Можете ли вы вычесть проценты по ипотеке на арендованной собственности?
Если вы владеете недвижимостью, сдаваемой в аренду, и получаете от нее доход, есть расходы, которые вы можете вычесть из налоговой декларации. К ним относятся операционные расходы, налог на имущество, амортизация, ремонт и проценты по ипотеке. Вычет процентов по ипотеке является налоговым стимулом для домовладельцев, который иногда может применяться к арендованному имуществу.
Вычет процентов по ипотеке
Вычет процентов по ипотеке позволяет вам уменьшить налогооблагаемый доход на сумму, уплаченную в виде процентов по ипотеке в течение налогового года. Ссуды, используемые для покупки, строительства или улучшения имущества, подлежат этому вычету, если долг привязан к соответствующему основному или вторичному месту жительства на сумму до 750 000 долларов США. Заемщики, которые взяли ипотечный кредит до 16 декабря 2017 года, могут вычесть проценты на основную сумму до 1 миллиона долларов.
К сожалению, вычет процентов по ипотеке недоступен для инвестиционной недвижимости; тем не менее, проценты по ипотеке могут быть вычтены как коммерческие расходы для снижения налогооблагаемого дохода, заполнив Приложение E в вашей налоговой декларации.
Для сдаваемого в аренду имущества вот как вы можете вычесть проценты по ипотеке в качестве коммерческих расходов: Предположим, вы приобрели сдаваемое в аренду имущество за 500 000 долларов США с помощью ипотечного кредита в размере 350 000 долларов США. Предположим, что за первый год кредита проценты составляют 15 000 долларов. Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость приносит 50 000 долларов дохода от аренды в год, вы можете получить вычет в размере 15 000 долларов на проценты по ипотеке, что уменьшает ваш налогооблагаемый доход от аренды до 35 000 долларов.
Ваш кредитор должен ежегодно присылать вам форму 1098, чтобы показать, сколько вы заплатили процентов по ипотеке за год.
Как насчет расходов, понесенных при получении ипотечного кредита?
Хотя вы не можете вычесть какие-либо расходы, которые вам пришлось заплатить при получении ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество, вы можете добавить эти расходы к базовым затратам на недвижимость.
Они амортизируются вместе с имуществом. Эти расходы включают:
- Судебные издержки
- Опросы
- Оценка
- Страхование титула
- Плата за регистрацию
- Плата за установку коммунальных услуг
- Суммы, которые продавец должен, но вы согласны выплатить, такие как задолженность по налогам, ипотечные сборы, сборы за улучшения или ремонт и комиссионные с продаж.
Общие вычитаемые процентные платежи
Вычеты процентов не ограничиваются ипотечными кредитами. Вот некоторые распространенные вычитаемые процентные платежи для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости:
- Процентные платежи по ипотеке, используемые для приобретения сдаваемого в аренду имущества
- Проценты по кредитным картам, использованным для оплаты товаров или услуг при сдаче в аренду
- Проценты по личным кредитам, взятым для покупки предметов, используемых в аренде
Ограничения на вычет процентов по ипотечным кредитам
Существуют ограничения на размер вычета процентов по деловым процентам.
Эти ограничения известны как «ограничения по разделу 163(j)», которые были введены в 2018 году. Это ограничивает вычеты налогоплательщика по процентам за год до суммы:
- 30 процентов от скорректированного налогооблагаемого дохода налогоплательщика за этот год
» data-font=»» data-listid=»3″ data-list-defn-props=»{"335552541":0,"335559684":-1,"335559685":720,"335559991":360,"469769242":[65533,0],"469777803":"left","469777804":"%1."}» aria-setsize=»-1″ data-aria-posinset=»3″ data-aria-level=»1″> Проценты финансирования плана этажа за этот год Все предприятия со средней валовой выручкой в размере 26 миллионов долларов США (с учетом инфляции) или более за последние три года могут вычитать процентные платежи только в размере до 30 процентов своего скорректированного налогооблагаемого дохода. Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, которые зарабатывают или превышают эту сумму, могут выйти из этого и вычесть 100 процентов своих процентных расходов каждый год, подав заявление о выборах в свою налоговую декларацию.
Другие виды вычетов за сдаваемое в аренду имущество
Проценты по ипотеке — не единственный важный вычет, доступный, если вы владеете сдаваемым в аренду имуществом.
К дополнительным вычетам относятся:
- Налоги на имущество
- Затраты на ремонт и техническое обслуживание
Вы также можете вычесть обычные расходы, связанные с эксплуатацией и управлением недвижимостью.
К ним относятся страховка, коммунальные услуги, реклама, дорожные расходы и расходные материалы, используемые для содержания и содержания имущества.
Однако вы не можете вычесть расходы, потраченные на улучшение имущества. Тем не менее, вы можете возместить часть этих расходов, используя форму 4562, в том же году, когда вы внесли улучшения или добавили мебель в свою собственность. специалист по налогам, чтобы рассмотреть вашу конкретную ситуацию.
Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Его также не следует рассматривать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора. Realized не предоставляет налоговых или юридических консультаций.
Вычет процентов по ипотеке: руководство
Налоговые формы помогут вам шаг за шагом подать документы. Знание того, какие формы заполнять, может сбивать с толку. Чтобы убедиться, что вы получаете и подаете правильную форму, выполните следующие действия для вычета процентов по ипотеке из налогов за 2022 год.
Выберите стандартный или детализированный вычет
Если вы выберете стандартный вычет, вам не нужно будет заполнять дополнительные формы и предоставлять доказательства всех ваших вычетов. Это больше похоже на вычет «без вопросов» с фиксированной суммой в долларах, одинаковой для большинства людей. Для 2021 налогового года, который будет соответствующим годом для налоговых платежей за апрель 2022 года, стандартный вычет составляет:
- 12 550 долларов США за статус единой подачи
- 25 100 долларов США для женатых, подача совместной
- 12 550 долларов США для женатых, подается отдельно
- 18 800 долларов США для глав домохозяйств
Если вы выбираете постатейный вычет, вы можете выбирать из различных вычетов.
К ним относятся проценты по ипотечным кредитам, проценты по студенческим кредитам, благотворительные взносы, медицинские расходы и многое другое. Чтобы перечислить свои отчисления, вам нужно будет заполнить дополнительные формы, чтобы перечислить каждую из них и предоставить записи, квитанции и другие документы, подтверждающие их.
Как стандартные, так и детализированные вычеты уменьшают ваш налогооблагаемый доход.
Пример вычета процентов по ипотеке
Так как же решить, что делать? Все сводится к тому, какой метод сэкономит вам больше денег. Если ваш стандартный вычет сэкономит вам больше денег, чем ваш постатейный вычет, воспользуйтесь стандартным вычетом. Или наоборот.
Вот пример. Вы перечисляете следующие вычеты как отдельное лицо: проценты по ипотеке (6000 долларов), проценты по студенческому кредиту (1000 долларов) и благотворительные пожертвования (1200 долларов). Эти вычеты составляют до 8200 долларов. В этом случае вместо этого вы захотите использовать стандартный вычет в размере 12 550 долларов США, поскольку из вашего налогооблагаемого дохода будут вычтены дополнительные 4 350 долларов США.
Теперь предположим, что ваши проценты по ипотеке составляют 11 000 долларов, а другие вычеты остаются прежними. Сумма ваших постатейных вычетов составит 13 200 долларов. В этом случае вам следует воспользоваться постатейным вычетом, потому что он уменьшает ваш налогооблагаемый доход на 650 долларов больше, чем стандартный вычет.
Не забывайте: если вы платите кому-то за подготовку налогов для вас, может потребоваться больше затрат на то, чтобы они рассчитали ваши налоги, поскольку это требует дополнительной работы. Убедитесь, что вы учитываете дополнительные расходы, когда решаете, какой метод сэкономит вам больше всего денег.
Одна из самых важных вещей, которую нужно знать при использовании постатейного или стандартного вычета, заключается в том, что вы не можете использовать оба варианта. Вы должны выбрать одно или другое.
Получите форму 1098 у вашего кредитора или ипотечной службы
Чтобы заполнить информацию о процентах, которые вы заплатили за налоговый год, вам потребуется форма 1098 от вашего ипотечного кредитора или ипотечной обслуживающей организации, которой вы осуществляете платежи.
. В этом документе указывается, сколько вы заплатили в виде процентов и баллов по ипотеке за последний год. Это доказательство, которое вам понадобится для вычета процентов по ипотеке.
Ваш кредитор или специалист по обслуживанию ипотечных кредитов предоставит вам форму в начале года, до уплаты налогов. Если вы не получите его к середине февраля, если у вас есть вопросы, не охваченные в разделе часто задаваемых вопросов 1098, или вам нужна помощь в чтении формы, обратитесь к своему кредитору.
Имейте в виду, что вы получите форму 1098 только в том случае, если вы заплатили более 600 долларов в виде процентов по ипотеке. Если вы заплатили менее 600 долларов в виде процентов по ипотеке, вы все равно можете их вычесть.
Выберите правильную налоговую форму
Чтобы получить вычет по процентам по ипотечному кредиту, вам нужно указать свои вычеты по пунктам. Поскольку проценты по ипотечным кредитам представляют собой постатейный вычет, вы будете использовать Приложение А (форма 1040), которое представляет собой постатейную налоговую форму, в дополнение к стандартной форме 1040.
В этой форме также перечислены другие вычеты, включая медицинские и стоматологические расходы, уплаченные налоги и пожертвования на благотворительность. Вы можете найти часть вычета процентов по ипотеке в строке 8 формы. Вы введете информацию о процентах по ипотеке, найденную на вашем 1098 в этом разделе. Довольно легко.
Теперь самое сложное. Если вы зарабатываете деньги из дома — сдаете ли вы его в аренду или используете для своего бизнеса — вам нужно будет заполнить другую форму. Это потому, что то, как проценты вычитаются из ваших налогов, зависит от того, как вы использовали кредитные деньги, а не от самого кредита.
Если вы вычитаете проценты, которые вы платите за сдаваемое в аренду имущество, вы должны использовать Приложение E (Форма 1040), чтобы сообщить об этом. Эта форма используется для дополнительного дохода от сдачи в аренду недвижимости. Если вы используете часть своего дома в качестве домашнего офиса или если вы используете деньги по ипотеке в коммерческих целях, вам может потребоваться заполнить Приложение C (форма 1040 или 1040-SR), чтобы сообщить об этом.