Оценочные эффективные ставки налога на имущество в 2010–2019 годах
Нажмите здесь, чтобы прочитать полный отчет.
Нажмите здесь, чтобы прочитать пресс-релиз для этого анализа.
Эффективные ставки налога на имущество являются мерой бремени налога на имущество для домовладельцев и предприятий. Они переводят налоговые ставки по счетам налога на имущество в ставки, отражающие процент от полной рыночной стоимости, причитающийся с имущества в виде налогов за данный год. В этом отчете, ежегодно публикуемом Гражданской федерацией, оценивается налоговый 2019 год.(налоги к уплате в 2020 г.) действующие ставки для Чикаго и 28 других выбранных муниципалитетов на северо-востоке Иллинойса. Из муниципалитетов 12 находятся в округе Кук (включая Чикаго) и 19 — в округах воротника. В исследование включены три муниципалитета, которые расположены в двух округах: Элгин пересекается с округами Кук и Кейн, деревня Элк-Гроув пересекается с округами Кук и Дюпейдж, а Нэпервилл перекрывает округа Дюпейдж и Уилл.
В округе Кук в 2019 налоговом году в четырех из 12 муниципалитетов произошло снижение фактической ставки налога на недвижимость в отношении жилой недвижимости.по сравнению с предыдущим годом. В десяти из 12 муниципалитетов округа Кук в период с 2018 по 2019 налоговый год произошло снижение всей коммерческой недвижимости. Эффективные ставки налога на промышленную недвижимость в выбранных муниципалитетах округа Кук, по которым были доступны данные, увеличились за двухлетний период.
В 2019 налоговом году Департаменту доходов штата Иллинойс не хватило объема продаж промышленной собственности в оценочной триаде Чикаго и Южной оценочной триады, чтобы провести статистический анализ отношения оценки к объему продаж. В результате Гражданская федерация смогла рассчитать только 2019 год.расчетные эффективные налоговые ставки для промышленной собственности округа Кук в Северной триаде (см. Методологию).
В графствах воротника эффективная ставка налога на имущество для всех видов имущества увеличилась в большинстве выбранных муниципалитетов в период с 2018 по 2019 налоговый год, за исключением Элк-Гроув-Виллидж (-0,4%), Аврора (-1,4% ), Карпентерсвилль (-1,3%), Фокс-Лейк (-4,5%), Вокиган (-1,8%) и Пеотон (-13,8%).
За 10-летний период между 2010 и 2019 налоговыми годами эффективные ставки налога на жилую недвижимость снизились во всех выбранных муниципалитетах округа Кук, за исключением недвижимости в Эванстоне, Чикаго, Баррингтоне и Чикаго-Хайтс. Что касается коммерческой недвижимости, то единственными муниципалитетами, в которых увеличились эффективные налоговые ставки, были Чикаго и Харви. В 2010 или 2019 налоговых годах в Южной триаде было недостаточно продаж промышленной собственности для расчета эффективной налоговой ставки. В графствах воротника эффективные ставки налога на все виды собственности снизились для большинства выбранных муниципалитетов за рассматриваемый 10-летний период. Тем не менее, в пяти муниципалитетах округов воротника были повышены эффективные налоговые ставки.
Город Чикаго
- В 2019 году эффективная ставка налога на жилую недвижимость города Чикаго составила 1,77%, что является самой низкой ставкой для жилой недвижимости среди 12 выбранных муниципалитетов округа Кук.
[2] Ставка увеличилась с 1,76% в предыдущем году; - Эффективная ставка городского налога на коммерческую недвижимость снизилась до 4,29% в 2019 году с 4,42% в предыдущем году. Коммерческая ставка города в 2019 году была самой низкой эффективной налоговой ставкой среди 12 выбранных муниципалитетов округа Кук. Как отмечалось выше, Гражданская федерация не смогла рассчитать эффективную ставку налога на промышленную собственность в Чикаго в 2019 году.;
- За 10-летний период с 2010 по 2019 год эффективная ставка налога на жилье в Чикаго увеличилась на 2,7%, с 1,72% до 1,77% от полной рыночной стоимости; и
- Коммерческая эффективная налоговая ставка также увеличилась на 1,4% в период с 2010 по 2019 год, с 4,23% до 4,29% от полной рыночной стоимости.
[2] Ставка увеличилась с 1,76% в предыдущем году;Пригород округа Кук: отдельные муниципалитеты (11)
- В период с 2018 по 2019 год в семи из выбранных пригородных муниципалитетов округа Кук ставки налога на недвижимость увеличились, в то время как в остальных четырех фактические ставки налога на недвижимость снизились за два года. рассматриваемый период года;
рассматриваемый период года;- Девять из выбранных пригородных муниципалитетов округа Кук испытали снижение эффективных коммерческих налоговых ставок в период с 2018 по 2019 год. Наибольшее снижение произошло в Эванстоне — на 7,9%, за ним следуют Харви и Оук-Парк — на 7,5% и 7,0% соответственно. двухлетний период;
- В большинстве выбранных пригородных муниципалитетов округа Кук за 10-летний период с 2010 по 2019 год были снижены эффективные ставки налога на жилую и коммерческую недвижимость.. Исключения составляли жилая недвижимость в Чикаго-Хайтс, Баррингтон и Эванстон и коммерческая недвижимость в Харви. Как отмечалось выше, Гражданская федерация не смогла рассчитать эффективную налоговую ставку для объектов промышленной собственности в Южной триаде в 2019 году. Однако в отношении объектов Северной триады в каждом муниципалитете наблюдалось снижение ставок налога на промышленную собственность в течение 10-летнего периода;
- Среди выбранных пригородных муниципалитетов в Северной триаде округа Кук самая высокая предполагаемая эффективная ставка промышленного налога в Элгине — 7,67%, а самая низкая — в деревнях Гленвью и Баррингтон — 5,27%.
- Во всех выбранных пригородных муниципалитетах Северной триады округа Кук за 10-летний период произошло снижение эффективных налоговых ставок для промышленных предприятий. В Эванстоне произошло самое большое снижение на 14,3%, с 6,85% в 2010 году до 5,87% в 2019 году. Как отмечалось ранее, эффективные ставки налога на промышленную собственность в Чикаго и Южной триаде не могли быть рассчитаны, потому что было недостаточно продаж промышленной собственности в 2019 налоговый год для Департамента доходов штата Иллинойс для проведения статистического анализа отношения оценки к продажам; и
Однако в отношении объектов Северной триады в каждом муниципалитете наблюдалось снижение ставок налога на промышленную собственность в течение 10-летнего периода;Округа Коллар: отдельные муниципалитеты (19)
- Вудсток имел самую высокую эффективную налоговую ставку среди 19 выбранных муниципалитетов округа Коллар в 2019 году на уровне 3,51%, что на 8,3% больше, чем эффективная налоговая ставка Вудстока в 2018 году, и меньше на 1,7%. с 2010 г. эффективная налоговая ставка 3,57%; В
- Ок-Брук была самая низкая эффективная ставка налога на имущество в 2019 году среди выбранных муниципалитетов графства Колор: 1,14% по сравнению с 1,07% в предыдущем году;
- В четырнадцати из 19 выбранных муниципалитетов графства Колор в период с 2018 по 2019 год были повышены эффективные ставки налога на имущество; и
- За 10-летний период с 2010 по 2019 год в 15 из 19 выбранных муниципалитетов в графствах воротника были снижены эффективные налоговые ставки. Эффективная налоговая ставка Вокегана снизилась на 31,9%, с 5,15% в 2010 году до 3,50% в 2019 году. В Лейк-Форест наблюдался самый большой рост за 10-летний период, увеличившись на 14,5%, с 1,64% в 2010 году до 1,88% в 2019 году..
с 2010 г. эффективная налоговая ставка 3,57%;[1] Эти перекрывающиеся муниципалитеты были выбраны для того, чтобы читатель мог изучить различия в налоговых ставках, возникающие в одном сообществе.
[2] В этом отчете под «жилыми» понимается недвижимость класса 2, которая представляет собой дома на одну семью, кондоминиумы, кооперативы и многоквартирные дома до шести квартир.
Более крупные многоквартирные дома (класс 3) не включены в настоящий отчет. Как обсуждается далее в отчете, расчетная ставка для жилых помещений не включает льготы для домовладельцев, которые могут снизить ставку.
Нажмите здесь, чтобы прочитать полный отчет.
Нажмите здесь, чтобы прочитать пресс-релиз для этого анализа.
Как рассчитываются налоги на недвижимость г. Нью-Йорка
Налоги на недвижимость г. Нью-Йорка по-разному влияют на владельцев кооперативов, многоквартирных домов и домов на одну семью. Читайте дальше, чтобы узнать, как они рассчитываются. (Getty Images)
Нью-Йорк имеет репутацию города с высокими налогами, но, по крайней мере, когда дело доходит до налогов на дома, реальность значительно меньше, чем ожидалось. Налоги на недвижимость Нью-Йорка для многих домовладельцев удивительно разумны.
Опрос, проведенный Attom Data Solutions, компанией, занимающейся данными о недвижимости, показывает, что в городе действуют самые низкие налоговые ставки на дома на одну семью в районе трех штатов Нью-Йорк-Нью-Джерси-Коннектикут.
Например, для дома стоимостью 750 000 долларов в Квинсе годовой счет по налогу на недвижимость может составлять всего 5 900 долларов. Дом равной стоимости в округе Вестчестер может иметь налоговый счет на сумму более 17 000 долларов, в то время как владелец сопоставимого дома в округе Эссекс в Нью-Джерси может заплатить почти 19 000 долларов.
Средняя эффективная налоговая ставка по городу — процент от рыночной стоимости, который домовладелец платит в виде налогов — составляет всего 0,9.%, что выше, чем во всех городах Калифорнии, связанных с Предложением 13, но значительно ниже Чикаго (2,1%), Хьюстона (2,26%), Филадельфии (1,15%) и Бостона (1,22%). Средний показатель по штату Нью-Йорк составляет 1,68%.
Но не расслабляйтесь слишком легко. В то время как Нью-Йорк, как известно, занижает налоги на дома на одну семью, он хорошо известен завышенными налогами на большие жилые дома. Этот домовладелец в Квинсе получает передышку, но владелец кондоминиума на Манхэттене за 750 000 долларов может выложить до 19 000 долларов в виде налогов на недвижимость.
Для целей налогообложения имущества существует четыре широких классификации собственности, только две из которых представляют интерес для большинства домовладельцев: Недвижимость класса 1 — это дома на одну-три семьи. Недвижимость класса 2 — это сдаваемые в аренду здания с четырьмя и более квартирами, кооперативы и кондоминиумы. Другие налоговые классы охватывают коммунальные услуги, коммерческие здания и другую нежилую недвижимость.
Нижний Ист-Сайд
473 FDR Drive
679 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Бэттери-Парк-Сити
350 Олбани-стрит
825 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Kips Bay
350 East 30th Street
965 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Lenox Hill
1160 Third Avenue
1 295 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.2
Кипс-Бей
330 Третья авеню
750 000 долларов США
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Финансовый район
3 Ганновер-сквер
1 100 000 долларов США
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Центральный Гарлем
2322 Бульвар Адама Клейтона Пауэлла
775 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.3 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1,5
Нижний Ист-Сайд
500 Гранд-Стрит
815 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Нижний Ист-Сайд
457 Fdr
775 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Адская кухня
310 West 52nd Street
1 225 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1,5
Два моста
252 South Street
1 200 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Адская кухня
350 Западная 42-я улица
1 450 000 долларов
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
В штате Нью-Йорк также действуют налоги на недвижимость, которые вступают в силу, когда недвижимость переходит из рук в руки, но они не подпадают под общий термин «налоги на недвижимость». Крупнейшими из них являются налоги Нью-Йорка и штата Нью-Йорк на передачу собственности, а также налог на «особняки» Нью-Йорка, который привлекает все больше и больше покупателей жилья, поскольку средняя цена дома в городе флиртует с порогом налога в 1 миллион долларов.
Налоги на недвижимость г. Нью-Йорка для домов на одну-три семьи
Каждый январь Департамент финансов рассылает владельцам недвижимости Уведомление о стоимости имущества. Он включает информацию о рыночной стоимости недвижимости, которую город определяет на основе продаж близлежащих домов.
Но вы платите налоги с оценочной стоимости дома, а не с его рыночной стоимости. В Нью-Йорке оценочная стоимость недвижимости класса 1 составляет 6% от ее рыночной стоимости.
После определения оценочной стоимости городское правительство затем применяет соответствующую налоговую ставку, которая составляла 20,9.19 % в 2019 году и вырастет до 21,167 % в 2020 году. (Он может меняться ежегодно.) Затем город умножает оценочную стоимость на налоговую ставку, чтобы получить фактический налог на дом.
Продолжение статьи ниже
Пример: Департамент финансов оценивает рыночную стоимость особняка в Ривердейле в 2,6 миллиона долларов, оценочная стоимость которого составляет 156 000 долларов. Умножьте оценочную стоимость на налоговую ставку 2019 года, и домовладелец получит счет в размере 32 634 долларов. Налоги выплачиваются ежеквартально, с первых 8 159 долларов США.чек, подлежащий оплате 1 июля каждого года.
На самом деле, однако, многие владельцы недвижимости класса 1, в том числе и этот, платят меньше, чем стандартная ставка, потому что со временем оценочная стоимость имеет тенденцию отставать от рыночной стоимости. С 1981 года оценка дома не может повышаться более чем на 6% в год или более чем на 20% в любой пятилетний период, даже если рыночная стоимость дома удваивается.
Владельцы недвижимости в Нью-Йорке также пользуются множеством налоговых послаблений и скидок, начиная от популярной программы STAR и заканчивая освобождением от налогов для духовенства на 1500 долларов. (Для домовладельцев предусмотрены дополнительные льготы по налогу на имущество.)
Как рассчитываются налоги на кондо в Нью-Йорке?
Этот налоговый счет владельца Ривердейла выглядел бы выгодной сделкой для владельца квартиры Ph30 по адресу tony 15 Central Park West, где расчетная рыночная стоимость в 2,7 миллиона долларов привела к налоговому счету в 2019 году в размере 152 000 долларов — в пять раз больше, чем за особняк в Бронксе. Однако, как бы он ни был высок, он, вероятно, и близко не соответствует тому налогу, который был бы, если бы большие кондоминиумы и кооперативные здания класса 2 оценивались и облагались налогом как дома.
Оушен Хилл
1776 Бродвей
499 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1
Prospect Heights
550 Vanderbilt Avenue
1 225 000 $
коек@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1,5
Коббл Хилл
439 Hicks Street
475 000 долларов США 90 005 кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Парк Слоуп
333 4-я улица
550 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Форт Грин
181 Декалб Авеню
1 199 000 долларов США 90 005 кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1,5
Проспект Леффертс Гарденс
371 Линкольн Роуд
950 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.2
Park Slope
350 Butler Street
895 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Park Slope
350 Butler Street
1 285 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.2
Парк Дитмас
616 Восточная 18-я улица
529 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Парк Слоуп
90 Восьмая авеню
778 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1
Центр города Бруклин
225 Адамс-стрит
825 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Кенсингтон
264 Webster Avenue
975 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.2
Квартиры и кооперативы облагаются налогом, как если бы они сдавались в аренду. Налог основан на запутанной оценке Министерства финансов относительно того, какой доход от аренды здания будет основан на «сопоставимых» сдаваемых в аренду зданиях. В кондоминиуме эта общая стоимость затем распределяется между отдельными квартирами. В результате, говорят многие критики, относительно скромные квартиры облагаются завышенными налогами по сравнению с домами, в то время как самые дорогие квартиры в городе сильно занижены.
Пентхаус 20 был куплен в 2012 году за 88 миллионов долларов. Однако применение той же формулы к Западному Центральному парку, что и город к Ривердейлу, приведет к 2019 году.налоговый вычет около $1,1 млн.
Квартира S602, одна из самых дешевых квартир на 15 CPW, была продана за 900 000 долларов в 2011 году, а в 2019 году задолжала 7 750 долларов в виде ежегодных налогов на недвижимость — примерно на 500 долларов больше, чем дом по сопоставимой цене в Квинсе.
Как рассчитываются налоги на кооперативную недвижимость г. Нью-Йорка?
Владельцам кооперативов не нужно возиться с ежегодными взносами и ежеквартальными платежами, потому что на все здание есть только один налоговый счет. Индивидуальные налоговые обязательства определяются количеством принадлежащих акций, и налоги уплачиваются с каждым ежемесячным платежом за обслуживание. В январе каждого года акционеры получают письмо о налоговом вычете от бухгалтеров своего здания, в котором указывается, сколько налога на имущество они заплатили в предыдущем году.
Как и многоквартирный дом, кооперативное здание оценивается на основе потенциального дохода от аренды. Взгляните на самое высокомерное здание в городе, 740 Park Ave. Тридцать одна квартира с общей рыночной стоимостью 91 миллион долларов США и оценочной стоимостью 39 миллионов долларов США. Годовой налоговый счет составляет 4,4 миллиона долларов — это 142 000 долларов за единицу, или чуть меньше 12 000 долларов в месяц.
Джексон-Хайтс
91-10 34th Avenue
515 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Rego Park
65-38 Booth Street
309 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Хантерс-Пойнт
22-18 Джексон-авеню
949 000 долларов США
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Джексон-Хайтс
79-10 34th Avenue
565 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Элмхерст
86-15 Бродвей
445 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Джексон-Хайтс
87-09 34th Avenue
420 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Astoria
21-17 31st Avenue
950 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Джексон-Хайтс
37-31 73rd Street
375 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Форест-Хиллз
112-01 Квинс-Бульвар
760 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1,5
Форест-Хиллз
63-61 Йеллоустонский бульвар
419 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.2 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Форест-Хиллз
77-14 113rd Street
369 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.1 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.1
Astoria
33-47 14th Street
615 000 $
кроватей@1,5xСоздано с помощью Sketch.3 |
ванна@1,5xСоздано с помощью Sketch.
1,5
Непонятно, как городские власти придумали сопоставимые сдаваемые в аренду здания для сравнения с 740 Park, потому что эти цифры, вероятно, не соответствуют реальной стоимости этого места. В настоящее время на продажу выставлены две квартиры за 32,5 млн долларов и 27,5 млн долларов соответственно. Самая дорогая квартира в доме, 18-комнатный дуплекс, продана в 2014 году за 71 миллион долларов. Типичное ежемесячное обслуживание, которое включает в себя налоги, заработную плату персонала, любую ипотеку здания и его содержание, а также улучшения, составляет 17 000 долларов или более.
Небольшая цифра из конверта: 31 квартира стоимостью в среднем 30 миллионов долларов означает, что фактическая рыночная стоимость здания составляет почти 1 миллиард долларов! При налогообложении по ставке Ривердейла это принесет 11,7 миллиона долларов, что почти в три раза превышает текущий налоговый счет.
Для сравнения, взгляните на гораздо более скромный кооператив из 139 квартир по адресу 235 E.