Назначение земельных участков виды: Строительство дома и категория земли

Виды разрешенного использования земельных участков

Согласно законам Российской Федерации (РФ) земля может принадлежать государству, муниципию или быть собственностью частного лица. Все участки земли и их собственники зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Землю можно приобрести у администрации города (поселения), частного лица или взять в долгосрочное пользование (аренда). Имеются отдельные ситуации, когда можно стать владельцем земли бесплатно, то есть государство бесплатно отдает в пользование частникам землю.

Независимо от способа приобретения, став владельцем земли необходимо соблюдать определенные требования ее использования. Разрешенные виды использования участков земли (РВИ УЗ) описаны в Классификаторе утвержденном приказом Минэкономразвития РФ в сентябре 2014. Согласно закону, все РВИУЗ, установленные до опубликования классификатора, являются законными, независимо от совпадения с разрешениями после его утверждения.

Что входит в классификатор

Классификатор, определяющим виды разрешенного использования земельных участков, входит, как приложение, в приказ, подписанный министром, в котором также перечислены все изменения и дополнения на настоящий момент.

Этот всеобъемлющий документ состоит из трех колонок в которых:

1. назначение участка земли;
2. описание;
3. цифры (код вида), присваиваемые данному виду. С юридической точки зрения число соответствия и текст, характеризующий вид являются равнозначными.

Код состоит из трех цифр, разделенных точками. Первых цифр всего 13 (группы видов, разделы). Это наиболее укрупненные виды. Например, сельское хозяйство, с 18 подпунктами, застройка жилья с 7 основными подпунктами, предпринимательство с 10 основными подпунктами и т. п. Некоторые подпункты могут уточняться. В этом случае, после цифры подпункта, через точку добавляется в код следующее число в порядке возрастания.

Категории земли, определенные законодательством

При покупке земельного надела, следует внимательно отнестись к бумагам, определяющим его возможное использование. Несоответствие целей приобретения с разрешенным для применения, может привести к значительным проблемам, с потерей времени и финансовых средств. Законодательно определённые, категории земельных участков являющиеся уникальными:

• представляющие запасной фонд;
• лесные территории;
• земли для сельского хозяйства;
• территории жилых поселений;
• промышленная энергетика;
• водные ресурсы.

Приобретая надел, помимо классификатора, желательно, изучить другие законодательные документы, в том числе подзаконными, для уверенного определения вида РВИ УЗ.

Типы РВИ УЗ

Помимо классификатора некоторые вопросы, относящиеся к РВИ УЗ освещены в градостроительном кодексе и в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). В кодексе градостроительства устанавливается, что для любого земельного надела имеется три типа возможного использования: основной, условный и вспомогательный.

Основные виды разрешенного использования земельных участков – не нуждающиеся в дополнительных разрешительных документах от администраций, местных или государственных. После проведения определенных процедур (публичных) согласования, можно обрести, так называемые, условно разрешенные виды деятельности. Виды, классифицируемые как вспомогательные, не требуют согласования и являются дополнительными для углубленного уточнения назначения.

Некоторые технические данные (размеры, расчеты, ограничения) содержатся в ПЗЗ.

Юридические определения

Целевое назначение земли (то же самое категория) является понятием установленным законом. Уточнения производятся понятием РВИ УЗ надела земли. Это понятие введено в результате более подробного определения специфических зон территорий в рамках различных территориальных делений.

В качестве примера, в одной из форм некоммерческих объединений граждан – СНТ (садоводческое некоммерческое объединение товарищество) надел земли характеризуется таким образом:

• категория – земли сельскохозяйственного назначения;
• РВИ УЗ – в целях огородничества и садоводства;
• правовая часть –в аренде или собственности.

При тех же условиях, например, фермер может иметь другой РВИ УЗ.

Образцы РВИ УЗ в классификаторе

Первым разделом является сельскохозяйственное использование с 18 подпунктами которые описывают такие деятельности как рыбоводство, животноводство, растениеводство и пчеловодство. Эти сельхозугодия располагаются за границами населенных пунктов и городов. На этих территориях возможно строительство технических помещений.

Вторым разделом является строительство жилья в 7 подпунктах которой описываются разрешения деятельности на земельных участках населенных пунктов. На таких участках можно возводить дома для жилья разной этажности (мало-, средне- и высокой этажности), индивидуальное жилье и инфраструктура для их нормального функционирования.

Четвертый раздел описывает РВИ УЗ, связанные с предпринимательством, то есть возведение сооружений служащие для прибыли.

Что можно строить по РВИ УЗ

Виды разрешенных использований земельных участков, где разрешено строительство, определяются классификатором ВРИЗУ (видов разрешенного использования земельных участков).

Строительные сооружения, которые можно возводить, зависит от цели землепользования, и ее особенностей.

Для земель применения сельскохозяйственного, промышленного или специального разрешается строительство различных конструкций, необходимых для обеспечения конкретной деятельности.

Населенный пункт – сочетание участков разных категорий

Наиболее сложное по структуре образование, имеющее зоны различного назначения и категорий — поселение.

В зонах населенных пунктов, где разрешено строительство, предусмотрено возведение различного типа помещений для жилья, а также создания соответствующих условий для проживания. Поселение можно разделить на условные зоны: жилая застройка, сооружения обслуживания населения, промышленная и инженерная часть.

К жилой зоне относятся:

• Участки индивидуального строительства, в которых разрешается возводить помещения для жилья малой этажности, высотой не более трех этажей над землей, а также различные вспомогательные сооружения – сараи, гаражи, беседки и т.п. Те же условия относятся и к садовым и дачным участкам, которые могут входить в черту населенного пункта или находиться рядом.
• Многоэтажное жилье — разрешается возведение зданий средней этажности (8 этажей максимум) и высокой этажности (9 и выше). Кроме того, разрешено строительство различных сооружений для улучшения условий жизни и комфорта жителей – надземные и подземные парковки для автомобилей, площадки для детей и спорта, объекты по обслуживания населения.

К зоне публичного использования и обслуживания относятся:

• Объекты здравоохранения, образования, воспитания, науки, спорта, культуры, религии, управления, бытовой помощи населения и тому подобное.
• Можно выделить зону предпринимательской деятельности, к которой относятся торговля, банковские, страховые организации, общественное питание, гостиницы, развлекательные учреждения, отдых и другие аналогичные. Для видов деятельности этой категории разрешается строительство соответствующих сооружений, обеспечивающих их нормальное функционирование.

К промышленной зоне условно отнесем:

• Зона промышленных предприятий, где разрешается возведение предприятий промышленного назначения, для производства любой разрешенной продукции, ее хранения и переработки, обслуживания деятельности предприятий. Сюда же можно включить инженерные коммуникации для обслуживания предприятий, а также и жилого фонда (электроснабжение, подвод воды и газа и другие коммуникации).
• Транспортная территория, в которую входят аэропорты, вокзалы наземного, водного транспорта, дороги и дорожные конструкции. Строительство соответственных сооружений разрешается для обеспечения нормальной работы транспортной сети и улучшения условий транспортировки пассажиров.

Населенные пункты могут располагать территориями, в которых не разрешено возведение или разрешено размещение временных, не стационарных объектов. Например, парковые и заповедные зоны, ботанические сады и дендрарии, а также зоны отчуждения автомобильных и железных дорог и других объектов.

Как происходит изменение РВИ УЗ

Изменение вида разрешенного использования производится комиссией при администрации на местах в результате общественного обсуждения. Владелец (и больше никто не имеет права) подает заявление в администрацию. Арендатор не может самостоятельно требовать изменить РВИ УЗ.

Помимо прошения представляются в уполномоченный орган субъекта Федерации или местной администрации документы в которых обосновывается необходимость изменения разрешенного вида деятельности.

Следует отметить, что местная администрация имеет право изменять вид, но это не является ее обязанностью, то есть может немотивированно отказать в принятии решения на предоставление условно разрешенного вида использования земли.

Дополнительная информация по изменению РВИ УЗ

После слушаний, учитывающих мнения землепользователей, имеющих смежные с заявителем участки, административная комиссия принимает заключение. При положительном результате, заключение, выданное комиссией, направляется в кадастр для утверждения разрешенного вида в новом варианте.

Иногда такого рода процедура производится за деньги. Это имеет место, когда в результате происходит рост цены земли. Стоимость изменения вида зависит от нескольких параметров. Это может госпошлина, устанавливаемая как разница стоимости земли до и после изменения. Также внутренние положения местной администрации могут предусматривать определенную плату.

Формула расчета стоимости этой услуги

Некоторые муниципии не взимают деньги за изменения РВИ УЗ. Однако, если согласно внутреннему регламенту, плата взымается, то они предоставляют просителю данные по расчетной ставке.

Территориальное отделение кадастра определяет стоимость желаемого РВИ УЗ. В кадастровом паспорте, в 13-й строке можно видеть стоимость по кадастру на момент подачи запроса.

Плата за эту услугу определяется путем умножения расчетной ставки на разницу стоимости по кадастру будущего и настоящего РВИ УЗ. Однако, в зависимости от региона и наличия согласованного или утвержденного ППТ (проекта планировки территории), ПМ (проекта межевания) или ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), формула расчета имеет более сложный вид, включающий, например, площадь земельного надела.

Изменения в классификаторе

С момента опубликования классификатора (в 2014 году), в следующем году были внесены некоторые изменения, действующие и сейчас. Так, были уточнены определения: дачного строительства, блокированного жилья, индивидуальное жилищного строительства, малоэтажного строительства. Кроме того, установлены нормы о максимальной этажности при строительстве вне города и ряд прочих уточнений, актуальных и в текущем (2018 году).

То есть, виды разрешенного использования земельных участков в 2018 году полностью совпадают с опубликованными в 2016 году. Следовательно, классификатор видов разрешенного использования земельных участков в 2018 году содержит такую же таблицу, как и опубликованный в предыдущие годы с изменениями, принятыми в 2015 году.

В общих чертах можно ознакомится с видами разрешенной деятельности на земельных участках используя классификатор, который доступен на многих сайтах. Однако при непосредственном приобретении лучше уточнить все нюансы в местной администрации. При недостатке времени или сложности самостоятельного изучения законодательства желательно обратиться в юридическую консультацию.

Целевое назначение и разрешенное использование участка в СНТ

Автор Ольга Смирнова, юрист по недвижимости Обновлено 14.08.2021

Все земельные участки в России имеют целевое назначение, в соответствии с которым можно осуществлять их разрешенное использование в соответствии с законом.  Земли СНТ, как правило, имеют целевое назначение «для ведения сельского хозяйства», хотя встречаются и другие варианты. От целевого назначения зависят максимальные и минимальные размеры участков, возможность размещения построек, а также виды деятельности, которые можно осуществлять с использованием земельного участка.

Категория (целевое назначение) земель СНТ

Категория является основным критерием для определения целевого назначения земли и параметров ее использования. Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий, для каждой из которых устанавливается собственная стратегия использования и характеристики, а также правовой режим использования. Например, сельскохозяйственные земли включают территории с плодородными почвами, пригодные для выращивания сельскохозяйственных культур, лесные земли должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории имеют существенное значение для  сохранения экологической среды, животного и растительного мира и т.п.

Александр Васильев

Юрист

Целевое назначение и виды разрешенного использования земель в СНТ определяются в документах на земельный участок на основании более общей кадастровой (а иногда и градостроительной) документации. При формировании и кадастровом учете вновь создаваемого земельного участка он «наследует» эти характеристики от земли, на которой расположен.

Земельный кодекс РФ определяет 7 категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, специального использования (промышленности, энергетики, транспорта), лесной и водный фонды, особо охраняемые территории и объекты (ООПТ), резервные земли запаса.

Владельцы и покупатели земельных участков чаще всего сталкиваются с сельскохозяйственными землями или землями населенных пунктов. Реже встречаются земли, переведенные из лесного фонда, земель обороны (бывшие участки Минобороны), водного фонда и других. Если в истории участка есть смена категории земли (особенно недавняя), нужно внимательнее отнестись к проверке покупки. Незаконное изменение категории земли могут оспорить, что влечет за собой риск потери вложенных в нее денег.

Изменение категории земель

В законодательстве предусмотрены определенные механизмы замены одной категории земель другой. При этом перевод земель из числа сельскохозяйственных в другую категорию существенно осложнен. Земли сельскохозяйственного назначения переводятся в другую категорию в ограниченном количестве случаев (ст. 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года).

Александр Васильев

Юрист

Наиболее частым случаем является изменение границ населенных пунктов, когда бывшие сельскохозяйственные земли входят в состав поселения. Такой перевод практически невозможен для отдельного земельного участка. В отношении садоводства в целом его осуществление возможно, но на практике потребует существенных усилий. 

Перевод земель СНТ в границы населенного пункта позволяет возложить на местную администрацию заботы об общем имуществе садоводства. Если дороги и общие территории садоводства окажутся в составе поселения, обязанности по их содержанию могут быть переданы муниципалитету.

Для изменения границы необходимо утвердить новую градостроительную документацию (генеральный план и правила землепользования и застройки), для чего потребуется длительная процедура разработки и согласования документов.

Закон об использовании участков в СНТ

Аббревиатура «СНТ» означает садоводческое некоммерческое товарищество — особый вид объединения собственников недвижимости (земельных участков), находящихся на определенной территории. Обслуживание общих интересов (таких, как организацию водо- и энергоснабжения, содержание общего имущества, кадастровые работы) организуют органы управления СНТ — правление и председатель. При этом снабжение садоводов электричеством, водой и иными ресурсами может быть организовано как через СНТ, так и напрямую собственниками земельных участков, которые заключили договоры со сбытовыми компаниями, поставляющими населению коммунальные ресурсы.  Земля в СНТ находится в частной собственности. Право собственности на тот или иной участок появляется после его покупки, дарения или наследования.

Исторически СНТ размещались на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся за пределами населенных пунктов. Эти земельные участки предназначены для ведения садоводства и огородничества для личных нужд граждан.

Федеральный закон № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года предоставляет право размещать на участках также садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи (п. 1 ст. 3 Закона). При необходимости в СНТ можно оформить постоянную регистрацию по месту проживания, что дает дополнительные права при использовании услуг близлежащей инфраструктуры (поликлиники, детские сады, школы). Для этого необходимо присвоить адрес дому в СНТ.

Отличие от ДНП

СНТ и ДНП в целом мало чем отличаются, но некоторая разница между ними все же есть. СНТ в основном относятся к сельскохозяйственным землям, расположенным за пределами населенных пунктов. ДНП является объединением собственников дачных участков, к расположению которых не предъявляется строгих требований. Они могут находиться как в пределах населенного пункта, так и за его чертой. В целом, земли в ДНП имеют меньше ограничений по использованию, в связи с чем, как правило, стоят дороже.

Вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с категорией земель и перечнем допустимых видов разрешенного использования. При этом:

• перечень доступных для выбора видов разрешенного использования устанавливается зонированием территорий;
• выбор конкретного вида из списка допустимых осуществляет владелец участка самостоятельно.

Каких-либо дополнительных процедур и требований для выбора вида разрешенного использования из установленного списка не требуется (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). При этом необходимо заявить о выбранном виде, подав соответствующее заявление в орган кадастрового учета (Росреестр).

Если речь идет о землях общего пользования в садоводстве, то выбор вида разрешенного использования осуществляет СНТ в том случае, если земли оформлены в общую собственность садоводства. Если же земля находится

Если же необходимо установить в отношении земельного участка иной вид разрешенного использования, не предусмотренный для данного земельного участка, то процедура усложняется. В отношении такого земельного участка может потребоваться поменять категорию и/или градостроительный регламент.

Предельные размеры

В зависимости от категории земель для земельных участков могут устанавливаться предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков. Статьей 11.9 Земельного кодекса установлено, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными правилами градостроительной планировки в том случае, если такие градостроительные правила применяются к соответствующим землям (то есть, земельный участок находится в границах населенного пункта). Помимо предельных размеров, градостроительный регламент оговаривает и другие параметры участка:

• Процент застройки территории;
• Размеры (высотность) зданий;
• Размер отступов построек от границ земельного участка;
• Плотность застройки и иные градостроительные параметры (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный регламент (правила землепользования и застройки) устанавливает администрация субъекта Российской Федерации или местная администрация соответствующего муниципального образования.

Для сельскохозяйственных земельных участков предельные размеры устанавливаются в соответствии с Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Конкретные размеры участков могут быть определены законом субъекта Федерации (области, края, республики).

С учетом требований, установленных нормативными документами (СНиП, требования пожарной безопасности), минимальная площадь земельного участка в СНТ, пригодного для строительства составляет 3 сотки. Такая территория позволяет возводить дом с соблюдением необходимых расстояний от ближайших участков. Обычно же размер участков в СНТ составляет от 4 — 5 соток.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Для получения ответа на конкретный вопрос обратитесь к юристу.

Категория земли — как определить и что можно построить

Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить…

Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы отвечаем вместе с юристами…

Что такое «категория земель»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС)).

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки предназначены для плановой застройки (многоэтажные дома), строительство индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Также в состав населенных пунктов входят общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны и инженерно-транспортная инфраструктура.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Земли сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Промышленные земли

Это территории, которые отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, электростанций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Такие земли используются для ведения лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.

Особо охраняемые природные территории

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Территории, которые заняты водными объектами, a также прибрежные зоны водоемов. Cюдa относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к одной из перечисленных выше категорий. Они составляют земельный резерв страны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы, которые подтверждают права на участок, кадастровый номер объекта, подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры регламентирует ФЗ «O переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта за счет прилегающих к нему сельхозземель или перевода промышленных объектов в другие категории в результате рекультивации.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Автор: РБК Наталия Густова

Классификация земельных участков и виды разрешенного использования земли

Рынок земли в наше время так же важен, как и рынок недвижимости. Кроме того, что сама земля является объектом продажи, приходится считаться с тем, что без определения ее вида невозможно производить ни строительство, ни продажу домов. Во всем мире намечается одна тенденция – постепенное подорожание земельных участков.

В России поистине огромное богатство – земля, ею владеют как частные (в их руках сосредоточено 6.2 % участков), так и физические лица (в их собственности находится 1.4 % земли). Но наибольшим собственником российских земель является государство – ему принадлежит 92.4 %. Для регулирования земельных отношений разработан Земельный Кодекс, который разделяет все земли на 7 категорий – прочитать об этом можно в статье 7 ЗК РФ:

• лесного фонда;
• сельскохозяйственного назначения;
• запаса;
• промышленности и спецназначения;
• водного фонда;
• особо охраняемых объектов.

Типы использования участков

Прежде всего, нужно определить, что подразумевает понятие «разрешенное использование». Под ним понимают то, как участок может использоваться в той категории, к которой он отнесен Земельным Кодексом. К примеру, разрешенное использование участков капстроительства определяет Градостроительный Кодекс.

Участки сельскохозназначения располагаются за чертой населенного пункта. На них можно выращивать растения, прокладывать внутрихозяйственные дороги, разбивать поля, возводить хозяйственные постройки, в которых перерабатывается сельхозпродукция.

Выделяют несколько категорий участков сельскохозназначения:

• для фермерского хозяйства;
• для огородничества;
• для подсобного хозяйства;
• для садоводства;
• для дачного строительства.

Считается, что земли для дачного строительства наиболее выгодны, так как земельный налог на них характеризуется низкой ставкой. Однако при этом нужно помнить, что на таком участке нельзя возводить жилой дом и зарегистрировать его в этом статусе.

Отделены чертой и выделены конкретной категорией земли населенных пунктов. В сельской местности они предназначены как для строительства жилых домов, так и для ведения подсобного хозяйства, для чего могут выделяться небольшие участки.

Он предусматривает такие варианты разрешенного назначения земель населенного пункта.

Индивидуальное строительство

Этот вариант наиболее выгоден, так как в данном случае участок находится в черте города и власти обязаны подвести к нему все коммуникации. В районе городскими властями должны быть построены учреждения культуры, больницы и поликлиники, школы, детские сады, магазины и т. д. В новом доме, возведенном вами на таком участке, вы можете прописаться сами или прописать членов своей семьи.

Дачное строительство

Этот вариант также достаточно интересен. Сейчас законом предусмотрено, что владелец дома, построенного на таком участке, имеет право на прописку. Единственный недостаток, с которым придется считаться владельцам новых домов – все коммуникации находятся в черте города, а значит, к вашему участку придется их тянуть за свой счет, а иногда это может быть очень дорого – все зависит от удаленности от границы населенного пункта.

Строительство дома на участке, для которого назначение определено как садоводство

В данном случае вы также имеете право построить дом на купленном участке, однако, в отличие от дачного, здесь вам не удастся прописаться.

Строительство дома на участке, назначение которого – подсобное хозяйство

Если он находится в черте населенного пункта, на нем разрешено вести строительство. Если же он расположен за чертой, то его относят к категории «полевой», а значит, строиться на нем нельзя.

Строительство на участке, отведенном для фермерского хозяйства

Владелец может построить на нем жилой дом. Его преимуществом является то, что размер участка может быть до нескольких гектар. Все вышеназванные категории предусматривали, что участок занимает несколько соток земли. Среди недостатков можно назвать необходимость обязательной регистрации ИП, что подразумевает ведение отчетной налоговой документации, даже если на самом деле никакая предпринимательская деятельность не ведется.

Продажа земельных участков в Санкт-Петербурге

Согласно Земельному Кодексу земли специального назначения или промышленности расположены за чертой населенного пункта. Они используются для того, чтобы организация, компания или предприятие могли осуществлять свою коммерческую деятельность. Если юридическому лицу принадлежит объект, находящийся на участке, ему предоставляется право выкупа данной земли.

Земли охраняемых объектов или территорий характеризуются тем, что они представляют определенную ценность для государства. Это могут быть природные заповедники, объекты, имеющие культурно-эстетическое значение, места, используемые для оздоровления, участки, представляющие научную ценность. Они защищены законом, их нельзя использовать в других целях.

Участки лесного фонда имеют целевое назначение – ведение лесного хозяйства. Кроме леса, к ним относят просеки, дороги, болота и т. д. В некоторых исключительных случаях земельным Кодексом предусмотрен вариант перевода такой земли в участок другого назначения.

Земли водного фонда, как понятно из названия, располагаются вблизи водоемов или водохранилищ, а также гидротехнических сооружений. Они также охраняются государством и могут использоваться строго по назначению.

Участки запаса сохраняются государством в своей собственности или передаются муниципальным властям. Частным или физическим лицам ими пользоваться нельзя, кроме исключительных случаев, когда производится перераспределение в рамках закона.

Юристы говорят о том, что, хотя Земельным Кодексом и предусмотрено разделение земельных участков на категории, на самом деле не все вопросы еще решены, из-за чего иногда возникают казусы, которые нельзя урегулировать на основании имеющегося законодательства. Поэтому в каждом конкретном случае приходится принимать решение, обосновывая его одной и частей Кодекса.

Застройщики продолжают спорить с налоговиками из-за видов деятельности на участках земли

С 1 марта этого года они сменились новым классификатором, обязательным к применению на всей территории России (приказ Минэкономразвития от 1.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

Казалось бы, унификация и упорядочивание видов деятельности на земельном участке путем введения единой терминологии с четко определенным содержанием должны снять проблемы для застройщиков и собственников недвижимости. Классификатор разделяет земельные участки на 12 групп (сельскохозяйственное использование, жилая застройка, предпринимательство и т. д.), содержащих 81 вид разрешенного использования.

Положительный эффект

До принятия единого классификатора, например, под «малоэтажной застройкой» могло пониматься как индивидуальное жилищное строительство, так и возведение жилых зданий высотой до пяти этажей. Не было очевидно, какой точно перечень объектов капитального строительства может располагаться на участках с видом «занимаемый нежилыми зданиями и прилегающей территорией», «для размещения объектов коммунального назначения» или «дворовые постройки (мастерские, сараи, теплицы, бани и проч.)». Государственные органы зачастую неверно относили земельный участок к той или иной группе видов разрешенного использования, предусмотренных приказом Минэкономразвития № 39 и используемых для расчета кадастровой стоимости земли, что сказывалось на установлении неверного и, как правило, повышенного ее размера, определяющего и размер земельного налога. Подобного рода проблемы приходилось решать в судебном порядке. Не сильно помогала существующая до принятия классификатора позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении президиума от 15.12.2011 № 12651/11, в соответствии с которой определение вида разрешенного использования, неоднозначно сформулированного в правоустанавливающих документах, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке (приказ Минэкономразвития России от 1.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

Предполагается, что новый классификатор, вводя единую терминологию, устранит проблемы двоякого толкования содержания, с чем в общем он справился и даже более: некоторые нововведения должны порадовать застройщиков. Например, законодательно установлен новый вид использования «размещение объекта», который включает в себя как строительство, так и последующую эксплуатацию построенного, и заинтересованным лицам не придется проходить процедуру изменения вида разрешенного использования после окончания строительства. Не потребуется устанавливать для участка такие вспомогательные виды использования, как «для размещения и эксплуатации линейных объектов» (это, например, водопровод, линии связи, электропередачи) или «для размещения гаражей/паркингов», поскольку каждый вид предусматривает возможность их размещения. Для строительства таунхаусов в классификаторе предусмотрен отдельный вид использования – «совмещенное малоэтажное жилье».

Неоднозначные нововведения

Вместе с тем структура классификатора и некоторые формулировки видов использования вызывают больше недоумения, нежели устраняют неточности и навряд ли будут применимы на практике.

Например, установлен закрытый перечень объектов, которые могут быть размещены на земельном участке с видом использования «развлечения». Но виды развлекательных сооружений не ограничиваются танцевальными площадками, ночными клубами, аквапарками, боулингом, аттракционами, ипподромами, игровыми автоматами или игровыми площадками. Достаточно распространен на практике бильярд или пейнтбол, которые не включаются ни в одну из категорий. Надеемся, что практика пойдет по пути расширительного толкования указанного перечня.

Или классификатор выделает «передвижное жилье», предполагающее размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы), с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям. Возникают сомнения, что данный вид будет востребован землепользователями в качестве основного. Кстати, под этот вид не подпадают и дебаркадеры, предназначенные лишь для перегрузки (выгрузки или погрузки) грузов и пассажиров, а не для использования платформ в качестве жилья, временного или постоянного.

Подробная классификация разрешенного использования участков сельскохозяйственного и рекреационного назначения и точность в их содержании вряд ли являются оправданными. Сомневаемся, что владелец будет использовать землю, например, только для «природно-познавательного туризма», не включая рыбалку и охоту. Скорее землепользователи будут выбирать общий вид «отдых (рекреация)».

Несмотря на обязательное применение классификатора с момента его вступления в силу 1 марта 2015 г., не отменено и не изменено положение статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому виды разрешенного использования устанавливаются и изменяются в соответствии с градостроительным регламентом как составной частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Последние должны быть приведены в соответствие с классификатором до 2020 г.

Какой же документ – градостроительный регламент в составе ПЗЗ или новый классификатор – имеет приоритет на ближайшие пять лет? Ведь неверное определение вида использования не позволит осуществить кадастровый учет земельного участка. На наш взгляд, несмотря на наличие ПЗЗ, которые могут действовать в старой редакции до 2020 г., новый вид разрешенного использования лучше выбирать в соответствии с новым классификатором, чтобы избежать споров, плавно перетекающих в судебные процессы, в дальнейшем.

На данный момент суды осторожно подходят к разрешению вопросов, связанных с соотношением вида, предусмотренного в классификаторе, и указанного в сведениях кадастра недвижимости, и признают законными формулировки вида использования, содержащиеся в правоустанавливающих документах до принятия классификатора. Или указывают на тождественность по существу видов, несмотря на разницу в формулировках. Например, не является разночтением вид «в целях многоэтажного жилищного строительства» и вид «для размещения жилого дома».

Автор – старший юрист практики разрешения споров юридической компании Rightmark Group

Руководство по типам участков

Найти идеальный участок для самостоятельной постройки может быть непросто, но незнание, что искать, снижает шансы найти такой. Участки с досками «на продажу» легко найти. К сожалению, земля, которая подходит для застройки и рекламируется на открытом рынке, вызывает большой интерес, поэтому запрашиваемые цены будут высокими.

( БОЛЬШЕ : Поиск участка)

Если вы ищете участок, который предлагает соотношение цены и качества, мой совет: не охотьтесь с стаей — ищите «вне рынка», где потенциал участка не Это не так очевидно, но и конкуренция тоже.

В то время как многие покупатели участков ищут «идиллическое» место для жизни, лучшие участки под застройку не всегда выглядят живописно. Успешная охота за сюжетом требует инстинктивной способности смотреть за пределы одряхлевшего и видеть сквозь щели, чтобы найти потенциальных, которых не видят другие.

Добавьте к этому знание типов земель, на которых с большей вероятностью будет одобрено планирование, и ваши шансы найти то, что вы ищете, значительно улучшатся.

Здесь мы объясняем типы участков, доступных застройщику, и тех, которых следует избегать!

Участки засыпки

Что такое участок засыпки?

«Заливка» — это термин, обычно используемый для участков в городской или сельской местности, которые занимают промежуток на улице, а не выходят за пределы поселения.Любое расширение границы поселения, скорее всего, не понравится планировщикам и будет называться «ленточной застройкой».

Однако то, что участок заполнен, не обязательно означает, что планировщики согласятся на его разработку. Существует бесчисленное множество примеров открытых пространств или даже полей, которые были окружены застройкой внутри деревни, и вы можете подумать, что они созрели для строительства. Правительство на национальном уровне стремится к тому, чтобы участки земли в границах населенных пунктов использовались раньше, чем открывались земли; но часто местные органы власти столь же заинтересованы в сохранении открытых пространств в пределах застроенной территории.

Alma-Nac’s Wedge House занимает площадь 3,1 м, сужающуюся спереди назад, на викторианской улице с террасами в Южном Лондоне. (Изображение предоставлено Джеком Хобхаусом)

Заговоры для заполнения бывают двух видов:

1. Земля, которая в настоящее время не используется и скрыта от глаз стенами или забором, создающими иллюзию непрерывности уличной сцены. Земля могла быть лишней, потому что:

• участок, который раньше был садом или наделом
• ранее был доступ к земле в тылу, которая впоследствии была продана или застроена
• земля вполне могла иметь предыдущее использование, которое , в прошлом запрещалось его использование для развития, например, местная свалка
• Владельцы наполовину забыли, что они владеют этим участком земли, который они больше не используют
• Земля не зарегистрирована и вышла из собственности.

Как найти участок засыпки

Проверьте Google Maps или план Ordnance Survey для вашего района и изучите его на предмет признаков этой свободной земли. Тогда иди и наведи справки. Самая большая проблема, с которой вы можете столкнуться, — это отсутствие отслеживаемого владельца. Земельный кадастр обычно может помочь тем, кто совершает сделки против них с 2000 года.

2. Другой, более определенный тип участка под засыпку — это место, где домовладельцы с садами, обладающими широким фасадом, отрезают участок, примыкающий к проезжей части.

Садовые участки раньше классифицировались как «заброшенные», но теперь они снова «зеленые», что означает, что разрешение на застройку будет предоставлено с большей вероятностью, если ваша застройка соответствует местным потребностям.

Тем не менее, большинство отдельных участков, которые появляются на рынке, когда-то были частью чьего-то сада. На что следует обратить внимание, так это на любые ограничительные условия, которые продавцы могут пожелать наложить, ограничивая, скажем, возможность иметь окна с видом на сохраненный дом, а также имеет ли кто-либо право подключаться к услугам или водостокам в саду этого дома. Старый дом.

Еще раз, глядя вокруг и изучая карты, можно определить потенциальные участки. Затем вам нужно постучать в двери и спросить, готовы ли они продать в случае получения разрешения на строительство.

( БОЛЬШЕ : Разрешение на строительство дома в саду)

Джереми и Сюзанна Эммерсон построили современный дом на узком участке, где раньше стоял гараж по соседству с их старым домом. (Изображение предоставлено Алистаром Николлсом)

Что такое сельская местность?

Это еще один вид садового участка.Только здесь, вместо того, чтобы стремиться заполнить фасад дороги, застройка находится в задней части существующего дома. На самом деле это происходит только тогда, когда исходный участок довольно большой, но на самом деле на таких участках часто больше уединения, чем на многих современных имениях.

Доступ обычно осуществляется со стороны существующего дома, и условия этой полосы отвода должны быть правильно определены. Если вы разделяете доступ, было бы предпочтительнее иметь обязательство по совместному обслуживанию.

( БОЛЬШЕ : Есть ли на вашем участке проблемы с доступом?)

Земля Браунфилда

Что такое Земля Браунфилда?

Термин применяется к земле, которая ранее использовалась для планирования, которая могла быть прекращена. Это могут быть фабрики, старый строительный двор или даже заброшенная АЗС. Правительство в целом поддерживает его использование для реконструкции при условии, что установлены все другие обычные критерии планирования.

Остерегайтесь загрязнения на участках бывшего промышленного использования.С этим почти всегда можно справиться, но это может быть дорогостоящим, и эти затраты должны быть отражены в цене. Как указывалось ранее, садовая земля также обозначается как заброшенная земля.

Замещающие участки

Это относится к ситуации, когда участок занят домом или бунгало, которые либо не соответствуют стандартам с точки зрения строительства, либо полностью / не реализуют потенциал участка. Его созрели для сноса и замены на более совершенное здание или постройки.

В общем, планировщики уступают место замене один к одному, но остерегайтесь местных правил, которые ограничивают размер нового жилища по размеру оригинала — это особенно вероятно в зеленом поясе.

Прежде чем браться за проект такого типа, важно получить разрешение на строительство нового жилья.

( БОЛЬШЕ : Разрешение на снос и восстановление)

Коммерческая / промышленная недвижимость

Есть много коммерческих и промышленных зданий, которые вышли из моды, утратили свое предназначение и стали неиспользуемыми. Например, мы не посещаем пабы так часто, как раньше, а независимые заправочные станции изо всех сил пытаются выжить, поскольку теперь мы покупаем топливо в супермаркетах.

Они могут предоставить большие возможности, если они находятся в месте, подходящем для жилой застройки, а стоимость застройки отражается в покупной цене земли.

Сельскохозяйственные постройки класса Q

Хотя сельскохозяйственные постройки, такие как сараи, не входят в категорию заброшенных домов, это не означает, что их нельзя развивать или заменять новым домом. Приказ о городском и сельском планировании (Англия) 2015 года позволяет изменить использование любого сельскохозяйственного здания, включая землю в пределах его ограды, на жилой дом.

Законодательство содержит множество оговорок; при условии их выполнения, сараи предлагают прекрасную возможность построить дом за городом. Законодательство, касающееся класса Q, является сложным, и перед покупкой сельскохозяйственных построек, таких как сараи, рекомендуется проконсультироваться с профессионалами.

( БОЛЬШЕ : Переоборудование сараев и разрешенная застройка)

Также ожидайте, что местный отдел планирования внимательно изучит ваши планы, поскольку они не хотят, чтобы класс Q использовался как «черный ход» в сельскую местность. соглашается.

Greenfield Land

Что такое Greenfield Land?

Greenfield Land — земля, которая ранее не застраивалась. Все политические партии выступают против освоения ранее неосвоенных земель в сельской местности, если это не соответствует их требованиям по созданию большего количества жилья, инфраструктуры или новых городов.

( БОЛЬШЕ : Как найти участок для самостоятельной застройки в сельской местности)

Открытые поля

Многие люди начинают с заблуждения, что поле является лучшим местом для строительства.Хотя поля выглядят привлекательно, они, возможно, являются одной из самых рискованных перспектив, поэтому их следует избегать. Поля чаще всего расположены в так называемой открытой сельской местности.

Это не удивительно, но открытая сельская местность с точки зрения планирования находится за пределами границ поселения, и поэтому политика планирования не будет поддерживать развитие, если нет уважительной причины сделать исключение

Этот дом в сельской местности Девона был построен в соответствии с освобождением от Параграфа 79 Основы национальной политики планирования, заявленным Mclean Quinlan . (Изображение предоставлено Джимом Стефенсоном)

Земля зеленого пояса

Это совершенно иное обозначение, чем новые земли, поскольку их сохранению дается правовой статус. В целом, на землях зеленого пояса не допускается новая застройка, если она снова не соответствует требованиям правительства.

Если вы действительно хотите построить в сельской местности (даже в зеленой зоне), это можно сделать в соответствии с так называемым пунктом 79 Основ политики национального планирования. Это непросто, но и не невозможно.

Обслуживаемые участки

Что такое обслуживаемые участки?

Местные власти или частные компании все чаще выводят на рынок участки с уже проложенными подъездными дорогами и канализацией. Это обслуживаемые участки, и во многих случаях к участкам будут подключены вспомогательные средства, хотя может потребоваться плата за подключение. Застройщик предложит им участки для домов, построенных по индивидуальному заказу, с различным уровнем участия потенциального домовладельца в проектировании.

Это может быть отличным способом получить дом на заказ, но проблема в том, что обычно существует более ограниченный процесс проектирования для самостоятельного застройщика (и ваш дом будет частью разработки).Если вас это не беспокоит, это, безусловно, отличный способ самостоятельно построить с меньшими затратами и меньшими неопределенностями в отношении разрешения на планирование и пригодности участка.

Крупные застройки

Самостоятельные застройщики, ищущие участок, хотят иметь участок только под одну недвижимость, и поэтому в основном ищут участки под застройку. Проблема в том, что такие участки продаются на розничном рынке, и многие покупатели-потребители завышают цены предложения. С другой стороны, участки с несколькими участками (2+) не считаются подходящими для розничного рынка и поэтому продаются в качестве торговых участков строителям и застройщикам, часто по более выгодным ценам.

Более крупные сайты предлагают прекрасную возможность «покупать оптом» и продавать участки, которые вам не нужны. Большинство из нас не могут себе этого позволить, но если вы будете сотрудничать с другими строителями, объединив свои ресурсы, вы сможете конкурировать со строителями, предлагая ставки на более крупные сайты, которые вы обычно не рассматриваете.

Что делать после того, как вы нашли участок

После того, как вы нашли участок, у вас есть законная возможность его покупки при условии планирования.

Чтобы гарантировать, что участок будет вашим после получения разрешения на строительство, вам необходимо попросить своих юристов подготовить простой одно- или двухстраничный юридический вариант, который требует от продавца продажи вам в случае вашего заявления на планирование. быть успешным.Это может потребовать некоторой оплаты. Если это большая сумма, она обычно вычитается из цены, если продажа проходит. Это почти наверняка будет ограничено по времени. В нем может быть указана цена, если вы согласились с этим, или это может быть оставлено для оценки в будущем.

( БОЛЬШЕ : 14 секретов обеспечения успеха планирования)

В качестве альтернативы, если посетив планировщиков, вы абсолютно уверены, что они получат разрешение на планирование, вы можете согласиться купить его и приступить к обмену контрактами » при условии получения удовлетворительного разрешения на строительство ».Таким образом, если что-то пойдет не по плану и заявка будет отклонена, договор будет аннулирован, и вы получите обратно свой депозит.

То, что вы не получите ни в одном из этих сценариев, — это затраты на подготовку планов и подачу заявки. Это авантюра. Поэтому убедитесь, что вы правильно расспросили планировщиков и удалили правильное сообщение, а не только то, которое вы хотите услышать.

Что делать, если вы не можете установить личность продавца?

Затем вам нужно обратиться к детективу:

• спросите соседних владельцев, знают ли они, кто владеет землей или занимал ее последним.
• посмотрите приходские или церковные записи
• узнайте информацию в пабе, почтовом отделении, местном магазине или парикмахеры (попробуйте найти и самого пожилого человека в деревне)

Вы можете пойти в Земельный кадастр (Англия и Уэльс) или в реестр Шотландии и заплатить небольшой сбор (5 фунтов стерлингов за бумажное заявление или 4 фунта стерлингов онлайн ), чтобы узнать, зарегистрирована ли земля, и если да, то на кого.Однако, если земля какое-то время пустовала и, следовательно, не продавалась относительно недавно, она не будет зарегистрирована.

Если это не так, вы вернетесь к своей детективной работе, и вам, возможно, придется повысить ставки, разместив объявление о земле или сделав на ней что-то, что может отпугнуть тех, кто к ней проявляет интерес. Но будьте осторожны, чтобы сбалансировать это с необходимостью, чтобы другие не пытались вмешиваться в действие.

Как оценить участок для самостоятельной застройки

Последнее, что вам следует сделать, это связаться с агентами по недвижимости или оценщиками, чтобы узнать, сколько в противном случае будет стоить участок, на который в настоящее время нет разрешения на строительство.Они возьмут на себя ситуацию, и вы окажетесь вне петли, когда они попытаются получить согласие, а затем продадут его так, как они хотят, и, возможно, той стороне, которую они хотят получить.

Земельные участки приобретают свою ценность как прямой результат стоимости дома, который может быть построен на этой земле. И есть простое уравнение, которое будет работать в большинстве случаев:

Стоимость земли (A) + стоимость строительства (B) + маржа 20/30% (A + B x 20/30%) = конечная стоимость. (С).

Вы начинаете с ответа на уравнение: конечное значение.Какой дом, который, по вашему мнению, будет иметь разумное разрешение на строительство, будет стоить на этом участке? Ответ на этот вопрос есть повсюду вокруг вас, в окнах агентов по недвижимости, в местных газетах и, при необходимости, при проверке цен на аналогичные продажи в Земельном кадастре.

Следующим шагом будет вычисление вероятных затрат на строительство с помощью Калькулятора затрат на строительство и ремонт домов. Затем укажите желаемую цену на землю и маржу. Если ответ не соответствует конечной стоимости, значит, оценка вашей земли занижена.Если он выше, то либо стоимость земли, либо ваши затраты на строительство слишком высоки, либо немного и того и другого. В любом случае вам нужно жонглировать числами, чтобы получить фиксированный ответ.

Как самостоятельные строители, один из элементов, который вы можете контролировать, — это маржа. Никогда не стоит начинать проект с отрицательным капиталом. Но если вы не планируете продавать в ближайшем будущем, вы можете полагать, что маржа может быть уменьшена.

Виды земельных участков — Имущество192

Не все земельные участки уравниваются.Есть разные типы земельных участков; некоторые из них больше подходят для строительства и легче получить разрешение на строительство, чем другие. Ниже мы объясняем различные типы земельных участков и соображения, которые следует учитывать в отношении каждого из них.

Заговоры для засыпки — это обычно пространства или промежутки в уличной сцене, окруженные другими объектами недвижимости и подходящие для строительства. Однако не все открытые пространства — это участки под засыпку. Участки под засыпку обычно подходят для одного или двух домов. Если разрешение на строительство выдается, новые дома на застроенных участках ограничиваются той же шириной, что и существующие окружающие дома, и строятся так, чтобы заполнять фасад дороги для единообразного вида.Дома редко, если вообще когда-либо, строятся как продолжение застройки; это называется проявлением ленты.

Есть два подтипа участков под засыпку: запасные земли и садовые участки. Запасной участок — это неиспользуемый участок, который скрыт от обзора такими конструкциями, как стены и заборы. Иногда свободная земля — ​​это участок, который когда-то был садом или надельной землей; подъездные земли к застроенному приусадебному участку; земля, которая не зарегистрирована, или земля, которая больше не находится в собственности.

Приусадебные участки образуются, когда домовладельцы, у которых есть сад, вырезают этот участок для создания дополнительного участка.Садовые участки теперь считаются зелеными насаждениями, что может упростить получение разрешения на строительство нового дома, если он соответствует требованиям застройки и соблюдает его условия.

Подземная застройка — это разновидность садового участка. Однако, в отличие от приусадебного участка, расположенного перед существующим домом, застройка расположена позади. Такие участки обычно появляются, когда домовладелец имеет очень большой участок земли. Доступ к участкам застройки позади существующего дома; поэтому в соглашении должны быть четко прописаны условия содержания и преимущественного проезда.

Земля Браунфилд — это земля, которая ранее использовалась в промышленных или коммерческих целях, но в настоящее время пуста или больше не используется для этих целей. Такие земельные участки обычно вызывают раздражение, поэтому рекомендуется перепланировка под жилую застройку.

Тем не менее, из-за его предыдущего промышленного использования существует вероятность загрязнения. Если земля загрязнена, затраты на очистку могут быть довольно дорогими, и это должно быть учтено в вашем решении и цене.

Гринфилд — земля, которая не застраивалась. Обычно это сельскохозяйственные угодья или земли под пристройку, которые рассматриваются в качестве застройки. Использование земель Greenfield для застройки является спорным вопросом из-за потенциального нарушения естественной среды обитания, потери сельскохозяйственных земель и земель для рекреационных целей. Получить разрешение на строительство на новой земле — определенно непростая задача, если только эта земля уже не выделена властями для строительства жилья.

Земельный участок под замену — это участок земли, на котором уже есть существующий дом, но конструкция некачественной конструкции или очень ветхая. В некоторых случаях большие земельные участки с небольшим домом или земельный участок со странным домом в ряду похожих домов также могут попадать под прикрытие участков для замены. При наличии разрешения эти здания можно снести и отстроить заново. Но имейте в виду, что местные органы планирования могут ограничить новый дом размерами и стилем предыдущего дома.

• Участки под застройку с полным обслуживанием

Это участки, которые обслуживались местными властями или застройщиками, на которых уже есть подъездные пути, канализация и поставщики услуг.

Расположение одного из вышеуказанных земельных участков — это первый шаг при строительстве новой собственности, и это может занять очень много времени. Идентификация собственника также может представлять проблему, особенно если земля не зарегистрирована. Тем не менее, как только потенциальный участок будет обнаружен и владелец будет идентифицирован, вам следует постараться защитить свои права на покупку.Для этого попросите юриста составить юридический вариант, в котором будет указано, что после утверждения заявки на планирование продавец должен продать вам участок по подходящей цене в течение определенного периода времени. Не рекомендуется покупать участок земли до получения разрешения на строительство, поскольку участок земли становится участком под застройку только после получения разрешения на строительство.

Основные виды недвижимого имущества — Земельные участки, жилая, коммерческая

Основные виды недвижимого имущества — Земельные участки, жилая, коммерческая

Все мы знаем, что недвижимость на самом деле является материальным активом или недвижимостью, которая включает землю, здания и другие улучшения.Значение термина «недвижимость» — это недвижимое или физическое имущество, которое имеет права на подполье под землей. Основные три типа недвижимости — это жилая, коммерческая и земельная. Давайте обсудим каждую отдельно.

Земельные участки

Участки включают пустующие земли, действующие фермы и ранчо. Свободная земля имеет подкатегории, включает неразработанные участки сборки. В сфере недвижимости агенты, работающие с ними, весьма успешны. Основное, что нужно понимать при работе с этой недвижимостью, — это понимание конкретных требований к покупке и мотивации потенциальных покупателей и продавцов.

Жилая недвижимость

Это один из самых популярных. Как реконструированные, так и вторичные дома входят в состав жилой недвижимости. Самый распространенный вид — это дома на одну семью. Сюда также входят таунхаусы, кондоминиумы, дуплексы, трехэтажные дома, дома для отдыха и многое другое.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость включает свободную землю для коммерческого использования или существующие коммерческие здания. К коммерческой недвижимости относятся торговые центры, медицинские и учебные корпуса, гостиницы и офисы.Даже многоквартирные дома считаются коммерческими площадями, даже если они используются жителями, потому что они приносят доход.

Если вы ищете застройщика в Калькутте , который может предоставить вам все три коммерческих помещения в Asansol , жилых помещений в Asansol или в Asansol , Бенгалия Шристи — это то место, куда вам нужно добраться. Мы полностью удовлетворяем наших клиентов. Мы также выставили на продажу магазин в Asansol .

Какой тип земли лучше покупать при строительстве дома в Греции

• Общая информация
• Типы земельных участков
• Выбор площадки
  • На что обращать внимание при выборе земельного участка
  • Земельные участки под строительство гостиницы
  • Ключевые аспекты выбора земельного участка
• Вопросы и ответы

Строительство дома в Греции начинается с выбора земельного участка: вам решать, будет ли это вилла на первой линии моря, квартира в оживленном туристическом поселке или загородный дом вдали от цивилизации.Выбирая место для строительства, не следует забывать о правовой стороне вопроса, так как разные категории греческих земель имеют свои индивидуальные нормы и инженерно-строительные требования. Поэтому выбор земельного участка под строительство дома можно считать наукой со своей остротой и особенностями.

Чтобы понять фундаментальные аспекты земельного планирования в Греции, необходимо понимать разницу между существующими категориями земель.Типы земельных участков в Греции существенно отличаются от привычных нам. Кроме того, именно тип земельного участка играет ключевую роль в определении его потенциала и стоимости.

Земельные участки под строительство в Греции делятся на два основных типа: Icopedo и Agrotemachio. Каждый из них имеет свои индивидуальные особенности и строительный потенциал.

01

Икопедо

Икопедо — земельный участок, принадлежащий землям населенных пунктов.Его главное преимущество — достаточно высокий коэффициент застройки, который для каждого участка земли разный. В зависимости от региона и градостроительного регламента коэффициент застройки земельного участка может варьироваться от 0,4 до 2,4. Более того, в некоторых случаях оно может даже превышать это значение. Специалисты строительного управления компании Greece Invest помогут уточнить эту информацию для каждого конкретного участка.

02

Agrotemachio

Agrotemachio — земельный участок, расположенный за пределами земель населенных пунктов.Другими словами, эти площади можно отнести к сельскохозяйственным угодьям. Тем не менее, эта аналогия не совсем верна, так как на этом типе земли разрешено строительство жилых домов, комплексов и даже коммерческой недвижимости. Коэффициент застройки для этого типа земли значительно ниже и зависит от многих дополнительных факторов, которые уже были выделены выше

.

Прежде чем покупать землю в Греции, необходимо внимательно изучить особенности ее расположения и строительный потенциал.Помимо типа земли, есть несколько других важных характеристик, определяющих возможности ее использования, а также общие принципы оборота земель, без которых сложно разобраться в тонкостях греческого земельного права. Знание этих принципов очень важно для прибыльных капиталовложений и максимального использования строительного потенциала земли.

Что касается землепользования, то основную особенность греческого законодательства можно сформулировать следующим образом: в то время как страны, не входящие в ЕС, используют принцип «не меньше, чем», Греция использует противоположный принцип — «не более чем».«Это связано с особенностями местоположения и относительно небольшими размерами страны, в которой имеется ограниченное количество земель, пригодных для строительства. Таким образом, значительное количество ограничений направлено на экономию доступных ресурсов.

На что обращать внимание при выборе земельного участка

Назначение земельного участка — при выборе земельного участка для строительства важно учитывать виды разрешенного использования. Наиболее распространены из них для жилищного строительства и развития туристической инфраструктуры.Виды разрешенного использования в Греции зависят от района, в границах которого расположен конкретный земельный участок. Как правило, в каждом районе действуют свои правила и предписания. Тем не менее, иногда случается, что один район попадает в зоны, каждая из которых имеет свой индивидуальный вид разрешенного использования. Вы можете уточнить этот вопрос для конкретного земельного участка у специалистов Greece Invest (https://greece-invest.com/contacts).

При выборе земельных участков для строительства следует обратить внимание на градостроительный план территории.Земли Agrotemachio, расположенные вблизи населенных пунктов, впоследствии могут быть включены в план развития города, что приведет к урбанизации земельных участков. В этом случае их категория будет изменена на icopedo, что значительно увеличит коэффициент застройки и повлияет на другие критерии, в том числе: коэффициент покрытия, минимальную площадь земельного участка для строительства дома, возможности по высоте, целевое использование и , конечно, удорожание земельного участка.

Рельеф — следует учитывать, что стоимость строительства на земельных участках с большим перепадом высот может потребовать значительных затрат на земляные работы и подпорные стены.

Площадь застройки — перед покупкой земельного участка необходимо определить площадь застройки — это часть участка, на которой разрешено строительство зданий. Следует учитывать, что на Agrotemachio должно быть не менее 15 метров отступа от границы участка, а это значит, что след застройки будет находиться где-то в центре участка. Может оказаться, что будущая постройка не будет иметь вида на море с той части земельного участка, на которой разрешено проводить строительные работы.

Транспортная доступность — строительство дороги очень дорогое. Кроме того, дорожный участок не принадлежит вашей собственности. Это означает, что помимо дополнительных затрат на строительство вам потребуется получить необходимые разрешения на строительство дороги. Таким образом, перед покупкой земельного участка, не имеющего выхода на дороги с твердым покрытием, необходимо обязательно уточнить, кому принадлежит участок дороги, требующий улучшения покрытия. Кроме того, вы должны также оценить, сможет ли строительная техника проезжать по этой дороге.

Археологическая зона — перед покупкой земельного участка необходимо обязательно проверить, принадлежит ли эта территория к археологической зоне. Если выяснится, что ваш земельный участок представляет особый интерес для археологов, вы должны будете уведомить археологическую службу о начале строительных работ, а во время земляных работ на нем будет присутствовать сотрудник археологической службы.

Удаленность линий связи — как правило, в районе Икопедо все линии связи либо выведены на земельный участок, либо расположены очень близко к нему.Тем не менее, при покупке земельного участка Agrotemachio необходимо обязательно проверять расстояние до ближайшего электрического столба и источника воды, так как стоимость прокладки линий связи полностью ложится на вашу ответственность. Как правило, на землях Agrotemachio нет канализации. В этом случае люди обычно используют выгребные ямы. При строительстве наша компания использует более современные и экологически чистые решения, например, систему биологической очистки.

Стоимость земельного участка является важным критерием, так как учитывается при расчете стоимости объекта недвижимости при подаче документов на получение вида на жительство для собственников недвижимости.

Земельные участки под строительство гостиницы

Строительство отелей разрешено как на землях Icopedo, так и Agrotemachio. В первом случае площадь застройки остается такой же, как и под жилую недвижимость. При строительстве отеля или другой коммерческой недвижимости на территории Agrotemachio коэффициент строительства намного выше. Обычно составляет 20%. Причем на особо охраняемых территориях он может достигать 10%. Тем не менее, следует также обратить внимание, что не каждый земельный участок Agrotemachio подходит для строительства отелей.Для получения разрешения на строительство отеля на территории Агротемачио его площадь должна составлять 10 000–15 000 (в зависимости от региона), а тип использования должен быть указан как Туристический. Перед покупкой земельного участка необходимо обязательно провести инженерно-строительную экспертизу, чтобы убедиться, что на данном участке земельного участка можно построить желаемый объект.

Ключевые аспекты выбора земельного участка

1. Тип земельного участка
2. Коэффициент строительства
3. Целевое назначение земельного участка
4. Линии связи
5. Транспортная доступность
6. Рельеф

Как рассчитать возможную площадь застройки Agrotemachio?

Для «AGROTEMAHIO» размер 4.000 квадратных метров, площадь застройки составляет 200 квадратных метров.
Для «AGROTEMAHIO» площадью от 4.000 до 8.000 квадратных метров площадь застройки равна 200 квадратных метров + оставшаяся площадь умножается на коэффициент 0,02
Для «AGROTEMAHIO» с площадью более 8.000 квадратных метров площадь застройки равна на 280 кв.м + оставшаяся площадь умножается на коэффициент 0,01
Коэффициент строительства коммерческой недвижимости (гостиница, дачи в аренду, офисы и т. д.)) равно 0,2
Примеры:
4.000 = 200 кв.м.
6.000 = 200 + (6.000 — 4.000) * 0,02 = 240 кв.м.
8.000 = 280 кв.м.
10.000 = 280 + (10.000 — 8.000) * 0,01 = 300 кв.м.
20,000 = 280 + (20,000 — 8,000) * 0,01 = 400 кв.м.
В «АГРОТЕМАХИО» разрешается возводить не более 2 этажей + цокольный этаж.
Кроме жилых метров допускается строительство цокольного этажа, высота которого не должна превышать 2 метра.
Для увеличения коэффициента застройки большие земельные участки часто делят на участки поменьше размером 4.000 квадратных метров. Например, имея земельный участок площадью 20 000 квадратных метров, вы можете разделить его на 5 небольших участков размером 4 000 квадратных метров, а затем получить разрешение на строительство объектов недвижимости размером 200 квадратных метров на каждом участке, т.е. 5 * 200 = 1.000 квадратных метров. Для сравнения: на всем участке площадью 20 000 квадратных метров можно построить объект размером всего 400 квадратных метров. При этом следует учитывать, что по новому закону не каждый земельный участок можно разделить на более мелкие части.Вы можете разделить только те территории, которые примыкают к дороге.

Возможна ли продажа земельного участка по сегментам?

Для земельных участков Agrotemachio, разделенных на несколько участков, предоставляется право продажи как всего участка, так и отдельных его участков. Если участок уже является минимальным сегментом, то при продаже его части самостоятельно получить разрешение на строительство не получится. Например, если вы купили участок в 40 соток и хотите построить дом на 20 сотках, а остальные продать, то желательно получить разрешение на строительство двух домов, а затем продать часть участка с разрешением.

Что такое «договор долевого строительства (антиропачи)»?

Это популярная схема взаимовыгодного сотрудничества в Греции, при которой собственник земельного участка разрешает компании вести строительные работы на своем участке. Компания, в свою очередь, обязуется построить его за свой счет, а по завершении строительства собственник земли получает в собственность часть построек. Как правило, расчет этой части осуществляется по соглашению сторон, исходя из стоимости земельного участка, и выражается в процентах.

Сколько стоит провести электричество на земельном участке?

Стоимость подвода электричества к участку оплачивает собственник. Устанавливается только государственной компанией ΔΕΗ, которая определяет стоимость работ в зависимости от необходимого количества колонн и трансформаторов и сложности работ. Примерная стоимость может доходить до 30 евро за метр.

Можно ли на участке пробурить артезианскую скважину?

Получить разрешение на бурение скважины крайне сложно.Причем не должно быть водопровода или другого колодца в радиусе нескольких километров. На практике многие строят скважины незаконно, без разрешения или получения разрешения на геотермометрию. Впоследствии такой незаконный колодец можно будет легализовать, заявив об этом в соответствующих органах. Стоимость бурения скважин и оборудования составляет примерно 100 евро за метр.

Как проверяется сайт перед покупкой?

Настоятельно не рекомендуем покупать участок без инженерной и строительной экспертизы.Что это означает на практике: наш инженер сначала проверяет все документы, определяющие все строительные нормы для данного участка, затем выезжает на участок с топографом, устанавливает границы участка и места застройки, анализирует почву, рельеф и другие детали, связанные со строительством. Стоимость такого обследования составляет 200 евро, но вы можете сэкономить десятки тысяч.

Могу ли я купить участок с разрешением на строительство?

Да, можно. При этом следует понимать, что разрешение на строительство выдается под конкретный архитектурный проект.После покупки земельного участка вы, несомненно, захотите внести в него какие-то изменения. Практически все земельные участки в Греции продаются без разрешения на строительство, за исключением случаев, когда собственник планировал построить на участке реальные объекты своими силами, получил разрешение, а потом передумал и решил продать. Разрешение на строительство выдается сроком на 4 года и может быть продлено еще на 4 года.

Какие документы необходимо проверить перед покупкой земельного участка?

• Свежий топографический план с указанием всех строительных норм, заверенный градостроительной организацией
• Справка археологической службы о том, что данный земельный участок не относится к археологической зоне
• Свидетельство органа лесного хозяйства о том, что участок не является лесом
• Договор купли-продажи

Как получить разрешение на строительство или улучшение дороги к земельному участку?

Прежде всего необходимо выяснить, кто является владельцем дороги.Обычно это муниципалитет или лесхоз. В обоих случаях вам следует подать проект дороги в соответствующий орган и получить разрешение, и только после этого вам будет разрешено проводить строительные работы. Стоит отметить, что если дорога проходит через лес и принадлежит лесхозу, то вы вряд ли получите разрешение на прокладку дороги, максимум, что вам разрешено с ней делать в этом случае, — это выровнять ее и засыпать щебнем. . Бывают случаи, когда дорога принадлежит частным лицам.В этом случае перед покупкой такого «слепого» участка вам придется обсудить использование этой дороги с ее владельцем и нотариально заверить свое согласие.

(PDF) Земельные участки, собственность и поведение

10 Участки, собственность и поведение

Бейкер, Н. (2009) Характеристика исторического городского пейзажа

Центрального Херефорда (Херефордшир

Совет и Английское наследие, Херефорд).

Caniggia, G. и Maffei, G. L. (1979) Composizione

Architettonica e Tipologia Edilizia: 1.Lettura

dell’Edilizia di Base (Marsilio Editori, Венеция).

Каниджиа, Дж. И Маффеи, Г. Л. (1984)

Составление архитектуры и типологии

Edilizia: 2. Il Progetto nell’Edilizia di Base

(Marsilio Editori, Венеция).

Каниджа, Г. и Маффеи, Г. Л. (2001) Архитектурное проектирование

Состав и типология зданий: интерпретация

базового здания (Алинея, Флоренция).

Castex, J., Céleste, P. и Panerai, P.(1980)

Lecture d’une ville: Versailles (Éditions du

Moniteur, Париж).

Castex, J., Depaule, J.-C., Panerai, P. and Samuels,

I. (2005) Городские формы: смерть и жизнь городского квартала

(Architectural Press, Oxford).

Конзен, член парламента (2014) «Смена колониального режима и

городская форма», у Ларкхэма, П.Дж. и Конзена, М.

P. (eds) Shapers of urban form (Routledge, New

York) 114–33 .

Конзен, М.Р. Г. (1969) Алнвик, Нортумберленд:

исследование по анализу городского плана Британский институт

Географы Публикация 27 (Британский институт

географов, Лондон) 2-е изд.

Habraken, N.J. (1998) Структура ординарного

nary (MIT Press, Кембридж, Массачусетс).

Кропф, К. (1997) «Когда сюжет — это не сюжет:

проблемы в репрезентации и интерпретации»,

документ представлен на Четвертом международном семинаре

по городской форме, Бирмингем (https: //

www.researchgate.net/publication/307993877_

When_is_a_plot_not_a_plot_problems_in_

presentation_and_interpretation) по состоянию на 1

октябрь 2017 г.

Kropf, K. (2001) «Концепции изменений в городской среде

—

,

—

,

—

,

42.

Кропф К. (2009) «Аспекты городской формы», Городской

Морфология 13, 105–20.

Kropf, K. (2011) «Морфологические исследования:

врезание в субстанцию ​​городской формы», Built

Environment 37, 393–408.

Кропф, К. (2014) «Агенты и агентства, обучение и появление

в искусственной среде: теоретическая экскурсия

», Ларкхэм, П.Дж. и Конзен, М.

П. (ред.) Шейперс городской формы (Routledge, New

York) 303–22.

Лафренц, Дж. (1988) «Метрологический анализ

спланированных городов раннего нового времени», в Денеке, Д.

и Шоу, Г. (ред.) Городская историческая география

физика: недавний прогресс в Британии и Германия

(Издательство Кембриджского университета, Кембридж)

273–84.

Мудон, А. В. (1986) Создан для перемен (MIT Press,

Кембридж, Массачусетс).

Muratori, S. (1959) ‘Studi per una operante storia

urbana di Venezia’, в Палладио: Rivista di Storia

dell’Architettura Nuova Serie, anno IX- 1959,

Fasicolo III- IV co dello Stato,

Roma).

Panerai, P., Depaule, J.-C. и Demorgan, M.

(1999) Analyze urbaine (Éditions Parenthèses,

Marseilles).

Петруччиоли, А. (2007) После амнезии: обучение на основе исламской средиземноморской городской ткани

(Dipartimento di Ingegneria Civile e

Architettura Politecnico di Bari, Bari).

Пинон, П. (1994) «La Lecture des persistances dans

les formes urbaines et leur interprétation histo-

rique», Caesarodunum 2 (Tome XXVIII), 39–47.

Росси, А. (1982) Архитектура города (транс-

, перевод Ghirardo, D.and Ockman, J.) (MIT

Press, Кембридж, Массачусетс).

Scheer, B.C. (2001) «Анатомия разрастания»,

Places 14 (2), 28–37.

Шеер, Б. (2010) Эволюция городской формы: типология

для проектировщиков и архитекторов (Американская ассоциация планирования

, Чикаго).

Scheer, B (2016) «Эпистемология городской морфологии

phology», Urban Morphology 20, 5–17.

Шеппард, Дж. А. (1974) «Метрологический анализ планов

обычных деревень в Йоркшире», Сельское хозяйство

History Review 22, 118–35.

Слейтер, Т. (1988) ‘Английский средневековый план города —

нинг’, у Денеке, Д. и Шоу, Г. (ред.) Урбан

Историческая география: недавний прогресс в Великобритании

и Германии (Кембриджский университет Press,

Cambridge) 93–105.

Уайтхенд, J.W.R. (1972) «Строительные циклы и пространственная модель роста городов

», Сделки

, Институт британских географов 56, 39–55.

Уайтхенд, J.W.R. (1987) Изменяющееся лицо

городов: исследование строительных циклов и городской формы

(Блэквелл, Оксфорд).

Министерство юстиции Великобритании (2015) Граничные споры:

предварительное исследование (Министерство юстиции, Лондон)

(https://www.gov.uk/government/uploads/

system / uploads / attachment_data / file / 395258/

border- споры- a- scoping- study.pdf)

, по состоянию на 1 октября 2017 г.

Zhang, L. (2015) Китай: право собственности (Закон

Библиотека Конгресса, Global Legal Research

Center, Вашингтон, округ Колумбия) (https: //www.loc.gov /

law / help / real- property- law / china.php) по состоянию на

1 октября 2017 г.

(PDF) Разрешенное использование земельных участков как наиболее важная правовая характеристика объекта недвижимости

Международная конференция по строительству , Архитектура и техносферная безопасность

IOP Conf. Серия: Материаловедение и инженерия 687 (2019) 055010

IOP Publishing

doi: 10.1088 / 1757-899X / 687/5/055010

4

499-ФЗ от 31 декабря 2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс. Российской Федерации и

отдельных законодательных актов Российской Федерации »[6].

По общему правилу вид разрешенного использования образованных земельных участков должен соответствовать виду

разрешенного использования земельных участков, образующих земельные участки при разделении, застройке, переделке или разделении

, в том числе в случае, когда сформированные земельные участки расположены в пределах территории, за

которой установлено градостроительное регулирование.

Данный вопрос проработан в проекте Федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [7].

Проект предусматривает, что, во-первых, все земли Российской Федерации будут отнесены к одной из

территориальных зон: сельскохозяйственные зоны; жилые зоны; социально-деловые зоны; промышленные зоны;

зоны рекреационного назначения; зоны озеленения, предназначенные для личного пользования горожан; природа

заповедные зоны; зоны историко-культурного назначения; зоны природных лечебных ресурсов;

зоны энергетики; транспортные зоны; зоны поддержки космической деятельности; зоны для страны

обороноспособности и национальной безопасности; зоны особого использования; многофункциональные зоны; лесной ресурс

зоны; резервные зоны.Таким образом, будет определено 17 территориальных зон.

Проектом предусмотрено разрешенное использование земель, входящих в такие зоны, а также порядок определения

и изменения их границ.

Переход от категоризации земель к их зонированию предполагается завершить до 1 января

2025 года. В свою очередь, органы местного самоуправления и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации

, осуществляющие утверждение правил землепользования использования и застройки, до 1 января 2025 года необходимо будет внести изменения в правила землепользования и застройки

, определив территориальные зоны применимыми

ко всей территории муниципального образования с учетом выявленных земель сельскохозяйственного назначения и

земель. изменили границы особо охраняемых природных территорий и границы лесничества, в том числе

с учетом необходимости признания земельных участков, состоящих из лесных угодий сельскохозяйственного назначения,

лесным фондом.При этом публичные слушания не потребуются.

Также предполагается, что до 1 апреля 2026 года информация о категориях земель

будет исключена из Единого государственного реестра недвижимого имущества (далее — Реестр).

Вместо этой информации новыми данными о принадлежности земельного участка к определенной территориальной зоне будут внесены в Реестр

. При этом согласие собственника земельного участка не требуется. Ведение Единого государственного реестра недвижимого имущества под номером

регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г.218-ФЗ от 13.07.2015 №

«О государственной регистрации недвижимого имущества». Единый государственный реестр недвижимого имущества

представляет собой совокупность проверенной структурированной информации в текстовом виде (семантические данные) и графическом виде (графические данные

) и включает в себя: регистр сведений о границах зон с особыми условиями

использования территории, территориальных зон, границ общественных сервитутов; границы территорий культурного наследия

, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий,

территорий опережающего социально-экономического развития; зоны территориального развития

РФ, игорные зоны, лесничества, городские леса; о Государственной границе Российской Федерации

, границ между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований

, границах населенных пунктов; о береговой линии (границах водоемов), а также

информации о проектах демаркации территорий (далее — регистр границ) [8].

Необходимо отметить, что актуальность данного вопроса подтверждена многочисленными судебными прецедентами

. На практике возникают сложности: при определении круга субъектов

, разрешенных для изменения вида разрешенного использования; при учете специфики ситуаций

, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, а также процессуальных особенностей

такого изменения; при определении последствий несоблюдения установленных процедур

и последствий использования участка с нарушением установленных ограничений.В связи с этим Верховный Суд Российской Федерации

провел обобщение судебных прецедентов с целью обеспечения единого подхода к разрешению дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка

судами общей юрисдикции и арбитражные суды. Производство по обобщению

дано в Судебном рассмотрении дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка

от 14.11.2018 [9].

7 типов землеустройства и инструменты, необходимые для каждого (издание 2019 г.)

Обследование земли включает в себя определение местоположения и измерение как искусственных, так и природных объектов с использованием принципов математики, геометрии и других наук. Используя различные инструменты, геодезист может измерять такие вещи, как высота, углы и границы на участке.

Существует несколько форм землеустройства, каждая из которых имеет уникальную цель и набор необходимых инструментов.

Ниже представлена ​​информация о и Рекомендации по оборудованию для семи различных видов землеустройства:

1. Обзор ALTA / ACSM

Цель этого типа обследования — предоставить титульной компании и / или кредитору необходимые данные о местонахождении и обследовании для выдачи полиса Американской ассоциации земельного титула или полиса страхования титула с расширенным покрытием. Обследование ALTA / ACSM обычно показывает взаимосвязь между существующими улучшениями на конкретном участке земли относительно границ, установленных в акте о собственности.

Это один из наиболее всеобъемлющих видов землеустройства, поскольку он охватывает все особенности и характеристики собственности.

Рекомендованные товары в этой категории:

• Штатив из композитного материала Dutch Hill T-REX Этот штатив с алюминиевой головкой и ножками из стекловолокна чрезвычайно прочен. Он расширяется до 72 дюймов и складывается до 43 дюймов при весе чуть менее 18 фунтов.
• Система с одной наклонной призмой SitePro Эта призменная система, полностью совместимая с ведущими марками геодезического оборудования, легкая, но прочная и поставляется с мягким футляром для переноски. Он имеет встроенный визир для легкой настройки и поворачивается на 360 градусов.

2. Обследование границы

Съемка границ используется для определения углов и линий границ земельного участка. Этот тип обследования включает в себя как записи, так и полевые исследования, включая любые измерения и вычисления, необходимые для установления границ в соответствии с применимыми законами штата.Обследование границ может также включать определение линий сервитута и посягательств.

Рекомендованные товары в этой категории:

• Локатор SubSurface ML-3 Используемый для определения углов участков и подземных коммуникаций, локатор SubSurface ML-3 обеспечивает надежную работу одной рукой и полностью водонепроницаем. Он обнаруживает предметы из черных металлов на глубине 8 футов и более и автоматически калибрует устройство в соответствии с окружающими магнитными условиями.
• Точечный магнитный локатор Schonstedt Этот изящный и сверхлегкий магнитный локатор надежно сконструирован для работы на пересеченной местности и в суровых погодных условиях. Он обнаруживает объекты глубиной до 18 дюймов, такие как инженерные сети, крышки люков и маркеры. Также предоставляется 7-летняя гарантия.

3. Строительные изыскания

Этот тип обследования требует разбивки конструкций, расположенных на участке, включая стены, здания, дороги и инженерные сети.Стейкинг дает строительному персоналу указания по внедрению улучшений, указанных в планах развития. Строительная съемка может также включать как горизонтальную, так и вертикальную профилировку в дополнение к строительной съемке.

Рекомендованные товары в этой категории:

• Pfeiler Quality Products Консольная стойка для колонн Идеальное решение, когда для вашего штатива нет устойчивой опоры, это позволяет установить тахеометр или сканер на высоте от 6 до 20 дюймов от угла колонны (что исключает возможность установки тахеометра или сканера). необходимость штатива).Храповая система с бесконечными ремнями позволяет легко установить колонну с любой квадратной, круглой или двутавровой балкой из стали, бетона или дерева. Поддерживает до 40 фунтов.
• Pelican Case 1500 Этот прочный футляр для переноски, устойчивый к раздавливанию, водонепроницаем и пыленепроницаемый, идеально подходит для хранения чувствительного геодезического оборудования, такого как призмы и трегеры. Он оснащен автоматическим клапаном выравнивания давления, фурнитурой из нержавеющей стали и защитными замками.

4. Обследование местоположения

Подобно обследованию границ, обследование местоположения предоставляет дополнительную информацию о местонахождении внутренних улучшений.Этот тип обследования чаще всего используется для выполнения требований разрешения на зонирование или заявки на получение кредита.

Рекомендованные товары в этой категории:

• Защитная одежда Исследовательский жилет «The Party Chief» Защитное снаряжение необходимо при выполнении наземных изыскательских работ, и этот ярко-оранжевый геодезический жилет — отличный вариант. Этот жилет с большими карманами, дышащими сетчатыми отверстиями и сужающимися наплечниками делает вашу работу удобной и легкой.
• SECO 2-метровая удочка для GPS-вездехода Благодаря виниловой рукоятке и прочной конструкции эта удочка для ровера идеально подходит для GPS-съемок. Он состоит из двух секций длиной 1 метр и оснащен сменным наконечником из закаленной стали.

5. Обследование планирования участка

Обследование при планировании участка, которое часто требуется для подачи заявок на получение разрешения на разработку, сочетает в себе элементы граничных и топографических съемок для планирования участка.Это обследование используется для планирования улучшений и разработок проекта до начала строительства.

Обследования при планировании участка часто используются для проектирования участков под жилые дома, жилых кварталов, магазинов, детских площадок, коммерческих и промышленных объектов, улиц и автомагистралей.

Рекомендованные товары в этой категории:

• SECO 25ft Pocket Tape Высококачественная карманная лента — незаменимый элемент оборудования для любой геодезической работы.Эта лента имеет длину 25 футов с 1-дюймовым лезвием и имеет прочный пластиковый корпус с надежным фиксатором большого пальца для удобства.
• Spectra Precision Laser Level LL500 Spectra LL500 — это высокоточное устройство для нивелирования с большим радиусом действия, которое можно использовать на всей площадке. Он стабилен, надежен и точен с рабочим диаметром 1600 футов.

6. Обследование подразделений

Обследование с разбивкой по частям используется для разделения земельного участка на более мелкие участки, участки или поместья.Этот тип обследования также используется для проектирования улиц и водостоков, и он должен быть зарегистрирован местным правительственным агентством и агентством штата. Этот опрос также известен как опрос по разделам.

Рекомендованные товары в этой категории:

• Цифровой нивелир Sokkia SDL30 32x Этот цифровой нивелир работает в любых условиях, от слабого освещения до яркого солнечного света. Он очень точно измеряет высоту и расстояние, а результаты сразу отображаются на ЖК-дисплее.
• Штатив SECO со съемной призмой для большого пальца Этот штатив идеально подходит для установки цифровых нивелиров и другого геодезического оборудования. Он имеет прочную конструкцию и выпускается в трех ярких цветах. Он оснащен механизмом разблокировки и блокировки с помощью большого пальца, и каждая ножка регулируется независимо на расстоянии до 6 футов.

7. Топографическая съемка

Цель этого исследования — определить местонахождение как природных, так и антропогенных топографических особенностей на участке земли. Примеры таких функций включают заборы, инженерные сети, здания, возвышения, ручьи, деревья, улучшения и контуры.Топографическая съемка может потребоваться государственным или местным правительственным учреждением или может использоваться архитекторами и инженерами для планирования улучшений и застройки участка.

Топографическая съемка обычно выполняется с помощью комбинации методов аэрофотосъемки и наземного поля. Этот тип обследования не ограничивается границами собственности.

Рекомендованные товары в этой категории:

• SECO Topo Shoe & Point Combo со штырем Эта новая комбинация позволяет легко преобразовывать контрольную съемку в топографическую.