На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке: На что обратить внимание при покупке вторичного жилья?

На что надо обратить внимание при покупке «вторички»: 6 ключевых моментов

Комсомольская правда

НедвижимостьКупить/снять недвижимостьВаш дом

Стефания ЛАРИНА

2 октября 2017 14:50

Главное, покупая «вторичку», не дать себя обмануть

Продавать квартиру может, кто угодно. Поэтому вы непременно должны убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдаетФото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Квартиру купить нынче не просто. Ведь важно не только накопить деньги на заветные квадратные метры, но и приобрести их без каких-либо проблем. Не наткнуться на мошенников.

Недавно у нас отменили свидетельство о праве собственности. А это значит, покупатели не смогут быстро проверить квартиру на юридическую чистоту. Для этого придется делать запрос в соответствующий орган.

Мы решили спросить частного риелтора Татьяну Фролову, на что надо обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенно, это касается тех, кто покупает жилье самостоятельно — без помощи риелтора, компании или просто юриста.

1. Срок владения недвижимостью.

Квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, попадают под налог на доходы физических лиц. Сейчас он составляет 13%. Налог высчитывается с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. То есть если в договоре указана стоимость, которая больше кадастровой, налог платится с нее. А если — меньше кадастровой, то с тех самых 70% от оценки по кадастру. Если же квартира в собственности больше 5 лет, то ничего платить не надо.

2. Личность продавца.

Продавать квартиру может, кто угодно. Поэтому вы непременно должны убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдает. Что этот документ ни у кого не украден. Для этой процедуры необходимо обязательно обратиться в правоохранительные органы.

3. Проверка на дееспособность.

Алкоголизм, наркомания, психические расстройства — все эти определения могут доказывать недееспособность продавца квартиры.

А если вы приобретете жилье как раз у такого индивида, то в будущем сделка может быть оспорена и признана ничтожной его родственниками. Поэтому владельцу жилья нужно получить справку у психиатра о дееспособности. Чтобы потом ни у кого не было проблем.

4. Несовершеннолетние.

Если в квартире, которую вы покупаете, прописаны несовершеннолетние, то это тоже повод насторожиться. Для того, чтобы обезопасить себя от проблем, вам необходимо будет получить от органов опеки официальное разрешение, которое подтвердит, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. Иначе и эта сделка может быть признана недействительной.

5. Продавец – женат.

Супруг или супруга продавца обязательно должны дать нотариально заверенное согласие на сделку. Иначе после продажи они могут выставить свою претензию, и суд будет на их стороне. Учтите это!

6. Квартира получена в наследство.

От продавца вам понадобится нотариально заверенная расписка в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы с объявившимися наследниками. Если таковые впоследствии объявятся. В противном случае, это может стать вашей проблемой.

Возрастная категория сайта 18+

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.

ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.

АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.

Приобретение авторских прав и связь с редакцией: [email protected]

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обращать внимание?

Related video

Подумываете купить жилье на вторичном рынке? Сейчас объясню, что нужно сделать, чтоб не попасть впросак.

Бытует мнение, что никаких подготовительных мероприятий сегодня не требуется. Выбирай, мол, квартиру и ступай к нотариусу, который и документы проверит, и факт отсутствия каких-либо обременений на объекте недвижимости подтвердит.

Нотариус, безусловно, проверит и подтвердит, но я вам советую разведать ситуацию заранее и самостоятельно. А то в последний момент выяснится, что задаток внесен, время потрачено, и сама квартира уже как родная, но проблем с ней так много, что лучше не связываться.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обращать внимание?

Итак, перво-наперво изучаем правоустанавливающие документы на объект. Для этого заглядываем в Единый реестр специальных бланков нотариальных документов и проверяем все, что оформлено на нотариальных бланках.

Просто вводим серию и номер бланка, сверяем с документом. Настораживаемся, если назначение бланка в реестре не соответствует представленному документу или же бланк числится аннулированным, испорченным, украденным и т.д. Это может свидетельствовать о том, что документ подделан, а нам такого не надо.

Важно

Повышение налога с продажи недвижимости: бюджет не пополнит, а квартиры подорожают

Если все в порядке, то самое время заглянуть в Реестр имущественных прав на недвижимое имущество, где проверить право собственности и отсутствие обременений. Аресты, ипотеки и другие запреты, способные помешать сделке, нам ни к чему.

Просто нажмите вот сюда, зарегистрируйтесь, выберите опцию «получить информационную справку» и уплатите тридцать гривен.

Не спешите огорчаться, если не сумели отыскать в реестре нужный объект. Если таковой приобретался до 2013 года, то скорее всего регистрировался еще в БТИ. В этом случае без нотариуса вам не обойтись.

Как «пробить» по реестрам, что квартира не в споре?

Теперь удостоверимся, что объект не в споре и не окажется в нем со дня на день.

Если право собственности зарегистрировано на основании судебного решения, то не ленитесь это самое решение изучить. Найти его можно в судебном реестре.

Чтобы два раза не вставать зайдите вот сюда и убедитесь, что собственник недвижимости не фигурируют в каких-либо спорах или уголовных производствах.

Таким образом вы узнаете о третьих лицах, имеющих претензии на желанную квартирку, а также об арестах имущества, которые по тем или иным причинам не были внесены в реестр. Удобно, правда?

Если всюду порядок, то напоследок заходим сюда и выясняем, что в реестр должников наш продавец не внесен. А если внесен, то проблему лучше решить заранее, поскольку в противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Важно

Незаметные квадратные метры. Как законно не платить налог на роскошь в Украине

Кстати! Сделку, по возможности, заключайте непосредственно с собственником недвижимости. Сделка по доверенности – не преступление, но серьезный риск. Собственник может оспорить доверенность или попросту умереть. И тогда сделку признают недействительной.

Кроме того, настоятельно рекомендую не занижать стоимость и не прикрывать куплю-продажу договором дарения. Сэкономив на уплате налогов, вы можете потерять значительно больше. Ведь если сделку признают недействительной, то назад вы получите лишь ту сумму, что указана в договоре.

А о том, что никаких долгов по коммуналке на приглянувшемся жилище висеть не должно, вы, думаю, сами знаете.

Первоисточник.

5 важных моментов при покупке недвижимости на вторичном рынке

Инструкции> Покупка

02 марта 2020 г.

Последнее обновление: 02 марта 2020 г.

ЕСЛИ вы ищете готовый, более безопасный и менее спекулятивный тип недвижимости, вы, вероятно, в первую очередь посмотрите на вторичный рынок, а не на те, которые еще строятся, предлагаемые жильем Разработчики. Хотя стоимость входа на вторичном рынке выше, чем при покупке жилья у застройщиков (для начала, немедленная оплата гербового сбора при сделке, а не выдача титула позже), юридические документы и процессы также отличаются.

Индивидуальные продавцы готовой недвижимости не подпадают под действие правового режима, регулирующего жилищное строительство. Законодательно установленной формы соглашения не существует, и стороны могут свободно обсуждать условия Соглашения о купле-продаже (SPA) с учетом определенных коммерческих норм, банковской практики и применимого процесса сделки владения.

1. Выдача правового титула

Как правило, при совершении сделок со вторичным имуществом первым вопросом будет наличие правового титула на предмет собственности или его отсутствие. Более точная версия вопроса состоит в том, оформлено ли право собственности на предмет имущества в момент совершения сделки.

Если на объект собственности было выдано отдельное право собственности на физическое лицо/группу, документом о передаче права собственности будет MOT (меморандум о передаче), который должен быть обработан соответствующим Земельным управлением. Секьюритизацией для банка в счет выданного кредита будет регистрация обременения на право собственности.

Если отдельное право собственности на объект недвижимости еще не выдано, передача права собственности будет осуществляться посредством акта передачи, который будет зарегистрирован застройщиком в ожидании выдачи титула позже. Секьюритизация для банка в счет выданного кредита будет другим актом передачи, но в пользу банка.

В обоих случаях государству необходимо будет уплатить гербовый сбор за признание перехода права собственности.

Также важно отметить, что некоторые банки придерживаются политики, запрещающей кредитование недвижимости, на которую еще не выданы отдельные титулы в течение определенного периода времени.

2. Владение титулом

Еще один часто задаваемый вопрос покупателя: является ли рассматриваемое имущество собственностью или арендой. Ответ на этот вопрос имеет решающее значение не только для оценки стоимости оцениваемого имущества, но и для рассмотрения политики многих банков и финансовых учреждений. Некоторые банки придерживаются политики отказа в кредитовании, если остаточный срок владения арендованным имуществом короче определенного количества лет.

Кроме того, операции с арендованным имуществом чаще всего требуют согласия государственных органов, поэтому для завершения сделки потребуется больше времени.

Покупатель также должен быть осведомлен о процессе и требованиях по продлению срока аренды и принять тот факт, что в конечном итоге это остается на усмотрение властей.

3. Совместная инспекция до и после

Осмотр объекта недвижимости имеет решающее значение при принятии решения о покупке, но не многие утруждают себя повторным осмотром. Будьте достаточно предусмотрительны, чтобы сделать еще один раунд совместной проверки во время завершения сделки с целью передачи свободного владения. Это важный шаг для обеспечения того, чтобы все оставшиеся вопросы о состоянии предмета собственности могли быть решены между сторонами.

Если вы осматриваете меблированную квартиру перед покупкой, вы не должны забывать, что на самом деле вы покупаете немеблированную квартиру, и вас должно волновать ее состояние после того, как вся мебель будет снята.

Если вы покупаете меблированную квартиру, вы должны быть обеспокоены тем, принимаете ли вы всю мебель и предметы интерьера, которые, как вы ожидаете, будут включены в предмет собственности, когда вы вступите во владение.

Составление исчерпывающего списка мебели и принадлежностей, которые являются частью покупки, а также консультации с юристом о практическом значении фразы «как есть, где есть» — все это важно для предотвращения ненужных споров.

Изображение Герда Альтманна из Pixabay

4. Реальное ожидание даты завершения

Как правило, сделка на вторичном рынке занимает около трех-четырех месяцев, принимая во внимание кредитные договоренности.

«3+1» — это общий термин, используемый для описания первых трех месяцев беспроцентного периода сделки, за которым следует автоматическое продление на один месяц после этого с предписанной договорной процентной ставкой.

Во-первых, «3+1» — это не математическое уравнение, а упрощенное понимание времени транзакции в соответствии с формулировками SPA.

«3+1» начинает тикать, только если контракт является безусловным. Если это требует определенного согласия, может пройти больше времени до начала «3 + 1», поскольку время необходимо для получения этих согласий.

«3+1» также можно приостановить, а затем возобновить таким же образом, как добавляется период «компенсированного времени» в конце футбольных матчей. Сторонам выделяются фиксированные сроки для поставки и выполнения определенных договорных обязательств, и задержка или дополнительное время, необходимое для выполнения, будет добавлено обратно в пользу другой стороны.

5. Обновление записи о праве собственности после завершения

Большинство сторон будут счастливы двигаться дальше после завершения сделки после полной оплаты покупки, вступления во владение и оформления передачи права собственности. После всего этого легко забыть, что новому владельцу также потребуется обновить другие соответствующие записи о праве собственности.

К ним относятся изменение названия для арендной платы, оценки, офиса управления и всех поставщиков коммунальных услуг. Обновление этих записей может предотвратить возникновение любых споров о праве собственности.

 

Эта история была написана Крисом Таном и впервые появилась в  раскладке EdgeProp.my 3 марта 2017 года. Получите еженедельную публикацию бесплатно в нашем мобильном приложении!

Крис Тан — юрист, писатель, спикер и внимательный наблюдатель за недвижимостью в стране и за рубежом. В основном он является основателем, а ныне управляющим партнером Chur Associates. Если у вас есть вопросы, которые вы хотели бы задать Крису, нажмите здесь.

Отказ от ответственности: информация здесь не является юридической консультацией, пожалуйста, обратитесь за профессиональной юридической консультацией для ваших конкретных потребностей.

 

Что такое вторичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Последнее обновление: 20 августа 2021 г.

Большинство из нас слышали поговорку о том, что недвижимость зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения. Хотя верно то, что инвестиционные возможности могут различаться от района к району, некоторые инвесторы с удивлением узнают, что иногда лучшие предложения можно найти на небольших вторичных рынках недвижимости.

---

Ключевые выводы

• Рынки недвижимости обычно классифицируются как первичные, вторичные и третичные, хотя единого мнения относительно определения рынка нет.
• Вторичные рынки недвижимости обычно имеют население от 1 до 5 миллионов жителей.
• Помимо численности населения, другие факторы, влияющие на классификацию рынка недвижимости, включают прирост населения, стоимость жизни, цены на жилье и налоговые ставки.
• Примеры вторичных рынков включают Остин, Чарльстон, Нэшвилл и Орландо.

---

 

Три типа рынков недвижимости

Рынки недвижимости классифицируются как:

1. Первичные рынки
2. Вторичные рынки
3. Третичные рынки

К сожалению, в сфере недвижимости нет единого мнения о том, как определяются три типа рынков недвижимости. Часто эксперты классифицируют рынок по численности населения. Чем больше рынок, тем больше вероятность того, что он будет первичным, и наоборот.

Тем не менее, классификация рынка исключительно на основе того, сколько людей на нем проживает, является довольно ограниченной точкой зрения. Вместо того, чтобы полагаться на одну точку данных, такую ​​как численность населения, многие инвесторы в недвижимость используют различную информацию для классификации рынка недвижимости как первичного, вторичного или третичного:

• Город-ворота (город, который служит в регион, например в Нью-Йорк или Лос-Анджелес)
• Расположение торговых путей (например, автомагистрали между штатами, порты въезда, международные аэропорты)
• Население
• Миграция населения (въездная или выездная)
• Средний возраст жителей
• Рост занятости
• Профессии STEM (наука, технология, инженерия, математика)
• Уровень безработицы
• Экономические драйверы
• Стоимость жизни
• Ставка государственного подоходного налога
• Ставка налога на имущество
• Среднее значение свойства
• Средний доход домохозяйства
• Спортивная команда высшей лиги
• Прямые рейсы в и из транзитных городов
• Климат
• Изменение стоимости жилья
• Анализ дебита
• Валовой доход от аренды
• Рост арендной платы
• Показатели занятости
• Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами

 

Что такое вторичный рынок недвижимости?

На вторичном рынке недвижимости обычно проживает от одного до пяти миллионов человек, и он расположен недалеко от крупного мегаполиса.

Хорошим примером вторичного рынка недвижимости является Остин. Население города составляет чуть более 2,2 миллиона человек, и он расположен примерно в 2,5 часах езды на машине от Хьюстона и в 3,5 часах езды от Далласа и Форт-Уэрта.

Вторичные рынки недвижимости также имеют рост населения и рабочих мест выше среднего. Въездная миграция обусловлена ​​новыми жителями и предприятиями, которые ищут город меньшего размера, предлагающий более низкую стоимость жизни, лучшее качество жизни и дружественное к бизнесу правительство. В большинстве второстепенных городов есть такие же удобства, как и в более крупном главном городе, но по более доступным ценам.

На многих вторичных рынках также есть хорошо оплачиваемые рабочие места в сфере STEM. Регулирующие города привлекают внимание большего числа предпринимателей, что, в свою очередь, может привлекать более высокооплачиваемую работу и миллениалов. Как недавно сообщал NBC News, Силиконовая долина переживает технологический кризис, поскольку компании переезжают в Майами и Остин, чтобы снизить расходы и избежать дорогостоящих местных законов.

В то время как цены на жилье и арендная плата демонстрируют уверенный рост на вторичном рынке недвижимости, цены остаются относительно доступными. По мере появления новых объектов они быстро поглощаются инвесторами в недвижимость и арендаторами, а растущий спрос на сдаваемую в аренду недвижимость помогает поддерживать высокий уровень заполняемости.

 

10 Вторичных рынков недвижимости

Вот список из 10 вторичных рынков недвижимости, которые следует учитывать инвесторам в недвижимость. Они перечислены в алфавитном порядке. Данные, включенные для каждого города, были взяты из общедоступных источников, включая Data USA, Федеральный резервный банк Сент-Луиса, Налоговый фонд, Бюро трудовой статистики США и Zillow.

Инвесторам в арендную недвижимость всегда следует выбирать тот рынок недвижимости, который наилучшим образом соответствует их инвестиционной стратегии. Выбор рынка в основном потому, что это «горячий» рынок или рынок с высокой процентной ставкой, может быть не лучшим вариантом для каждого инвестора.

Остин

• Население агломерации 2,23 миллиона
• Прирост населения 2,71%
• ВВП 159 миллиардов долларов
• Рост занятости 5,02%
• Безработица 4,8%
• Доход на душу населения $41 957
• Средний доход домохозяйства $80 954
• Средняя стоимость дома $562 723
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 35,7%
• Средняя арендная плата $1571
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6%
• Домохозяйства, занятые арендатором 42%
• Средний возраст жителей 35,2 года
• Образование Степень бакалавра или выше 46,2%
• Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 1,690%
• Государственный подоходный налог 0%

Чарльстон, Южная Каролина

• Население агломерации 802 122
• Прирост населения 1,84%
• ВВП 45,6 млрд долларов
• Рост занятости 1,98%
• Безработица 4,0%
• Доход на душу населения 38 050 долл. США
• Средний доход домохозяйства $70 505
• Средняя стоимость дома $396 818
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
• Средняя арендная плата $1583
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6,2%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 33%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование Степень бакалавра или выше 37,5%
• Стоимость жизни на 4% выше средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,550%
• Государственный подоходный налог 0% — 7%

Шарлотт, Северная Каролина

• Население агломерации 2,64 миллиона
• Прирост населения 2,63%
• ВВП 178,4 млрд долларов
• Рост занятости 3,77%
• Безработица 4,7%
• Доход на душу населения $36 374
• Средний доход домохозяйства $66 399
• Средняя стоимость дома $310 399
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,6%
• Средняя арендная плата $1 608
• Рост арендной платы в годовом исчислении 7,9%
• Домохозяйства, занятые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование Степень бакалавра или выше 36,2%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,770%
• Государственный подоходный налог 5,25%

Денвер

• Население агломерации 2,97 млн ​​
• Прирост населения 1,19%
• ВВП 227,4 млрд долларов
• Рост занятости 1,00%
• Безработица 6,3%
• Доход на душу населения 44 806 долл. США
• Средний доход домохозяйства $85 641
• Средняя стоимость дома $543 544
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 13,3%
• Средняя арендная плата $1763
• Рост арендной платы в годовом исчислении 4,3%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 36%
• Средний возраст жителей 36,7 лет
• Образование Степень бакалавра или выше 45,8%
• Стоимость жизни на 12% выше средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,490%
• Государственный подоходный налог 4,55%

Канзас-Сити, Миссури

• Население агломерации 2,16 млн
• Прирост населения 0,59%
• ВВП 139 миллиардов долларов
• Рост занятости 1,73%
• Безработица 5,4%
• Доход на душу населения $36 358
• Средний доход домохозяйства $70 215
• Средняя стоимость дома $198 267
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,8%
• Средняя арендная плата $1 246
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6,0%
• Домохозяйства, занятые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 37,7%
• Стоимость жизни такая же, как в среднем по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,4%

Майами

• Население агломерации 6,17 млн ​​
• Прирост населения -0,52%
• ВВП $377,5 млрд
• Рост занятости 1,39%
• Безработица 7,1%
• Доход на душу населения $33,917
• Средний доход домохозяйства $60 141
• Средняя стоимость дома $407 242
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 10,8%
• Средняя арендная плата $2 239
• Рост арендной платы в годовом исчислении 8,5%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 41%
• Средний возраст жителей 41,6 года
• Образование Степень бакалавра или выше 33,1%
• Стоимость жизни на 14% выше средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,830%
• Государственный подоходный налог 0%

Нэшвилл

• Население агломерации 1,93 млн
• Прирост населения 0,09%
• ВВП $138,6 млрд
• Рост занятости 2,02%
• Безработица 4,6%
• Доход на душу населения $37 696
• Средний доход домохозяйства $70 262
• Средняя стоимость дома $347 047
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
• Средняя арендная плата $1622
• Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
• Домохозяйства, занятые арендатором 34%
• Средний возраст жителей 36,7 лет
• Образование Степень бакалавра или выше 38,5%
• Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,640%
• Государственный подоходный налог 0%

Орландо

• Население агломерации 2,61 млн
• Прирост населения 1,37%
• ВВП 147,2 миллиарда долларов
• Рост занятости 3,55%
• Безработица 6,0%
• Доход на душу населения $31 186
• Средний доход домохозяйства $61 876
• Средняя стоимость дома $300 275
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 11,7%
• Средняя арендная плата $1680
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6,7%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 38%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование Степень бакалавра или выше 33,3%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,830%
• Государственный подоходный налог 0%

Портленд, штат Орегон

• Население агломерации 2,5 миллиона
• Прирост населения 0,57%
• ВВП 175 миллиардов долларов
• Рост занятости -0,09%
• Безработица 5,1%
• Доход на душу населения $40 526
• Средний доход домохозяйства $78 439
• Средняя стоимость дома $544 136
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 15,6%
• Средняя арендная плата $1621
• Рост арендной платы в годовом исчислении 4,4%
• Домохозяйства, занятые арендатором 38%
• Средний возраст жителей 38,4 года
• Образование Степень бакалавра или выше 40,3%
• Стоимость жизни на 29% выше, чем в среднем по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,900%
• Государственный подоходный налог 4,75% — 9,90%

Сент-Луис

• Население агломерации 2,8 млн
• Прирост населения -0,12%
• ВВП $173,5 млрд
• Рост занятости 0,02%
• Безработица 5,3%
• Доход на душу населения $37 365
• Средний доход домохозяйства $66 417
• Средняя стоимость дома $158 572
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,4%
• Средняя арендная плата $1 218
• Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 31%
• Средний возраст жителей 39,7 лет
• Образование Степень бакалавра или выше 35,8%
• Стоимость жизни на 6% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,40%

 

Как инвестировать во вторичный рынок недвижимости

Существует несколько факторов, которые инвесторы учитывают при анализе вторичного рынка недвижимости для инвестирования:

• Индивидуальные характеристики рынка по сравнению со средними показателями по штату и стране.
• Точки данных на локальном детализированном уровне, таком как рейтинг района.
• Проанализируйте исторические тенденции, включая рост арендной платы, изменение количества домохозяйств, занимаемых арендаторами, и стоимость жилья.
• Потенциальная доходность инвестиций с использованием различных финансовых показателей, включая годовую доходность, ставку капитализации, валовую доходность, денежный поток, прирост стоимости, чистую операционную прибыль (NOI) и денежные поступления.

 

Плюсы и минусы инвестирования на вторичном рынке недвижимости

Вот некоторые из причин, по которым инвесторы рассматривают вторичные рынки недвижимости для инвестирования, а также некоторые потенциальные недостатки:

Плюсы

• Цены на недвижимость могут быть более доступными, чем на более дорогих первичных рынках.
• Сильный рост населения и рабочих мест увеличивает спрос на сдаваемую в аренду недвижимость.
• Потенциал для более высокой рентабельности инвестиций с более высокими ставками капитализации и большими денежными потоками.

Минусы

• Риск значительного замедления местной экономики при меньшем населении.
• Местные рынки труда, сосредоточенные вокруг одной или двух основных отраслей, могут быть более восприимчивы к быстро растущей безработице.

 

Заключительные мысли о вторичном рынке недвижимости

Многие вторичные рынки могут иметь более доступные цены на жилье с более низкой стоимостью жизни и ведения бизнеса по сравнению с более крупными первичными рынками.

Поскольку пандемия продолжается, все больше компаний разрешают сотрудникам работать из дома на постоянной основе. Люди, которые могут работать удаленно, часто предпочитают переезжать в пригороды и на вторичные рынки в поисках дома с большей площадью.

Анализируя рынки недвижимости для сдачи в аренду, инвесторы оценивают каждый вторичный рынок на основе его потенциальных возможностей.