом данные из реестра открыты для всех, их может запросить любой человек.
По общему правилу у добросовестного приобретателя нельзя забрать недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ), даже если он купил квартиру у несобственника, который не имел права ее продавать. Из этого правила есть исключения — расскажем о них ниже. Поэтому еще на стадии подготовки к сделке покупателю важно задуматься о том, признают его добросовестным приобретателем в случае спора.
Ведь если суд не признает покупателя добросовестным, он рискует остаться и без денег, и без недвижимости.
В случае спора покупателю придется доказывать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что он заранее проверил продавца и недвижимость, и они не вызывали никаких подозрений. Поэтому до заключения сделки рекомендуем сделать следующее:
- Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В документе особое внимание нужно обратить на судебные споры с объектом, ограничения прав и обременения. Так, покупатель считается недобросовестным, если он приобрел квартиру, но на момент покупки в полученной им выписке из ЕГРН была отметка о судебном споре на недвижимость (абз. 2 п. 38 постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
- Правообладатель в выписке должен совпадать с продавцом по договору. Даже если в документе ничего не смущает, его нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации предоставить суду.
- Обратить внимание на необычные условия сделки. Например, если цена квартиры в несколько раз ниже рыночной. В одном деле суд указал, что неоправданно низкая цена должна была насторожить покупателя, а поскольку он не провел дополнительную проверку, признал его недобросовестным (п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126).
- Также подозрительными условиями в судебной практике считаются короткий период владения недвижимостью, оплату большей части сделки после регистрации без дополнительных гарантий (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27.08.2020 г. по делу № А40-157934/2015). Если условия сделки отличаются от обычных, нужно тщательнее проверить продавца и недвижимость.
- Изучите документы продавца. Запросите у него правоустанавливающие документы на недвижимость, чтобы не сомневаться в законности ее приобретения: договор, акт приема-передачи, расписки, выписки со счетов. Если продавец действует по доверенности, проверьте, действительна ли она, не отменил ли ее доверитель.
В некоторых случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это касается ситуаций, когда приобретатель получил недвижимость от лица, которое на самом деле не было законным собственником. При этом:
- добросовестный приобретатель получил недвижимость бесплатно, например, в дар;
- недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, то есть он не давал согласия на это и не хотел этого. Например, при заключении сделки продавец предъявил поддельную доверенность от собственника. Собственник недвижимости об этом не знал и продавать жилье не хотел. В таком споре суд встанет на сторону собственника, покупателю придется вернуть квартиру.
В этих случаях у добросовестного покупателя не получится вернуть себе недвижимость. Однако, чтобы защитить свои права, он может подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков. Такой позиции придерживается Конституционный суд РФ (п.2 определения Конституционного суда РФ от 23.
06.2015 г. № 1510-О). Покупатель может возместить за счет продавца сумму, потраченную на приобретение недвижимости.
Добросовестный приобретатель, у которого изъяли квартиру в пользу собственника, имеет право получить от государства единовременную компенсацию (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Такое право появляется, когда выполнены сразу два условия:
- вступили в силу решения об истребовании у добросовестного приобретателя недвижимости и о взыскании с продавца убытков в пользу добросовестного приобретателя,
- продавец не выплачивает убытки в течение шести месяцев.
Когда все условия совпали, добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации о выплате компенсации. Ее размер равен сумме, которую покупатель потратил на приобретение недвижимости или кадастровой стоимости имущества. Максимальный предел суммы компенсации законом не установлен.
Перед покупкой недвижимости закажите выписку из ЕГРН и подробно ее изучите.
Так риск оказаться недобросовестным приобретателем, потерять деньги и имущество существенно ниже.
Недобросовестный покупатель? — Сообщество eBay
Ресурсы сообщества:
- Навигация по ресурсам самопомощи
- Узнайте о программе наставничества
Оптимизируйте процесс доставки
от 31.03.2023
Понимание поколения Z как потребителей
от 24.03.2023
Кроссовки в центре внимания
от 21.03.2023
Используйте правильные инструменты для развития вашего бизнеса
от 16.03.2023
Разговор с генеральным менеджером eBay по рынкам США Адамом Айрлэндом
от 14.
03.2023
Эпизод этой недели в прямом эфире!
от 09.03.2023
Свяжитесь с сообществом eBay для получения поддержки
от 02.03.2023
Напоминание: весенняя регистрация продавца завтра
от 01.03.2023
Настройтесь на вторую часть нашей серии статей о мифах о списках
от 28.02.2023
Эпизод подкаста этой недели в прямом эфире!
от 22.02.2023
Удобные способы сократить расходы
от 22.02.2023
Посмотрите выпуск подкаста этой недели и узнайте, как обращаться с разгневанными клиентами
от 17.
02.2023
Эффективно продавать и экономить время
от 17.02.2023
Напоминание: 18 апреля — 9-й налоговый день0012
от 08.02.2023
Руководство TaxAct к 1099-K
от 06.02.2023
Увеличьте продажи на eBay в самые большие праздники февраля
от 02.02.2023
Сезонные моменты 2023 года
от 02.02.2023
Слушайте подкаст этой недели, чтобы узнать о методах поиска от продавца!
от 31.01.2023
Практические советы по обработке и управлению запасами
от 26.
01.2023
Настройтесь, чтобы услышать, как продавцы Райан и Алли объясняют свою популярную стратегию YouTube
от 17.01.2023
Оптимизация возвратов и более рациональная доставка
от 17.01.2023
Настройтесь на советы по налогообложению для малого бизнеса
от 10.01.2023
Начните свой малый бизнес с надежного плана
от 10.01.2023
Настройтесь на опыт продавцов, покупающих и продающих содержимое изъятых складских помещений
от 03.01.2023
Ознакомьтесь с основным докладом eBay Open и узнайте больше о eBay for Charity
от 03.
01.2023
Посмотреть все
Защита от недобросовестного покупателя…
Защита от недобросовестного покупателя и другие полезные советы при продаже вашей недвижимости:
Продажа недвижимости может быть очень стрессовым событием, как видно из нашего примера ниже. Однако, если вы подготовлены и понимаете процесс, он может пройти гладко и без происшествий.
Предположим, что у продавца есть ценный дом, и он уже давно пытается его продать, в основном из-за плохих экономических условий. В конце концов, Продавец получает частное предложение от г-на X. Это сделка наличными без каких-либо отлагательных условий. Он не хочет платить задаток, но предоставляет гарантию на полную стоимость покупки. Продавец очень благодарен и покупает другую недвижимость на основе этой сделки. Тем временем г-н X видит другое имущество, которое ему больше нравится, и решает, что текущая сделка его больше не устраивает.
Он расторгает контракт, и его банк отзывает гарантию.
Какова позиция продавца в настоящее время:
1. У г-на X не было оснований для расторжения договора и, следовательно, он нарушил договор.
2. У продавца есть два варианта (в зависимости от договора купли-продажи): он может заставить г-на X продолжить выполнение договора ИЛИ она может «принять» его расторжение и предъявить ему иск о возмещении убытков.
3. В обоих вышеупомянутых вариантах она должна обратиться в суд.
4. Печальная реальность любого судебного разбирательства заключается в том, что оно занимает много времени и стоит дорого, без каких-либо гарантий успеха, даже если факты говорят в вашу пользу и у вас лучшая команда юристов.
5. Основным недостатком является то, что имущество фактически УНИЧТОЖАЕТСЯ с рынка, как только Продавец решит заставить г-на X совершить сделку.
6. В конечном итоге Продавец принимает решение «принять» нарушение договора Покупателем, чтобы восстановить собственность на рынке, чтобы она могла хотя бы попытаться продать свою собственность и подать в суд на г-на X о возмещении убытков.