Нарушение договора аренды арендатором: Какие действия предпринять арендодателю при досрочном расторжении договора арендатором

Основные нарушения по договору аренды и способы защиты

Нарушения по договору аренды – это одна из распространенных в судебной практике категория споров. Причем нарушить условия аренды могут обе стороны. С какими нарушениями могут столкнуться и арендатор, и арендодатель? Какие способы защиты нарушенных прав существуют? Каков порядок разрешения арендных споров? В нашей статье вы увидите ответы на эти вопросы, получите ключ к решению спорных моментов.

Нарушение договора аренды арендодателем

Итак, стороны оформили договор аренды, определившись со всеми необходимыми условиями. Однако не всегда встречается добросовестный арендодатель, из-за чего у арендатора возникают проблемы.

Рассмотрим существенные нарушения договора аренды арендодателем.

Нарушение порядка передачи имущества арендатору

Порядок считается нарушенным тогда, когда арендодатель не передал арендатору имущество. Например, стороны договорились о передаче складского помещения на конкретную дату. Однако арендодатель передумал сдавать склад арендатору, с которым договорился.

Также нарушение договора аренды арендодателем может быть при несоблюдении сроков передачи имущества. В двух указанных ситуациях арендатор может поступить следующим образом:

1. требовать договорную неустойку за неисполнение обязательства по передаче арендуемого склада;
2. взыскать убытки за нарушение правил договора аренды;
3. требовать передачу склада через суд;
4. расторгнуть договор и требовать возврата уплаченной суммы.

Арендодатель передал имущество, которое не соответствует целевому назначению аренды

Одним из обязательных пунктов, прописанных в договоре аренды, безусловно, является предмет сделки. Кроме того, такое имущество должно соответствовать его целевому использованию. Если арендованное имущество целевому назначению по договору аренды не соответствует, это препятствует использованию арендатором объекта в своих целях. Рассмотрим пример. В Арбитражный суд Оренбургской области в лице арбитражного юриста обратилась частная компания с иском к оренбургскому Департаменту градостроительства и земельных отношений (далее – Департамент). Основное требование – выплата убытков, связанных с оплатой арендных платежей. Ситуация была такова: компания и Департамент заключили между собой договор аренды, по которому частной компании передавался под строительство онкологического медцентра земельный участок. Компания провела осмотр арендованной земли, и по результатам осмотра были выявлены различные нарушения, препятствующие строительству онкологического медцентра. Таким образом, отсутствовала возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению. Департамент в ответ на иск не возражал, и суд полностью встал на сторону компании (Решение от 30.10.2019 г., дело № А47-6264/2019).

Что в этом и подобных случаях может сделать арендатор:

1. потребовать другое имущество, которое могло бы соответствовать условиям договора;
2. потребовать от арендодателя устранить недостатки либо самостоятельно устранить их, но на средства арендодателя;
3. потребовать расторжение договора. Вместе с тем потребовать выплату неустойки и возмещение убытков. Можно направить претензию к арендодателю, и если арендодатель не реагирует на претензии, следующим шагом будет иск о расторжении договора и взыскании задолженности.

Арендодатель передал имущество, которое обременено правами третьих лиц

Для начала укажем основной тезис, связанный с данным нарушением: права третьих лиц никоим образом не изменяются и не прекращаются при передаче имущества арендатору. Добросовестный арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц. Это может быть сервитут на земельный участок: например, когда на земельном участке есть дорога для общественного пользования. Если арендодатель скрыл факт обременения переданного объекта правами других лиц, то арендатору можно защитить свои права через требования:

1. уменьшить арендную ставку;
2. возместить убытки и расторгнуть договор аренды.

Арендатор может составить с вышеуказанными требованиями претензию и направить ее арендодателю. Если арендодатель уклоняется от исполнения претензионных требований – арендатор вправе оспорить аренду с нарушениями в суде.

Арендодатель неправомерно повышает арендную плату

Касающееся арендной ставки условие договора может меняться по взаимному соглашению в любые сроки. Между тем, законодатель указывает, что изменение платы за арендованное имущество возможно не чаще 1 раза в год. Тем не менее, арендодатели нередко нарушают нормы и незаконно увеличивают размер арендных платежей в одностороннем порядке. Чтобы защитить свои права от незаконного повышения оплаты, арендатор может потребовать снизить ее.

Как постановил Пленум ВАС РФ, арендная плата может увеличиться пропорционально изменениям рыночной цены. Такое существенное изменение рыночной ставки служит поводом для заключения дополнительного соглашения. Другой вариант – изменение платы за аренду через суд.

Арендодатель не производит капитальный ремонт и не осуществляет надлежащую эксплуатацию

В соответствии с законодательством на арендодателя возлагается обязанность проводить капитальный ремонт, если иное не установлено нормативными правовыми актами или заключенным договором аренды. Соответственно, арендодатель обязан обеспечивать пригодное состояние арендованного имущества для эксплуатации. Действия арендатора, если арендодатель нарушает соответствующие условия договора:

1. самостоятельное проведение капремонта. При этом арендатор может взыскать с арендодателя затраты по ремонту либо требовать уменьшение арендных платежей соразмерно понесенным расходам;
2. требование расторгнуть договор и возместить убытки.

Арендодатель уклоняется от регистрации договора аренды

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски. Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование. В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки. Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Нарушение договора аренды арендатором

Как мы уже говорили, на практике встречаются нарушения договора аренды и со стороны арендатора. Последствиями для арендодателя могут быть убытки имущественного характера. Итак, ниже раскроем наиболее частые случаи нарушения условий договора аренды арендатором и расскажем, каким образом может защитить свои права арендодатель.

Арендатор нарушает сроки внесения арендной платы

Среди главных условий сделки по аренде – срок, в течение которого арендатор обязан внести оплату за аренду, будь то конкретная дата или период. Если арендатор допустил нарушение срока арендных выплат по договору аренды, то арендодатель может:

1. потребовать взыскание арендных платежей, при этом с арендатора можно потребовать досрочное внесение оплаты за существенное нарушение, если стороны не указали иное условие в договоре;
2. взыскать договорную неустойку;
3. расторгнуть договор (если арендатор пропускает 2 раза подряд сроки по оплате аренды).

Арендатор ухудшает состояние имущества

Арендатор возвращает арендодателю имущество именно в том состоянии, в котором он при заключении договора аренды его получил. При этом может учитываться естественный износ арендованного имущества или состояние, которое обусловлено договором. Однако если арендатор не относится бережно к имуществу и передает его арендодателю в значительно худшем состоянии, то это будет явное нарушение условий договора аренды. Что арендодатель может сделать:

1. расторгнуть договор,
2. а также потребовать возмещение убытков.

Арендатор использует имущество не по назначению

Еще одно нарушение арендодателем – нецелевое использование арендованного имущества. Например, арендодатель передал в аренду помещение, которое в соответствии с договором будет обустроено арендатором под офис. Однако после передачи недвижимости арендатор решил устроить в нем производство бытовой химии, что явно не соответствует целевому использованию имущества. Исходя из этого, арендодатель имеет право на:

1. расторжение договора,
2. а также возмещение убытков.

Способы защиты при нарушении договора аренды

В первую очередь советуем прописывать все необходимые условия в договоре аренды во избежание в дальнейшем претензий сторон друг к другу. Тем не менее, арендодателем или арендатором могут быть не выполнены прописанные по договору условия, поэтому законодательством предусмотрены следующие способы защиты:

1. расторжение договора. Сюда, в том числе, относятся случаи досрочного расторжения аренды той или другой стороной;
2. взыскание аренды – такой способ применим, например, при полной задолженности арендных выплат, просрочке перевода арендных платежей или выплате не в полном объеме;
3. взыскание штрафов, неустойки и/или убытков – эти меры применимы, когда одна из сторон нарушает договоренности по аренде. Например, арендатор понес убытки в связи с тем, что арендодатель вовремя не передал помещение под офис. Понесенные арендатором убытки могут быть взысканы с арендодателя.
4. и иные способы защиты – в зависимости от специфики спора. Например, изменение в судебном порядке договора аренды, обязание зарегистрировать договор, обязание исполнить условия по договору.

Порядок защиты нарушенных прав по договору аренды

Нарушенные арендатором или арендодателем права можно защитить:

• в претензионном порядке;
• в судебном порядке.

По закону, сначала сторона, чьи права по аренде были нарушены, обращается с претензией к противоположной стороне с требованием устранить нарушения, в том числе возместить убытки/выплатить неустойку/отдать долг в разумные сроки. Если противоположная сторона уклоняется от исполнения своих обязательств по аренде, то сторона, чьи права нарушены, может обратиться в суд. Наша рекомендация: обратитесь за юридическими услугами, чтобы грамотно составить претензию или судебный иск.

Юридическая помощь при нарушении договора аренды Хелп Консалтинг

Если вы заключили договор аренды, или только в процессе подготовки договора, или у вас возникли разногласия по аренде с другой стороной, предлагаем вам помощь от нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»! Обратившись к нам, вы сможете воспользоваться большим спектром юридических услуг, а именно:

• получить первичную бесплатную консультацию;
• оценить с нашей помощью перспективы и риски, связанные с арендой имущества;
• получить проект договора аренды, индивидуально составленный в вашу пользу и лишенный рисков;
• получить юридическую помощь в составлении претензии или судебного иска к другой стороне;
• полное сопровождение дела в суде с гарантированным получением результатов.

Обращаем ваше внимание, что мы оказываем юридические услуги и для юридических лиц, и для граждан! Позвоните нам по телефону или заполните online-форму на сайте, и мы вам перезвоним!

Нарушение договора аренды арендодателем: советы адвоката

   Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).

   В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. 

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!

Нарушение арендодателем договора аренды

   Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
3. Переданное имущество не соответствует назначению
   , для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен).  Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
6. Арендодатель не производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.

   Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

Как арендовать помещение для бизнеса?

   Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

• посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
• самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
• запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

   При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

   Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

   Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

   На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

   Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

• № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
• Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
• Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Как бороться с духотой в офисе?

   Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет. 

   Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

   Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Существенное нарушение договора и его квалифицирующие признаки раскрывается в законодательстве при помощи оценочных категорий

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. Так, убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом кредитор в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов потерпевшего.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как видно, статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Суд, принимая решение о расторжении договора аренды, в судебном акте должен указать нормы материального права, которым он руководствовался при принятии такого решения. Так как правовое основание для досрочного расторжения договора аренды может иметь существенное значение при решении вопроса относительно других требований истца (п. 3 ч. 3 ст. 170, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК РФ).

Например, в том случае, если суд удовлетворяет требование арендатора о досрочном расторжении договора по основанию нарушения арендодателем существенных условий договора аренды, суд тем самым соглашается с доводами истца и признает действия ответчика, как нарушающие условия договора аренды. Данный вывод влияет на решение вопроса, в частности, о возникших у арендатора убытках, а также вопроса относительно арендных платежей (их уменьшения и возврата излишне уплаченных за период уменьшения).

Выводы суда, изложенные в решении не могут быть противоречивыми, если, например, суд первой инстанции удовлетворит требование арендатора о досрочном расторжении договора аренды, указав на невозможность использования арендатором арендуемых помещений по назначению в связи с отключением здания от электроснабжения, то суд апелляционной инстанции не вправе признать по существу правомерными действия ответчика, связанные с отключением электроснабжения здания в целях проведения капитального ремонта, оставив решение в силе.

Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены общие и специальные нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой, в том числе статьей 619 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Как следует из правовых норм, закрепленных в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора может быть предусмотрен законом или условиями договора аренды.

В судебном споре о расторжении договора аренды суд должен установить имеет ли сторона договора, заявившая иск о расторжении договора, предусмотренное законом или условиями договора право на односторонний отказ от исполнения договора. И если такое право имеется, суд должен указать статью закона, предусматривающую такое право, или условие договора аренды.

В случае, если право на односторонний отказ от исполнения договора не имеется, то с учетом этого обстоятельства следует дать оценку действиям стороны договора аренды. В случае, если между сторонами договора велась многочисленная переписка, в том числе по вопросу расторжения договора по соглашению сторон, в связи с чем суду необходимо подробно изучить переписку сторон и установить, было ли сторонами в итоге достигнуто соглашение о расторжении договора до обращения арендатора в суд.

Такие выводы были сделаны в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 29 января 2016 г. по делу N А40-40903/2015.

Нарушение договора аренды: нарушение (неисполнений) обязательств арендатором

Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

В соответствии с договором аренды, имущество арендодателя передается во временное пользование арендатору. Иногда одной стороной нарушается договор, и такие действия являются ущемлением законных прав другой стороны. Нарушить договор аренды – значит сделать возможным его досрочное расторжение и даже спровоцировать обращение в суд, ведь арендодатель может захотеть защитить свои права.

Нарушение договора аренды арендатором встречается наиболее часто. В этом случае у арендодателя есть право расторгнуть соглашение, пользуясь такими основаниями:

• Имущество арендатором было использовано с нарушением условий, оговоренных в договоре.
• Имеет место существенное ухудшение имущества, которое произошло в процессе пользования.
• Арендатор не вносит плату в оговоренный срок и это продолжается более двух раз.
• Не сделан капитальный ремонт, если арендатором при заключении соглашения была возложена данная обязанность.

При нарушении договора аренды возможна отправка письменного предупреждения со стороны арендодателя, в этой бумаге дополнительно указывается необходимость выполнения пунктов соглашения. При продолжающихся нарушениях, производится расторжение договора. Существенные нарушения – повод обращения за помощью к квалифицированному юристу. Только специалист способен оказать помощь в защите прав, а также законных интересов. Польза от специалиста в данном случае состоит в возможности урегулировать конфликт до суда. Специалист создаст претензию, подробно излагая в ней факты, описывающие ряд нарушений. Также будет предложен способ решения проблемы и срок для этого. Если данные условия не будут выполнены, договор будет считаться недействительным. А из арендатора взыщут убытки, понесенные в связи с этим.

Особенности правового анализа

Юридические консультации необходимы для получения полной картины создавшейся ситуации. Квалифицированный специалист предусмотрит варианты решения ситуации, может понадобиться вступление в переговоры со второй стороной. Если будет невозможно решить вопрос неисполнения договора аренды без обращения в суд, можно обратиться за помощью в составлении искового заявления и представления интересов клиента в суде. После получения решения, специалист проконтролирует его выполнение, а при необходимости – обжалует акт.

Причины расторжения договора

Нарушение условий, которое обязательно приводит к его расторжению – это неуплата по договору аренды. Если это происходит, владелец имущества вправе прекратить от второй стороны пользование недвижимостью или вещью, а также немедленного ее возвращения. Если нарушены правила проживания в квартире или доме, это бывает причиной одностороннего желания арендодателя прекратить соглашение. Иногда арендатор своим поведением нарушает законные права прочих лиц, а ответственность приходится нести владельцу.

Когда обязательства по договору аренды нарушены, о разрыве договора любой арендодатель обязан предупредить заблаговременно. При этом действия, которые стали причиной прекращения отношений должны быть прекращены, а ущерб, если он был причинен – компенсирован в полном размере. При расторжении возможно достижение соглашения, арендатор может согласиться с претензиями без суда, особенно, если арендодатель, разрывает договор, не преследуя никакой корыстной цели, а просто защищает собственные права.

Нарушение условий договора аренды дает право арендодателю требовать защиты и подтверждения своих прав. Договор является законным, если он не нарушает никаких прав прочих лиц. Прочие пункты зависят от каждой из сторон, между которыми заключается соглашение.

При аренде прописываются различные случаи, при которых договор может подлежать одностороннему расторжению. Общих случаев намного меньше и все они напрямую зависят от арендующей стороны, ведь часто его поведение весьма негативно.

Арендодатель принимает от своего клиента имущество, подписывает соответствующий документ приема-передачи. Факт ненадлежащего содержания объекта не может освободить арендодателя от обязанности приема жилья в соответствующем порядке.

Договоры аренды

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

8
апреля
2019

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Иванушкина, Дружинина_Арбитражная практика_Досрочный выход арендодателя из договора без санкций_04.2019

Скачать файл

Файл добавлен	19.04.2019
Презентация	.pdf (124 Кб)

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

• использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

• существенное ухудшение состояния имущества;

• невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

• непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора[1].

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений[2].

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества[3].

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции)[4].

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок[5].

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[6].

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения[7].

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров[8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность[9]. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход[10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок[11].

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения[12].

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа[13].

2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен[14].

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК[15].

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором[16].

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

• арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

• арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

• арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

---

[1] Ст. 619 ГК РФ.

[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ

[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ

[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[11] п. 2 ст. 610 ГК РФ

[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

[18] постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

[22] ст. 616 ГК РФ

[23] ст. 623 ГК РФ

[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

---

Расторжение договора аренды (защита интересов арендодателя)

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями.

Как показывает судебная практика, чаще всего суд признает существенным нарушением договора следующие случаи:
— систематическая неуплата арендной платы;
— нарушение сроков уплаты, выплата арендной платы не в полном объеме;
— передача имущества в субаренду без разрешения; проведение перепланировки без согласования с арендодателем;
— нецелевое использование имущества и другие случаи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2011 по делу N А56-9071/2010, п. 28 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2011 N КГ-А41/3122-11 по делу N А41-22196/08, Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2007 N Ф04-8923/2006(30097-А03-38) по делу N А03-4904/06-15, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007)

— существенно ухудшает имущество. О  существенном ухудшении имущества речь идет, например, тогда, когда арендатор не производит текущий ремонт арендованного имущества; производит перепланировку арендованного помещения без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность арендованного имущества, и в других случаях.

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Данный перечень нарушений не является исчерпывающим. Так в договоре аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они в любом случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Существенным согласно ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заметим,  инициируя расторжение договора аренды, именно арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер.  В противном случае суд откажет арендодателю в иске. (см., например, Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07).

Доказывание существенного характера допущенных арендатором нарушений договора, как правило, отнюдь не легкая задача и не всегда успешно.Сложность доказывания в данном случае заключается в том, что такие  понятия как существенное нарушение обязательства, равно как использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, а также существенное ухудшение имущества носят оценочный характер. В связи с этим отнесение нарушения договора к существенным является в некоторой степени субъективным, и поэтому разрешение данного вопроса применительно к сходным нарушениям может осуществляться по-разному.

Суды при установлении указанных обстоятельств толкуют различные факторы, которые могут повлиять на степень существенности нарушения (например, длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме)

В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный статьей 619 Гражданского Кодекса РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок (Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»,)

Следующая трудность, с которой может столкнуться Арендодатель, связана с соблюдением условия расторжения договора аренды, установленного статьей 619 Гражданского кодекса РФ.

Дело в том, что само по себе наличие факта нарушения Арендатором условий договора еще не дает Арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Прежде чем обратиться в суд с требованием о расторжении договора, Арендодатель должен направить Арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если же Арендатор не был предупрежден, иск Арендодателя будет оставлен судом без рассмотрения (статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, а также  его содержании.
Как показывает практика, лучше всего отправлять Арендатору соответствующее предупреждение заказным письмом на его юридический адрес (по месту государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом (например, Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2010 N КГ-А40/2476-10-П по делу N А40-73337/08-105-396). По вопросу содержания письменного предупреждения даны некоторые разъяснения Высшего арбитражного суда (пункт 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

Руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только когда от Арендатора будет получен отказ на предложение либо в течение срока, указанного в предложении, ответ не последует, Арендодатель сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Еще одной проблемой с практической точки зрения, является заблуждение некоторых арендодателей относительно того, что в случае нарушений арендатором услоий договора, они вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Сразу оговоримся, что односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение, нетождественные понятия. Односторонний отказ, в отличие от расторжения договора, не требует обращения в суд и оформляется письменным уведомлением контрагента.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. Соответственно, такой отказ возможен только, если он предусмотрен договором аренды.

Президиум ВАС РФ также указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны арендатора (п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Иными словами, возможность одностороннего отказа от договора аренды допускается , даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была предусмотрена в договоре. Мы рассмотрели наиболее общие и распространенные проблемы, связанные с расторжением договора аренды по инициативе Арендодателя. Несомненно каждая спорная ситуация уникальна и может быть сопряжена с иными, специфичными для Арендодателя трудностями. Учитывая, сложность данной  категорий дел, обусловленной, прежде всего, особенностями предмета доказывания, а также неоднозначностью сложившейся судебной практикой по отдельным вопросам, целесообразно обратиться за помощью к профессиональным юристам. Это поможет Арендодателю сэкономить нервы и, конечно же время, поскольку чем скорее будут прекращены отношения с недобросовестным Арендатором, тем меньше Арендодатель потерпит убытков и тем быстрее сможет заключить новый договор аренды.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя». 

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы  Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

арендатор может расторгнуть договор

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

• договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
• нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения». 

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер   Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2место По выручке 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании ×  

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

Что является нарушением договора аренды?

Большая часть населения страны проживает в арендуемой или арендуемой собственности. Аренда популярна, потому что:

• дает возможность людям занимать дома и жить в районах, которые в противном случае они не могли бы себе позволить, и
• также дает людям, желающим приобрести дом, возможность поселиться в этом районе и познакомиться с окрестностями до совершения покупки недвижимости.

Независимо от причин, аренда — жизненно важный метод, которым многие люди пользуются для приобретения надлежащего жилья. Тем не менее, существуют вещи, которые могут произойти в течение периода аренды, что может привести к конфликту с арендодателем и даже к выселению арендаторов арендованной собственности.

Оглавление

Посмотреть больше

Серьезное нарушение договора аренды может привести к выселению

Перед подписанием договора аренды арендаторы должны полностью прочитать договор и понять все мельчайшие детали, содержащиеся в документе.Долгосрочная аренда отличается от помесячной аренды, потому что арендодатели не могут просто удалить арендаторов с 30-дневным уведомлением о выходе, для чего обычно не требуется конкретная причина.

Арендуемая недвижимость, однако, требует, чтобы конкретные нарушения договора аренды произошли до того, как домовладелец сможет инициировать процедуру выселения. Арендованная недвижимость также имеет строгие правила в отношении шагов, которые должен предпринять арендодатель до выселения, и очень конкретные сроки, которые должны быть соблюдены. С учетом вышесказанного, есть определенные вещи, которые арендатор может делать или не делать, что представляет собой достаточно серьезное нарушение договора аренды, чтобы вызвать процедуру выселения.

Неуплата арендной платы является основной причиной выселения

Основным нарушением, в котором виновно большинство арендаторов, является неуплата арендной платы или несвоевременная уплата арендной платы. Во всех договорах аренды оговаривается срок уплаты арендных платежей, и многие предлагают условия для просроченных платежей, но даже один просроченный платеж может представлять собой нарушение договора аренды и давать домовладельцу основания для будущих действий, если они того пожелают. Как правило, для инициирования выселения домовладельцем должна произойти серия просроченных платежей, и многие домовладельцы не приступают к выселению за просрочку платежа, пока они получают арендную плату.Однако невыплата арендной платы вынудит арендодателя выпустить уведомление о выплате или выходе, которое требует уплаты арендной платы к определенному времени или вынуждает арендатора покинуть собственность, если этот срок не соблюден.

Мелкие нарушения могут привести к выселению

Существуют и другие действия, которые представляют собой нарушения договора аренды, и, хотя некоторые из них недостаточно серьезны, чтобы привести к выселению, набор менее серьезных нарушений может привести к серьезному разочарованию арендодателя. они рассматривают возможность выселения, например:

• содержание домашнего животного на территории, где запрещено домашнее животное,
• повторных жалоб соседей на шум, или
• не обслуживает имущество должным образом.

Причинение ущерба собственности или участие в незаконной деятельности на территории дает домовладельцу основания для подачи безусловного уведомления о выходе, что может привести к выселению в течение всего пяти дней в зависимости от местного законодательства и законодательства штата.

Создайте свои документы

Мы можем помочь вам со всеми вашими юридическими документами. Выберите документ ниже, чтобы начать сегодня.

3 распространенных нарушения договора аренды, которые ваши арендаторы обязательно совершат

Прочный договор аренды — лучший друг домовладельца.Аренда предусматривает обязательный договор для обеспечения соблюдения ваших правил собственности и служит основой для прочных отношений арендодатель-арендатор.

Часть вашей работы как хорошего арендодателя — убедиться, что вы одобряете наиболее квалифицированного арендатора для проживания в вашей арендуемой собственности. Одним из основных факторов, определяющих ваш процесс отбора арендаторов, должен быть поиск арендатора, который соблюдает условия аренды и имеет историю соблюдения правил аренды.

Несмотря на все ваши усилия по утверждению наиболее квалифицированного арендатора, платящего арендную плату, вероятно, наступит время в вашей карьере арендодателя, когда вам придется иметь дело с нарушением договора аренды.

Вот некоторые из наиболее распространенных нарушений условий аренды и способы их устранения.

Несанкционированные домашние животные

Независимо от того, действует ли у вас политика «, домашние животные запрещены», или « домашние животные после утверждения, », по крайней мере один из ваших арендаторов попытается украсть домашнее животное, не сообщая вам об этом. Неавторизованные домашние животные часто сообщаются поставщиком услуг по обслуживанию или соседом, который замечает домашнее животное, когда оно не должно быть.

Решение : Если вы подозреваете, что ваш арендатор держит домашнее животное, с которым вы не согласились, вам необходимо выполнить условия аренды и уведомить арендатора о нарушении.По возможности рекомендуется получить фотографические доказательства.

Как правило, вы отправляете арендатору официальное уведомление с указанием нарушения договора аренды и сроков, в течение которых арендатору необходимо исправить ситуацию (например, удалить домашнее животное). Этот график во многом зависит от законов вашего штата и того, что написано в вашем договоре аренды. В некоторых случаях вы можете дать вам 24 часа, чтобы убрать питомца, в то время как в других штатах может потребоваться 3-7 дней для исправления ситуации.

Сообщите своему арендатору, что, если они не соблюдают сроки по удалению несанкционированного домашнего животного, вы продвинетесь с выселением.

Долгосрочные гости

Любое лицо, проживающее в вашей собственности, не указанное в договоре аренды, считается гостем вашего арендатора. Временный гость превращается в постоянного гостя, когда он поселяется в вашей собственности без разрешения менеджера или владельца.

Постоянными гостями могут быть парень или девушка, которые проводят большую часть своего времени в отеле. Друг, которому нужно место для аварии после переезда или потери работы. Или член семьи, который находится в городе с длительным визитом.

Постоянные гости могут стать обязанностью арендодателя или управляющего, если они не соблюдают правила вашей собственности и условия договора аренды.

Решение : Большинство договоров аренды содержат формулировку, требующую от арендатора уведомлять руководство, если гость намеревается находиться в собственности дольше ХХ дней. Руководство хочет убедиться, что все взрослые, проживающие в собственности в течение длительного периода времени, одобрены и при необходимости добавлены к договору аренды.

Долгосрочный гость — это не обязательно плохо, но он должен нести ответственность за условия аренды вашего имущества, и единственный способ обеспечить это — подписать приложение, добавляющее его к договору аренды.

Если постоянный гость отказывается подписать договор аренды, вам может потребоваться выселение вашего арендатора за несоблюдение условий аренды в отношении постоянных гостей.

Украшение, наносящее ущерб

Стандартные договоры аренды оговаривают, что сдаваемая внаем квартира должна быть возвращена в том же состоянии, что и въезд; невыполнение этого требования приведет к удержанию залога и, возможно, дополнительным штрафам.

Хотя большинство арендаторов понимают, что это означает, что если они сломают окно, им придется его заменить. Но понимают ли ваши арендаторы, насколько это сильно ограничит их возможности декорирования?

Большинство людей хотят, чтобы их дом ощущался как домашний, и добавление индивидуальности через декор — отличный способ превратить скучную арендуемую недвижимость в комфортное пространство. Однако каждое отверстие для гвоздя от висящей картины или карниза, добавляемого к окну, сказывается на собственности, существенно изменяя его исходное состояние.

Несколько отверстий для кнопок в стене или отверстия от гвоздей можно легко залатать, но как насчет того, что ваш арендатор решит красить? Или поменять светильник в ванной? А что, если арендатор плохо справляется с приложением или установкой?

Все эти «личные штрихи», по сути, представляют собой повреждение вашей собственности, которое вы должны будете исправить при выезде (даже если это оплачено залогом).

Решение : Договор аренды должен включать определенные формулировки, касающиеся украшения собственности.

Некоторые примеры условий аренды, касающиеся отделочных работ, включают:

-Нет отделочных работ без предварительного письменного разрешения

-Картины и другие предметы не разрешается вешать на стену

— Картины и другие предметы можно вешать только утвержденными методами

-Любые вешалки для картин запрещены.

— Вешалки для картин с маленьким гвоздем или булавкой разрешены, однако Арендатор несет ответственность за расходы на любой ремонт или покраску, необходимую в результате развешивания картин или других предметов.

-Любые аксессуары, такие как вешалки для полотенец, крючки для одежды, полки и т. Д., Не могут быть добавлены без предварительного письменного согласия Владельца.

Это всего лишь несколько примеров того, как вы можете сформулировать свои требования к безупречному декорированию в договоре аренды. Вам нужно решить, какой вид украшения вы позволите, а что будет недопустимым.

Скорее всего, вы обнаружите несанкционированное украшение, которое повреждает имущество, во время планового технического обслуживания или если вы получите экстренный вызов по техническому обслуживанию от арендатора, который попытался установить неутвержденный прибор или предмет, причинивший значительный ущерб.

Чтобы предотвратить несанкционированное декорирование, раздайте арендаторам памятку в день их переезда, чтобы напомнить им, какие виды персонализации разрешены в собственности.Если вы заметили нарушение в середине срока аренды, отправьте арендатору официальное уведомление, если предмет необходимо убрать. Вы также имеете право вычесть из залога стоимость демонтажа отделки или ремонта любых повреждений после выезда арендатора.

Дайте вашим арендаторам несколько советов о том, как добавить индивидуальности своей аренде с помощью некоторых идей по безвредному декору для арендаторов.

Остановите проблему, когда они начнутся

Если один из ваших арендаторов нарушит пункт в вашем договоре аренды, вам необходимо немедленно уладить ситуацию.Если вы позволите себе совершить правонарушение впервые или отмахнетесь от чего-то, назвав его «не таким уж большим делом», это создаст прецеденты для ваших арендаторов, чтобы они вели себя плохо.

Хороший домовладелец проинформирует арендатора о нарушении, определит срок аренды, который был нарушен, и предоставит арендатору способ исправить проблему. Если арендатор становится рецидивистом, вам может потребоваться выселение.

В случае проблемных арендаторов или при более серьезных нарушениях условий аренды рекомендуется обратиться к юристу или управляющему недвижимостью в вашем районе, если вам необходимо подать в суд.Эти профессионалы могут предложить вам совет и опыт, как лучше всего справиться с ситуацией.

---

Дополнительная литература для вас:

Определение арендатора

Что такое арендатор?

Арендатор — это лицо, которое арендует землю или имущество у арендодателя. Арендатор также известен как «арендатор» и должен выполнять определенные обязательства, определенные в договоре аренды и в соответствии с законодательством. Договор аренды является юридически обязывающим документом, и если арендатор нарушит его условия, его могут выселить.Взаимодействие с другими людьми

Ключевые выводы

• Арендатор — это лицо, которое арендует землю или имущество, например, транспортное средство. Физическое или юридическое лицо, у которого арендатор сдает в аренду, является арендодателем.
• Большинство арендаторов должны соблюдать определенные правила и ограничения при использовании собственности, такие как ограничение пробега на арендованном автомобиле.
• Арендатор, являющийся арендатором коммерческой или жилой недвижимости, может столкнуться с различными типами ограничений на использование помещения.
• И арендаторы, и арендодатели имеют права и обязанности, связанные с арендуемым имуществом.

Понимание арендаторов

Арендаторы, снимающие недвижимость, могут быть обязаны соблюдать определенные ограничения и правила использования собственности или недвижимости, за доступ и использование которой они платят. Если имуществом является транспортное средство, сданное в аренду, арендатору, возможно, потребуется сохранить его использование в определенных пределах пробега. С арендатора может взиматься дополнительная плата в случае, если использование арендованного автомобиля превышает согласованные лимиты.

Арендованные автомобили также должны обслуживаться арендатором с регулярным обслуживанием и ремонтом в течение всего срока действия договора.Эти условия должны быть соблюдены, потому что автомобиль будет возвращен автосалону по окончании аренды. Затем автомобиль поступал на рынок как подержанный автомобиль. Вполне возможно, что арендатор может захотеть получить полное право собственности на транспортное средство в конце срока аренды, если такая возможность будет доступна.

Арендодатель должен предоставить арендатору разумное уведомление, если он хочет войти в арендованное имущество.

Права арендаторов

Арендатор, являющийся арендатором коммерческой или жилой недвижимости, может столкнуться с различными типами ограничений на использование помещения.Коммерческому арендатору могут быть предоставлены определенные права на реконструкцию собственности, чтобы она лучше соответствовала бизнесу, который будет использовать это пространство. Это может включать перекраску стен, добавление вывесок, связанных с брендом компании, или установку оборудования, которое будет использоваться в ходе ведения бизнеса. В коммерческой аренде также будет указано, нужно ли вернуть имущество в исходное состояние по окончании срока аренды.

Арендаторы жилья могут быть ограничены в выборе (или им запрещено) перекрашивать площадь, которую они занимают в качестве арендаторов.Им может быть разрешено добавлять непостоянные украшения к собственности. Права арендатора включают:

• Право на неприкосновенность частной жизни
• Право на основные жизненные стандарты, такие как вода, электричество и тепло
• Право жить в помещении, соответствующем местным строительным нормам

Права арендодателей

Арендодатель также имеет права. К ним относятся:

В обязанности арендодателя входит соблюдение правил охраны труда и техники безопасности, проведение необходимого ремонта, возврат значительной суммы гарантийного депозита арендатора при расторжении договора аренды и предварительное уведомление арендатора, если потребуется войти в квартиру.Взаимодействие с другими людьми

Права арендодателя и арендатора после нарушения договора аренды

Права арендатора

Арендатор Терри снимает дом у домовладельца Ларри. Если Ларри нарушит условие договора аренды, например, не поддерживает печь в рабочем состоянии или войдет в собственность без предварительного уведомления, Терри должен знать о своих правах арендатора. Арендаторы пользуются рядом прав. Они имеют право на законное пользование помещением . Это означает, что арендатор может наслаждаться тишиной и покоем и быть свободным от ненужных неудобств в обмен на арендную плату.

Право на безопасное помещение означает, что домовладелец должен соблюдать местные нормы и правила, влияющие на безопасность. Это включает обслуживание оборудования, которое может представлять угрозу безопасности, такого как отопление, водопровод или протекающая крыша. Терри имеет право потребовать, чтобы Ларри немедленно произвел ремонт за счет Ларри.

Право на неприкосновенность частной жизни сформулировано в договоре аренды с разумными обстоятельствами, при которых домовладелец может войти в дом. Обычно требуется уведомление как минимум за 24 часа, или ситуация должна быть действительно чрезвычайной.Арендодатель является незаконным блокировать съемщика или вывозить его личное имущество из здания.

Права арендатора в крайних случаях

В крайних случаях арендаторы имеют два других права, которые могут быть полезны при урегулировании спора по аренде. Арендаторы сохраняют за собой право на обязательные условия . Документ об аренде служит письменным соглашением о ситуации с арендой и представляет правила для каждой стороны. Этот документ может быть использован в суде, чтобы доказать точку зрения арендатора, если арендодатель небрежно выполнил свои обязанности.

В некоторых местах Терри может иметь право удерживать арендную плату . Терри должен проконсультироваться с местными жилищными властями, чтобы убедиться в правилах, но он может не платить определенную сумму арендной платы, если проблема не устранена или откладывается. Например, если Терри должен заплатить за ремонт в чрезвычайной ситуации, он может вычесть эту сумму из арендной платы за следующий месяц.

Права арендодателя

Право на вход позволяет Ларри войти в собственность с надлежащим уведомлением по другим вопросам, таким как необходимое техническое обслуживание и улучшение собственности.Арендодатель, конечно, может войти без предупреждения в случае реальной чрезвычайной ситуации, которая угрожает жизни или имуществу.

Что, если Терри нарушит договор аренды? Допустим, Терри без разрешения покрасил комнату в ужасный цвет. Ларри сохраняет за право контролировать собственности. Ларри мог, при условии надлежащего уведомления, войти в здание, чтобы перекрасить комнату. Если Терри уведомит о том, что он намерен разорвать договор аренды и уйти раньше, Ларри может показать недвижимость новым арендаторам, пока Терри все еще там живет.Ларри также может провести любой ремонт или техническое обслуживание, необходимое для передачи собственности, когда Терри уедет.

Краткое изложение урока

Нарушение договора аренды происходит, когда одна из сторон нарушает одно из договоров аренды. Нарушение договора аренды не означает, что арендатор и домовладелец отказываются от своих соответствующих прав. Арендаторы пользуются правом на безопасность, конфиденциальность, обязательными условиями и в некоторых случаях правом на удержание арендной платы . Арендодатели сохраняют за собой права на вход и контроль собственности в целях поддержания собственности в арендуемом состоянии.

25 CFR § 162.592 — Что будет делать BIA, если арендатор вовремя не устранит нарушение договора аренды WSR? | CFR | Закон США

(a) Если арендатор не устранит нарушение договора аренды WSR в течение требуемого периода времени или не предоставит достаточное доказательство оплаты, как требуется в уведомлении о нарушении, мы проконсультируемся с племенем относительно земли племени или, где это возможно, с индийскими землевладельцами на индивидуальную индийскую землю, и определить:

(1) Мы должны отменить договор аренды;

(2) Индийские землевладельцы желают использовать любые средства правовой защиты, доступные им по договору аренды;

(3) Мы должны использовать другие средства правовой защиты, доступные в соответствии с договором аренды или применимым законодательством, включая взыскание любого доступного залога исполнения или, в случае невыплаты компенсации, передачу долга в Министерство финансов для взыскания; или

(4) Арендатору должно быть предоставлено дополнительное время для устранения нарушения.

(b) После консультации с племенем в отношении племенных земель или, где это возможно, с индейскими землевладельцами в отношении индейских земель, находящихся в индивидуальной собственности, мы можем принять меры для взыскания невыплаченной компенсации и любых связанных с этим сборов за просрочку платежа.

(1) Нам не нужно отменять договор аренды или уведомлять арендатора до принятия мер по взысканию невыплаченной компенсации.

(2) Мы по-прежнему можем принять меры для взыскания невыплаченной компенсации, если мы аннулируем договор аренды.

(c) Если мы решим отменить договор аренды, мы отправим арендатору и любому поручителю и залогодержателю письмо об отмене заказным письмом с уведомлением о вручении в течение 5 рабочих дней с момента принятия нашего решения.Мы отправим копию письма об отмене племени для племенных земель и предоставим индийским землевладельцам, владеющим индейской землей в индивидуальном порядке, фактическое или конструктивное уведомление об отмене. Письмо об отмене:

(1) Объяснить основания для отмены;

(2) Если применимо, уведомить арендатора о сумме невыплаченной компенсации или пени за просрочку платежа, причитающихся по договору аренды;

(3) Уведомить арендатора о праве арендатора на подачу апелляции в соответствии с частью 2 настоящей главы, включая возможность того, что должностное лицо, которому подана апелляция, может потребовать от арендатора внести залог для апелляции;

(4) Приказать арендатору освободить собственность в течение 31 дня с даты получения письма об отмене, если к тому времени не будет подана апелляция; и

(5) Приказать арендатору предпринять любые другие действия, которые BIA сочтет необходимыми для защиты индийских землевладельцев.

(d) Мы можем использовать любые другие средства правовой защиты, доступные нам по договору аренды, включая взыскание любого доступного гарантийного залога, и индийские землевладельцы могут использовать любые доступные средства правовой защиты в соответствии с законодательством племен.

5 раз арендатор может выйти из договора аренды без штрафа

Договор аренды — это договор между арендодателем и арендатором, по которому арендатор соглашается проживать в арендуемой собственности в течение определенного периода времени. Хотя у арендатора могли быть все намерения оставаться в аренде в течение всего срока аренды, возникают ситуации, которые могут вынудить арендатора выехать раньше.Узнайте пять раз, что арендатор сможет выйти из договора аренды без штрафа за нарушение договора.

Последствия незаконного расторжения договора аренды

Поскольку аренда является обязательным договором между арендодателем и арендатором, если арендатор нарушит договор, он или она может столкнуться с серьезными юридическими последствиями. К ним относятся:

1. Арендодатель может подать в суд на арендатора за причитающуюся арендную плату.
2. Арендодатель может подать на арендатора в суд за нарушение договора и возмещение ущерба.
3. Арендатор может зарегистрировать выселение.
4. Судебные решения и выселение негативно повлияют на кредитный рейтинг арендатора.
5. Арендатор может столкнуться с трудностями при поиске новой квартиры из-за выселения и / или плохой кредитной истории.

5 раз арендатор может выйти из аренды без штрафа

1. Имущество с нарушением норм пригодности

Арендодатели обязаны поддерживать недвижимость в исправном и пригодном для проживания состоянии. Некоторые общие обязательства включают:

• Арендаторы имеют доступ к водопроводу в любое время.
• Обеспечение подходящих мусорных баков для мусора
• Поддержание чистоты в местах общего пользования.
• Ремонтные работы.
• Соблюдение кодексов здоровья и безопасности.

Арендатор может подать жалобу на здоровье или безопасность в город или арендодателю:

1. Жалоба в организацию по охране труда:
   1. Если арендатор подает жалобу непосредственно в строительный департамент или другую организацию, занимающуюся вопросами здоровья или безопасности, инспектор придет в собственность, чтобы проверить, обоснована ли жалоба арендатора.Если инспектор решит, что претензия действительна, арендодателю будет отправлено уведомление о нарушении, в котором говорится, что арендодатель должен устранить проблему в течение определенного количества дней.
2. Жалоба арендодателю:
   1. Арендатор может направить письменное уведомление непосредственно домовладельцу о том, что существует нарушение здоровья или безопасности, которое необходимо устранить. Законы штата будут зависеть от того, как долго домовладелец должен реагировать на нарушение и устранять его.
   2. В большинстве штатов, если арендодатель не устраняет серьезное нарушение здоровья или безопасности, а не просто ремонт, арендатору может быть разрешено по закону нарушить договор аренды.
   3. Чтобы расторгнуть договор аренды, арендатор должен предоставить арендодателю письменное уведомление о намерении арендатора расторгнуть договор аренды. В зависимости от законодательства штата, арендатору придется подождать определенное количество дней после направления этого уведомления, прежде чем он или она сможет выехать, если только нарушение здоровья или безопасности не было настолько серьезным, что потребовало бы немедленного выезда арендатора.

2. Арендодатель нарушает правила въезда или преследует арендатора

Арендодатель обычно должен уведомить арендодателя не менее чем за 24 часа до того, как арендодатель получит право войти в съемную квартиру арендатора.Кроме того, у домовладельца должна быть законная причина для въезда в квартиру, например:

• Для осмотра установки
• Сделать ремонт
• Для демонстрации квартиры потенциальным арендаторам

Арендатор может иметь право расторгнуть договор аренды, если:

• Арендодатель пытается ввести арендную плату арендатора по причинам, не разрешенным законом.
• Продолжает попытки проникнуть в квартиру арендатора без надлежащего уведомления
• Преследует арендатора.

Арендатор обычно должен получить постановление суда, чтобы заставить домовладельца прекратить поведение. Если домовладелец нарушает постановление суда и отказывается прекратить такое поведение, то арендатор может уведомить о расторжении договора аренды. Взаимодействие с другими людьми

3. Арендатор действующий Военный

Закон о гражданской помощи военнослужащим, также известный как SCRA, предлагает определенные меры защиты для военнослужащих, находящихся на действительной военной службе. Эти члены защищены, когда они получают изменение распоряжения станции.

Если обслуживающий участник подписывает договор аренды, а затем получает приказы, требующие от участника переехать на срок не менее 90 дней, арендатор может:

• Предоставить домовладельцу письменное уведомление о необходимости расторгнуть договор аренды.
• Это уведомление обычно должно быть сделано не менее чем за 30 дней до желаемой даты расторжения.
• Арендатор также должен предоставить доказательства, такие как копия изменения распоряжения о станции или военного развертывания.

4. Жертвы домашнего насилия

Многие штаты включают защиту жертв домашнего насилия в свои законы об арендодателях. Арендаторы, ставшие жертвами домашнего насилия, могут иметь право расторгнуть договор аренды без штрафных санкций. Обычно акт насилия должен был произойти в недавнем прошлом, обычно в течение последних трех-шести месяцев.

Арендатор обязан:

• Предоставить домовладельцу письменное уведомление о желании расторгнуть договор аренды из-за домашнего насилия.
• Должен предоставить это уведомление не менее чем за 30 дней до желаемой даты расторжения. В некоторых штатах требуется уведомление более чем за 30 дней.
• Арендатор несет ответственность за уплату арендной платы только до даты расторжения договора аренды.

Арендодатель имеет право потребовать доказательства этого акта домашнего насилия. Приемлемые формы доказательства обычно включают копию приказа о защите или полицейского отчета, в котором задокументирован инцидент.

5. Квартира незаконная

Если выясняется, что квартира, которую арендатор снимал, не являлась юридической единицей аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.Законы штата могут быть разными, но арендатор часто имеет право на возврат по крайней мере части арендной платы, которую он заплатил за весь срок аренды. Они могут даже иметь право на получение дополнительных денег от домовладельца, чтобы помочь им найти другую квартиру для сдачи в аренду.

Арендаторы могут иметь право разорвать договор аренды на законных основаниях, если квартира нарушает стандарты пригодности для проживания, если арендодатель преследует арендатора, если арендатор получает изменение в приказе военного участка, если арендатор является жертвой домашнего насилия или если квартира является незаконной.

договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Договор аренды коммерческой недвижимости во Флориде дает арендодателю необходимые документы для заключения договора аренды с физическим или коммерческим лицом на собственность арендодателя. Договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, более сложны, чем договор аренды жилого помещения, и к ним следует относиться с осторожностью на этапе переговоров. Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости важно действительно понять, во что вы ввязываетесь.Одним из примеров является то, что коммерческое предприятие не имеет такой же защиты потребителей, как отдельные жители. От подразумеваемых и явных обязанностей каждой соответствующей стороны до соглашения или формальностей, связанных с его исполнением, есть аспекты договора коммерческой аренды, о которых вам следует знать.

Некоторые важные вопросы, которые стороны должны рассмотреть перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости:

• Будет ли коммерческий арендатор иметь эксклюзивность в отношении своего вида бизнеса на собственности?
• Будет ли коммерческому арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду?
• Какие варианты будут у коммерческого арендатора в случае, если здание арендодателя не соответствует нормам и создаст неоправданные трудности для бизнеса коммерческих арендаторов?

Кроме того, арендодателю, вероятно, потребуются гарантии того, что в течение срока коммерческой аренды арендатор будет соблюдать все законы муниципалитета, а не причинять ущерб собственности из-за внесения изменений, чтобы негативно повлиять на способность арендодателя сдавать в аренду в будущем. Арендатор и его сотрудники не создают никаких противоправных нарушений в помещении или вокруг него.Законы Флориды сложны, эта статья будет полезным руководством и предоставит как арендодателям, так и потенциальным коммерческим арендаторам обзор того, что вам следует знать о договорах аренды коммерческой недвижимости во Флориде.

Терминология, которую следует знать в договорах коммерческой аренды

Аренда коммерческой недвижимости — это интерес к недвижимому имуществу на согласованный период времени. Если договор аренды коммерческой недвижимости заключен на срок более одного года, договор должен быть подписан в присутствии двух подписавшихся свидетелей, по словам Ф.С. §689.01.

В договорном праве существует правовая доктрина, которая требует, чтобы некоторые договоры составлялись в письменной форме для обеспечения исковой силы. Эта доктрина известна как Статут о мошенничестве и требует письменного контракта, подписанного стороной, которой будет предъявлено обвинение, то есть стороной, против которой будет применяться принудительное исполнение контракта. Во Флориде под руководством Ф.С. §725.01, все договоры аренды на срок более одного года считаются недействительными, если они не заключены в письменной форме. Существует исключение из Положения о мошенничестве, согласно которому устный договор коммерческой аренды на срок более одного года может быть исполнен.Это исключение называется «частичным исполнением» и возникает в обстоятельствах, когда одна из сторон полагалась на устное соглашение до такой степени, что частично выполняла устное соглашение. В таком случае устное соглашение не может быть аннулировано на основании Положения о мошенничестве.

Арендодатель (также известный как арендодатель) — это лицо, которое передает недвижимость в аренду другой стороне, арендатору (арендатору). Арендатор платит арендодателю или арендодателю право пользования недвижимостью в течение определенного периода времени.Юридические лица также могут взять на себя роль арендодателя или арендатора. Письменный договор аренды может быть заключен юридическим лицом при условии, что президент, вице-президент или главный исполнительный директор подписывает договор аренды коммерческой недвижимости и что договор аренды содержит корпоративную печать, согласно F.S. §692.01.

Следующие условия должны быть включены в письменный договор аренды коммерческой недвижимости, включая: (1) имена сторон (сегодня при коммерческой аренде большинство арендодателей также называют имя физического лица, связанного с коммерческой организацией), (2) описание объекта , (3) срок аренды (может быть в годах или месяцах), (4) размер арендной платы, (5) формулировка соглашения, демонстрирующая совпадение мнений, что обе стороны намеревались заключить договор аренды недвижимого имущества. , (6) подписи всех сторон договора аренды и (7) залог.В договоре аренды также могут быть дополнительные условия, несмотря на то, что они не требуются законодательством штата. Некоторые из этих дополнительных условий могут включать в себя ограничения на использование для арендатора, изменение арендной платы для договоров аренды на срок более одного года, расходы арендатора на конкретный ремонт и / или услуги, оговорки о возмещении убытков, условия субаренды и уступки, требования к страхованию для арендатора и арендодателя, а также посредничество / арбитраж. статьи. Кроме того, договор аренды может включать раздел под названием «Ограничение использования предметной собственности», который включает отчет о том, что бизнесу будет разрешено делать в арендованных помещениях.Обычно этот раздел требует написания описания типа бизнеса в помещении и цели бизнеса.

Исключительная оговорка — это также термин, который встречается в договоре аренды коммерческой недвижимости. Целью оговорки о невиновности является освобождение стороны от ответственности за ущерб, причиненный в помещении в результате халатного действия. Как правило, арендодатель включает этот пункт в договор аренды, чтобы дополнительно оградить себя от любой ответственности, связанной с арендой.Хотя суды не поддерживают это положение в договорах аренды, они подлежат исполнению, если это положение четко прописано в договоре. Однако оговорка о невиновности не будет применяться, если травма произошла как нарушение закона.

Личная гарантия — это термин, который обычно используется в договорах аренды коммерческой недвижимости, и обычно это положение, которое используется для наложения личной ответственности на лицо, подписывающее договор аренды, обычно на арендатора. Арендатор, который является юридическим лицом, может иметь подпись корпоративного должностного лица и связывает только корпорацию, а не физическое лицо, подписывающее договор аренды.

Обязанности и обязательства арендатора по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность платить арендную плату. Арендатор обязан поддерживать помещение в таком же состоянии, в каком оно было сдано в аренду арендатору. Арендатор также должен вернуть владение недвижимостью в конце срока аренды арендодателю, если только договор аренды не был продлен автоматически или по явному соглашению с арендодателем. Как и в случае договоров аренды жилого помещения, принцип caveat emptor, означающий «пусть покупатель остерегается», применяется в договорах аренды коммерческой недвижимости.Арендатор должен осмотреть собственность перед заключением договора аренды, чтобы знать о любых состояниях собственности, которые могут снизить ее стоимость. Арендодатель не несет ответственности за дефект имущества, который существовал на момент заключения сторонами договора аренды, если арендатор не выполнил свои обязанности по осмотру имущества перед заключением договора аренды.

Тем не менее, есть исключение из применения правила caveat emptor: когда коммерческая аренда включает новое здание, арендодатель имеет ограниченную обязанность подразумеваемой пригодности, если существует подразумеваемая гарантия, что здание подходит для использования арендатором.В ситуации, когда арендодатель или арендодатель нарушили подразумеваемую гарантию, арендатор или арендатор имеет право покинуть помещение или иметь право защищать неоплаченный иск по арендной плате на основании непригодности помещения.

Обязанности и обязательства арендодателя по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Самая важная обязанность арендодателя — передать имущество арендатору во владение в дату, указанную в договоре аренды. Обязанность спокойного пользования предусматривает, что арендодатель является надлежащим правообладателем собственности, и что арендатор не будет беспокоиться о владении имуществом.Как правило, арендодатель не несет ответственности за травмы, возникшие в результате деятельности арендатора в арендованном помещении, если арендатор полностью контролирует помещение. Распространенным предположением является то, что арендатор должен осознавать опасность на территории и прилагать разумные усилия для поддержания помещения в безопасном состоянии для приглашенных лицензиатов.

Существует несколько ситуаций, когда арендодатель или арендодатель может нести ответственность, если причиной травмы было нарушение закона, дефект помещений, существовавших на момент заключения договора аренды, неотъемлемая опасность или ненадлежащий ремонт арендодателем. .

Претензии, защита и средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендодателем договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Арендатор или арендатор может подать иск о нарушении договора аренды против арендодателя или арендодателя о возмещении общего ущерба. Общие убытки рассчитываются как разница между рыночной стоимостью оставшегося срока аренды и стоимостью аренды на оставшийся срок. В ситуации, когда арендодатель вступает во владение помещением незаконно и без судебного разбирательства, арендатор может подать иск о задержании и / или незаконном проникновении в соответствии с F.С. § 82.01. В случае неправомерного выселения арендатора арендодатель должен вернуть ему гарантийный депозит и все полученные проценты.

Если противоправное действие арендодателя лишает арендатора права владения или препятствует использованию и пользованию помещениями, арендатор может подать иск против арендодателя о конструктивном или фактическом выселении. Арендаторы, пострадавшие от незаконного выселения, могут требовать возмещения общего ущерба, а в некоторых случаях могут дополнительно требовать упущенную выгоду и расходы на переезд. Штрафные убытки случаются редко, но если действия арендодателя будут признаны злонамеренными, мошенническими, умышленными и представляют собой грубую небрежность, арендатору могут быть присуждены штрафные убытки.

Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендатором договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Во Флориде использование самопомощи со стороны арендодателя строго запрещено. Это означает, что арендодатель не может насильственно проникать в помещения, арендованные арендатором, даже в обстоятельствах, когда арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель должен использовать закон, предусмотренный F.S. §83.05 для получения владения помещением. Несмотря на то, что даже если договор коммерческой аренды содержит положение о вступлении, позволяющее арендодателю войти в собственность, суды не поддержат это положение.

В соответствии с законодательством Флориды существует три варианта, которые арендодатель может использовать, если арендатор нарушает соглашение. Во-первых, арендодатель может считать, что договор аренды расторгнут, и вернуть помещение в собственность арендодателя. Во-вторых, арендодатель может сохранить владение помещением от имени арендатора и предъявить иск о возмещении общего ущерба на любую сумму, не подлежащую возмещению при сдаче помещения в аренду новому арендатору. Наконец, арендодатель не может ничего делать и ждать, чтобы подать иск против арендатора в отношении любой будущей арендной платы, которая подлежит уплате, или любого другого метода, предусмотренного в договоре аренды, такого как ускоренная сумма.Общие убытки как средство правовой защиты для арендодателя рассчитываются путем изучения разницы между арендной платой по договору аренды и любой взысканной суммой в результате добросовестной попытки арендодателя повторно сдать помещение в аренду.

Что такое удерживаемый арендатор?

Арендатор становится «временным арендатором», когда он отказывается покинуть помещение по окончании срока аренды. У арендодателя есть четыре средства правовой защиты, если есть удерживающий арендатор. Арендодатель может получить двойную арендную плату в месяц, если арендатор не откажется от владения в конце срока аренды, F.С. § 83.06. Считайте арендатора нарушителем и возбуждайте иск о возмещении ущерба в размере разумной арендной стоимости имущества. Другой вариант заключается в том, чтобы арендодатель потребовал увеличения арендной платы по сравнению с первоначальным договором аренды. Наконец, арендодатель может выселить арендатора. Арендодатель / домовладелец может подать иск о выселении в отношении арендатора, не выплачивающего арендную плату, после письменного уведомления за три дня.

Законодательное средство правовой защиты от удержания для арендодателей

По данным Ф.С. § 83.20, во всех действиях по выселению арендатор должен внести сумму, указанную в жалобе (невыплаченная сумма арендной платы), в судебный реестр, включая любую арендную плату, накопленную во время действия по выселению, за исключением случаев, когда защита арендодателя требует удовлетворения или выплаты. Под руководством Ф.С. Согласно § 83.08, коммерческие арендодатели имеют законное средство правовой защиты в виде залогового права в отношении собственности на арендованные помещения, принадлежащие арендатору. Законное средство правовой защиты Флориды возможно только в течение срока действия договора коммерческой аренды и аннулируется по окончании срока аренды.Чтобы обеспечить соблюдение установленного законом права удержания в отношении причитающейся арендной платы, арендодатель должен предъявить установленный законом судебный иск в отношении процедуры аренды. Если арендодатель преобладает, суд выдает «судебный приказ» в пользу арендодателя.