Что такое правило 2 из 5 лет?
При продаже вашего основного места жительства налоги по-прежнему имеют значение, и они могут быть сложными. Ваш дом является капитальным активом и, следовательно, облагается налогом на прирост капитала. Если ваш дом вырос в цене, вам, возможно, придется платить налоги с этой прибыли. Однако есть исключения.
Объяснение правила 2 из 5 лет
По данным Налоговой службы, если у вас есть прирост капитала от продажи вашего основного места жительства, вы можете иметь право на исключение до 250 000 долларов США из этой прибыли для физических лиц и до 500 000 долларов США, если вы подадите совместную декларацию. Вы должны пройти тесты владения и использования, чтобы иметь право на это исключение.
Правило двух лет из пяти гласит, что вы должны владеть своим домом и проживать в нем не менее двух лет из последних пяти лет до даты продажи. Однако эти два года не обязательно должны быть последовательными, и вы не обязаны проживать там на дату продажи.
Вы можете исключать эту сумму каждый раз, когда продаете свой дом, но вы можете требовать этого исключения только один раз в два года. Кроме того, периоды владения и пользования не обязательно должны совпадать.
Например, вы можете жить в своем доме в течение года, сдавать его в аренду в течение трех лет, а затем снова въехать на год до продажи, и он по-прежнему будет считаться основным местом жительства в соответствии с рекомендациями IRS.
Исключения из правила 2-х из 5-ти лет
Отпуск или даже краткосрочное отсутствие по-прежнему считается временем, проведенным дома, даже если вы сдавали его в аренду на время отсутствия. Если вы стали физически или умственно неспособны заботиться о себе и провели время в учреждении, это время по-прежнему засчитывается в соответствии с вашими требованиями к проживанию в течение 2 лет. Учреждение должно иметь лицензию на уход за людьми с таким же заболеванием.
Если вы прожили в своем доме менее 24 месяцев, вы можете исключить часть дохода, но вы должны иметь право на исключение из-за чрезвычайных обстоятельств.
Вот исключения из теста на соответствие требованиям:
- Раздельное проживание или развод
- Смерть супруга
- При продаже участвовала пустующая земля
- Предыдущий дом был разрушен или осужден
- Вы были военнослужащим во время владения
- Вы приобрели дом или отказались от него в рамках равноценного обмена 1031
Если вы не соответствуете требованиям, вы все равно можете претендовать на частичное исключение прибыли по следующим причинам:
- Рабочий переезд
- Движение, связанное со здоровьем
- Непредвиденные события, такие как смерть, разрушение дома, рождение двух или более детей от одной беременности или получение права на пособие по безработице
Частичное требование рассчитывается на основе времени, проведенного в резиденции, и если вы соответствуете одному из особых обстоятельств.
Вот как можно рассчитать исключение: Подсчитайте количество месяцев, проведенных в доме, и разделите это число на 24. Затем умножьте это число на 250 000 долларов или 500 000 долларов, если вы состоите в браке. Оставшееся число — это сумма прибыли, которую вы потенциально можете исключить из своего налогооблагаемого дохода.
Исключение продажи дома может значительно снизить ваши налоговые обязательства, но вы должны убедиться, что вы соблюдаете правило 2 из 5 лет, чтобы иметь право на участие.
Как исключение может сэкономить деньги налогоплательщикам
Первоначально Конгресс ввел отсрочку уплаты налога на прирост капитала для домовладельцев в 1951 году, добавив к IRC раздел 112 (позже раздел 1034). Если владелец купил еще одно основное место жительства в течение определенного времени, он может отсрочить признание прибыли. Однако это правило было сложным и требовало от налогоплательщиков отслеживать накопленные отсрочки. В 1964 Конгресс создал Раздел 121, который допускал единовременное исключение при определенных обстоятельствах.
Ограничение было на прибыль в размере 125 000 долларов и было доступно только для налогоплательщиков старше 55 лет, которые проживали в доме не менее трех из предыдущих пяти лет. Раздел 121 не требует, чтобы домовладелец покупал замену.
В 1997 году Конгресс отменил старый раздел 1034 и улучшил раздел 121, убрав возрастное ограничение и положение об одноразовом использовании. Кроме того, новые правила увеличили лимит исключения до 250 000 долларов США для лиц, подающих документы в одиночку, и 500 000 долларов США для супружеской пары, подающей совместную заявку.
Теперь налогоплательщики могут использовать исключение более одного раза, если они соответствуют требованиям. Однако, даже если у налогоплательщика есть два подходящих дома, он может использовать исключение только каждые два года. Если налогоплательщик владеет двумя домами и в течение последних пяти лет делил свое время поровну между ними, оба могут применить исключение при продаже. Но положение один раз в два года не позволит налогоплательщику продать и то, и другое и потребовать исключения.
Вместо этого они должны ждать два года между продажами.
Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Его также не следует рассматривать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора.
Представленные гипотетические примеры приведены только в иллюстративных целях.
Realized не предоставляет налоговые или юридические консультации. Этот материал не заменяет обращения за консультацией к квалифицированному специалисту в вашей конкретной ситуации.
Остерегайтесь налоговых издержек при превращении вашего основного дома в сдаваемое в аренду имущество стоимость. Это увеличение создало дополнительные соображения для домовладельцев, которые решают, хотят ли они продать существующую недвижимость или преобразовать ее в аренду.
Сдаваемая в аренду недвижимость облагается налогом иначе, чем личное жилье. В некоторых случаях это может вызвать соблазн переехать в существующую сдаваемую в аренду недвижимость на несколько лет, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход от продажи.
Домовладельцы также должны помнить об обратном: решение превратить основной дом в сдаваемое в аренду имущество может быть плохим налоговым ходом.
Налоговые льготы при продаже личного жилья
С 1997 года домовладельцы могут использовать исключение по Разделу 121, чтобы исключить из налогообложения прибыль в размере до 250 000 долларов США (500 000 долларов США при совместной подаче заявления в браке) при продаже имущества. Чтобы соответствовать требованиям, налогоплательщик должен владеть и использовать недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет. Примечательно, что эти два года не обязательно должны быть последними двумя годами.
Налогоплательщик может жить в собственности с 2017 по 2019 год, а затем продать ее в 2021 году и по-прежнему соответствовать требованиям.
Пример 1: Джолин и Макс купили свой дом в июне 2011 года за 400 000 долларов. Они продаются в июне 2021 года за 850 000 долларов. Поскольку их общая прибыль составляет менее 500 000 долларов США, ни одна из этих доходов не должна указываться в качестве налогооблагаемого дохода при продаже их имущества.
Пример 2. Люк и Дженни купили дом в июне 2011 года за 400 000 долларов. Они продаются в июне 2021 года за 1 050 000 долларов. Поскольку их прибыль составляет 650 000 долларов США, им нужно будет включить в свой доход 150 000 долларов, превышающие исключенные 500 000 долларов США. Эти 150 000 долларов будут облагаться налогом по долгосрочным ставкам на прирост капитала. ( ПРИМЕЧАНИЕ: Если Люк и Дженни сделали капитальный ремонт, эти затраты потенциально могут быть добавлены к покупной цене в размере 400 000 долларов, что уменьшит налогооблагаемый доход.
a Имущество, сдаваемое в аренду
Принимая решение о переезде в новый дом, домовладельцы часто имеют два варианта в отношении своего существующего имущества: они могут продать его или сдать в аренду. В то время как превращение в основное место жительства может предложить получение ежемесячного дохода от аренды, превращение вашего дома в сдаваемое в аренду имущество может привести к значительному налоговому удару, если вы решите продать.
Пример 3. Джолин и Макс из примера 1 в июне 2021 года решают сдать свой дом в аренду, а не продать. Через 2 года они решают, что не хотят быть арендодателями, и продают недвижимость в июне 2023 года за 850 000 долларов. Поскольку они жили в доме в качестве основного места жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет, они по-прежнему имеют право на исключение из Раздела 121. На самом деле, поскольку период аренды наступил в году после того, как в году они жили в доме в качестве своего основного места жительства, им даже не нужно пропорционально распределять прибыль между периодами подходящего и неподходящего использования, как если бы они снова переехали в арендуемый дом.
имущество. Единственным доходом, подлежащим отражению в отчете, является возврат любой амортизации, начисленной в течение периода аренды.
Пример 4: Джолин и Макс из примера 1 в июне 2021 года решают сдать свой дом в аренду, а не продать. В этом случае они держат его в качестве арендной собственности в течение четырех лет, прежде чем продать недвижимость в июне 2025 года за 850 000 долларов.
Когда они продали свой дом в июне 2025 года, он использовался в качестве личного жилья только один из последних пяти лет. Они больше не имеют права на исключение по Разделу 121. Вся прибыль в размере 450 000 долларов США будет включена в их налогооблагаемый доход. Им также придется вернуть любую амортизацию, которая была начислена в течение периода аренды.
Решение Джолин и Макса в Примере 4 сдать свой дом в аренду на четыре года перед его продажей привело к значительному более высокому налоговому счету, чем если бы они продали его немедленно или если бы они продали его только через несколько лет сдачи недвижимости в аренду.
Возможности планирования для недвижимости, которая была преобразована в сдаваемую в аренду собственность
Существует несколько возможностей планирования, которые владельцы могут рассмотреть, если они находятся в ситуации Джолин и Макс, описанной в примере 4. К ним относятся:
- Возвращение в собственность для повторного получения исключения
- Продолжать сдавать недвижимость в аренду до получения права на повышение базовой стоимости
- Рассмотрите возможность обмена в соответствии с разделом 1031 на другое сдаваемое в аренду имущество
- Продать основное место жительства и купить другое имущество для сдачи в аренду
Вернуться в собственность, чтобы снова получить исключение
Физические лица могут вернуться в арендуемое имущество, чтобы восстановить часть исключения.
Пример 5: Тина и Трой купили свой дом в июне 2011 года за 400 000 долларов.
Они сдали его в аренду в июне 2015 года. В июне 2019 года они хотят продать дом. Поскольку недвижимость сдавалась в аренду в течение последних четырех лет, все доходы будут включены в налогооблагаемый доход.
Они решают вернуться в свой дом в июне 2019 года и продать его в июне 2021 года за 850 000 долларов. Теперь они имеют право на исключение по Разделу 121, потому что это был их основной дом в течение как минимум двух из последних пяти лет.
Когда они продали свой дом в 2021 году, он имел шесть лет квалифицированного использования в качестве личного жилья и четыре года неквалифицированного использования в качестве сдаваемого в аренду имущества. Прибыль в размере 450 000 долларов США будет распределена пропорционально между 450 000 долларов США x 60% = 270 000 долларов США, из которых можно исключить , и 450 000 долларов США x 40% = 180 000 долларов США, из которых нельзя исключить .
Кроме того, вся амортизация , начисленная в течение четырех лет в качестве сдаваемого в аренду имущества, будет включена в налогооблагаемый доход при продаже дома.
Переехав обратно в сдаваемую в аренду недвижимость на два года, Тина и Трой смогли исключить часть, но не всю прибыль за те годы, когда они владели недвижимостью.
Продолжать сдавать имущество в аренду до тех пор, пока не будет получено право на повышение базовой стоимости. Любая прибыль, которая в противном случае могла бы быть включена в налогооблагаемый доход, стирается, а базовая стоимость «сбрасывается», как если бы налогоплательщик приобрел актив в день смерти.
Пример 6: Тина и Трой из примера 5 не возвращаются в дом в 2019 году, а вместо этого продолжают сдавать его в аренду. Они живут в Вашингтоне, и у Троя плохое здоровье. Трой умирает в июне 2021 года, когда арендованный дом стоит 850 000 долларов.
Тина получает полное повышение стоимости. Теперь к этому относятся так, как будто она купила дом за 850 000 долларов. Если она продаст дом за 850 000 долларов, у нее не будет налогооблагаемого дохода, независимо от того, является ли это личным имуществом или сдается в аренду.
В приведенном выше примере предполагается, что Трой и Тина живут в штате с общей собственностью, таком как Вашингтон (или Калифорния, Техас или несколько других). Если бы они жили в государстве общего права, они, вероятно, не получили бы полной описанной надбавки к стоимости. Кроме того, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости получают дополнительную амортизацию в дополнение к приросту капитала, что обеспечивает еще более мощную налоговую выгоду.
Рассмотрите обмен согласно Разделу 1031 на другое арендуемое имущество
Если налогоплательщик больше не хочет сдавать в аренду свое нынешнее имущество, но желает иметь арендуемое имущество, он может отсрочить уплату налогов с помощью обмена в соответствии с Разделом 1031 на новое арендуемое имущество. Налогоплательщик может продать одно сдаваемое в аренду имущество, приобрести новое сдаваемое в аренду имущество и передать базовую стоимость. Это отсрочит любые налоги до тех пор, пока новая аренда не будет окончательно продана.
Этот обмен 1031 — сложный процесс, который требует работы с брокером, который на этом специализируется. Этот обмен может быть сделан только с арендованной недвижимостью. Это нельзя использовать для превращения сдаваемой в аренду недвижимости в новый основной дом.
Продать основное место жительства и приобрести другое сдаваемое в аренду имущество
Последняя стратегия, которую следует рассмотреть, заключается в том, чтобы полностью обойти этот вопрос. Если налогоплательщик выезжает из основного дома и хочет владеть сдаваемым в аренду имуществом, может быть более выгодным с точки зрения налогообложения продать основное место жительства, чем приобрести другое сдаваемое в аренду имущество.
Продав основное место жительства до того, как сдать его в аренду, налогоплательщик может исключить все доходы в размере до 250 000 или 500 000 долларов США, предусмотренные в соответствии с Разделом 121.