Покупка дома с ООО
Если вы хотите купить дом для проживания или для инвестиций, вы можете задаться вопросом, можете ли вы совершить сделку через ООО или общество с ограниченной ответственностью, а не под своим именем . Можно, но это сложно — и причина покупки — один из главных факторов, определяющих, хорошая это идея или нет. Здесь мы рассмотрим плюсы, минусы и сложности покупки дома с ООО.
Что такое ООО?
Аббревиатура ООО означает общество с ограниченной ответственностью. Это тип корпоративной структуры, который позволяет отдельным лицам и определенным организациям объединяться в бизнес. Владельцы известны как участники; также может быть только один владелец, называемый ООО с одним участником. Корпорации, иностранные юридические лица, физические лица и ранее существовавшие ООО могут квалифицироваться как члены нового ООО. Существуют различные правила, касающиеся ООО, как на федеральном уровне, так и на уровне штатов, и их создание требует соблюдения строгих требований.
Зачем тебе покупать дом с ним?
Как следует из названия, ООО предлагает преимущество ограничения ответственности для участников внутри компании. «Это означает, что LLC является отдельным юридическим лицом по отношению к лицу [или людям], владеющему LLC», — говорит адвокат Крис Коллинз, основатель фирмы Yugo Collins в Роаноке, штат Вирджиния. «Это может быть огромным преимуществом при попытке ограничить вашу подверженность судебному иску».
Физические лица и другие юридические лица, желающие защитить свою ответственность при покупке недвижимости, хорошо подходят для покупки дома с ООО. Это может быть особенно полезно для владельцев, желающих стать арендодателями. Чтобы получить выгоду, «LLC, а не отдельные участники по имени, должны владеть собственностью», — говорит адвокат Эндрю Л. Шварц, директор Stein Sperling в Роквилле, штат Мэриленд. «Если имущество сдается в аренду арендаторам, ООО должно быть названо арендодателем». По словам Шварца, ключевое значение имеет отдельная юридическая принадлежность ООО, в том числе наличие отдельного идентификационного номера налогоплательщика и использование отдельного банковского счета для оплаты финансовых обязательств.
Можете ли вы передать собственность, которой уже владеете, в ООО?
Да, можно купить недвижимость на свое имя, а затем передать право собственности ООО позже. Но есть некоторые факторы, которые следует учитывать перед тем, как это сделать. Если дом заложен, передача права собственности ООО может привести к срабатыванию пункта о сроках продажи и оговорки об ускорении ипотечного кредита, требующих полного погашения ипотеки. Кроме того, ипотечный полис и/или полис страхования титула владельца могут быть признаны недействительными, если ООО не полностью принадлежит вам. В зависимости от вашего местоположения, при передаче права собственности туда и обратно могут взиматься налоги на передачу недвижимости. В конечном счете, лучше всего обсудить свои планы с налоговым консультантом, прежде чем принимать какие-либо решения.
Получение ипотечного кредита для покупки ООО
Получение ипотечного кредита для финансирования покупки ООО может быть сложной задачей.
Как правило, они не имеют права на традиционную жилищную ипотеку — ссуда ООО более рискованна для кредитора, чем ссуда физическому лицу, поскольку им может быть труднее возместить убытки по невыплаченной ипотеке, если это необходимо.
Однако по мере того, как покупки ООО становятся все более популярными, финансирование ООО также становится популярным. «Ипотечные кредиты для ООО становится все проще получить», — говорит Шмуэль Шайовиц, президент и главный кредитный директор ипотечной банковской фирмы Approved Funding. «Ссуды для ООО обычно требуют 25-процентного первоначального взноса, хотя существуют программы для более низких первоначальных взносов с определенными ограничениями и требованиями. Существуют программы, доступные для ООО, которые будут использовать доход от аренды приобретаемой собственности в качестве дохода для квалификации и даже не потребуют личных налоговых деклараций».
Владельцам ООО может потребоваться лично подписать и гарантировать получение кредита, говорит Шайовиц.
При этом их личный кредитный рейтинг будет определять право на получение кредита и процентную ставку.
Однако, несмотря на то, что члены LLC, лично гарантирующие ссуду, могут иметь больше возможностей и потенциально обеспечить более высокую процентную ставку, это может также лишить некоторых гарантий, предоставляемых при покупке дома с LLC. Специальные программы ипотечного кредитования могут лучше подходить для покупки жилья ООО, говорит Даниэла Андреевская, директор по маркетингу платформы для инвестиций в недвижимость «Машвизор». К ним могут относиться «кредиторы с твердыми деньгами, частные кредиторы или краткосрочные кредиты с более высокими процентными ставками», — говорит она.
Покупка дома с ООО: Плюсы
Разделение активов и ограниченная ответственность
Это основные преимущества ведения любого вида бизнеса в качестве ООО, независимо от того, связан он с недвижимостью или нет. «ООО защищает личные активы своих владельцев», — говорит Рик Уоллес, инвестор в недвижимость и основатель ООО «Додзё».
«В случае судебного иска единственными активами, которые подвергаются риску, являются активы в ООО».
ООО также является единственным лицом, ответственным за ответственность. «Если вы владеете многочисленными объектами недвижимости, хорошей идеей будет создание отдельных ООО для каждого объекта, чтобы единственным активом, доступным в случае судебного иска, было отдельное имущество, принадлежащее ООО», — говорит адвокат Бона Дочи из O’Flaherty. Закон в Нейпервилле, штат Иллинойс. «Если одно ООО владеет всем имуществом, все это имущество подлежит ответственности, вытекающей из каждого имущества».
Конфиденциальность
Если вы хотите сохранить анонимность собственности, покупка дома с ООО — хороший способ добиться этого. Когда вы покупаете с LLC, ваше личное имя не прикрепляется к общедоступным записям или другой документации. Это может быть особенно полезно для людей с высоким доходом или высокопоставленных лиц (например, знаменитостей), а также для тех, кто покупает дорогостоящее жилье.
Налоговые льготы
Люди, зарегистрировавшиеся в качестве ООО для покупки дома, могут воспользоваться рядом налоговых льгот. Наиболее заметно, что ООО предлагают тип сквозной налоговой структуры, которая устраняет двойное налогообложение. «Любые налоги [на имущество] будут начисляться только на ООО, и вам не нужно будет платить личные налоги», — говорит Андреевская. «Вы можете сэкономить значительную сумму денег, избегая двойного налогообложения и оптимизируя налоговую ситуацию».
Покупка дома с ООО: Минусы
Стоимость
Создание и обслуживание ООО не бесплатно. По словам Уоллеса, плата за создание может составлять несколько сотен долларов авансом и, в зависимости от того, где находится ООО, от 50 до 100 долларов в год на текущие расходы на регистрацию. Также следует учитывать дополнительную бухгалтерскую работу и ежегодную налоговую подготовку, в то время как более высокие процентные ставки и дополнительные расходы на закрытие также учитывают общие затраты на покупку дома с ООО.
Ограниченное финансирование
Финансирование дома может быть проблемой для LLC, особенно если участник не желает гарантировать кредит. Как правило, вам придется заплатить более высокий первоначальный взнос, чем тому, кто покупает дом как физическое лицо, и у вас будет меньше доступных программ поощрения. Кредиты FHA и обычные кредиты, проданные Fannie Mae или Freddie Mac, не могут быть получены с LLC. Также могут быть требования по времени в бизнесе, что означает, что вам, возможно, придется подождать определенное количество времени после создания LLC, чтобы даже подать заявку на ипотечный кредит.
Потеря льгот на прирост капитала
Если дом, который вы покупаете с ООО, служит вашим основным местом жительства, вы можете упустить налоговые льготы на прирост капитала, когда придет время продавать.
Итог
Купить дом с ООО однозначно можно. Но если вы не знаменитость или инвестор в недвижимость, который хочет ограничить свою ответственность в качестве арендодателя, это, вероятно, не очень хорошая идея.
Для частных лиц, которые просто покупают дом для проживания, недостатки — особенно в вопросах стоимости и финансирования — перевешивают преимущества.
Затраты на покупку недвижимости в Японии — JAPAN PROPERTY CENTRAL K.K.
При покупке недвижимости в Японии многие налоги основаны на налоговой стоимости основных средств отдельной собственности, которая отличается от покупной цены. Когда вы нашли недвижимость, которую хотите приобрести, ваш агент сможет предоставить вам оценку налогов и расходов перед покупкой.
В качестве общего руководства планируйте, чтобы сборы и налоги были эквивалентны примерно 6~7% сверх покупной цены.
Гербовый сбор5,000 ~ 480,000 йен
Гербовый сбор уплачивается при подписании договора на строительство, договора купли-продажи или ипотечного договора. Налог зависит от цены, указанной в договоре.
| Цена приобретения | Налог на марка (*сниженная ставка) |
| 5 ~ 10 миллионов иен | 5000 иен |
| 10 ~ 5086 иен | |
| 10 ~ 5086 иен | |
10 ~ 5086 млн. | иен |
| 10 ~ 5086 млн. | иен |
| 10 ~ 5086 млн. | иен |
| 10 ~ 5086 млн. | иен |
| 10 ~ 5086.0089 | 10,000 Yen |
| 50 ~ 100 million Yen | 30,000 Yen |
| 100 ~ 500 million Yen | 60,000 Yen |
| 500 million ~ 1 billion Yen | 160,000 Yen |
| 1 billion ~ 5 млрд иен | 320 000 иен |
| 5 млрд иен + | 480 000 иен |
и 31 марта 2024 г.
Налог на регистрацию недвижимого имущества1,5% от стоимости налога на основные средства земли
0,3%* от стоимости налога на основные средства здания
0,1% ~ 0,4% от стоимости ипотеки
Этот налог выплачивается при переходе права собственности, а также при оформлении ипотеки на недвижимость. Судебный следователь предоставит оценку регистрационного налога, который должен быть уплачен.
Ставка налога составляет 1,5 % от налога на основные средства стоимости земли, плюс 0,3% от налог на основные средства стоимость здания (*если это новостройка; или если площадь этажа превышает 50 кв.м., в течение определенного возраста и используется в качестве личного жилья). Если недвижимость предполагается использовать в качестве второго дома или сдавать в аренду, ставка налога на здание составляет 2,0% от стоимости основных средств.
Налог на регистрацию ипотеки составляет 0,4% от стоимости ипотеки. Для личных резиденций, отвечающих определенным требованиям, ставка налога может быть снижена до 0,1%.
Налог на приобретение недвижимости1,5% от стоимости налога на основные средства земли
3,0%* от стоимости налога на основные средства здания
Вы получите счет по налогу на приобретение недвижимости из налоговой инспекции в течение примерно 3 ~ 6 месяцев после покупки.
- 1,5% от стоимости основных средств земли.
- 3,0% от стоимости основных средств здания.
Обычная ставка налога на землю составляет 3% от стоимости основных средств, но если земля определяется как «земля под застройку», ставка налога уменьшается вдвое.
Вычеты применяются к новому жилью и жилью, получившему долгосрочный сертификат высшего качества. Существуют также вычеты для вторичного жилья и квартир, которые могут варьироваться в зависимости от возраста здания, его размера и цели использования.
Брокерский сбор с недвижимостью3% + 60 000 иен + потребительский налог
комиссия 3% от базовая цена + 60 000 иен + налог на потребление (в настоящее время 10%).
Брокерские сборы оплачиваются как продавцом, так и покупателем. Как покупатель, если вы работаете напрямую с брокером продавца, этот брокер также имеет право взимать с вас такое же комиссионное вознаграждение (фактически получая двойную комиссию от продажи, представляя обе стороны).
Базовая цена является ценой собственности без налога на потребление и будет ниже фактической цены покупки, если недвижимость включает налог на потребление, поэтому убедитесь, что ваш агент не пересчитал свои сборы. Налог на потребление применяется к строительной части недвижимости, если продавцом является компания (налог на потребление обычно включается в цену продажи, а затем оплачивается продавцом).
Налог на основные средства и городской налогНалог на основные средства: 1,4% от базовой суммы налога
Городской налог: 0,3% от базовой суммы налога
По сути, это ежегодные налоги на недвижимость.
Ежегодные налоги на основные средства и городские налоги будут разными для каждого объекта недвижимости, поэтому уточните у своего агента последние данные о налогах. Налоги, как правило, выше для собственности с большей и более ценной долей собственности на землю.
Вы должны будете уплатить пропорциональные налоги продавцу во время продажи, а затем продолжать платить эти налоги в налоговую инспекцию каждый год.
Налоги можно платить один раз в год или ежеквартально. Если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц, все стороны несут совместную обязанность по уплате налога. Налоги не выставляются и не могут взиматься с каждого владельца в зависимости от его доли собственности. Например, если лицо А и лицо Б имеют по 50% собственности в собственности, а годовой налоговый счет составляет 100 000 иен, и А, и В несут ответственность за обеспечение выплаты суммы. Лицо А не может потребовать от налоговой инспекции, чтобы оно заплатило только 50 000 иен. Если лицо Б платит все 100 000 иен, налоговые обязательства как для лица А, так и для лица Б снимаются.
Эти налоги обычно уменьшаются вдвое в течение первых 3–5 лет после завершения строительства нового дома или многоквартирного дома.
Пример годовых налогов на основные и городские налоги:
- 32-летняя квартира 26 кв. : 1 438 742 иен
- 17-летний дом в Нишихаре: 1 399 896 иен
(для собственников квартир)
Если вы владеете отдельной квартирой в многоквартирном доме, вам необходимо ежемесячно платить взносы в управляющую компанию дома и в ремонтный фонд. Плата за управление идет на общую эксплуатацию здания, а плата за ремонт идет на будущий ремонт и обслуживание мест общего пользования. Плата рассчитывается на основе внутреннего размера вашей квартиры, поэтому для больших квартир ежемесячная плата будет выше. Также может взиматься дополнительная плата за квартиры с террасами на крыше или садами.
Плата может быть установлена застройщиком на низком уровне, если здание новое, но по мере старения здания эта плата может увеличиться, чтобы покрыть расходы на техническое обслуживание. Ассоциация собственников здания (состоящая из владельцев квартир) имеет право голосовать за изменение платы.
В качестве очень общего ориентира, эти сборы обычно могут варьироваться от 350 до 600 иен за квадратный метр, в зависимости от здания и его оснащения, хотя вы можете найти некоторые объекты с комиссией за пределами этого диапазона.
Плата за ипотекуОбратитесь в свой банк
Если вы совершаете покупку с помощью кредита, ваш банк взимает с вас комиссию сверх ипотечного кредита.