На что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке: На что обратить внимание при покупке вторичного жилья?

Содержание

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание:

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?
На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?
Дайджест Квартблога

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья.

В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
Уточнить прописку и отсутствие других собственников;

Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника

предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге

. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

Обладает ли застройщик положительной репутацией;
На какой стадии находится строительство;
Лично ознакомиться с расположением дома;
Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком

внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Добавить в избранное1

Теги
Покупка
квартира

Покупка, квартира

На что надо обратить внимание при покупке «вторички»: 6 ключевых моментов

Комсомольская правда

Результаты поиска

НедвижимостьКупить/снять недвижимостьВаш дом

Стефания ЛАРИНА

2 октября 2017 14:50

Главное, покупая «вторичку», не дать себя обмануть

Продавать квартиру может, кто угодно. Поэтому вы непременно должны убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдаетФото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Квартиру купить нынче не просто. Ведь важно не только накопить деньги на заветные квадратные метры, но и приобрести их без каких-либо проблем. Не наткнуться на мошенников.
Недавно у нас отменили свидетельство о праве собственности. А это значит, покупатели не смогут быстро проверить квартиру на юридическую чистоту. Для этого придется делать запрос в соответствующий орган.
Мы решили спросить частного риелтора Татьяну Фролову, на что надо обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенно, это касается тех, кто покупает жилье самостоятельно — без помощи риелтора, компании или просто юриста.
1. Срок владения недвижимостью.

Квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, попадают под налог на доходы физических лиц. Сейчас он составляет 13%. Налог высчитывается с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. То есть если в договоре указана стоимость, которая больше кадастровой, налог платится с нее. А если — меньше кадастровой, то с тех самых 70% от оценки по кадастру. Если же квартира в собственности больше 5 лет, то ничего платить не надо.
2. Личность продавца.
Продавать квартиру может, кто угодно. Поэтому вы непременно должны убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдает. Что этот документ ни у кого не украден. Для этой процедуры необходимо обязательно обратиться в правоохранительные органы.
3. Проверка на дееспособность.
Алкоголизм, наркомания, психические расстройства — все эти определения могут доказывать недееспособность продавца квартиры. А если вы приобретете жилье как раз у такого индивида, то в будущем сделка может быть оспорена и признана ничтожной его родственниками. Поэтому владельцу жилья нужно получить справку у психиатра о дееспособности. Чтобы потом ни у кого не было проблем.

4. Несовершеннолетние.
Если в квартире, которую вы покупаете, прописаны несовершеннолетние, то это тоже повод насторожиться. Для того, чтобы обезопасить себя от проблем, вам необходимо будет получить от органов опеки официальное разрешение, которое подтвердит, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. Иначе и эта сделка может быть признана недействительной.
5. Продавец – женат.
Супруг или супруга продавца обязательно должны дать нотариально заверенное согласие на сделку. Иначе после продажи они могут выставить свою претензию, и суд будет на их стороне. Учтите это!

6. Квартира получена в наследство.
От продавца вам понадобится нотариально заверенная расписка в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы с объявившимися наследниками. Если таковые впоследствии объявятся. В противном случае, это может стать вашей проблемой.
Возрастная категория сайта 18+
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.
Приобретение авторских прав и связь с редакцией: [email protected]
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ? КАКИЕ РИСКИ И НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?
Представьте ситуацию. Вы тщательно ищете квартиру, на которую копили почти всю жизнь. После бесконечных поисков и тысяч вариантов вы случайно натыкаетесь на это: сказочная квартира в престижном районе, в качественном доме, с невероятным видом из окон, удачной планировкой и… по такой сказочной цене..
Забыв всё, полное эмоций, спешишь купить, чтобы ни в коем случае оно, привлекательное и горячее, как пирожок, не досталось кому-то другому. И только после заключения договора, когда утихнут эмоции и пройдет время, могут возникнуть совсем не сказочные моменты. Это чем-то напоминает встречу с невестой (или женихом), но сейчас не шутки и не об этом. Нередко после заключения сделки купли-продажи может оказаться, что квартира находится под арестом, приобретена по подложным документам или же появился ее реальный владелец, который уже обратился в суд с заявлением об ее отнятии у вас. Поэтому перед заключением сделок с недвижимостью нужно подходить с особой ответственностью и осторожностью, тщательно все анализируя и проверяя. Существует множество рисков, отсутствие которых следует проверить перед заключением сделки. На что в первую очередь следует обратить внимание перед заключением сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке?
Продажа по доверенности
Если договор купли-продажи квартиры заключен не собственником квартиры, а его представителем по доверенности, к такому договору нужно подходить с особым вниманием. Конечно, продажа по доверенности — это не приговор к отказу от сделки, и часто бывают объективные обстоятельства, препятствующие приезду собственника для ее подписания. Однако зачастую продажа прокси является признаком рискованности.
Каковы риски?
Риск покупки квартиры по доверенности, оформленной на подставных лиц. А настоящие владельцы стали жертвами мошенничества.
Стоимость квартиры
Цена, значительно ниже рыночной, является еще одним признаком рискованной сделки. Мошенники и черные риэлторы никуда не делись и продолжают заниматься своим делом. Но, несмотря на многочисленные случаи мошеннических действий при продаже недвижимости, покупатели продолжают попадать в ловушки заниженной стоимости квартиры, продолжают экономить на юридических услугах при проведении таких сделок. Однако стоит помнить, что снижать стоимость «чистой» и ликвидной недвижимости нет смысла. А оплата услуг юриста — это не деньги, по сравнению с ценой квартиры или прожиточного минимума.
Каковы риски?
Риск стать жертвой мошенников и черных риелторов, что может стоить жизни. Либо риск приобретения квартиры по поддельным документам (подложные судебные решения, завещания, свидетельства о смерти, договоры и т. д.) или арестованной квартиры. Шансы вернуть такую квартиру или уплаченные за нее средства в судебном порядке мизерные.
Занижение для уклонения от уплаты налогов
Стороны сделки часто прибегают к занижению стоимости квартиры, указывая в договоре купли-продажи стоимость ниже той, по которой фактически происходит продажа. То есть стороны договариваются, что в договоре они укажут стоимость, например, 40 тысяч, а по факту покупатель передает продавцу 200 тысяч. Это делается для того, чтобы уменьшить сумму налогов, которая напрямую зависит от стоимости квартиры.
Каковы риски?
Бывают случаи, когда по той или иной причине сделки купли-продажи прекращаются или признаются недействительными. В этом случае покупатель квартиры после расторжения договора рискует вернуть только ту сумму, которая указана в договоре, а не ту реальную стоимость, которая ему была выплачена.
История квартиры
Насторожить должно большое количество предыдущих владельцев и сделок с этой квартирой. Необходимо проверить, сколько раз перепродавалась квартира и сколько у нее было собственников, судьба этих собственников, виды сделок и основание продажи.
Кроме того, необходимо проверить основания приобретения права собственности на эту квартиру, как она перешла к последнему собственнику. Это был подарок или наследство? Если квартира досталась по наследству, нужно проверить наличие других наследников и их права на это имущество.
Каковы риски?
Частые перепродажи и большое количество предыдущих владельцев могут быть признаком мошенничества и подставных владельцев. Договор дарения часто признается фиктивным, а в случае нарушения прав других наследников сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Перепланировка
За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность и штрафы. Чаще всего перепланировка по закону обходится дорого. Для того, чтобы убедиться в законности авторского ремонта, необходимо обязательно проверить документы БТИ. Это должен будет сделать покупатель, а не собственник квартиры, так как на заключение договора это не влияет.
Каковы риски?
А если выяснится, что прежний собственник не давал законного согласия на перепланировку, вам придется платить штрафы, уничтожать дорогостоящий ремонт и «ставить стены на место» или платить немалую сумму за согласование перепланировки, если возможный.
Владелец квартиры
Если здоровье или психическое состояние владельца вызывают сомнения, вам необходимо проверить его полномочия на подписание данного соглашения. В этом случае необходимо запросить документы, подтверждающие его психическое состояние и дееспособность. Это могут быть справки из медицинских учреждений о состоянии здоровья, наличии водительских прав, работе на соответствующих должностях и тому подобное.
Каковы риски?
Если выяснится, что при совершении сделки продавец квартиры был недееспособен или его волеизъявление не было свободным и не соответствовало его внутренней воле, договор будет признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Количество собственников квартиры и кто в ней прописан
К вопросу о том, кто прописан и проживает в квартире, нужно подходить с особой тщательностью и ответственностью.
Необходимо проверить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние или недееспособные лица, уехавшие откуда после снятия с учета, не обращались ли они в места содержания под стражей.
Кроме того, необходимо установить, сколько собственников у квартиры, собственник состоит в браке.
Оба супруга и все его собственники должны дать согласие на заключение договора, права ни одного из лиц не должны быть нарушены.
Каковы риски?
В случае нарушения прав указанных лиц при отчуждении квартиры договор может быть признан недействительным.
Как предотвратить риски?
Только через тщательную проверку квартиры перед продажей. Для этого необходимо привлечь профессиональных юристов , которые смогут проверить историю квартиры, подлинность документов и отсутствие обременений. Тщательная проверка и анализ правоустанавливающих документов, история квартиры, судьба ее прежних собственников и прописанных лиц, изучение справок из реестров, домовых книг, документов БТИ, паспортов и экспликаций, наличие судебных решений и исков, правильное составление договоров и квитанций – далеко не весь перечень действий, которые необходимо совершить перед покупкой или продажей квартиры. Количество агентств недвижимости, которые реально этим занимаются при сопровождении сделок, это не просто слова — их можно пересчитать по пальцам. Поэтому советуем вам не экономить на юридических услугах и привлекать для заключения сделок профессиональных юристов. Оплата адвоката — это не деньги по сравнению с ценой квартиры или стоимостью жизни.
Покупка квартиры на вторичном рынке. На что нужно обратить внимание.
Осмотр застройщика, осмотр новостройки, осмотр квартиры
Вы также можете прочитать статью на украинском языке
Однажды ко мне обратился клиент, который купил квартиру на вторичном рынке. Через месяц после покупки неизвестный подал на него в суд с требованием истребовать у него эту квартиру. Как потом выяснилось, между этим человеком и предыдущим владельцем был судебный процесс.
В суде на квартиру был наложен арест, но когда клиент купил квартиру, арест странным образом был снят. Мы установили, что продавец вступил в сговор с госрегистратором, чтобы продать квартиру. Но было слишком поздно. И вот уже несколько лет покупатель квартиры вынужден бороться за купленную недвижимость в суде.
При покупке квартиры на вторичном рынке нужно быть очень внимательным. У вторичной недвижимости есть история, в которой есть темные страницы. Это аресты, судебные незаконные перепланировки и зарегистрированные родственники. Какие риски при покупке квартиры и как безопасно покупать недвижимость?

Поможем безопасно приобрести недвижимость
ПОДРОБНЕЕ
Для начала проверьте документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Правовыми документами также могут быть решение суда или свидетельство о приобретении недвижимости с публичных торгов. В этом случае есть риски, что решение суда будет отменено прежним собственником и новоприобретенная квартира будет у вас отнята. Также стоит проверить, не участвовал ли собственник недвижимости в судебных разбирательствах по поводу квартиры. Ознакомиться с судебными делами по реквизитам физического лица можно на сайте Судебная власть.
Перед покупкой квартиры рекомендуем получить справку из государственного реестра прав на недвижимое имущество. Из справки можно узнать собственника квартиры и находится ли квартира под арестом или в ипотеке. Как получить помощь вы можете прочитать здесь. К сожалению, такая справка не будет содержать информации о предыдущих владельцах и проблемах с недвижимостью, которые были раньше. Нотариус имеет полный доступ к реестру. Поэтому договор лучше заключить со знакомым нотариусом, который может проверить историю квартиры.
Если выяснится, что арест с квартиры снят за несколько дней до сделки, то не нужно торопиться с подписанием договора. Например, если арест снят на основании решения суда, то в дальнейшем такое решение может быть отозвано, а ваш договор признан недействительным.
Также необходимо проверить, не претендуют ли на квартиру другие лица. Например, если имущество было приобретено в браке, для продажи имущества необходимо получить согласие другого супруга, даже если продавец больше не состоит в браке.