Налог на квартиру после вступления в наследство: Налог на получение и продажу наследства — 2021 год

Неравенство среди аналогичных налогоплательщиков. Поскольку оценочная стоимость недвижимости во многом зависит от того, как давно она была куплена, между владельцами недвижимости возникают значительные разногласия только потому, что они приобрели недвижимость в разное время. Существенные различия наблюдаются даже среди владельцев собственности схожего возраста, дохода и достатка. Например, существуют значительные различия среди аналогичных домовладельцев в районе залива. Если посмотреть на домовладельцев в возрасте от 45 до 55 лет с домами стоимостью от 650 000 до 750 000 долларов и доходом от 80 000 до 100 000 долларов (значения, характерные для данного региона), выплаты по налогу на недвижимость в 2015 году варьировались от менее 2 000 до более 8 000 долларов.

Правила наследования усиливают неравенство. Исключения наследования усугубляют лежащее в основе неравенство налогоплательщиков. Это связано с тем, что исключения наследования фактически увеличивают время, в течение которого свойство может оставаться без повторной оценки. Чтобы увидеть, как это происходит, рассмотрим пример двух одинаковых домов, построенных в одном районе в 1980 году:

• Дом 1 приобретен в 1980 году и постоянно принадлежит первоначальным владельцам до их смерти 50 лет спустя, после чего дом унаследован их ребенком.
• Дом 2 , , напротив, продается примерно каждые 15 лет — примерно на обычную продолжительность владения домом в Калифорнии.

Мы прослеживаем счета по налогу на недвижимость этих двух домов за несколько десятилетий на Рисунке 4, исходя из предположения, что дома растут по исторически типичным ставкам для домов в Калифорнии. К 2030 году счет за дом 1 будет в три раза меньше, чем счет за дом 2. В отсутствие исключения наследования, когда дом 1 переходит к ребенку первоначального владельца, он будет переоценен.Это стерло бы большую часть разницы в выплатах налога на имущество между домом 1 и домом 2. Однако с исключением наследования, новый владелец дома 1 сохраняет более низкий налоговый платеж своего родителя. На протяжении жизни ребенка разница в налоговых выплатах между домом 1 и домом 2 продолжает расти. К 2060 году счет за дом 1 будет в шесть раз меньше, чем счет за дом 2.

Многие унаследованные основные жилые дома переоборудованы для других целей. Исключение наследования, по-видимому, побуждает детей держаться за дома своих родителей для использования в качестве аренды или других целей вместо того, чтобы выставлять их на продажу. Взгляд на унаследованные дома в округе Лос-Анджелес за последнее десятилетие подтверждает этот вывод. На диаграмме 5 показана доля домов, получивших освобождение домовладельца от налогов — снижение налога, доступное только для основного жилья, — до и после наследования. До наследования около 70 процентов домов требовали освобождения домовладельца от налога, по сравнению с примерно 40 процентами после наследования.Это говорит о том, что многие из этих домов превращаются из основных жилых домов в другое предназначение.

Возможно, эта тенденция возникает из-за того, что люди по своей сути принимают разные решения в отношении унаследованной собственности, независимо от их налогового режима. Однако более пристальный взгляд на данные из округа Лос-Анджелес говорит об обратном. На Рисунке 6 доля первичного жилья, переоборудованного для использования в других целях, разбита по сумме налоговых сбережений, полученных ребенком. Как показано на Рисунке 6, доля первичных жилых домов, переоборудованных для использования в других целях, является самой высокой среди тех, кто получает наибольшую экономию на налогах.Чуть более 60 процентов детей, получающих наибольшую экономию на налогах, переоборудовали свой унаследованный дом для другого использования, по сравнению с чуть менее половины детей, получающих наименьшие сбережения. Это говорит о том, что экономия на налогах, обеспечиваемая исключением наследования, может быть учтена в решении некоторых детей преобразовать основное место жительства их родителей в аренду или другое использование.

Способствует ограниченному наличию домов для продажи. Перевод унаследованной собственности из основных жилых помещений в другое использование может усугубить проблемы для покупателей жилья, возникшие из-за ограниченного рынка жилья в штате.Во многих частях Калифорнии предложение домов на продажу очень ограничено, и покупка дома очень конкурентоспособна. На Рисунке 7 показано, что количество выставленных на продажу домов в Калифорнии постоянно более ограничено, чем в остальной части страны. Этот ограниченный инвентарь — следствие многих факторов, в том числе слишком малого количества домов и старения населения — привел к росту цен на жилье в Калифорнии и затруднил покупку жилья для многих. Когда унаследованные дома не выставляются на продажу, эти проблемы усугубляются.С другой стороны, перевод унаследованных домов на рынок аренды может оказать понижательное давление на арендную плату. Однако данные, которые мы рассмотрели, не позволяют нам определить, сколько объектов недвижимости переоборудуют для сдачи в аренду, а не для других целей, таких как дома для отдыха. В целом, перемещение домов с рынка продажи на рынок аренды, вероятно, приведет к тому, что меньше калифорнийцев будут домовладельцами, а больше — арендаторами.

Прошли десятилетия с тех пор, как калифорнийцы проголосовали за исключение унаследованной собственности.С тех пор это решение имело серьезные последствия, однако его пересмотру уделялось мало внимания. Более того, есть признаки того, что использование исключения будет расти в будущем. В свете этого Законодательное собрание может пожелать пересмотреть исключение наследования. В качестве отправной точки Законодательное собрание хотело бы рассмотреть, какой цели оно желает достичь с помощью исключения наследования. Ставится ли цель обеспечить, чтобы семья продолжала занимать определенную собственность? Или сохранить право собственности на определенную собственность в семье? Или продвигать наследование собственности само по себе?

Разные цели предполагают разную политику.Если цель состоит в том, чтобы безоговорочно продвигать наследование собственности, сохранение существующего исключения наследования имеет смысл. Однако если цель более узкая — например, убедиться, что семья продолжает занимать конкретный дом, — объем существующего исключения наследования будет слишком широким.

Налоги на недвижимость не могут быть большим препятствием для продолжения владения. Одно из возможных оснований для исключения наследования состоит в том, чтобы не допустить, чтобы налоги на имущество сделали чрезмерно дорогостоящим для семьи продолжение владения определенной собственностью.Беспокойство может заключаться в том, что если собственность будет переоценена при наследовании, бенефициар не сможет позволить себе более высокий платеж по налогу на имущество, что вынудит его продать собственность. Однако есть основания полагать, что многие бенефициары находятся в сравнительно хорошем финансовом положении, чтобы покрыть расходы, связанные с переоценкой:

• Дети домовладельцев обычно более обеспечены. Дети домовладельцев, как правило, материально живут лучше, чем взрослые.Данные панельного исследования динамики доходов показывают, что калифорнийцы, выросшие в доме, принадлежащем их родителям, имели средний доход более 70 000 долларов в 2015 году по сравнению с менее чем 50 000 долларов для тех, чьи родители были арендаторами. Помимо дохода, несколько общенациональных исследований показали, что дети домовладельцев, как правило, более обеспечены во взрослом возрасте в различных категориях, включая уровень образования и домовладение.
• Многие унаследованные объекты недвижимости имеют низкую стоимость владения. Помимо налогов на недвижимость, домовладельцы несут расходы на ипотеку, страхование, техническое обслуживание и ремонт. Эти затраты, как правило, ниже для собственности, которая находилась в собственности в течение многих лет, как и в случае со многими унаследованными объектами собственности, в основном потому, что их ипотека была выплачена. Согласно данным American Community Survey, в 2015 году чуть менее 60 процентов домов, находящихся в собственности 30 лет и более, находились в свободном владении, по сравнению с менее чем четвертью всех домов. Следовательно, ежемесячные затраты на владение для этих домовладельцев были примерно на 1000 долларов меньше, чем у типичного домовладельца (1650 долларов по сравнению с670 долларов). Поскольку большинство унаследованных домов находились в собственности на протяжении десятилетий, дети обычно получают собственность с более низкой стоимостью владения.
• Наследование собственности обеспечивает финансовую гибкость. Помимо более низкой стоимости владения, дополнительным преимуществом наследования собственности без ипотеки является значительное увеличение кредитоспособности. Многие унаследованные свойства обладают значительным капиталом. Это предлагает бенефициарам возможность доступа к наличным деньгам через финансовые инструменты, такие как ссуды под залог собственного капитала.

Многие дети не владеют наследственным имуществом. Еще одно возможное обоснование исключения наследования состоит в том, чтобы обеспечить постоянное владение недвижимостью одной семьей. Однако многие дети, похоже, не занимают свои унаследованные свойства. Как обсуждалось ранее, похоже, что многие унаследованные дома переводятся в аренду или для других целей. В результате мы обнаружили, что в округе Лос-Анджелес только меньшая часть домов, унаследованных за последнее десятилетие, требует освобождения домовладельца.Это говорит о том, что в большинстве случаев семья не продолжает владеть унаследованным имуществом.

Если законодательный орган считает, что существующая политика слишком широка, у него есть несколько вариантов, чтобы лучше сфокусировать исключение на достижении конкретных целей. В дополнение к лучшему согласованию политики с конкретной целью сужение исключения поможет минимизировать некоторые недостатки, обсуждавшиеся в предыдущем разделе. Ниже приведены некоторые варианты, которые Законодательный орган может рассмотреть.Эти варианты могут быть приняты индивидуально или могут быть объединены. Любые изменения в конечном итоге должны быть представлены избирателям для утверждения.

Ограничение на дома, используемые в качестве основного места жительства. Один из вариантов — ограничить исключение домами, которые занимают члены семьи после наследования. Унаследованные дома, используемые в качестве сдачи в аренду или вторые дома, подлежат переоценке. Такое изменение могло бы сократить вдвое убытки по налогу на имущество в результате существующего исключения.

Тестирование средств. Другой вариант — потребовать проверку нуждаемости для определения права на исключение. Законодательный орган может установить порог дохода, ниже которого должен снизиться доход ребенка, чтобы иметь право на исключение по наследству.

Этап увеличения налога на имущество. Третий вариант — поэтапное увеличение налога на недвижимость в течение нескольких лет в результате переоценки унаследованной собственности.Это изменение уменьшило бы общую финансовую выгоду, которую дает исключение — в знак признания относительного богатства многих бенефициаров — и все же обеспечило бы некоторое краткосрочное облегчение. Промежуточный период, в течение которого происходит поэтапное увеличение, может дать члену семьи время для принятия финансовых мер для покрытия текущих затрат на владение их унаследованным имуществом.

Когда собственность переходит из рук в руки, налоги, уплачиваемые за собственность, обычно увеличиваются — часто значительно.Однако это не так в отношении большей части унаследованного имущества. Три десятилетия назад Законодательное собрание и избиратели решили, что большая часть унаследованного имущества не подлежит переоценке. Это было последовательное решение. Многие получили выгоду от налоговой экономии, которую дает эта политика. Тем не менее, исключение наследования вызывает некоторые политические опасения относительно справедливости налогоплательщиков и неблагоприятных последствий для рынков недвижимости.

В свете этих последствий Законодательное собрание может пожелать пересмотреть исключение наследования.Мы предлагаем законодательному органу подумать, какой цели он хочет достичь с помощью этой политики. Если цель состоит в том, чтобы не допустить, чтобы налоги на недвижимость сделали для семьи непомерно дорогое проживание в доме, существующая политика разработана слишком широко, и существуют варианты, позволяющие более эффективно использовать льготы. Однако в конечном итоге любые изменения в исключении наследования должны быть представлены избирателям.

Prop 19 и его влияние на унаследованную собственность для жителей Калифорнии — Финансовые альтернативы

В ноябре 2020 года было принято Предложение 19, которое дает людям старше 55 лет больше возможностей переводить налоговую базу своего дома в другой дом — благо для пенсионеров, желающих уменьшить или переехать.Тем не менее, как мы уже писали в другом сообщении в блоге, посвященном предложению 19, этот закон имеет серьезные последствия для владельцев недвижимости в Калифорнии, которые хотят передать дом в наследство.

В этой статье мы рассмотрим некоторые из основных положений предложения 19, касающихся налогового кодекса Калифорнии, и рассмотрим гипотетический случай, когда этот новый закон влияет на решения, принимаемые семьями в отношении унаследованного имущества.

Поскольку советы по имущественному, налоговому и финансовому планированию относятся к конкретному случаю, ничто в этой статье не может быть истолковано как рекомендация любого рода.Это полностью гипотетический сценарий, и любые сходства с реальными ситуациями полностью случайны. Для получения финансовой консультации, связанной с предложением 19, или по другим вопросам, пожалуйста, проконсультируйтесь с профессиональным финансовым или налоговым консультантом.

Допустим, вы и ваша супруга владеете своим домом 35 лет, и ваши текущие налоги низки по сравнению со стоимостью вашего дома. Предположим, у вас трое детей, и в вашем имущественном плане вы планируете справедливо разделить свои активы между этими детьми.

Как и во многих семьях, вы, возможно, оставили на усмотрение ваших преемников, как именно разделить активы.Возможно, некоторые из них сказали, что хотели бы унаследовать дом и жить в нем, если вы оставите его им. Трудно предсказать особенности того, как это сработает, учитывая, что они, вероятно, не будут унаследованы в течение многих лет. Передача такого крупного актива, как дом, может иметь серьезные налоговые последствия, и они могут измениться теперь, когда будет применяться Предложение 19.

До крайнего срока 15 февраля личное жилье, переданное по наследству или подарком детям, не подлежит переоценке, поэтому дети также получают «низкий» счет по налогу на имущество.Короче говоря, предложение 19 значительно ограничивает это исключение.

Предложение 19 требует, чтобы, если дом не использовался в качестве личного места жительства ребенка в течение одного года, он должен быть переоценен по рыночной стоимости при наследовании. Давайте посмотрим, как это может повлиять на семьи и выбор, с которым они сталкиваются, на более подробном гипотетическом примере.

Какие варианты вам следует рассмотреть, если вы хотите минимизировать значительное увеличение налогового бремени для ваших бенефициаров?

Варианты, созданные для семей Калифорнии в соответствии с Правилом 19

Как правило, вы сталкиваетесь с двумя основными вариантами:

• Разрешить применять новый закон в будущем (не предпринимать никаких действий)

• Передать собственность вашим детям или до 15 февраля 2021 г.

Для целей этого примера предположим, что вы купили свой дом в 1985 году за 200 000 долларов; и теперь, даже несмотря на то, что ваш дом стоит 2100000 долларов, оценочная стоимость для целей налога на недвижимость составляет 400000 долларов, что делает ваш годовой налог на недвижимость 4000 долларов (благодаря потолку Prop 13 на 2% в год).

Опять же, это не следует толковать как совет, предназначенный для конкретного человека, но, к сожалению, для давнего домовладельца в Калифорнии, вероятно, в будущем будет взиматься больше налогов — либо подоходный налог, либо налог на недвижимость. Независимо от того, какой выбор вы сделаете, это просто вопрос выбора лучшего из двух.

Вот подробный обзор каждого из них.

Вариант 1. Подождите, пока они не унаследуют собственность.

Если вы не сделаете никаких изменений, ваши дети унаследуют дом после вашей смерти.База подоходного налога на дом будет увеличиваться до текущей рыночной стоимости при каждой вашей смерти. Если вы оставите дом, дети могут облагаться более высокими налогами на имущество.

Сценарий продажи:

Если ваш дом стоит 3 200 000 долларов, когда они унаследуют его через много лет, они могут продать, не платя налог на прирост капитала. Несмотря на то, что существует повышение стоимости на 3 000 000 долларов (между первоначальной налоговой базой в 200 000 долларов и продажей на 3 200 000 долларов), после вашей кончины стоимость «повышается» до рыночной стоимости.

Сценарий аренды:

Если ваши дети решат арендовать ваш дом после его унаследования, они будут платить налоги на недвижимость на основе рыночной стоимости при наследовании (оценочная стоимость будет равна рыночной стоимости). Итак, если вы оба умерли 16 февраля 2021 года, ежегодный налог на недвижимость вырастет с 4000 до 21000 долларов (1% от новой оценочной стоимости в 2100000 долларов)!

Сценарий заселения:

Если они вместо этого решат сохранить дом, и один из них желает въехать и заявить о нем как о личном месте жительства, налог на недвижимость в нашем примере увеличится на .Согласно Предложению 19, если рыночная стоимость вашего дома превышает оценочную стоимость плюс 1 000 000 долларов США, налог на имущество увеличивается.

Чтобы проиллюстрировать этот сценарий въезда, предположим, что вы оба умерли 16 февраля 2021 года, и один из ваших детей решил жить в доме. Оценочная стоимость вашего дома составляла 400 000 долларов, а его стоимость — 2 100 000 долларов. Дополнительная сумма добавляется к первоначальной оценочной стоимости согласно Предложению 19: рыночная стоимость 2 100 000 долларов США минус первоначальная оценочная стоимость 400 000 долларов США плюс 1 000 000 долларов США (или 700 000 долларов США), что составляет «новую» оценочную стоимость 1 100 000 долларов США.Вашему ребенку будет увеличен налог на имущество до 11 000 долларов (1% от новой оценочной стоимости).

Вариант 2: Передайте дом своим детям сейчас

Теперь ваши дети получат право собственности на дом и возьмут первоначальную стоимость покупки (налоговая база) вместе с вашей оценочной стоимостью в 400000 долларов (предоставив им прописку). 13 ставка налога на имущество в размере 4000 долларов в год). При этом переводе не будет взиматься подоходный налог, однако он будет использовать часть суммы, которую вы можете передать без федеральных налогов на недвижимость (в настоящее время 11 долларов США.7 млн ​​/ чел).

Вам нужно будет работать с поверенным, чтобы заключить соглашение или доверительное управление, чтобы решить, как обращаться с недвижимостью, и покрыть такие вещи, как расходы на содержание и пособие на проживание в доме бесплатно.

Отдать часть своих активов сейчас — непростой выбор, потому что это не только влияет на ваши текущие финансы и общий план владения недвижимостью, но и может ограничить ваши возможности в будущем. Что, если вы решите переехать в другой штат, переехать в другой дом в Калифорнии или путешествовать по миру и сдавать дом в аренду? Что делать, если вы решите использовать обратную ипотеку?

Сценарий продажи:

После вашей смерти, если ваши дети когда-либо решат продать дом, им придется заплатить налог на прирост капитала в размере разницы между вашей первоначальной налоговой базой в размере 200000 долларов и рыночной стоимостью на момент смерти.Используя те же цифры, указанные выше, если рыночная стоимость составляет 3 200 000 долларов, это будет равняться налогу на прибыль на 3 000 000 долларов прироста стоимости. Если использовать слишком простую ставку налога на прирост капитала в размере 20%, это составит 600 000 долларов США в виде подлежащих уплате налогов!

Сценарии аренды и въезда:

Ваши дети получают выгоду от более низкой оценочной стоимости и налога на имущество. Они могут принять решение позже арендовать дом или въехать в него — конечно, при соблюдении любых условий предыдущего соглашения или изначально созданного траста.

Осложняющие факторы и возможный вариант 3

Если вы владеете арендуемой недвижимостью или имеете квалификационный фонд личного резидентства (QPRT) и теперь обдумываете свой выбор с учетом предложения 19, мы настоятельно рекомендуем вам работать с вашей профессиональной командой в этих случаях являются более сложными, и следует учесть другие соображения.

Мы видели некоторые ссылки на «Вариант 3», в основном комбинацию вариантов 1 и 2, описанных выше, где детям можно сделать неполный подарок. Идея заключалась бы в том, чтобы получить лучшее из обоих миров — сохранить оценочную стоимость Опоры 13 и получить повышение в базисе после вашей смерти.

Мы не можем судить об эффективности такого подхода, но укажем, что Предложения по своей природе оставляют много вопросов и возможных лазеек, которые позже будут устранены с помощью дальнейшего законодательства и рекомендаций по реализации. Было бы разумно обдумать это, если вы решите воспользоваться этим вариантом.

Заключение по Предписанию 19 и наследованию имущества в Калифорнии

В целом, если у вас есть высоко оцененный дом и вы уверены, что ваши дети продадут его после наследования, вам следует подумать о том, чтобы сохранить право собственности как есть; и наоборот, если вы уверены, что ваши дети никогда не продадут дом, вам следует подумать о передаче права собственности до установленного срока.

Какой вариант выбрать семье? Это зависит от множества личных и финансовых факторов. Если вы еще не встретились со своим юридическим, налоговым или финансовым консультантом, чтобы рассмотреть их, и думаете о том, чтобы сделать шаг, возможно, вы захотите сделать это как можно скорее. Технически, любые переводы должны быть произведены не позднее 15 февраля 2021 года, чтобы избежать лечения по предложению 19, но, поскольку это государственный праздник, планируйте сделать это за несколько дней до этого!

Если у вас есть вопросы по чему-либо, упомянутому в этой статье, или вы хотите обсудить финансовый выбор с нашей командой, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Налог на прирост капитала на наследственное имущество

Если вы недавно унаследовали дом, важно понимать свои налоговые обязательства, прежде чем вы решите переехать, отремонтировать или продать.

Прирост капитала от унаследованного имущества работает немного иначе, чем от других активов. Когда вы продаете дом, вся ваша прибыль не облагается налогом. Вместо этого вы облагаетесь налогом с продажной цены собственности за вычетом ее рыночной стоимости на дату смерти владельца.

Чтобы помочь вам извлечь максимальную пользу из наследства, мы объясним, как рассчитать налог на прирост капитала на унаследованное имущество, как снизить налог или избежать его, а также как указать продажу в налоговой декларации.

Должен ли я платить налог на прирост капитала с унаследованной собственности?

Давайте сначала проясним ваш самый главный вопрос — применяется ли налог на прирост капитала к унаследованной собственности? Ответ положительный, но только в том случае, если вы получили прибыль от продажи дома. Другими словами, продажная цена дома была выше рыночной стоимости (по оценке на дату, когда вы унаследовали недвижимость).

Но не волнуйтесь — если вы обязаны платить налог на прирост капитала, есть несколько способов уменьшить его влияние, о которых мы вскоре расскажем.

Как рассчитывается налог на прирост капитала для унаследованной собственности?

Для расчета налоговых обязательств по приросту капитала вы начинаете с налоговой базы (иногда называемой стоимостной базой) унаследованной собственности. Это первоначальная цена покупки актива плюс любые улучшения. К счастью, когда вы наследуете собственность, эта сумма «увеличивается». Это означает, что налоговая база увеличивается до справедливой рыночной стоимости на момент смерти владельца собственности.

Давайте посмотрим на пример. Джон унаследовал дом своей матери после ее смерти.Когда она купила дом в 1975 году, он стоил 100 тысяч долларов. За последние 45 лет она улучшила собственность на 50 000 долларов при налоговой базе 150 000 долларов. Когда Джон проводит оценку дома, он стоит 300 000 долларов. Исходя из этого сценария, каковы налоговые последствия продажи унаследованного дома?

Если он продаст дом по той же цене (300 000 долларов), у него не будет прироста капитала. И поэтому нет налога на прирост капитала. Если бы он сделал некоторые улучшения и продал его за 330 000 долларов, он получил бы прирост капитала в размере 30 000 долларов.Это налогооблагаемая сумма.

Как я могу избежать уплаты налога на прирост капитала на унаследованное имущество?

Если вы ожидаете прирост капитала от продажи унаследованного дома, есть три способа снизить или избежать налога на прирост капитала.

Исключение из раздела 121

Исключение по Разделу 121 позволяет налогоплательщику исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США для совместных возвратов) прироста капитала от продажи, если они проживают в собственности не менее двух из пяти лет до продажи.Другими словами, унаследованный дом должен быть вашим основным местом жительства.

Подождите год, прежде чем продавать наследственное имущество

Если вы ждете, чтобы продать унаследованное имущество в течение как минимум одного года, IRS считает это долгосрочным приростом капитала с более благоприятными налоговыми ставками. Если вы продадите дом в течение года, это будет краткосрочная выгода. Это означает, что вы добавляете свой прирост капитала к своему доходу. Это может быть особенно дорого, если вы столкнетесь с новой налоговой категорией. Если вы не уверены, рекомендуется поговорить с налоговым специалистом.

Вычесть расходы на продажу из прироста капитала

Вы можете уменьшить прирост капитала, вычтя любые расходы, понесенные в связи с подготовкой дома к продаже или затратами на закрытие. Например, если вы продаете дом за 500 000 долларов, а его справедливая рыночная стоимость на дату вашего наследования составляла 450 000 долларов, у вас есть 50 000 долларов прироста капитала. Вы можете уменьшить это, вычтя затраты на закрытие в размере 40 000 долларов, и у вас останется 10 000 долларов прироста капитала.

Как указать в налоговой декларации продажу наследственного имущества

Вы будете сообщать о своем унаследованном имуществе в календарном году продажи, а не в том году, когда вы унаследовали дом.Выполните следующие действия:

1. Рассчитайте свой прирост (или убыток) капитала, вычтя вашу налоговую базу (справедливая рыночная стоимость дома) из покупной цены.
2. Сообщите о продаже в графике IRS D. Это форма для документирования прироста или убытков от прироста капитала.
3. Скопируйте прибыль или убыток в форму 1040. Имейте в виду — вы не можете использовать 1040A или 1040EZ в год продажи собственности.
4. Приложите Приложение D к своей налоговой декларации, когда вы подадите ее в IRS.

Хотя продажа унаследованного дома может привести к уплате налога на прирост капитала, вы не несете ответственности за полную продажную цену собственности.И теперь, когда вы понимаете нюансы налога на унаследованное имущество и прирост капитала, вы можете планировать заранее, чтобы не удивляться налоговому времени.

Унаследовали недвижимость в аренду? Вот что вам нужно учитывать

Наследование арендуемой собственности может быть неоднозначным благом.

С одной стороны, у вас есть непредвиденная прибыль от рентного дохода и мгновенная доля в собственности. С другой стороны, неправильное обращение с унаследованным имуществом, сдаваемым в аренду, может привести к большим налоговым счетам, которые отнимут большую долю от прибыли, которую, как вы думали, у вас есть.

В этой статье мы рассмотрим, что происходит, когда вы унаследуете арендуемую недвижимость, а также рассмотрим ваши юридические, налоговые и инвестиционные возможности.

Есть серьезные последствия наследования арендуемой собственности, о которых вам необходимо знать:

• Что делать с арендуемой по наследству недвижимостью
• Финансовые обязательства, такие как уплата налогов на имущество и непогашенная задолженность
• Юридическая ответственность закона о арендодателе-арендодателе в районе, где находится ваша новая арендуемая недвижимость, и поддержание ее в соответствии с действующими правилами зонирования
• Возможные налоговые обязательства, такие как налоги на наследство или прирост капитала, если вы решите продать

Пришло время разобраться в доступных вариантах.

Вариант №1: Сохраняйте имущество и собирайте ежемесячный доход

Это путь наименьшего сопротивления, а также вариант, который потенциально является наиболее прибыльным, особенно если ваша унаследованная собственность уже сдана в аренду квалифицированному арендатору. В дополнение к регулярному денежному потоку вы также получаете выгоду от повышения рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.

Компромисс заключается в том, что вы, как арендодатель, также будете нести ответственность за решение вопросов арендатора и проведение ремонта.Вместо того, чтобы пытаться управлять собственностью самостоятельно, наймите менеджера, который будет решать повседневные вопросы владения арендуемой недвижимостью.

Вариант №2: Продать унаследованное имущество сразу

С другой стороны, не все хотят владеть доходной недвижимостью. Иногда люди, унаследовавшие собственность, решают обналичить и погасить непогашенные долги или профинансировать накопительный план колледжа.

Но как продать унаследованное арендуемое имущество, которое уже сдано арендатору?

Арендаторы имеют право оставаться там до окончания срока аренды, даже если вы не подписываете договор аренды.Один из вариантов — договориться с арендатором, выплатив ему стимул уйти раньше. После этого вы можете разместить недвижимость у местного агента по недвижимости на MLS.

Другой способ продать унаследованное имущество сразу же — оставить арендатора и выставить его на продажу на Рынке инвестиционной недвижимости Roofstock.

Многие инвесторы в недвижимость ищут хорошую арендуемую недвижимость под ключ, которая уже сдана в аренду. Фактически, в зависимости от рынка недвижимости, вы могли бы получить большую прибыль, продав унаследованное имущество в качестве доходного вложения на Roofstock вместо того, чтобы продавать его на MLS или пытаться продать его самостоятельно.

Вариант №3: Продать рано или поздно, когда придет время

Вы всегда можете оставить сдаваемую в аренду собственность и посмотреть, нравится ли вам быть инвестором в недвижимость. Если вы это сделаете, вы всегда можете увеличить свой инвестиционный портфель, выполнив рефинансирование полученной по наследству арендной платы, чтобы привлечь капитал для покупки более доходной недвижимости.

Of, вы можете подождать и посмотреть, что происходит с рынком недвижимости и как это повлияет на рыночную стоимость вашего унаследованного имущества.Выяснить, сколько стоит арендуемая собственность, может быть немного сложно, потому что вы должны учитывать не только выплаты в вашем районе, но и фактор дохода, который получает ваша унаследованная собственность.

Вариант №4: Переехать в арендуемое вами по наследству имущество

Наконец, вы можете оставить собственность себе и въехать в нее после того, как арендатор уедет.

Имейте в виду, что во многих городах законы более удобны для арендатора, чем для арендодателя. Фактически, есть некоторые рынки недвижимости, на которых, если вы не продлите договор аренды, вы можете нести ответственность за причиненный ущерб.

Итак, прежде чем вы решите переехать, обязательно поговорите с местным поверенным по недвижимости, чтобы узнать, каковы законы арендодателя и арендатора для рынка, на котором находится ваша унаследованная арендуемая собственность.

Если вы в настоящее время не владеете арендуемой недвижимостью, сохранение унаследованной собственности — хороший способ начать бизнес. Или, если вы уже являетесь инвестором в недвижимость, добавление унаследованной арендуемой собственности к вашему портфелю недвижимости увеличивает пассивный доход и на один шаг ближе к финансовой свободе.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, есть несколько вещей, о которых следует помнить, если вы решите и дальше сдавать в аренду унаследованное имущество:

Налоговые льготы

Поскольку ваша унаследованная арендуемая собственность рассматривается IRS как инвестиционная собственность, вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала при продаже этой собственности. Однако вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, проведя обмен 1031, чтобы заменить унаследованное арендное имущество на другое инвестиционное имущество.

IRS также рассматривает доход от аренды, полученный вами от унаследованной собственности, как заработанный доход, который иногда облагается налогом по другой процентной ставке по сравнению с любым обычным доходом, который вы получаете от работы.

Вы можете уменьшить сумму заработанного дохода, подлежащего налогообложению, путем вычета коммерческих и операционных расходов на недвижимость из общей суммы арендной платы, получаемой вами от арендатора.

Обязанности арендодателя

Сохранение унаследованной арендуемой собственности в качестве аренды также означает, что у вас как арендодателя появятся новые обязанности.

Хотя владение недвижимостью — хороший способ изучить бизнес в сфере недвижимости, почти все инвесторы в недвижимость нанимают профессиональную компанию по управлению недвижимостью, чтобы позаботиться о своих инвестициях.

Управляющий недвижимостью обрабатывает повседневные детали, такие как аренда и сбор арендной платы, ремонт и техническое обслуживание, а также оплата счетов и налогов на недвижимость. В конце каждого месяца вы будете получать чек на ваш чистый доход, который профессиональные инвесторы в недвижимость называют «пассивным доходом».«

Правовые вопросы

Хорошая идея — передать унаследованное арендное имущество ООО (общество с ограниченной ответственностью). Один из самых больших потенциальных недостатков владения инвестиционной недвижимостью заключается в том, что необходимо учитывать больше юридических вопросов, например, когда гость арендатора решает подать на вас в суд из-за того, что он попал в аварию на вашей собственности.

LLC может обеспечить дополнительный уровень защиты от необоснованных судебных исков, храня ваши личные активы отдельно от унаследованной арендуемой собственности и любых других бизнес-активов, которые у вас уже могут быть.

Одна из самых важных финансовых проблем, с которыми вы столкнетесь, если решите продать унаследованное арендуемое имущество вместо того, чтобы оставлять его себе, — это большой налоговый счет.

Вот как продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду, и сохранить большую часть прибыли себе:

• Воспользуйтесь «повышением» значения , чтобы избежать налога на прирост капитала, если вы планируете продать сразу.Стоимость унаследованной собственности «повышается» за счет корректировки ее текущей справедливой рыночной стоимости, даже если до того, как вы унаследовали ее, она получила высокую оценку.
• Включите затраты на продажу недвижимости — такие статьи, как маркетинговые расходы и комиссионные за продажу недвижимости, — чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль. Например, если справедливая рыночная стоимость собственности составляла 100 000 долларов, когда вы ее унаследовали и продали за 110 000 долларов, то включая 6% комиссионных с продажи, которые вы уплатили, ваша прибыль уменьшится на 6 600 долларов.
• Если вы сохраняете недвижимость и позже решите продать, рассмотрите возможность использования этой собственности в качестве основного места жительства на пару лет. Таким образом, вы получите право на освобождение от уплаты налога на продажу дома в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев или 500 000 долларов для семейных домовладельцев, подающих совместную регистрацию.
• Используйте аналог 1031 с отложенным налогом на обмен , чтобы продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду, и купить другое инвестиционное имущество, чтобы отсрочить уплату любого налога на прирост капитала, который обычно подлежал бы уплате.Рынок инвестиционной недвижимости на Roofstock — отличный ресурс, который можно использовать для продажи сдаваемой в аренду собственности под ключ и поиска других домов на одну семью и небольших многоквартирных домов для инвестиций.

Наследование арендуемой собственности похоже на получение денег бесплатно. Это потому, что когда вы наследуете собственность, ваша новая основа повышается до текущей рыночной стоимости.

Например, если вы наследуете недвижимость за 100 000 долларов без существующей задолженности и 100% собственного капитала, IRS увеличивает базовую ставку до 100 000 долларов.Таким образом, когда вы продаете недвижимость, вы несете ответственность за уплату налога на прирост капитала только с разницы между вашей новой продажной ценой и вашей базовой ценой в 100 тысяч долларов.

Чтобы получить максимальную прибыль от сдаваемой в аренду собственности, не забудьте принять во внимание:

• Как недвижимость может создать для вас новый бизнес по инвестированию в недвижимость или как лучше всего добавить к уже существующему бизнесу.
• Максимизируйте потенциальную прибыль, используя денежный поток от унаследованной аренды для накопления капитала для будущих инвестиций.
• Что люди, от которых вы унаследовали собственность, хотели бы, чтобы вы делали, например, оставлять ренту для накопления богатства от одного поколения к другому.

Налог на наследство для жителей Пенсильвании | Округ Монтгомери, Пенсильвания

Налог на наследство подлежит сдаче через девять календарных месяцев после смерти человека. Ответственной стороной является лицо, указанное в завещании как исполнитель, или, если это лицо умирает без завещания, лицо, утвержденное в качестве администратора реестром завещаний после подачи ходатайства. Если исполнитель или администратор не назван, а имущество или переводы существуют, то лицо, получающее имущество, должно подать декларацию и уплатить налог.

Ставки налога на наследство для пережившего супруга
Ставка налога на переводы пережившему супругу или для пережившего супруга основана на дате смерти умершего супруга следующим образом:

В случае умершего нерезидента все недвижимое и материальное личное имущество, находившееся в Пенсильвании на момент смерти умершего, облагается налогом. Нематериальное личное имущество умершего нерезидента не подлежит налогообложению.

Имущество, находящееся в совместной собственности с правом наследования, за исключением между мужем и женой, включая, помимо прочего, недвижимость, ценные бумаги, банковские счета и т. Д., Облагается налогом в размере дробной доли умершего в совместной собственности (рассчитывается путем разделения стоимость совместной собственности по количеству совладельцев на момент смерти умершего). Совместное имущество облагается налогом, даже если имя умершего было добавлено для удобства. Кроме того, если умерший создал совместный интерес в имуществе в течение года после его / ее смерти, полная стоимость имущества облагается налогом в имуществе умершего.

Подача налоговой декларации на наследство
Если умерший на момент своей смерти был резидентом Содружества Пенсильвании, налоговая декларация на наследство должна быть подана в двух экземплярах в Реестр завещаний в округе, где был умерший. резидент на момент его смерти.

Если умерший не был резидентом Содружества Пенсильвании и имел собственность, расположенную в Пенсильвании, налоговая декларация на наследство вместе с любыми причитающимися платежами должна подаваться не в реестр завещаний, а в налоговое подразделение нерезидентов Пенсильвании. Департамент доходов, внимание: Джон Рейдман.

Для получения дополнительной информации позвоните (717) 787-8327 или напишите в отдел налогообложения наследства по телефону:
Налоговое управление Пенсильвании
Налоговое управление штата Пенсильвания
Департамент 280601
Харрисбург, Пенсильвания 17128-0601
Электронная почта

Департамент Пенсильвании of Revenue стремится помочь вам лучше, предлагая различные способы получения информации.

Позвоните или посетите ближайший к вам районный офис департамента, который указан на синих страницах вашего телефонного справочника.

Унаследовать дом? Прочтите это, прежде чем принимать поспешные решения

Оставить дом любимому человеку в наследство — это огромный подарок, но без правильного планирования это может стать такой же большой головной болью.

Бенефициары должны учитывать множество соображений, когда наследуют дом, особенно если они делятся этим подарком с братьями, сестрами или другими людьми. Существуют налоговые последствия, независимо от того, сохраняют ли они дом или продают его, эмоциональную привязанность к дому и его предметам, а также другие потенциальные проблемы, связанные с планированием недвижимости.

Нет правильного или неправильного ответа, когда вы решаете сохранить или продать унаследованный дом. В некоторых случаях недвижимость может стать источником дохода от аренды, в то время как в других ситуациях она может стать еще одним источником денежных средств после продажи, особенно когда рынок недвижимости чувствует себя хорошо. Но прежде чем сделать выбор, вот что нужно знать:

Налоговые последствия продажи дома

Физические лица, которые продают дом, прожив в нем два года из последних пяти, пользуются налоговой льготой в виде освобождения — для одиноких подателей исключение составляет 250 000 долларов, а для тех, кто состоят в браке, подающие совместно, это 500 000 долларов.Это освобождение применяется, когда дом продается, чтобы уменьшить прирост капитала, который продавцы должны были бы выплатить. Например, если супружеская пара продала дом за 1 миллион долларов и имела базовую сумму в 500 000 долларов, они заплатили бы 0 долларов налога на прирост капитала для этой продажи. Для сравнения, если бы они продали его за 1,5 миллиона долларов, они сократили бы налоговые обязательства на 500 000 долларов и уплатили налог на прирост капитала с оставшихся 500 000 долларов.

Выжившие супруги, которые наследуют полную стоимость своего дома после смерти мужа или жены, могут по-прежнему воспользоваться освобождением в размере 500000 долларов, если они продадут дом в течение двух лет после смерти, сказал Питер Палион, финансовый советник и основатель Master Plan Advisory. .

Прочтите: Отец моей жены оставил ей дом и немного денег в траст. Это субсидирует наш образ жизни. Что будет со мной, если она умрет?

Не состоящие в браке супруги должны тщательно обдумать, планируют ли они продать дом и когда. Их основанием для унаследованного дома становится справедливая рыночная стоимость на дату смерти лица, предоставившего право, что означает, что они будут платить очень мало налогов, если они продадут недвижимость в краткосрочной перспективе. Для сравнения, они могут столкнуться с серьезными налоговыми последствиями, если они будут продавать через много лет или десятилетий.Например, если лицо, предоставившее право, оставило дом после ее смерти в 2010 году, когда справедливая рыночная стоимость на тот момент составляла 250 000 долларов, а бенефициар удерживал дом еще 10 лет, прежде чем продать его за 500 000 долларов, он будет нести ответственность за выплата прироста капитала из разницы (в данном случае 250 000 долларов).

Бенефициарам следует обратиться к специалисту по недвижимости, который может помочь определить справедливую рыночную стоимость дома или получить оценку собственности. «Первое, что им нужно сделать, это определить стоимость собственности», — сказала Дженнифер Грант, финансовый советник Perryman Financial Advisory.«Эта небольшая акция может многократно окупиться за счет экономии налогов».

Сохранить дом на данный момент, а не продавать в ближайшее время

Для некоторых лучшая стратегия для этого наследства может заключаться в том, чтобы отложить продажу, возможно, потому, что им нужно время, чтобы принять это решение. По словам Джорджа Рейли, финансового консультанта Safe Harbor Financial Advisers, в этом случае собственность должна быть сохранена и обеспечена, а налоги, страхование и ипотечные платежи должны быть оплачены.

«Как правило, есть время, чтобы оценить ситуацию и определить, хотите ли вы сохранить собственность и либо использовать ее, либо превратить в арендуемую собственность, либо продать», — сказал он.

Если у дома все еще есть ипотечный кредит, бенефициары должны обратиться к кредитору, чтобы узнать, есть ли какие-либо положения, касающиеся смены владельца, сказал Рейли. Если существующая ставка будет благоприятной, они смогут оставить заем вместо рефинансирования, сказал Роб Гринман, ведущий советник и партнер Vista Capital Partners.

Прочтите: В декрете о разводе моего отца говорится, что его дети унаследуют его дом, но позже он передал его в доверительное управление своей третьей жене. Кто побеждает?

Работа с другими бенефициарами

Наследование дома может стать более сложным, если в списке указано более одного бенефициара, особенно когда в него входят дети и внуки. «Если нет соглашения, единственным выходом может быть продажа», — сказала Патриция Хаускност, финансовый консультант.

Члены семьи могут воспользоваться различными вариантами, включая продажу дома и разделение доходов; аренда дома и разделение доходов; или найти договоренность, если один из братьев или сестер хочет сохранить дом, например, выкупить других владельцев или обменять другие унаследованные активы на собственность.

Решение оставить дом или продать его также может зависеть от того, насколько выгодно его вложение. Могут ли получатели увидеть лучшую прибыль, если они будут использовать ее в качестве дохода от аренды или вложить выручку от продаж в инвестиционный портфель? Дом в хорошем состоянии или требует ремонта и улучшения?

«Ситуация усложняется, когда наследует следующее поколение (внуки)», — сказал Хаускност.