Наем или найм жилья как правильно: «Найм» или «наём» сотрудников — как писать и говорить правильно — Блог Хантфлоу

Аренда или найм? Как правильно выбрать форму договора. Обучение риэлторов.

— если сторонами договора являются физические лица – оформляется договор найма жилого помещения;

— если жилое помещение гражданин сдает юридическому лицу –  оформляется договор аренды. 

1. Предмет договора.  Договор найма приемлем только к жилому помещению. Предметом договора может являться лишь изолированное жилое помещение: квартира или отдельная комната. Самостоятельным объектом договора не может быть подсобное помещение (кухня, коридор) или часть комнаты, а также смежная комната.

Если юридическое лицо арендует квартиру, то оно обязано использовать эту квартиру только для проживания. Но не для коммерческих целей. Также, юридическое лицо может взять в аренду целое жилое здание. Например, как общежитие для сотрудников. При этом часть помещений должно использоваться в качестве жилья, а часть может быть использовано для социально-бытовых нужд (комната отдыха, столовая для сотрудников, спортзал и прочее).

Договор аренды актуален также в случае, если предметом договора является помещение нежилое. 

2. Срок действия. Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Составляется он в простой письменной форме и становится действительным с момента подписания.

Истечение срока действия договора не означает, что наниматель обязан в 24 часа покинуть квартиру. Договор может быть продлен на очередной срок. Для этого наймодатель обязан за 3 месяца до окончания его действия предупредить нанимателя о намерении прекратить  взаимоотношения. Или предложить нанимателю новые условия найма помещения, и тот  имеет время, чтобы решить – принять их или искать другое жилье. Если этого не было сделано – договор считается продленным на прежних условиях.

Если договор заключен на срок менее 1 года, то права нанимателя ограничены. Так, он не сможет поселить других жильцов, сдать помещение в поднаем. Кроме того, не имеет преимущественного права найма на новый срок.

В договоре аренды срок аренды не обязательно должен быть  прописан. Если его нет — считается, что договор заключен на неопределенный срок.

3. Досрочное расторжение договора. И наймодатель, и наниматель обязаны за 3 месяца письменно уведомить другую сторону о  своем желании расторгнуть договор. Если одна из сторон против, то сделать это  можно лишь по решению суда.

Договор аренды  или найма преждевременно может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным самим договором. 

4. Ответственность за сохранность имущества. Если по договору найма ответственность за сохранность имущества перед наймодателем несет проживающее в квартире лицо, то в случае аренды жилья юридическим лицом всю ответственность за возможный ущерб несет не проживающий, а именно предприятие как вторая сторона договора.

Правильно составленный договор поможет правомочно регулировать отношения между наимателем и наймодателем, ведь как правило, риэлторы не контролируют эти отношения весь срок договора.

Можно ли «схитрить», выбрав форму договора аренды, прописать в нем свои условия, но назвать его договором найма? Для того, допустим, чтобы избежать государственной регистрации.

Если взаимоотношения с жильцом сложатся гладко, никаких проблем не будет – конечно, о таком маленьком «подлоге» никто и не узнает.  А если возникнут проблемы, решить которые можно будет только через суд? И здесь выявится, что название договора не соответствует своей форме. Ведь вид договора определяется его содержанием, а не названием. В таком случае,  договор будет считаться ничтожным. Следовательно, никаких правовых последствий нести  не будет.

Таким образом, занимаясь «изобретательством», можно просто лишить себя  правовой защиты.

Договор найма жилья: как все сделать правильно?

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности. Правильно оформленная сделка — гарантия вашего спокойствия в будущем. Это касается как наймодателя, так и нанимателя, ведь первому нужна своевременная оплата, порядок в квартире и спокойные жильцы, а второму — уверенность, что хозяин не выставит на улицу без предупреждения или не поднимет безосновательно плату за жилье. Все условия можно и нужно регулировать договором.

Многие данный документ называют договором аренды, и с юридической точки зрения это неправильно. Такой термин употребляют, когда физическое лицо сдает свою квартиру юридическому (например, организация снимает жилье для своих работников). Если же физическое лицо сдает жилое помещение другому физическому лицу, то заключается договор найма. О нем и пойдет речь.

Можно без нотариуса

Фото: DP/Legion-media

Договор найма жилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, если только одна из сторон не будет на этом настаивать. Важно обратить внимание, что если договор заключают на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации, ее порядок определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Максимальный срок, на который может быть заключен договор, — пять лет (если в документе срок найма не определен, то по умолчанию считается, что это пять лет). Договор, заключенный на срок менее одного года, является краткосрочным. От длительности аренды зависят многие права нанимателя.

Если надолго

Фото: DP/Legion-media

Договор долгосрочного найма (на срок более одного года) имеет свои особенности. В нем обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с ним. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за их действия. Однако все проживающие имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность, в этом случае они становятся сонанимателями.

Уведомив наймодателя, наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам (правда, не более шести месяцев), он также будет нести ответственность за их действия (ст. 680 ГК РФ). Но вселение невозможно при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Исключение — несовершеннолетние дети.

Если наниматель не получил предложения заключить новый договор и сам не отказался от продления действующего, то документ будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При долгосрочном найме наниматель имеет право сдать снятое им помещение или его часть поднанимателю (так называемая субаренда или поднаем). На это необходимо согласие наймодателя, а ответственным по договору найма продолжает оставаться первоначальный квартиросъемщик. Срок договора поднайма не может превышать срока первоначального договора.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Если же наниматель не получил предложения заключить новый договор и сам не отказался от продления действующего договора, то документ будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Меньше года

К СВЕДЕНИЮ

• своевременно вносить плату за жилое помещение. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором;
• использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
• не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя;
• своевременно вносить коммунальные платежи, если договором эта обязанность не возложена на наймодателя;
• осуществлять текущий ремонт помещения.

Обязанности наймодателя:
• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
• оплачивать необходимые налоги от сдачи жилья внаем.

Если договор заключен на срок менее года, он называется краткосрочным. При этом наниматель ограничен в своих возможностях. Он не имеет права:

• вселять временных жильцов;
• заключать договоры поднайма;
• преимущественного права заключать договор на новый срок;
• требовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор;
• требовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора.

Однако стороны могут изменить общие правила и предусмотреть каждое из этих прав в договоре.

Расторжение договора

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

А вот хозяин квартиры не имеет права просто так выставить своих жильцов с занимаемой жилплощади. По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только по решению суда в случаях, таких как:

• невнесение платы за шесть месяцев при сроке договора более года;
• невнесение платы более двух раз при сроке договора до года;
• разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает;
• использование помещения не по назначению или нарушение прав и интересов соседей.

При этом в двух последних случаях необходимо сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. И только если требование будет проигнорировано, наймодатель может обратиться в суд.

К слову сказать, если хозяин квартиры решит продать жилье, то для нанимателя данный факт не является основанием для расторжения договора. В соответствии с ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения договора или изменения его условий. В этом случае новый собственник просто становится следующим наймодателем.

Договор найма жилого помещения | договор найма жилого помещения квартиры гражданином у гражданина | договор коммерческого найма жилого помещения

28.01.13
Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством? Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), отделены от норм, касающихся аренды (гл. 34 ГК РФ).

 Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем, а снимающее – нанимателем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – 5 лет.

Отдельно выделяется краткосрочный наём – до 1 года. Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более).

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности?

Наниматель и проживающие с ним

В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением. А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. (ст. 677 ГК РФ)

Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность. В этом случае они становятся сонанимателями.

После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679 ГК РФ)

Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за их действия также будет нести наниматель. (ст. 680 ГК РФ)

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это не касается только вселения несовершеннолетних детей (ст. 679, 680 ГК РФ). Положения о норме общей площади содержатся в ст. 50 Жилищного кодекса.

Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма. (ст. 685 ГК РФ)

По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. (ст. 686 ГК РФ)

По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). В чем же заключается это право?

Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего. Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство? Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно. Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

• признать ваш новый договора с другим лицом недействительным
• возместить ему убытки, причиненные вашим отказом
  

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.

Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

• использовать жилое помещение только для проживания
• обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
• не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
• самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ)
• осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ)

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ. К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.

Теперь перейдем к правам наймодателя. Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя, пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.

Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда, и вот в каких случаях:

1. Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
2. Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
3. Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
4. Использование помещения не по назначению
5. Нарушение прав и интересов соседей

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года. Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор. Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас, как для наймодателя, прав, а именно:

1. Вселять временных жильцов
2. Заключать договоры поднайма
3. Заменять нанимателя в договоре
4. Преимущественного права на заключение договора на новый срок
5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор
6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора

Отметим, что по соглашению сторон, если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав.

Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору, может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом.

• во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
• во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено”. Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.
  Вы имеете право возложить на него обязанности, которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.

Особенности договоров для самозанятых

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

Новый закон четко определяет порядок приема платежей самозанятыми – с использованием приложения “Мой налог” (или аналогичных сервисов банков и интернет-площадок) и выдачей чека. При этом важно указать в договоре, на какие реквизиты направляется электронный чек.

При заключении новых договоров лучше использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых, а для действующих – заключить доп.соглашения с изменениями.

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

На что обратить внимание при подписании договора найма – советы арендаторам и собственникам — Рынок жилья

Грамотно составленное соглашение о найме позволяет решить большинство конфликтных ситуаций, возникающих между собственниками жилья и квартиросъемщиками. Прежде чем снимать или сдавать квартиру либо комнату, следует изучить некоторые юридические нюансы заключения соответствующих договоров.

Зачастую наниматели (как и собственники жилья) уделяют недостаточно внимания составлению договора найма. Если между сторонами этой сделки возникнет конфликт, а пути его решения в договоре не указаны, урегулировать спорную ситуацию будет непросто. БН решил рассказать читателям о важнейших аспектах, на которые следует обратить внимание при составлении договоров найма жилых помещений.

Аренда или наем?
Для начала определимся с терминологией. Согласно Гражданскому кодексу РФ, понятие «наем» относится исключительно к жилым помещениям. А термин «аренда» используется лишь в отношении коммерческих. И хотя в обиходе мы часто используем словосочетание «аренда жилья», с юридической точки зрения это некорректно.

Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения: соглашение можно заключить в простой письменной форме и на любой срок. Отношения между собственником жилья (наймодателем) и нанимателем регулируются 35-й главой Гражданского кодекса РФ. В ней подробно описаны права и обязанности сторон, порядок заключения и расторжения договора найма. Главная функция собственника – предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. В свою очередь, наниматель обязан использовать предоставленный ему объект исключительно для проживания, своевременно вносить плату за проживание и, если это предусмотрено договором, оплачивать коммунальные услуги.

Вместе с тем директор департамента аренды агентства недвижимости Home estate Елена Журавлева советует прописать в договоре найма список лиц, постоянно проживающих в квартире. «Неотъемлемой частью договора является акт приемки-передачи – в этом документе хозяин квартиры указывает находящееся в ней имущество, описывает его состояние и цену. Еще одно обязательное приложение к договору – расписка о получении денег за наем помещения», – рассказала Елена Журавлева.

Кроме того, в договоре найма указывается сумма страхового депозита – эти деньги наниматель передает собственнику жилья в качестве гарантии сохранности имущества. «Такой задаток хранится у хозяина до истечения срока договора. Сумму депозита обычно определяет сам хозяин, но, как правило, она равна стоимости месячной аренды», – пояснила Елена Журавлева.

Лучше – меньше
Отдельно скажем о сроках договора найма жилья. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, максимальный срок такого соглашения составляет пять лет. Помните, что, если договор не определяет срок действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. Это таит в себе серьезную опасность для собственника – ведь, согласно Гражданскому кодексу, в течение всего времени действия договора он не имеет права корректировать его условия. И, к примеру, если владелец квартиры решит найти нового нанимателя, прежний может обратиться в суд и потребовать признать такую сделку недействительной.

Законодательство запрещает досрочное расторжение договора найма по инициативе собственника. Аннулировать соглашение можно только через суд. Но для обращения к служителям Фемиды нужны веские основания (наниматель не платит в течение шести месяцев, разрушает или портит помещение или использует его не по назначению – например, под офис).

Вообще в вопросах досрочного расторжения договора найма Гражданский кодекс ставит наймодателя в заведомо невыгодное положение. Закон запрещает собственнику аннулировать договор без серьезных на то причин. Зато дает такую возможность нанимателю: по 687-й статье Гражданского кодекса квартиросъемщик должен предупредить о своем желании съехать с квартиры как минимум за три месяца до того, как освободит помещение. Так что в договоре необходимо прописывать все условия досрочного расторжения договора по инициативе как квартиросъемщика, так и владельца жилья.

По общему правилу, наймодатель не может менять размер платы за наем в течение всего срока действия договора. Поэтому, если стороны хотят подписать долгосрочный договор, в нем лучше указать возможность изменения размера платы.

«В целом, долгосрочный договор найма таит в себе риски для собственника. Именно поэтому 99% соглашений заключаются на 11 месяцев, а затем, в случае отсутствия разногласий сторон, продлеваются», – отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Нанимаем комнату
Об особенностях найма комнат в коммунальных квартирах лучше сказать отдельно. В договоре найма имеет смысл оговорить условия пользования общим имуществом коммунальной квартиры – кухней, санузлом, коридором и т. д. Не секрет, что во многих коммуналках существуют свои порядки: в одних места общего пользования убирают строго по графику, в других принято занимать ванную комнату не более 20 минут.

Нарушать устоявшиеся порядки не стоит – во избежание конфликтов с обитателями «коммунального рая». А особые условия проживания, если таковые имеются, лучше прописать в договоре найма.

Многие задают вполне резонный вопрос: нужно ли собственнику комнаты, который планирует ее сдать, получать на это одобрение соседей? «В прошлом году Санкт-Петербургский городской суд установил, что такого согласия не нужно. Судьи посчитали, что передача права пользования комнатой третьим лицам не нарушает интересы остальных жильцов, поскольку комната – это самостоятельный объект права собственности. Но в данном случае объект был выделен в натуре – оформлен порядок пользования комнатами, свидетельство о праве собственности на каждую из комнат», – рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Согласие соседей потребуется лишь в том случае, если комната, которую собираются сдать, не выделена в качестве самостоятельного объекта (к примеру, «двушкой» владеют два собственника, каждому из которых принадлежит половина квартиры). В этом случае владелец одной комнаты, желающий ее сдать, должен получить добро у соседа. «Если не определено, что доле наймодателя соответствует та или иная комната, собственники должны договориться о порядке пользования жилыми помещениями, в том числе – по вопросам их сдачи внаем. При этом сам договор найма заключается в отношении конкретной комнаты, а не доли в праве собственности», – пояснил Алексей Комаров.

С посредниками и без
Во многих случаях к процессу поиска квартиросъемщиков и заключения договора найма подключаются агентства недвижимости. Если сделка проводится с помощью такого посредника, в договоре необходимо предусмотреть обязанность компании бесплатно найти нового нанимателя или объект недвижимости, если, например, квартиросъемщик или собственник решат его расторгнуть досрочно.

Договор найма очень редко заверяется у нотариуса. Помощь юриста требуется тогда, когда одна из сторон договора хочет застраховать себя от откровенно мошеннических действий другой. Риэлторы припоминают несколько случаев, когда уже после заключения договора с нанимателем собственник подписывал новую версию соглашения, включал туда заведомо неприемлемые для квартиросъемщика условия и подделывал подпись нанимателя под таким договором. К счастью, в последние несколько лет подобных ситуаций в Петербурге не было (по крайней мере, БН о них не знает). Так что, по мнению опрошенных БН риэлторов, пользоваться услугами нотариусов при подписании соглашения о найме жилья вовсе не обязательно.

Сами нотариусы, разумеется, считают иначе. «Мы отвечаем за законность удостоверяемого договора, устанавливаем личность сторон, проверяем подлинность подписи. К тому же разъясняем сторонам правовые последствия сделки. Один из подписанных экземпляров заключенного договора остается у нотариуса – стороны сделки могут в любой момент получить дубликат соглашения», – рассказывает Алексей Комаров.

Большинство наймодателей не разбираются в тонкостях содержания договора найма. Чаще всего владельцы и квартиросъемщики пользуются стандартной формой соглашения, скачанной из интернета, и редко задумываются о негативных последствиях, к которым может привести неправильно составленный документ. Прежде чем подписать договор найма, не поленитесь изучить 35-ю главу Гражданского кодекса РФ, регулирующую взаимоотношения собственников и нанимателей жилья. А лучше – посоветуйтесь с грамотным юристом.

Текст: Сергей Бардин    Фото: Алексей Александронок   

Аренда Vs. Покупка дома: что вам подходит?

Аренда дома или покупка дома — важное решение, и у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Согласно отчету исследовательского центра Pew, в последние годы в США арендовали жилье больше, чем когда-либо с 1965 года.

Покупка дешевле аренды?

Существуют разные затраты, связанные с арендой и арендой.покупка, и они сильно зависят от того, где вы живете, и от местного рынка жилья. Использование калькулятора «Банковская ставка» по сравнению с оплатой аренды может помочь вам разбить некоторые из этих расходов.

Большинство сдаваемых в аренду объектов недвижимости требует, например, залога, который защищает арендодателя от ущерба, причиненного арендатором. Обычно при подписании договора аренды вы вносите арендную плату за первый и последний месяц. При оценке договора аренды спросите, включает ли ваша ежемесячная арендная плата коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ, кабель или Интернет.

Для покупателей жилья одна из самых больших затрат на домовладение — это ежемесячный платеж по ипотеке, который включает основную сумму кредита и проценты. Ваши платежи могут со временем увеличиваться или уменьшаться, если ваша ссуда имеет переменную ставку, или изменились ваши налоги на недвижимость или страховые взносы домовладельцев.

Ожидается значительный первоначальный взнос — от 3 до 20 процентов покупной цены дома. Если вы вкладываете менее 20 процентов, ваш кредитор обычно требует, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку или PMI, что также увеличивает ваши ежемесячные платежи.

«В процессе [покупки дома] покупатель должен будет оплатить осмотр дома и любые расценки на ремонт, необходимый подрядчикам. Они также внесут как минимум 1 процент от продажной цены за задаток », — объясняет Мишель Хопсон, риэлтор из агентства недвижимости Compass из Далласа.

Как домовладелец, будьте также готовы к некоторым скрытым расходам, связанным с домовладением, которые застают многих новичков врасплох и могут привести к угрызениям совести.

Если вы покупаете недвижимость в ассоциации домовладельцев или ТСЖ, вам также необходимо учитывать ежемесячные взносы в ТСЖ, которые могут покрывать такие услуги, как ландшафтный дизайн, внешний вид и коммунальные услуги.

Различия между арендой и покупкой

Аренда и покупка дома — это не только вопрос собственности. Вот другие ключевые различия между двумя вариантами.

Покупка дома может увеличить капитал

Покупатели жилья могут извлечь выгоду из капитала, который их дом накапливает с течением времени.Это означает, что если стоимость дома вырастет, вы получите прибыль от более высокой стоимости при продаже. Кроме того, с ипотекой с фиксированной процентной ставкой вам не придется беспокоиться о повышении арендной платы.

«Сейчас процентные ставки настолько низкие», — говорит Хопсон. «Это означает, что заимствование денег сегодня обходится очень недорого. В Далласе, где арендная плата высока, это может быть почти так же доступно для покупки, как и аренда во многих частях города. Если вы можете претендовать на дом и построить немного капитала, это, в конечном счете, имеет больше смысла, чем аренда ».

Налоговые последствия

Еще один фактор, который следует учитывать покупателям, — сможете ли вы вычесть проценты по ипотеке во время уплаты налогов.Налоговое законодательство позволяет тем, кто перечисляет свои налоги, списывать выплаты по процентам по ипотеке; однако не все имеют право перечислять вычеты, а изменения в налоговом законодательстве в 2018 году означают, что все больше людей не могут удерживать столько же процентов по ипотечным кредитам и налогов на недвижимость, как раньше.

Расходы на содержание дома

Дома нуждаются в ремонте и техническом обслуживании с течением времени, и когда вы арендуете, эти расходы, как правило, несет домовладелец. Например, в квартире, если сломалась система отопления, вентиляции и кондиционирования или холодильник, домовладелец должен это исправить.

С другой стороны, как домовладелец, вы будете на крючке из-за тех ремонтов и текущего сезонного обслуживания, а это может быстро накапливаться.

Кэти Шанк, риэлтор в Keller Williams в Атланте, советует своим клиентам учитывать эти расходы при оценке того, могут ли они позволить себе покупку дома. Шанк рекомендует покупателям внимательно изучить информацию, предоставленную продавцом, и провести осмотр дома, чтобы знать о возможных красных флажках.

Арендовать или купить?

Ответ на вопрос об аренде vs.купить домашние дебаты не так уж и банально. Вот пять вопросов, которые следует задать при рассмотрении вопроса об аренде или покупке:

1. Что вы можете себе позволить?
2. Как долго вы планируете оставаться дома?
3. Хотите стабильности или гибкости?
4. Можете ли вы позволить себе нести ответственность за ремонт / техническое обслуживание дома?
5. Каковы ваши финансовые, карьерные и семейные цели?

Если вы переезжаете в незнакомый город, у вас нестабильная работа или вы не знаете, в каком районе вы будете чувствовать себя как дома, аренда на время может быть отличным вариантом.

«В течение этого периода аренды люди действительно получают представление о том, что им нравится или не нравится, и мы также можем начать изучать различные варианты покупки в течение этого времени», — говорит Шанк.

Хотя ни у кого нет хрустального шара, важно оценить вашу текущую жизненную ситуацию и ее вероятность изменения в ближайшем будущем.

«Я рекомендую клиентам, которые претерпевают изменения в жизни, такие как развод или сокращение штата, арендовать квартиру, чтобы расслабиться перед совершением крупной покупки, которая может не подходить для их нового образа жизни», — говорит Хопсон.

Шанк соглашается, побуждая своих клиентов думать наперед: «Клиентам, у которых меняется личная ситуация, например, выходящие замуж или планирующие в ближайшее время завести ребенка, я рекомендую им присмотреться к свойствам, которые они не собираются быстро перерастать. ”

Еще одно соображение: можете ли вы позволить себе дом, который будет соответствовать вашему образу жизни в ближайшие несколько лет, или ограниченный бюджет ограничит ваши возможности? Для многих аренда или покупка сводятся к тому, что они могут себе позволить в данный момент.

«Возможно, лучше подождать или сдать в аренду ненадолго, пока [вы] не сможете позволить себе дом, в котором [вы] сможете жить какое-то время или расти вместе с [своей] семьей», — говорит Шанк.

Если вы все еще не уверены, может быть полезно поговорить с агентом по недвижимости, который поможет вам обдумать решение об аренде или покупке дома.

Подробнее:

10 причин, почему аренда может быть лучше покупки

Владение домом может быть целью всей жизни для многих американцев, но это не значит, что это для всех. В настоящее время доля домовладельцев в США высока, но так было не всегда. Исторически семьям приходилось либо строить собственные дома, либо снимать дом у кого-то другого.Хотя это может быть не идеально, аренда также имеет свои преимущества. Для некоторых людей аренда может иметь больше смысла с учетом их финансового положения. Ниже мы перечислили 10 основных преимуществ аренды вместо покупки дома.

Ключевые выводы

• И аренда, и покупка имеют свои финансовые преимущества, а владение домом подходит не всем.
• В отличие от домовладельцев, арендаторы не имеют затрат на техническое обслуживание или ремонт, и им не нужно платить налоги на недвижимость.
• Удобства, которые обычно предоставляются арендаторам бесплатно, не для домовладельцев, которым приходится платить за установку и обслуживание.
• Для сдачи в аренду обычно требуется залог, равный арендной плате за один месяц, в то время как покупатель жилья должен иметь значительный первоначальный взнос при покупке дома по ипотеке.
• Арендаторы имеют более низкие счета за коммунальные услуги, большую гибкость в выборе места проживания и доступ к удобствам, таким как бассейн или тренажерный зал, которые в противном случае могли бы быть чрезмерно дорогими.

1) Отсутствие затрат на техническое обслуживание и счетов за ремонт

Одним из преимуществ аренды дома является отсутствие затрат на обслуживание и счетов за ремонт. Это означает, что когда вы арендуете недвижимость, арендодатель берет на себя полную ответственность за все техническое обслуживание, улучшение и ремонт. Если прибор перестает работать или ваша крыша начинает протекать, вы звоните арендодателю, который должен его починить или заменить.

С другой стороны, домовладельцы несут ответственность за все расходы на ремонт, техническое обслуживание и ремонт дома.В зависимости от характера задачи (и от того, появляются ли одновременно несколько вакансий), это может стать довольно дорогостоящим.

2) Доступ к удобствам

Еще одно финансовое преимущество аренды — это доступ к удобствам, которые в противном случае были бы огромными расходами. Такие предметы роскоши, как подземный бассейн или фитнес-центр, входят в стандартную комплектацию многих жилых комплексов среднего и высокого уровня без дополнительной оплаты для арендаторов.

Если домовладелец хочет иметь доступ к этим удобствам, ему, вероятно, придется потратить тысячи долларов на установку и обслуживание.Владельцы кондоминиумов также не освобождаются от этих расходов. Эти расходы включаются в ежемесячные платежи ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

3) Отсутствие налогов на недвижимость

Одно из основных преимуществ аренды по сравнению с владением состоит в том, что арендаторам не нужно платить налоги на недвижимость. Налоги на недвижимость могут быть тяжелым бременем для домовладельцев и варьируются в зависимости от округа. В некоторых регионах расходы, связанные с налогами на недвижимость, могут составлять тысячи долларов в год.

Хотя расчет налога на имущество может быть сложным, он определяется на основе оценочной стоимости дома и количества земли, на которой он построен.Поскольку новые постройки становятся все больше и больше, налоги на недвижимость могут стать серьезным финансовым бременем для домовладельцев.

4) Без первоначального взноса

Еще одна область, в которой арендаторам выгоднее с финансовой точки зрения, — это первоначальные расходы. Арендаторы обычно должны внести залог, равный арендной плате за один месяц. И это обычно все. Этот залог теоретически возвращается им при выезде, при условии, что они не повредили арендуемое имущество.

При покупке дома по ипотеке вам необходимо внести значительный первоначальный взнос — обычно около 20% от стоимости недвижимости.Конечно, этот первоначальный взнос приводит к появлению собственного капитала в доме, который только увеличивается по мере постепенного погашения ипотеки. А когда у вас есть свободный и чистый дом, у вас есть ценные вложения, которых арендаторы никогда не получат.

Тем не менее, сумма, необходимая для первоначального взноса за дом, значительно превышает сумму залога при аренде. Первоначальный взнос в размере 20% за дом рыночной стоимостью 200 000 долларов составляет 40 000 долларов. Средняя арендная плата за квартиру на Манхэттене, одном из самых дорогих мест для жизни в США.S., в июле 2020 года стоил 4801 доллар. Тем, у кого нет денег на первоначальный взнос, лучше сдавать в аренду.

5) Больше гибкости в выборе места жительства

Арендаторы могут жить практически где угодно, в то время как домовладельцы ограничены теми районами, где они могут позволить себе покупку. Жизнь в дорогом городе, таком как Нью-Йорк, может быть недоступна для большинства покупателей жилья, но вполне возможна для арендаторов. Хотя арендная плата может быть высокой в ​​районах, где стоимость жилья также высока, арендаторы более склонны найти доступную ежемесячную плату, чем покупатели жилья.

6) Немного опасений по поводу снижения стоимости собственности

Стоимость недвижимости повышается и понижается. Хотя это может сильно повлиять на домовладельцев, на арендаторов это повлияет значительно меньше, если вообще повлияет. Стоимость вашего дома может повлиять на размер уплачиваемых вами налогов на недвижимость и размер вашей ипотеки. На нестабильном рынке жилья арендаторы могут пострадать не так сильно, как домовладельцы.

7) Гибкость для уменьшения размеров

Арендаторы имеют возможность перейти на более доступные жилые площади по окончании срока аренды.Такая гибкость особенно важна для пенсионеров, которым нужна менее дорогая альтернатива меньшего размера, соответствующая их бюджету.

Гораздо труднее вырваться из дорогого дома из-за комиссионных, связанных с покупкой и продажей дома. Кроме того, если домовладелец вложил значительную сумму денег в ремонт, продажная цена может не покрыть эти расходы, в результате чего он не сможет позволить себе продать и переехать.

8) Фиксированная сумма арендной платы

Сумма, которую вы платите за аренду, фиксируется на срок действия договора аренды.Хотя арендодатели могут повысить арендную плату с уведомлением, вы можете составить более эффективный бюджет, поскольку знаете размер арендной платы, который вам необходимо платить.

То же самое относится к домовладельцам с ипотечным кредитом с фиксированной процентной ставкой, что также позволяет эффективно составлять бюджет. Но ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM) могут колебаться, что часто приводит к увеличению выплат по ипотеке из-за более высоких процентных ставок. Налоги на недвижимость — еще одна переменная, которая может увеличить расходы домовладельцев, но не влияет на арендаторов.

9) Более низкие расходы на страхование

В то время как домовладельцы должны иметь страховой полис домовладельцев, аналогом для арендаторов является страховой полис арендатора.Этот вид полиса намного дешевле и распространяется практически на все, что находится в собственности, включая мебель, компьютеры и ценные вещи. Средняя стоимость страховки арендатора составляет 179 долларов в год, в то время как средний страховой полис для домовладельца стоит 1249 долларов в год, согласно исследованию Страхового информационного института.

10) Более низкие коммунальные расходы

Хотя дома могут различаться по размеру, они обычно больше, чем сдаваемые в аренду квартиры. В результате их отопление обходится дороже, а также могут быть более высокие счета за электричество.Сдающиеся в аренду объекты обычно имеют более компактную и эффективную планировку этажей, что делает их более доступными для отопления и электроснабжения, чем во многих домах.

Итог

Владение домом может быть выгодным для домовладельцев в долгосрочной перспективе из-за суммы капитала, которую они приобретают в своем доме. Арендаторам нечего показать за годы арендной платы. Однако для тех, кто хочет избежать неприятностей, связанных с домовладением, расходами на содержание и налогами на недвижимость, аренда может быть лучшим вариантом.Конечно, это зависит от образа жизни, финансового положения человека, а также от того, работает он или на пенсии.

Общие сведения о жилищном индексе Case-Shiller

Индекс Кейса-Шиллера, формально известный как индекс цен на жилье S&P / Case-Shiller, был разработан в 1980-х годах тремя экономистами — Алланом Вайсом, Карлом Кейсом и Робертом Шиллером. Позже эти люди сформировали компанию для продажи своих исследований по отслеживанию цен на жилье по всей территории США. Эта компания была куплена Fiserv, Inc., который сводит данные по индексу, распространяемому Standard & Poor’s.

Фактически, индекс Кейса-Шиллера — это не просто индекс, а составленный из нескольких индексов:

• Национальный индекс цен на жилье отслеживает изменения стоимости жилого жилья, отслеживая покупную цену и стоимость при перепродаже домов на одну семью. Он охватывает девять основных подразделений переписи в США
.
• Составной индекс с 10 городами охватывает Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия.
• Сводный индекс с 20 городами включает все вышеперечисленные города, а также Атланту, Шарлотт, Кливленд, Даллас, Детройт, Миннеаполис, Феникс, Портленд (Орегон), Сиэтл и Тампу.
• Есть также 20 индивидуальных индексов городских районов для всех перечисленных выше городов.

Каждый из этих индексов, за исключением национального индекса, который рассчитывается ежеквартально и публикуется в последний вторник февраля, мая, августа и ноября, публикуется в последний вторник каждого месяца в 9 часов утра по восточному стандартному времени.Имеется двухмесячный период задержки данных, поэтому отчет, выпущенный в мае, будет охватывать только продажи жилья до марта.

Ключевые выводы

• Индекс Кейс-Шиллера состоит из нескольких индексов, которые отслеживают стоимость отдельных домов на одну семью с использованием методов «вытянутой руки» и методов повторных продаж.
• Существуют и другие индексы, например, тот, который используется для оценки кондоминиумов.
• Индекс, отслеживающий стоимость собственности на уровне округа, может предложить потенциальным покупателям более актуальную местную информацию.
• Все индексы цен на жилье, особенно Case-Shiller, являются барометрами не только рынка жилья, но и состояния экономики в целом.

Что делает и что не отслеживает индекс

Каждый индекс измеряет изменения цен на отдельные дома на одну семью с использованием метода повторных продаж, который сравнивает цены продажи одной и той же собственности с течением времени. Новое строительство исключено. Поскольку эти дома ранее не продавались, невозможно подсчитать, как изменились их продажные цены, пока у них не будет двух владельцев.

Типы продаж, отслеживаемые индексами Кейса-Шиллера, называются сделками продажи на расстоянии. Это транзакции, при которых дом был продан по рыночной стоимости, и данные о продажной цене можно использовать для получения точного снимка рынка жилья. Сделка, по которой мать продала свой дом сыну по выгодной цене ниже рыночной, не будет включена ни в один индекс Кейса-Шиллера. Продажа заложенного имущества включена в индексы, потому что продажа между банком и частным лицом считается как сделкой на расстоянии вытянутой руки, так и повторной продажей.

Квартиры и кооперативы не включены ни в один из основных индексов. Однако существуют отдельные индексы квартир, которые отслеживают цены на квартиры на пяти основных рынках: Бостоне, Чикаго, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

Из индекса также исключаются объекты, название которых изменилось (например, недвижимость, которая до недавнего времени считалась домом, но теперь является кондоминиумом, не будет включена), продажи непосредственно перед или после того, как объект недвижимости был кардинально изменен (например, два дом, переоборудованный в дом с пятью спальнями), а также транзакции, которые, по-видимому, содержат ошибки в данных (например, дом, проданный за 100 000 долларов, который, как позже сообщалось, был продан за 10 000 долларов, например).

Почему цены на жилье имеют значение

Даже если вы не покупаете и не продаете дом, цены на него являются показателем того, как работает экономика в целом. Уверены ли люди в том, что сейчас хорошее время для крупных и дорогостоящих инвестиций? Насколько хорошо работает конкретный географический регион с экономической точки зрения? Как работают предприятия, которые имеют большую долю в жилищном секторе? Индекс Case-Shiller дает представление обо всех этих показателях.

Можно даже косвенно воспользоваться изменениями цен на жилье, инвестируя во фьючерсы и опционы S & P / Case-Shiller Home Price Indexes на Чикагской товарной бирже.Этот тип инвестиций рекомендуется для таких предприятий, как застройщики, банки, ипотечные кредиторы и поставщики жилья, чтобы помочь им снизить риск их крупных долей в жилищном секторе. Даже предприятия, которые мало или совсем не связаны с жильем, могут захотеть инвестировать в эти продукты, чтобы диверсифицировать свой портфель и управлять инвестиционными рисками.

Наконец, многие люди вложили в свои дома по крайней мере столько же, если не больше, сколько они вкладывают в акции. Таким образом, динамика цен на жилье оказывает значительное влияние на общую стоимость их портфелей.

Два альтернативных индекса цен на жилье в США

Индекс цен на жилье (HPI)

Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA), учрежденное в соответствии с Законом о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года, публикует ежеквартальный индекс цен на жилье (HPI). HPI охватывает 400 мегаполисов во всех 50 штатах и ​​содержит данные с 1970-х годов.

FHFA HPI — это своего рода всеобъемлющий термин для нескольких индексов, созданных FHFA и основанных на десятках миллионов продаж домов.Уилл Доернер, контролирующий экономист отдела исследований и статистики FHFA, отмечает, что для выделения различных сегментов рынка FHFA создает три основных типа индексов: HPI только для покупок, HPI всех транзакций и HPI с расширенными данными.

HPI всех транзакций, например, включает рефинансирование, а не только покупки, в то время как годовой HPI включает наиболее детализированные данные: вплоть до уровней почтового индекса, округа и переписного участка. HPI только для покупок, например, является наиболее часто цитируемым в средствах массовой информации.HPI с расширенными данными включает в себя ипотечные кредиты FHA и информацию из общедоступных источников, что позволяет данным охватывать весь рынок домов, которые продаются ниже соответствующего лимита ссуды.

FHFA также составляет другие альтернативные индексы для практиков и исследователей. HPI без бедствий не включает потери права выкупа и короткие продажи. Ежегодный HPI предлагает данные для детализированных географических уровней, таких как более 2000 округов, 19 000 почтовых индексов и 50 000 участков переписи.

Индекс цен на жилье по кредитам

Индекс цен на жилье для получения кредита, , подготовленный CoreLogic, также использует данные о повторных продажах, но он настроен так, чтобы быть более всеобъемлющим.CoreLogic HPI охватывает более 7 100 почтовых индексов, более 930 базовых статистических областей (CBSA) и более 1300 округов, расположенных во всех 50 штатах и ​​округе Колумбия на момент публикации. Несмотря на то, что данные имеют отставание в пять недель, CoreLogic ежемесячно восстанавливает свои национальные наборы данных с нуля.

Индексы цен на жилье за ​​рубежом

Соединенные Штаты — не единственная страна, которая составляет индексы цен на жилье.

• Основным индексом Канады является Национальный композитный индекс цен на жилье, который также использует метод повторных продаж.Он объединяет данные о продажах домов на одну семью в таких городах, как Ванкувер, Калгари, Торонто, Оттава, Монреаль и Галифакс.
• Постоянный индекс цен на жилье в Ирландии tsb составляет постоянный tsb Group Holdings, P.L.C., который является крупным поставщиком розничных финансовых услуг на внутреннем банковском рынке Ирландии. Фактически, Группе принадлежит около 15% жилищных ипотечных ссуд в стране. Этот индекс учитывает размер, тип, местоположение и другие характеристики дома, прежде чем оценивать его с помощью сложного метода, известного как многомерный линейный регрессионный анализ. .
• Основным индексом Соединенного Королевства является индекс цен на жилье Halifax, названный в честь Галифакса, подразделения Lloyd’s Banking Group и крупнейшего ипотечного кредитора Великобритании. В этом индексе также используется многомерный линейный регрессионный анализ.

Итог

Индекс Кейса-Шиллера — широко используемый и уважаемый барометр рынка жилья США и экономики в целом. Но это не единственный барометр, на который нужно смотреть. Для любого серьезного инвестора в сфере недвижимости или другого типа инвестора альтернатива U.Также следует иметь в виду индексы S. жилищного строительства, а также иностранные HPI.

Инвестиции в домовладение: риски и выгоды

Домовладение всегда было частью американской мечты. Из-за этого многие люди считают владение домом правом, даже обязательным, без учета преимуществ и рисков. Если вы подумываете о покупке дома, вы должны знать и анализировать плюсы и минусы инвестиций, которые вы собираетесь сделать, как и любое инвестиционное решение, прежде чем подписываться на пунктирной линии.

Ключевые выводы

• Если вы подумываете о приобретении жилья, узнайте и проанализируйте преимущества наряду с любыми потенциальными рисками, с которыми вы можете столкнуться, прежде чем заключить сделку.
• Выгоды от инвестирования в дом включают повышение его стоимости, собственный капитал, налоговые вычеты и вычитаемые расходы.
• Риски и предостережения при инвестировании в дом могут включать высокие первоначальные затраты, амортизацию и неликвидность.

Привлекательные долгосрочные инвестиции

Повышение стоимости представляет собой увеличение стоимости дома с течением времени.Цены на недвижимость цикличны, и домовладельцам не следует ожидать резкого роста стоимости недвижимости в краткосрочной перспективе. Но если вы останетесь в своем доме достаточно долго, есть очень большая вероятность, что вы сможете продать свой дом с прибылью из-за повышения в будущем.

Фактически, покупка дома — одно из лучших долгосрочных вложений, которые вы можете сделать. Несмотря на резкие спады, такие как жилищный кризис в 2008 году, жилая недвижимость имеет тенденцию расти в цене. Средние цены на жилье в США.S. выросла с 298 900 долларов США в четвертом квартале 2014 года до 346 800 долларов США в четвертом квартале 2020 года, что означает рост стоимости более чем на 16% за шесть лет. Вернитесь на десятилетие назад, когда средняя продажная цена составляла 219 000 долларов (4 квартал 2009 г.), а ваша прибыль выросла на 42,7%. Это неплохая рентабельность инвестиций (ROI), которая также дает вам жилье.

Недвижимость дорожает, прежде всего, из-за земли, на которой стоит дом, в то время как фактическая конструкция со временем обесценивается. Таким образом, выражение «местоположение, местоположение, местоположение» — это не просто модная фраза в сфере недвижимости, это очень важный фактор при покупке дома.Район с удобствами, которые он приносит — школьные районы, парки, состояние дорог и т. Д. — и город, в котором расположен дом, — все это влияет на высокую оценку собственности.

Представьте себе дом, который обветшал и обветшал до такой степени, что в нем нельзя жить. Земля под домом может по-прежнему стоить значительную сумму денег — в данном случае больше, чем место жительства. Продавец может рассмотреть возможность продажи его как есть (с неповрежденной структурой) или потратить немного больше, чтобы снести дом и продать землю по более высокой цене самостоятельно.

Строительный капитал

Домашний капитал представляет собой разницу между тем, сколько вы еще должны по ипотеке, и рыночной ценой или стоимостью вашего дома. Собственный капитал и его ценность можно рассматривать вместе. Как отмечалось выше, рыночная стоимость вашего дома, скорее всего, со временем вырастет.

Ваш капитал также растет по мере того, как вы выплачиваете ипотечный кредит, причем меньшая часть вашего платежа идет на проценты, а большая — на уменьшение остатка по ссуде.

Повышение стоимости — это изменение стоимости вашего дома с течением времени, в то время как собственный капитал — это разница между остатком по ипотеке и рыночной стоимостью вашего дома.

Создание собственного капитала действительно требует времени, потому что требуется время, чтобы снизить основной баланс по ипотечной ссуде — если, конечно, вы не вносите крупный первоначальный взнос или регулярные предоплаты.

Однако следует иметь в виду, что продолжительность вашего дома является важным фактором, влияющим на то, сколько капитала вы создадите, и на то, какую оценку вы можете получить. Чем дольше вы его держите, тем больше капитала вы получаете.

Выплачивая ипотечный кредит и уменьшая сумму своей задолженности, вы сами того не осознаете, но тем самым вы экономите, поскольку стоимость вашего дома растет — точно так же, как стоимость вашего сберегательного счета увеличивается с процентами.Когда вы продаете, вы, вероятно, получите обратно каждый доллар, который вы заплатили, и даже больше, если вы останетесь в своем доме достаточно долго. Со временем средняя доходность (процентная ставка) в размере 6% от ваших сбережений должна более чем покрыть ваши расходы.

Еще один плюс заключается в том, что собственный капитал обеспечивает гибкость при получении ссуды, привязанной к сумме вашего собственного капитала. Многие инвесторы одновременно следят за своим капиталом и стоимостью дома. Если инвестор считает, что стоимость его дома значительно растет, он может отложить получение ссуды под залог собственного капитала, чтобы получить лучшую возможность оценить высокую оценку продавца.

Расположение, расположение, расположение

Выплата ипотеки работает одинаково независимо от того, где вы живете, рост рыночной стоимости зависит от местоположения. Согласно индексу цен на жилье (HPI) Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), цены на недвижимость в США в целом за пятилетний период, закончившийся 31 декабря 2019 года, выросли в среднем на 32,88%. Однако цены в подразделении переписи в Средней Атлантике выросли всего на 23,21%, а в подразделении переписи в Тихоокеанском регионе — в среднем на 40%.39%.

Чтобы увидеть, как это может повлиять на цены, на которых вы планируете покупать, ознакомьтесь с полной таблицей FHFA ниже:

Источник: FHFA Индекс цен на жилье в США — 3 квартал 2019 г.

Исключение прироста капитала

В конце концов, вы продадите свой дом. Когда вы это сделаете, закон позволяет вам сохранить прибыль и не платить налоги на прирост капитала. Ну не обязательно , все прибыли. Налоговая служба (IRS) допускает получение не облагаемой налогом прибыли в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев и 500 000 долларов для супружеских пар — только для вашего основного места жительства, а не для второго дома или недвижимости для отдыха.

Есть несколько требований, которым вы должны соответствовать, чтобы претендовать на это исключение. Вы должны владеть домом не менее двух лет — 24 месяцев — в течение последних пяти лет до даты закрытия. Требование о проживании требует, чтобы вы прожили в доме не менее двух лет в течение пятилетнего периода, предшествующего продаже. Последнее требование, требование ретроспективного анализа, указывает на то, что вы не получили прибыли от продажи другого основного жилья в течение двухлетнего периода, предшествовавшего самой последней продаже.

Налоговые вычеты

После признания выгоды от домовладения, которая упоминается чаще всего, — это налоговые вычеты или сбережения. Когда вы покупаете дом, вы можете вычесть часть расходов, связанных с его владением, из налогов, которые вы платите государству. Сюда входят проценты по ипотеке как по основному месту жительства, так и по второму дому, которые могут составлять тысячи долларов в год.

Проценты по ссудам под залог жилья или по кредитным линиям под залог собственного капитала (HELOC) также подлежат вычету, если средства используются для существенного улучшения вашего дома.Вы также можете вычесть до 10 000 долларов США в виде государственных и местных налогов, включая налоги на имущество.

Закон о сокращении налогов и рабочих местах

Закон о сокращении налогов и рабочих местах внес существенные изменения в части налогового кодекса, касающиеся домовладения. Если будущий Конгресс не внесет поправки в закон, все положения истекут после 31 декабря 2025 года. Но на данный момент изменения в этом законе снизили ценность владения домом.

Закон ограничивает вычеты по ипотечным процентам до 750 000 долларов от общей суммы ипотечного долга, в том числе для первого и второго дома, а также любых ссуд на собственный капитал или HELOC.Однако более высокий предел ипотечной задолженности в размере 1 млн долларов по-прежнему применяется в отношении задолженности, возникшей до 16 декабря 2017 года.

Закон также установил лимит вычета ОСВ на уровне 10 000 долл. США. Другие новые положения включают ограничения на возмещение потерь от потерь, за исключением объявленных на федеральном уровне бедствий. Вычета расходов на переезд больше не существует, за исключением случаев переезда на действительную военную службу по работе .

Все эти изменения снизили ценность владения домом, в том числе тот факт, что с почти удвоением стандартного вычета (еще одна особенность Закона), меньшее количество людей будет иметь достаточно вычетов для подачи в Таблицу А вместо использования стандартного вычета.

Таким образом, тот факт, что вы имеете право на налоговый вычет, не означает, что в конечном итоге он будет вам полезен. Строгое ограничение вычета ОСВ будет особенно пагубным при снижении доступных вычетов для людей, живущих в штатах с высокими налогами.

Высокие первоначальные затраты

Стоимость вложения в дом может быть высокой — ваши расходы больше, чем цена продажи недвижимости и процентная ставка по ипотеке. Во-первых, вы можете рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены в качестве завершающих расходов.Некоторые из наиболее распространенных затрат на закрытие сделки включают сбор за подачу заявления, плату за оценку, гонорары адвокатов, налоги на имущество, ипотечное страхование, осмотр дома, страховой взнос домовладельца за первый год, поиск титула, страхование титула, баллы (предоплаченные проценты), сбор за оформление, запись сборы и плата за обследование.

Эксперты говорят, что вы должны планировать прожить в своем доме не менее пяти лет, чтобы окупить эти затраты.

Возможная амортизация

Не все дома растут в цене. Жилищный кризис 2008 года привел к тому, что многие домовладельцы оказались под водой, что означает, что задолженность по ипотеке превышает стоимость вашего дома.Не требуется жилищный кризис, чтобы цены на жилье стагнировали или упали. Региональные или местные экономические условия могут привести к тому, что стоимость домов не поспевает за инфляцией.

Помните также, что реальная структура, в которой вы живете, со временем обесценится. Это может быть результатом износа имущества или отсутствия технического обслуживания и ремонта.

Гордость и финансовые обязанности

Одно из часто упоминаемых преимуществ домовладения — это осознание того, что вы владеете своим маленьким уголком мира.Вы можете настроить свой дом, переделать, покрасить и украсить его, не получая разрешения от домовладельца.

Однако владение сопряжено с ответственностью. Вы должны выплатить ипотечный кредит, иначе рискуете потерять дом и капитал, который вы построили. Техническое обслуживание и уход — ваша ответственность. Вы не можете позвонить арендодателю в 2 часа ночи, чтобы отремонтировать протекающую водопроводную трубу. Если крыша повреждена, вы должны отремонтировать ее — или отремонтировать — самостоятельно. На вас ложится стрижка газона, уборка снега, страхование домовладельцев и страхование ответственности.

Неликвидность

В отличие от запасов, которые можно продать в течение нескольких дней, разгрузка дома обычно занимает гораздо больше времени. Тот факт, что у вас может быть доступ к не облагаемому налогом приросту капитала в размере 500 000 долларов, не означает, что у вас есть готовый доступ. Между тем вы все равно должны вносить ипотечные платежи и поддерживать дом до тех пор, пока не продадите его.

Итог

Дом — это инвестиция, которая сопряжена со многими инвестиционными преимуществами, но также и с рисками, что делает его вложением, которое не для всех.Важно сопоставить инвестиционные выгоды и риски. Рациональное сравнение плюсов и минусов может помочь вам решить, вкладывать ли деньги в жилищные инвестиции или потенциально получить лучшую прибыль в другом месте.

Стоит мне арендовать или покупать дом?

Ваши друзья покупают дома. И вам интересно, стоит ли вам перестать снимать и купить дом. Вашей собаке нужен двор, вашим детям — игровая площадка, а вы не возражаете против гаража и офиса.

Есть только одна проблема: вы не уверены, что можете себе это позволить.

Постой! Решение о покупке или аренде всегда сводится к тому, что вы можете себе позволить. Готовы ли вы финансово купить дом? Или аренда по-прежнему более разумный вариант? Давайте сравним аренду с покупкой и выясним, что вам подходит.

Стоит ли покупать дом?

Иметь собственный дом — это американская мечта. Нет сомнений в том, что наличие собственного адреса приносит большое удовлетворение и гордость, а также требует дополнительных затрат и обслуживания.Вот почему вы хотите быть абсолютно уверены в том, что готовы купить дом.

Как узнать, что ты готов? Если вы можете ответить да на следующие вопросы, вы готовы сделать решительный шаг.

Готовы купить?

1. Вы расплатились с долгами?

Мы не говорим ни о студенческих ссудах, ни о потребительском долге — ничего!

2. Сохранен ли у вас полный запас средств на случай чрезвычайной ситуации?

Если бы вас сегодня уволили, могли бы вы оплачивать свои ежемесячные расходы (например, ипотеку и счета) в течение как минимум трех-шести месяцев при поиске работы?

3.Достаточно ли у вас денег для 10–20% первоначального взноса по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет?

Наличие 20% или более означает, что вы не платите надоедливый PMI (частное ипотечное страхование), которое в основном защищает вашего кредитора от банкротства, если вы перестанете платить по ипотеке. Чтобы убедиться, что вы получаете только ипотеку, которую вы можете быстро выплатить, поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage.

4. Будет ли ваш домашний платеж составлять 25% или меньше вашей ежемесячной заработной платы на дом?

Обеспечение того, чтобы ваш платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев, PMI и сборы ТСЖ) составлял не более четверти вашего ежемесячного дохода, получаемого на руки, оставляет в вашем бюджете достаточно места для достижения других целей, таких как сбережения. на пенсию и откладывать деньги на учебу ваших детей в колледже.

5. Планируете ли вы оставаться в одном месте более трех лет?

Если вы не без ума от того, где живете, зачем вам покупать там дом?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Если вы ответили no на любой из вышеперечисленных вопросов, возможно, сейчас не самое подходящее время для вас покупать дом. Отложите покупку дома и сосредоточьтесь на своих финансах, пока не ответите да на все эти вопросы.

Но что, если я найду хорошую сделку?

Вы нашли идеальный дом, и продавцы его практически раздают. Возможно, это сделка века. Даже несмотря на то, что Салли Мэй все еще сжимает твой бумажник, ты был бы глуп, если бы ушел, верно?

Неправильно!

В сфере недвижимости вам будет лучше, если вы купите нужную вещь в нужное время, а не пользуетесь преимуществами рынка. Никогда не покупайте дом исключительно на рынке.Купите, когда будете финансово готовы.

Плюсы и минусы покупки

Даже если вы финансово готовы купить дом, вы все равно должны быть уверены, что ваше сердце находится в этой покупке. Итак, прежде чем принять решение, подумайте о плюсах и минусах покупки дома.

Плюсы покупки

• Каждый платеж приближает вас к владению домом. Когда вы платите арендную плату, эти деньги тратятся. Ушел. Пока. Не вернусь. Но когда вы платите по ипотеке, вы стремитесь к полному владению.

• Вы можете заработать на признании. Ваш дом, скорее всего, со временем будет расти в цене в зависимости от рынка и того, насколько хорошо вы о нем заботитесь. То, что вы покупаете сегодня за 200 000 долларов, в будущем можно продать за 260 000 долларов.

• У вас есть налоговые преимущества. Многие из затрат на владение домом, например налоги на недвижимость, не подлежат налогообложению. А если вы выплачиваете ипотечный кредит, вы должны будете засчитать проценты по ипотеке как вычет при подаче налоговой декларации.

• У вас есть свобода отремонтировать свой дом. Как владелец дома, вы можете делать с ним все, что захотите. Если вы хотите покрасить его в ярко-розовый цвет сверху вниз, ни один домовладелец не сможет вас остановить, но вашему супругу может быть что сказать по этому поводу.

• У вас больше конфиденциальности. Рики и Люси снова дерутся — и поскольку гипсокартон тонкий, как игральная карта, их слышит каждый арендатор. Но иметь собственный дом означает не Рики, ни Люси, ни тесная квартира.Только тебе и мирно тишина . Конечно, если дом вашей мечты — это красивая квартира посреди ярких огней и городской жизни, это не применимо.

• Это твое! У вас есть дом! Вы испытываете удовлетворение, зная, что воплотили американскую мечту в реальность.

Консультации при покупке

• Путешествовать и переезжать труднее. Хотите по прихоти поехать на полгода в Юго-Восточную Азию? Продать дом не так просто, как разорвать договор аренды, упаковать рюкзак и получить билет в один конец неизвестно куда.То же самое и с переездом по работе.

• У вас больше расходов. Помните, как мало вам стоила страховка арендатора? Что ж, не хочу вам это рассказывать, но страховка домовладельца будет намного дороже. Добавьте к этому политику наводнения, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость и более высокие счета за коммунальные услуги, и вы получите больше ежемесячных расходов.

• Кто починит протекающую трубу? Вы. Или сантехник, которому вы платите. Как домовладелец, вы несете ответственность за содержание своего дома.

Покупка дома — дело взрослых?

Не совсем так. Взять под контроль свои деньги — дело взрослых. Если вам 25 лет, и вы чувствуете, что отстаете от графика, потому что еще не купили дом, перестаньте беспокоиться.

Нет причин спешить с крупной покупкой только потому, что все твердят вам, что это то, что вы должны делать. Настоящие взрослые знают, что домовладение — не всегда разумный выбор.

Стоит ли арендовать?

Прежде всего, давайте кое-что проясним.Аренда — это не пустая трата денег. Конечно, передача денег домовладельцу может означать, что вы не инвестируете в домовладение. Но вы платите, чтобы где-то жить! И пока вы платите, чтобы жить, ваши деньги тратятся не зря.

Хотя аренда как образ жизни не является тем, что мы рекомендуем, есть несколько ситуаций, в которых аренда является лучшим вариантом.

Когда я должен арендовать?

1. Вы выплачиваете долг.

Если у вас есть студенческие ссуды или задолженность по кредитной карте, которую нужно погасить, считайте, что ваша квартира — это то, что вам нужно.Если ваша арендная плата не съедает слишком большую часть вашей зарплаты — в этом случае вам, вероятно, следует найти более дешевую квартиру — аренда может дать вам возможность выбраться из долгов и сэкономить.

2. Ваша работа требует от вас передвижения.

Если вы служите в армии или не планируете надолго оставаться в каком-либо районе, вам следует арендовать. В большинстве случаев вам придется прожить в доме два-три года, чтобы покупка окупилась.

3. Вам нужно время, чтобы составить план.

Покупка дома — это долгосрочное обязательство. Как и в случае с любыми отношениями, вы должны обдумать свое решение — импульсивные действия никогда не являются разумным шагом в сфере недвижимости. Итак, если вы только что вышли замуж, закончили колледж или не знаете, в каком районе хотите жить, не испытывайте чувство вины за аренду, пока у вас не будет твердого плана.

Аренда за и против

Подобно тому, как покупатели жилья сталкиваются с достоинствами и недостатками покупки, у арендаторов есть свои плюсы и минусы.Вот самые важные.

Аренда Профи

• Вы можете легко передвигаться. Устали от города, в котором живете? Думаете о том, чтобы потратить год на путешествие по миру? При аренде вам необязательно оставаться в одном месте. Кроме того, выйти из договора аренды намного проще, чем по ипотеке.

• Вам не нужно платить за техническое обслуживание. Если в плите закапывается и лопаются трубы крана, не нужно вызывать сантехника или ехать в магазин бытовой техники.Вы звоните домовладельцу. Одним из самых больших преимуществ аренды является то, что вам никогда не придется беспокоиться о неожиданных расходах на ремонт. А если у вас есть страховка арендатора, у вас будет больше спокойствия, чем у монаха.

Консультации по аренде

• Вырастут арендные ставки. Даже если вы нашли выгодную сделку в жарком районе, инфляция, конкуренция и рост стоимости недвижимости заставят вашу арендную плату расти год за годом.

• У вас нет материального стимула. Без налоговых вычетов. Нет собственного капитала. Нет повышения стоимости недвижимости. Вы больше никогда не увидите денег, которые заплатили.

• У вас меньше свободы для ремонта. Даже если вы думаете, что паркетные полы будут отлично смотреться в ванной комнате, домовладелец может не одобрить вашу идею ремонта, тем более что они будут платить. Вы мало говорите о том, как выглядит ваше место.

Аренда всегда дешевле?

Вопрос о том, стоит ли вам арендовать или покупать дом, может показаться сравнением количества яблок с яблоками, если вы посмотрите только на ежемесячные затраты.В этом случае домовладение часто перевешивает чашу весов, потому что вы оплачиваете обслуживание, налоги и страховку домовладельца сверх своего платежа по ипотеке. Однако долгосрочные затраты рисуют иную картину.

Если вы переезжаете каждые несколько лет или находитесь на очень дорогом рынке (например, в Сан-Франциско), аренда, вероятно, будет более дешевым вариантом. Но если вы собираетесь оставаться на месте надолго, вы, вероятно, сделаете покупку лучше, особенно если вы расплатитесь за свой дом.

Аренда vs.Купить: сделайте свой лучший выбор с Pro

Решить, покупать дом или нет, — нелегкий выбор. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который поможет вам сориентироваться в ваших возможностях.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который предоставит вам надежный совет независимо от вашего бюджета, попробуйте наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP). Наши ELP понимают, на каком финансовом пути вы идете, и не будут подталкивать вас к чрезмерным расходам на дом, чтобы они могли принести домой более крупный комиссионный чек.

Мы работаем только с лучшими агентами в вашем районе, поэтому вы можете доверять своему ELP в заключении наилучшей сделки по дому, которая подходит именно вам.

Калькулятор арендной платы против покупки: что мне покупать?

Местоположение

Количество мест. То, где вы решите жить, может решить вопрос о покупке или аренде за вас. На рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско, аренда может быть единственным доступным вариантом. Помимо цен на жилье и ежемесячной арендной платы, при принятии решения о том, где жить, важными факторами являются безопасные районы, хорошие школы, близость к остановкам общественного транспорта, пешеходная доступность, время в пути до работы, покупок и отдыха.Также рассмотрите предложение аренды или недавно построенных домов: они привлекательны, многочисленны и доступны по цене? Стиль — дома, квартиры, города или района — тоже играет роль.

Нематериальные активы

Некоторые части нашего решения трудно измерить количественно, но они могут быть наиболее важными, например:

Затраты на покупку дома

Первоначальные затраты на покупку дома являются самым большим препятствием для многих: быть покупателями. В дополнение к первоначальному взносу вам нужно будет сэкономить на заключительных расходах, которые обойдутся вам примерно от 3% до 5% от суммы кредита.

Стоимость владения

Вы не сможете убрать свой кошелек, если решите проблему покупки или аренды, купив дом. Вы будете продолжать оплачивать ипотечную страховку (в любом случае на определенный период времени), налоги на имущество, страхование домовладельцев и взносы на ТСЖ (если они применяются). Кроме того, есть ремонт, обслуживание, а также расходы на меблировку и модернизацию вашей новой кроватки.

Нет однозначного ответа на вопрос «Арендовать или покупать?» Ваше решение зависит от того, где вы живете, дешевле ли аренда или покупка аналогичного дома, а также от дополнительных предположений, которые вы можете включить в свой анализ.На ваш ответ также могут повлиять несколько изменяющихся факторов, многие из которых находятся вне вашего контроля, например, направление рынка жилья, процентные ставки и доходность инвестиций.

При сравнении этих двух вариантов аренда часто может оказаться впереди, по крайней мере, по сравнению с ранними годами покупки дома. Но, как черепаха, гонящаяся за зайцем, владение домом — это более «медленный и устойчивый» процесс, это марафон, а не спринт. Когда вы какое-то время остаетесь дома, преимущества покупки возрастают. По прошествии многих лет, и у вашего дома появится шанс нарастить собственный капитал и стоимость, все меньше средств от каждого платежа по ипотеке используется для выплаты процентов, а больше идет на выплату основной суммы долга.

Будет ли аренда дешевле, также зависит от того, вкладывают ли арендаторы то, что они потратили бы на первоначальный взнос, и любую экономию, которую они получают от аренды каждый месяц. Покупка дома стоит дороже, но вы можете получить часть этой суммы (и, возможно, больше), когда продадите дом. Чтобы рентабельность инвестиций покупателя жилья соответствовала или превысила ее, арендаторы должны инвестировать, а не тратить эти сбережения.

Право на консультацию — это право на боевой шанс

Когда дело доходит до выселения, арендаторы настроены на отказ.В судебных процессах о выселении по всей стране около 90 процентов домовладельцев имеют юридическое представительство, в то время как только 10 процентов арендаторов имеют. Без представительства большинство арендаторов проигрывают свои дела и в конечном итоге выселяются. Это может иметь разрушительные последствия для отдельных лиц, сообществ и доступности доступного арендуемого жилья в более широком смысле, особенно с учетом того, что доля семей, снимающих дома в Соединенных Штатах, растет, а предложение доступного арендного жилья становится все более ограниченным.

В период с 2001 по 2015 год предложение доступных для сдачи в аренду домов отставало от роста доли американских семей, снимающих дома. Кроме того, каждый год в течение этого периода валовая арендная плата увеличивалась в среднем на 3 процента в год, а доходы снижались в среднем на 0,1 процента. Эта нехватка доступного жилья для сдачи в аренду непропорционально сказывается на цветных сообществах и других маргинализированных группах; Арендаторы из числа коренных американцев, чернокожих, латиноамериканцев, инвалидов и представителей ЛГБТК с большей вероятностью будут иметь чрезвычайно низкие доходы или жить в бедности, чем другие арендаторы.

Такое сочетание ограниченного предложения жилья, роста арендной платы и сокращения доходов привело к тому, что домохозяйства-арендаторы тратят все больше и больше своих доходов на расходы на жилье. В 2016 году почти половина из 43 миллионов домохозяйств-арендаторов в стране — более 20 миллионов домохозяйств — потратили более 30 процентов своего дохода на аренду; 11 миллионов из этих семей потратили более половины своего дохода на аренду. Между тем менее 1 из 4 отвечающих критериям домохозяйств съемщиков с низким доходом получают федеральную помощь в аренде жилья.Бремя такой высокой стоимости жилья, наряду с отсутствием финансовой помощи, мешает этим арендаторам позволить себе предметы первой необходимости, такие как еда, транспорт и медицинское обслуживание. Отражая эти суровые реалии, недавний опрос общественного мнения показывает, что доступность арендного жилья вызывает растущую озабоченность по всей стране — не только в больших городах и пригородах, но также в небольших городах и сельской местности.

Помимо острой нехватки доступного жилья для сдачи в аренду, рост числа выселений только обострил жилищные проблемы арендаторов.В 2016 году арендодатели в Соединенных Штатах подали около 2,3 миллиона заявлений о выселении арендаторов — в среднем четыре выселения в минуту. Почти 900 000 из этих заявлений привели к фактическому выселению, в результате чего более 2,3 миллиона человек были вынуждены покинуть свои дома в этом году. Как и нехватка доступного жилья, выселения также наносят непропорциональный вред маргинализированным общинам. Социолог Мэтью Десмонд, основатель Eviction Lab, первой национальной базы данных о выселениях, сравнил высокий уровень выселения чернокожих женщин в одном городе с чрезмерным содержанием чернокожих мужчин в тюрьмах: «Бедных чернокожих мужчин запирали.Бедных чернокожих женщин заблокировали ».

В этом выпуске рассказывается о растущей проблеме выселений по всей стране. В нем также подчеркивается важность гарантии арендаторам юридического консультанта — известного как право на консультацию — в усилиях по смягчению этой проблемы. В нем также исследуется, как несколько населенных пунктов решают эту проблему, предоставляя арендаторам это право в рамках процедуры выселения. Доказано, что право на адвоката помогает арендаторам выигрывать дела о выселении и оставаться в своих домах, и оно может смягчить удар, когда выселение неизбежно.Помимо значительных преимуществ для отдельных лиц и семей, которые снимают свои дома, это право приносит пользу сообществам, предотвращая бездомность и сохраняя доступные арендные дома, экономя при этом сотни миллионов государственных долларов в год.

Кризис выселения

Как и проблема доступности арендного жилья, кризис выселения разыгрывается по всей стране, а не только в крупных городах. Фактически, самые высокие показатели выселения, или процент выселенных домашних хозяйств по отношению к количеству съемных единиц в данном районе, были в малых городах и сельской местности.

Доказано, что помимо изгнания семей из домов, выселение оказывает длительное негативное воздействие на психическое и физическое здоровье, единство семьи и экономическое благополучие. Например, матери, пережившие выселение, сообщают о статистически значимо более высоком уровне депрессии, родительского стресса и материальных трудностей, чем матери, которые этого не сделали, и эти эффекты могут длиться несколько лет. Дети в семьях, подвергшихся выселению, с большей вероятностью будут помещены под опеку вне дома, что связано с плохими краткосрочными и долгосрочными последствиями для психического и физического здоровья детей.С арендаторов, которым грозит выселение, могут взиматься судебные сборы, если они решат обжаловать уведомление о выселении. Арендаторы также могут потерять свои вещи, поскольку у них обычно есть два варианта: они либо складывают свои вещи на тротуар, несмотря на то, что не обязательно имеют способ их перевезти, или безопасное место для их хранения, либо транспортная компания помещает предметы в залог. хранение, которое взимает плату, которую некоторые арендаторы не могут себе позволить, что делает их вещи невозвратными. Выселение также может привести к потере работы либо из-за того, что трудящиеся отвлекаются или пропускают работу из-за затраченного времени и стресса, либо потому, что после выселения они вынуждены переехать в новое место подальше от своей работы.Одно исследование показывает, что выселенные работники имеют на 22 процентных пункта больше шансов, чем люди, находящиеся в аналогичном положении, впоследствии потерять работу.

Выселения могут повлиять на будущие варианты жилья и кредитный рейтинг арендаторов, которые взаимосвязаны. Даже когда выселенные арендаторы находят другое место для проживания, они часто вынуждены жить в некачественном жилье, часто в районах с ограниченными ресурсами или в небезопасных условиях, что особенно вредно для детей. Арендаторы, домовладельцы которых предъявляют к ним иск о выселении, часто страдают от потери кредитного рейтинга; Заявления о выселении остаются в кредитных отчетах в течение семи лет независимо от исхода дела.Они также с большей вероятностью попадут в порочный круг жилищной нестабильности и бездомности, поскольку записи о выселении и плохой кредитной истории часто затрудняют получение жилья в будущем. Как поясняет Eviction Lab, «доказательства убедительно свидетельствуют о том, что выселение — это не просто состояние бедности, но и его причина».

Помимо этих пагубных последствий для отдельных лиц и семей, выселения также наносят ущерб целым общинам и городам. Доступные по цене дома для сдачи в аренду могут быть потеряны навсегда, если их переоборудовать в гораздо более дорогое жилье по рыночной цене после выселения.И города не могут позволить себе потерять субсидируемое жилье, поскольку в настоящее время по всей стране ощущается нехватка 7 миллионов доступных и доступных для аренды домов для арендаторов с самым низким доходом.

Инвестиции в доступное жилье являются важнейшим инструментом сокращения жилищной бедности и бездомности, улучшения показателей здоровья, повышения экономической мобильности, поддержки создания и удержания рабочих мест и укрепления экономики. Например, в отчете Национальной ассоциации строителей жилья за 2015 год указывается, что годовой эффект строительства 100 доступных многоквартирных домов в типичном районе создает 161 местное рабочее место; генерирует 2 доллара.2 миллиона налогов и других доходов для местных органов власти; и увеличивает местные доходы на 11,7 миллиона долларов.

Согласно анализу, проведенному газетой The New York Times , домовладельцы в Нью-Йорке использовали выселения, включая необоснованные процедуры выселения, такие как ложные утверждения о том, что один из арендаторов не проживал в своей квартире, чтобы преобразовать доступные арендные дома в дома по рыночной цене. единиц жилья, тем самым дерегулируя их. В одном районе Нью-Йорка две трети арендных домов со стабилизированной арендной платой, принадлежащих арендодателям, которые занимались подобной практикой, были отменены в период с 2009 по 2016 год.

Выселения также непропорционально сильно сказываются на некоторых общинах, увековечивая экономическое неравенство. Например, семьи с детьми с большей вероятностью столкнутся с выселением, чем семьи без детей, даже при учете других факторов, таких как раса, домохозяйства с матерями-одиночками, размер арендной платы за арендную плату и предвзятость отбора в отношении вероятности рождения детей. Чернокожие женщины с низким доходом сталкиваются с самым высоким риском выселения: каждая пятая женщина-арендодатель из числа чернокожих женщин сообщила, что подверглась выселению, по сравнению с каждой двенадцатой латиноамериканкой и каждой пятнадцатой белой женщиной.Анализ данных о выселениях из Милуоки и Ричмонда, штат Вирджиния, указывает на дискриминацию при выселении по расовому признаку даже при учете множества демографических характеристик. Арендаторы с психическими заболеваниями могут столкнуться с выселением из-за того, что арендодатели не предоставят жилье своим жильцам, несмотря на законы штата и федеральные законы, направленные на защиту арендаторов от такого вреда.

Некоторые данные также предполагают, что трансгендеры могут сталкиваться с выселениями чаще, чем население в целом, из-за дискриминации.Хотя исследования показывают, что эта группа часто сталкивается с жилищной дискриминацией, нет федерального закона, прямо защищающего от нее ЛГБТК-людей, и только меньшинство штатов прямо запрещает арендодателям выселять ЛГБТ-людей просто из-за того, кто они такие. Доступ к адвокату может быть особенно важен в случае выселения без уважительной причины, а это означает, что цветные, ЛГБТК и другие лица, выселяемые по дискриминационным причинам, могут особенно нуждаться в юридическом представительстве.

Выселения являются частью более широкого отсутствия гражданского юридического представительства

Одним из проверенных способов сдерживания выселения арендаторов с низкими доходами является устранение модели неравного представительства между арендаторами и арендодателями.Это можно сделать, гарантируя арендаторам юридическое представительство, известное как право на консультацию, когда домовладелец предъявляет им иск о выселении.

В то время как Шестая поправка к Конституции США предоставляет обвиняемым по уголовным делам право на адвоката, стороны по гражданским делам не имеют такой же гарантии юридического представительства, даже когда на кону стоит что-то столь важное, как их жилье.

Корпорация юридических услуг

Право на консультацию отличается от услуг по предотвращению выселения, которые некоторые арендаторы получают от Корпорации юридических услуг (LSC), национальной организации, которая финансирует программы гражданской юридической помощи для оказания услуг более чем 1.7 миллионов человек с низкими доходами по всей стране. LSC, созданная Конгрессом в 1974 году, является независимым некоммерческим агентством, которое получает большую часть своего финансирования из ассигнований Конгресса. Право на услуги LSC ограничено клиентами с доходом не выше 125 процентов от федеральных нормативов бедности. В то время как жилищные проблемы составляют вторую по величине сферу обслуживания LSC, жилищные проблемы в целом — и выселения в частности — являются лишь одной из многих правовых областей, на которые получатели грантов LSC тратят свои ограниченные средства, чтобы попытаться покрыть.Характер и продолжительность услуг LSC варьируются от проведения семинаров по самопомощи, предоставления разовых юридических консультаций и помощи в заполнении документов до представления клиентов в суде.

Обвиняемым в делах о выселении гораздо лучше справляется с юридическим представительством, чем без него, но ограниченное финансирование LSC, квалификационные требования, разнообразие услуг и различный опыт адвокатов означают, что жильцам с низким доходом в исках о выселении не гарантируется представительство. Более того, LSC часто подвергается атакам; бывший президент Рональд Рейган попытался ликвидировать организацию в 1981 году; бывший U.С. Спикер Палаты представителей Ньют Гингрич пытался сократить финансирование в середине 1990-х; а прошлые и последние бюджеты президента Дональда Трампа были направлены на полное устранение этого агентства. Хотя LSC играет незаменимую роль в финансировании представительства и других гражданских юридических услуг для людей с низкими доходами, он не обеспечивает гарантированного представительства, которое может обеспечить право на адвоката при выселении.

Проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы в делах о выселении при обращении за юридической помощью, указывают на большой разрыв между гражданско-правовыми потребностями малообеспеченных людей и имеющимися ресурсами для удовлетворения этих потребностей.Отчет LSC за 2017 год показал, что 86% всех гражданско-правовых проблем для людей с низким доходом по всей стране получают недостаточную помощь или не получают ее вообще. Те, кто обращается за помощью в LSC, чувствуют себя немного лучше: от 62 до 72 процентов из 1700 гражданско-правовых проблем, по которым малообеспеченные люди обращаются за юридической помощью, финансируемой LSC, не получают адекватной юридической помощи или не получают ее. Цветные люди, особенно чернокожие, а также женщины, домохозяйства, возглавляемые одинокими женщинами, люди с ограниченными возможностями, представители ЛГБТК и иммигранты — все они страдают от бедности в непропорционально высоких масштабах и с большей вероятностью нуждаются в юридической помощи.Это вопиющее неравенство в сочетании с обширными данными об эффективности юридического представительства в различных гражданских делах послужило поводом для широкого призыва к гражданскому праву на консультацию среди профессиональных юристов и адвокатов в последние десятилетия.

Хотя федеральный закон не гарантирует право на помощь адвоката по гражданским делам, многие штаты и населенные пункты начали признавать его критическую ценность в определенных гражданско-правовых вопросах и приняли право на адвоката на уровне штата и на местном уровне в различных областях политики, включая выселение, судебное разбирательство по делу о психическом здоровье, гражданская конфискация, насилие в семье, споры об опеке над детьми и многое другое.На этот прогресс ушли годы. Не имея возможности обеспечить каждому участнику гражданского процесса гарантированное представительство, политики на всех уровнях могли бы установить это право более широко для конкретных случаев, таких как выселение.

Право на адвоката имеет широкий спектр преимуществ для арендаторов и общин

Обширные исследования показывают, что арендаторы с юридическим представительством гораздо чаще избегают судебного решения о выселении и сохраняют право владения своими домами, чем непредставленные арендаторы.В дополнение к этим первичным эффектам право на адвоката предлагает несколько вторичных преимуществ обвиняемым, которым предъявлены иски о выселении. Адвокаты могут иметь возможность не включать записи о выселении в учетные записи арендаторов, договариваться о предоставлении альтернативного жилья, согласовывать разумные сроки для выселения арендаторов, уменьшать или отменять денежную задолженность арендодателю или помогать арендаторам подавать заявки на помощь в аренде. Хранение заявлений о выселении в кредитных отчетах арендаторов означает не только предотвращение ущерба их кредитным рейтингам, который напрямую влияет на доступ к кредитам и процентным ставкам, но и повышение вероятности того, что они смогут получить достойное и безопасное жилье в будущем, потому что арендодатели будут не могут отказать им в жилье из-за их выселения.Арендаторы, выселенные из жилищных программ, субсидируемых на федеральном уровне, могут получить значительную выгоду от того, чтобы не регистрировать документы о выселении, потому что в некоторых обстоятельствах жилищные программы, субсидируемые на федеральном уровне, должны отказывать в жилье жильцам, которые были выселены из таких программ.

Исследование дел о выселении на Манхэттене в 2013 году показало, что предоставление юридической консультации арендаторам привело к уменьшению на 77 процентов количества случаев, по которым был выдан ордер на выселение. Аналогичным образом, исследование, проведенное в Массачусетсе в 2010 году, показало, что количество приговоров о выселении уменьшилось на 77 процентов, когда были представлены арендаторы, а также на 45 процентов уменьшилось количество случаев, когда арендаторы потеряли свои дома.

Две пилотные программы по предотвращению выселений в Бостоне использовали рандомизированное исследование для измерения эффекта полного юридического представительства целевой группы арендаторов с низким доходом, которым грозило выселение в период с 2009 по 2011 год. В одной программе осталось две трети арендаторов с полным представительством их домов, по сравнению с одной третью аналогичных непредставленных арендаторов. Арендаторы с полным представительством также получили в общей сложности более 306 000 долларов финансовых льгот, таких как компенсация ущерба и отказ от арендной платы, по сравнению с общей суммой около 73 000 долларов для непредставленных арендаторов.Кроме того, арендаторы с полным представительством извлекли выгоду из того, что у них было достаточно времени для поиска нового жилья. Вторая программа показала небольшую разницу в удержании домов между полностью представленными и непредставленными арендаторами, хотя неясно, почему. Обе пилотные программы показали, что полное представительство позволяет адвокатам иметь полное представление о деле каждого клиента и соответствующим образом вести дело.

В округе Хеннепин, штат Миннесота, данные, собранные в период с 2016 по 2018 год, показали, как степень представительства — полное, ограниченное или нулевое — влияет на различные результаты арендаторов в делах о выселении.По всем параметрам исследования арендаторы с полным или ограниченным представительством жили лучше, чем непредставленные арендаторы. Арендаторы с полным представительством выиграли 21 процент своих дел, в то время как арендаторы с ограниченным представительством выиграли 24 процента дел, а непредставленные арендаторы выиграли только 11 процентов дел. Пятьдесят два процента полностью представленных арендаторов остались в своих домах по сравнению с 48 процентами арендаторов с ограниченным представительством и лишь 31 процентом непредставленных арендаторов. Точно так же 78 процентов полностью представленных арендаторов покинули суд, не зарегистрировав в своей документации документов о выселении, в то время как это было верно только для 17 процентов арендаторов с ограниченным представительством и 6 процентов непредставленных арендаторов.Примечательно, что исследование также пришло к выводу, что представленные арендаторы в четыре раза реже, чем непредставленные арендаторы, попадут в приюты для бездомных.

Анализ более 100 000 дел о выселении из негосударственного жилья в Филадельфии, поданных в период с 2012 по 2017 год, показал, как представленные и непредставленные арендаторы жили с точки зрения насильственного перемещения и других нарушений, которые часто сопровождают выселение. Арендаторы с представительством были насильственно изгнаны из своих домов всего в 5 процентах случаев по сравнению с ошеломляющими 78 процентами непредставленных арендаторов.Представленные арендаторы также имели в два раза больше шансов получить положительное заключение, чем непредставленные арендаторы. У арендаторов с представительством на 15 процентов меньше шансов, чем у непредставленных арендаторов, возбудить второе дело о выселении.

Меньшее количество выселений означает меньшее количество разрушительных последствий, которые, как правило, возникают в результате выселений, включая насильственные перемещения, нарушающие почти все аспекты жизни семьи; проникновение в системы обслуживания бездомных и травмы, сопровождающие бездомность; и чрезвычайно высокие денежные издержки, связанные с выселением, которые должны нести города.Анализ рентабельности права на адвоката в делах о выселении в 2016 году для арендаторов с доходом до 200 процентов от федерального уровня бедности в Нью-Йорке показал, что чистая экономия затрат для города составит 320 миллионов долларов в год после учета стоимость предоставления адвоката. В частности, 251 миллион долларов можно будет сэкономить за счет того, что 5237 семей не смогут попасть в приюты; 9 миллионов долларов можно будет сэкономить, если не допустить, чтобы 278 человек оказались бездомными; и 259 миллионов долларов можно будет сэкономить, сохранив 3 414 доступных для сдачи в аренду домов.В отчете о двух рандомизированных пилотных проектах в Бостоне указано, что если штат предоставит представительство целевой группе арендаторов Массачусетса, то только на расходах на приют для бездомных в чрезвычайных ситуациях штат сможет сэкономить более 3 миллионов долларов. В отчете об анализе Филадельфии говорится, что более 14 000 филадельфийцев могли бы избежать выселения каждый год и что город мог бы получить ежегодную чистую экономию в размере более 40 миллионов долларов, если бы город предоставил представительство всем арендаторам с низкими доходами.Это консервативная оценка экономии затрат, поскольку ожидается, что дополнительные неустановленные затраты возникнут в результате меньшего количества заявленных выселений, включая снижение негативного воздействия на кредитные рейтинги арендаторов и сохранение доступных домов, среди прочего.

В ответ на растущий кризис, связанный с выселением, и в знак признания эффективности гарантированной юридической помощи, некоторые местные органы власти предложили решения для арендаторов, которые просто хотят получить шанс противостоять судебным искам о выселении.В следующем разделе рассматриваются некоторые примечательные примеры подходов к праву на защиту, которые позволяют эффективно бороться с кризисом выселения и связанными с ним последствиями.

Три населенных пункта реализуют право на консультирование по всему городу

Осознавая огромную угрозу, которую выселение представляет для арендаторов, местные органы власти трех крупных мегаполисов — Нью-Йорка, Сан-Франциско и Ньюарка, штат Нью-Джерси — принимают меры, чтобы помочь арендаторам оставаться в своих домах, предоставляя право на консультацию при выселении. случаи.

Нью-Йорк

В августе 2017 года, после многих лет работы групп по защите прав арендаторов, поставщиков юридических услуг, районных ассоциаций и многих других, Нью-Йорк стал первым городом США, который установил право на консультацию для малообеспеченных арендаторов в делах о выселении, когда мэр Билл де Блазио (Д) подписал это в качестве закона. Город ранее предоставлял юридическое представительство для некоторых арендаторов с низким доходом, но эта помощь была оказана лишь около 15% арендаторов по делам о выселении в 2016 году.Закон, который будет полностью реализован к 2022 году, гарантирует полное юридическое представительство для арендаторов с доходом не выше 200 процентов федеральных нормативов бедности, а также разовые юридические консультации для всех арендаторов независимо от дохода.

В первый год внедрения в первые 15 почтовых индексов, на которые распространяется действие нового закона, 56 процентов арендаторов, обратившихся в суд с иском о выселении, имели юридическое представительство, а еще 2 процента получили краткую помощь или бесплатную юридическую консультацию.Для сравнения, уровень представительства в делах о выселении в масштабах города в это время составлял 30 процентов — по сравнению с всего 1 процентом в 2013 году. Выселения снизились на 11 процентов в почтовых индексах, подпадающих под действие нового закона, в то время как в остальных регионах они снизились только на 2 процента. город.

В дополнение к годовой экономии чистых затрат в размере 320 миллионов долларов город ожидает экономии в виде снижения затрат на услуги для детей в семьях, страдающих от бездомных, меньшего количества пособий по потере работы, меньших затрат правоохранительных органов на аренду и общего сокращения количества возбуждены дела о выселении.

Сан-Франциско

Технический центр Bay Area с его стремительно растущими ценами на жилье и высоким уровнем бездомности стал вторым городом США, в котором в июне 2018 года было реализовано право на адвоката по делам о выселении. После года работы организаций по защите прав арендаторов избиратели выразили свою поддержку представление интересов арендаторов путем принятия избирательной меры, известной как Закон о запрещении выселения без представительства, которая гарантирует арендаторам юридическую помощь в судебных процессах о выселении, независимо от их дохода. Включение арендаторов во все уровни дохода является значительным отклонением от предела дохода, установленного в законе Нью-Йорка, и отражает то, как рост цен на жилье влияет на людей, находящихся дальше по спектру доходов.

Новый закон вступил в силу в июле 2019 года. Мэр Лондона Брид (D) выделил 5,8 миллиона долларов на покрытие расходов по предоставлению юридических услуг в этих делах, которые продлятся до конца 2020 финансового года. Защитники закона утверждали, что право на адвокат был нужен для того, чтобы снизить уровень бездомности в Сан-Франциско, 17 процентов которого объясняется выселением, и повысить до ужасающе низкий уровень юридического представительства; в 2014 году не менее 80 процентов арендаторов в делах о выселении были непредставлены. Город, вероятно, увидит улучшения в этих и других результатах для арендаторов, как только новый закон будет действовать достаточно долго для получения данных.

Ньюарк, Нью-Джерси

Самый густонаселенный город Нью-Джерси стал третьим в стране, где в декабре 2018 года было гарантировано юридическое представительство арендаторов в делах о выселении. Члены городского совета Ньюарка и адвокаты из юридических школ, общественных групп и поставщиков юридических услуг вместе разработали постановление о предотвращении выселение почти 80 процентов жителей Ньюарка, которые снимают свои дома. При ожидаемых ежегодных затратах от 750 000 до 1 миллиона долларов новое законодательство гарантирует юридическое представительство в делах о выселении для арендаторов с доходом не ниже 200 процентов федеральной черты бедности и, как ожидается, обеспечит представительство или консультации от 5000 до 7000 арендаторов Ньюарка. каждый год.

Город нанял координатора для своего нового офиса юридических услуг для арендаторов, который в начале июня начал принимать заявления от арендаторов, ищущих юридического представительства в делах о выселении. На данный момент город выделил 400 000 долларов на новую инициативу и ищет дополнительное финансирование. Приемлемые кандидаты будут направлены к адвокату на общественных началах или к поставщику юридических услуг, заключившему договор с городом.

Заключение

Безопасное, доступное и доступное жилье имеет важное значение для стабильности семьи, социального и экономического благополучия, а также психического и физического здоровья.Но доступных домов для сдачи в аренду крайне не хватает, и кризис с выселением угрожает их сокращению. Несмотря на растущий процент людей в Соединенных Штатах, которые снимают свои дома в последние годы, арендаторы по-прежнему сталкиваются с пугающе высокими шансами, когда сталкиваются с выселением.

На федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне существуют возможности для развития и реализации права на адвоката в делах о выселении. Города и штаты могут начать этот процесс, сначала определив масштаб своей проблемы с выселением.Это будет включать сбор данных о выселении из судов и административных разбирательств (последнее относится к случаям выселения из государственного жилья), которые могут быть дезагрегированы по нескольким демографическим факторам, включая расовую и этническую принадлежность, возраст, пол, статус инвалидности, доход, источник дохода, размер и состав домохозяйства, предыдущие выселения, предыдущее бездомность, адрес, причина, по которой было вынесено решение о выселении, были ли у арендатора и арендодателя юридическое представительство, тип арендодателя (государственный или частный; корпоративный или небольшой) и исход дела .В населенных пунктах и ​​штатах, где эти данные еще не были собраны, официальные лица штата или города могут разработать пилотные проекты, обеспечивающие представление в течение определенного периода времени, и изучить результаты проектов. Местности, которые уже собрали эти ценные данные и использовали их для определения масштабов своей проблемы с выселением, могут предложить право на консультации определенным группам арендаторов, таким как арендаторы, которые участвуют в государственных или местных программах помощи в аренде или которые не достигают определенного порогового уровня дохода, например как 150 или 200 процентов от федеральных нормативов бедности.Программные особенности должны быть адаптированы к потребностям штата или местности на основе анализа данных о выселении на местном уровне.

На федеральном уровне правительство США могло бы создать фонд права на консультирование для противодействия выселениям, возможно, управляемый Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) или Министерством юстиции США, с финансированием, доступным только штатам или местностям. которые гарантируют юридическое представительство арендаторов. В качестве альтернативы, HUD может стимулировать жилищные органы к заключению договоров с организациями, оказывающими юридические услуги, для предоставления консультаций в процедурах выселения для всех арендаторов, получающих федеральную помощь в аренде, — группы, по которой HUD уже собирает надежные демографические данные.Независимо от механизма, с помощью которого федеральное правительство поддерживает право на адвоката в делах о выселении, HUD также должен создать свою собственную полную базу данных о выселениях в национальном масштабе для государственного и общественного пользования по образцу Eviction Lab.

Кроме того, право на помощь адвоката в процессе выселения может и должно сочетаться с другими мерами защиты арендаторов на всех уровнях правительства, такими как меры против повышения арендной платы и экстренная помощь в аренде. Защита должна также включать запрет на выселение без уважительной причины и дискриминацию классов, которые явно не защищены законом, но которые слишком часто становятся объектами дискриминации, например, источник дохода.Основываясь на примерах, приведенных в этом кратком изложении, местные органы власти, штаты и федеральное правительство должны разработать методы и политику, которые увеличивают доступ арендаторов к юридическому представительству и укрепляют другие меры защиты арендаторов. Это поможет остановить растущую волну выселений, сэкономит миллионы долларов и даст арендаторам шанс остаться в своих домах.

Хайди Шультейс — старший аналитик программы «От бедности к процветанию» Центра американского прогресса.Кейтлин Руни — бывший научный сотрудник Центра исследований и коммуникаций ЛГБТ.