Как я могу вычесть арендную плату за квартиру? | Путеводители по дому
Эрик Бэнк, MBA, MS Finance Обновлено 5 января 2019 г.
В отличие от процентов по ипотечным кредитам, уплачиваемых домовладельцами, арендная плата за квартиру, как правило, не облагается налогом. Однако вы можете включить часть арендной платы в свои бизнес-вычеты, если вы ведете домашний бизнес из своей квартиры. Вы должны соответствовать определенным критериям, чтобы иметь право вычитать расходы на аренду в качестве коммерческих расходов.
Наконечник
Вы можете вычесть арендную плату за часть своей квартиры, которую вы используете в качестве домашнего офиса или арендуемого помещения, согласно Приложению C Формы 1040.
Право на вычет домашнего офиса
Бизнес из вашей квартиры. Офис должен быть отдельным пространством и использоваться регулярно и исключительно для вашей работы. Вы можете удовлетворить это требование, если помещение соответствует одному из следующих: место, где вы встречаетесь с клиентами; место для хранения образцов продукции или инвентаря; или используется как детский сад.
Он также может соответствовать необходимым критериям бизнес-пространства, если ваш бизнес является отдельной организацией, которая сдает помещение в субаренду у вас или вы арендуете или сдаете в субаренду помещение гостям более чем на 14 дней в году.
Использование обычного метода
Размер вычета из арендной платы напрямую зависит от размера выделенного помещения. Вы можете использовать либо обычный метод, либо упрощенный метод для расчета суммы вычета арендной платы. Обычный метод требует, чтобы вы вели точные записи, документирующие ваши фактические расходы, связанные с франшизой. Этот метод требует, чтобы вы разделили площадь франшизы на общую площадь квартиры. Полученный коэффициент вычета затем применяется к вашей аренде и другим расходам, таким как коммунальные услуги.
Например, если площадь вашей квартиры составляет 1600 квадратных футов, а 400 квадратных футов вы отдаете под свой бизнес, коэффициент вычета составляет 400/1600, или 25 процентов.
Если ваша месячная арендная плата составляет 3000 долларов США, годовой вычет из арендной платы составляет 0,25 х 3000 долларов США х 12, или 9000 долларов США. Вы должны выполнить такой же расчет для других расходов, разделенных с остальной частью квартиры, таких как счет за электричество, чтобы вычислить общий вычет за год.
Использование упрощенного метода
Если вы не хотите вести подробные записи, необходимые для обычного метода, вы можете вместо этого использовать упрощенный метод для быстрого расчета вычета вашего домашнего офиса. Чтобы использовать этот метод, вы умножаете количество квадратных футов, занимаемых бизнес-площадью, максимум до 300 квадратных футов, на 5 долларов за квадратный фут, чтобы определить ежегодный вычет домашнего офиса. При использовании этого метода максимальный годовой вычет составляет 1500 долларов США, включая все расходы, связанные с домашним офисом.
Управление арендным бизнесом
В условиях «гигантской» экономики появились услуги по аренде жилья, такие как Airbnb, FlipKey, VRBO и другие.
Вы можете вычесть все необходимые и обычные расходы, используя обычный метод, для ведения арендного бизнеса путем сдачи в субаренду части вашей квартиры, но только в том случае, если вы платите налоги с дохода от аренды. IRS требует от вас уплаты этих налогов, если вы сдаете помещение в аренду более чем на 14 дней в году. Вы должны вести тщательный учет на тот случай, если IRS захочет, чтобы вы подтвердили свои расходы. В частности, вы должны указать, сколько дней в году вы сдаете помещение в аренду, потому что вы можете вычесть расходы только за эти дни.
Правила субаренды в Сан-Франциско
В Сан-Франциско вы не можете сдавать свою квартиру в аренду более чем на 90 дней в году, если вы не присутствуете в дни аренды (арендная плата с размещением не ограничена), и вы должны взимать 14-процентный переходный налог. Налог на проживание. Если вы зарабатываете более 40 000 долларов в год за счет субаренды, вы должны получить сертификат для сбора налогов от казначея и сборщика налогов и должны платить налоги ежемесячно, а не ежегодно.
Уточните у местных органов власти все применимые юридические требования, включая регистрацию, разрешения, страховку, максимальную арендную плату и уведомление арендодателя квартиры о вашей субаренде.
Вычет субарендных расходов
Если вы сдаете свою свободную спальню в аренду на 45 дней в году, вы умножаете коэффициент вычета на коэффициент времени. Если ваш коэффициент вычета равен 25 процентам, умножьте его на 45/365, или 12,33 процента, чтобы получить общий коэффициент 3,08 процента. Если ваша годовая арендная плата составляет 36 000 долларов США, ваш арендный вычет составляет 3,08 процента от этой суммы, или 1108,80 долларов США. Вы бы использовали тот же общий коэффициент для страховки, коммунальных услуг и других общих расходов. Прямые расходы, такие как питание, которое вы предоставляете гостям, напрямую вычитаются из вашего дохода от аренды.
Справки
- Налоговая служба: об использовании вашего дома в коммерческих целях
- Налоговая служба: упрощенный вариант вычета из домашнего офиса
- Intuit: 10 налоговых советов по аренде жилья для отдыха Airbnb, HomeAway и VRBO
- NOLO: Обзор закона Airbnb в Сан-Франциско
Writer Bio
Эрик Бэнк — старший писатель по бизнесу и недвижимости, работает фрилансером с 2002 года.
Он написал тысячи статей о бизнесе, страховании, недвижимости, инвестициях и налогах. Эрик пишет статьи, блоги и веб-сайт, оптимизированный для SEO. контента для десятков клиентов по всему миру, включая get.com и valuepenguin.com. Эрик имеет две степени магистра — в области делового администрирования и финансов. Его веб-сайт ericbank.com.
Вычитается ли арендная плата из налогов? Как его списать (если вы работаете не по найму)
1. Получите вычет из домашнего офиса
Где получить его: Поле 30 вашего Приложения C
Вычет из домашнего офиса является распространенным источником списание налогов для самозанятых. Это позволяет вам вычесть часть арендной платы из вашего налогооблагаемого дохода, превратив вашу квартиру в частичное списание.
Легко понять, почему этот вывод так силен. Расходы на жилье высоки — велики шансы, что содержание крыши над головой — это ваш самый большой ежемесячный расход.
Давайте поговорим о том, кто может воспользоваться вычетом домашнего офиса.
Кто имеет право списывать арендную плату?
В наши дни списывать арендную плату могут только фрилансеры, независимые подрядчики и владельцы бизнеса, работающие из дома. Считайте это одним из преимуществ самозанятости.
До принятия Закона о сокращении налогов и занятости от 2018 года сотрудники W-2 также могли списывать некоторые расходы WFH. Но теперь вы должны быть самозанятыми, чтобы воспользоваться преимуществами.
Каковы правила списания арендной платы?
Просто работать не по найму недостаточно. Трудно доказать, например, что водителю Uber нужен домашний офис: он выполняет всю свою работу в дороге. Вот почему IRS придумал некоторые правила для принятия этого вычета.
Самый простой способ узнать, соответствуете ли вы требованиям, — это пройти наш тест на вычет из домашнего офиса. В двух словах, вы сможете претендовать на домашний офис, если у вас есть рабочая станция, которая:
- регулярно используется для работы
- используется исключительно для работы
- Является ли ваше основное место работы
Должен ли домашний офис быть отдельной комнатой?
Нет, ваш домашний офис не обязательно должен быть отдельной комнатой.
Угол в вашей спальне может соответствовать требованиям — если вы регулярно там работаете, не используете его для других целей и относитесь к нему как к домашней базе для своей деловой деятельности.
Такая гибкость налогового кодекса является реальным плюсом для фрилансеров в районах с высокой стоимостью жизни, которые могут потратить на крошечную студию достаточно, чтобы заплатить за квартиру с двумя спальнями в более дешевом штате. К счастью, небольшой письменный стол в этой студии вполне можно считать домашним офисом!
Сколько из арендной платы вы можете вычесть?
Вот как рассчитать, какую часть арендной платы вы можете списать:
- Возьмите площадь вашего рабочего места и разделите ее на площадь всего вашего дома.
- Умножьте это на вашу ежемесячную арендную плату. Вот сколько вы можете списать в месяц
- Умножьте это на количество месяцев, в течение которых вы работали из дома в этом году, и вы получите полное списание арендной платы
(Первое вычисление, которое вы сделали, это нахождение доля вашего дома, используемая в коммерческих целях.
Налоговое управление США использует его, чтобы убедиться, что вы не можете списать те части пространства, которые предназначены только для личного использования.)
Вот пример расчета в действии. Если площадь моего офиса составляет 100 квадратных футов, а дома — 1000 квадратных футов, процент использования в бизнесе составит 10%. Допустим, моя арендная плата составляет 1500 долларов в месяц. Это позволяет мне вычитать 150 долларов каждый месяц. Если бы я использовал свой офис круглый год, это стоило бы 1800 долларов за весь год.
Вуаля! Теперь у вас есть хороший налоговый вычет для платежей, которые вы уже делали каждый месяц.
Как вы следите за расходами домашнего офиса?
Возможность списывать арендную плату делает вычет домашнего офиса одной из самых мощных налоговых льгот для владельцев малого бизнеса. На этом преимущества не заканчиваются. Вы также можете вычесть часть ваших коммунальных услуг, Wi-Fi, страховых взносов за аренду и других домашних расходов.
(Для получения более подробной информации о том, что вы можете списать, ознакомьтесь с руководством по нашей викторине о домашнем офисе!)
Воспользовавшись этой налоговой льготой означает ли какую-то документацию с вашей стороны: вам нужно знать, сколько вы тратите на все эти домашние расходы. Наблюдать за снижением вашего налогооблагаемого дохода стоит того, но ведение учета может быть грубым, особенно если ваши счета за электричество и отопление колеблются каждый месяц.
Если вы не хотите делать это самостоятельно с помощью электронной таблицы вычетов из домашнего офиса, попробуйте Keeper. Приложение автоматически находит для вас повторяющиеся расходы на домашний офис — все, от арендной платы до счета за Wi-Fi.
{upsell_block}
Во время налогового периода вы можете подать заявку прямо через приложение и запросить эти списания несколькими щелчками мыши.
Использование упрощенного вычета из домашнего офиса вместо этого
Приложение Keeper избавит вас от хлопот, связанных с вычетом из домашнего офиса.
Тем не менее, если вы вообще не хотите идти в ногу со своими расходами, IRS предлагает вам другой вариант: упрощенный вычет из домашнего офиса.
Этот метод позволяет вычитать 5 долларов за каждый квадратный метр вашего рабочего места. Это оставит вас с меньшим налоговым вычетом — просто знайте, что вы жертвуете сбережениями ради удобства. (Чтобы понять, сколько вы оставите на столе, ознакомьтесь с нашим руководством по упрощенному методу и обычному методу для вычетов из домашнего офиса.)
2. Аренда определенного офисного помещения
Где получить его: Графа 20b вашего Приложения C
Не у каждого фрилансера есть желание или помещение для работы в своей квартире. Если вы платите за офис, студию или коворкинг, арендная плата за это не облагается налогом.
Следует помнить одно важное правило: если вы вычитаете арендную плату за внешнее рабочее место, вы не можете также вычесть часть арендной платы за квартиру. Налоговое управление США не допускает таких двойных махинаций.
{write_off_block}
Сколько из арендной платы за офис вы можете вычесть?
В отличие от домашнего офиса, внешнее рабочее место на 100 % не облагается налогом. В конце концов, вы используете 100% его для деловых целей.
Можно ли переключаться между вычетом арендной платы за офис и вычетом арендной платы за дом?
Да. Допустим, вы используете внешний офис в течение части года, а затем в какой-то момент теряете к нему доступ (потому что решили перестать за него платить). Если вы начнете работать из дома в этот момент, вы можете вычесть арендную плату за офис за те месяцы, когда вы им пользовались, и арендную плату за дом за те месяцы, когда вы перешли на WFH.
Просто не забывайте вести подробные записи об арендной плате, которую вы платите за каждый офис, в том числе о том, когда вы ее заплатили. Таким образом, вы будете в безопасности, если IRS когда-либо захочет поставить под сомнение ваш вычет.
{email_capture}
3. Оплата краткосрочного проживания во время командировок
Где это можно получить: Графа 24a вашего Приложения C
Некоторые фрилансеры и владельцы бизнеса много путешествуют по работе.
Если вы оказались далеко от дома в командировке, ваши дорожные расходы полностью вычитаются, включая расходы на временное проживание.
Вам не нужно подписывать договор аренды, чтобы получить это списание. Если вы найдете место для проживания на Airbnb, Vrbo или даже Craigslist, не стесняйтесь требовать оплату своего жилья.
Когда можно списать квартплату в командировке?
Правила списания командировочных расходов достаточно четкие. Если целью поездки была деловая поездка, вы можете вычесть стоимость проживания, будь то Airbnb, субаренда или мотель.
У Налогового управления США есть дополнительные правила для определения того, считается ли ваша поездка рабочей. Вы должны:
- Работать по обычному графику
- Находиться на расстоянии не менее 100 миль от дома
- Отсутствовать менее года
Подробную информацию об этих требованиях см. в нашей статье о вычетах на командировки.
Можете ли вы списать арендную плату как цифровой кочевник?
Для поездок, которые начинаются и заканчиваются в определенный день, приведенные выше правила достаточно просты.
Но как насчет цифровых кочевников, таких как влиятельные лица и создатели контента, которые постоянно путешествуют с места на место?
Поскольку это новая территория для IRS, правила и рекомендации менее ясны. Тем не менее, тон сейчас, кажется, «не повезло».
Цифровые кочевники могут претендовать на транспортные расходы только в том случае, если у них есть назначенный «налоговый дом» — город, который они используют в качестве своей базы. К сожалению, если у вас нет налогового дома, вы, как правило, также не можете получить вычет домашнего офиса.
Если вы планируете длительное пребывание за границей — например, от трех до шести месяцев или дольше в одном и том же месте — вы, вероятно, можете обосновать вычет домашнего офиса. Но это неизведанная территория. Пока кто-то не окажется в налоговом суде, мы не узнаем наверняка, какова позиция IRS по этому поводу.
К счастью, есть другой — более безопасный — вариант.
Списание членства в WeWork за границей
Все больше и больше временных офисов становятся доступными для цифровых кочевников в зарубежных странах.
Если вы решите провести несколько месяцев, работая за границей, и зарегистрируетесь в WeWork или Workbar, вы можете вычесть эти сборы в качестве арендной платы.
Это защитит вас от того, что IRS решит, что ваш Airbnb на самом деле был просто домом для отдыха. Прелесть компаний, занимающихся офисными помещениями, таких как WeWork, заключается в том, что их нельзя рассматривать как личные расходы. Это делает его отличным вариантом для цифровых кочевников, которые берут с собой свою работу.
В конце концов, у самозанятых есть много возможностей превратить свою арендную плату в налоговые льготы. Как и в случае любого налогового вычета, важно оставаться организованным и следить за тем, сколько вы тратите на аренду в течение налогового года.
Используйте Keeper для отслеживания арендной платы, и вы сможете следить за уменьшением налогового счета без хлопот с электронными таблицами или журналами расходов. Вот чтобы вернуть часть этой арендной платы в свой карман!
В Keeper мы стремимся помочь людям преодолеть сложность налогов.